《房地产估价》随机考试复习指导.docx.pdf

《《房地产估价》随机考试复习指导.docx.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《房地产估价》随机考试复习指导.docx.pdf（40页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、模拟题一 1、对丁 ?任何一块土地，根据马克思的思想，其地租量均等于该块土地所提供的产品的市 场 价格减去该块土地生产该产品的个别生产价格。（） A、 对 B、 错 2、 冇一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经实际使用了5年，其建筑总面积为 1000m2,重置价格为1200元/ m2,残值率为5%,用定额法计算出建筑物的现值为（）万元。 A、105. 75 B、117. 15 C、105 D、115 3、 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随Z上涨，这反过来 也 说明了（）対地价的影响。 A、 土地而积 B、 地质条件 C、 土地位置 D、 土地形状 4、估价上的折旧注重

2、的是（）。 A、 原始取得价值的减价修正 B、 原始取得价格的摊销与回收 C、 重置价格的摊销与回收 D、 价值的减价修正 5、 某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认 为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0,按直线法确定其成新率为（）。 A、60 B、70 C、80 D、90 6、 房地产按开发程度来划分，其中包括以下（）类。 A、 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 B、 毛地：是指具有一定城市基础设施，且已经完成房屋拆迁补偿安直的土地 C、 熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的 土 地 D、 现房

3、：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地产 7、关于收益法适用的条件是（）o A、 房地产的收益和风险都能较准确地量化 B、 房地产将出租或出售 C、 冇收益或冇潜在收益的房地产 D、 房地产将用于商业用途 8、 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元 /n）2, 乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/ni2,那么乙的价格高于甲的价格。（） A、 对 B、 错 9、关于长期趋势法适用的对彖，下列最佳表述为：（）。 A、 从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的 变动规律和发展趋势的房地产 B、 从短期内或长期内都难以看出房

4、地产价格变动规律和趋势，但从长期來看，可以找 到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未來房地产价格的变动的房地产 C、 目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，山于目前无类似价格可以比较，但 根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产 D、 房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会 显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产 10、21. 估价程序是指房地产估价全过程屮的各项具体工作，按照具内在联系性所排 列 出的先示进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方血，排序正确的是（）。 拟定估价作业方案 ; 受理估价委托及

5、明确估价基木事项（包括明确估价n的、估价 对 彖、估价吋点） ；搜集估价所需资料 ; 获取估价业务 ; 选定估价方法测算：实地查 勘估 价对象; 确定估价结果 ; 撰写估价报告并审核 ; 估价资料归档 ; 交付估价报告 A、 B、 C、 D、 11、商业用地房地产位置的优劣主要取决于（）。 A、 周围环境状况、安宁程度 B、 位置有利于原料和产站的运输 C、 交通是否便捷及离市中心的远近 D、 繁华程度、临街状况 12、应归档的估价资料包括（）。 A、 估价项口來源和接洽情况记录 B、 与委托人签订的估价委托合同 C、 向委托人出具的估价报告（包括附件）和实地查勘记录 D、 估价过程中的不同意

6、见和估价包括定稿之前的重人调幣或者修改意见记录 E、估价人员和估价机构认为有必要保存的英他估价资料 13、基准地价修正法町以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区 位、 土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基 准地 价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。（） A、 对 B、 错 14、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过 时和维修保养若造成功能折I口和物质折I口高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18 年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A、43. 2% B、50

7、% C、56. 8% D、70% 15、在估价中选取4个可比实例 : 甲成交价格4800元/m2,建筑面积100m2,首次付清24 万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2,建筑面积120m2, 首次支付24万元，半年后付清余额36万元; 丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2, 成交时 一次付清：丁成交价格4760元/m2,建筑面积110m2,成交时支付20万元，一年后付清32. 36 万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例单价的高低排序为（）。 A、 甲乙丙丁 B、 乙丁叩丙 C、 乙丙甲丁 D、 丙乙丁甲 16、在市场法估价种， 用于作为比较

8、的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总 价 来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。（） A、 対 B、 错 17、建筑物的重新构建价格是（）的价格。 A、 扣除折旧后 B、 估价吋点吋 C、 客观 D、 建筑物全新状态下 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费 用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况來预测的。（） A、 对 B、 错 19、对于一宗房地产的价格，通常由（）所构成。 A、 土地取得成本 B、 开发成本 C、 销售税费、投资利息 D、 管理费用 20、从权益的角度看，现实屮的房地产估价对象包括（）等。 A、 “干净”的房屋所有权

9、和划拨土地使用权的房地产 B、 未来状况下的房地产 C、 共有的房地产 D、 作为企业整体中的一部分的房地产 21、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。（） A、 对 B、 错 22、母公司为子公司Z间、公司与其职工Z间的房地产交易，由于相互间比较了解， 其 成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。（） A、 对 B、 错 23、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未來 正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。F1前该类物 业 无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年

10、10刀的价值授接近 于（）万元。 A、536 B、549 C、557 D、816 24、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。 选取可比实例 ; 搜集交易实例 ; 建立价格可比基础 ; 进行交易口期修正 ; 进行 交易情况修正 ; 进行房地产状况修正 ; 求取比准价格 A、 B、 C、 D、 25、应用路线价法的前提条件是（）。 A、 土地形状较规则 B、 街道较规整 C、 地势较平坦 D、 临街各宗土地的排列较整齐 26、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致 接近 时，宜采用（）预测房地产的未來价格。 A、 数学曲线拟合法 B、 平均增减量法 C、 平均发

11、展速度法 D、 移动平均法 27、下面属于构筑物的是（）o A、 烟囱 B、 水塔 C、 水井 D、 屋顶 28、在估价中要特别注意下列（）之间的内在联系。 A、 估价方法 B、 估价目的 C、 估价时点 D、 估价对象状况 29、实际估价中设定未來净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。 A、 过去数据简单算术平均法 B、 过去数据加权算术平均法 C、 未來数据简单算术平均法 D、 未来数据加权算术平均法 30、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，贝泌须进行交易口期的修正。 （） A、 对 B、 错 31、运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论他们的

12、來源是 借 贷资金还是自有资金，都应该计算利息。（） A、 对 B、 错 32、房地产价格政策是指政府对于房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措 施等。（） A、 对 B、 错 33、通常情况F,评估下列房地产不适用收益法的有（）。 A、 商店 B、 农地 C、 职工宿舍 D、 公园 34、在具体的房地产估价作业中应当遵循的估价原则主要有（）0 A、 公平原则、合法原则 B、 替代原则 C、 估价时点原则 D、 最高最佳使用原则 35、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（）。 A、 法律上允许 B、 程序上合理 C、 技术上可能 D、 财务上可行 36、在会计上，资产原值与累计折旧额的

13、差被称为资产的账而价值，它必须与资产的 市 场价值相一致。（） A、 对 B、 错 37、各种结构房屋的残值率一般为（）。 A、 钢筋混凝土结构为0 B、 砖混结构一等为2% C、 砖木结构二等为3% D、 简易结构为3% 38、某宗估价对象房地产是在土地使用权出讣的土地上建造的商场，土地使川权出让 年 限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（） 年。 A、38 B、42 C、58 D、60 39、某宗房地产的土地总面积为1200 m2,是10年前通过征用农地取得的，当时的花费 为15万元/ 亩, 现时重新取得该类土地需要花费650元A12;地上建筑物总建

14、筑面积为2300 m2, 是7年前建成交付便用的，当吋的建筑造价为600元/m2建筑面积，现吋建筑类似建筑物的 建筑造价为1250元/ni2建筑面积，估计该建筑物冇八成新。则根据所给资料测算出该宗房 地产的现时单价为（）元/ 边 A、2567 B、1339 C、1145 D、1117 40、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，具前街路线价（土地单价）为 3000 元/m2,后街路线价为2000元/m2。那么按重證价值估价法计算， 其而街影响深度为：（） 。 A、18% B、20% C、15% D、25% 41、建筑物的物质折旧包括（）。 A、 功能衰退 B、 正常使用的磨损 C、 坏

15、境恶化 D、 意外的破坏损毁 42、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的冇（）。 A、 十地的位置、面积、形状、地势、地质条件 B、 通货膨胀率 C、 坏境改善、基础设施 D、 利率因素 43、估价上的折IU非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中盂要扣除建筑物 的折 旧费和土地摊提费。（） A、 対 B、 错 44、不是导致某种房地产需求聚变化的主要因素是（）。， A、 相关房地产的价格水平 B、 该种房地产的开发成本 C、 消费者的收入水平 D、 消费者对未來的预期 45、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有（）。 A、 规模报酬规律 B、 收益递增原理 C、 收益递减原理

16、D、 均衡原理 46、中国大陆目両有偿出让和转让土地的价格都是（）。 A、 所冇权价格 B、 抵押权价格 C、 地役权价格 D、 使用权价格 47、运用假设开发法最基木的公式估价，需要重点把握（）o A、 待开发房地产在开发前后的状况 B、 开发后的房地产经营方式 C、 开发完成后的房地产价值 D、 开发成本和管理费用等费用 4 进行房地产状况修正 ; 求取比准价格 A、 B、 C、 D、 3、（）年9月，国务院颁布的 屮华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税的计税 依据是房产原值一次减除10%-30%后的余值或房产的租金收入。 A、1984 B、1986 C、1988 D、1991 4、（）

17、，建设部制定了 城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依 据。 A、2003 年1 月1 B、2004 年1 月1 H C、2004年12月1日 D、2003年12月1日 5、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握（）0 A、 待开发房地产在开发前后的状况 B、 开发后的房地产经营方式 C、 开发完成后的房地产价值 D、 开发成木和管理费用等费用 6、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/ 山2、2450元/ m2、2650 元/m2、2830元/m2和3000元/m2,其增减量的权重分别为0. 1、0.2、0.3和0.4,按平均增减量 趋势法估计，以2

18、001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）兀 / m2 o A、3100 B、3195 C、3285 D、3300 7、 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：町比实例的成交价格X交易情况 修 正系数二（）。 A、 成交价格 B、 正常价格 C、 交易价格 D、 修正价格 8、已知某城市容积率修正系数表，如下表： 容积率修正系数表若确定比较案例宗地地价为900元/m2,容积率为1.7,待估宗地规划容 积率为1.3,则进行容积率修正后可比实例的价格为（）元/ 川2。? A、1177 B、675 C、688.2 D、1200 9、评估某宗房开发用地2005年10月1 F

19、I的价值，要将在未來发生的支出和收入都折 算到2005年10刀16 So如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000 力 元，折现率为12%,则需将这3000力元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16 H的 房价实际为（）万元。A、2526 B、2241 C、2135 D、2985 10、某高层楼房占用的土地总而积为900 m2,房地产总价值为3000万元，甲公司拥有 其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元; 乙公司拥冇该房地产的商铺和地下超 市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥 有的土地数量为（）边

20、。 A、700 B、600 C、500 D、200 11、 在运用假设开发法进行估价时，首先要调杳待开发房地产的基木情况， 其 基本内容包括（）。 A、 弄清土地的位置 B、 弄清土地的自然条件 C、 弄清城市规划设计条件 D、 弄清将拥有的土地权利 12、考虑资金的时间价值可以采用如下方式：（）。 A、 现金流量折现法 B、 未来收益贴现法 C、 计算利息的方式 D、 计算净现金流的方法 13、对于同一佔价对彖，宜选用两种以上（含两种）的佔价方法进行佔价。（） A、 对 B、 错 14、下列费用不用计入商品住宅价格的为（）。 A、 非住宅小区级的公共建筑的建设费用 B、 住宅小区内的营业性用

21、房和设施的建设费用 C、 住宅小区内的公共设施 D、住宅小区的文化娱乐中心 15、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有（）。 A、 规模报酬规律 B、 收益递增原理 C、 收益递减原理 D、 均衡原理 16、人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。（） A、 対 B、 错 17、所谓房地产的（）, 是表示在一定时期内某一种房地产供给量的相对变动对于该种 房地产自身价格的相对变动的反应程度。它以房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百 分比这两者Z比值来表示。 A、 供给预期价格弹性 B、 需求价格弹性 C、 供给价格弹性 D、 需求收入弹性 18、甲、乙、内三宗土地的单价分别为每平方米9

22、46元、860元、800元. 建筑容积率分 别为5. 5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同, 则明智的购买者会选择（）。A、甲土地 B、 乙土地 C、 丙土地 D、 卬、乙、内三宗土地任选其一 19、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易状况调整和权益状况调 整。（） A、 对 B、 错 20、应用路线价法的前提条件是（）。 A、 十地形状较规则 B、 街道较规整 C、 地势较平坦 D、 临街各宗土地的排列綾整齐 21、在下列的儿种提法中 , 属于正确的提法应该是（. ）。 A、 交易实例一定是町比实例 B、 交易实例不一定是可比实例 C、 可比实例一定是交易实例 D、 可比

23、实例不一定是交易实例 22、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（）。, A、 相关房地产的价格水平 B、 该种房地产的开发成本 C、 消费者的收入水平 D、 消费者对未來的预期 23、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为（）。 A、 直接资木化法和报酬资木化法 B、 直接资本化法和收益乘数法 C、 毛租金收益乘数法和净收益乘数法 D、收益乘数法和报酬资木化法 24、当两宗相邻的房地产合并交易吋，房地产的价格常会受到（）的影响。 A、 地理位置 B、 土地形状 C、 土地而积 D、 建筑规模 25、公开市场价值是指在下列交易条件下，最可能实现的价格（）。 A、 双方自愿进行交

24、易，且追求各自利益的最大化 B、 双方具有必要的专业知识并了解交易对象 C、 双方掌握必要的市场信息和较充裕的时间 D、 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 26、在现实生活中，房地产的价格多数取决于其花费的成本，成本的增减必定影响 房地 产价格的增减。（） A、 对 B、 错 27、房地产估价人员必须了解房?地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因索， 并且 应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（）。 A、 估价目的 B、 估价程序 C、 估价吋点 D、 估价作业日期 28、建筑物的物质折IH包括（）。 A、 功能衰退 B、 正常使丿IJ的磨损 C、 环境恶化 D、

25、 意外的破坏损毁 29、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于（）。 A、 是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开 发 利用方式 B、 是否根据当地房地产市场行惜或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式 示 的房地产价值 C、 是否根据我国的房地产相关税法规定，止确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳 的 税费 D、 是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利 润 30、路线价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。（） A、 对 B、 错31、（）又称全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金。 A、 市场租金 B、 商品租金

26、 C、 成本租金 D、 准成本租金 32、根据经济学原理，在同一供求范用内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格 也 遵循这一 ?规律，使得完全和同的房地产价格和同或和近，这正是替代原则的内容。 （） A、对 B、错 33、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（）。 A、 法律上允许 B、 程序上合理 C、 技术上可能 D、 财务上可行 34、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部人力推进原有房地产估价机构与 政 府部门的脱钩改制工作，使其改制成为（）。 A、 事业单位 B、 公私合营企业 C、 冇限责任公司或合伙企业 D、 私营企业或个体企业 35、某地区某类房地产2004年4月1

27、F1至10月1 口的价格指数分別为79. 6、74. 7、 76.7、85.0、89.2、92.5、9 后者是用来除一连冷的未来各期净收益， 以 求得未來各期净收益现值的比率。（） A、 对 B、 错 29、关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（）。A、临街房地产 B、 城市房地产 C、 有收益或有潜在收益的房地产 D、 出租或销售用途的房地产 30、某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/m2,汇率为1美元二8. 26元人民 币。该类房地产以美元为基准的价格刀均上涨0.3%,则- 其2000年10刀15 口的价格为（） 元人民币 / 边。2000年10月15日的汇率假定为1美元二

28、已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：已作“三通一平或以上开发 的 土地; 取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安直补偿费; 已作拆迁安置的城市空地。 其 中正确的是（）o A、 B、 C、 D、 10、新开发土地包括（）后进行了“三通一平”等开发的土地。 A、 填海造地 B、 开山造地 C、 退耕地 A. n V /=! 4 7=1 n v -s /?I c. 尸 - + - 1 - 告（1 + 丫）” r（i + ry （i + D. v=y （1 + Y）， A y（i + i_ D、 征用农地 11、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过 时 和维修

29、保养差造成功能折III和物质折高于止常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩 余经济寿命为22年，残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A、43. 2% B、50% C、56. 8% D、70% 12、房地产的市场供给量与市场需求量和等时的价格，也就是房地产的市场供给曲 线与 市场需求曲线相交时的价格, 一般叫做（）o A、 房地产的供给价格 B、 房地产的盂求价格 C、 房地产的市场价格 D、 房地产的均衡价格 13、一般来说，在完全竞争条件下，零售业的经济地租曲线梯度最大，其在市中心所 能 产生的经济地租为各用途之最。（） A、 对 B、 错 14、在市场法佔价中，可比实例的

30、房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地 产的 估价时点下的房地产状况。（） A、 对 B、 错 15、 耍求评估的是合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格, 这两者乂都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格不同，从理论上讲，（）。 A、 一个良好的评估价格二账面价格二市场价格 B、 一个良好的评估价格二理论价格二成交价格 C、 一个良好的评估价格二原始价格二投资价格 D、 一个良好的评估价格二正常成交价格二市场价格 16、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业 方案。估价作业方案的内容主婆包括（）。 A、 拟采用的估价技术路线和估价方法

31、B、 拟调查搜集的资料及其來源渠道 C、 预计所需的吋间、人力、经费 D、 估价作业步骤和时间进度安排 17、在运用假设开发法时，不应考虑某些无形收益。（） A、 对 B、 错 18、低价格房地产政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（） A、 对 B、 错 19、影响房地产价格的人口因素有（）。 A、人口数虽 人口素质 C、 家庭人口规模 D、 家庭人口结构 20、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系启（）。 A、 规模报酬规律 B、收益递增原理 C、收益递减原理 D、 均衡原理 21、报酬资木化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在（）。 A、 期初 B、期中 C、期末 D、

32、年末 22、利率的上升对房地产价格冇很大的影响，英影响表现为（）o A、 利率上升会增加房地产开发的投资利息，使房地产价格上升 B、利率上升会减少房地产需求，使房地产价格上升 C、利率上升使折现率上升，从而使房地产价格下降 D、 综合来看，利率上升，房地产价格会下降 23、关于收益法适用的条件是（）。 A、 房地产的收益和风险都能较准确地量化 B、房地产将出租或出售 C、有收益或有潜在收益的房地产 D、 房地产将用于商业用途 24、当两宗相邻的房地产介并交易时，房地产的价格常会受到（）的影响。 A地理位置 B、土地形状 C、土地面积 D、 建筑规模 25、所谓估价时点，是指房地产估价人员在进行

33、房地产估价活动时的作业时间。 （） A、 对 B、错 26、在下列的几种提法中，属于正确的提法应该是（. ）。 A、 交易实例一定是可比实例 B、交易实例不一?定是可比实例 C、nJ比实例一定是交易实例 D、nJ比实例不一定是交易实例 27、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合（）0 A、 交易日期与估价时点相近 B、使用性质相同 C地点相近 D、价格相同 28、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包插（）0 A、 土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、 销售费用 29、尽管在不同城市，基准地价的內涵、构成、表达方式等可能不同，但具体调整 的内 容和方法是完全相同的。（） A、 对

34、 B、 错 30、房屋残值是指房屋达到使川年限，不能继续使用，经拆除后的IH料价值，具与房 屋 造价的比例为残值率。（） A、 对 B、 错 31、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。 选取可比实例 ;搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易H期修正; 进 行交易情况修正 ; 进行房地产状况修正 ; 求取比准价格 A、 B、 C、 D、 32、 对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。（） A、 对 B、 错 33、 某块土地总面积为200 m2,建筑物的各层面积相同, 共10层，其建筑密度为60%, 则 总建筑面积为（）皿2。 A、1200 B、120 C、333

35、3 D、333.3 34、 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率 分别为5. 5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。 A、 甲土地 B、 乙土地 C、 丙土地 D、 甲、乙、丙三宗土地任选其一 35、 以某个固定时期作为基期的价格指数，我们常称为（）。 A、 定基价格指数 B、 固定价格指数 C、 长期价格指数 D、 涨落比价格指数 36、 关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是（）o A、 地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法 B、 按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差界不大的建筑物 C、 按

36、房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物 D、 因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理 论 上要求地价分摊不断进行 37、 土地取得成本是取得（）所盂的费用、税金等。 A、 土地使用权 B、 土地转讣权 C、 土地经营权 D、开发土地 38、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以 帮助我们确定最佳用途。例如，在口常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能 获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。 A、 权益原理 B、 收益递增递减原理 C、 均衡原理 D、 适合原理 39、现状为在建工程，可能同

37、时存在卜?列（）估价。 A、 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即此在建工程在现在这个样了的 价值是多少 B、 估价吋点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间（如 15个月后将建成，而现在预售或预购后的价值是多少） C、 估价时点在过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而 引发的复核估价 D、 估价时点在未來，估价对象在未來状况下的估价，如该在建工程经过一段时间（如 15个月）后将建成，且在建成吋的价值是多少 40、（）是随着时间的推移而减少的。 A、 原始价值 B、 账而价值 C、 市场价值 D、 投资价值 41、对土地利用的限制可以归纳

38、为以下儿个方面，即（）。 A、 土地征用管制 B、 土地使用管制 C、 房地产相邻关系的限制 D、 十地权利设置以及行使的限制 42、某工业用地岀让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元 /m2（基 准地价内涵为五通一平无限年期的地价），土地报酬率为8%o那么该宗工业用地的 价格为0 7U/m2o A、782.94 B、817. 06 C、792. 85 D、768. 06 43、加权移动平均法是将房地产价格变动前每若干时期的房地产价格的实际值经过 加权 之后，再采用类似简单移动平均的方法进行趋势估计。（） A、 对 B、 错 44、某房地产估价所拟采用市场比较法评估某宗房

39、地产价格，从众多交易实例屮选取 了 甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示： 该地该类房地产价格2001年逐刀下降0. 8%, 2002年内逐刀上涨1.0%, 2003年逐刀上涨 1. 2%。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价为（）元/ 皿2。 A、2811 B、2814 C、2757 D、2801 45、土地是房地产的存在形态乙一，在具体的佔价中的做法有（）o A、 无视建筑物的存在，即将具设想为无建筑物的空地 B、 重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C、 考虑建筑物存在对土地价值的影响 D、 考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响

40、 46、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面积是120 m2,单位建筑血积的重置价格为 800元/m2,建筑物残值率为6%,年折旧率2. 2%,计算该建筑物的现值是（）元。 A、76880 B、79104 C、77952 D、81562 47、（）, 建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考 依 据。 A、2003 年1 月1 H B、2004年1月1日 C、2004 年12 刀1 U D、2003 年12 月1 FI 48、 下列关于农地征收费用表述不正确的是（）。 A、 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B、 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C、 新

41、菜地开发建设基金的缴纳标准山省、自治区、直辖市规定 D、 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 49、估价人员平常就应留意搜集估价所需的有关资料，在估价吋更应如此。估价所 需的 资料主要包括（）。 A、 对房地产价格有普遍影响的资料 B、 対估价対象所在地区的房地产价格有影响的资料 C、 相关实例资料，即类似房地产交易、开发建设成本、收益等资料 D、 反映估价对象状况的资料 50、 标准宗地是路线价区段内具有代衣性的宗地。选取标准宗地的具体要求是（）。 A、 一面临街，且土地形状为矩形 B、 临街为标准深度、宽度 C、 所在路线价区段具有代表性的用途、容积率 D、 其他方而，如土地使

42、用年限、土地开发程度等也应具有代表性 模拟题五 1、下列（）情况会导致房地产的价格偏高。 A、 政府协议出让土地 B、 购买相邻房地产 C、 卖方不了解行情 D、 设立抵押的房地产 2、路线价法主要适用于（）。 A、 城市市区房地产估价 B、 城市商业街道两侧土地的估价 C、 区片土地的估价 D、 吋间耍求紧、町以粗略评估的房地产的价格评估 3、中国大陆冃前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中， （） 属于自物权，具余属于他物权。 A、 使用权 B、 抵押权 C、 所有权 D、 租赁权 4、应用路线价法的前提条件是（）。 A、 土地形状较规则 B、 街道较规整 C、 地势较

43、平坦 D、 临街各宗土地的排列较整齐 5、某建筑物的建筑而积5000m2,坐落的土地而积为2000m2,上地价格为1500元/m2, 用 成木法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2,则该建筑物的价格为（）元/ 应。 A、1000 B、1100 C、1200 D、1300 6、商业用地房地产位置的优劣主要取决于（）o A、 周围环境状况、安宁程度 B、 位置有利于原料和产胡的运输 C、 交通是否便捷及离市屮心的远近 D、 繁华程度、临街状况 7、在计算净收益时，潜在毛收入、冇效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并 假设在年末发生。（

44、） A、 対 B、 错 8、从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要 是（） . A被动接受 B、 主动争取 C、 自有自估 D、 朋友介绍 9、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其屮可比实例的 个别因素优于标准个別因素得103分，估价对彖的个別因素劣于标准个別因素得98分，则 个别因素修止系数为（）o A、1.05 B、0. 98 C、0. 95 D、1.03 10、比准价格是一种（）o A、理论价格 B、 公平价格 C、 市场价格 D、 评估价格 11、估价机构接受估价委托后，市于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务， 但 要明确

45、合适的人员负责该估价项目。（） A、 对 B、 错 12、市场法中实物状况修正的内容包括（）等项。 A、 容积率 B、 面积大小 C、 建筑结构 D、 工程质屋 13、交易口期修正的具体方法为（）。 A、 价格指数 B、 价格变动率 C、 时间序列分析 D、 价格可变系数 14、直接比较修止一般是采用（）的方法，以估价对彖的房地产状况为基准，将可比 实 例的房地产状况与它逐项比较。 A、 评选 B、 评定 C、 评分 D、 评价 15、某高层楼房占用的土地总面积为900 m2,房地产总价值为3000万元，甲公司拥有 其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元; 乙公司拥有该房地产的商铺

46、和地下超 市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥 有的土地数量为（）边。 A、700 B、600 C、500 D、200 16、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益 , 经计算未来3年收益分別为93万 元、100万元、120万元，从第4年到笫30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒 店类 房地产的报酬率为12%,则此宗估价对象房地产的价格为（）万元。 A、992. 06 B、983. 10 C、1080 D、852 17、影响房地产价格的行政因索， 是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、 行政行为等方而的因素，主要有（）。 A、

47、房地产制度、房地产价格政策、特殊政策 B、 行政隶属变更、城市发展战略 C、 城市规划、土地利用规划 D、 税收政策、交通管制 18、最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前 提进 行。（） A、 对 B、 错 19、 对于报酬资本化法最一般的公式，下列说法正确的有（）。 A、 是收益还原法的原理公式，主要用于理论分析 B、 实际估价屮，一般假设报酬率长期维持不变 C、 报酬资本化法公式均是假设净收益相対于估价时点发生在期末 D、 净收益、报酬率、收益期限的单位要一致，通常为年，也可以是月、季等 20、 估价人员在拆迁估价屮可按下列（）来把握被拆迁房屋的性质和面积。

48、 A、 一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 B、 地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定 C、 拆迁人与被拆迁人协商一致后，可以依据囱商结果进行评估 D、 在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当中请有关 部 门或机构确认或测算 21、从土地使用管制來看，世界上儿乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少 的限 制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主耍包括（）0 A、 城市规划 B、 险情危害的相邻关系 C、 农用地转为建设用地 D、 耕地转为非耕地 22、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为（）。 A、 出售空房地产 B、 出租型房

49、地产 C、 办公型房地产 D、 自用型房地产 23、某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，十地使用 权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（） 年。 A、40 B、42 C、45 D、50 24、 实际估价中设定未來净收益每年不变条件卜，求取净收益最合理的方法是（）。 A、 过去数据简单算术平均法 B、 过去数据加权算术平均法 C、 未来数据简单算术平均法 D、 未來数据加权算术平均法 25、 人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。（） A、 对 B、 错 26、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2,成交Fl期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房 地产的价格平均每刀比