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1、1 / 20 深圳市保障性住房收购操作规程（试行） 第一条为规范保障性住房收购行为，依据中华人民共和国物权法深圳市保障性 住房条例等相关法律、法规及规范性文件规定，结合深圳市实践，制定本规程。 第二条本规程适用于市 （区） 住房保障部门对社会投资主体建设的，且纳入我市保障 性安居工程年度计划的公共租赁住房和安居型商品房进行的收购活动，土地出让合同中已经 明确收购价格和方式的除外。 第三条市住房保障主管部门负责组织拟订全市保障性住房年度收购计划或者市政府 安排的其他收购计划，经批准后组织实施。 市（区）住房保障部门或者其授权单位为收购主体，分别负责本级保障性住房的收购， 签订保障性住房收购合同，
2、委托市（区）建设工程造价管理机构对收购价格进行测算。区住 房保障部门或者其授权单位签订保障性住房收购合同的，应当报市住房保障部门备案。 第四条保障性住房收购范围包括保障性住房专有部分、与专有部分对应的共有部分和 产权归小区居民共有或者共同使用的公共配套设施设备。 宗地内属于供社区居民使用的社康中心、警务室、幼儿园、中小学、市政道路等公共设 施、交通设施不纳入保障性住房收购范围。 第五条保障性住房收购计划经审批后，由住房保障部门负责组织实施。 社会投资主体在收购项目取得建设工程规划许可，且基坑支护工程完工后，根据本规程 测算收购价格，并报收购主体审核。 收购主体委托建设工程造价管理机构对收购项目
3、进行价格测算，审核确定收购价格后， 签订保障性住房收购合同。 第六条在洽谈收购前已经确定为安居型商品房的，参照 安居型商品房定价实施细则 测算收购价格； 在洽谈收购时或者后期确定为安居型商品房性质的，其收购价格按照本规程 进行测算，如已缴纳地价则应当把实际缴纳的地价计算至收购价格。 第七条收购价格的测算时点以建设工程规划许可证确定的时间为准。其收购价格由下 列内容组成： 2 / 20 （一） 建设成本。 指项目投资建设所发生的客观平均成本，测算方式依据本规程第八条 执行。 （二）合理利润。按基本建设费与管理费之和的3% 计取。 （三）户内装饰装修造价。市（区）住房保障部门委托市（区）造价管理机
4、构按实际装 饰装修配置审核户内装饰装修造价，装饰装修造价以审核的结论为准。 （四）收购双方约定的其他项目。 收购价格不得包括下列费用： （一）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等各种费用。 （二）企业的赞助、捐赠支出以及其他各种与开发经营无关的费用。 （三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 （四）国家和省、市规定不得列入成本费用的其他支出。 第八条建设成本的测算对象包括： （一） 主体部分及其附属。包括保障性住房主体部分以及为使主体功能得以正常发挥所 必须的附属及配套设施，如主体土建（含基坑、桩基）工程、水暖电气消防等安装工程及设 备、附属工程等。 （二）地下室。指地下室建筑及其安装部分、
5、人防工程、地下室车道出入口及其应当分 摊的土方及桩基工程。 （三） 基础设施及公共配套部分。基础设施主要包括小区用地规划红线以内的道路、围 墙、供水、供电（含一户一表）、供气、有线电视、电信、邮政报箱、路灯、防盗、绿化、 园林建筑、环卫、排污、排水、消防设施等；公共配套部分包括小区居民共同使用或者土地 使用权出让合同中约定建后产权归全体业主共有的附属及配套设施。 第九条建设成本所包含内容（建设成本是各项费用之和，各项费用计算原则在附件中 说明）： 3 / 20 （一）基本建设费用。包括建设前期工程费及勘察设计费、建筑安装工程费及设备费、 基础设施建设费和公共配套设施建设费及工程建设其他支出等费
6、用。 （二）管理费。指建设单位在建设期间发生的管理性开支。 （三）法定规费。包括物业专项维修资金、竣工测绘费用等规费。 （四） 资金成本。 指社会投资主体为保障性住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息或 者自筹资金的货币时间价值。资金成本的计算时间为项目开发期，如在约定交付日前提前支 付的资金需扣减相应的货币时间价值。但社会投资主体与住房保障部门在签订收购合同中约 定不计资金成本的除外。 （五）法定税金。包括营业税、城建维护税、教育附加费及印花税等国家规定的税费。 第十条保障性住房收购合同应当包括但不限于下列内容： （一）项目概况。包括土地来源、建设规模、项目建设工期、建设内容及标准。 （二）项
7、目收购。包括收购范围、收购价款、收购款支付、收款账户。 （三）项目移交与保修。包括项目移交条件、移交时间、移交验收、移交手续、保修责 任、保修程序等。 （四）产权登记。包括初始登记、转移登记、相关税费承担主体等。 （五）违约责任和争议处理。 第十一条收购款项按照以下方式支付： （一）社会投资主体利用自有用地投资建设的保障性住房，收购款项按照下列步骤支付： 1项目收购范围住宅工程进度达到0.00 后且已签订收购合同的，按照不超过收购总 价 20% 的标准支付； 2项目收购范围住宅的全部主体封顶（建设单位和监理单位盖章确认）后，按照不超 过收购总价45% 的标准支付； 3取得竣工验收备案回执后，按
8、照不超过收购总价80% 的标准支付； 4 / 20 4项目移交且产权证办理至住房保障部门后，按照不超过收购总价95% 的标准支付， 余款在工程竣工验收合格满2 年后支付。 其中， 当收购项目未含装修费用或装修费用未确定时，按照上述条款计算支付；当项目 装修费用已确定时，需将装修费用计入收购总价后，再进行计算支付。 （二）城市更新改造或商品房搭配建设的保障性住房，其保障性住房配建面积不足1 万平方米的， 收购款项在移交且产权转移登记至住房保障部门后按照不超过收购总价95% 的 标准支付，余款在工程竣工验收合格满2 年后支付；保障性住房配建面积超过1 万平方米（含 1 万平方米）的，收购款项支付参
9、照本条第（一）款执行。 第十二条本规程实施前， 已签订收购合同或有批复意见的收购项目，按照收购合同条 款或批复意见继续履行；未签订收购合同或无批复意见的收购项目，参照本规程确定。 第十三条本规程附件深圳市保障性住房收购价格测算指引与本规程同时颁布实施， 市住房保障主管部门可以根据法律、法规、政策的变动和本规程的规定结合市场实际情况， 会同相关部门对本规程附件所列内容进行适时调整。 本规程及附件对法定规费、法定税金的规定，与法律、法规及政策规定不一致时，以法 律、法规及政策规定为准。 本规程规定之外的保障性住房收购价格，可以参照本规程进行测算和审核。 第十四条本规程自发布之日起实施，有效期2 年
10、。 附件 深圳市保障性住房收购价格测算指引 根据深圳市保障性住房收购规程，结合本市实际情况，制定本指引。 本指引包括如下三个部分：第一部分：建设成本计算方式第二部分：合理利润计 算方式 第三部分：户内装饰装修造价确定原则。每个部分的计算方式采用文字说明与 表格相结合的形式，表格所指数据或者计算方式等需结合文字说明使用。 深圳市保障性住房收购价格计算公式为： 保障性住房收购价格建设成本合理利润户内装饰装修造价 5 / 20 收购价格构成示意图 第一部分建设成本计算方式 建设成本基本建设费管理费法定规费资金成本法定税金 基本建设费 基本建设费建设前期工程及勘察设计费（建筑安装工程及设备费基础设施建
11、设费 与公共配套建设费）（收购当期造价指数/2011 年 11 期造价指数）（1市造价站公布 的上一年度住宅工程平均下浮率）其他费用 序 号 费用名 称 计算方式包括内容 1 建设前期 工程及勘 察设计 费 （建筑安装工 程费及设备费 基础设施建 设费公共配 套建设费） 6% （或 4.6%或 建设前期工程及勘察设计费包括前期工 作咨询费、环境影响评价费、水土保持 评价费、招标代理服务费与工程交易服 务费、勘察设计费及施工图审查费、工 程造价咨询费、雷电风险评估费、交通 影响评价，以及施工通水、通电、通路 6 / 20 4.8%）及场地平整、苗木迁移、临时占用绿地 费、路口开设等开发项目前期发
12、生的所 有费用。 2 建筑安装 工程及设 备费 见表 1-1 包括房屋主体部分的土建（含基坑、桩 基）工程费、公共建筑装饰、水暖电、 燃气、建筑智能、消防、电梯等安装工 程费及设备费、附属工程费等，以及在 施工过程中因设计变更等增加合同价款 和合理的材料价差、施工过程所发生的 检验检测、 监测费及规费、 保险费等。 3 基础设施 建设费与 公共配套 建设费 建筑安装工程 及设备费 2.5%保障性 住房配建比 例 基础设施建设费包括：（1）园林绿化， 其苗木种植是指乔木、灌木及地被搭配 种植，主要苗木的规格不得低于以下标 准：乔木胸径6-7cm、灌木苗高 * 冠幅 100*80cm、花坛苗高 *
13、冠幅 20*15cm，且 乔灌木种植面积占绿化面积不得低于 15% 。（ 2）社区智能，通信系统设备安 装，监控系统安装，有线电视系统设备 安装、停车场管理系统及室外交通设施 等所有室外智能线路铺设及设备安装。 （3）社区管网， 室外所有管道安装，阀 门、水表安装、阀门井制作。（4）室外 土建、园建及照明，室外道路（包括消 防车道） 、绿化种植土回填、室外铺装、 挡墙、围墙、边坡、标识系统、照明、 休闲活动场所等所有室外土建、园建。 公共配套设施建设费包括小区居民共同 使用或建后产权归全体业主共有的附属 及配套设施如物业管理用房、小区文化 室或业主委员会用房、垃圾收集站、游 泳池、网球场、篮球
14、场等。 4 其他费 用 见表 1-2 7 / 20 说明：建设前期工程及勘察设计费是以无重复或无采用标准设计考虑，如工程设计中采 用标准设计或复用设计的，其建设前期工程及勘察设计费应为建安工程费、基础设施建设费 用以及公共配套建设费的4.6%；采用标准设计或复用设计但需要重新进行基础设计的，其 建设前期工程及勘察设计费应为建安工程费、基础设施建设费用以及公共配套建设费的 4.8%。 表 1-1 建筑安装工程及设备经济指标 依据收购房屋所在楼栋的总楼层、地下室层数以及基坑支护施工特点选择对应的建筑安 装工程及设备的经济指标。 序 号 单位工程单位单价（元） 工程特征 及 工程范围 1 框剪结 构
15、 25 层 以上，建 筑高度 100 米 （含 100 米）以内 的高层 住宅 二层及多于二层地下 室且基坑采用排桩或 锚索支护 （排桩或锚索 支护面占总支护面积 50% 以上） 元/ 平方 米住宅 产权建 筑面 积 3710 除地下室所 有单位主体 建筑及其附 属结构，主 要包括：土 石方、基坑 支护、桩基 础、入户门 （采用钢质 防火门或其 他）、门窗 （铝合金或 塑钢门窗或 其他）、公 共建筑装 修、室内毛 坯、外墙面 （涂料或砖 或其他）等 所有建筑及 附属结构； 2 一层地下室且基坑采 用排桩或锚索支护 （排 桩或锚索支护面占总 支护面积50% 以上） 3630 3 二层及多于二层地
16、下 室且基坑采用土钉锚 支护 3600 4 一层地下室基坑采用 土钉锚支护 3580 5 二层及多于二层地下 室利用天然独立基 础 3370 8 / 20 6 一层地下室利用天然 独立基础 3290 安装部分： 给排水、电 气（高低压 配电发电机 组）、消防 水、消防电、 气体灭火系 统、通风防 排烟、通风 空调、燃气、 弱电工程 （包括视频 监控系统 等），电梯 工程等所有 安装设备工 程且管道铺 设至户 内。 7 框剪结 构 15-24 层高层 住宅 二层及多于二层地下 室且基坑采用排桩或 锚索支护 （排桩或锚索 支护面占总支护面积 50% 以上） 3530 8 一层地下室且基坑采 用排桩
17、或锚索支护 （排 桩或锚索支护面占总 支护面积50% 以上） 3440 9 二层及多于二层地下 室基坑采用土钉锚支 护 3400 10 一层地下室基坑采用 土钉锚支护 3320 11 二层及多于二层地下 室利用天然独立基 础 3190 12 一层地下室利用天然 独立基础 3110 13 框剪结构14 层以下住宅2550 14 超高层住宅 （建筑高度100 米以 上） 在 25 层以上建 筑高度 100 米 （含 100 米） 以内的同类别 的单位工程的 经济指标基础 9 / 20 上上浮 20% 注： 1表中的经济指标未含地下室工程造价。地下室经济指标为：二层及多于二层地 下室经济指标是220
18、0 元/ 平方米地下室面积（包括地下室建筑及安装造价、人防工程、 地下 室车道出入口） ，一层地下室经济指标是2300 元 /平方米地下室面积（包括地下室建筑及安 装造价、人防工程、地下室车道出入口）。如地下室属于小区业主共有，则收购价格应分摊 地下室造价，计算方式为地下室建筑面积乘以地下室经济指标，然后除以宗地可售面积。 2框剪结构14 层以下住宅，如不包括电梯工程，则应在该经济指标基础上再扣减130 元。 3表中的经济指标未含太阳能热水系统和中水系统，如收购项目含有太阳能热水系统 和中水系统，则其价格另算，中水系统按33.69 元/ 平方米计算，太阳能热水系统按76.39 元/ 平方米计算
19、，中水系统按收购住宅的总建筑面积计算收购价，太阳能热水系统按收购住 宅的能覆盖太阳能热水服务的房屋建筑面积计算，覆盖太阳能热水服务的房屋建筑面积如有 详细图纸则按图纸计算，未有详细图纸则以住宅每栋屋顶层往下计共12 层的总建筑面积。 表 1-2 其他费用计算表 费用名 称 分档计费（平方米）费用单价（元）包含项目 其他费 用 宗地计容 积率总建 筑面积 10000 99 监理费、白蚁 防治费等 16600 93 33300 84 100000 75 166600 75 333300 54 管理费计算方式 依据收购房屋所在宗地的建设规模选择对应的单价。 10 / 20 费用名 称 分档计费（平方
20、米）费用单价（元）取费依据 管理费 宗地计容 积率总建 筑面积 15001 30000 4440 深财基 2003 2 号，每档计费 对应的单价用 插值法计算 30001 150000 4030 150001 300000 3024 300001 600000 2415 规费、税金计算方式 注：法定税金在收购价格计算时如已缴纳税金，则按实际缴纳计算，如未缴纳，则按上 述规定计算。 资金成本计算方式 11 / 20 注： 1 I 为资金成本总额，P为基本建设费用，i 为同期银行商业贷款年利息率，n 为 保障性住房开发建设周期，P1、P2Pk为收购价格预付款金额，n1、n2nk 为预付款的计 息期
21、（是从支付时点起到开发结束的时间段）。 2开发期及分期支付的支付时点。 收购的保障性住房建筑 面积 整个开发 期 分期支付的支付时点 50000 平方米以下2年 住宅主体工程0.00 8 月 住宅主体封顶14 月 取得竣工验收备案回执22 月 项目移交且产权转移登记至住 房保障部门 24 月 50001 平方米 200000 平方米 3年 住宅主体工程0.00 12 月 住宅主体封顶23 月 取得竣工验收备案回执32 月 项目移交且产权转移登记至住 房保障部门 36 月 200001 平方米以上4年 住宅主体工程0.00 13 月 住宅主体封顶24 月 取得竣工验收备案回执34 月 项目移交且
22、产权转移登记至住 房保障部门 48 月 12 / 20 第二部分合理利润计算方式 费用名 称 计算公式其它 合理利 润 （基本建设费管理费）利润 率 利润率： 3% 第三部分户内装饰装修造价确定原则 费用名 称 确定原则 户内装 饰装修 造价 市（区）住房保障部门委托市（区）造价管理机构按实际装饰装 修配置审核户内装饰装修造价，装饰装修造价以审核的结论为 准。 造价指数 季度月份住宅指数（高层）住宅指数（多层） 06Q1 2006 年 1 月1.0497 1.0000 2006 年 2 月1.0476 1.0000 2006 年 3 月1.0456 1.0000 06Q2 2006 年 4 月
23、1.0400 1.0000 2006 年 5 月1.0000 1.0000 2006 年 6 月1.0000 1.0000 06Q3 2006 年 7 月1.0099 1.0071 2006 年 8 月1.0360 1.0456 13 / 20 2006 年 9 月1.0334 1.0434 06Q4 2006 年 10 月1.0347 1.0451 2006 年 11 月1.0327 1.0431 2006 年 12 月1.0331 1.0443 07Q1 2007 年 1 月1.0379 1.0456 2007 年 2 月1.0426 1.0509 2007 年 3 月1.0419 1.0
24、505 07Q2 2007 年 4 月1.0446 1.0532 2007 年 5 月1.0503 1.0585 2007 年 6 月1.0578 1.0637 07Q3 2007 年 7 月1.0569 1.0612 2007 年 8 月1.0612 1.0659 2007 年 9 月1.0664 1.0709 07Q4 2007 年 10 月1.0828 1.0847 2007 年 11 月1.0946 1.0982 2007 年 12 月1.1118 1.1105 08Q1 2008 年 1 月1.1859 1.1790 2008 年 2 月1.1845 1.1796 14 / 20 2
25、008 年 3 月1.2138 1.2116 08Q2 2008 年 4 月1.2102 1.1967 2008 年 5 月1.2325 1.2161 2008 年 6 月1.2328 1.2184 08Q3 2008 年 7 月1.2380 1.2255 2008 年 8 月1.2251 1.2137 2008 年 9 月1.2336 1.2441 08Q4 2008 年 10 月1.1654 1.1741 2008 年 11 月1.1179 1.1497 2008 年 12 月1.1250 1.1532 09Q1 2009 年 1 月1.1213 1.1502 2009 年 2 月1.12
26、12 1.1498 2009 年 3 月1.1052 1.1329 09Q2 2009 年 4 月1.0969 1.1292 2009 年 5 月1.1037 1.1352 2009 年 6 月1.1152 1.1478 09Q3 2009 年 7 月1.1330 1.1643 2009 年 8 月1.1445 1.1771 15 / 20 2009 年 9 月1.1273 1.1636 09Q4 2009 年 10 月1.1221 1.1584 2009 年 11 月1.1265 1.1711 2009 年 12 月1.1532 1.2001 10Q1 2010 年 1 月1.1731 1.
27、1938 2010 年 2 月1.1686 1.1921 2010 年 3 月1.1854 1.2026 10Q2 2010 年 4 月1.2113 1.2165 2010 年 5 月1.2014 1.2139 2010 年 6 月1.1929 1.2061 10Q3 2010 年 7 月1.1875 1.2008 2010 年 8 月1.2212 1.2312 2010 年 9 月1.2636 1.2767 10Q4 2010 年 10 月1.2628 1.2765 2010 年 11 月1.2793 1.2892 2010 年 12 月1.3084 1.3149 11Q1 2011 年 1
28、 月1.3021 1.3083 2011 年 2 月1.3066 1.3131 16 / 20 2011 年 3 月1.2935 1.3011 11Q2 2011 年 4 月1.2958 1.3044 2011 年 5 月1.3786 1.4023 2011 年 6 月1.3757 1.4008 11Q3 2011 年 7 月1.4078 1.4321 2011 年 8 月1.4177 1.4371 2011 年 9 月1.4218 1.4403 11Q4 2011 年 10 月1.4029 1.4243 2011 年 11 月1.3926 1.4158 2011 年 12 月1.3876 1
29、.4116 12Q1 2012 年 1 月1.3807 1.4063 2012 年 2 月1.3724 1.4006 2012 年 3 月1.3692 1.3991 12Q2 2012 年 4 月1.3727 1.4025 2012 年 5 月1.3609 1.3924 2012 年 6 月1.4063 1.4445 12Q3 2012 年 7 月1.4021 1.4406 2012 年 8 月1.3929 1.4336 17 / 20 2012 年 9 月1.3874 1.4304 12Q4 2012 年 10 月1.4033 1.4446 2012 年 11 月1.3932 1.4363
30、2012 年 12 月1.3844 1.4312 13Q1 2013 年 1 月1.3970 1.4397 2013 年 2 月1.3926 1.4359 2013 年 3 月1.4040 1.4451 13Q2 2013 年 4 月1.4485 1.4942 2013 年 5 月1.4427 1.4903 2013 年 6 月1.4331 1.4821 13Q3 2013 年 7 月1.4362 1.4838 2013 年 8 月1.4441 1.4992 2013 年 9 月1.4565 1.5140 13Q4 2013 年 10 月1.4747 1.5305 2013 年 11 月1.4
31、766 1.5385 2013 年 12 月1.4788 1.5402 14Q1 2014 年 1 月1.4746 1.5354 2014 年 2 月1.4583 1.5229 18 / 20 2014 年 3 月1.4553 1.5174 14Q2 2014 年 4 月1.4731 1.5296 2014 年 5 月1.4696 1.5281 2014 年 6 月1.5285 1.5983 14Q3 2014 年 7 月1.5266 1.5967 2014 年 8 月1.5280 1.5975 2014 年 9 月1.5236 1.5885 14Q4 2014 年 10 月1.5214 1.
32、5860 2014 年 11 月1.5204 1.5847 2014 年 12 月1.5498 1.6201 贷款利率 调整时间13 年（含）（ % ）3 5年（含）（% ） 2006.04.28 6.03 6.12 2006.08.19 6.30 6.48 2007.03.18 6.57 6.75 2007.05.19 6.75 6.93 2007.07.21 7.02 7.20 2007.08.22 7.20 7.38 19 / 20 2007.09.15 7.47 7.65 2007.12.21 7.56 7.74 2008.09.16 7.29 7.56 2008.10.9 7.02
33、7.29 2008.10.30 6.75 7.02 2008.11.27 5.67 5.94 2008.12.23 5.4 5.76 2010.10.20 5.6 5.96 2010.12.26 5.85 6.22 2011.02.09 6.1 6.45 2011.04.06 6.4 6.65 2011.07.07 6.65 6.9 2012.06.08 6.4 6.65 2012.07.06 6.15 6.4 2014.11.22 6.0 6.0 2006-2014 住宅工程下浮率 序 号 年份下浮率 20 / 20 1 2006 年18.25% 2 2007 年18.16% 3 2008 年12.28% 4 2009 年9.82% 5 2010 年9.47% 6 2011 年11.83% 7 2012 年13.06% 8 2013 年14.37% 9 2014 年15.11%