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1、. 物业经营管理部工作草案 为进一步挖掘物业创收潜力，规范创收服务工作，确保2012 年 企业非主营业务工作目标的实现，特制定以下创收管理草案。 一、物业创收经营分析 2012 年全国房地产市场经营困难，作为地产下属的物业管理企 业其经营管理压力重重，依附地产支持的物业生存方式将不复存在。 物业主营业务的收入是物业生存的基本来源，但一个小区的物业管理 费用基本是一定量化的指标， 而且物业管理费用因为各方原因，特别 是前期物业， 其主营业务收费困难， 而作为非主营业务的经营创收业 务将必是物业生存发展的有力保障，物业要盈利、 要发展必须要重点 开展各项物业创收工作，以创收来辅助物业经营发展。 物
2、业服务企业是一个劳动力密集型的企业，60% 的劳动力成本支 出，是物业的主要经营成本。怎样开发利用劳动力资源，怎样开发利 用物业人的专业技能， 怎样开发小区现有的物业资源，怎样开发物业 的客户资源等等，这些都是物业经营创收的关键因素。2012 年集团 公司对经营管理工作提出了新的要求，公司领导也非常重视各项目经 营管理工作。现各项目经营管理工作的开展，无系统的统筹管理，必 须由我们公司经营管理部牵头，下到每个项目认真研讨， 统筹规范管 理。经营管理部指导、 监督、服务项目；项目认真组织实施创收方案， 同时公司明确统一的奖励分配标准，充分调动每个项目管理者、 每个 员工的创收工作积极性，以创收保
3、经营，以创收服务推品质。 . 二、经营管理部的主要工作 1、规范管理 对经营管理工作全面梳理，出台各项经营管理制度，明确管 理流程，规范经营管理工作的全面开展。 2、统筹资源 全面统筹各项经营管理资源（包括项目自有硬件资源、客户 资源、外部资源等），建立统一共享的客户资源沟通平台。 3、服务项目 指导审核项目创收管理方案、合同及服务收费标准等，推进 项目创收工作的组织、实施，监管项目创收过程，评估、改进创 收管理活动。 4、拓展经营 充分利用内部资源及社会资源统筹管理，全面拓展新的经营 管理模块。 三、物业创收管理实施计划 1、根据集团公司及湖南公司经营管理工作的相关文件及要求开展工 作； 2
4、、出台经营管理工作草案，明确管理职能及工作方向； 3、项目历史创收情况及现有资源调查、统计与分析； 4、规范各项目经营管理工作, 同时设立项目经营专员(项目经理承担 经营领导责任， 可下设经营管理专员， 协助项目经理全面推进经营管 理工作，经营管理专员不做岗位工资调整，年终给以项目经营奖励 )； . 5、项目创收调研，制定初步单项项目创收草案； 6、资源分析、市场调查及社会资源整合、谈判； 7、协助项目制定各项创收方案、协议，并报公司审批； 8、公司创收奖励分配制度的制定与实施工作的检查; 9、有偿服务收费标准的确定; 10、构建业主资源沟通平台。 四、物业经营创收的基本项目 1. 公共收入
5、电梯广告、公共区域广告、公共区域临时摊位、公共停车收入 等； 2. 非公共收入 家政服务、特约服务、通讯信号覆盖费、商务中心服务、中介 服务、汽车美容、衣物洗涤、留存物业的托管租赁与代售服务、水塘 养殖及垂钓、维修服务、入伙展示、婚庆礼仪、电瓶车接送、幼儿托 管、商家企业活动推广、 会议中心对外延伸拓展、 会所经营业务推广、 经营性物业收入、 各种文化教育艺术体育培训服务、保险代理等各类 代理服务、业主装修期间垃圾清运、装修材料采购、房屋装修、装修 成品保护，其它其他经营性服务机构（电梯维保公司、装修公司、幼 儿园、小卖部等）。 五、经营投入与创收服务分配草案 1、经营创收资金投入根据经营项目
6、实际情况可采取自营、合营、招 商引资等多种方式； . 2、创收分配参照保利物业总公司多种经营创收奖励暂行办法，并根 据实际情况确定具体分配方案； 3、项目经理与项目经营专员的有偿服务奖励标准由公司根据项目经 营工作开展情况确定， 项目内部经营奖励办法由项目领导集体研究确 定，并报公司备案。 六、物业经营创收管理规程 1、目的 规范创收经营管理，提升经营服务品质； 2、适用范围 适用于公司经营创收统筹管理及项目创收指导、服务工作； 3、组织管理体系 公司总经理 公司经营管理直管领导 经营管理部（经理1 人） 经营管理业务经理 （ 1 人） 各项目经营管理专员 . 4、岗位职责 为了确保经营管理部
7、的工作在公司的支持与监督下，能正常运转 并逐步取得成效的前提下，制定以下岗位职责： （1）经营管理部经理的岗位职责 A、全面负责经营管理部管理工作，负责部门工作计划制定与实 施， 对部门员工日常工作进行检查和考核， 保证部门工作不出现差错； B、协助、监管项目起草创收管理协议、合同服务标准等； C、推进各项目经营创收工作的组织、实施； D、对各项目经营创收服务工作进行监管、指导与服务； E、对经营创收工作进行总结、分析与改进； F、负责本部门员工的工作分配、指导监督，并根据公司培训体 系建设要求实施培训； G 、负责本部门固定资产和办公设备、设施的管理； H、制订公司经营创收年度预算并进行管控
8、； I 、完成公司领导安排的其他工作。 （2）经营管理部业务经理的岗位职责 A、在经营管理部经理的指导与监督下，负责经营管理业务拓展 工作； B、计划并推进实施各项目广告宣传、推广策略； C、负责考察各项目可创收业务的工作，确保经营管理工作正常 运行； D、负责公司对外单位的业务合作的沟通与协调； . E、协助、支持各项目经营管理创收业务工作的开展； F、负责调查、收集、统计各类资源及信息，对获得的信息进行 归纳和整理并分类，建立同行业、研究机构、专家和政府有关部门联 系网络；加强外部资源的积累房地产公司、企划、广告商、媒体等专 业机构组成策略联盟或伙伴关系； G 、全力协助、配合部门经理开展
9、工作，确保各项工作落实到位 和及时高效。 H、完成公司领导安排的其他工作。 5、管理规程 （1）公司总经理负责审批创收服务项目、相关创收服务收费标准、 协议及奖励分配方案，全面指导创收经营管理工作； （2）公司直管领导指导协助经营创收工作的全面开展； （3）公司经营管理部协助项目制定各项物业创收方案、管理协议、 收费标准，收集各项社会资源，帮助、指导、监管项目各项经营创收 工作的开展； （4）物业服务中心经理负责策划并落实创收服务项目，制定相关收 费标准及实施方案； （5）项目经营专员负责具体组织实施创收服务工作，监督服务质量 和协调处理创收服务过程中的有关问题； （6）经营管理收入由公司财务
10、部门统筹管理； 6、基本流程 （1）项目服务中心结合小区实际情况，召集服务中心各部门相关人 . 员开会讨论制定创收服务初步方案； （2）项目服务中心讨论制定创收服务收费标准； （3） 经营服务部协助项目与外部合作单位协商合作内容及合作方式； （4）经营管理部审核创收服务方案、合作协议及收费标准并报公司 相关领导审批； （5)创收服务方案、 合作协议及收费标准经公司总经理审批后，由项 目经理具体组织实施； 7、实施过程控制 （1) 项目服务中心根据审批后的相关文件要求，联系合作单位由公 司统一签订相关服务及合作协议（业主有偿服务可通过各种方式公 示） ； （2）项目服务中心将合作单位及创收服务对
11、象的姓名、住址、服务 项目作详细登记，并建立相关合作及住户服务档案； （3) 项目服务中心根据协议要求安排相关部门向合作方及客户提供 相应的管理服务工作并及时监管创收工作的具体实施情况； （4）根据合作协议落实情况收取相关费用； （5）项目服务中心认真做好客户创收情况实施检查记录，及时处理 相关服务投诉； （6） 每月统计多种经营报表 , 每季度经营管理部协同项目服务中心进 行创收方案实施评估，对出现亏损及投诉较多的创收项目，应向服 务中心经理提出，协同服务中心经理出台处理措施； （7）更改合作协议、降低或提高收费标准、停止该项创收项目等需 . 经公司领导书面同意批准； （8）严禁工作人员接受任何财物。 8、创收服务的基本要求 （1）优质服务的要求； （2）时效制的要求； （3) 服务品质与经济效益综合评价的要求。 9、记录、表格、公司体系文件相关规定 创收服务实施记录表 ； 创收服务评估表； 经营管理月报表； 创收服务投诉处理情况表 ； 有偿服务收费标准等。 经营管理部 二 0 一二年六月