01房地产和房地产估价.pdf

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1、第一章房地产和房地产估价 1.1 引言 一、什么是房地产估价 ? 概念：所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地 产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。 展开： 评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估 的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。 理解： 房地产估价 =科学 +艺术 1 二、为什么房地产要估价 ? 1、不动产上市、融资

2、、销售和购买决策的需要。如： 房地产交易的需要 房地产抵押的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产征用补偿的需要 2、房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥 1.2 房地产的概念 一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中： 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、 建筑物不能分离，或者虽然可以分离， 但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建 筑物的价值明

3、显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、 花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建 的帐篷、戏台等则不属于房地产。 由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土 地和建筑物两大部分。 （二）、房地产的实物、权益和区位 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。 2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻 关系等。 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： （ 1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值 （

4、 2）专利权、专有技术、著作权(版权 )、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券 ) 等无形资产，主要是权益的价值。 （ 3）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设 备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产 权(如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住 房等 )，价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有 很大的不同； 反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。 3、区位是指地球上某一事物与其他事物在

5、空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还 包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、 同行业等 )的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、 交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。 如果区位不同，价值可能有很大的不同。 (三)、房地产的存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称 为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房 地产有下列3 种存在形态： 1、 土地。最简单的情形是一块无建筑

6、物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需要 把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如， 为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进人市 场需要补交的土地使用权出让金等的数额，就只单独评估土地的价值。而对于有建筑物的土地， 在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：(1) 无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物 的空地；（ 2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。 2建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况 下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值， 灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，都只单独评估建筑物

7、的价值。在具体 估价中如何单独看待建筑物，有2 种做法： (1) 无视土地的存在，即将其设想为“ 空中楼阁 ” ；(2) 考虑土地存在对建筑物价值的影响。 3房地，当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时也把它们作为一个整体来看待。在现 实房地产估价中，建筑物已开始建设但尚未建成的房地产，即“ 在建工程 ”(包括停缓建工程)，往 往成为估价对象；也有要求对正在开发建设或计划开发建设，但尚未出现的房地产，如期房(虽 然称为期房，但实际上包含土地)进行估价；还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已经消失 的房地产进行估价，如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；估价 对象也可能

8、是房地产的某一部分，如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分；另外，房地产 估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某一可供直接使用的 宾馆或办公楼的交易做估价，该评估价值除了包含该宾馆或办公楼 的建筑物及其基地的价值，还可能包含其中的设施、设备(如室内配备的家具、电视机、电话机 等)的价值。 概括起来， 从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：(1) 空地；(2) 有建筑物 (包 括尚未建成的建筑物)的土地； (3)地上建筑物；(4) 土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体； (5) 在建工程 (土地与尚未建成的建筑物的合成体)；(6) 未来状况下的房地产

9、;(7) 已经消失的房地产； (8) 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；(9)房地产的局 部，如某幢公寓中的某套房；(10) 包含有其他资产的房地产；(11)作为企业整体的一部分的房地 产。 (五)房地产的其他名称 1、中国、法国、意大利、日本及台湾地区将房地产称为不动产； 2、中国香港地区通常使用“ 物业 ” 来代替房地产。 (六)本书对房地产的用词 为了避免引起歧义，我们主要使用“ 房地产 ” 、“ 房地 ” 、“ 土地 ” 和“ 建筑物 ” 几个关键词， 其含义分别如下： 1“ 房地产 ” ：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为

10、土地， 也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。 2“ 房地 ” ：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包 含地上建筑物的价格。 3“ 土地 ” ：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。值得说明的是， 这里的 “ 地上建筑物 ” ，不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范 围内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。 4“ 建筑物 ” ：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。 二、土地的概念 (一)对土地的各种定义 1土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 2

11、土地是 “ 地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植 被等要素组成的自然综合体。” 3土地是自然物、自然力或自然资源。 (二)房地产估价中的土地定义， 对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的范 围可分为3 层： (1) 地面； (2)地面以上一定范围内的空间(简称地上空间)；(3) 地面以下一定范围 内的空间 (简称地下空间)。 一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“ 边界 ” 所围绕的面积。例如， 政府出让土地使 用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理 部门，在地块各转点钉桩、

12、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。 (三)土地利用所受的限制 土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等， 二是受自身能力以外的限制，以下所章均为这方面的限制。 对土地利用的限制可归纳为3 个方面： (1) 土地权利的设置以及行使的限制；(2) 房地产相邻关 系的限制； (3) 土地使用管制。 1从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租 赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之 物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对于供用地而言，它是他人对土地享有一

13、 种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地 使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。 2从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、 商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使 用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质，从义 务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。 在现实中，主要存在2 类相邻关系：(1) 通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系 人在建造建筑物时，应当照顾到周围相邻人的实际需要，

14、与相邻建筑物保持适当距离并且适当限 制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(2)险情危害的相邻关系。 3从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕 地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、容积率和建筑 密度等的规定。其中，容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即： 容积率总建筑面积 土地总面积。容积率有包括 0.00 以下地下建筑面积的容积率和不包括 0.00 以下地下建筑面积的容积率。故在估价时一定要了解清楚所说的容积率的确切内涵。 建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总

15、面积占该块土地总面积 的比例，即：建筑密度建筑基底总面积 土地总面积。建筑密度有时还采用建筑物的最大水平 投影面积占土地总面积的比例来表示。城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建 筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权等要求。如果各层建筑 面积均相同，则有：容积率=建筑密度X 建筑层数。因为：总建筑面积=土地总面积X 建筑密度 X 建筑层数。 (四)对一宗土地的基本认识 1、坐落。包括所处的区域和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点5 个从宏观到具 体的层次来认识。 2面积。此为依法确认的面积，通常以平方米(m2) 表示。 3形状。通常用图(如宗地图

16、 )来说明。 4四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。 5地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。 6周围环境、景观。通常用图片来说明。 7利用现状。 包括现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物； 如果有建筑物、其他附着物， 还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。 8产权状况。由于土地权利的种类和内容均能影响其价值，因此，进行房地产估价应特别注 意调查了解土地权利状况。在中国大陆目前的土地制度下，主要了解是国家所有的土地还是农民 集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，其剩余土地 使用年限有多长及可否续期；土地取得手续是否完备；是否抵

17、押、典当或为他人提供担保；是否 涉案；产权是否有争议；是否为临时用地；是否属于违法占地等。 9地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。 10基础设施完备程度和土地平整程度。是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力 等的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“ 三通一平 ” 、“ 五通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 。 11土地使用管制。对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括： (1) 土地用途； (2)建筑高度； (3) 容积率； (4)建筑密度； (5) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距 离城市道路或用地红线的程度)；(6) 建筑间距； (7)绿地率

18、(是指用地红线内绿化用地总面积占土 地总面积的比例)；(8) 交通出入口方位；(9) 停车泊位； (10) 建筑体量、体型、色彩；(11) 地面标 高； (12) 其他要求。 上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：(1)规划要点；（ 2)规划设计条件通知书；(3) 审 定设计方案通知书；(4) 建设用地规划许可证；(5) 建设工程规划许可证。 12其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。 对于一般土地，可了解上述l 至 8 项；对于待开发或再开发的土地，还需要了解9 至 11 项。 三、建筑物的概念 (一)建筑物的定义 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、

19、卫生、燃气、照明、 空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指 能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基 础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直 接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 (二)对建筑物的基本认识 1. 坐落。 2面积包括：(1)建筑面积； (2) 套内建筑面积；(3) 使用面积； (4) 其他面积，如住宅还需要了 解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。 3层数和高度。通常按照层

20、数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高 层建筑。 4结构。是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。 一般分为： (1) 钢结构， (2) 钢筋混凝土结构，(3) 砖混结构， (4) 砖木结构， (5)简易结构。 5设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的 配置和性能。 6 装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。 7公共配套设施完备程度。 8平面布置。包括平面图、户型图等。 9外观。包括外观图片等。 10建成年月。包括开工日期和竣工日期。 11维修、保养情况及完

21、损程度。包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。 12利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。 13产权状况。在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可 以私人所有。建筑物的所有权除了独立、共有，还有区分所有，其中，共有有按份共有和共同共 有。法律规定，转让共有的房地产时，需经其他共有人书面同意。区分所有是以建筑物的某一 特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部 分通常为独有，但也可能为共有，但这种共有不是建筑物各专有部分的所有人之间的共有)、共 用部分的。持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有人之间按份共有

22、)和因共同关系所产生的 成员权构成。 另外，要了解是完全产权还是部分产权；是否已出租 (已出租的房屋再转让时要受原租约的限 制)；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时建筑；是否 属于违法建筑。还要了解所坐落的土地的权利状况，因为房屋所有权还受土地使用权的约束，如 在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的。 14其他。如通风、采光、隔音、隔振、隔热，层高，物业管理(因为完善的物业管理是保持及 提高房地产价值的一个重要因素)。如果为建筑物的某一部分，如一“ 套” 或一 “ 单元 ” 、“ 单位 ” ，还 需要了解其所处的楼层、朝向；新建的房屋，

23、还需要了解其工程质量；期房，还需要了解其建设 单位 (开发商 )、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。 1.3 房地产的特性 房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定 着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产 估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个： 一、不可移动性（又称位置固定性） 房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费， 而且要受制于其所在 的空间环境 (邻里及当地的社会经济)，所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市

24、场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和 价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。 二、独一无二性 房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使 两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也 是不相同的。 三、寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完 成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地 的更好利用或更高价值才会被拆除。 由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断

25、的利益。但需要说明的是，从具 体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用 权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70 年，工业用地为50 年， 教育、科技、文化、卫生、体育用地为50 年，商业、旅游、娱乐用地为40 年，综合或者其他 用地为 50 年。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权 出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。土地使用权出让合同约 定的使用年限届满，续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估 价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也

26、很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价 值很低。 四、供给有限性 由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。 房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。一定位置，特别是好位置的房地产被人占用 之后，则占用者可以获得生活或工作场所，并享受特定的光、热、空气、雨水和风景，还可以支 配相关的天然资源和生产力。在市场经济中，这项权利除了占用者之外，他人除非支付相当的代 价，否则无法享有。 章一步来看，房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类 的需要来章， 土地的数量目前还是丰富的，关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一 处(这

27、是房地产供给不同于一般商品供给的最主要之处)。要增加房地产的供给，一是向更远的平 面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。但这些 又要受到资金、交通、建筑技术、环境等的制约。 五、用途多样性 用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。 因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。 多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。 从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧 地、森林、不毛荒地。 六、相互影响性 相互影响性也就是经济学上所章的外部性或外部影响。外部影响有正有负。如

28、果某个人的一 项经济活动会给社会上其他成员带来好处，但他自己却不能由此而得到补偿，此时这个人从其经 济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。这种性质的外部影响被称为 外部经济。 相反， 如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为 此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经 济活动所造成的社会成本。这种性质的外部影响被称为外部不经济。房地产由于具有相互影响性， 外部性问题非常突出。 七、易受限制性 政府对房地产的限制一般是通过下列4 种特权来实现的： 1管制权。 政府为增进公众安全、健康、 道德和一般福利，可

29、以直接限制某些房地产的使用， 如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。 2征收权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人 的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。 3征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公 平课征的。 4 充公权。 政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。 房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。 八、价值量大 房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大. 九、流动性差 房地产由于价值高

30、大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一 旦需要买卖， 要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以， 当急需资金或有其 他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。 十、保值增值性 引起房地产价格上升的原因主要有4 个方面： (1) 对房地产本身进行的投资改良，如装修改造， 更新或添加设备，改进物业管理；(2) 通货膨胀； (3) 需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增 加； (4) 外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。其中，对房地产本身进行投资改良 所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上

31、升，不是真 正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房 地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续 普遍上涨。 当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能 抵消货币的贬值速度。具体地说， 就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能购买到当初 的投资额可以购买到的同等商品或服务。房地产通常具有这种功能。 房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的.在某些情况下， 房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。另外，中国大陆

32、的土地价格由于是有期限的土地 使用权价格， 对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年价格可能随着需求的 增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以， 具体一宗有土地使用年限 的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 1.4 房地产的类型 一、按用途来划分的类型 房地产按其用途来划分，主要分为下列10 类： 1居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 3办公房地产：包括商务办公楼(写字楼 )、政府办公楼等。 4旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。 5餐饮房地产：包括酒

33、楼、美食城、餐馆、快餐店等。 6娱乐房地产： 包括游乐场、 娱乐城、 康乐中心、 俱乐部、 夜总会、 影剧院、 高尔夫球场等。 7工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 8农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 9特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。 10综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。 二、按开发程度来划分的类型 房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5 类： 1生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 2毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。 3熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行

34、房屋建设的土地。 4在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产 不一定正在建设，也可能停工了多年。 5现房 (含土地 )：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是 旧的。 三、按是否产生收益来划分的类型 房地产按其是否产生收益来划分，主要分为下列2 类： 1收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、 公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。 2非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政 府办公楼、教堂、寺庙等。 收益性房地产可以采用收益法估价，非收

35、益性房地产则难以采用收益法估价。收益性房地产 与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地 产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如， 某幢公寓或某座商务办公楼，目前尚未出 租出去， 没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和商务办公楼大量 存在着出租现象，在直接产生着经济收益，该尚未出租的公寓和商务办公楼的收益可以通过比较 法来求取。 四、按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4 类： 1出售型房地产。 2出租型房地产。 3营业型房地产。 4自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如

36、： 出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型 房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。 1.5 房地产估价的概念 从专业估价的角度来章，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序， 选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估 价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 现对上述房地产估价概念中的一些关键术语解释如下： ( 一) 专业估价人员 专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从 事房地产估价的人员。 一名合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、

37、丰富的 实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价能力的要求；具 有良好的职业道德，是对估价诚实程度的要求。在此特别要强调职业道德的重要性。 ( 二) 估价目的 估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿 去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。 不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房 地产转让 ( 包括买卖、交换、赠与、抵债等) 、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征 用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼

38、并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房 地产估价复核或鉴定等。 不同的估价目的将影响估价结果。估价目的也限制了估价报告的用途。 针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值标准和非公开市场价值标准两类。采 用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。公开市场价值，是 指在公开市场上最可能形成的价格。而公开市场， 是指在该市场上交易双方进行交易的目的，在 于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具 有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 ( 三) 估价原则 估价原则是指

39、人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动 的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标 准。 ( 四) 估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 ( 五) 估价方法 房地产估价有三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外还有一些其他 估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价 值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。 ( 六) 影响房地产价格的因素 从大的方面来说，有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。在不同地区、

40、 不同时期，各种因素影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。 ( 七) 估价时点 估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、 月、日表示。 ( 八) 客观合理价格或价值的估算和判定 客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能为当 事人或社会一般人所信服和接受。 估算和判定是一种估计。是估计就会有误差。但这种误差又不是无限度的，必须在一个 合理的范围内。一般认为误差在上下15% 之内是允许的 还值得指出的是，估价不同于定价。估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据， 并不取代当事人的民事权利，而定价往往是当事人的行为。房地产

41、的最终成交价格应由当事人自 己决定，当事人出于某种目的可以使其成交价格高于或低于正常价格。 最后，正确地理解房地产估价，还需要把握下列2 点： 1 房地产估价是科学与艺术的有机结合。 2 房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。 1.6 房地产估价的必要性 一、理论上房地产估价的必要性 一种资产只有具备了下列2 个条件才真正需要专业估价：(1) 独一无二性。 (2) 价值量较大。 具体就房地产来章，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市 场是典型的“不完全市场”。房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序， 也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将

42、房地产价格导向正常化。 二、现实中对房地产估价的需要 ( 一) 房地产交易的需要 ( 二) 房地产抵押的需要 ( 三) 房地产典当的需要 典当是出典人将自己的房地产让与他人使用、收益， 以获得相当于卖价的资金( 典价 ) ，但保留该 房地产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产；而典权人则以支付低于买价的资 金( 典价 ) ，取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还有取得房地产所有权的可能( 当典 权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权)。 ( 四) 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定

43、保险金额提供参考依 据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格， 为确定赔偿金额提供 参考依据。 其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成邻近房屋倾斜，对房地产权利行 使的不当限制( 如错误查封 ) 造成权利人损害的，也需要房地产估价。 ( 五) 房地产税收的需要 有关房地产的税收种类很多，如房产税、地价税、土地增值税，土地与房屋合征的房地 产税，房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收一般是以房地产的价值为 课税依据。 ( 六) 房地产征用拆迁补偿的需要 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家在征用、 拆迁这些房地产时， 要给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。确定这些补偿额，就需要房地产估价。 ( 七) 处理房地产纠纷和有关法律案件的需要 ( 八) 企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、 破产清算等的需要 ( 九) 房地产管理的需要 比如确定定期公布的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价； 如何调整土地使用 权出让金，需要估价等。 ( 十) 其他方面的需要 比如把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，就需要进行房地产估价。