3.0易货交易所大厦项目计划书.pdf

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1、1 叁点零易货大厦 商业计划书 2 3 4 目录 第一篇 3.0 易货大厦项目开发背景_ 6 1.1、响应杭州服务业试点城市发展战略，提高服务业水平 _ 7 1.2、将服务产业集聚，促进服务业发展 _ 7 1.3、适应我国入世后外资金融服务机构进入的需要 _ 8 第二篇杭州市经济与房地产发展状况_ 8 2.1 杭州宏观经济发展概况_ 8 2.1.1、杭州市经济发展状况_ 8 2.1.2、房地产行业概况_ 9 2.2、杭州房地产概况 _ 9 2.2.1、杭州地产市场区域特点_ 10 2.2.2、土地市场交易中的各类用途_ 10 2.3、项目概况 _ 10 2.4、项目比较分析 _ 12 2.4.

2、1、周边项目竞争趋势资料_ 12 2.4.2、杭州市高档写字楼竞争分析_ 15 2.4.3、杭州市办公空间资料分析_ 15 2.4.4、项目高档写字楼比较分析_ 16 2.4.5、项目地价分析_ 16 第三篇 3.0易货大厦项目规划与进展 _ 17 3.1 叁点零易货大厦规划理念_ 17 3.2 叁点零易货大厦建筑工程指导思想_ 18 3.3 叁点零易货大厦建筑总指标_ 19 3.4.4、开发步骤 _ 19 3.4.5、目前工程进度_ 19 3.53.0 易货大厦项目开发实施方案的设想与分析 _ 19 第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标_ 20 4.1、选择并采用具有现代风格和高科技水准的

3、项目设计方案。 _ 20 4.2、主要经济技术指标（见下表） _ 20 第五篇 3.0易货大厦项目开发主体介绍 _ 21 5 5.1、叁点零易货交易所简介 _ 21 5.2、开发商简介 _ 22 5.3、3.0 易货大厦项目建设战略团队及分工 _ 22 5.4、3.0 易货大厦品牌塑造联盟 _ 22 第六篇项目投资估算和资金筹措说明_ 23 6.1、项目投资成本估算 _ 23 6.2、投资人与资金筹措 _ 23 第七篇项目的经济效益评价分析_ 24 7.1、计算依据 _ 24 7.1、盈利能力分析 _ 24 第八篇招商计划书 _ 25 8.1、开发方案设定条件 _ 26 8.2、开发方案盈利分

4、析 _ 26 8.3、承包方必须条件 _ 27 6 第一篇 3.0易货大厦项目开发背景 杭州房地产业的发展水平及规模还处于国内的上游水平，但在商业地产方面， 与北京、上海及其他发达城市相比还存在不少的差距，其市场发展的潜力有很大 空间。目前杭州市缺乏代表杭州这个国际化都市的建筑群体，而 3.0 易货大厦的 出现， 将填补这方面缺憾，他将代表杭州的现代形象， 反映杭州的现代文明程度。 在市场销售方面，由于国内经济整体向好，写字楼市场需求强劲，诸多因 素促使原本平淡的写字楼市场突然升温。可以说，随着中国的国际地位的日益飙 升，写字楼市场进入黄金期。 在中国的 CBD 中心北京、 上海等城市的甲级写

5、字楼 的租金已达 510 元/ 天?平方米，一般的已达1.8 5.0 元/ 天?平方米；杭州目 前写字楼的租金水平一般在2.5 元/ 天?平方米左右， 如高端的公元大厦、 嘉华国 际商务中心已达 4.5 5.5 元/ 天?平方米左右；同时，目前整个杭州写字楼的销 售价格与住宅相比呈倒挂状态， 从一定程度上理解杭州写字楼市场具有广阔的增 长空间。 某五大行机构调查报告显示：杭州写字楼驻户以生产制造、物流商贸和专 业服务类较多，约70驻户为杭州本地或省级客户，大面积驻户中以地产开发 类、IT 高科技类及金融为主。预计未来2 年内将有多家外资银行进入杭州，作 为新的经济增长点，写字楼市场需求旺盛可以

6、预见。 3.0 易货交易所及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识 到一个地区的振兴， 必须以服务业的发展为前提，本着回报社会的良好愿望， 依 托集团雄厚的经济实力和优良资信， 把建设 3.0 易货大厦作为公司拓展多元化投 资领域， 再造新优势的重点项目之一， 更作为支持我市、我省服务业发展的平台， 为促进地区经济发展做出贡献。 随着中央西部大开发战略的制度和实施，随着中 国加入 WTO 后各种承诺义务的逐步兑现， 该项目开发的远见和必要性更加得到表 现，社会意义更加明显。它主要体现在以下几个方面： 7 1.1 、响应杭州服务业试点城市发展战略，提高服务业水平 在杭州市 2010

7、年服务业发展思路及工作重点( 以下简称重点 ) 中， 可以看到杭州发展服务业的清晰思路：深入实施“服务业优先”战略， 以“提升 总量、优化结构、完善布局”为重点，不断提高积聚度，促进服务业快速发展， 把打造高层次“三二一”产业结构放在经济结构调整的优先位置，在资源配置上 向现代服务业倾斜，以大项目带动服务业总量提升。 大企业是龙头，中小企业是龙身。龙头加龙身，就是现代产业集群，就是现 代产业链。 只有中小企业依附大企业大集团，大企业大集团带动中小企业，才能 共同打造具有国际竞争力的、具有杭州特色的产业链和产业集群。 “思想库”为杭州服务业提供智慧， 为此， 杭州将突出重点，优化产业结构， 加快

8、金融服务业服务外包、总部经济、现代物流业等重点领域服务业的发展。 重点也指出，要加强引导，重点做强信息服务业、动漫游戏产业、设计 服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训、文化休闲旅游业和文化会展业等文 化创意产业核心层八大重点产业。 不仅如此，服务业载体建设也要上规模。据了解，要突出抓好904 亿元的 70 个服务业大项目建设， 竣工率要达到 80% 以上。值得一提的是， 杭州为发展文 化创意产业，要求平台、人才、政策、品牌等多方面都是为文创产业服务的。 3.0 易货大厦项目作为杭州市服务业重点引导项目3.0 易货交易所的交易主 体大厦，符合杭州市的服务业发展规划。 1.2 、将服务产业集聚，

9、促进服务业发展 一个城市要成为区域性服务中心，必须把服务产业作为核心产业优先发展。 应建设一个品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的服务中心区。世界上 评判一个地区经济发达程度就是用70% 作为衡量标准的， 也就是说只有服务业经 济达到了 70% 以上的规模才能成为一个经济发达地区的依据。 按照这一规律， 我国许多城市为形成、 或强化服务业中心城市的地位，正在 紧锣密鼓动地加强城市服务业的建设。 而杭州市作为全国服务业试点城市，2009 年数据显示，服务业从业人数不 8 到 50% ，所以需要形成服务业板块的集聚效应，迅速扩大服务业的发展规模。 3.0 易货交易所集成交易、物流、信息、评估

10、、拍卖服务等多种一体化运作，能够很 好整合发展杭州服务业水准。 1.3 、适应我国入世后外资金融服务机构进入的需要 随着改革开放的不断深入， 尤其是正式加入WTO 以后，我国的经济发展愈来 愈纳入全球经济化的范畴。 杭州做为世界宜居城市， 加快了国际化步伐， 民营企 业发达，资金需求比较大， 这块的市场的逐年上升， 外资金融服务机构十分踊跃 进驻杭州，从而进一步加大了服务行业等民营企业的发展。 第二篇杭州市经济与房地产发展状况 2.1 杭州宏观经济发展概况 2.1.1 、杭州市经济发展状况 在国家积极财政政策和民营企业经济快速发展等因素的推动下，杭州宏观 经济持续向好， 加之政府把宏观调控拉动

11、经济增长的重点放在投资和扩大内需 上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大， 促进了房地产投资的快速增长。杭州市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、 快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销 售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继续下降。随着商 品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入 的稳步增长，使杭州商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其是 商业服务房销售的高速增长，说明了杭州的规划政策已经体现和大众对西部大 开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加 快，

12、商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位, 杭州房 地产市场将继续保持快速地发展。 9 2.1.2 、房地产行业概况 就去年对中国增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算， 年房地产开发投资对中国增长的直接贡献率为个百分点，间 接贡献率为 到个百分点， 两者相加共计 到个百分点。 这表明，中国增长对房地产业的依赖程度较高。导致这种现象的原因在 于长期以来，中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增 长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房 地产业对增长的贡献率。 中国房地产业之所以会出现快速发展，主要是依赖于金融的强力支持一是 直接支持

13、企业的房地产开发投资，二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和 扩大房地产需求。所以，由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强，自然央 行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。 2.2 、杭州房地产概况 近年杭州市地产市场最显著的特点是土地市场交易量激剧增长，主要原因， 一是自 2001 年以来，国家出台了一系列政策措施，如国务院关于加强国有 土地资产管理的通知（国发 200115 号）以及国土资源部第 11 号令招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定 ，进一步加强了对土地市场的规范管理，促 使土地公开交易量上升。特别是2002 年以来浙江省、杭州市关于加强国有土 地资产管理的相关配套政策出台

14、，如杭州市国有土地储备暂行规定、 杭州 市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知以 及杭州市人民政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知，使大批过去 用地手续尚未完善的开发用地纷纷在新政策施行前补办用地手续，导致短期内 土地交易量激增。 二是国家整体宏观经济形势良好，杭州市近年经济稳步增长， 旧城区改造力度加大，国有企业改制进一步推行，也促使土地交易日趋活跃， 地产市场平稳发育。 10 2.2.1 、杭州地产市场区域特点 从土地市场区域分布看， 杭州市钱江区域仍是各类用地需求者和开发商看 好的首选区域，城南区自南二环开通以来，土地交易量逐年增长，土地市场日 趋活跃，地价

15、上涨很快，加之杭州商业集聚区的蓬勃发展，以及钱江新城的良 好区位，近几年一直是土地开发的热点区域，形成了以本区块为主的钱江商圈。 2.2.2 、土地市场交易中的各类用途 从土地市场交易中的各类用途看，住宅用地仍是土地市场交易的重点，占 一级市场全部交易量的39；其次是商业用地，占到23；综合用地、工业 用地和其它用地分别占到14、11和 14。 根据钱江新城建设规划的引导，以及钱江新城处于大杭州的核心位置，将 来新城的发展将以依托金融、现代服务业以及贸易行业为主。钱江新城主要依 托的是总部经济，不少项目已规划作为开发商的总部，比如万银国际、荣安总 部等。另外，也有不少企业在寻找整栋或大面积购买

16、钱江新城的项目以作为自 己的总部。目前，作为城市未来的CBD ，钱江新城的发展进度较大程度上取决 于市政配套的实施进度，如地铁、市民中心和万象城商业，以及各写字楼入市 时间。目前开工的项目多集中于新城东部，所以东部的商务氛围会比西部提早 显现。 2.3 、项目概况 易货大厦坐落在钱江新城核心区，比邻杭州市民中心与国际会议中心，地 块在核心区 A-04-01 ，整个项目规划占地 10000平方米，总建筑面积为 65400 平方 米，建筑高度为 170 米。按使用功能分： 易货交易大厅面积为 4000平方米，商务洽 谈面积为 2000平方米，金融、国际物流、商品评估鉴定等配套服务区面积为4000

17、平方米，经纪人培训面积 1000平方米，软件技术开发及服务器安装区面积2000 平方米，交易所办公、服务区7000平方米。地下停车、设备用房面积为6540平 方米，机动车停车泊位 512个。容积率 6.5 ，绿化率 10， 建筑密度为 50% 。 11 平面示意图（上） 3D效果图（下） 12 中国 3.0 易货交易所交易大厦效果图（上图所示） 2.4 、项目比较分析 2.4.1 、周边项目竞争趋势资料 钱江新城区块同等项目交易价格 项目名称拍地年份开盘价备注 华联 UDC 时代2007 年30000 元 /m2 2009 年，新房已售完 宏程国际大厦2007 年28000 元 /m2 200

18、9 年，新房已售完 万银国际2007 年17000 元 /m2 2008 年初，新房已售完 迪凯国际中心2007 年12800 元 /m2 2007 年底，新房已售完 财富金融中心2007 年18000 元 /m2 2008 年初，新房已售完 杭州 CBD尊宝大厦2007 年15500 元 /m2 2008 年 3 月，新房已售完 13 瑞晶国际大厦2007 年28500 元 /m2 2009 年，新房已售完 华成国际发展大厦2007 年20000 元 /m2 新房已售完 中华航空大厦2007 年23650 元 /m2 2009 年，新房已售完 钱江国际时代广场2007 年29339 元 /m

19、2 2010 年 3 月，在售 东杭大厦（绿城）2007 年50000 元 /m2 2010 年 3 月，在售 搜房网提供数据（点击查看 ） 14 15 2.4.2 、杭州市高档写字楼竞争分析 杭州市写字楼就目前的开发现状来说，在项目的数量和开发面积上已经初 具规模了，但是杭州目前缺少的是在智能化和物业管理上领先的高档写字楼项目， 随着世贸的加入以及服务业发展规划的实施，国内外很多知名企业甚至世界500 强企业会在杭州落户， 他们对办公场所的选择将会更加“ 苛刻” ，所以怎样打造出 更多集高智能化与高科技为一体的高档写字楼将是杭州写字楼市场急待解决的 问题。 由 周 边 项 目 竞争分析可以看

20、出 类似迪凯、宏程等 的高档综合性商住 空间在杭州市房地 产行业还属于极少 数，尤其地理位置 如 3.0 易货大厦的 更是稀少，与同类 型的项目宏程大厦相比较， 本项目地处杭州钱塘江边， 其先天的气度已经高人一 等，更遑论在各级省市领导的高度关怀下，以其经典的设计手法， 博采古城杭州 数千年的深厚文化积淀， 运用富有民族精神及气节的建筑语言符号，使其成为浙 江省杭州市 21 世纪的 CBD，强有力的支撑人文服务新发展的发展势态，成为华 东地区的服务业发展中心。 商场类物业由于其价格昂贵，开发数量也有限，所以交易一直不是很活跃， 目前主要以租赁形式为主。 杭州住宅市场交易持续增长，消费量稳步上扬

21、， 在市 场有效需求的推动下， 杭州房地产市场开发投资显著增加，房地产开发商的信心 进一步加强。 2.4.3 、杭州市办公空间资料分析 本项目地处杭州市真正的CBD 中心，因而其商业价值是无可比拟的，更因 周边项目价格分析 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 时 代 广 场 中 天 国 际 世 嘉 商 务 天 幕 阔 景 志 诚 大 厦 华 融 大 厦 旅 游 大 厦 世 纪 星 大 厦 蓝 溪 大 厦 元 / 平 方 米 起价 均价 最高价 16 为其地理位置的优越， 天然展示了一种大家的气魄， 标榜了一种上流阶层的顶级 生活品质， 因此，可以从以

22、下几个方面发现它的价值：首先是 CBD的居住满足感 与投资回报的比例， 这是决定 CBD面貌的根本因素之一。 一个在 CBD 购房的业主 必然面临巨大投资回报的诱惑； 另外一个与上面相关的因素是CBD周边的住宅配 套和交通配套的跟进程度。 居住在 CBD 的相对便利性和满足感很大程度上取决于 通往 CBD的交通成本和目标项目周边的配套发达程度，而钱江区域在这一点上有 着良好的基础， 更不用说其建筑群内部便利的环绕交通体系，将回味业主带来更 为方便、快捷、高品质的生活之感。 2.4.4 、项目高档写字楼比较分析 项目名称已售均价 华联 UDC 时代30000 元/m2 宏程国际大厦28000 元

23、/m2 瑞晶国际大厦28500 元/m2 钱江国际时代广场29339 元/m2 中华航空大厦23650 元/m2 华成发展国际大厦40000 元/m2 东杭大厦50000 元/m2 所以，3.0 易货大厦的高档写字楼的推出，不仅是价值的体现，更是身份和 地位象征。本商业计划书中楼盘定价策略以上述成交均价为定价依据，为 31581.5 元/m2 2.4.5 、项目地价分析 随着经营城市的理念不断落实，杭州市土地市场也日益成熟、正规。土地使 用权经拍卖后，地价不断走高。与之对比，3.0 易货大厦所处的地理位置、历史 位置、 文化位置与政治经济位置， 尽管目前拍卖的楼面地价估计超过16000元/m

24、2， 但根据杭城的发展来看，其价值潜力还有上升空间。 17 第三篇3.0 易货大厦项目规划与进展 3.1 叁点零易货大厦规划理念 项目简述 中国 3.0 易货交易所交易大厦项目是国内唯一一家以新行业易货为主体的 交易大厦，交易所通过制定易货行业标准和规则，建立规范化、标准化的易货 交易所管理体制和运行机制，致力于构建国内首家现代易货交易所，成为国内 现代易货业的领导者，必然为会员提供交易时提供必要的场所，并集中物流中 心、标准的仓库、银行等与易货交易涉及到的物流、信息流、资金流相关的产 业与服务平台。 中国 3.0 易货交易所交易大厦项目，以国家、地方等有关政策为依据，充 分估算了经济与社会效

25、益，建设目标与预期效益明确。项目建设目标的提出与 实施方案均经过认真详细的论证，对环保、消防、职业安全与节能等进行了综 合考虑，对项目投资与资金筹集做了适当安排，因此，中国3.0 易货交易所交 易大厦项目是充分必要且切实可行的。 为什么要有个交易大厅？ （1） 、易货交易不像传统的贸易，点对点的单一易货，里面涉及到多方交 易，必须通过经纪人的协商撮合，三方、甚至多方在一起进行洽谈，制定易货 价格、易货合同、仓单等相关涉及到易货进行的物流、仓库、评估、质检等多 方面工作，最终必须到交易大厅办理手续以及安排物流、仓库等配套公司业务， 涉及到大量商品的易货，金额涉及到几千万或者上亿的合同，还需要律师

26、事务 所参与，完全处理完这些业务，通过网络是无法进行下去，最后的成功率会非 常低，交易大厅充当了商务会谈的会议角色，以及周边相关的配套设施，第三 方配套公司，因此，建设交易大厅的必要性是可见的。 （2） 、交易大厅汇集了全国大量的信息资源，是信息的集中地，在交易大 厅里可以获得高质量的信息（主要涉及到大额商品的易货），由交易所经纪人 18 为核心，包括经纪人之间的信息沟通，目的是为会员进行商品匹配工作，达成 交易。 （3） 、 会员需要借用易货额度， 必须到交易大厅办理资产抵押、 商品抵押、 质押以及存入保证金，交易大厅必须具备固定高规格的物流仓库，以及还需要 银行、担保公司、评估公司、质检机

27、构参与交易所额度的风险控制体系，达到 风险可控性，为会员解决资金短缺的难题。 （4） 、包括涉及到使用易货额度投资于产权项目、期货、金融衍生品的交 易，额度使用进一步的审核机制必须在易货交易所内完成，与相关配套机构协 力才能操作完毕。 3.2 叁点零易货大厦建筑工程指导思想 从建筑工程的角度讲， 项目在建设上力求新颖、 先进，并着重在智能化和环 境建设方面体现时代精神。3.0 易货大厦运用系统工程的观点，将结构（建筑环 境结构） 、系统（智能化系统）、服务（住、用户需求服务）和管理（物业运行管 理）四个基本要素进行优化组合，提供一个既投资合理， 又拥有高效率的优雅舒 适、便利快捷、高度安全的环

28、境空间。 项目通过设计和建设，将OAS办公自动化系统、 BAS楼宇设备自动化系统、 CAS通信自动化系统以及SCS 结构布线系统紧密集成， 全面体现在 3.0 易货大厦 的各个空间层次，充分满足金融、商贸等产业对提高工作效率，激发创造性，拓 宽信息高速通道， 集全球于方寸的智能环境的要求，将完美展现建设智能化这一 科技时代的象征。 环境是智能建筑的支持平台。 该项目设计把 3.0 易货大厦建筑的绿色环保体 系看作城市总体绿化环境的组成部分，给予了充分的重视， 并力求形成自己独有 的特色。 19 3.3 叁点零易货大厦建筑总指标 总用地面积总建筑面积总建筑密度道路停车场面积绿化面积 10000

29、65400 549600 1000 容积率绿化率地上建筑面积地下建筑面积停车数 6.5 1065400 9600 512 3.4.4 、开发步骤 项目分为两期开发，一期为主楼，二期为裙楼。 3.4.5 、目前工程进度 项目 2011 年 12 动工， 目前正进行一期土方工程， 预计 2013年 8 月正负零， 2014年 12 月底封顶。 3.53.0易货大厦项目开发实施方案的设想与分析 充分考虑到“ 3.0 易货大厦”项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险 能力，拟将整个项目建设分为两期开发运作。 第一期首先开工建设易货交易大厦。 主要是面向内部职能部门及相关配套战 略合作伙伴开发，使其成

30、为3.0 易货交易所主要办公场所，配套设施相对完善， 汇集“人气、财气、商机”于一体。占总建筑面积的70% ，将实现销售收入 17291 万元，利用银行按揭回笼资金解决项目融资压力，且回笼的资金用于商务楼及五 星级酒店的建设。为二期工程建设奠定良好的基础。 第二期开发项目为随后的物业管理可形成高档次的管理体系，此时，可有较 成熟的集聚效应时，在进行市场销售，以保证开发商利益。 大利润空间和经济效益待为收获。 20 第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标 4.1 、选择并采用具有现代风格和高科技水准的项目设计方案。 3.0 易货大厦的方案设计在省市领导的关心与指导下，采取了面对全国各大 知名设计

31、院实施公开招标， 方案入围者再经组织知名的专家进行论筛选。筛选上 的方案经专家论评定位后， 再邀请业内人士进行论证修改， 报经省市主管领导评 审并符合杭州市城市整体规划的要求，使该项目的总体布局设计和整体建筑外形 设计既体现杭州古城风貌的特点，又能达到国际先进的水准。 使其与古城遥相呼 应又相互衬托，又特别能体现金融高大、宏伟、壮观的气势。根据杭州新城风貌 的特点对该设计方案的特殊要求与指标控制，最后选定北京市建筑设计研究院的 招标设计方案。 4.2 、主要经济技术指标（见下表） 序号项目面积备注 ( 一) 用地面积15 亩地10000 已定 ( 二) 建筑物占地面积建筑密度50% 3153

32、实际用地 ( 三) 建筑面积75000 包括地下 1 地上建筑面积39 层65400 主楼建筑面积 39层60600 1553 平方米 / 层 裙房建筑面积 3层4800 1600 平方米 / 层 2 地下建筑面积 3 层9600 规范车库 （四）绿化面积1000 绿化率 10% （五）容积率6.54 政府规划 （六）停车位（个） 地上120 地下392 序号项目建筑面积（平方米）比例 21 1 总用地面积31913 100% 2 建筑密度14650 46% 3 广场、道路、停车场7690 24% 4 绿化覆盖率9573 30% 5 高架绿化广场3520 6 总建筑面积266520 6-1 产

33、权式酒店42000 6-2 住宅78000 6-3 办公98000 6-4 商业32000 6-5 停车场10000 6-6 其它6500 7 建筑容积率（地上）6.9 8 建筑高度40 米； 85 米； 100米 9 机动车停放数量 （销售部分） 汽车计算停放量1000 辆 实际设计停放量（地上）48 辆（临） （地下）960 辆 10 机动车停放数量 （预留部分） 汽车计算停放量150 辆 实际设计停放量（地上）50 辆 （地下）100 辆 第五篇3.0 易货大厦项目开发主体介绍 5.1 、叁点零易货交易所简介 杭州叁点零易货交易所有限公司于2009 年 4 月成立，注册资本1000 万元

34、，总部位于 杭州市江干区，在香港设有分公司负责国际易货业务的经营，是国内首家易货交易所企业。 22 5.2 、开发商简介 目前，没有开发商参与。 5.3 、3.0 易货大厦项目建设战略团队及分工 3.0 易货大厦项目建设决策层：叁点零易货交易所有限公司董事会 3.0 易货大厦项目建设管理团队：尚未筹建。 5.4 、3.0 易货大厦品牌塑造联盟 投资商： 3.0 易货交易所有限公司 开发商： 建筑设计：美国 GENSLER 北京市建筑设计研究院 中国建筑西北研究院 创城国际（香港）建筑设计有限公司 建筑工程： 物业管理：美国仲联量行 景观设计：澳洲 CTV景观设计顾问公司 深圳深港工程建设发展有

35、限公司 法律顾问：京衡律师事务所 电梯安装：德国帝森克虏伯电梯公司 空调安装：中国长沙远大中央空调 玻璃幕墙：中国中山盛兴 电器安装：德国西门子电器 消防系统：美国诺帝菲尔 泊车系统：德国速宾 23 第六篇项目投资估算和资金筹措说明 6.1 、项目投资成本估算 序号项目计 算 式成 本 额备注 开发总成本 建筑面积 *16000 元 101436 （一）土地及相关税费71940 10% 的税 1 土地出让金65400 10000 元/平方 （二）前期成本 建筑面积 *155 元 1160 含不可预见费100 万 ( 三 ) 工程建设成本 建筑面积 *3856 元 27366 1 主体工程建设费

36、 建筑面积 *1940 元 12688 只含地上 2 设备、幕墙等安装费用 建筑面积 *714 元 4868 消防、电梯、空调、 弱电等 3 装修费用 地上面积 *1500 元 9810 ( 四 ) 室外绿化及设施 绿化面积 *450 元 180 （五）水电永久设施费 建筑面积 *116 元 790 （六）管理和财务费用暂不预计 6.2 、投资人与资金筹措 本工程采用合资形式，资金筹措由投资人负责，以3.0 易货交易所的项目名 24 义获得这工程，由投资人进行整体筹划，包括盈利方面的销售。 以下数据根据前期项目可研报告计算，作为计价依据。 第七篇项目的经济效益评价分析 对 3.0 易货大厦实行

37、经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布的房地产开发项目经济 评价方法，建标 2000205 号，并参照我国新的财会制度，结合房地产开发 的实际情况， 我们分别计算了全部投资和资本金的现金流量，从而计算项目的财 务评价指标及经济效益。 7.1 、计算依据 基础数字提取来源易货大厦可研报告 自用面积： 20000（3.0 易货交易所所需建筑面积） 商业面积： 45400 地下车位： 9600 容积率： 6.5 投资成本估计： 大厦建设成本： 27366万元 土地出让金： 65400万元（参照同地块近期成交价） 相关税费： 6540万元 其他

38、费用： 2130万元 楼盘售价： 37771 元/m2（参照同城区域地块高档写字楼成交价均价，上文已阐 述） 7.1 、盈利能力分析 财务现金流量（全部投资） 25 表 1 单位：万元 序号项目合计备注 1 现金流入171480 37771元/m2 1.1 售房收入 1.2 车库收入18 万/ 个 1.3 回收固定资产余值 1.4 回收经营资金 1.5 净转销收入 2 现金流出101436 2.1 固定资产投资0.0 2.2 开发产品财务费用 2.3 经营资金0.0 2.4 经营税金及附加8470.0 2.5 所得税15393.5 2.6 土地增值税0.0 3 净现金流量46180.5 4 累

39、计净现金流量 5 所得税前净现金流量61574 6 所得税前累计净现金流量 在不考虑融资成本情况下，预计开发项目可获得46180.5万元现金收入，所 以本项目盈利情况良好。 第八篇招商计划 由于本司正处于发展初期， 缺少独立操盘楼盘经验和必要精力，现准备将本 项目承包第三方开发建设。第三方开发建设方承担此项目开发收益及风险。 26 8.1 、开发方案设定条件 参照国土资源局本地块招拍限制，A-04-1 地块市场拍卖价将会达到楼面价 12000元/m2，甚至超出这一数字，在本方案中按照2010 年中国人寿保险有限公 司所拍地价为基础，取10000元/m2 为我们的计价依据值。由于3.0 易货交易

40、所 为杭州市服务业发展重点推荐项目，可以得到一定的土地优惠政策， 能够以楼面 价 10000 元/m2 成交本地块。 在此基础上，商定与开发承包商的合作开发事宜，方案如下： 1、以 3.0 易货交易所国家重点项目为基础，获得钱江新城核心区A-04-1，开 发承包商以 3.0 易货交易所所享受的优惠地价获得此地块，开发商补偿3.0 易货 交易所的发展所需20000 平方米的使用面积。 2、开发承包商独立负责项目营运销售等，但建筑不得超出国土资源局招拍及 规划要求范围。 3、 开发承包商必须开发项目时， 必须接受 3.0易货交易所专项项目组的监督， 该项目小组负责对3.0 易货交易大厦质量和工期的

41、监督，并向3.0 易货交易所预 缴 5000 万元开发项目保证金。 8.2 、开发方案盈利分析 1、按本建筑总面积75000m2 计算，土地总价格为71940 万元，首笔出让金 在 30-50%之间，一年内付清所有土地款。 2、根据同期写字楼市场交易成交均价测算，除去3.0 易货交易所所获得 20000平方米的面积外，按照45400 平方米计算，开发承包商享有46180.5万元 的净利润。 3、开发承包商享有地下3 层标准车库其中2 层的车库面积，约有340 个独 立车位，按目前杭城车位的平均价18 万元/个计算，可盈利 6120 万元。 4、承包开发商总盈利在52300.5万元。 27 8.3 、承包方必须条件 承包方必须具备的资格： 1、开发承包方必须具备开发的实力和资质； 2、开发承包方必须按照国土资源局规划要求开发本项目； 3、开发承包方必须接受3.0 易货交易所专项小组的监督； 4、开发承包方必须向3.0 易货交易所预缴保证金，以确保本项目的质量和工期 要求。