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1、 一、房屋日常养护维修方案 (一) 楼地面工程的日常养护维修（详见下表） . 保证经常用水房间的有效防水 对厨房卫生间等经常用水的房间， 一方面要注意保护楼地面的防 水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞， 造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。 一旦发现问题应及 时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免形成隐患。 . 避免室内受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限， 在紧接土壤的楼层或房间， 水分会通过 毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在 较高的水平， 常因选材不当而产生返潮( 即结露)现象。这是造成室内 潮湿的两种常见原因。 室内潮湿不仅影响使
2、用者的身体健康，也会因 大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐 蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料 的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难 发现的隐蔽性部位，所以， 更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀 作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无 法弥补的损伤， 使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构 建筑还是钢砼建筑，都必须对虫害预防工作予以足够的重视。 . 控制与消除装饰材料产生的副作用 装饰材料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织
3、物、 油漆涂料、化学粘合剂等， 常在适宜的条件下产生大量有害物质，危 害人的身心健康，以及正常工作与消防安全。所以，在选用有机装饰 材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。 如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。 (二) 墙台面及吊顶工程的日常养护维修（详见下表） 墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类 型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。 所以，做好对它的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主 与管理机构的经济利益。 墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹 灰工程，油漆工程，刷 ( 喷)浆工程，裱糊工程，块材饰
4、面工程，罩面 板及龙骨安装工程， 都要根据其具体的施工方法， 材料性能以及可能 出现的问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都 应满足以下几个共性的要求： . 定期检查，及时处理 定期检查一般不少于每年次。对容易出现问题的部位重点检 查，尽早发现问题并及时处理， 防止产生连锁反应， 造成更大的损失。 对于使用磨损频率较高的工程部位， 要缩短定时检查的周期， 如台面、 踢脚、护壁，以及细木制品的工程。 . 加强保护与其它工程衔接处 墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防 水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护，与制冷、供热管相接处加 绝热高强度套管。 墙台面及吊顶工程
5、在自身不同工种相接处，也要注 意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。 . 保持清洁与常用的清洁方法 经常保持墙台面及吊顶清洁， 不仅是房间美观卫生的要求，也是 保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多， 容易导致 吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清 洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐 蚀等。 . 注意日常工作中的防护 各种操作要注意，防止擦、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可 能损伤台面材料的情况， 要采取预防措施。 在日常工作中有难以避免 的情况，要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等，应有保 护垫层。在墙面上张帖、悬挂物
6、品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的 方法与材料，如不可避免， 应请专业人员施工，并采取必要的防护措 施。 . 注意材料所处的工作环境 遇有潮湿、油烟、高温、低湿等非正常工作要求时，要注意墙台 面及吊顶材料的性能，防止处于不利环境而受损。如不可能避免，应 采取有效的防护措施， 或在保证可复原条件下更换材料，但均须由专 业人员操作。 . 定期更换部件，保证整体协调性 由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用 寿命不同，因而，为保证整体使用效益， 可通过合理配置， 使各工种、 各部件均能充分发挥其有效作用， 并根据材料部件的使用期限与实际 工作状况，及时予以更换。 (三)门窗工程的日常养
7、护维修（详见下表） 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理 使用中根据不同类型门窗的特点注意养护，使之处于良好的工作状 态。如木门窗易出现的问题有：门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝 隙过大等；钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂 损坏等常见病；而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。 在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面： .严格遵守使用常识与操作规程 门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应 轻开轻关；通风雨天，要及时关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应 固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态，以防门 窗扇变形，关闭不严或启闭
8、困难。 .经常清洁检查，发现问题千万不要拖延 门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢而影响正常使用，如 关闭不严等。 发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申 请处理，防止对其它部分造成破坏或发生意外事件。 .定期更换易损部件，保持整体状况良好 对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或 摩擦部位，要经常采取相应润滑措施，如有残垢，还要定期清除，以 减少直接损耗，避免间接损失。 .北方地区外门窗冬季使用管理 北方地区冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害。所以， 应做好养护工作。 如采用外封式封窗， 可有效控制冷风渗透与缝隙积 灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的
9、纱窗要清洁干燥，妥善 保存，防止变形或损坏。 .加强窗台与暖气的使用管理 禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液 态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，北方冬季还应注意室内 采暖设施与湿度的控制， 使门窗处于良好的温湿度环境中，避免出现 凝结水或局部过冷过热现象。 (四) 楼梯的 日常养护维修（详见下表） 无论木质楼梯还是钢质楼梯、 铁艺楼梯等， 在使用的过程中都要注 意防潮、防火和防撞击。 1、要经常检查各部件连接部位，防止松动或是被虫蛀蚀。因为楼梯 安装时，虽然工程师已将它们紧紧连为一体，可随着温度与湿度的不 断变化，各构件都在发生着细微的物理变化。 2 、如果不慎发生
10、被水浸泡，应该在发现后尽快擦干，并让其自然干 燥，严禁使用电热器烘干或在阳光下暴晒。 3 、长时间暴晒在强烈的日光下，或房间内温度的急剧升降等都可 能引起踏步板漆面的提前老化，应尽量避免。 4 、木制楼梯或加以金属或其它材质的构件，通常都会因为塌陷、 磨损、虫蛀或是真菌的侵袭而受损，这些都可以由专业人员修复。但 更重要的是前期的保养， 妥善保养可以在很大程度上延长楼梯的使用 寿命。 5 、木质楼梯受潮，木制构件易变形、开裂、油漆也会脱落。金属 楼梯也有木质构件， 而且金属受潮也会生锈， 所以楼梯日常的清洁切 不可用大量的水擦洗，可用清洁剂喷洒在其表面然后用软布擦拭。 6 、踏步板扶手等经常与人
11、接触的部位相对其它构件寿命较短，因 此要定期上专用蜡或地板蜡保护。另外，虽然有些踏步板上的漆面为 光固化耐磨漆， 但是耐磨也是相对而言的， 就其自身而言也有一定的 使用寿命。为避免木制踏步板在使用一段时间后出现局部的严重磨 损， 可在楼梯廊道中央踏步上铺设一条地毯，亮度由主人自己来选择， 也可以咨询专业的设计师。 这样不仅起到保护楼梯的作用，还可以在 某种程度上点缀一下整个空间。 7 、清洁楼梯钢件时 , 宜用干的软布擦拭，不得用水冲洗。 8 、 清洁楼梯踏步时， 宜用吸尘器或拧干的抹布除尘， 不得用水冲洗。 9 、切勿用砂纸打磨楼梯表面。 10 、搬运物品上楼时，注意防止硬件物体表面刮伤楼梯
12、表面。 11 、建议在楼梯口放一块蹭脚垫，以减少沙土对踏步的磨损。 12 、如不慎将水洒在楼梯上，应及时擦干。 13 、如果踏步上有特殊污渍，请用柔和中性清洁济和温水擦拭，不 得用钢丝球、酸和强碱清洁。 14 、除去楼梯表面污渍的办法： A 、沥青、橡胶、石油、巧克力、鞋油等，可以用汽油、白酒或相 同的溶剂进行清洁。 B 、粉笔、蜡笔、和口红，可以用酒精清洁。 C 、蜡、口香糖，我们可以用塑料膜包一块放在污渍上，然后小心 刮掉。 ( 五)通风道的日常养护维修（详见下表） 由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出 问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重 视。
13、首先在设计时就要尽理选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢 筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。而且必须 选用防串味的新型风道。 在房屋接管验收时， 一定要将通风道作为一 个单项进行认真细致的验收，确保风道畅通、安装牢固、不留隐患。 在房屋使用过程中，应注意： .住户在安装含风机设备时，必须小心细致地操作，不要乱打乱 凿，对通风道造成损害。 .不要往通风道里扔砖头、 石块或在通风道上挂东西， 挡住风口， 堵塞通道。 . 我方每年应逐一对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等 情况进行检查。 发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真 记录，及时修复。 .检查时可在楼顶通风道出
14、屋面处测通风道的通风状况，并用铅 丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。 .通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋 大修时应彻底更换。 (六) 地基基础的日常养护维修（详见下表） 地基属于隐蔽工程， 发现问题采取补救措施都很困难，应给予足 够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作： . 坚决杜绝不合理荷载的产生 地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及 整个房屋的安全， 而在基础附近的地面堆放大量材料或设备，也会形 成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以， 应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷 载状况。 . 防止地基浸
15、水 地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基 础附近的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情 况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、 散水等的管理与维修。 . 保证勒脚完好无损 勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础， 同时起到基础防水的作用。 勒脚破损或严重腐蚀剥落， 会使基础受到 传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产 生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更 是地基基础养护的重要部分。 . 防止地基冻害 在季节性冻土地区， 要注意基础的保温工作。 对按持续供热设计 的房屋，不宜采
16、用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如 在使用中有闲置不采暖房间， 尤其是与地基基础较近的地下室，应在 寒冷季节将门窗封闭严密， 防止冷空气大量侵入， 如还不能满足要求， 则应增加其它的保温措施。 (七) 屋面工程的日常养护维修（详见下表） 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温(南方为隔热 ) 等，由于建筑工艺水平的提高， 现在又增加了许多新的功能， 如采光、 绿化、各种活动，以及太阳能采集利用等。屋面工程施工工艺复杂， 而最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正常使用，并 起着对其它结构及构造层的保护作用。所以，防水层的养护也就成为 屋面工程维修养护中的中心内容。 屋
17、面防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲涮、阳光照 射等都会加速其老化， 排水受阻或人为损害以及不合理荷载，经常造 成局部先行破坏和渗漏， 加之防水层维修难度大， 基本无法恢复对防 水起主要作用的整体性， 所以，在使用过程中需要有一个完整的保养 制度，以养为主，维修及时有效， 以延长其使用寿命， 节省返修费用， 提高经济效益。 . 定期清扫，保证各种设施处于有效状态 一般非上人屋面每季度清扫次，防止堆积垃圾、 杂物及非预期 植物如青苔、杂草的生长，遇有积水或大量积雪时，及时清除，秋季 要防止大量落叶、 枯枝堆积。上人屋面要经常清扫。 在使用与清扫时， 应注意保护重要排水设施如落水口，以及防
18、水关键部位如大型或体形 较复杂建筑的变形缝。 . 定期检查、记录，并对发现的问题及时处理 定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目 内容进行全面详查，并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因，防 止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度。检查后，对所发现 的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。 . 建立大修、中修、小修制度 在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的 小修、中修或大修，可以保证其整体协调性，延长其整体使用寿命， 以发挥其最高的综合效能，并可以在长时期内获得更高的经济效 益。 . 加强屋面使用的管理 在屋面的使用中， 要防止产生不合理荷载与破坏性操作
19、。上人屋 面在使用中要注意污染、腐蚀等常见病，在使用期应有专人管理。屋 面增设各种设备， 如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功能( 包 括上人屋面的景观要求)，其次要符合整体技术要求，如对屋面产生 荷载的类型与大小会导致何种影响。在施工过程中， 要有专业人员负 责，并采用合理的构造方法与必要的保护措施，以免对屋面产生破坏 或形成其它隐患，如对人或物造成危险。 . 建议建立专业维修保养队伍 屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与维修养护都必须由 专业人员来负责完成， 而屋面工程的养护频率相对较低，所以为减轻 物业管理企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、 更经济地做好屋面工程
20、养护工作， 应建立起由较高水平专业技术人员 组成的专职机构。 (八) 垃圾道的日常养护维修 一般住宅楼、 办公楼等通用房屋都设置有垃圾道，作为楼上用户 倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等 部分组成。由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其 不够爱护。物业管理企业一方面要加强宣传教育，另一方面垃圾道出 现堵塞损坏时要及时派人修理。在房屋接管验收时， 就要认真检查垃 圾道的各个部位，看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、 少刷漆等现象。 如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残 存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象，必须要求施 工单位及时
21、返修清除。平时养护中应注意： . 指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。 . 搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重 物敲击垃圾道。 . 不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。 . 垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏 通起来更加费时费力。 . 垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长 其寿命，降低维修费用。 . 垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止 其扩大。 (九)安全疏散设施的日常养护维修 1. 火灾应急照明与疏散指示标志系统设施、设备要求 、火灾应急照明灯、疏散指示标志应是经国家消防产品质量监 督检验部门检测合格的产品，有国
22、家消防产品质量监督检验部门出 具的检验报告及出厂合格证，其型号规格应符合设计要求；火灾应 急照明灯、疏散指示标志外观应无缺陷，在其明显部位应设有耐久 性名牌标识，内容清晰，设置牢固。 、火灾应急照明灯宜安装在墙面上或顶棚上，应安装牢固可靠， 不得有明显松动。 、安全出口的疏散指示标志灯宜设在出口的顶部；疏散走道的 疏散指示标志灯宜设在疏散走道及其转角处距地面高度1.00m 以下 的墙面上；疏散走道的疏散指示标志灯的间距不应大于20 米，人防 工程疏散指示标志灯的间距不应大于15 米；疏散指示标志灯应安装 牢固可靠，不得有明显松动。 、火灾应急照明灯应牢固、无遮挡，状态指示灯正常；切断正 常供电
23、电源后，应急工作时间不应小于20 min；高度超过 100m的高 层建筑其应急工作时间不应小于30 min ；应急照明工作状态的持续 时间不应小于90 min ，且不小于灯具本身的标称的应急工作时间； 疏散走道的地面最低水平照度不应低于0.5lx ； 人员密集场所内的地 面最低水平照度不应低于1.0lx ； 楼梯间内的地面最低水平照度不应 低于 5.0lx ；地下工程疏散照明的地面照度不应低于5.0 lx；消防 控制室、消防水泵房、自备发电机房、配电室、防烟与排烟机房以 及发生火灾时仍需正常工作的其它房间的消防应急照明，仍应保证 正常照明的照度。 、疏散指示标志应牢固、 无遮挡，疏散方向的指示
24、应正确清晰； 自发光疏散指示标志，当正常光源变暗后，应自发光，其亮度应符 合消防技术标准的要求， 持续时间不应低于20min；灯光疏散指示标 志，状态指示灯应正常。工作状态时，灯前通道地面中心的照度不 应低于 1.0lx 。切断正常供电电源后， 应急工作状态的持续时间不应 小于 20 min ；高度超过100m的高层建筑其应急工作时间不应小于 30 min 。 、火灾应急广播系统的扩音机仪表、指示灯应显示正常，开关 和控制按钮动作灵活；监听功能正常；扬声器外观完好，音质清晰； 应能用话筒播音；应在火灾报警后，按设定的控制程序自动启动火 灾应急广播；播音区域应正确、音质应清晰。环境噪声大于60d
25、B的 场所，火灾应急广播应高于背景噪声15dB。 、消防控制室应能控制和显示消防应急照明和疏散指示标志系 统的主电工作状态和应急工作状态；应能分别通过手动和自动控制 集中电源型消防应急照明和疏散指示标志系统和集中控制型消防应 急照明系统从主电工作状态切换到应急工作状态。 2. 系统的每日检查和巡查 系统的使用或管理维护单位，每日应对设置的疏散楼梯、 安全出 口、防火门、疏散出口、疏散通道、消防应急照明、疏散指示标志等 设施进行逐个逐项检查或巡查，并认真填写记录。 、查看疏散楼梯、 安全出口、疏散出口、疏散通道是否被占用、 堵塞或上锁。 、查看火灾应急照明灯的外观，安装牢固程度，应急灯工作状 态
26、。 、查看疏散指示标志的外观和位置, 核对指示方向，疏散指示 标志工作状态。 、 查看防火门、防火卷帘处的警示线内是否存放物品或被遮挡。 3. 系统半年检查和试验 每半年应检查和试验火灾应急照明与疏散指示标志和火灾应急 广播系统的下列功能，并按要求填写相应的记录。 、火灾应急照明及疏散指示标志灯的转换时间。检查方法：模 拟交流电源故障， 观察其是否顺利转入应急状态，用秒表测试转换时 间。标准要求： 正常交流电源供电切断后，火灾应急照明灯及疏散指 示标志灯应顺利转入应急工作状态；自带电源型的火灾应急照明灯， 其应急转换时间不应大于5秒。 、火灾应急照明灯的照度。检查方法：用照度计测量相关场所 火
27、灾应急照明灯的照度，看其是否符合消防技术标准的要求。 、应急电源故障报警功能。检查方法：使应急电源输出主线路 与任一支路连接线断路或短路，观察应急电源声、 光报警情况和其它 支路火灾应急灯具工作状态； 手动消除故障信号， 再使应急电源与另 一支路连接线断路或短路， 观察应急电源声、 光报警情况和其它支路 火灾应急灯具工作状态。 标准要求：当应急电源的充电器与电池之间 的连接线断路、短路，应急输出主线路与支路连接线短路、短路，应 急控制回路断路、短路时，应急电源发出声、光故障信号，并指示故 障类型。声故障信号手动消除，当有新的故障信号时，声故障信号应 再启动。光故障信号在故障排除前应保持；其任一
28、支路故障不应影响 其它支路的正常工作。 、火灾应急照明自动启动功能。检查方法：使一集中控制型火 灾应急灯具防火分区的火灾探测器发出报警信号，观察该防火分区内 火灾应急照明灯具动作情况及消防控制设备信号显示情况。标准要 求：控制室消防控制设备接到火灾报警信号后，应输出使受其控制的 火灾应急灯具投入工作的信号，火灾应急灯具应及时启动， 并向消防 控制设备反馈其动作信号。 当集中电源型火灾应急灯具的主电源断电 后，应急电源应立即投入工作，火灾应急灯具应及时启动。 、火灾应急照明现场启动功能。检查方法：操作集中电源型火 灾应急灯具上的试验按钮， 切断主电源， 同时手动启动应急电源上的 强制启动按钮，观
29、察火灾应急照明灯具动作情况。标准要求：集中电 源型火灾应急灯具的主电源断电后，现场手动启动应急电源上的强制 启动按钮，火灾应急灯具应及时投入工作。 、火灾应急照明远程启动功能。检查方法：在消防控制设备上 手动启动一防火分区火灾应急灯具的控制按钮，观察受其控制的火灾 应急照明灯具动作情况及消防控制设备信号显示情况。手动启动强制 按钮，观察受其控制的所有火灾应急照明灯具是否转入应急状态。标 准要求：在控制室消防控制设备上手动启动某一防火分区火灾应急灯 具控制装置， 受其控制的火灾应急灯具应转入应急工作状态，消防控 制设备应有该防火分区火灾应急灯具动作的反馈信号显示。在消防控 制设备上手动启动强制按
30、钮，所有火灾应急灯具均应转入应急状态。 、火灾应急广播系统功能。 在消防控制室用话筒对所选区域播 音，检查音响效果；在自动控制方式下，分别触发两个相关的火灾探 测器或触发手动报警按钮后， 核对启动火灾应急广播的区域、检查音 响效果；公共广播扩音机处于关闭和播放状态下，自动和手动强制切 换火灾应急广播， 用声级计测试启动火灾应急广播前的环境噪音，当 大于60dB时，重复测量启动火灾应急广播后扬声器播音范围内最远点 的声压级，并与环境噪音对比。 房屋日常养护维修检查表（一） 名称编号地址 检查人负责人检查时间年月 日 检查项目 检查结果损坏原因 完好 基本 完好 一般 损坏 严重 损坏 自 然 损
31、 坏 人 为 损 坏 预 防 保 养 不 善 其 他 原 因 1 地面墙台面 2 基础承重部件承 重墙 3 屋角隔热层接地 面 4 内墙角 5 通风道吊顶 6 门窗楼梯护栏墙 面 检测方法直观法刺探法仪器检测法计算法 整体质量评定完好基本完好一般损坏严重损坏 备注 共用设施设备维修养护周期表 共用设施重大维修 工程项目 年限（年） 区内 道路 室外 照明 沟、渠、 池、井 消防 设施 批电 设备 导视牌 给排水 管道 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 注：中修大修更换
32、 共用设施设备定期维修方案 序号类别项目定期维修计划方案 1 广场道路 路面、人行道、 道 牙 1、每年对局部损坏严重，修补多 次的路面。 道牙、人行道板进行翻 新 2、 路面翻新面积应控制在每年1 以内，其他控制在每年5以内， 逐年递增 10 翻新工作由工程管理 部委托有关施工单位 实施 2 室外照明 高柱灯1、灯杆每年刷漆一次 2、每月清洁竹具一次 3、每季度检修线路一遍 4、对于破损灯具及有化线路的灯 具进行更换 由工程管理部按相关 作业规程维修 柱头灯 蔵地灯 3 沟渠池井 雨水口1、化粪池每半年清理一次 2、井盖板每半年刷一次漆，防止 由工程管理部按相应 作业规程实施雨水井 污水井锈
33、蚀 3、每季度清理井内杂物一次 4、每年全面维修一次 化粪池 阀门井 4 园林绿化绿化 1、春、夏季各补换3 6绿地 一次， 树木春夏各补一次， 每次 3 2、花木每半月修剪一次 3、草坪每月修剪一次 4、乔木每月修剪一次 5、根据病虫害发生规律，每年进 行三次大消杀 由工程管理部按相应 作业规程实施 5 机电设备 变配电设备1、每周检查控制设备一次 2、每季度检查开关灵敏度及开关 紧固件完好情况 3、每年保养水泵一次 4、空调主机每年保养一次 由工程管理部组织实 施 给排水设备 空调系统 6 消防设备 自动烟感报警系 统 1、消防栓及水泵接合器每半年油 漆一次 2、消防栓每半年排一次水，检修
34、 一次 3、消防系统主要设备每年联动测 试一次 由工程管理部按相关 维修规程实施 消防栓、喷淋系统 疏散指示 7 给排水管 道 管道1、每年刷一次管道油漆 2、每年检测一次管道固定码 3、每半年维护一次阀门 由工程管理部负责维 修阀门 8 公用标识 导视 标识牌 1、每月清洁标识一次，并对标识 安放基础稳固情况进行检查维护 一次 由工程管理部组织实 施 警示牌 2、每年对标识进行维护一次 3、每 5 年更换一次标识 9 其他共用 设施 垃圾转运站1、每年刷油漆一遍 2、每季度检查排水沟通畅情况 3、每季度检查一次泄水孔疏通情 况 由工程管理部按相应 作业规程实施 围墙 大门 共用设施设备定期维
35、修标准 序号类别项目日常维修计划方案 1 广场道路 路面、 人行道、 道 牙 1、路面施工质量标准 2、人行道铺设技术标 准 使局部损坏严重的路面通过翻 新延长寿命，从而使整个道路 保持均衡使用功能 2 室外照明 高柱灯 灯具施工技术标准 1、实现良好的灯具外观 2、照明系统正常有效启用 3、 照明设施线路完好率达99 以上 柱头灯 蔵地灯 3 沟渠池井 雨水口 1、化粪池清理作业规 程 2、井盖刷漆防锈作业 规程 1、 池内、井内沉积物及时清理， 出口畅顺 2、井盖正常使用，密合 3、流水通畅，无堵塞 雨水井 污水井 化粪池 阀门井 4 园林绿化绿化绿化工作标准 绿草如茵，树木青翠，剪切整
36、齐 5 机电设备 变配电设备机电设备维护保养规 程 1、无故障停水、停电 2、空调系统运行正常给排水设备 空调系统 6 消防设备 自动烟感报警系 统消防报警系统维护保 养规程 1、设施正常有效使用 2、外观完好，标识清楚 3、关敏、准确报警 消防栓、喷淋系统 疏散指示 7 给排水管 道 管道给排水管道维护修缮 标准 1、管道通畅，无渗漏 2、阀门灵活，不漏水阀门 8 公用标识 导视 标识牌 ABC国际标识、楼层标 识、警示牌制作安装及 管理规程 1、标识清洁美观 2、按放稳固 3、标识清晰 警示牌 9 其他共用 设施 垃圾转运站 垃圾转运站及围墙维 护标准 1、设施完全正常使用 2、完好美观
37、大门 围墙 共用设施设备日常检查表 名称编号地址 检查人负责人检查时间年月 日 检查项目 检查结果损坏原因 完好 基本 完好 一般 损坏 严重 损坏 自 然 损 坏 人 为 损 坏 预 防 保 养 不 善 其 他 原 因 1 区内道路、路灯 2 沟、渠、池、井、上下水主管 道、室外消防设施 3 机电设备 4 公用标识导视、 其他共用设施 检测方法直观法刺探法仪器检测法计算法 整体质量评定完好基本完好一般损坏严重损坏 备注 消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期 消 防 控 制 台 1 各类指示灯（含电 源、信号） 直观目测指示灯指示正常 1个 月 2
38、 各类开关直观目测处于开启或自动状态1个 月 3 各电器触点如有烧损现象， 拆下后 用砂纸打磨 触点完好，无烧损半年 4 各电器元件接线端 子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固，无烧 损 半年 5 各电源、信号 如有轻微破损或烧焦 现象，用绝缘胶带包 扎，严重时更换 导线无破损、烧焦现象半年 6 控制台内部除尘用小毛刷、 皮老虎除尘无尘半年 7 控制台表面除尘用干净布、 毛刷除去表无尘每日 面灰尘 集成 报警 器 1 指示灯直观目测 “ Acpower” （绿色）指 示亮，其余指示灯不亮 1个 月 2 电源电压 在按下内部电源电压/ 后备电压（或外部“Bat tery Test”健
39、）切换 健前后，目测指示灯是 否正常 指针指示 24V（ 5V） 1个 月 3 报警功能按下“ Fme Tegt”健 “ Zone Alam”指示灯和 “ Switch Care”指示灯 亮几十秒后，蜂鸣器警 铃响 1个 月 4 内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动半年 5 信号（电源）线 如有轻微破损， 用绝缘 胶带包扎， 破损或老化 严重时更换 导线无破损、老化现象半年 6 表面及内部除尘用小毛刷、 皮老虎除尘无尘半年 7 报警按钮盒直观目测按钮盒完好、无松动 1个 月 集中 报警 器 1 指示灯直观目测 “ Acpower” （绿色）指 示亮，其余指示灯不亮 1个 月 2
40、电源电压 在按下内部电源电压/ 后备电压（或外部“Bat tery Test”健）切换 健前后，目测指示灯是 否正常 指针指示 24V（ 5V） 1个 月 3 报警功能按下“ Fme Tegt”健 “ Zone Alam”指示灯和 “ Switch Care”指示灯 亮几十秒后，蜂鸣器警 铃响 1个 月 4 内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固，不松动半年 5 信号（电源）线 如有轻微破损， 用绝缘 胶带包扎， 破损或老化 严重时更换 导线无破损、老化现象半年 6 表面及内部除尘用小毛刷、 皮老虎除尘无尘半年 烟感 探头 1 烟感探头 用力吸一口香烟， 在距 离探测器20 处喷向 探头
41、红色指示灯半年 2 温感探头 用 750W电吹风在距深 测器 50 处向深测器 吹热风 区域报警器上相应位置 的报警指示灯亮 半年 防火 卷帘 门 1 控制箱内部各电器 触点 如有烧损现象， 拆下后 用砂纸打磨 触点完好，无烧损半年 2 控制箱内部各电器 元件接线端子及端 子排端子 用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年 3 机械部分（齿轮、 锋条） 如有锈损用煤油清洗， 然后加润滑油 无锈损且表面涂有润滑 油 1 年 4 卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损1 年 5 电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年 6 报警按钮盒直观目测完好无损 1个 月 防1 防火门门体直观目测完好无损、无变形半年
42、火 门 2 防火门弹簧铰链 有损坏更换备件， 若无 损加机油 完好，弹性适度半年 3 消防通道、防火门 直观目测， 关开关防大 门 消防通道通畅，防火门 开闭自如 1 年 排烟 系统 1 排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘 1个 月 2 控制柜内各接线端 子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年 3 控制柜内部各电器 触点 有烧损现象， 拆下后用 砂纸打磨或更换 触点完好，控制启停正 常 半年 4 控制柜电源指示灯 如不亮更换指示灯灯 泡 电源指示灯指示正常 1个 月 5 排烟阀微动开关及 内部接线端子 用螺丝刀紧固 端子无松动，微动开关 固定良好 1个 月 排烟阀复按钮、导 轮
43、、钢丝、转轴 用油壶给导轮、钢丝、 转轴加油 复位按钮控制无误，排 烟窗开启灵活 1 年 加压 送风 系统 1 加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘 1个 月 2 控制柜内部各电器 触点 如有烧损， 拆下后用砂 纸打磨 触点完好，控制启停正 常 半年 3 控制柜内各接线端 子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年 4 各送风口百叶窗直观目测送风口百叶窗位置正常 3个 月 5 控制柜电源指示灯 如不亮更换指示灯灯 泡 电源指示灯灯亮 1个 月 消防1 控制柜上电源指示直观目测电源指示正常，开关处1个 系统 控制 柜 灯及各类开关于开启或自动状态月 2 控制柜内各电器触 点 如有烧损，
44、拆下后用砂 纸打磨 触点完好、无松动半年 3 各电器元件接线端 子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固、无烧 损 半年 4 电源（信号）线 如有破损用绝缘胶带 包扎 导线无破损或老化现象半年 5 控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日 消防 指示 牌 1 指示灯直观目测 指示灯亮且处于等待状 态 1个 月 2 指示灯按测试键按测试键后指示灯亮 1个 月 消 防 应 急 广 播 系 统 1 主机各电源信号、 控制信号及音量调 节键 直观目测 信号指示正常，音量调 节位置合适 1个 月 2 各切换器、控制器通电试验转换工作正常 1个 月 3 各放大器放音试听音质、音量音质、音量良好 1个
45、月 4 各接线端子及线路 用螺丝刀紧固， 导线如 有破损，用绝缘胶带包 扎 端子无松动，各导线完 好 1 年 5 压带轮主导轴，磁 带机磁头 用清洗带清洗表面无粉尘 3个 月 6 各层扬声器接线是 否牢固，纸盒是否 完好 如松动，用螺丝刀紧固 各扬声器接线牢固，纸 盒无破损 半年 7 主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘半年 设 备 机 房 1 机房卫生 用拖布、 帚把、 擦布打 扫设备房地面 机房整洁、干净 1个 月 2 机房内照明、电话开关电灯、通话检查 照明完好、电话通话正 常 1个 月 3 地漏排水试验地漏排水通畅 1个 月 灭 火 器 材 1 推车式灭火器直观目测 完好无损，压力在正常
46、 范围 1个 月 2 干粉灭火器 直观目测， 并用手摇动 瓶体 压力正常，指针指示在 绿色安全区内 1个 月 3 手提式1211 灭火 器 直观目测 压力正常，指针指示在 绿色安全区内 1个 月 喷 淋 系 统 1 水泵手动盘车转轴转动灵活 2个 月 2 水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水半年 3 水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵转动灵活半年 4 阀门 添加盘根或更换垫片， 清洁阀杆 开启自如，不漏水，阀 杆无锈蚀 半年 5 水泵和电机用擦布和毛刷除尘无尘 1个 月 6 各信号阀直观目测 在区域报警器上的相应 位置无报警信号 1个 月 7 各水流指示器放水试验 消防值班室相应的指示 灯亮，并发出
47、报警 3个 月 8 喷淋头直观目测 喷淋头表面油灰不可过 多 半年 二、给排水系统的维修保养标准与方案 （一）给排水设备设施维修保养标准 1.0 目的 规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性 能完好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施（含消防供水机组） 的维修保养。 3.0 职责 31 主管经理负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并 检查该计划的执行情况。 3.2 机电维修部主管负责组织制定 给排水设备设施维修保养年 度计划并组织、监督该计划的实施。 3.3 水泵房组长 / 管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保 养。 3.4 公共事务部负责向有关用户
48、通知停水的情况。 4.0 程序要点 4.1 给排水设备设施维修保养年度计划的制定。 4.1.1 每年的 12 月 15 日之前，由机电维修部主管组织水泵房组长 / 管理员一起研究、制定给排水设备设施维修保养年度计 划并上报公司审批。 4.1.2 制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则： a)给排水设备设施使用的频度； b)给排水设备设施运行状况（故障隐患） ； c)合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 4.1.3 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容： a)维修保养项目及内容； b)备品、备件计划； c)具体实施维修保养的时间； d)预计费用。 4.2 水泵房管理员对给排水设备设
49、施进行维修保养时，应按给 排水设备设施维修保养年度计划进行。 4.3 小区内主供水管（ DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸 阀拆换、以及控制柜变频器、PC 中央处理器的维修保养由 外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。 4.4 水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4 月、10 月份应对 小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。 4.4.1 电动机维修保养： a)用 500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5 欧姆以上 , 否则应烘干处理或修复 ; b)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响, 如有则应更换同型号 规格轴承 ; c)检查电动机风叶有无碰壳现象, 如有则应修理处理 ; d)清洁电动机外壳 ; e)检查电动机是否脱漆严重, 如脱漆严重则应彻底铲除脱落层 油漆后重新油漆 . 4.4.2 水泵维修保养： a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油； 如有异常摩擦声响，则应更换同