南宁绿城物业管理方案.pdf

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1、精品文档 . XX绿城物业管理方案 编制：编制日期：年月日 审核：审核日期：年月日 批准：批准日期：年月日 二五年八月一日 南宁市XX 物业管理有限责任公司 精品文档 . 目 0.0 封页 0.1 目录 1.0 物业管理公司简介 2.0 管理方式概述 3.0 物业管理处架构 4.0 管理指标承诺 5.0 管理用物资装备 6.0 物业管理费用收支预算 7.0 管理规章制度 精品文档 . 1.0 物业管理公司简介 物业公司受托管理的物业 小区：X 小区 XXX小区 XX 宿舍区 XX 小区 X 小区 大厦： XX 办公大楼 XX 大厦 168 大厦 XX物 业 荣 誉 榜 九八年度： XX 小区荣

2、获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX 小区荣获“全国城市住宅小区建设试点综合金牌奖”； XX 小区荣获“全区城市物业管理优秀住宅小区”称号； XX 小区荣获“南宁市物业管理优秀示范住宅小区”称号； XX 小区被评为南宁市“花园式”单位。 九九年度： XX 物业公司通过ISO9002 国际质量体系认证； XX 物业公司荣获“南宁市先进集体”称号； XX 小区荣获“南宁市文明小区”称号； XX 小区荣获“新城区文明小区”称号； XX 物业公司荣获首府“讲文明、树新风”活动先进单位称号。 二000年度： XX 物业公司被推举为中国物业管理协会常务理事单位； XX 物业公司荣获首府“树立

3、广西新形象、创建全国文明城”活动先进单位称号； XX 小区荣获“新城区环保模范院区”称号； XX 小区荣获“新城区爱国卫生先进单位”称号； 精品文档 . 新城区政府办公大厦荣获“南宁市物业管理优秀示范大厦”称号 二00一年度： XX 物业公司取得物业管理企业二级资质资格。 XX 小区荣获南宁市“无毒小区” XX 物业公司被评为“抗洪抢险先进集体” XX 物业公司被评为“双拥先进单位” 二00二年度： XX小区小区荣获“百姓满意楼盘物业管理奖” XX小区小区荣获“百姓满意楼盘理想XX 奖” XX小区小区荣获“ 2002 年度全区城市物业管理优秀住宅小区” XX小区小区荣获“全国青年文明社区” X

4、X小区小区荣获“南宁市首批文明社区” 二00三年度： XX 物业公司被评为南宁市城区2002 年综合治理模范单位 XX 物业公司被评为南宁市环境保护工作先进单位 XX 物业公司被评为2003 年度消防安全先进单位 XX小区小区荣获2003 广西首批创建文明社区示范点 XX 物业公司被评为2003 年内部保安服务组织先进单位 1、物业公司简介 精品文档 . 2.0 项目概述： 南宁市 XX绿城是目前南宁市建筑档次较高、地理位置优越、配套设施设备先进、齐全的自 然生态居住社区。其占地面积2000 亩，总建筑面积约43 万平方米，交通便利，整个小区 充分利用了地势起伏的自然景观，引入了设计大师的先进

5、理念，有：多层、联排、单体别 墅等等，社区内有拥有大片未开垦的植被丰富、树木种类繁多的森林及以天鹅湖为核心的 7 大天然水系等；社区内绿化率高，设有配套设施齐全的购物中心、高尚会所、幼儿园， 小区实行分组团管理等人性化的管理模式，注重社区文化建设。根据大型生态社区的这些 特点，我们的物业管理总体目标是：将 XX绿城小区管理成为南宁市乃至全区住宅区之典范， 为小区的业主营造一个安全、舒适、优雅的居住环境；充分体现XX物业管理公司全心全意 为业主的宗旨。 2.1 我们的目标是: 全部物业交付使用一年内，评为市级物业管理小区，二年内评为自治区级物 业管理小区；在三年内评为全国优秀物业管理小区的示范单

6、位。 2.2 为了实现这个目标，我们的策划思想是1235 2.2.1 一个中心： 以业主（住户、开发商）的满意为中心，最大限度地体现全心全意为为业主服务 的宗旨。 2.2.2 二个手段： 规范化、标准化的管理手段。 2.2.3 三种意识： 树立员工强烈的服务意识、质量意识和成本意识。 2.2.4五个工作重点：工程设备智能系统管理、协管管理及停车场管理、清洁卫生管理、绿化管理、 提供社区事务服务。 2.3 一个中心：即以业主（住户、开发商）的满意为中心。在物业管理的实践中，充分体现“以 人为本”的人性化服务，要让小区的业主拥有一个安心、舒心的居住环境，以充分实现物 业管理公司全心全意为业主服务的

7、宗旨，达到管理为物业服务，物业为业主服务的目的。 2.4 二种管理手段：根据现代管理学原理，管理的手段有多种多样，但对物业管理来说，我们认 为最主要、最有效的管理手段应当是规范化和标准化二种。 2.4.1规范化：由于物业管理这一服务行业涉及到居民生活的方方面面，在前期物业服务中，物业 管理企业具有相对的垄断权，为约束各主体在物业管理过程中的行为，国家与地方政府已 相续出台了法规、政策，这是我们从事物业管理的根本依据。同时，我们制定严格内部管 理制度以约束员工的行为，科学的公共管理制度约束业主（或房屋使用人）的行为。 2.4.2标准化：公司将导入已成功运作的ISO9002 质量管理体系，用完善的

8、质量体系文件明确责任 分工、明确工作程序、明确服务标准，严格控制好服务过程来保证提供服务的质量，使之 时时保持在本司承诺的标准之上，随后导入的ISO14000 环境管理体系， 通过环境管理体系 精品文档 . 当中的组织机构、策划、活动、责任、程序、过程和资源等要素的落实，建立和完善环境 体系，控制我们工作对环境的影响，制定、实施、实现、评审和维持环境方针，确定和实 现环境管理体系目标，实现人和自然和谐相处的可持续发展之路。 2.4.2.1用人标准化：我们聘用一名员工，不仅是聘用他的双手，还包括指挥这双手的头脑、承载 这双手的身体以及他的社会关系，也就是他的整个身心。完整的人才是我们管理的内容和

9、 保证业绩与效益的资源。深知这一点，本公司对每一个岗位用什么样的人都制定了相应的 标准，学历、年龄、经验、经历、品德、知识、专业技能、身体素质等都有硬性的标准。 在员工的聘用上保证只有满足标准能胜任该岗位的人才被选用，任人唯贤； 2.4.2.2工作标准化：物业管理的内容很繁杂，要保证没有任何一件工作被遗漏，每一件工作都能 达到预期的目标，就必须制定标准化文件：数据化地明确每一件工作该由谁来做？每一位 员工每时该做什么？怎么做？做到什么标准？由谁来检查？检查的标准是什么？以便切实 控制好服务的过程，保证管理服务到位、服务质量达标，这些正是本公司一直坚持的基本 管理手段。 2.4.2.3考核标准化

10、：对员工的工作进行考核是我们进行有效激励和实施有效培训的基础，也是我 们发现服务缺陷的有效手段。本公司制定了科学的、数据化的考核机制来保证这些管理基 本数据的获得，明确规定了什么时间考核？由谁考核？考核标准是什么？考核结果如何与 员工的工资待遇挂勾等相关内容，以此发现工作中存在的问题和激励员工尽最大努力干好 各方面的工作。 2.5 三种意识：员工素质绝对是搞好物业管理服务的关键因素，员工素质除思想素质、身体素 质以外，更重要的是员工应具有的服务意识、质量意识和成本意识。 2.5.1 服务意识：让员工牢固树立“业主至上，服务第一”，“我们的合格产品就是为让业主满意 的服务”的观念，在工作中坚持处

11、处为业主着想的工作原则，让我们的业主天天好心情。 提倡并落实“换位思考”，站在业主的立场考虑问题的工作方法。这些观念、工作原则和 工作方法是本公司培训的重要内容。在工作中我们通过服务时效和业主满意的程度来考察 员工的意识，并不断加以强化。 2.5.2质量意识 : 质量是企业的生命，这句话对物业管理企业同样有效，没有质量的服务不如不提 供。完成工作不仅需要及时，更要保质。小区的服务需要是多种多样的，但服务的最终目的 只有一个，那就是我们的服务能让业主满意。 2.5.3成本意识 :物业管理企业必须在他的运作过程中充分考虑其行为所产生的社会效益和经济效 益。要保证他在物业管理的过程中的投入能够收回并

12、有一定的利润，物业管理才能生存，发 展和壮大。如果我们的物业管理不能以业主愿意提供的价格向业主提供他需要服务，管理工 作就是失败的。在收入既定的情况下，控制物业管理成本就是最好的途径。成本控制不仅是 公司老总或管理处主任的事，也是员工的事， 只有让每一位员工都成为成本控制者和监督者， 从一滴水、一度电、一张纸做起，建立相应的审批制度，严格管理各项费用支出，在保证物 业管理服务质量的前提下，减少各项开支，才能为业主省钱，为公司创利，小区的物业管理 也才能得以健康发展。对于这三种意识的培养，我们将利用各种培训及各种场合进行不断的 灌输，并通过各种手段不断加以强化。 2.6 五个工作重点 2.6.1

13、 工程设备智能系统管理。XX绿城物业小区是一个配套设备专业、高智能化较完善的小区， 公司将严格按照ISO9002 标准，对各种机电设备、智能化设备进行管理。同时，设置工程 维修部，对整个系统负全责，以确保各项设备处于良好的运行状态，更好地为小区职能服 务。 精品文档 . 2.6.2 治安管理及停车场管理。贯彻“预防为主、防治结合、防消结合”的原则，防止盗窃、火 灾等各种事故的发生。通过充实治安队伍及健全各项协管制度，以及公司内部建立的应急 联动中心，确保小区处于良好的治安状态，并成为市治安综合治理先进单位。 2.6.3 清洁卫生管理。公司将严格按照ISO9002 体系和星级酒店的标准对小区进行

14、卫生管理，确 保小区卫生的整洁，并营造成出一种高雅、舒适、亲和的居住环境。 2.6.4 绿化管理。重点包括小区公共陆地的绿化布置，花卉、草的种植和养护，以及室内绿化布 置等。 2.6.5 社区公共服务。重点包括接待小区业主的报修、投诉、咨询、收费的工作, 及时协调有关部 门处理业户的投诉，调解纠纷，达到全心全意为业主服务的目的。 精品文档 . 3.0 物业管理处内部管理架构图 3.1 组织机构图说明： a.组织机构的设置原则是精干高效、一专多能，管理处实行公司领导下的管理处主任负责 制。 b.人员素质上要求一专多能，员工起点要高，提倡“高门槛进，高门槛出”，所有员工既 是自己所在岗位的专家能手

15、，同时又是其它岗位的多面手。 精品文档 . 4.0 管理的指标承诺 4.1 质量方针： 追求永远卓越，提供满意服务，营造温馨XX 。 4.2 质量目标： 1、实施 ISO9002 质量保证体系，按照要求进行规范化管理，为小区住户提供满意服务。 2、小区全部物业交付使用后一年内，评为市级物业管理小区，二年内评为自治区级物业管理小 区；在三年内评为全国优秀物业管理小区的示范单位。 3、根据全国物业管理优秀示范小区的标准制定小区服务内容及基本要求/ 工作标准如下： 一、社区管理 项目服务内容及基本要求/ 工作标准考核标准 1、日常服务 日常每天对辖区巡视1-2 遍，并做好巡视记录： A、制止违反规定

16、私搭乱建，装修噪音污染及影响市容 观瞻的行为，确保小区无安全隐患，房屋外观整洁、完好。 B、监督辖区内保洁、绿化的实施情况，检查公共配套 设施、房屋共用部位及附属设施的完好状况，对商业网点进 行管理，做到规范有序。 工作记录完整， 发 现问题及时处理； 违章 处理率 98% 2、处理投诉 A、协调有关部门及时处理住户投诉，调解纠纷。 B、对住户投诉及保修的处理情况进行回访，确保对住户的 服务质量。 投诉回访率100% ， 维修回访率50% 以上。 3、社区文化 设立文化管理员岗， 与社区服务部人员一起开展社区文 化活动： A、每季度更换一期社区宣传板报。 B、对节日装饰，重大活动进行策划布置，

17、每年按计划 与业委会、 社区居委会联合举办文体活动，丰富住户的文化 生活。 定期出报， 按计划 举办各项社区文化活 动，形成有特色的社区 文化氛围。 二、房屋及公共设施、设备的日常维护管理 项目服务内容及基本要求/ 工作标准考核标准 1、 房屋共用部 位 主体结构：户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等基本 完好，发现零星损坏及时维修。 房屋完好率98% 2、 房屋共用设楼内共用照明、电视、电讯、网络等设施设备、单元对按设备维护规范 精品文档 . 4、道路及公 共场地 路面平整、通畅、井盖无缺损，无丢失，无危及安全的 地方。 道路完好率95% 5、供水系统 A、设备运行正常，设施完好：每天巡视1

18、次，并做好巡 视记录，出现故障及时排除。 B、给水管线无明显渗漏，无污染。 C、水池按标准进行清洗，水质符合卫生标准。 按设备维护规范 进行维护，设备故障 及时排除，运行正常， 二次供水水质送检合 格率达到100% 。 6、排水排污 A、排水系统由专人定期维护、疏通、清理。 B、排水、排污管道通畅，发现堵塞外溢现象及时处理。 C、沟渠、池、井完好 D、排水畅通无阻，及时处理积水和塌陷。 排水管、明暗沟 渠、雨水井、污水井、 化粪池完好率98% ，设 备故障及时排除，运行 正常。 7、公用照明 系统 路灯、楼道灯、园林灯、庭院灯等公共照明设备完好。 公共照明设备完 好率 95% ， 做到即报即

19、修。 三、小区治安、消防、车辆管理服务 项目服务内容及基本要求/ 工作标准考核标准 1、治安防范 A、实行 24 小时值班，文明值勤；进出大门设立门岗，监 控外来人员、进出车辆；纠正违章，监控可疑人员，维护小区 的正常秩序。 B、涉及人身安全处设立有明显的标志并有防范措施。 C、小区各种安防设施、设备运行正常。 小区秩序井然， 人员车辆进出小区安 全；安防设备、设施 完好率 95% ， 故障排除 及时，运行正常。 2、消防管理 A、消防设备设施有明显标志，完好，放置合理，可随时 启用，由专职人员实行定期巡查、维护、记录。 B、物业管理处实行全员义务消防员制度，以协管队员为 消防设备设施完好 率

20、达到 100% ，发现各个 场所的火灾隐患及时 施设备讲安防系统等运行正常，基本完好，出现故障时及时排除。进行，设备维修及时， 保证正常使用。 3、 共用配套设 施设备 主体设施、休息设施、小品雕塑保持完好，非经营性的 其他设施， 发现损坏及时维修；喷泉系统运行正常，设施完 好； 共用配套设施完好 率 95% ，设备维修及时、 运行正常。 精品文档 . 骨干， 每年定期进行消防演练，日常巡视中加强消防检查、发 现隐患及时处理。 处理。 3、车辆管理疏导交通，引导车辆按秩序停放，保证道路畅通。 小区主干道畅 通，无堵塞现象。 四、保洁服务 项目服务内容及基本要求/ 工作标准考核标准 1、公共场所

21、 A、道路、公共场地，每天清扫一次（7：00-10 ：00）， 每天早上10： 00-11：00，下午 3：00-6： 00 清理一遍公共场 地，白天全天保洁。 B、公共休息设施每月清洁四次，其他公共设施每月清洁 四次。 C、公共厕所每天清洁一次。 地面无明显的 泥沙、污渍、积水及 杂物；休息设施无污 渍、无积尘；公共厕 所地面干净，无污渍， 无严重异味。 2、房屋共用 部位 A、楼道每天9：00 开始清扫一次， 对较脏部位拖抹一次， 地面每月擦洗二次。 B、扶手每天清洁一次，公共设施（门、窗等）每月清洁 二次。 C、天面、雨蓬、雨槽等共用部位每月清洁一次。 楼道地面干净， 无污渍、积水及杂物

22、； 扶手干净，无积尘； 其他共用部位无明显 积尘，无蜘蛛网。 3、垃圾清运 A、生活垃圾每天下午3： 00-5 ：00 收集一次； 早上 10：30-12 ：00 及下午 5：00-6：00 进行巡逻保洁 B、垃圾箱、果皮箱夏天每天清洗一次，冬天每周清洗二 次。 垃圾箱、果皮箱、 等外表干净，无严重 异味；垃圾按时清运， 无隔夜现象 4、四害消 杀 A、每天清扫垃圾中转站及周围环境一次。 B、公共厕所、洗手间、垃圾箱夏天每天一次，较凉季节 每 2-3 天一次。 C、污水井、排水沟每年消杀1-2 次。 D、垃圾中转站及周围每月消杀二次。 按时消杀，无苍蝇蚊 子等“四害”的严重 孳生，环卫达标。

23、五、绿化管理 项目服务内容及基本要求/ 工作标准考核标准 精品文档 . 1、 修剪 A、草坪修剪：春夏季生长期每月修剪一次，休眠期（秋 冬季）视实际情况修剪。每次修剪以保持草高度在5-6 厘米， 干旱季节，修剪后及时淋透水，并追施一次肥料，促进其速生 恢复。 B、绿篱修剪：花球、花丛修剪每月一次，确保观赏平整 圆滑，无人为造成残缺，棱角分明。 C、枯枝黄叶每日坚持清检一次。 D、不因养护不当，造成大面积植物草皮死亡。 1、修剪合理、造型优 美、景观丰富。 2、保持 5-6 厘米高草 高度，平整美观，四 周规则，草边及转弯 位无明显交错痕迹， 现场清理干净，无遗 漏草屑。 3、无大片枯叶和植株

24、凌乱现象。 2、养护 A、浇水：按时浇水， 一般日淋盆花1-2 次 （早晚各一次） ， 对修剪后的剪皮及时淋透水，秋冬（干旱无雨时）15-20 天一 次，保持长势良好。 B、施肥：草坪每年1-3 次，乔灌木每年2-4 次。 C、不定期清除杂草、无蔓延滋生现象。 D、绿地每天清洁一次，确保绿地杂物少于1% 绿地长势良好，无 大面积块斑，无杂草从 生，无因干旱、缺肥而 枯萎现象。 3、 病虫害防 治 A、每天坚持检查，发现病虫害及时防治，无病虫害蔓延 现象。 B、坚持每15 天喷一次药，局部发生病虫害局部处理。 绿地长势良好，无大 片枯黄死亡等明显的 病虫害现象，绿化完 好率达到98% 精品文档

25、. 5.0 管理用物资装备 5.1 管理用房（由甲方配备） 办公室： 150 m 2 、绿化保洁班：10 m2（存放工具）、维修 30 m2、饭堂 60 m2 宿舍 :450 m2 （配有卫生间，供维修员、协管员等住宿） 5.2 器械、工具、装备以及办公用品计划如下表： 一、购买固定资产 支 出 项 目单价数量合计( 元) 备 注 1、维修用 固定资产 电锤1500 元/ 台1 台1500 管道疏通机2000 元/ 台1 台2000 高压电工具500元/ 套1 套500 铝合金梯1000 元/ 台2 台2000 平均值 维修工工具200元/ 套4 套800 手电钻400元/ 台1 台400 其

26、它工具2000 元2000 万用表、钳表、管子钳、砂 轮机等工具 小计9200 2、绿化用 固定资产 割草机8000 元/ 部3 部24000 日本川崎（品牌） 割灌机2000 元/ 部2 部4000 日本小松（品牌） 喷灌机2500 元/ 部2 部5000 日本川崎（品牌） 其它工具300元/ 人5 套1500 大小锄头、大小枝剪、高枝 剪、大铲、水管、斗车等 小计34500 3、保洁用 固定资产 垃圾清运车1500 元/ 辆4 辆6000 桂花牌 垃圾箱450元/ 个100个45000 北海宏龙（品牌） 斗车220元/ 辆4 辆880 易耗工具240元7 套1680 小计53560 4、保

27、安用 固定资产 对讲机1800 元12 部21600 健伍 TK379 （品牌） 主机9500 元1 部9500 小计31100 5、办公用 固定资产 电脑5000 元/ 台3 台15000 联想（品牌） 打印机2000 元/ 台2 台4000 佳能（品牌） 电话机800元/ 台4 台3200 桌椅200元/ 套20 套4000 小计26200 以上合计154560 二、后勤用品 1、单人床（上下铺）150 元/ 套22 套3300 2、衣柜300 元/ 个6 个1800 3、电视机2000 元 / 台1 台2000 25 寸 合计7100 总计（一） + （ 二）161660 注：乙方购买上

28、述物品前，应与甲方协商后方可采购。 精品文档 . 6.0 物业管理费支出预算 6.1 正常管理阶段物业管理费用支出预算（表一） 一、人员配备 部门人 员 配 备 岗位工资 （元 / 月） 合计 备注 人数金额 (元) 物业处主任 1 人2000 1 2000 社区事务部 主管 1 人 管理员 3 人 接待员 2 人 1400 900 900 1 3 2 1400 2700 1800 维修部 班长 1 人 维修员 3 人 1000 800 1 3 1000 2400 协管部 主管 1 人 协管员 36 人 班长 3 人 1400 750 900 1 36 3 1400 27000 2700 每班

29、设班长1 人 绿化保洁部 主管 1 人 保洁员 7 人 绿化员 8 人 1400 500 550 1 7 8 1400 3500 4400 合计67 51700 人员配备说明： 1、 组织机构的设置原则是精干高效、一专多能，实行大区管理小区制度。 2、 物业管理处将由XX物业公司负责统一管理，设物业处主任1 名，分管社区事务部、维修部、协管部、绿化保 洁部。其中社区事务部设主管1 人，管理员5 人，负责XX绿城物业管理处的公共事务管理和公共服务；维修 部设班长1 人，维修员3 人，负责辖区内公共设施设备的维护、保养等管理工作; 绿化保洁部设主管1 人， 绿化员 5 人，负责小区的绿化工作；保洁

30、员7 人，负责小区的卫生工作；设协管部主管1 人， 3 个班，每班 包括班长13 人，协管员主要负责小区的治安、交通与消防管理工作，实行24 小时值班。整个小区至少配备 67 人。 3、 考虑到人员的流动性强和物业管理行业特点，为预防突发事件，乙方必须按管理人员5% 的比例配置备用人 员,67 5%=4人。 二、物业管理收入测算 收入项目计算公式年收入 ( 元) 备注 1、住宅综合管理服务费77250 1.50 元/ 月. 12 95% 1320975 收缴率 95% 2、特约服务收入6000 元 / 年6000 3、其它收入综合测算20000 合计1346975 说明：收缴率按95% 测算，

31、管理费按1.50 元/ 平方米 . 月测算 三、物业管理支出测算 一、员工工资及福利 精品文档 . 支 出 项 目计算式年支出 ( 元) 备 注 1、人员工资51700 元/ 月12 个月620400 2、养老保险60067 人 1220 % 96480 按 平 均 工 资 提 取 3、福利517001214 % 86856 按工资总额计 4、工会经费51700122 % 12408 同上 5、教育经费51700121.5 % 9306 同上 6、人身意外保险150元/ 人44人6600 维修员及协管员 7、节假日补贴300元/ 人67人20100 8、奖金51700 元/ 月1 个月5170

32、0 年终双薪 9、服装费300元/ 年. 人67人20100 10、备用人员（1+2+3+4+5+6+7+8+9）5% 46198 小计 970148 二、公共设施、设备日常运行、维护费 支 出 项 目计算式年支出 ( 元) 备 注 1、日常维修材料费综合测算30000 2、外委维修费同上10000 委托专业公司 小计40000 三、绿化养护费 支 出 项 目计算式年支出 ( 元) 备注 1、工具维修费综合测算8000 2、机物料80 升/ 月3.00 元/ 升12 月/年2880 汽油、机油等 3、肥料费 ( 农机肥 ) 综合测算37500 0.5 公斤/ 平方米. 年 1.50 元/ 公斤

33、测算 4、农药费300 元/ 车3 车4 次/ 年3600 防病虫每季一次， 每次 3 车，300元/ 车 小计51980 四、卫生保洁费 支 出 项 目计算式年支出 ( 元) 备 注 1、消杀药品综合测算5000 2. 易耗工具及劳保200 元/ 月12 月7 人16800 2、排污管井清理、疏通费对外承包10000 3、垃圾清运费7.00 元/ 月300户 12 月/ 年25200 按 300户测算 小计57000 五、协管费 支 出 项 目计算式年支出 ( 元) 备 注 1、对讲机维修费综合测算1500 更换电池 2、年检测费1500元/ 年1500 3、频率费13 部150元/ 年.

34、部1950 4、劳保用品100 元/ 套13 套1300 军用雨衣、水鞋、 手电等 精品文档 . 小计6250 六、办公费 支 出 项 目计算式年支出 ( 元) 备 注 1、差旅费综合测算5000 2、通讯费250 元/ 月4 部12月12000 共 4 部电话 3、低值易耗品费500 元/ 月12 月6000 4、其它办公费综合测算3000 含办公设备维护 5、水电费综合测算6000 小计32000 以上（一 +二+三+四+五+六）合计1157378 七、其它 支 出 项 目计算式年支出 ( 元) 备 注 1、社区文化活动费400 元/ 月12 月/ 年4800 2、物业管理责任险5000元

35、/ 年5000 小计4800 以上（一 +二+三+四+五+六+七）合计1167178 八、管理佣金 支 出 项 目计算式年支出 ( 元) 备 注 1、管理佣金116717810 % 116718 小计116718 以上（一 +二+三+四+五+六+七+八）合计1283896 九、税金及附加费 支 出 项 目计算式年支出 ( 元) 备 注 1、税金及附加费12838965.5 % 70615 营业税、城建税、教育附 加费等 小计70615 总费用支出 以上（一 +二+三+四+五+六+七+八+九）合 计 1354511 四、收支相抵 1346975（收入） 1354511 （支出） -7536( 元

36、) ，收支基本平衡。 6.2 XX绿城入住期管理（增加）费用测算 一、新员工培训费用 包括员工招聘费用和培训费用，培训期为半个月，费用按管理人员月工资的一半测算： （51700+4 人800 元/ 月）元 0.5=27450 元 二、接管费用 1、 接管验收费用 验收按物业管理主管2 人，物业管理员2 个，土建水电技术员4 个计，工日按15 个工日测算，则 精品文档 . 8 人（ 1000 元/ 月. 人 22 日） 15=5455 元 2、 保洁消杀费用 接管验收时的整体环境保洁、消杀费用，综合测算约为5000 元。 合计： 10455 元 三、入住期增加的管理费 包括代管空房、 装修管理、

37、 协调处理房屋交付纠纷、质量纠纷、 保修等事项， 和正常期的物业管理相比， 需增加管理员2 人，维修人员2 人，保洁人员2 人，保安人员2 人，共 8 人。所发生费用如下（按半年时间 测算）： 人 员 配 备岗位工资（月） 合计 人数金额 ( 元 ) 管理员900 2 人1800 保安员750 2 人1500 保洁员500 2 人1000 维修员800 2 人1600 8 人5900 所发生费用： （一）、员工工资及福利 支 出 项 目计算式年支出( 元) 备 注 1、人员工资5900 元/ 月12个月70800 2、养老保险6008 人1220 % 11520 按平均工资提取 3、福利590

38、01214 % 9912 按工资总额计 4、工会经费5900122 % 1416 同上 5、教育经费5900121.5 % 1062 同上 6、人身意外保险150元/ 人4 600 保安、维修员 7、节假日补贴300元/ 人8 2400 8、奖金5900 元/ 月1个月5900 年终双薪 9、服装费300元/ 年.人8 2400 小计106010 半年工资及福利106010/2 53005 按半年时间测算 （二）、工具费用 1、所需工具费用1616606% 9699 按购置固定资产费用的 6% 测算 小计9699 合计（一） +（ 二）62705 四、入住期管理（增加）费用合计 新员工培训费用

39、 + 接管费用 + 管理费用 = 27450 + 10455 +62705 =100610 元 即入住期管理（增加）费用共计约￥100610 元。 精品文档 . 精品文档 . 7.0 管理规章制度 公司在物业管理操作中，导入ISO9002 质量保证体系，制定出有一套详尽而且行之有效的 操作规程，确保服务质量得到保证。 7.1 公众制度 a.治安管理规定 b.车辆停放管理规定 c.公共场地使用管理规定 d.消防管理规定 e.电梯使用管理规定 f.绿化管理规定 g.环境卫生管理规定 7.2 内 部岗位责任 a.管理员岗位职责 b.协管人员岗位职责 c.绿化工岗位职责 d.清洁工岗位职责 e.维修工岗位职责 7.3 工作规程 7.3.1 社区工作规程 a.管理处内部检查工作规程 b.用户投诉处理工作规程 c.回访工作规程 d.库房管理规程 e.公共场地使用管理规程 7.3.2 水电维修工作规程 a.水电值班管理规程 b.水电维修工作规程 c.水电维修员考核规程 d.供水运行操作管理规程 e.房屋（设施）养护修缮管理规程 7.3.3 绿化保洁工作规程 a.环境清洁工作规程 b.环境清洁操作规程 c.环境消杀操作规程 d.绿化（地）养护规程 e.环境清洁工作检查规程