房地产项目资产评估报告.pdf

《房地产项目资产评估报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目资产评估报告.pdf（14页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、房地产项目资产评估报告 房地产项目资产评估报告 一、 委估项目 *公司所属房产抵押贷款估价项目 二、 委托方 名称： * 公司 地址： * 三、 估价方 名称： * 房地产评估咨询有限公司 地址： * 证书号： * 资质等级： * 法定代表人： * 四、 估价对象概况 估价对象位于 * ，其合法产权人为* 公司，建筑面积 共 9687.69 平方米。 其 中 主 楼 一 幢 ， 1-5层 ， 混 合 结 构 ， 建 筑 面 积 为 7430.12m2，平均层高3.6 米，建成于2003 年，于 2007 年 底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为* 。 副楼一幢， 1-3 层，混合结

2、构，建筑面积为2257.57m2， 平均层高3.2 米，建成于2003 年，外观九成新，房屋所有 权证号码为 * 。 五、 估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵 押价值。 六、 估价时点 2014年 8 月 15 日 七、 价值定义 采用公开市场价值标准 八、 估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的 前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前 提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前 提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产 在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则，要求估价结果应是

3、估价时点的客观 合理价格。 九、 估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书 ; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准 GB/T50291-1999房地产估价规范 。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、 估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极 少，无法适用市场比较法; 同时由于其具有明显的收益性， 因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序， 采用科学的方法， 在认真分析现有资料的基础上，经过周密、 细致的测算，确

4、定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人 民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整( ￥2265.34 万元 ) 。 十二、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过 多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。 估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值 大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能 实现的价格范围为：估价结果10% ，变现时涉及以下税费： 中介服务费： 5%-6% 契税： 4% 营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5% 所得税： 20% 过户手续费： 2% 左右 印花税： 0. 5 其它费用 十三、估价人员 * 中国注册房地产估价师 注册号： *

5、 * 中国注册房地产估价师 注册号： * 十四、估价作业时间 2014年 8 月 12 日 * 十五、估价报告有效期限 本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从 2014 年 8 月 18 日至 2009 年 8 月 17 日止。 2017房地产资产评估报告 一、 委估项目 *公司所属房产抵押贷款估价项目 二、 委托方 名称： * 公司 地址： * 三、 估价方 名称： * 房地产评估咨询有限公司 地址： * 证书号： * 资质等级： * 法定代表人： * 四、 估价对象概况 估价对象位于 * ，其合法产权人为* 公司，建筑面积 共 9687.69 平方米。 其 中 主 楼 一 幢 ， 1

6、-5层 ， 混 合 结 构 ， 建 筑 面 积 为 7430.12m2，平均层高3.6 米，建成于2003 年，于 2007 年 底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为* 。 副楼一幢， 1-3 层，混合结构，建筑面积为2257.57m2， 平均层高3.2 米，建成于2003 年，外观九成新，房屋所有 权证号码为 * 。 五、 估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵 押价值。 六、 估价时点 201x年 8 月 15 日 七、 价值定义 采用公开市场价值标准 八、 估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的 前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则

7、，以估价对象的合法使用、合法处分为前 提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前 提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产 在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观 合理价格。 九、 估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书 ; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准 GB/T50291-1999房地产估价规范 。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、 估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极 少，无法适用

8、市场比较法; 同时由于其具有明显的收益性， 因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序， 采用科学的方法， 在认真分析现有资料的基础上，经过周密、 细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人 民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整( ￥2265.34 万元 ) 。 十二、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过 多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。 估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值 大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能 实现的价格范围为：估价结果10% ，变现时涉及以下税费：

9、 中介服务费： 5%-6% 契税： 4% 营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5% 所得税： 20% 过户手续费： 2% 左右 印花税： 0.5 其它费用 十三、估价人员 * 中国注册房地产估价师 注册号： * * 中国注册房地产估价师 注册号： * 十四、估价作业时间 2014年 8 月 12 日 * 十五、估价报告有效期限 本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从 201x 年 8 月 18 日至 20xx 年 8 月 17 日止。 评估人： XX 20XX年 XX月 3 日 房地产资产评估报告 评估声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法 规和资产评估准则，恪守了独

10、立、客观和公正的原则。 根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事 项是客观、真实的。 我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了 资产评估准则和相关规范。 二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关 当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。 三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查; 我 们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对 象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真 实性做任何形式的保证; 我们已提请企业完善产权以满足出 具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。 四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估 经验。 五、我们对评估对

11、象的价值进行估算并发表的专业意 见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对 象可实现价格的保证。 我们不承担相关当事方决策的责任。 六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于 评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评 估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们 无关。 七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、 担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结 论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自 然力和其他不可抗力对评估结论的影响。 我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责 任。 八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评

12、估对象 和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。 一、基本概况 估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9 组团 10 栋 403，结构为钢混，建筑面积112.39 平方米，设计用 途为居住用房，土地使用权终止日期为2059 年 8 月 3 日。 二、评估目的 为房地产转让提供参考依据。 三、评估基准日 评估基准日为20XX年 11 月 3 日。 四、估价依据 1、 本次估价依据 中华人民共和国城市房地产管理法、 中华人民共和国土地管理法、 城市房地产转让管理规 定 、 中华人民共和国担保法、 重庆市房地产转让管理办 法实施意见等有关政策法规和文件。 2、评估相关的资料 房屋所有权

13、证复印件以及本公司掌握的房地产有关 资料以及实地勘查所获取的资料。 五、估价原则 此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循 如下实操性原则。 1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆 盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使 用、合法处分为前提进行。 估价对象已取得房屋所有权证，具备合法性。 2、最高最佳使用原则 在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最 大的使用方式。 房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配 合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最 佳使用状态。 估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置 分析，我们

14、认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 3、替代性原则 根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价 格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。 本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据 该原则。 通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房 地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定 估价对象在估价时点的价格取值依据。 4、估价时点原则 由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点， 同一项房地产往往具有不同的价格水平。 本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均 以其在估价时点的状况为准。 5、谨慎原则 房地产抵押估价应遵守谨慎原则。 谨慎原则是指在

15、存在不确定性因素的情况下作出估价 相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在 实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高 估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市 场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价 值。 六、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后， 根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场 比较法作为本次估价的基本方法。 七、估价过程 市场比较法： =3.7%+3.3%=7% 无风险利率即长期国债利率。 风险报酬率是根据通胀风险、经营风险、变现风险等综 合确定的。 1交易

16、情况修正系数：abcd 属于正常交易，不用调整。 2交易日期修正系数：abcd 属于正常交易，不用调整。 3区域因素修正系数： 区域因素修正：由于参照对象A,B 与评估对象处于同一 地区，区位因素不须作大的调整，稍有影响的是房屋所在楼 层和面对的方向。 参照对象 C,D 与评估对象各种区位因素对比后，明显高 于参照对象。 1土地使用年期修正 土地使用年期修正系数=/ =/ =0.9965 2容积率修正 容积率容积率修 待估房产 1.92 1 案例 A 1.92 1 案例 B 1.92 1 案例 C 2.50 0.9368 案例 D 2.50 0.9368 正系数 容积率修正系数=待估宗地容积率

17、修正系数/ 比较实例 修正系数 A、B容积率与待估房产相同，所以修正系数为1。 C、 D容积率修正系数 =0.89/0.95=0.9368 通过土地年期 和容积率修正后的地价： 案例 A:4668.46 (600/596) 0.99651=4683.34 ( 元 /m2) 案例 B:4646.25 (600/597) 0.99651=4653.25 (元 /m2) 案例 C:4968.43 (600/602) 0.99650.9368=4622.73 ( 元/m2) 案例 D:5098.43 (600/603) 0.99650.9368=4752.45( 元 /m2) 土地评估单价为： (46

18、83.34+4653.25+4622.73+4752.45)4=4677.94 ( 元/m2) 土地评估总价为： 112.394677.94=525753.68( 元) 八、评估结论 建筑物面积： 112.39 平方米 房地产总价： 525753 元 大写金额：伍拾贰万玖仟柒佰伍拾叁元 单位价格： 4677 元/ 平方米 ( 货币种类：人民币元) 九、特别事项事项说明 1、本报告自估价报告出具之日起12 个月有效。 2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较 大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时， 估价结果需做相应的调整。 3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中 部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。 十、评估报告提出日 本次评估报告提出日期为2015 年 11 月 3 日。