主题乐园工程施工组织设计方案.pdf

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1、济南市 xx 乐园工程建设 组织实施方案 xx 投资有限公司 xx 理有限公司 二零零九年十一月 目录与内容不同待调整 一、项目概况 5 1、工程概况 . 5 2、项目结构 . 6 二、项目实施组织 7 1、项目实施组织结构. 7 2、主要参建方职责分工. 8 3、项目合同管理及合同结构 11 4、项目管理部组织结构 12 5、项目管理总体工作流程 13 三、项目策划组织管理. 14 1、项目策划的组织 14 2、项目策划的工作任务 14 3、项目策划的工作流程 16 4、项目规划任务书（附件1） . 17 四、规划设计组织管理. 17 1、规划设计的组织 18 2、规划设计的工作任务及成果

2、18 3、规划设计的工作流程 20 4、规划设计工作计划（附件2） . 23 五、征地拆迁和手续办理 1、征地拆迁的组织 2、征地拆迁的工作任务及成果 3、征地拆迁工作流程 26 4、土地手续办理工作任务及成果 28 5、土地手续办理工作流程 31 6、项目手续办理工作任务及成果 7、项目手续办理工作流程 8、征地拆迁及土地手续办理计划表（附件） 31 9、项目手续办理工作计划表（附件） 六、招标采购组织管理. 32 1、招标采购的组织及方式 32 2、招标采购的工作任务及成果 32 3、招标采购工作流程 33 4、招标采购计划（附件） 34 七、施工准备组织管理. 34 1、施工准备主要工作

3、任务 34 2、施工准备组织 35 3、施工准备工作计划（附件） 36 八、施工阶段组织管理. 36 1、施工阶段主要工作任务 36 2、施工阶段的组织 39 3、施工阶段的主要控制措施 4、施工阶段工作计划（附件） 44 九、总进度规划. 44 （一）济南XX乐园工程实施总进度规划，详见附件1。. . 44 主要控制节点：. 44 1、2009 年 12 月完成概念性规划设计、建筑方案设计和修建性方案设计44 （二）近期工作重点. 44 十、开工前工作配档表. 45 一、项目概况 （一）工程概况 济南市 xx 乐园工程概况如表1-1 所示。 表 11 项目名称济南市 xx 乐园 建设单位济南

4、市西区建设投资有限公司 建设地点 济南市 xx 乐园位于济南大学科技园瓦特路以北，海棠路以东，紫薇 路以西和以南，呈其半环抱状态。 实施分期及 建设内容 济南 xx 乐园工程建设分两期建设： 第一期建筑面积为175931，以“风”的版块为主， “风”以零 售奥特莱斯为核心出发点，汇集国内外知名精品品牌，如国际一线品 牌、国际二线品牌、国内品牌、创意工坊炫宝盒、会务+宾包馆 +服务 大厅+租售中心、餐饮（中型餐饮和点缀型餐饮）等。 第二期建筑面积为181583，以“雅”和 “颂”的版块为主， “雅” 以家具和食品奥特莱斯为出发点，并加入创意艺术品、画家衬、艺术 中心、创意工作室等全新业态，如家居

5、直销卖场、生活馆、艺术品、 规 划占 地 面约 556380需调整 总建筑面积约 352800 建 筑基 底 面159025 建筑密度28.5% 容积率0.63 停车位1531 辆 项目总投资 项目总投资测算约为23 亿元人民币， 其中土地投入费用约5.4 亿元， 建安直接投资约 12.56 亿元；其中第一期建安直接投资约6.90 亿元， 第二期建安直接投资约8.05 亿元。 项 目 土 地 构 成分析 共 740亩地，由 5 部分构成： 1. 已经出让给三泽的商业居住综合用地 358.2 亩，需办理收储手续； 2. 现有山体团山127.6 亩，为集体用 地，需进行收储； 3. 中国网通卫星地

6、球村20.2 亩，需将其部分用地 收储和进行改造安置； 4. 变电站约 2 亩，现状保留，需进行外部包 装改造；5. 其他未办手续用地232（含基本农田 144亩)，需办理用地 （二）项目结构如图1.1 所示 济南市奥特莱斯主题乐园 “雅”区 （ 12.4万）“风”区（ 15万） “颂”区（7.6万） 二、项目实施组织管理模式 （一）项目实施组织结构如图2.1 所示 根据济南市 xx 乐园项目建设的特点并结合其实际情况，建议其项目管理模 式为： 以济南市西区建设投资有限公司为投资主体、以山东营特项目管理公司为 管理平台、以专家顾问组为技术支持、以专业运营商实施运营，各参建单位协 同参与的项目组

7、织管理模式。 图 2.1 ：项目组织结构图 建设单位 济南市西区建设投资公司 跟踪审计单位 项目管理单位 山东营特项目管理公司 专家顾问组 物业管理单位 运营管理单位 土 地 房 产 评 估 单 位 地 质 灾 害 评 估 单 位 压 矿 评 估 单 位 可 研 编 制 单 位 环 境 评 价 单 位 勘 察 测 绘 单 位 招 标 代 理 单 位 监 理 单 位 地 震 安 全 性 评 估 单 总 包 施 工 单 位 甲 供 材 单 位 市 政 施 工 单 位 前 期 策 划 单 位 规 划 勘 察 设 计 单 位 （二）主要参建方职责分工 主要参建方职责分工表 2-2 序号单位名称主要职责

8、 1 建设单位 （1）负责协调与xx 乐园有关政府部门的关系，办理项目立项、土地征 收、规划许可等相关建设手续； （2）负责工程建设外部环境的协调工作； （3）负责工程建设资金的筹措和拨付； （4）负责招标、定标和合同签订工作； （5）负责工程建设过程中重大问题的决策； （6）负责工程变更、签证的确认以及资金审批； （7）其它相关工作。 2 专家顾问组 为该项目策划、规划设计及建设、运营过程中重大问题的决策提供咨询 论证意见。 3 项目管理 单位 （1）协助建设单位进行前期项目策划、项目规划、建筑方案、施工图设 计的管理工作。 （2）协助建设单位进行土地整理、熟化、征收及收购工作。 （3）协助

9、建设单位进行项目建设手续办理，对相关单位进行跟踪管理。 （4）协助建设单位组织有关招标、采购工作； （5）负责起草合同文本，组织合同谈判，形成合同正式文件后报建设单 位审批签订，并协助管理合同的履行； （6）协助建设单位组织专项设计及相关咨询、论证活动； （7）协助建设单位做好现场施工准备和实施阶段项目管理工作； （8）协助建设单位组织竣工验收及移交工作等。 4 项目运营 管理单位 （1）负责编制 xx 乐园项目的经营管理方案； （2）负责项目国内外品牌的招商和引进； （3）参与 xx 乐园项目的设计管理工作； （4）参与 xx 乐园项目的施工管理工作； （5）参与 xx 乐园项目的竣工验收及

10、移交工作； （6）负责 xx 乐园项目的后期经营及日常维护、管理工作。 5 咨询 评估 单位 （1）负责组织编制项目建议书、可研报告及相关政府部门审批的申报文 件等； （2）负责环境评估，编制环境评估报告并通过评审； （3）负责安全评估，编制安全评估报告并通过评审； （4）负责编制压矿及地质灾害评估报告并通过评审。 6 前期 策划与规划 设计单位 （1）负责 xx 乐园项目的定位研究工作； （2）负责组织项目前期策划研究工作，从总体上研究提出xx 乐园的项 目选址、功能定位、建设规模和标准、投融资与经营管理模式和组织实 施模式等方面的决策支持方案； （3）负责 xx 乐园项目修建性详细规划设计

11、； （4）负责 xx 乐园项目建筑单体方案设计工作。 7 施工图 设计单位 （1）负责完成方案设计单位扩初设计之后的施工图设计； （2）负责施工阶段的现场设计服务。 8 专项设计单 位 负责完成各专项设计（如精装修工程、景观照明系统工程、小品雕塑工 程、园林绿化工程、地源热泵系统工程等）。 9 招标代理 单位 （1）负责组织规划、设计、勘察、监理、施工等参建单位招标工作； （2）负责组织甲供材料、设备的招标采购工作及甲定乙供材料的价格确 认工作； （3）负责组织甲定乙供材料、设备询价工作； （4）协助合同的签订工作。 10 监理单位 按照监理规范及合同要求： （1）负责所监理范围内的进度控制、

12、质量控制、投资控制、安全管理； （2）负责所监理范围内的合同管理、信息管理； （3）负责所监理范围内的协调工作。 11 总包施工 单位 （1）负责 xx 乐园项目的施工、验收、移交及保修工作； （2）负责管理精装修、地源热泵系统、园林绿化、小品雕塑等建设单位 指定专业分包单位； （3）协调各专业施工单位间的关系。 12 甲供材单位 （1）根据进度需要，及时供应满足设计要求及质量要求的材料设备； （2）及时提供材料合格证明、复检报告。 13 指定专业分 包施工单位 接受建设单位及施工总包单位管理，负责所承包范围内的业主指定分 包专业工程（如小品雕塑工程、精装修工程等）的施工及保修工作。 14 跟

13、踪审计单 位 （1）参与各类招标及合同洽谈与签订工作； （2）负责现场跟踪审计的全部工作（包括现场勘验和确认经济签证；审 核确认项目定价、材料（设备）定价；审核形象进度付款；审核资金需 求计划等）； （3）参加与经济工作相关的例会和专题会议等； （4）负责及时对工程预算、中间结算及竣工结算进行审核； （5）收集、整理和移交跟踪审计过程资料等。 （三）项目合同结构 图 2.2 ：项目实施组织结构图 注：根据项目管理目标要求，构建竞争的氛围和环境，合理划分合同段，确定合 同包，界定单位时间的资源投入量。 建设单位 济南市西区建设投资公司 前 期 策 划 单 位 运 营 管 理 单 位 建 筑 设

14、计 单 位 可 研 编 制 单 位 物 业 管 理 单 位 勘 察 测 绘 单 位 招 标 代 理 单 位 监 理 单 位 施 工 单 位 专 业 评 估 单 位 跟 踪 审 计 单 位 项 目 管 理 单 位 甲 供 材 单 位 （四）项目管理部组织结构 注： 根据项目进展情况随时增加或更新项目人员构成，确保实现项目管理目标。 济南市奥特莱斯工程项目管理部人员信息汇总表 序号姓名性别年龄专业学历职称执业资格工作岗位 1 徐友全男45 工程管理博士教授注册监理师项目主任 2 杨安民男37 土木工程本科工程师 注册咨询师 注册项目管理师 注册监理师 项目经理 施工管理组 组长（兼） 3 李军男3

15、0 结构工程硕士工程师注册结构师 设计管理组 组长 4 赵菁如女24 工程管理本科助理工程师 投资合同组 组长 5 金笛女24 食品科学 与工程 本科助理工程师 计划信息组 组长 施工管理组 组长： 杨安民 （兼） 土建： 水暖： 电气： 室外： 项目主任 徐友全 项目经理 杨安民 专家顾问组 吴则友、金红光、陈乃光、 范新华、鲁建华 投资合同组 组长： 赵菁如 土建： 安装： 技术管理组 组长： 李军 成员： 计划信息组 组长： 金笛 成员： （五）项目管理总体工作流程 运 用 信 息 化 手 段 做 好 信 息 文 档 管 理工作 项目管理单位 组织竣工验收，办理竣工结算 建设单位 +项目

16、管理单位 +审计单位+其他参建单位 +行政监督管理部门 办理建设手续 建设单位 +长清区政府 +项目管理单位 按项目实施方案组织实施 建设单位 +项目管理单位 组织地形测绘工作 项目管理单位+测绘单位 组织监理招标、签订监理合同 建设单位 +项目管理单位+招标代理单位 现场施工条件准备 建设单位 +项目管理单位 按总进度规划组 织监理单位控制 进度目标 项目管理单位 组织施工招标、签订施工合同 建设单位 +项目管理 +招标代理 组织图纸会审 项目管理 +监理单位 审批监理规划 项目管理单位 审批施工管理规划 监理单位 提供开工条件 建设单位 +项目管理单位 组织施工 项目管理单位 按合同控制工

17、程 投资，控制工程 变更、签证及索 赔 项目管理单位 按合同、图纸、规 范、标准要求组织 监 理 单 位 控 制 施 工质量 项目管理单位 按 有 关 法 规 要 求 督促监理、施工单 位 抓 好 安 全 文 明 施工 编制项目实施方案 建设单位 +项目管理单位 项目管理单位 组织土地、房屋测绘工作 项目管理单位+测绘单位 组织土地、房屋评估工作 建设单位 +项目管理 +评估单位 组织勘察设计工作 建设单位 +项目管理单位+勘察设计单位 现场摸底调查 项目管理单位 +长清区指挥 三、项目策划组织管理 （一）项目策划的组织 图 3.1 ：项目实施组织结构图 （二）项目策划的工作任务 根据 xx

18、乐园策划工作的实际情况，项目前期策划单位包括西区投融资管理 中心、长清区政府、 山东营特建设项目管理有限公司、上海天一投资顾问有限公 司、上海丰畅、山东省工程咨询院等。在项目策划阶段，主要应完成xx 乐园的 项目选址、功能定位、 建设规模和标准、 投融资与经营管理模式和组织实施模式 等方面的决策工作。 在前期策划阶段，各参建单位的工作任务及工作成果如下表3-1 所示。 建设单位 济南市西区建设投资公司 项目管理单位 山东营特项目管理公司 专家顾问组运营管理单位 前期策划单位 长清区政府 各参建单位在前期策划阶段中的工作任务及工作成果表 3-1 单位名称主要工作任务工作成果 西区投融 资管理中

19、心+长清 区政府 （1）负责提供策划所需基础资料； （2）负责策划过程中重大问题的决 策； （3）负责对策划报告的内容进行确 认； （4）负责与规划、土地等政府部门 关键事宜的协调； （5）负责策划合同的签订及咨询费 用的拨付工作； 项目管理 山东营特 （1）协助建设单位做好对项目前期 策划与决策阶段的管理工作； （2）代表建设单位编制xx 乐园组 织实施方案； （3）协助建设单位做好对项目前期 策划单位的跟踪管理和协调工作； （1） 济南市 xx 乐园项目管理建议书 。 （2） 济南市 xx 乐园前期项目管理规划 。 （3） 济南市 xx 乐园项目组织实施方案 。 项目策划 上海天一 （1）

20、负责 xx 乐园的定位研究工作； （2）负责组织项目前期策划研究工 作，从总体上研究提出xx 乐园的项 目选址、功能定位、建设规模和标 准、投融资与经营管理模式和组织 实施模式等方面的决策支持方案； （3）负责组织编制概念性方案设计 任务书； （4）按合同规定的其它要求。 （1） 济南 xx 乐园区域环境调查分析报告 。 （2） 国内外以xx 乐园为主题的开发建设成功 案例研究报告 （3） 济南 xx 乐园定位研究报告。 （4） 济南 xx 乐园开发模式及经济测算研究报 告 。 （5） 济南 xx 乐园环境调查分析报告 。 （6） 国内外类似 xx 乐园成功案例研究报告 。 （7） 济南 xx

21、 乐园策划报告。 （8） 济南 xx 乐园规划设计任务书及建筑设计 要点 。 山东省设 计研究院 （1）协助编制xx 乐园规划设计任 务书 （2）负责 xx 乐园规划设计方案和 建筑单体方案 （3）负责 xx 乐园修建性详细规划 设计 （1） xx 乐园规划设计任务书 （2） xx 乐园规划设计方案和建筑单体方案 （3） xx 乐园修建性详细规划设计 （三）项目策划的工作流程 策划阶段的工作流程图如下图3.1 所示。 图 3.1 ：策划阶段工作流程图 （四）项目策划设计任务书（附件1） 四、规划设计组织管理 是 建设单位提出策划要求， 并提供相关基础资料 项目策划单位市场调研 是否达成一致 策

22、划单位根据建设单位意见修改完善， 提出策划报告终稿。 否 建设单位审核 策划咨询工作完成 是 否 研究提出中间成果，与建设单位 及项目管理单位沟通意见。 是否审核通过 （一）规划设计的组织 （二）规划设计的工作任务及成果 本规划阶段主要指对规划设计单位的设计成果进行确认。前期策划方案确定 之后，即开始进入详细规划设计和建筑单体方案设计阶段，在该阶段，主要是在 xx 乐园总体概念性方案的基础上，完成修建性详细规划、重要节点景观导向设 计和建筑立面形态意向设计及完成各单体建筑的建筑方案设计。 在规划设计阶段，各参建单位的工作内容及工作成果如下表4-1 所示。 规划设计阶段的主要工作任务及成果表 4

23、-1 单位名称主要工作内容工作成果 建设 单位 1、提出规划设计和施工图设计要求； 2、负责确定济南 xx 乐园控制性详细规划； 3、负责确定济南 xx 乐园修建性详细规划； 4、负责确定济南xx 乐园重要节点景观导 建设单位 济南市西区建设投资公司 项目管理单位 山东营特项目管理公司 专家顾问组运营管理单位 规划设计单位 长清区政府 向设计和建筑立面形态意向设计； 5、负责确定单体建筑方案设计文件； 6、负责组织专家评审。 项目 管理 单位 1、协助建设单位提出奥特莱斯项目设计要 求； 2、协助建设单位确定济南xx 乐园控制性 详细规划； 3、协助建设单位确定济南xx 乐园修建性 详细规划；

24、 4、协助建设单位确定济南xx 乐园重要节 点景观导向设计和建筑立面形态意向设 计； 5、协助建设单位确定单体建筑方案设计文 件； 6 、协助建设单位报规划局确认建筑 方案。 济南 xx 乐园项目设计任务书 经营 管理 单位 1、参与编制建筑 xx 乐园控制性详细规划； 2、参与提出 xx 乐园设计要求； 3、济南 xx 乐园修建性详细规划； 4、参与单体建筑方案评审及优化全过程， 结合今后的经营管理情况提出建议。 济南 xx 乐园项目设计要求 规划 设计 单位 1、负责济南 xx 乐园控制性详细规划； 2、负责济南 xx 乐园修建性详细规划； 3、负责济南 xx 乐园重要节点景观导向设 计和

25、建筑立面形态意向设计； 4、编制并递交单体建筑方案设计文件； 接受专家评审； 5、根据建设单位及专家意见， 对规划文件 及单体建筑方案进行优化。 1、济南 xx 乐园控制性详细规划 报告 ； 2、济南 xx 乐园修建性详细规划 报告 ； 3、济南 xx 乐园重要节点景观导 向设计和建筑立面形态意向设计 报告 ； 4、济南 xx 乐园单体建筑方案设 计文件 ； 5、济南 xx 乐园补充控制性规划 设计文件。 （三）规划设计的工作流程 1、概念性规划方案阶段的工作流程如下图4.1 所示。 规划设计单位市场调研 建设单位提出概念性规划 方案的要求 图 4.1 ：概念性规划方案阶段的工作流程图 2、修

26、建性详细规划阶段工作流程如下图4.2 所示。 建设单位提出详细 规划设计要求 是 规划设计单位市场调研 是否达成一致 规划单位根据建设单位意见修改完善， 提出详细规划设计报告终稿。 否 建设单位审核 详细规划工作完成 是 否 提出中间详细规划方案，与建设 单位及项目管理单位沟通意见。 是否审核通过 进行单体建筑设计方案 提交单体建筑设计方案 建设单位组织相关专家进 行方案评审 规划设计单位进行 单体建筑方案优化设计 建设单位确定 单体建筑设计方案 报规划局办理方案审批 进入施工图设计阶段 是否审核通过 是 否 图 4.2 ：修建性详规工作流程图 3、施工图设计阶段工作流程如下图4.3 所示。

27、是 是否达成一致 建筑设计单位根据建设单位意见修改 完善，提出单体设计报告终稿。 否 施工图设计 否 提出中间施工图，与建设单位及 项目管理单位沟通意见。 是否审核通过 建设单位组织相关专家进 行方案评审 施工准备阶段 是否审核通过 是 否 建设单位提出单体方案、 施工图设计要求 施工图联审及消防审查 图 4.3 ：施工图设计工作流程图 （四）规划设计工作计划（附件2） 五、征地拆迁及手续办理组织管理 （一）征地拆迁任务及成果 土地征收阶段的主要工作任务为对土地状况进行调查摸底、委托土地房产测 量评估单位进行测量和评估、 完成对三泽用地和中国网通地球站用地的收储、集 体土地征用、地上物的拆迁、

28、 国有土地使用证办理等工作，其参建主要单位有山 东营特建设项目管理公司、测量单位、评估单位。 各参建单位主要工作任务和工 作成果如表 5-1 所示。 各参建单位在土地征收阶段中的工作内容及工作成果表 5-1 单位名称主要工作内容工作成果 建设单位 （1）负责提供土地所需基础资料； （2）负责土地征收过程中重大问题的决策及协调； （3）确定土地房产测绘评估单位； （4）确定对土地进行征收的价格和补偿政策； （5）负责对三泽用地和中国网通地球站用地收储； （6）办理土地熟化立项工作； （7）委托编研中心规划策划，确定规划条件； （8）办理建设用地规划许可证、国有土地使用证。 长清区政 府 （1）组

29、织集体土地征收工作； （2）组织地上物拆迁工作； （3）需要配合协调的其他工作； 山东营特 （1）负责 xx 乐园项目的所需土地状况的摸底调查工作； （2）协助办理土地熟化立项工作； （3）协助建设单位对土地进行征收、补偿政策确定、完成征 地拆迁等工作； （4）协助建设单位确定土地房产测绘、评估单位； （5）跟踪土地房产测量评估单位进行测量评估工作； （6）组织测绘单位进行地形图、勘测定界图测绘工作； （7）协助建设单位完成中国网通地球站用地收储方案、补偿 方案及拆迁改造工作； （8）协助建设单位完成三泽地块的收储； （1）济南 xx 乐园项 目土地状况调查摸底 报告书 （2） 1：500 地

30、形图 测绘报告 （3） 对三泽用地收 储协议书 （4） 对中国网通地 球 站 用 地 收 储 协 议 书 （5） 国有土地使用 证 （9）协助建设单位完成集体土地征用工作； （10）协助建设单位完成地上物拆迁工作； （11）协助建设单位办理土地使用证。 测量单位 对 xx 乐园项目用地进行1：500 地形图测绘、勘测定界图测 绘，房屋测量 1：500 地形图测绘 报告 、 房屋测量成 果报告 土地房产 评估单位 对中国网通地球站部分用地和房产、三泽地块等地块进行价 格评估 土地房产价格评估 报告 （二）征地拆迁工作流程（2 个） 1、国有土地工作流程表如图5.1 所示 对土地情况进行调查摸底

31、对土地进行价格论证，确定回 收价格和补偿政策 组织地形图测绘 图 5.1 ：国有土地征地拆迁工作流程图 2、集体土地工作流程表如图5.2 所示（需调整） 对土地情况进行调查摸底 对土地进行价格论证，确定回 收价格和补偿政策 进行土地回收和收购，办 理相关手续 回收和收购是否 达成一致 否 组织地形图测绘 图 5.2 ：集体土地征地拆迁工作流程图 （三）手续办理工作任务及成果 建设项目手续办理阶段主要指各种前期行政手续的办理阶段。在该阶段，应 完成土地熟化立项报批、项目建议书及可行性研究报告的编制及审批办理工作， 应由规划局确认正式的规划选址意见，并办理完成奥特莱斯工程的建设用地规划 许可证、土

32、地许可证、建设工程规划许可证、项目立项等手续办理工作。 本阶段的主要参建方有项目管理单位、规划设计单位、环境评估单位、 压矿 评估单位、地质灾害评估单位、 地震安全性评估单位、 可研编制单位、 测绘单位、 资产评估单位等。 招标代理单位与跟踪审计单位的确定也应在此阶段完成。 建设项目手续办理阶段各参建单位的工作内容及工作成果如下表5-2 所示。 是 办理用地许可证 各参建单位在建设项目手续办理阶段的工作内容及工作成果表 5-2 单位名称主要工作内容工作成果 建设单位 1、负责协调规划、土地、建委等政府部门办理建设相关 行政手续； 2、负责对项目建议、可研等重大问题进行论证、评审及 决策； 3、

33、负责办理奥特莱斯项目的立项报批工作； 4、负责确定地质灾害评估、环境评估、压矿评估等评估 咨询单位； 5、负责确定招标代理单位、跟踪审计单位； 项目管理 单位 1、协助建设单位办理xx 乐园建设相关手续，包括立项、 土地使用许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证、施工许可证等； 2、协助建设单位确定地质灾害评估、环境评估、压矿评 估等评估咨询单位，并对其工作情况进行跟踪管理； 3、协助建设单位确定可研编制单位，协助编制项目建议 书、可行性研究报告； 4、组织招标代理单位招标； 5、协助建设单位进行xx 乐园投资单位的招商工作； 6、协助建设单位完成其他相关工作。 （1） 土地使用许可

34、证 （2）建设用地规划许可证 （3）建设工程规划许可证 （4） 地质灾害评估报告 （5） 环境评估报告 （6） 压矿评估报告 （7）地震安全性评估报告 （8）济南市 xx 乐园项目建 议书 ； （9） 可行性研究报告； （10） 施工许可证 规划设 计单位 负责组织编制规划设计文件 济南市xx 乐园概念性方 案设计文件 环境评 估单位 负责环境评估，编制环境评估报告并通过评审。 济南市xx 乐园环境评估 报告 压矿评估 单位 负责编制压矿评估报告并通过评审。 济南市xx 乐园压矿评估 报告 地质灾害 评估单位 负责编制地质灾害评估报告并通过评审。 济南市xx 乐园地质灾害 评估报告 地震安全

35、性评估单 位 负责编制地震安全性评估报告并通过评审。 济南市xx 乐园地震安全 性评估报告 可研编制 单位 1、负责编制 xx 乐园项目建议书，并通过发改委审批。 2、负责编制 xx 乐园项目可行性研究报告并通过评审。 （1） 、 济南市 xx 乐园项目 建议书 ； （2） 、 济南市 xx 乐园项目 可行性研究报告。 （四）手续办理工作流程如图5.3 所示 图 5.3 ：建设项目手续办理工作流程图 （五）征地拆迁及手续办理计划表（附件3） 规划设计单位提出规划设计方 案 是 组织环境评估、安全评 估、地质灾害评估、 压矿 评估、地形测量、 勘探等 编制可行性研究报告，并 报发改委审批 报规划

36、局办理规划 选址意见及建设用 地规划许可证 报土地局 办理土地 许可证 报 市 建 委 办 理 建 设 项目备案 建设单位组织专家对规 划设计方案进行论证 是否论证通过 否 六、招标采购组织管理 （一）招标采购的组织及方式（1 段文字， 1 个图， 1 个表） 以济南市西区建设投资有限公司为投资主体、以山东营特项目管理公司为管 理平台、以招标代理单位为实施招标采购的组织管理模式。 招标采购的组织形式及适用条件 序号招标单位招标项目招标内容招标代理 单位 建议招标采 购方式 适用条件 1 西区投融资中 心 策划单位完成项目 策划设计 等共工作 市建招公开招标 2 西区投融资中 心 项目运营 单位

37、 参与项目 全寿命的 设计、施 工和运营 管理 市建招邀请招标 3 西区投融资中 心 测绘单位测量地形 图、移交 基准点等 工作 市建招竞争性谈判 4 西区投融资中 心 评估单位市建招其他方式 勘察单位 规划设计 单位 监理单位 总包单位 专业施工 单位 （二）招标采购的工作任务及成果 （三）招标采购工作流程 招标备案 招标公告 编制招标文件 现场勘查 编制投标文件 开标、评标、定标 发放中标通知书 （四）招标采购计划（附件4） 七、施工准备组织管理 （一）施工准备主要工作任务 序号工作任务主要实施 单位 协助实施 单位 工作成果备注 1 地上物清迁 现场管线物探 2 用水手续办理 临时施工

38、3 用电手续办理 4 临电施工 5 规划交桩 6 基准点移交与复核 7 场地平整 8 临建施工 （二）施工准备组织 （三）施工准备工作计划（附件5） 八、施工阶段组织管理 （一）施工阶段主要工作任务 在工程施工阶段，参建单位主要有项目管理单位、经营管理单位、招标代理 单位、监理单位、设计单位、施工单位、甲供材单位、跟踪审计单位等。各参建 单位的工作任务及成果如下表8-1 所示。 各参建单位在施工阶段中的工作内容及成果要求表 8-1 单位名称主要工作内容工作成果 建设单位 （1）负责工程建设外部环境的协调工作； （2）负责协调工程现场地上建筑物、构筑物和地下管网的 拆除和迁移工作； （3）负责工

39、程建设过程中重大问题的及时决策； （4）负责工程建设资金的筹措和拨付； （5）负责招标、定标和合同签订工作； （6）其他相关工作。 项目管理 单位 （1）协助建设单位招标确定土建总包施工单位、指定分包 单位、甲供材料设备供货单位； （2）组织工程施工进度管理，按照建设单位要求，确保工 程按期竣工； （3）组织工程施工质量管理，确保工程质量目标； （4）组织工程安全文明管理，达到预定的安全文明目标； （5）按照风险管理的程序，借鉴同类项目的成功经验，对 项目风险进行识别、 分析，并制定相应的应对措施，降低风 险量； （6）协助建设单位严格控制工程投资，组织投资控制的各 项管理工作，以达到预期的投

40、资控制目标； （7）代表建设单位组织各类合同的谈判、签订、归档、保 管等合同管理工作，并跟踪检查合同的执行情况； （8）组织现场技术管理及设计管理工作，代表建设单位对 施工现场与设计图纸不符的情况进行处理，解决施工中各种 设计问题； （9）负责与工程相关的信息管理； （10）协调、理顺参建各方之间的工作关系； （11）组织相关单位进行工程实体竣工验收； （12）检查各单位竣工资料整理情况，按规定进行移交； （13）办理竣工验收与移交手续； 按预定的进度、质 量、 投资、 安全目标， 完成 xx 乐园的施工 建设。 （14）其它相关工作。 经营管理 单位 （1）参与施工现场中与设计图纸相矛盾情况

41、的处理； （2）提出在施工过程中存在的可能会影响到后期经营管理 的问题，并参与改进方案的讨论； （3）参与与经营管理有关的设计变更。 招标代理 单位 （1）组织总包施工单位招标； （2）组织业主指定分包施工单位招标； （3）组织甲供材料设备招标。 确定总包施工单位、 业主指定分包施工 单位、 甲供材料设备 供货单位。 监理单位 （1）按照监理规范要求，负责所监理范围内的进度控制、 质量控制、投资控制、安全控制； （2）按照监理规范要求，负责所监理范围内的合同管理、 信息管理； （3）按照监理规范要求，负责所监理范围内的协调工作。 设计单位 （1）提供现场设计服务，解决现场与设计图纸的矛盾； （

42、2）根据现场情况及建设单位要求，进行设计变更。 1、设计交底文件； 2、设计变更文件。 总包施工 单位 （1）负责所承包范围内工程的施工及保修工作； （2）负责管理业主指定专业分包单位； （3）协调总包范围的各施工单位的关系。 指定分包 施工单位 接受业主及施工总包单位管理， 负责所承包范围内的业主指 定分包专业工程 （如钢结构工程、 精装修工程等）的施工及 保修工作。 供货单位 根据现场进度需要， 及时供应满足设计要求及质量要求的材 料设备。 （二）施工阶段的组织 （三）施工阶段的主要控制措施 为确保各项工程目标的实现， 项目管理单位在管理工作中应采取行之有效的 控制措施，主要有组织措施、技

43、术措施、经济措施、合同措施及文化措施。 （一）组织措施 组织措施包括建立组织控制体系、制定规章制度、 工作流程及工作计划四个 方面。 1组织控制体系 （1）项目实施组织体系及参建各单位职责； （2）进度控制组织体系及各成员职责； （3）质量控制组织体系及各成员职责； （4）安全文明管理组织体系及各成员职责； （5）招标采购组织体系及各成员职责； （6）信息管理组织体系及各成员职责； （7）投资控制组织体系及各成员职责； （8）合同管理组织体系及各成员职责等。 2规章制度建设 （1）廉政制度； （2）会议制度； （3）周报与月报制度； （4）工程综合考核评比办法； （5）工程质量管理办法； （6

44、）对监理单位的管理办法； （7）对施工单位的管理办法； （8）技术管理制度； （9）设计变更及设计修改管理办法； （10）图纸会审管理办法； （11）设计文件管理办法； （12）重大技术方案管理办法； （13）安全文明施工管理办法； （14）材料设备进场验收管理办法； （15）招标采购询价管理办法； （16）信息平台管理办法等。 3工作流程 （1）付款控制工作流程； （2）工程签证工作流程； （3）定价工作流程； （4）工程结算工作流程； （5）一级进度控制计划管理工作流程； （6）工程施工总进度计划管理工作流程； （7）年度施工进度计划管理工作流程； （8）阶段性施工进度计划管理工作流程；

45、（9）月度施工进度计划管理工作流程； （10）周施工进度计划管理工作流程； （11）监理规划及监理实施细则编制与报批工作流程； （12）施工管理规划及施工技术方案编制与报批工作流程； （13）材料设备进场检验工作流程； （14）工序质量控制工作流程； （15）分项工程质量控制工作流程； （16）分部工程质量控制工作流程； （17）单位工程质量控制工作流程； （18）设计变更工作流程； （19）设计修改工作流程； （20）图纸会审工作流程等。 4工作计划 （1）工程总进度规划； （2）年度施工进度计划； （3）阶段性施工进度计划； （4）月度施工进度计划； （5）周施工进度计划； （6）招标采购

46、工作计划； （7）设计管理工作计划； （8）技术管理工作计划； （9）施工管理工作计划； （10）投资目标分解计划； （11）资金需用计划； （12）竣工验收及移交工作计划等。 （二）技术措施 技术措施主要包括： 1组织规划与单体方案设计咨询论证会； 2组织各类专业技术方案咨询论证会； 3认真审核规划设计、方案设计、初步设计及施工图设计文件，确保设计 的科学性、经济性、合理性； 4认真审核监理规划、监理细则的技术管理内容； 5认真审核施工管理规划及施工技术方案的可靠性、合理性； 6严格控制设计变更与修改等。 （三）经济措施 经济措施主要包括： 1工程款保障措施； 2质量、进度、安全文明及综合管

47、理专项奖惩措施等。 （四）合同措施 合同措施主要包括： 1在参建各方合同中约定人员、设备投入违约处罚办法； 2在监理合同中约定进度、质量、安全文明、投资控制、目标及违约处罚 办法； 3根据业主方资金情况在合同中约定合理的资金支付办法； 4在合同条款中限制违法分包； 5根据实际情况，及时签订补充协议； 6在合同中约定合理的风险管理办法等。 （五）文化措施 在以上四项措施的基础上， 我方结合在西区、城区、奥体等工程建设的项目 管理经验，特别建议业主方高度重视并大力提倡项目文化建设。倡导“项目利益 高于一切”、 “平等、沟通、合作、共赢”的项目管理文化，统一参建各方对本项 目的认识，团结拼搏，为确保

48、实现工程建设的各项管理目标服务。 （三）施工阶段工作计划（附件） 九、总进度规划 （一）济南 xx 乐园工程实施总进度规划，详见附件1。 主要控制节点： 1、2009年 12月完成概念性规划设计、建筑方案设计和修建性方案设计 2、2010 年 2 月完成建筑方案设计和施工图设计； 3、2010 年 3 月完成监理单位、施工单位的招标、定标及进场； 4、2010 年 4 月施工准备，现场具备开工条件； 5、2010 年 6 月完成基础施工； 6、2010 年 10 月完成主体施工； 7、2011 年 11 月完成粗装修施工、安装工程施工； 8、2010 年 12 月完成室外工程施工； 9、201

49、2 年 1 月完成公共区域精装修及业主自行装饰装潢部分工程施工； 10、2012 年 1 月底竣工，开始试运营。 （二）近期工作重点 1、整理和完善奥特莱斯项目立项资料等，办理项目报建手续； 2、协调上海丰畅、省设计院确定最终奥特莱斯设计方案； 3、确定奥特莱斯用地范围，申请规划条件； 4、积极推进传输局地块土地收储工作； 5、展开集体土地测量、补偿等征用工作； 6、做好建设项目各项手续办理的准备工作； 十、开工前工作配档表 附件 1：奥特莱斯建设工程项目前期手续办理工作配档表 附件 2：奥特莱斯项目工程建设工作配档表 附件 3：奥特莱斯项目工程建设工作推进任务分工表 附件 4：修建性详规图 附件 5：方案总平图 附件 6：用地红线图 附件 7：地块构成图 附件 8：功能分区图 附件 9：建筑方案图 附件 10：景观设计图 附件 11：综合管线现状图 附件 12：综合管线接口图 附件 13：综合管线施工设计图 附件 14：市政道路现状图