融创北京公司-项目品质管理制度-0628.pdf

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1、融创北京公司项目品质管理制度 （试行版） 第一章总则 第二章各部门、管理岗位的职责 第三章融创集团的品质管理要求、融创集团考核要求 第四章区域平台层面的品质管理要求 第五章城市公司层面的品质管理要求 第六章项目公司层面的品质管理要求 第七章北京公司品质考核要求 第八章其他管理要求 第一章 总则 第1条根据融创集团的品质管理要求， 结合北京公司的管理架构及部门职责分 工，由平台工程管理中心、精装管理部、景观管理部、市政配套部、成 本管理中心等多部门联合，对北京公司平台各职能部门、各城市公司、 各项目公司的品质管理工作进行了梳理和规范，进一步细化工作流程和 标准，明确各级管理责任和工作要求，最终实

2、现提升产品品质的目标。 第2条品质管理的要求，分为三个层级：集团品质管理要求、平台品质管理要 求、项目品质管理要求，实施逐级式的管理模式。 第3条集团品质管理的要求， 以融创集团正式发布的各项管理制度文件、专题 会议要求内容为依据。 第4条北京公司平台品质管理要求， 以平台各职能部门正式发布的各项管理制 度文件、各部门正式发文、品质工作会议要求内容为依据。 第5条项目品质管理，在遵守集团、平台的品质管理要求的前提下，开展各项 品质管理工作，对于集团、平台没有明确规定的工作，由项目公司根据 自身工作的需要，确定内部的工作模式和标准。 第6条集团、平台的管理制度， 如果与项目属地的政府管理部门的强

3、制性要求 不符时，原则上应以属地管理部门的要求为准。如果属地的管理标准低 于融创的企业管理标准，项目公司应及时向平台工程管理中心报备。 第二章 各部门、管理岗位的职责 第7条集团项目管理部为融创集团品质管理的主责部门，负责制定融创集团层 面的品质管理要求、制度，确定集团的品质考核方案，组织集团层面的 品质检查和评价，并对重点项目、重大品质问题进行工作督导。 第8条北京区域公司由平台工程管理中心主责对接集团项目管理部，对接的工 作内容包括：集团对各区域公司、各项目公司开展的品质工作检查；集 团品质管理要求的内部宣贯和传达；针对平台、 项目品质工作向集团汇 报和报备。 第9条北京平台工程管理中心除

4、对接集团品质管理工作外，还负责： 1)牵头组织编制北京区域公司品质管理制度和考核方案； 2)开展对各个项目公司进行品质管理工作的实施检查和评价； 3)组织内部的品质管理培训和技能考核； 4)参与各项目公司重要品质管理工作； 5)牵头组织区域工序工艺标准化（不包含精装、景观、市政）的制 定、推广工作； 6)参与区域采购（不包含精装、景观、市政）的相关工作； 7)牵头组织各项目公司开展对承包商的履约评价； 第10条北京平台精装管理部，负责以下品质管理工作： 1)牵头组织编制北京区域公司精装修工程的品质管理专项制度； 2)开展对各个项目精装修工程的品质工作检查和评价； 3)对派驻到各个项目的精装修工

5、程人员进行培训、指导和绩效考核 （部分权重）； 4)牵头组织区域精装修工序工艺标准化的制定、推广工作； 5)参与涉及精装修工程的区域采购相关工作； 6)对精装各参建单位的履约评价及招投标评分工作； 7)对接集团精装专项品质管理工作，参与各项目公司精装专项品质 管理工作； 8)对重点工序、工艺、步骤环节，加强检查，并召开现场专题会， 组织各相关供货及施工单位学习研讨； 第11条北京平台景观管理部，负责以下品质管理工作： 1)牵头组织编制北京区域公司景观工程的品质管理专项制度； 2)开展对各个项目景观工程的品质工作检查和评价； 3)对派驻到各个项目的景观工程人员进行培训、指导和绩效考核 （部分权重

6、）； 4)牵头组织区域景观工序工艺标准化的制定、推广工作； 5)参与涉及景观工程的区域采购相关工作； 第12条北京平台市政配套部，负责以下品质管理工作： 1)牵头组织编制北京区域公司市政配套工程的品质管理专项制度； 2)开展对各个项目市政配套工程的品质工作检查和评价； 3)对派驻到各个项目的市政配套工程人员进行培训、指导和绩效考 核（部分权重）； 4)牵头组织区域市政配套工序工艺标准化的制定、推广工作； 5)参与涉及市政配套工程的区域采购相关工作； 第13条项目公司总经理， 做为项目公司的第一责任人，全面负责项目公司的各 项工作，接受集团、区域公司的品质管理绩效考核。 1)做为项目公司品质管理

7、工作的第一责任人，负责督导团队按照集 团、平台的品质管理要求，开展各项工作。 2)负责牵头组织相关部门，编制项目品质相关工作计划，明确节点 工作的责任人及内部考核要求。并根据工作需要，对计划进行及 时调整、报备。 3)负责处理项目交付后的重大客诉、重大品质问题的处理工作，并 接受集团的追责处置。 第14条项目公司主管工程副总， 做为项目公司工程体系工作的第一责任人，协 助项目总经理完成各项管理目标。在品质管理工作方面，接受集团、区 域公司的品质管理绩效考核。 1)负责根据集团、平台的管理要求，牵头制定项目公司内部的各项 工作要求和标准，建立内部绩效考核方案； 2)负责牵头组织项目工程部，在项目

8、初期阶段编制项目总体施工 进度计划，并在每年度初完成对项目总体施工进度计划的 修订。项目的工作计划中应涵盖品质管理的相关工作内容。 3)负责牵头组织项目工程部，针对项目管理难点、重点，进行管理 策划、推演会议，并推动落实相关举措； 4)负责牵头组织编制项目招投标工作计划，并负责落实各项招 投标工程类工作按计划执行；对重要的投标单位， 参与对其投标 方案的评审和考察； 5)负责牵头组织编制年度项目样板工程实施计划，并按计划督 促实施； 6)负责牵头制定对承包商、供应商的品质管理奖罚制度； 7)负责集团、平台品质管理制度、要求的项目公司落地执行、 督导； 第15条项目公司工程管理部， 接受项目总经

9、理、项目主管工程副总的业务管理， 项目工程管理部，负责完成以下跟品质管理相关的工作： 1)项目工程管理策划和工作计划、责任分工； 2)根据集团、平台的各项管理制度和要求，开展管理工作； 3)组织、协调各个资源单位、承包商、供应商、服务单位，依照合 同约定界面，开展各项工作；并对上述合作方进行履约评价、品 质管理工作奖罚； 4)根据平台的管理要求，参与部分区域采购工作； 5)根据平台的管理要求， 参与部分工序工艺标准化体系的制定工作； 6)接受集团、平台组织的品质工程巡查，并按要求及时反馈整改回 复； 7)根据平台的管理要求，组织好项目的交付工作，并开展交付后6 个月内的项目交付后维修管理工作。

10、 第16条派驻在项目公司的精装、景观、市政、开发工作人员 1)接受项目公司总经理、项目主管工程副总的业务管理，接受项目 公司的绩效考核（部分权重） ； 2)按照项目的总体工作计划安排，开展各自专业口的工作； 3)按照平台的品质管理要求，开展对各个承包商、供应商的管理和 评价工作； 4)接受集团、平台组织的品质工程巡查，并按要求及时反馈整改回 复； 5)根据平台的管理要求，组织好项目的交付工作。并开展交付后6 个月内的项目交付后维修管理工作。 6)组织、协调各个资源单位、承包商、供应商、服务单位，依照合 同约定界面，开展各项工作；并对上述合作方进行履约评价、品 质管理工作奖罚； 第三章 融创集团

11、的品质管理要求、融创集团考核要求 第17条融创集团已经颁布执行的管理制度如下，具体内容详见附件一。 1)项目土建过程评估管理办法 2)项目精装过程评估管理办法 3)项目门窗过程评估管理办法 4)项目交付评估管理办法 5)融创集团 - 房屋集中交付工作管理制度 6)融创集团 - 交付后项目评估标准 7)融创集团 - 隐蔽工程管理指引 8)融创集团 - 精装修交付样板房评审制度 9)融创集团 - 精装成品保护标准 -试行版 10)融创集团 - 精装修工程节点构造标准及管理要求 11)融创集团 - 防渗漏工程过程管控制度 12)融创集团 - 集采及区采材料、设备类供应商异地送检及现场检查 实施细则

12、13)融创集团 - 关于进一步加强集团精装修工程、门窗工程过程管控 要求的通知 14)融创集团 - 住宅项目公用设施交工标准 15)融创集团 - 住宅类项目电梯轿厢保护管理规定 16)融创集团 - 施工现场环境工作标准 17)融创集团 - 关于内开内倒窗漏风的原因分析及解决办法 18)融创集团 - 关于规范使用防水材料的通知 19)融创集团 - 玻化砖防空鼓、脱落专项方案 第18条融创集团项目土建过程评估管理办法的管控要点摘录： 1)评估标准：过程评估检查表 2)项目标段的评测综合成绩 = 实测实量成绩（ 50% ） 防渗漏专项 （30% ）防空鼓开裂专项（ 10% ）安全文明（ 10% ）风

13、险扣分； 3)项目的综合成绩 = 各标段的平均成绩； 4)项目综合成绩及格线： 70 分； 防渗漏专项及格线： 70分；防空 鼓开裂专项及格线： 70 分。 第19条融创集团项目精装过程评估管理办法的管控要点摘录： 1)评估标准：精装过程评估检查表、集团精装修工艺标准 2)项目标段的评测综合成绩 = 实测实量成绩（ 30% ） 观感质量成 绩（45% ）成品保护（ 20% ）安全文明（ 5% ）质量风险扣分 -材料 风险扣分； 3)项目的综合成绩 = 各标段的平均成绩； 4)项目综合成绩的及格线： 75 分。 第20条融创集团项目门窗过程评估管理办法的管控要点摘录： 1)评估标准：门窗测评标准

14、和测评表格； 2)资源单位的单次评测成绩 = 评测初始成绩 - 质量风险扣分 -制度 扣分 3)项目公司的季度评测成绩 = 各参评资源单位的季度分数平均值 4)项目公司的年度评测成绩 = 各季度项目成绩的平均值 5)项目公司的评测成绩及格线：75 分。 第21条融创集团项目交付评估管理办法的管控要点： 1)分类： A类（全玻璃幕墙项目）、C类（公司规定的 C标项目） ，B 类（A类、C类以外的项目） 2)A类项目批次交付成绩 =（外立面成绩 0.95 权重 +其他 6 项成 绩各自相应权重） 100% - 渗漏扣减； 3)B类项目批次交付成绩 = 交付评估成绩 - 渗漏扣减； 4)C类项目批次

15、交付成绩 = （户内成绩 1.03权重 +公区成绩 1.05权重 +外立面成绩 1.05权重 +其他项成绩各自相应权重） 100% - 渗漏扣减； 5)渗漏扣减，交付评估检查过程中发现交付项目（批次）地下室、 公区任意部位渗漏， 每发现一处则交付评估综合成绩扣减2 分，测区内 户内部位渗漏（含管道渗漏） ，每发现一处则交付评估综合成绩扣减3 分，防渗漏最高扣分15分，防渗漏加扣分达到15 分的项目渗漏维修整 改时间及交付时间由项目总经理向集团项管中心专项汇报。 6)交付项目成绩的及格线70 分，奖励线 85 分。 第22条融创集团 - 房屋集中交付工作管理制度的管控要点摘录： 1)项目总经理作

16、为交付工作的第一责任人。 2)项目交付风险梳理工作起始时间不晚于交付前180 天。 3)项目总经理组织客服、物业、工程、销售、开发、市政配套等相 关部门，合理安排交付时间、顺序、场地、人员、服务、动线、流程等 因素，编制项目交付方案。 4)项目交付启动会起始时间不晚于交付前90天，交付启动会由区域 公司组织，项目总经理为交付启动会汇报的第一责任人。 5)交付前初验：项目总经理确定工作计划， 由项目工程部牵头实施。 6)交付前复验：项目公司初验合格后，由区域工程管理中心组织各 相关部门、物业公司参与实施。 7)交付前 15 天，物业进行公共区域承接查验工作，项目配合查验并 对查验问题进行整改 ,

17、 同时将相关资料移交物业（包括但不限于相关图 纸、设备说明书等资料） 。 8)集中交付期间， 每天需向集团短信、 邮件上报当天交付情况信息。 集中交付后当天，需向集团邮件上报集中交付小结。 9)项目总经理作为项目集中交付期后6 个月内的现场维修、客诉处 理的第一负责人，维修效果（关闭率、维修满意度）、客户满意度纳入 对项目总经理、项目工程管理团队、承包（供应）商的考核。 第23条融创集团 2016年对各区域公司的年度品质考核要求： 1)区域公司品质年度综合成绩=年度区域交付测评平均成绩*40% + 区域磨合期维修满意度 *50% + 区域稳定期维修满意度 *10% 2)维修满意度来源于集团第三

18、方对该区域各项目交付后的客户满意 度调查二级子目中的维修服务数据；磨合期为交付后一年内， 稳定期为 交付后两年内。 3)对品质综合成绩达到集团奖励线（80 分）的，集团范围内通报表 彰、奖励； 4)对品质综合成绩年度排名最后一名的，且磨合期维修满意度低于 及格线（ 70 分）的区域品质部门，进行集团范围内通报批评处罚。 第24条融创集团 2016年对区域公司“双月度维修成绩”的考核要求： 1)双月度维修成绩 =当期维修关闭率 *回访率 *维修满意度 *（1-漏单 率） 2)当期维修关闭率 =本期报事关闭量 / （本期新增报事量 +前期累计未 关闭量） ； 3)数据依据集团 EAS客户报事数据

19、, 考核周期为交付后三个月至两年 以内的项目。 4)处罚措施：连续两次排名最后， 且最后一次维修成绩低于70% 的区 域，区域品质部门负责人进行集团范围内通报。 第25条融创集团 2016年对各个项目公司的品质考核： 1)项目综合成绩 = 集团交付成绩 *40% + 客户满意度（交付后6 个 月）*60% ； 2)项目综合成绩表彰线： 75 分；达到标准的全集团通报表彰；表彰 线以上集团排名前五名的项目公司集团给予奖励； 3)项目客户满意度成绩及格线：65 分； 4)对项目综合成绩排名最后的，且客户满意度成绩低于及格线（65 分）的项目公司，进行集团范围内通报批评； 5)项目交付成绩奖励线：

20、85 分，交付成绩达到集团奖励线的予以集 团范围内通报表彰。项目交付成绩及格线：70 分，交付成绩未达到及 格线的项目，项目总经理及项目工程负责人进行集团范围内通报批评。 6)年度交付测评成绩全集团第一名，全集团通报表彰，奖励； 7)项目磨合期维修满意度 （6 个月） 全集团第一名，全集团通报表彰， 奖励； 8)项目提前结转， 为交付提供时间支持， 提前结转时间最长的项目， 全集团通报表彰、奖励； 第四章 区域平台层面的品质管理要求 第26条北京区域公司颁布执行的管理制度如下，具体内容详见附件二。 1)融创北京公司 - 项目品质管理制度 2)融创北京公司 - 现场巡查管理制度 3)融创北京公司

21、 - 项目交付前验收管理制度 4)融创北京公司工程样板管理办法 5)融创北京公司 - 供应商评价、分级管理制度 6)融创北京公司 - “工地开放活动”实施管理细则 7)融创北京公司 - “总经理见面日活动”实施管理细则 8)融创北京公司 - 集采甲指乙供材料管理办法 9)融创北京公司 - 季度缺陷案例征集的要求 10)融创北京公司 - 首层（标准层）拆模内部评审实施管理细则 11)融创北京公司 - 实测实量操作指引（第二版） 12)融创北京公司 - 毛坯交房的配置标准 13)融创北京公司 - 防渗漏节点构造标准及施工要求 14)融创北京公司 - 北京地区工程做法 15)融创北京公司 - 景观工

22、程样板管理办法 16)融创北京公司 - 景观停止点检查管理制度 17)融创北京公司 - 交付后维修管理制度 18)融创北京公司 - 施工图纸审查管理制度 第27条北京公司平台职能部门定期根据项目公司的执行反馈，对上述管理制度、 标准化成果进行修订和完善。 第五章 城市公司层面的品质管理要求 第28条城市公司，根据公司发展阶段和工作需要，应及时配备品质管理工作岗 位，参照平台工程管理中心的职能，在城市公司层面开展对各项目公司 的制度宣贯、指导、工作巡查等工作，定期向城市公司的主管领导汇报 项目工作进展、预警风险。 第29条城市公司层面的品质管理要求细则，由各城市公司参照集团、 平台的管 理制度，

23、相应编制后报平台审核通过后执行。 第六章 第七章 项目公司层面的品质管理要求 第30条北京区域公司要求各个项目公司工程管理部门，应遵照融创集团、 融创 北京公司的各项管理制度、标准化成果要求，开展各项管理工作。 第31条北京区域公司要求各个项目公司要参照集团对档案管理的要求，对项目 工程档案进行规范管理。 第32条北京区域公司要求各个项目公司必须建立收、发文件的内部传阅制度。 要求每两周由项目工程部行政助理统计双周员工传阅签字统计数据，对 于传阅签字率低于90% 的员工，在当月绩效工资中给予一定的处罚。相 关统计数据、及内部处罚决议需要报备至平台工程管理中心的行政助理 处。 第33条项目公司存

24、在特殊情况， 无法按照集团、 北京公司的管理要求执行部分 管理工作时， 必须要提前向平台职能管理部门进行说明和报备，获得平 台职能部门的确认同意。没有办理报备手续的工作内容，集团、区域公 司在进行工作巡查时，将按制度文件要求进行检查、评价。 第34条集团、北京公司明确要求有成果文件的工作内容，各级别的工作巡查， 以实质的成果文件进行工作执行情况评价；无法提供成果文件的， 按照 没有成果文件进行评价。 第八章 北京公司品质考核要求 第35条每年度 3 月份，由平台工程管理中心牵头，根据集团最新的管控要求， 起草年度品质考核方案， 并报经区域公司领导审核确认后，内部发布执 行。北京区域公司2016

25、年对各个项目公司、平台职能部门的品质工作 考核方案详见附件三。 第36条 第37条对于承包商、供应商、服务单位，由各项目公司结合项目条件，明确各 自的品质考核要求。 在每年度 3 月底前，各项目公司针对考核方案确定 情况，书面向平台工程管理中心报备。年度内新开发的项目，在平台确 定对项目公司的品质考核要求后1 个月内，向平台报备。 第38条新收购的项目，如果尚未开工，即时纳入融创集团、北京区域公司品质 管理范畴，应按照本管理办法要求执行。各项品质成绩纳入对区域、对 项目考核。 第39条新收购的项目，如果接收时，项目处于在施阶段，对于已经完成的工作 不再追溯。对于后期未完成的工作，按照如下原则实

26、施管理： 1)如果接收时，在施工程已经是基础部位以上的项目：设定过渡期 为半年（自项目纳入集团计划管理之日起），半年后各项品质成绩纳入 集团、区域考核范畴（考核成绩参考调整系数进行调整）；半年内，项 目参与集团的各项第三方测评及满意度调查，各项成绩作为评价项目管 理工作的依据。 2) 3)如果接收时，在施工程已经是基础部位以下的项目：自基础部位 以上，项目参与集团的各项第三方测评及满意度调查，各项品质成绩纳 入区域、项目考核。 4)由项目公司结合公司的决策意见、针对品质管理要求提出项目实 施意见，并报平台、公司领导审核确认。平台职能部门将按照审核后的 意见开展管理、开展巡查和评价。 第九章 其他管理要求 第40条 第41条本文件自发布之日起开始执行，由平台工程管理中心负责解释。 融创北京公司工程管理中心 2016 年 6 月 28 日