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1、. 设施设备的维护保养方案 一、设备日常维护保养的内容 1、 物业共用部位的设施设备 物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系 统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业供暖系统 等设备设施。 2、 共用设施设备 公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、 公共消防系统、楼宇防雷系统、车场系统等设备设施。 二、设备日常点检和保养内容、周期及标准 日常点检和保养内容周期工作标准 变压器（非用电高峰 期） ：看、听、嗅 运行每日两次记录 点检每日两次 变压器声音应发出持续均匀的 “ 嗡嗡 ” 声，
2、 没有机械震动声和放电 声等异常声音； 变压器的高低压测电缆头和母排 的搭接头无发热、变色、发生异 味、锈蚀等现象； 变压器的外壳接地无锈蚀、脱节 现象，所有变压器外壳、垫片、 瓷套、接头有无破损、变色和异 味；电缆沟内有无积水、杂物； 油寖式变压器是否呈亮黄色，油 位刻度，无漏油和渗油现象，吸 湿器应干燥。 变压器（用电高峰期） 看、听、嗅 运行两小时一次点检 每日两次 配电柜内所有电气接头有无破 损、变色和异味；柜身无变形、 破损、积尘；仪表无变形和读书 不准；断路器无破损、异味、异 声等现象；低压配电功率因素补 偿柜内电容器无膨胀变形、变色， 接线及接地良好。 高、低压配电柜 （非用 电
3、高峰期） 看、听、嗅 运行每日两次 点检每日两次 配电柜内所有电器接头有无破 损、变色和异味；柜身无变形、 破损、积尘；仪表无变形和读书 不准；断路器无破损、异味、异 声现象；低压配电功率因素补偿 柜内电容器无膨胀变形、变色， 接线及接地良好。 高、低压配电柜 （用电 高峰期）看、听、嗅 运行两小时一次点检，每日两 次 . 水泵 看、听、嗅、摸、查、 测 运行每日两次 点检每日两次 水泵运转平稳、无跳动、无明显 振动、无异声； 水泵轴承温度在90以下； 控制柜电气操作手柄完好，各电 器无过热，无杂音；水泵电机运 行中三相电流、温度在铭牌规定 的额定值； 所有电缆头和电气接头无变形、 破损发热、
4、变色、异味等现象； 水泵轴下滴水量应在520g/min 内（轴封填料不宜过紧） ，泵轴渗 水没有流到地面的现象；泵体和 机座无破损、积尘、锈蚀、渗水 等现象； 水泵房内阀门应开闭灵活、无卡 阻、关闭严、无漏水现象； 压力仪表无破损及读数不准确等 现象；无轴承过热、却润滑脂、 积屑等现象。 消防系统（火灾报警 控制器、消防联动控 制柜）看、听、嗅、 查、测 点检每周一次 柜内所有电气接头无破损、变色 和变味；消防系统报警故障点的 统计上报客户服务中心。 一次（二次）水箱 看、查、测 点检每周一次 能正常开启、关闭； 水箱盖和纱网无破损、应锁好。 闭路监控系统 看、听、嗅、查、测 点检每周一次 所
5、有电气接头有无破损、变色和 异味； 应达到正常运行功能； 系统故障点的统计，上报客服中 心。 门禁系统保养 看、听、嗅、查、测 点检每日一次 所有电气接头有无破损、变色和 异味； 门能正常开关，闭门器松紧适宜； 系统故障点的统计，上报客服中 心。 . 停车场（道闸）系统 看、听、嗅、查、测 点检每周一次 所有电气接头有无破损、变色和 异味；闸道能正常开关； 道闸齿轮箱无渗油、机械部分无 卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无 损；读卡器能读卡正常； 电脑各项参数、图像应正常运行； 系统故障点的统计，上报客服中 心。 可视（防盗）对讲系 统 看、听、嗅、查、测 点检每日一次 所有电气接头有无破损、变色和
6、异味； 门能正常开关、闭门器松紧适宜； 对讲质量应达到清晰、无杂音； 控制中心主机应正常运行； 系统故障点的统计，上报客服中 心。 公共照明（楼宇内的 走廊灯、楼宇内的楼 梯灯） 点检每周一次 检查各灯具是否正常、修复或更 换各损坏的灯具；线路故障点的 统计，上报客服中心； 社区内的路灯由中班运行工作 业。 公共照明（社区内的 路灯） 看、听、嗅、查、测 点检每日一次 控制柜 看、听、嗅 点检每周一次 电压表，电流表，指示灯等指示 值应在额定值范围；控制开关应 在规定位置； 控制柜内的所有空气开关、接触 器、热继电器等电气元件和接头 有无损坏、变色和异味。 设备房： 设备及设备房间的清 洁 点
7、检每周一次 清洁：设备及设备间应无杂物、 无积水、无灰尘，设备以手摸无 尘、见光亮为标准； 带电部分和旋转部分禁止清洁、 电气柜门或外壳在作清洁时应手 戴检验合格的高压绝缘手套用干 抹布单手作业； 设备房防小动物设施应完好无 损。 . 三、机电设备定期维护的内容及实施效果 设施名称内容 定期维修养护计 划 实施效果备注 电梯 1、电梯运行时有无异 常 2、各个照明、通风是 否正常 3、各指示灯能否正确 指示，各按钮是否正常 4、报警装置是否正常 1、 每半月进行例 行检查、保养一 次 2、 每季度进行全 面检修保养一次 3、 按国家有关规 定每年年检一次 1、安全、可靠、 运行平稳，附件 完好
8、 2、警钟、对讲、 应急照明完好， 功能正常 3、故障率1% 以 下 4、取得年检合 格证 重大节假日前 须全面 变压器 1、运行是否正常 2、电压是否稳定、电 流是否在额定范围内 3、警示标识是否完好 4、变压器分例行保养 和预防性实验 1、 每半年保养一 次 2、 没 3 年一次预 防性实验 1、运行正常可 靠，各项指标军 和标准，无异常 现象 2、各指示、 保护 装置正常 3、 室内通风正常 温升过高或电 流过大时应及 时采取措施 变配电室 1、对低压配电柜保养 时采用以各母段为单 位分段进行 2、检查断路器 3、检查主回路的铜鼻 子接触是否牢固 4、检查电容器是否膨 胀变形、变色 5、
9、柜内应备有控制原 理图、接线图 6、检查接地，测试绝 缘电阻、接地电阻 每半年保养一次 1、 各开关及保护 装置灵敏可靠 2、各仪表、 指示 灯等指示正常 如发生故障跳 闸，应详细检 查并查明原因 后方可恢复合 闸 低压控制 柜系统 1、观察是否有异常声 响及异味 2、 检查柜内各类开关、 接触器有无损坏 3 检查电压表，电流 表， 指示灯等工作是否 正常 4、检查柜内电容器有 否鼓涨或流液 5、检查所有只是表示 及线头标志是否清洁 1、 每半年例行保 养一次 2、 每年进行一次 全面测试保养 1、 各开关及保护 装置灵敏可靠 2、各仪表、 指示 灯等指示正常 如发生故障跳 闸，应详细检 查原
10、因，并在 查明原因后方 可恢复合闸 . 设施名称内容 定期维修养护计 划 实施效果备注 风机 1、观察有无异常 2 检查松紧是否适当 3、有无异常响声 4、 各开关是否处于“ 自 动” 状态 每季度保养一次 1、 风机风量正常 2、 运行时电流在 额定范围内 防盗 报警 系统 1、观察外观探测器、 门磁开关有无异常 2、对探测器及门磁进 行状态测试 3、检查与摄像监控系 统联动是否正常 每月保养一次 1、 探测器及门磁 开关能正常工作 2、 与摄像监控系 统能正常联动 可视防盗 对讲系统 1、电源箱、门口机固 定牢靠，箱内外清洁 2、门口机、分配器、 联网器等各点电压是 否正常 3、门口机与分
11、机、管 理机通话清楚及图像 清晰、按钮应完好、 开 锁正常 联网正常 每月保养一次 防盗门能平稳、 可靠的关闭 闭路监控 系统 1、看各摄像机是否正 常 2、查看监视器显示屏 显示情况 3、检查视频线、电源 线、 控制线是否接触良 好 4、云台的旋转、支撑 杆的固定、调焦、防雨、 防尘、 防风、防腐、 防 锈情况 每季度保养一次 1、图像清晰、 稳 定，可视范围正 常 2、 录像机工作正 常 周界防范 系统 1、红外对射正常 2、检查电源线、信号 线是否接触正常 3、支撑杆的固定、防 雨、防尘、防风、防腐、 防锈情况 4 排除防区障碍物 5、除尘、清洁 每月保养一次 能 准 去 及 时 报 警
12、， 不误报能布、 撤防 . 设施名称内容 定期维修养护计 划 实施效果备注 消防系统 1、 各报警按钮、 烟 （温） 感探头、警铃是否完好 2、各区域报警器及集 中报警器是否完好 3、疏散出口指示灯 4、气体自动灭火系统 （有无漏气、储存压 力、 控制器面板显示正 常、系统卫生清洁、 脱 离释放阀进行模拟） 5、喷淋系统（喷头、 管道标志、 信号阀、 水 流指示器、 报警阀、 水 力警铃） 6、防火卷帘门、 风机、 消防广播 每月保养、每月 检查一次 1、系统运行稳 定、正常、灵敏 可靠 2、 非人为因素所 产生的误报率在 3% 以下 记录各种检测 数据 室内消防 栓及消防 管道轻便 灭火器材
13、 等 1、检查水袋、 水枪头、 起泵按钮、小锤、水阀、 玻璃的完好 2、检查阀门、管道外 的渗、 漏、冒、跑水的 情况 3、防锈、清洁 4、灭火器的压力、铅 封、外观、有效期 1、 每半年全面检 查一次 2、 灭火器材每月 检查一次 3、消防栓、 消防 管道中修5 年， 每 10 年进行一 次大修或更新改 造 1、消防栓、 轻便 灭火器材使用功 能正常可靠 2 、 完 好 率 为 100% 3、消防栓、 消防 管道等无渗漏水 现象 火灾易发季节 及重要的节假 日前进行一次 全面的检查 公共照明 系统 工程部负责组织实施 巡查、维修、检验 1、每季度保养1 次，每年检修1 次 2、 每 6 年进
14、行一 次大修或更新改 造 1、 确保各设施设 备使用功能正常 2、 电气线路完整 无损，绝缘良好 3、完好率达到 99% 供暖系统 1、检查管道、换热器 保温是否破损 2、检查管道接口及阀 门有无渗漏 3、检查各仪表是否正 常 4、每年进行一次全面 保养，对磨损零件及时 进行更换 1、每季度保养1 次 2、每年检修1 次 1、泵运行平稳、 声音均匀，电流 正常 2、水流量、 压力 达到要求，各仪 表、指示灯只是 正常 3、 系统进出口温 度相对稳定 4、各部件无跑、 冒、滴、漏现象 . 设施名称内容 定期维修养护计 划 实施效果备注 通讯网络 有线 1、天线：接收方向是 否变动，变动后应及时
15、调整，基座无松动， 避 雷针下引线与接地装 置连接是否良好 2、线路放大器：检查 主放大器、分配放大器 有无电源（ 220V） ，接 线插座有无松动， 测量 放大输出信号分贝数 3 分配线、分配器：检 查各层分配线安装完 好无损，断线无被乱接 乱拉现象 4、用户终端：定期抽 查用户收视、 通讯效果 1、 终端设备每月 至少检修1 次 2、 每半年全面检 修一次 1、 各种器材使用 功能正常可靠 2 、 完 好 率 为 100% 智能停车 场管理 1、休整挡车杆，反光 膜 2、转动部分加油 3、线头紧固，限位开 关、摄像机清晰度调 整，防雨密封检查， 清 洁各部位 4、检查能否自动和手 动开闸，
16、车场收费系统 是否正常，挡车杆压力 波防砸车系统是否正 常，地感试验是否正 常，光纤电缆是否协 调， 网络连接是否正常 1、 车场内地面有 局 部 沉 陷 损 坏 的，及时维修 2、中修 5 年，大 修 10 年 1、 车场使用功能 正常可靠 2、场地平整， 无 坑洼积水，完好 率达到 98% 以上 防避雷系 统 工程部负责组织实施 巡查、维修和检验 1、 每季度进行一 次保养 2、 每年至少进行 一次接地电阻测 试 3、每年除一次 锈，刷一次银粉 漆 4、中修 6 年，大 修 12 年 1、 确保系统正常 使用； 2、 系统完好率为 100% 3、 接地电阻值符 合GB50169-92 要求
17、 雷雨季节来临 前进行一次接 地电阻测试和 全面维护 . 设施名称内容 定期维修养护计 划 实施效果备注 给排水系 统 1、生活供水及生活热 水泵未自动轮换运行 2 每年进行一次全面 保养，对磨损零件及时 更换 3、泵、阀门、 压力表、 管道等保养； 均必须认 真做记录并存档 4、各种消防水泵每周 点动运行一次 （能运转 即可） 5、检查、补充润滑油， 泄露检查，防锈措施、 动作零花，指示准确， 表盘清晰，紧固良好 6、整洁、干净 7、计划清洗、消毒水 箱 1、 每季度保养一 次 2、 每年检修一次 1、泵运行平稳、 声音均匀，电流 正常 2、水流量、 压力 达到要求，各仪 表、指示灯指示 正常 3、给、排水管及 相关阀门使用功 能正常，完好率 达到 98% 以上 4、给水管道畅 通、无渗漏水现 象 5、排水系统通 常，汛期道路无 积水 6、各阀件无跑、 冒、滴、漏现象 标识系统 工程部负责组织实施 巡查、维修和检验 1、 每月清洗标识 一次 2、 每季度对标识 进行维护 3、中修 4 年，更 新改造 8 年 1、标识清晰、 美 观 2、 安装牢固可靠 3、完好率达到 98% 以上 大风季节应增 加巡查次数