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1、南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 第一章总论 一、项目建设背景南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 区（以 下 简 称 江 宁 开 发 区 ） 是 于 1992 年 月 开 始 创 办 的 江 苏 省 首 批 省 级 开 发 区 之 一 ， 1997 年 2 月 被 批 准 为 国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体规 划 面 积 24.98 平 方 公 里 。北 距 中 华 门 7 公 里 ，南 离 禄 口 国 际 机 场 18 公 里 ， 东 与 江 宁 区 相 连 ， 西 依 韩 府 山 、 翠 屏 山 和 将 军 山 。 江 宁 开 发 区 所 依 托 的
2、古 都 南 京 ，为 江 苏 省 省 会 。是 全 省 的 政 治 、 经济和文 化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。 近期被评为中国城市综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。江宁开发 区坚持高起点、 高标准的开发战略。目前，基础设施投 入 已 达 12 亿 元 ， 22 平 方 公 里 的 开 发 框 架 业 已 形 成 。区 内 道 路 总 长 达 55 公 里 ， 沿 路 埋 设 各 种 管 网 线 165 公 里 ； 日 供 水 5 万 吨 的 新 区 水 厂 、 11 万 伏 双 回 路 变 电 站 、 5 万 门 程 控
3、电 话 邮 电 大 楼 已 投 入 运 行 。日 供 水 量 30 万 吨 水 厂 、处 理 4 万 吨 的 污 水 处 理 厂 等 重 点 工 程 已 基 日 本建成。 区 内 已 有 金 融 、 房 地 产 、商贸 流 通 、饮食 服 务 等 近 百 家“三 产 ” 企业投入运营。按照教 育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已经建成开学， 其中新区小学并被批准为省级实验 小学。以南京航空航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的“大 学城”已在区内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐中心等一批娱 乐休闲设施已相继投入使用。区内“六通一平” 的基础设施和日趋
4、完善的社区服务设施已基 本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。 该区以优越的地理位置 和 优 良 的 投 资 环 境 ， 吸 引 了 21 个 国 家 和 地 区 的 400 多 个 项 目 进 已 南京工程咨询公司 - 1 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 区 落 户 ， 投 资 总 额 突 破 15 亿 美 元 ， 其 中 三 资 企 业 占 70%， 外 商 投 资 额 占 75%，第 二 、三 产 业 之 比 为 2 1 ，高 新 技 术 企 业 占 30%。实 际 利 用外 资 4 亿 多美 元 。投 资 额 在 1000 万 美 元 以上 的 大 项目 有 43 个 。
5、世界 排 名 前 500 强 的 企 业 中 已 有 瑞 典 爱 立 信 、日本 东 陶 和 三 井 、 美 国 摩 托 罗 拉 和 百 事 可 乐 等 14 家 进 区 。 宁 开 发 区 已 从 昔 日 的 荒 郊 江 变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。随着江宁开发区的持 续快速发展和我市人民生活水平的不断提高， 人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋 势。我市及江宁区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工面积都 有较大增加， 但从总体上看， 江宁区的住宅建设仍以中低档为主， 中高档住宅建设仍然不能 满足开发区快速发展的需要。为了进一步推动江宁开发区经济
6、发展，营造一流投资环境，改 善人们居住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）拟在 江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。二、 项目单位概况南京利源物业发展有 限公司成立于一九九三年，投资方为香港大 陆 发 展 有 限 公 司 和 南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 总 公 司 ， 注 册 资 本 300 万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自 建房屋并提供配套服务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村有 限公司、 南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、南京百家湖物业管理有限公 司、 京南山湖农林休闲观光有限公司、南 南京利源旅游
7、有限公司和南京利源物业发展有限 公司销售分公司、南京利源集团物资贸易分公司。利源公司主要开发项目为百家湖别墅花 园、 百家湖公寓花园和百 家 湖 西 花 园 ，开 发 土 地 面 积 60 万 平 方 米 ，总 规 划 建 筑 面 积 75 万 平 方 米 ，其中 别 墅 面 积 4 万 平 方 米 ，公寓 面 积 65 万 平 方 米 ，公用 及 配套设施 6 万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗 马 城 、米 兰 城 、 威 尼 斯 城 、中 心 配 套 区 组 成 。百 家 湖 别 墅 花 园 共 建 100 南京工程咨询公司 - 2 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
8、 幢 别 墅 ，已 全 部 竣 工 ，1998 年 被 建 设 部 评 为 全 国 城 市 物 业 管 理 优 秀 住宅小区。 百 家 湖 公 寓 花 园 凯 旋 门 于 2000 年 被 上 海 基 尼 斯 总 部 评 为 最 大 的 住 宅 小 区 主 门 楼 ， 2000 年 公 司 被 建 行 江 苏 省 分 行 评 为 2A 级 信 用 单 位 ，1995 1999 年 连 续 被 南 京 市 外 商 投 资 企 业 评 为 外 商 投 资 先 进 企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工 62 人 ， 其 中 教 授 及 具 有 高 级 技 术 职 称 人 员 3
9、 人 ， 中 级 专 业 技 术 人 员 8 人 ，经 营 管 理 机 构 为 财 务 部 、工 程 部 、总 经 办 、企 划 部 、 百 家 湖 杂志编辑部。三、 可行性研究报告编制依据（ 一 ） 江 宁 开 发 区 管 委 会 2000 年 月 11 月 宁 经管 委发 2000201 号 文关 于 同意 南 京利 源 物业 发 展 有 限 公 司 建 设 百 家 湖 西 “ 花园基建立项的批复”； （二）江宁区建设局“百 家湖西花园住宅小区规划红线图”； 利源公司提供的项目有关资料；（ 三 ） 利 源 公 司 2001 年 2 月 委 托南 京 工 程 咨 询 公 司 编 制 本 项
10、目可行性研究报告的协议。 四、 项目建设的必要性（一）我市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡 （尤其是城市） 房屋和土地的综合性开发及经营行业， 是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支 柱产业之一， 房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市国 民 经 济 和 社 会 发 展 “九五 ”计划 和 2010 年 远 景 目 标 纲 要 精 神 ， 从 “九五 ”开 始 已 将 房 地 产 业 列 为 重 点 培 育 发 展 产 业 。 按 照 市 委 、 市 政 府 提 出 的 “一 年 初 见 成 效 ，三 年 面 貌 大 变 、五 年 跃 上 新 台 阶 ”的 要 求 ，我 市
11、 房 地 产 业 在 “九五 ”期 间 充 分 发 挥 了 先 导 性 产 业 的 作 用 ， 快 房 地 产 业 加 的 商 品 化 、市 场 化 、现 代 化 步 伐 ，坚 持“统 一 规 划 ，合 理 布 局 ， 综 合 开 发 ， 配 套 建 设 ” 的 原 则 ， 按 照 以 新 区 建 设 开 发 为 主 旧 城 改 造 为 辅 的 南京工程咨询公司 - 3 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 方针， 以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体 规模效益， 使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一， 这是当前经济建设中的重要举 措。 本 工 程
12、 为 中 高 档 住 宅 建 设 项 目 ， 对 进 一 步 加 快 我 市 住 宅 建 设 ， 满 足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新 的经济增长点具有十分积极的意义。（二）进一步完善江宁区投资环境的需求随着改革开 放的不断深入， 南京市及江宁区的经济建设日新月异，禄口国际机场的通航又带来了无限商 机，大批国内外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工不断增加。但多年来 江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高档住宅数量有限， 这已成 为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于 居有定所
13、，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的前提下， 他们因休闲、 追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所； 另外， 远离都市的 优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年；海外及港、 澳、台的投资者也倾向于就 近选择环境优美、价格适宜的居所。因 此 本 项 目 建 设 对 服 务 于 “ 空 港 经 济 ” 战 略 、改善 投 资 环 境 、促进经济发展具有积极的意义。综上所述，本项目建设十 分必要。 南京工程咨询公司 - 4 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 第二章市场分析 一、市场分析随 着 国 家 取 消 福 利 分 房 政 策 的 出 台
14、和 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体 已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高， 并会进入一个平 稳的发展阶段。改 革 开 放 以 来 ，中 高 收 入 阶 层 逐 渐 崛 起 ，在 南 京 的 消 费 群 体 中 占 有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费 需求。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、 售价合理的商品住宅呈局部热销、供 不 应 求 局 面 。 开 发 商 往 往 把 握 这 些 市 场 需 求 作 为 项 目 开 发
15、的 切 入 点 。百家湖西花园住宅小区具有以下优势： 1 、项 目 优 势 从项目选址上看，其有下列特定优势：自然环境优势。 随着社会的发展，环保观念日 益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西花园住宅小区地 处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清新，很适合人们居住。人文环境优势，本项目 东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。交 通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场高 速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园一样具有 十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区胜太路
16、商业街，商业配套条件较为完善。此外， 临近本文由xjgyzhy贡献 培训管理资料大全商务智库整理 咨 询 评 估 报 告 校 审 单 报告名称 南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告 编 号 宁咨二（ 2001）编 3008 号 业务二部：核稿： 承办部门和拟稿人：总工程师：会 稿 总经济师： 审 核： 签 发： 主 送：抄 报：报 送： 共 印 11 份 二一年十一月二十五日二一年十一月二十二日二五年三月 二十三日 培训管理资料大全商务智库整理 培训管理资料大全商务智库整理 南京百家湖西花园住宅小区项目 可行性研究报告 宁 咨 二 （ 2001 ） 编 3008 号 南京工程咨询公
17、司二一年二月十日 培训管理资料大全商务智库整理 培训管理资料大全商务智库整理 南京百家湖西花园住宅小区项目 可行性研究报告 宁 咨 二 （ 2001 ） 编 3008 号 南京工程咨询公司资格证书号：工咨甲 9501010 培训管理资料大全商务智库整理 培训管理资料大全商务智库整理 经 副 经 理 理 黄 卫 光 陈 冠 南 张 荣 昌 魏 大 晋 魏 大 晋 宋 晓 杰 总 工 程 师 总 经 济 师 项目负责人参 加 人 员 培训管理资料大全商务智库整理 培训管理资料大全商务智库整理 目 第一章 录 总论 , 1 市 场 分 析 , 5 建 设 规 模 和 建 设 内 容 ,
18、10 项 目 选 址 及 配 套 建 设 条 件 , 11 建 设 方 案 , 13 实 施 进 度 , 19 工 程 投 资 与 财 务 分 析 , 20 结 论 与 建 议 , 24 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 附表、附图和附件 培训管理资料大全商务智库整理 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 第一章总论 一、项目建设背景南 京 江 宁 经 济 技 术 开 发 区（以 下 简 称 江 宁 开 发 区 ） 是 于 1992 年 月 开 始 创 办 的 江 苏 省 首 批 省 级 开 发 区 之 一 ， 1997 年 2 月 被 批 准 为 国家级高新技术产业
19、开发区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体规 划 面 积 24.98 平 方 公 里 。北 距 中 华 门 7 公 里 ，南 离 禄 口 国 际 机 场 18 公 里 ， 东 与 江 宁 区 相 连 ， 西 依 韩 府 山 、 翠 屏 山 和 将 军 山 。 江 宁 开 发 区 所 依 托 的 古 都 南 京 ，为 江 苏 省 省 会 。是 全 省 的 政 治 、 经济和文 化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。 近期被评为中国城市综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。江宁开发 区坚持高起点、 高标准的开发战略。目前，基础设施投 入 已
20、达 12 亿 元 ， 22 平 方 公 里 的 开 发 框 架 业 已 形 成 。区 内 道 路 总 长 达 55 公 里 ， 沿 路 埋 设 各 种 管 网 线 165 公 里 ； 日 供 水 5 万 吨 的 新 区 水 厂 、 11 万 伏 双 回 路 变 电 站 、 5 万 门 程 控 电 话 邮 电 大 楼 已 投 入 运 行 。日 供 水 量 30 万 吨 水 厂 、处 理 4 万 吨 的 污 水 处 理 厂 等 重 点 工 程 已 基 日 本建成。 区 内 已 有 金 融 、 房 地 产 、商贸 流 通 、饮食 服 务 等 近 百 家“三 产 ” 企业投入运营。按照教 育现代化标准
21、兴建的新区小学、新区中学已经建成开学， 其中新区小学并被批准为省级实验 小学。以南京航空航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的“大 学城”已在区内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐中心等一批娱 乐休闲设施已相继投入使用。区内“六通一平” 的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基 本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。 该区以优越的地理位置 和 优 良 的 投 资 环 境 ， 吸 引 了 21 个 国 家 和 地 区 的 400 多 个 项 目 进 已 南京工程咨询公司 - 1 - 带格式的 : 项目符号和编号格式的 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告
22、 区 落 户 ， 投 资 总 额 突 破 15 亿 美 元 ， 其 中 三 资 企 业 占 70%， 外 商 投 资 额 占 75%，第 二 、三 产 业 之 比 为 2 1 ，高 新 技 术 企 业 占 30%。实 际 利 用外 资 4 亿 多美 元 。投 资 额 在 1000 万 美 元 以上 的 大 项目 有 43 个 。世界 排 名 前 500 强 的 企 业 中 已 有 瑞 典 爱 立 信 、日本 东 陶 和 三 井 、 美 国 摩 托 罗 拉 和 百 事 可 乐 等 14 家 进 区 。 宁 开 发 区 已 从 昔 日 的 荒 郊 江 变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝
23、地。随着江宁开发区的持 续快速发展和我市人民生活水平的不断提高， 人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋 势。我市及江宁区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工面积都 有较大增加， 但从总体上看， 江宁区的住宅建设仍以中低档为主， 中高档住宅建设仍然不能 满足开发区快速发展的需要。为了进一步推动江宁开发区经济发展，营造一流投资环境，改 善人们居住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）拟在 江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。二、 项目单位概况南京利源物业发展有 限公司成立于一九九三年，投资方为香港大 陆 发 展 有 限 公 司 和 南 京
24、江 宁 经 济 技 术 开 发 总 公 司 ， 注 册 资 本 300 万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自 建房屋并提供配套服务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村有 限公司、 南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、南京百家湖物业管理有限公 司、 京南山湖农林休闲观光有限公司、南 南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限 公司销售分公司、南京利源集团物资贸易分公司。利源公司主要开发项目为百家湖别墅花 园、 百家湖公寓花园和百 家 湖 西 花 园 ，开 发 土 地 面 积 60 万 平 方 米 ，总 规 划 建 筑 面 积 75 万 平 方 米 ，其中 别
25、墅 面 积 4 万 平 方 米 ，公寓 面 积 65 万 平 方 米 ，公用 及 配套设施 6 万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗 马 城 、米 兰 城 、 威 尼 斯 城 、中 心 配 套 区 组 成 。百 家 湖 别 墅 花 园 共 建 100 南京工程咨询公司 - 2 带格式的 : 项目符号和编号格式的 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 幢 别 墅 ，已 全 部 竣 工 ，1998 年 被 建 设 部 评 为 全 国 城 市 物 业 管 理 优 秀 住宅小区。 百 家 湖 公 寓 花 园 凯 旋 门 于 2000 年 被 上 海 基 尼 斯 总 部 评 为 最 大 的
26、住 宅 小 区 主 门 楼 ， 2000 年 公 司 被 建 行 江 苏 省 分 行 评 为 2A 级 信 用 单 位 ，1995 1999 年 连 续 被 南 京 市 外 商 投 资 企 业 评 为 外 商 投 资 先 进 企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工 62 人 ， 其 中 教 授 及 具 有 高 级 技 术 职 称 人 员 3 人 ， 中 级 专 业 技 术 人 员 8 人 ，经 营 管 理 机 构 为 财 务 部 、工 程 部 、总 经 办 、企 划 部 、 百 家 湖 杂志编辑部。三、 可行性研究报告编制依据（ 一 ） 江 宁 开 发 区 管 委 会 20
27、00 年 月 11 月 宁 经管 委发 2000201 号 文关 于 同意 南 京利 源 物业 发 展 有 限 公 司 建 设 百 家 湖 西 “ 花园基建立项的批复”； （二）江宁区建设局“百 家湖西花园住宅小区规划红线图”； 利源公司提供的项目有关资料；（ 三 ） 利 源 公 司 2001 年 2 月 委 托南 京 工 程 咨 询 公 司 编 制 本 项 目可行性研究报告的协议。 四、 项目建设的必要性（一）我市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡 （尤其是城市） 房屋和土地的综合性开发及经营行业， 是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支 柱产业之一， 房地产业的发展可以加速市场经
28、济的进程。根据我市国 民 经 济 和 社 会 发 展 “九五 ”计划 和 2010 年 远 景 目 标 纲 要 精 神 ， 从 “九五 ”开 始 已 将 房 地 产 业 列 为 重 点 培 育 发 展 产 业 。 按 照 市 委 、 市 政 府 提 出 的 “一 年 初 见 成 效 ，三 年 面 貌 大 变 、五 年 跃 上 新 台 阶 ”的 要 求 ，我 市 房 地 产 业 在 “九五 ”期 间 充 分 发 挥 了 先 导 性 产 业 的 作 用 ， 快 房 地 产 业 加 的 商 品 化 、市 场 化 、现 代 化 步 伐 ，坚 持“统 一 规 划 ，合 理 布 局 ， 综 合 开 发 ，
29、 配 套 建 设 ” 的 原 则 ， 按 照 以 新 区 建 设 开 发 为 主 旧 城 改 造 为 辅 的 南京工程咨询公司 - 3 带格式的 : 项目符号和编号格式的 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 方针， 以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体 规模效益， 使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一， 这是当前经济建设中的重要举 措。 本 工 程 为 中 高 档 住 宅 建 设 项 目 ， 对 进 一 步 加 快 我 市 住 宅 建 设 ， 满 足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新 的经济增长点具有十分积极的
30、意义。（二）进一步完善江宁区投资环境的需求随着改革开 放的不断深入， 南京市及江宁区的经济建设日新月异，禄口国际机场的通航又带来了无限商 机，大批国内外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工不断增加。但多年来 江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高档住宅数量有限， 这已成 为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于 居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的前提下， 他们因休闲、 追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所； 另外， 远离都市的 优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年
31、；海外及港、 澳、台的投资者也倾向于就 近选择环境优美、价格适宜的居所。因 此 本 项 目 建 设 对 服 务 于 “ 空 港 经 济 ” 战 略 、改善 投 资 环 境 、促进经济发展具有积极的意义。综上所述，本项目建设十 分必要。 南京工程咨询公司 - 4 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 第二章市场分析 一、市场分析随 着 国 家 取 消 福 利 分 房 政 策 的 出 台 和 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体 已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高， 并会进入一个平 稳的发展阶
32、段。改 革 开 放 以 来 ，中 高 收 入 阶 层 逐 渐 崛 起 ，在 南 京 的 消 费 群 体 中 占 有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费 需求。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、 售价合理的商品住宅呈局部热销、供 不 应 求 局 面 。 开 发 商 往 往 把 握 这 些 市 场 需 求 作 为 项 目 开 发 的 切 入 点 。百家湖西花园住宅小区具有以下优势： 1 、项 目 优 势 从项目选址上看，其有下列特定优势： ? 自然环境优势。 随着社会的发展，环保观念 日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日
33、趋苛刻。而百家湖西花园住宅小区 地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清新，很适合人们居住。 ? 人文环境优势，本 项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。 ? 交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场 高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以百家湖西花园还有南航、河 海大学等教育配套设施。 南京工程咨询公司 - 5 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 2、与 竞 争 对 手 的 优 势 分 析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势： 环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消
34、费人群。项目与江宁开发区及 江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区 的建设理念也在不断发展变化。百家湖西花园” 将立足于新世纪，“ 建设新型居住家园， 从而与江宁开发区的其他居住区拉开差距。 加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市 的显著影响也有利于本项目赢得市场。二、价格定位（一）周边楼盘定价调查 楼 盘 开发商利源物业江宁房地产总公司汤山房地产汤山房地产金轮房地产江宁 开发区房地产栖霞建设江苏联骏江苏东恒天地房地产 21世 纪 房 地 产 楼盘性质现 房 多 层（现 房 ） 多层住宅（现房）联排别墅（现房）多层住宅（现房）多层住 宅 多层住宅公
35、寓别墅别 墅（ 期 房 ） 多层住宅（现房）多层住宅（期房） 1000-1800 2000-2400 1480 1880-2110 1950-2180 1880-2300 2200-2350 2180-2400 2100-2400 售 价 （ 元 /M 2 ） 2200 1600-2100 百家湖花园公寓江南文枢院温泉公寓温泉花园别墅江宁 第一城湖滨世纪花园太阳城碧水华庭中国人家养龙山庄 21 世 纪 假 日 花 园 （二） 楼盘价格发展趋势江 宁 开 发 区 1992 年 成 立 以 来 ， 该 区 域 的 房 地 产 价 格 已 从 每 平 方 米 1480 元 逐 步 上 涨 至 目 前
36、 的 2000 元 左 右 ， 而 目 前 江 宁 开 发 区 发 展 势 头 仍 很 迅 猛 ， 江 宁 县 撤 县 建 区 后 ， 预 期 未 来 2 3 年 内 该 区 房 价 仍 有 较 南京工程咨询公司 - 6 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 大上升空间。（三）综合优势“百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环 境配套、新 型 建 材 等 方 面 胜 出 一 筹 ， 故 本 项 目 公 寓 销 售 基 价 预 计 在 1800 2000 元 平 方 米 。 此 价 位 与 南 京 市 区 的 同 档 楼 盘 比 较 仍 有 明 显 的 价 格优势；而此价位与江宁区相
37、关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面 又有一定优势。三、销售对象分析作 为 江 宁 区 唯 一 的 国 家 一 级 资 质 开 发 企 业 ， 利 源 公 司 经 过 八 年 的 开 发 建 设 ， 在 百 家 湖 环 湖 景 观 带 边 规 划 和 建 设 了 30万 M 2 的 高 档 大 型 临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住 宅区等殊荣， 使百家湖花园成为南京市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。中 高 档 公 寓 深 受 资 本 型 收 入 阶 层 的 青 睐 。随着 社 会 文 化 的 发 展 和 市民收 入水平的提高， 加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收
38、入的白领阶层、经 理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。 100 % 5% 资 本 型 收 入 阶 层 经理阶层 20 % 知 本 型 收 入 阶 层 高知阶层普通收入阶 层 中产阶层 白领阶层 0% 经济适用型收入阶层 百家湖花园知本型业主占位图利源 公 司早 在 90年 代 中期 就 着手 按 照 知 本 型 消 费 者 的 需 求 设 计 了维也纳城和罗马城， 这两座新城和已进入设计阶段的 威尼斯城、 南京工程咨询公司 - 7 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、 六层和十二层小高层之分， 套型上有 跃层式、错跃层式、楼中楼式
39、、错错层式之分，房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简 雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本 型 业 主 的 第 二 居 所 ， 价 格 定 位 为 ： 百 家 湖 西 花 园 房 价 + 汽 车 +20 年 汽车使用费南京三类地区相同面积房价。在市、区政府的规划、建设和支持下，利源 公司已对天然的大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又一 座 公 园 在 百 家 湖 崛 起 ： 千 亩 湖 面 、 5 公 里 环 湖 景 观 路 、 6 座 跨 湖 大 桥 、 凤 凰 坛 和 百 家 湖 凯 旋 门 等 4 座 标 志 性 建
40、筑 、 5 座 主 题 花 园 、 3 个 大 中 型 游 泳 场 及 5 大 类 30 项 休 闲 项 目 ，百家 湖 花 园 成 系 列 的 别 墅 式 公 寓 就座落在此景之中。百 家 湖 花 园 近 10 万 M 2 的 各 种 楼 中 楼 公 寓 热 销 一 空 ， 使 利 源 公 司 提 前 进 入 了 面 向 更 大 第 二 居 所 消 费 群 的 新 型 公 寓 的 开 盘 工 作 。 同 时 ，利 源 公 司 也 将 在 近 期 为 南 京 市 民 推 出 第 三 居 所 型 住 宅 ，为 在 闹 市“ 水 泥森林” 居所中的消费者增加了选择大自然 居所的服务内容。根 据 利
41、 源 公 司 自 1992 年 以 来 对 百 家 湖 花 园 的 开 发 经 验 ， 百 家 湖 “ 西花园”的主要销售对象定位在以下几个方面：（一）南京市中高收 入阶层。主要为各企事业单位的高级主管人员、 高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。 此类人群的收入 较 高 ，年 薪 一 般 在 8 万 元 以 上 ，能 方 便 地 解 决 交 通 问 题 ，其 居 住 消 费观念较为超前，对居住环境、 生活品味质量要求较高，因此新型园 区 “ 百 家 湖 西 花 园 ” 将 成 为 他 们 的 首 选 园 区 ， 此 类 人 群 将 成 为 “ 百 家 湖西花园”最主要的消费对象。（二）江宁
42、开发区进区企业中的高级管理人员。江宁开发 区已有数十家国内外大型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为南京市的一个重要的经 济增长点， 此类企业中有较多的高收入阶层，对 住宅有着较高的要求，百家湖西花园”高 品味定位将为他们提供“ 的 南京工程咨询公司 - 8 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 较理想的选择。（三）南京市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一个居所 已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，百 家湖西花园”社区将以较低的价位、“ 较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流 的环境来吸引这类消费者。 （ 四 ） 中 老 年 人 休
43、闲 、 养 老 、 颐 养 天 年 的 较 佳 场 所 。 百 家 湖 西 “ 花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善 的 配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。（五）港、澳、台人士及国 外投资者。 江宁开发区吸引了众多的外资， 投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。百 家湖西花“ 园”将是他们较佳的选择之一。 南京工程咨询公司 - 9 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 第三章建设规模和建设内容 一、 建设规模百 家 湖 西 花 园 居 住 小 区 项 目 总 用 地 面 积 252668 平 方 米 （ 约 379 亩 ） 总 建 筑 面 积 35
44、3700 平 方 米 ， 其 中 住 宅 321300 平 方 米 ， 幼 托 、 ， 小 学 、 商 店 等 公 共 建 筑 32400 平 方 米 。 规 划 居 住 户 数 3200 户 ， 居 住 人 口 11200 人 ， 设 计 容 积 率 1.4 ， 绿 化 率 40%。 二、 建设内容本 项目主要建设内容有： 1 、 普 通 公 寓 2 、 跃 层 式 公 寓 3 、 小 学 校 4 、 小 区 幼 儿 园 、 5 、 变 配 电 所 、 煤 气 调 压 站 6 、 商 场 、 文 化 娱 乐 设 施 及 物 业 管 理 等 7 、 绿 地 8 、 区 内 道 路 160650
45、 平 方 米 160650 平 方 米 4000 平 方 米 3000 平 方 米 400 平 方 米 25000 平 方 米 80000 平 方 米 50000 平 方 米 南京工程咨询公司 - 10 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 第四章项目选址及配套建设条件 一、 项目选址南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家湖畔不可 多得的一块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西，西 止 经 四 路 ， 南 临 天 元 路 , 北 靠 太 三 路 。 总 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 利 源中路北与绕城公路相接，南 京机场高速公路则位于利源中路西面约 1 公里处
46、。本 项 目 用 地 为 集 体 所 有 土 地 ， 貌 总 体 平 坦 。 西 部 有 高 差 5 地 中 7 米 的 小 山 丘 ， 山 地 面 积 约 180 亩 ，其余 近 200 亩 基 本 平 整 的 耕 地 。 地 块 内 现 有 住 宅 约 60 户 。 南京机场高速公路、利源中路、 将军路跨秦淮河大桥以及共青团路南下工程的相继建成极大 地改善了该地区的交通条件。项目用地 距 南 京 市 中 心 新 街 口 约 10 公 里 ， 到 南 京 火 车 站 约 18 公 里 ， 到 南 京 禄 口 国 际 机 场 约 23 公 里 。 百 家 湖 西 花 园 只 须 5 分 钟 车
47、 程 就 可 到 自 达中华门。外部交通条件便捷。本项目建设 用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处于南京江宁经济技术开发区的西南部，百 家湖畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。本项目建设用地人文环境优越，西面 有由南京航空航天大学分校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。综上所述，本项目 选址符合生活居住区的相关要求。二、 配套建设条件百家湖西花园居住小区项目用地已部 份完成场地平整，供水、排 水（ 雨 水 、污 水 ） 、供 电 、供 气 、道 路 、电 话 、 有 线 电 视 等 均 已 接 至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配 套 建设条件如下： 南京工
48、程咨询公司 - 11 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 （ 一 ） 供 水 ： 项 目 东 面 的 利 源 中 路 下 有 DN500 自 来 水 管 ， 区 内 供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。（二）电信：源中路下的电话通信 光缆， 满足本项目要求。利 能 （ 三 ） 供 电 ： 由 东 善 桥 变 电 所 和 开 发 区 变 电 所 提 供 二 路 10KV 电 源 ， 利 源 中 路 现 有 一 路 10KV 高 压 线 。 （ 四 ） 排 水 ：该 地 区 采 用 雨 污 分 流 制 。 雨 水 汇 集 后 自 利 源 中 路 下 敷 设 的 DN600 雨
49、水 管 排 至 百 家 湖 。生 活 污 水 汇 集 后 ，经 污 水 处 理 装 置 进 行 初 步 处 理 后 ， 利 源 中 路 DN500 市 政 污 水 管 排 入 开 发 区 污 由 水处理厂 处理。 （ 五 ） 煤 气 ：目 前 该 地 区 主 要 使 用 管 道 煤 气 ，由 梅 山 冶 金 公 司 提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。（ 六 ） 有 线 电 视 ： 利 源 中 路 敷 设 有 南 京 有 线 电 视 网 络 电 缆 ，小区有线电视由此接入。 南京工程咨询公司 - 12 - 南京百家湖西花园住宅小区可行性研究报告 第五章建设方案 一、总平面布置本 基 地 形 状 为 较 规 则 的 矩 形 ， 占 地 面 积 25.27 公 顷 。 小 区 采 用 多层跃层住宅， 将不同单元拼接组合，根据南京地区的地理纬