土地评估市场法模板参考.pdf

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1、一、市场比较法与估价过程 根据 城镇土地估价规程 以及估价对象的具体条件、 用地性质及估价目的, 结合估价师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程度,选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃,同类土地交易案例比较多, 可采用市场 比较法求取土地价格。 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类 似土地进行比较, 对这些类似土地的已知价格做适当修正,以此估算估价对象的 客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料, 采用土地交易中的替代原则, 选取与估价对 象所属土地具有相关性的案例, 并分别进行实地勘察, 做出交易情况、交易期日、 区域因素与个别因素的修正,计算估价对象价格

2、。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查, 选取近期同一供需圈内邻近地区的三个 交易案例进行比较。 案例 A: 地点:澳头猪仔潭 时间: 2004年 9 月 用途:商住 交易价格为地面单价470 元/ 平方米。地块为“三通一平”熟地;规划容积 率 2.3 ,剩余土地使用年限63 年,土地面积 5451平方米。 案例 B: 地点:澳头镇澳霞大道边 时间: 2004年 8 月 用途:商住 交易价格为地面单价420 元/ 平方米。地块为“三通一平”熟地;规划容积 率 2.3 ,剩余土地使用年限60 年,土地面积 7200平方米 案例 C: 地点:澳头镇国税局边 时间: 2004年 9 月

3、用途:商住 交易价格为地面单价520 元/ 平方米。地块为“三通一平”熟地;规划容积 率 2.3 ,剩余土地使用年限65 年,土地面积 11900平方米 2. 比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件, 采用市场比较法时选择的比较因素主 要有: 交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、 交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程 地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 (1)用途:指土地的合法规划用途; (2)土地使用年限:指土地的合法有效可使用年限; (3)交易时间因素:指由于时间的因素房地产交易价格会不同; (4)交易情况因素:

4、 指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等; (5)区位因素:区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、 基础设施状况、环境质量等; (6)个别因素:个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地 容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较,并作具体的因素条件说明(见表一 ) 。 表一:因素条件说明表 待估宗地 及比较因素实例 待估宗地案例一案例二案例三 交易价格(元 / 平 方米) 待估 交易情况正常正常正常正常 交易期日 取得方式市场价格市场价格市场价格市场价格 土地剩余使用年 限 土地用途 土地位置 区 域 因 素 距市中心距离 区域繁华程度 产

5、业聚集程度 (或社区成熟 度) 道路通达度 交通便捷度 基础设施完善 度 三通一平三通一平三通一平三通一平 公共设施配套周围大的商业及 银行、 邮局等配套 设施齐全, 但距离 较远,一般 周围大的商业及银 行、邮局等配套设施 齐全,但距离较远, 一般 周围大的商业及 银行、邮局等配 套设施较少,较 差 商业、银行等配 套设施齐全,距 离近,较好 环境质量优劣 度 个 别 因 素 宗地面积 (M 2) 20540 5451 7200 11900 宗地形状近似规则长方形近似规则长方形近似规则长方 形 规则多边形 容积率2.3 2.3 2.3 2.3 临街状况不临街,差临街宽度较小,较 差 临街宽度

6、较 小,较差 临街宽度大 (40 米) , 较好 相邻土地利用 状况 工程地质条件无不良地质无不良地质无不良地质无不良地质 4. 编制比较因素条件指数表 各因素条件指数确定说明如下: (1) 交易情况 估价对象和案例均为正常买卖,为完全市场价格,因此取案例修正系数为 100。 (2) 交易时间指数的确定 由于估价对象与各案例交易日期分别为2005 年 10 月至 12 月之间,在这三 个月里澳头镇土地交易价格基本没有太大的变化,则各案例修正指数为100。 (3) 交易方式 估价对象和案例均为市场价格,因此取案例修正系数为100。 (4) 土地剩余使用期限 商住用地法定最高出让年限为70 年,采

7、用年限修正法(土地折现率取6% ) 以最高出让年限为100,分别求出估价对象和各案例剩余使用年限修正系数。 1-1/(1+r) n 年期修正系数 = 1-1/ (1+r) m 其中, r :土地还原利率 n:宗地剩余使用年限 m:法定最高出让年限 (5) 土地用途 以估价对象用途商住为100,由于比较案例和估价对象一致,为商住用途, 修正系数为 100。 (6)位置修正指数的确定 估价对象与各案例均在澳头镇内,采用所处澳头镇建成区位置进行修正,分 为差、较差、一般、较好、好五个级别。以估价对象位置状况为100,每升一个 级别增加 3% ,每下降一个级别减少3% 。 (7)距市中心距离 (8)区

8、域繁华程度 (9)产业聚集程度(或社区成熟度) 居住社区成熟度根据周围居住小区的聚集程度分为差、较差、一般、较好和 好五个等级,以待估宗地社区成熟度指数为100, 每上升一个级别, 指数增加 3% , 每下降一个级别,指数减少3% ; (10)交通条件 按所临道路等级分为差、 较差、一般、较好、好五个等级, 每相差一个级别, 系数下降或上升 2% (11)基础设施完善度 设定待估宗地基础设施(三通一平)指数为100,案例宗地基础设施与待估 宗地基础设施相比,每增加或减少“一通”或“一平”,则指数上升或下降1% ; 由于估价对象和各案例基础设施相同,均为“三通一平”,修正系数为 100。 (12

9、)公共设施配套 将公共设施配套根据配套设施的完善程度和距离远近,分为差、较差、一般、 较好和好五个等级,以待估宗地公共设施配套条件为100,每上升或下降一个等 级,则指数上升或下降2% ; (13)环境质量优劣度 根据有无污染和周围公共绿地情况将环境质量分为差、较差、一般、较好和 好五个等级,每相差一个级别,系数下降或上升2% 。 (14)宗地面积 宗地面积大有利于大型社区的开发,根据当地土地开发市场的交易情况,将 土地面积分为小于5000 平方米、 5000-10000 平方米、 10000-20000 平方米和大 于 20000 平方米四个级别,每个级别修正指数相差1% 。 (15)宗地形

10、状 分为规则四边型、近似规则四边形、规则多边型、不规则型四种,每个级别 指数相差 2% (16)容积率 估价对象和各案例容积率均为2.3 ,修正系数取 100。 (17)临街状况 根据临街宽度和深度分为差、较差、一般、较好和好五个等级,每个级别修 正指数相差 2% (18)相邻土地利用状况 (19)工程地质条件 工程地质条件指数分为三个等级:无不良地质现象; 有不良地质状况, 但无 需作特殊处理;有不良地质状况并作特殊性处理。设待估宗地地质条件指数为 100,案例宗地工程地质条件与待估宗地工程地质条件相比,每上升或下降一个 等级,则指数增加或减少2% 。 编制比较因素条件指数表(见表二) :

11、表二:比较因素条件指数表 待估宗地 及比较因素实例 待估宗地案例一案例二案例三 交易情况100 100 100 100 交易期日 100 100 100 100 取得方式100 100 100 100 土地剩余使用年 限 土地用途100 100 100 100 土地位置100 100 100 100 区 域 因 素 距市中心距离 100 区域繁华程度100 100 100 100 产业聚集程度 (或社区成熟 度) 100 100 100 100 道路通达度100 100 100 100 交通便捷度100 100 100 100 基础设施完善 度 100 100 100 100 公共设施配套10

12、0 100 100 100 环境质量优劣 度 100 100 100 100 个 别 因 素 宗地面积 (M 2) 100 100 100 100 宗地形状100 100 100 100 容积率100 100 100 100 临街状况 100 100 100 100 相邻土地利用 状况 100 100 100 100 工程地质条件 100 100 100 100 5. 因素修正 在各因素条件指数表的基础上,进行比较实例估价期日修正、交易情况、 因 素修正,即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得到各因 素修正系数,计算得出估价对象地面熟地价( 见表三 ): 表三:因素比较修正系

13、数表 待估宗地 及比较因素实例 案例一案例二案例三 交易情况100/100 100/100 100/100 交易期日100/100 100/100 100/100 取得方式100/100 100/100 100/100 土地剩余使用年限估价对象 / 可比案 例 估价对象 / 可比 案例 估价对象 / 可比案 例 土地用途100/100 100/100 100/100 土地位置100/100 100/100 100/100 区 域 因 素 距市中心距离100/100 100/100 100/100 区域繁华程度100/100 100/100 100/100 产业聚集程度(或 社区成熟度) 100

14、/100 100/100 100/100 道路通达度100/100 100/100 100/100 交通便捷度100/100 100/100 100/100 基础设施完善度100/100 100/100 100/100 公共设施配套100/100 100/100 100/100 环境质量优劣度100/100 100/100 100/100 个 别 因 宗地面积 (M 2) 100/100 100/100 100/100 宗地形状100/100 100/100 100/100 容积率100/100 100/100 100/100 素临街状况100/100 100/100 100/100 相邻土地

15、利用状况100/100 100/100 100/100 工程地质条件100/100 100/100 100/100 6. 估价对象比准价格 地面单价 (435+431+423)3 430(元/ 平方米 ) 评估总地价 =43020540 =8,832,200(元) 经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照估价程序,遵循估价原则, 选择 合适的估价方法,估价得到估价对象(总面积:20540平方米)在估价设定用途 及开发程度条件下 , 在估价基准日为2004 年 10 月 12 日,剩余土地使用年限为 58.5 年的土地使用权市场价格为: (1)熟地价:人民币9,095,324 元 大写:人民币玖佰零玖万伍仟叁佰贰拾肆元整 单位面积地价: 443元/ 平方米 (2)扣除全部地价款的土地价格:5,457,194 元 大写:人民币伍佰肆拾伍万柒仟壹佰玖拾肆

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