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1、精装修工程管理流程 之 合 约 管 理 （广州公司） 精装修交楼项目与毛坯房项目在合约管理方面存在较大的差异， 这种差异主要体现在：一、精装修交楼的施工内容及项目繁多，各工 种专业性较强，导致分判单位数量增多和合约工作内容增加；二、施 工单位的穿插施工及交接面的增加，导致容易出现合约漏项， 合约内 容划分不清晰， 责任不明确及施工双方的相互索赔等纠纷扯皮现象出 现；三、精装修交楼对质量的要求更高，因此涉及的甲供材料更多更 细，要求在合约上对精装修材料的了解更全面、更深入。下面从五个 方面介绍精装修合约管理流程： 一、 精装修项目在合约分判内容上与毛坯房的差异； 二、 广州公司在精装修项目上的分
2、判模式； 三、 精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容； 四、 各精装修工种招标分判注意事项； 五、 广州公司甲供材管理模式及经验。 一、 精装修交楼项目在合约分判内容上与毛坯房的差异 精装修交楼与毛坯交楼最直接的不同就是分判及施工内容的增 加，这些施工内容的划分界限是以户门为界，户门以内的装饰工程为 精装修包含的施工内容， 即进房内所能看见的所有装修项目。不包括 铝门窗及阳台栏杆项目 （此两项在毛坯交楼中同样涉及，但注意可能 有地区公司的铝窗合同中未包括有客厅推拉门及厨房阳台的铝门窗 而需增加）。现将精装修房相对毛坯房所增加的合约内容列举如下： （一） 主承包工程范围变动 1.包括应
3、增加卧室地面20mm 厚 1:2 水泥沙浆找平项目 （如果 卧室设计为木地板装修及原毛坯交楼为结构完成面交楼标准）。 2.应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目。如毛坯 交楼标准，则有此项目；如果是精装修交楼，则主包单位没有必要再 施工这些项目， 因为此部分地面普遍地会铺贴石材或地砖，由装修施 工单位直接使用干硬性水泥砂浆，更便于调整和控制装修完成面标 高。 3.应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关 为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减）。 4.卫生间地面视毛坯房交楼标准而定，通常情况应在防水层 之上再增加回填层及找平或保护层。 5.厨房、卫生间墙面因设计为铺贴墙砖，如毛坯
4、交楼墙面为 20mm厚的打底压光抹灰层；如果是精装修交楼标准，应取消墙面压 光，直接打底扫毛即可，但要求保证墙面的平整度。同样在精装修标 准交楼中，主包单位的施工内容在客厅、走道、卧室的墙面应做到压 光，是否增加其它内容要视毛坯交楼标准而定。 6.厨房墙面因贴砖本来只需做到打底扫毛即可，但厨柜背板 位置因可不贴砖（节约成本考虑）而需增加找平压光至贴砖面厚度， 此部分容易遗漏需注意； 7.卫生间浴缸位置可能涉及增加砖砌体（垫浴缸下部及浴缸 侧面） ； 8.增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内 容。 （二） 机电工程范围变动 视毛坯房交楼标准而定， 广州公司应小业主要求所交的毛坯交楼
5、 为所有管线均到位（包括强弱电） 、灯具为裸灯头加灯座、洁具和龙 头不安装、 卫生间和厨房预留给水和排水管口、煤气管道预留到厨房 及生活阳台处（不提供热水器） 。配电箱、开关和插座（强电和弱电 类）仍须安装、有线电视及电话和网络线材和面板仍须安装。因此， 如为精装修交楼，实际也就是增加了灯具、洁具、龙头等的安装工作 而已。 另广州公司的毛坯房标准中仍然包括了弱电系统的安装和配置， 如提供可视对讲分机、电视插座（由有限电视公司提供）、电信网络 插座（由电信提供）。如其他地区公司未包括此部分，实际精装修交 楼应增加上述内容。 （三） 增加室内装饰工程 广州公司的室内装饰工程内容主要为室内湿作业工程
6、及部分木作 业等工作。 （四） 增加厨柜工程 包括：包括吊柜、地柜、台面板制作、安装等。 （五） 增加室内木门工程 因即使是毛坯房也涉及安装户门，因此精装修交楼则只增加室内 门的供应与安装（包括木门小五金） 。 （六） 增加木地板工程 包括地面木龙骨的铺贴、 木地板的供应与安装及木质踢脚线的供 应与安装。 （七） 增加甲供材料部分 1.室内灯具，包括吸顶灯、筒灯、射灯等； 2.室内洁具，包括洗手盆、座厕、浴缸等； 3.水暖件，包括各类龙头及其去水配件、毛巾架、浴帘杆、 厕纸盒等； 4.附送电器，包括煤气炉、热水器、抽油烟机、消毒碗柜、 微波炉、各类型空调等。 5.木门小五金 , 包括门锁、门铰
7、、门碰、猫眼； 6.淋浴门； 7.排气扇； 8.各类开关面板； 9.各类墙地砖及石材。 二、 广州公司在精装修项目上的分判模式 第一项内容中的分类说明实际上也就介绍了广州公司在精装修 项目上的合约分判模式。 从整体分判模式而言， 精装修的分判模式仍 属于主包工程专业分包的分判模式。此外从中再将精装修特别关注 的部分材料及设备进行了甲供。从上述分类可以看出， 除主包工程及 机电工程相应增加的少数项目外，广州公司将室内装修工程拆分为室 内装饰工程、厨柜工程、室内木门工程、木地板工程及甲供材料这五 大项，之所以广州公司将整个精装修工程拆散进行专业分包的目的还 是为了保证装修效果并严格控制工程成本。拆
8、分的依据则是根据目前 国内市场的社会分工来决定的，具体说明如下： （一） 目前市场上存在较多的装饰单位，虽然主包单位具有装饰 工程的施工资质， 但其主要业务范围还是在结构粗装修范围内，其装 饰水平还达不到地产公司的要求。虽然由其直接承建装饰工程有利于 现场协调管理，但如由其承接后不是进行转包就是施工质量难以控 制。因此，建议装饰工程由业主直接分判给具有装饰资质的专业装饰 公司施工。 （二） 目前市场上的厨柜、木门及木地板公司数量也较多，分工 比较明确， 一般同一厂家不会存在同时涉及两种业务的情况。即使部 分木门厂家也能制作厨柜或木地板，但实际仍是以木门工程为其主要 业务范围， 其厨柜及木地板施
9、工能力有限，质量也肯定不如专业的厨 柜及木地板厂家。 就厂家的供货能力及质量来看，规模相当的木作业 厂家都不会存在较大的质量区别，关键还在于其现场安装水平上，这 实际也直接影响到成品质量及售后服务能力。因此，正因为“术业有 专攻” ，上述三个项目的分判仍然建议由三家专业单位承接较好。 （三） 之所以要甲供材料的主要原因有两点，一是能较好的控制 工程成本，能通过甲方集中购买及利用甲方付款方面的优势达到降低 成本的目的；二就是能较好的控制材料质量，满足甲方设计要求。除 此之外则完全没有必要采用甲供模式，反而还增加工作内容， 降低工 作效率，事倍功半 （集团也发文规范了物资采购的相关问题，无必要 的
10、甲供还会带来较多的税务问题） 。而装饰工程中甲供材料的目的主 要还在第二点控制施工质量达到设计要求上，当然通过我们的集中采 购也能达到一定降低成本的目的。正因为装饰工程的特点， 广州公司 几乎将所有成品类（无须再次加工，只需安装即可）的装饰材料及设 备进行了甲供，目的只有一个：就是在确保工程成本可控的前提下， 严格的控制装饰工程及各种材料的质量。 装饰工程分判模式细分如下： （一）室内装饰工程 通常与公共部分装饰工程一同分判，由一个装饰单位承接大堂、 电梯厅及室内装饰工程有利于现场施工管理及成品保护。 主要工作内容包括：室内墙地砖铺贴、石材铺贴（包括波打线及 地脚线）、室内墙面及天花乳胶漆、天
11、花脚线、厨房卫生间及其他部 位的天花吊顶、卫生间洗手台及镜子、窗台板（石材或砖）、木饰面 背景墙、各类鞋柜、衣柜( 如有家私厂可以承建，如索菲亚牌衣柜， 尽可能的成品采购以保证工程质量)等。另还包括毛巾架、浴帘杆、 厕纸盒（甲供）的安装。 （二）厨柜工程 单独分判，内容包括：吊柜、地柜、台面板制作、安装。含抽油 烟管安装（抽油烟管由抽油烟机供应商提供，安装时若长度不够则应 由厨柜厂家免费提供） 、台面开孔等；抽油烟机、煤气煮食炉及消毒 碗柜的安装（抽油烟机、煮食炉与消毒碗柜甲供）；洗涤盆及整项去 水设施的供应与安装、水龙头的开孔（包括自来水与直饮水龙头）； 橱柜与墙、 地面连接处之打胶； 吊柜
12、下方的照明系统及其配件的供应 与安装等。 （三）木门工程 与户门一同分判，建议应与防火门（如管井门、走火楼梯门等） 分开分判。 主要因为户门虽然也是防火门 （即使木门厂家没有防火门 加工资质，其也可以通过挂靠性质满足消防验收需要），但户门及室 内门对木门厂家的手工要求较高，验收标准以装饰效果为主， 小业主 对质量的关注程度较高； 而其它防火门则处于公共部位，对外形装饰 及手工质量要求不高， 小业主关注程度低， 主要还是以满足防火功能 及验收为主。因此，建议户门及室内门与其他防火门分开招标，在控 制成本的前提下， 户门及室内门单位的选择上应着重在于该分判商的 装饰加工能力及施工质量； 防火门单位
13、则应重点考虑其的专业生产资 质以保证消防验收的顺利通过。因此，木门及防火门的投标单位应不 完全一致（不排除防火门单位有装饰性木门的加工生产能力的情况）。 工作内容为： 室内门的供应与安装、 木门小五金（甲供）的安装、 所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充等。 （四）木地板工程 单独分判， 包括地面木龙骨的铺贴、 木地板的供应与安装及木质 踢脚线的供应与安装、木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及地 砖等的收边收口（包括打胶及铺装塑料或金属收口条）。注意木地板 的厚度（及木地板的品种，复合或实木地板为18mm 厚，强化为 8mm 厚）在主包招标时应提前确定，以避免后期主包增加找平等工序。 （五
14、）室内灯具 甲供。包括供应吸顶灯、筒灯、光管、射灯等；要注意光源的品 牌范围。安装由机电单位完成。 （六）洁具 甲供。包括洗手盆、座厕、浴缸等；安装由机电单位完成，包括 与周围墙地面的收口打胶等。 （七）水暖件 甲供。包括各类龙头及其配件；安装由机电单位完成，包括与周 围洗手台面的收口打胶等。 （八）水暖配件 甲供。安装由机电单位完成，包括去水配件及给水软管等。此部 分材料较为零星， 本可由洁具及龙头供应单位提供（多数洁具供应单 位无此业务）， 但一般洁具及龙头供应单位多为国内或国际知名品牌， 此部分费用相比国内一般配件厂而言高出太多，又为暗藏材料， 无须 品牌效应。 建议在保证质量的前提下，
15、 从节约成本的角度出发单独分 判。 （九）毛巾架、浴帘杆、厕纸盒 甲供，由装饰单位安装。部分洁具及水暖件供应商都有类似产品， 亦可与洁具水暖件一同招标。但考虑到物品较小，技术含量不高，小 业主对其品牌的要求不强， 建议无须找名牌单位供应， 由国内一般供 应商供应即可满足要求，达到节约成本的目的。 （十）附送电器 甲供。包括煤气炉（厨柜公司安装） 、热水器（煤气公司或热水 器供应商）、抽油烟机（厨柜公司安装） 、消毒碗柜（厨柜公司安装） 、 微波炉（厨柜公司安装） 、各类型空调（供应商安装）等。 （十一）木门小五金 甲供。包括门锁、门铰、门碰、猫眼。通常情况下比较重户门锁 的款式，因此在分判上为
16、节约成本一般分为了户门锁与内门锁、门铰、 门碰、猫眼分两家单位分别供应的情况 （因户门锁一般选择名牌产品， 而其属下的门铰、门碰、猫眼的价格较高）。供应后由木门供应单位 安装。 （十二）淋浴门 甲供。包括铝合金框架及钢化玻璃、 小五金连接件的供应与安装 及与墙地面的打胶处理等。 因淋浴门对品牌的要求不高，质量相差不 大， 因此由一般的专业淋浴门厂家供应安装即可，无须大品牌商供应。 （十三）排气扇 甲供。向专业排气扇厂家提供开孔尺寸、噪音及风量控制要求即 可。采购后由机电单位安装。 （十四）各类开关面板 甲供。由机电单位安装。包括各类型强电开关、插座面板、防溅 面盖、门铃开关等。 （十五）墙地砖
17、 甲供。由室内装饰单位安装。包括墙地砖的供应、切割及倒角。 通常墙地砖分开招标， 主要原因为部分厂家只生产其中的一种。目前 墙砖主要以瓷片为主（也可以使用抛光砖及仿古砖，视设计而定）， 可单独招标； 地面抛光砖为集团甲供， 可与公共部分的墙地面抛光砖 共同招标；厨卫地面一般设计为仿古砖（也可用石材），单独招标。 波打线视材料类型与墙地砖供应共同分判。 （十六）石材 大料应甲供，局部装饰性的、规格特殊的、少量的石材可以由装 饰施工单位供应。由室内装饰单位安装。包括石材的供应、切割、磨 边及倒角。 石材适用范围一般为客厅及走道地面、卫生间墙地面及厨 房波打线（一般厨房地面不采石材，容易污染）。可与
18、公共部分墙地 面石材共同招标分判。 三、 精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容 由于精装修交楼与毛坯交楼相比增加了较多的专业装修单位，导 致结构封顶后进入精装修阶段时同时会有几个专业装饰单位与主承 包等单位同时交叉作业的情况。正因为这种情况的出现， 必须要在主 承包合同及其他装饰工程的合同中明确规定主包单位与其他装饰分 包单位的主分包合约关系， 相互协调的工作内容及各工种交接面的工 作内容划分等。避免出现合约漏项，合约内容划分不清晰，责任不明 确及施工双方的相互索赔等的纠纷扯皮现象的出现。 就广州公司目前合约分判模式中主分包的合约关系来说，土建单 位还是承担主承包单位的角色 （但主要
19、工作内容仍以土建工程为主） ， 而其他专业装饰单位及物资供货单位仍然由我司直接分判并签订分 包合同，主承包单位与专业装饰分包单位无任何合约关系，但各自的 合同中规定了相应的总包管理及协调服务内容，以规避容易出现的各 类合约纠纷。主承包单位在现场对其他分判商的管理主要还是以负责 安全、协调配合工作为主，工程进度及质量仍然由我司直接控制（原 因是中海历史传统及国内建筑业总包市场的实际背景造成）。为规避 法律风险，建议可采用三方协议的形式从合约形式上将各专业分包纳 入到总包管理工作的范畴中来， 明确总分包责任以适应目前政府对建 筑承包模式的要求趋势 （目前广州公司仍未签署三方协议，只是有总 分包的安
20、全协议应配合政府部门检查）。但值得注意的是其他分判商 的分判及付款仍然必须由业主直接控制，否则容易产生质量无法控制 及主包单位挪用分包资金的问题，将严重影响项目进度。 现就将广州公司在这方面的合约规定分工种介绍如下： （一）主承包工程 因为增加了若干个室内专业装饰单位共同交叉施工，因此在主承 包工程内容本身、 主分包协调服务工作内容及总包管理服务内容上都 增加相应的工作量，现分别简述如下： 1.主承包工程增加的直接成本内容 在毛坯房交楼模式中， 主承包单位实际同样存在对其他分包的协 调服务配合工作（如机电、铝窗、栏杆等单位），如按照广州公司的 室内装饰分判模式， 实际只是增加的四个装饰专业分包
21、单位（室内装 饰、室内木门、厨柜、木地板）与主承包单位一起共同施工，另机电 单位增加了较多甲供材料的安装（如洁具、水暖件等）。因此，对主 承包单位其本身的合约内容来说，增加的主要内容是： （1）由于现场单位的增多，增加大量装饰材料的运输从而导致 在精装修交楼模式中， 主承包单位在投标过程中必须考虑增加开办费 项目中的大型机械设备（塔吊、人货电梯及井架等）来满足精装修施 工过程中的垂直运输问题， 而不是只以土建结构工程的工作量来考虑 现场机械配置问题。 （2）增加的装饰工程导致工期延长（如高层增加约4 个月时 间） 。主承包工程的工期不再只是其土建工程的单项工期，应是以整 个项目全面竣工为要求的
22、整体工期。正是由于工期的延长导致主承包 单位在大型设备租赁时间延长、 临时设施和周转材料以及其他开办费 项目上会增加额外的费用， 直接导致主承包合同成本的增加，值得注 意。 2.增加的协调服务内容 同上述第 1 点所述，精装修模式对主承包单位而言实际只是增加 了部分精装修工种的协调服务配合工作，按照广州公司的分判模式， 相应其协调服务报价列项中应增加室内装饰工程、厨柜工程、木门工 程（主要指室内木门部分） 、木地板工程四项报价，另机电工程由于 增加较多甲供材料的安装， 其所报的协调服务价格与毛坯模式相比应 有增加。具体协调服务内容如下： （1）提供现场内的道路和走道给其他承包人共同使用。为其他
23、 承包人提供合理的施工作业空间。 （2）提供主承包人在现场内的脚手架、支撑、爬梯、工作台等 给其他承包人共同使用。提供其他承包人为保证施工安全所需的围 板、围网、护栏等。 （3）在其他承包人施工需要时，提供照明（特别增加的是室内 照明供室内装饰单位施工） 。 （4）提供现场用水供其他承包人施工使用（这里增加的是室内 装饰单位的用水），但不包括其他承包人的办公及生活用水。 （5）提供现场施工用电（这里增加的是室内装饰单位的用电） 但不包括办公及生活用电； 提供其他承包人试验、 系统调试所需负荷。 （6）在建筑物内提供其他承包人合理施工所需的水电管线接驳 点，并负责维修使其处于良好的使用状态。接驳
24、点(即配电箱，包括 地库范围 )在楼层内的设置间隔至多不超过一层。 （7）提供临时厕所、其他卫生设施给其他承包人共同使用。 （8）对工程现场作全面的看管以防盗窃（装饰材料的增加导致 此项工作较为重要， 但要求各承包人的材料由各自自行看管，主承包 人只是承担现场全面管理的责任，并不代表一旦出现盗窃现象均由主 承包人承担责任）。 （9）提供工程现场内现有的机械设备（包括但不限于塔吊、人 货电梯、井架、拔杆等）给其他分包人作卸货、水平、垂直运输之用 （主要增加装饰材料及其人员的垂直运输）。 （10） 在自然地面上提供垃圾站或箱，按业主的指示，及时地将 其他承包人堆放于建筑物内指定地点的施工产生的垃圾
25、运至自然地 面，定期从自然地面堆集点运离现场（装饰垃圾的外运工作量是最大 的，需特别注意。 广州公司要求其他承包人将其垃圾堆放至每层楼的 指定地点， 由主承包人统一运至地面并外运。但上述做法效果也不理 想，主包单位积极性不高，相互推诿现象严重。目前试用装饰单位负 责清理所有室内装饰垃圾的做法，但费用肯定相应要高出主包单位） 。 （11） 保持与其他承包人的密切联系，了解其他分包工程的进度 计划和特殊要求，做到相互配合。 （12） 在隐蔽工程覆盖前，留出合理的时间以便其他承包人能够 完成管线、套筒、铁件等预埋，与其他承包人确定预留孔洞的位置。 （13） 跟随施工进度， 按照业主的指示， 对各种用
26、途的孔、 洞（包 括电梯门洞、木门塞缝） 、其他承包人完成项目与结构之间的各种缝 隙（如门窗与墙、柱之间的缝隙等） 、墙面开槽及其他类似部位用水 泥砂浆或其他辅助材料填实抹平。 （14） 提供标高、定位的基准点、线给其他承包人进行自己的定 位和施工，并对其准确性负责。 （15） 进行其他一般必需的修补工作。 （16） 收集、审核、汇总各承包人工程资料和编制总包资料。保 证施工过程中资料和竣工资料符合各方面要求。 （17） 配合政府部门安检、质检、验收所需公关费用。 3.增加的总包管理内容 同上述增加内容的叙述一致， 精装修模式下增加的总包管理内容 实际就是增加的四项精装修工种而导致的总包管理范
27、围及责任的加 大。在目前的国内建筑市场的大环境下，广州公司的施工管理模式实 际仍是以业主直接进行总承包管理为主，主承包单位实际承担的主要 还是名义上的总包责任及其合同范围内的土建工程施工。广州公司设 立总包管理费用的目的就是通过计取此部分费用与其相应承担的名 义上的总包管理责任相匹配， 另在施工现场也确实起到一定的总包管 理效果。具体内容简述如下（供参考） ： （1）对施工现场的全面安全管理并对现场安全负责，包括与现 场其他承包人签订安全协议书、建立安全生产责任制度、 配置足够数 量的专职安全员、 审核各项现场专项安全施工组织设计、监督检查特 殊作业环境人员的劳动保护措施、保证安全技术费用专款
28、专用、书面 记录各项安全管理活动等。 （2）对现场所有人员的安全培训及登记造册工作。 （3）施工现场文明施工管理。 （4）整个项目的竣工资料的收集整理工作。 （5）协助发包人到政府部门办理各种招标及开工手续，及 交纳相关各类政府规费，包括交易服务费、专家评标费、工程定 额测定费、 合同印花税及其他政府规定的应由主承包人承担的费 用。以上工作内容所需要的费用均已包括在总包管理费用中且主 承包人（总承包人）必须承担因其失责而引起的所有索偿。 （6）负责在工程施工过程中与政府行业主管部门等进行联络与 沟通；接待与处理政府有关部门的有关质量、安全、环保、文明施工、 公安执法等各项检查与监督，并负责办理
29、相关手续及批文。 （二）室内装饰、厨柜、木门、木地板工程 上面通过对主承包单位增加的协调及总包管理工作的内容介绍， 实际已基本叙述了室内装饰、厨柜、木门及木地板工程与主承包工程 之间的合约关系及相互的协调服务内容。现在主要从上述四个专业装 饰工程角度出发简述其与主承包工程之间的合约关系及划分界限。 1.专业装饰单位由业主直接分判并与业主签署分包合同。主 承包单位与专业装饰单位无合约关系，但主承包单位对装饰单位进行 总承包管理及提供现场协调服务工作。 2.现场内主承包人的脚手架、支撑、爬梯、工作台等可免费 提给装饰承包人共同使用。 但只限于现有的基本设施， 不会为装饰单 位再另外搭设其他设施，
30、现有设施不能满足使用时， 装饰单位必须自 行解决。 3.现场内的道路和走道、临时厕所、其他卫生设施等由主承 包单位提供给装饰单位共同使用，但也仅限于现有设施。 装饰单位的 人员能否在现场住宿由业主会同主承包单位共同确定（但必须在定标 前知会装饰单位） ,一般现场提供办公及材料堆放地点给装饰单位， 由其自行搭设。 4.由主承包单位提供现场工程用水用电供其他装饰承包人施 工使用，但不包括装饰的办公及生活用水。这里免费提供的工程用水 用电仅为其他分包单位进行安装工程的水电费用，不包括其现场加工 任何材料的水电费用（如装饰单位大批量的切割砖及石材等），否则 由装饰单位自行承担水电费用。 另特别要求装饰
31、单位注意节约主承包 单位提供的水电。 5.主承包单位在建筑物内提供装饰单位合理施工所需的水电 管线接驳点 ( 楼层内的设置间隔至多不超过一层)， 由装饰单位自行接 驳。 6.主承包单位提供工程现场内现有的机械设备（包括但不限 于塔吊、人货电梯、井架、拔杆等）给装饰单位作卸货、水平、垂直 运输之用。 但如果现在设备无法满足装饰单位需要时，应由装饰单位 自己行考虑。 7.现场装饰单位产生的垃圾由装饰单位清理到建筑物每层的 指定地点，再由主承包单位清理到在自然地面上后定期从自然地面堆 集点运离现场。 这里要注意的是在无论是主承包合同和装饰合同，都 要规定垃圾包括所有正常施工产生的垃圾及设计变更产生的
32、垃圾，否 则容易引起施工单位的索赔。 8.施工现场的安全管理及成品保护均由各个装饰单位自行负 责，主承包人只承担总体的协调管理。如出现盗窃及成品损害，均由 各个装饰单位自行负责 （除非很明确的确定责任单位，则应由责任单 位承担）。 9.装饰单位进场后由业主会同主承包单位共同向装饰单位移 交工作面，由主承包单位提供标高、定位的基准点、线给装饰单位进 行自己的定位和施工， 其准确性由主承包负责。 值得注意的是装饰单 位接收工作面后， 不得再以其它工序的质量问题影响装修质量而提出 任何索赔。 10.部分必需的装饰后修补工作（如木门塞缝）由主承包单位 负责。 11.装饰单位自身工程的过程工程资料及竣工
33、资料由装饰单位 自行编制后交主承包单位汇总（注意装饰单位的资质问题）。 四、 各精装修工种招标分判注意事项 精装修工种招标分判的注意事项本应按照四类专业装饰工种分 别说明，但由于增加精装修交楼， 导致主承包工程的合约内容有所增 加，因此先将主承包招标过程中针对增加了精装修工程而需要注意的 招标事项简要的进行说明，然后再分室内装饰、厨柜、木门、木地板 四类工程分别说明。 （一）主承包工程分判注意事项 1.总工期有所增加，对主承包单位的工期要求应该以其自身 合约范围内的实体工程完成工期及所有协调服务工作完成工期两个 方面进行控制。 主要的考核标准还应以第一个工期要求为主，但其所 有工作的持续时间及
34、总价包干的期限还是应以第二点的总工期为标 准； 2.大型机械及设备（如塔吊，井架等）的数量要求应有业主 根据后期施工的实际情况提出，应作为强制性要求在招标中明确，不 得由各个投标单位自行报送数量并作包干处理。否则容易造成主承包 单位应节约自身成本减少机械数量而引起精装修阶段大量材料垂直 运输问题； 3.明确合同总价中已包括在施工过程中（从工程开工至业主 交楼为止）清除所有垃圾的费用（包括其他分包单位正常施工、设计 变更等产生的垃圾。 或者明确其他清理的方式及责任单位） ； 4.明确其须为其它承包人免费提供临水、临电，每隔一层至 少应有一个水龙头及一个电源箱，且无论所需的电源及其线路为何种 形式
35、，其费用都已包括在总价内； 另外需注意：因室内木地板厚度不同，相应地面抹灰厚度也需 调整。应尽早确定木地板种类及厚度，确定好土建标高。 （二）室内装饰工程 1.单位的考察、选择 室内装饰单位的选择应以具有相应施工资质的专业装饰单位为 标准，不建议选用利用总包资质的土建单位承担（质量难以保证）。 虽然施工资质对于室内装饰单位并不能说明其能力，但最主要的还是 保证工程竣工后的顺利验收。 单位考察的方式应以考察其承接的现场工程为主（必看项目）， 且考察其施工现场需特别注意以下几点问题： （1）应抽选其普通的、大货量的住宅工程进行考察而不是公共 部分装饰甚至样板房装饰， 后者无法看到其在大批量装饰工程
36、施工过 程中的真正手工质量。 （2）不一定非要选择大型的装饰企业承建，具有相应资质的单 位即可。事实证明，越是大型的国有装饰企业，其质量及价格反而没 有任何优势。 （3）在考察其现场手工质量的同时，应了解该单位在该项目上 合同签约情况， 注意如该单位是由总包单位直接分判并签订合同的要 特别留意， 因此种情况表明该单位不是业主亲自选定，可能对质量的 要求并不太高，导致装饰单位的水平有限。 （4）考察其施工现场质量应注意细节问题，不能以偏概全，应 多看几套房间。 2.分判的时间 装饰工程的分判插入时间应在结构封顶前一个半月开展较为合 适，具体进场时间视砌筑抹灰工程的进度而定（如果装饰材料的乙供 品
37、种较多，如石材，装饰分判应进一步提前以保证材料的备货）。整 个装饰工程的分判持续时间大约为一个月（从收到招标图纸开始计算 到定标，预计两到三次的议标次数） 。 3.合约条款及议标注意事项 （1）明确合约的包干原则为按装饰图纸包干（包括项目及工程 量） ，同时应发出土建图纸供装饰单位核对差异，避免出现土建图纸 与装饰图纸不符引起的索赔。 （2）分判时要求所有投标单位应报乙供材料的样板供业主审 核，业主将按确认之样板验收。若多次报板未满足要求，业主有权提 供所需材料， 材料费将从所支付给贵司的工程款中扣回，无论此材料 费是否超出合同单价。 主要是为了避免投标单位中标后降低材料档次 来节约成本，这是
38、装饰工程最容易失控的地方。 （3）必须提醒装饰单位不得因发现自己对招标文件及招标图纸 的理解有误或与投标时的理解存在任何差异而向业主提出任何索赔。 若招标图纸中存在大样或做法不明确的，应由中标人提供深化设计及 大样图，并报业主批准， 有关深化设计的设计费用及相应施工费用已 包括在合同单价中。 （4）明确其与其他工种交接面的划分界限：铝合金门窗、阳台 栏杆、木门、橱柜、淋浴间玻璃隔断工程由其它承包人施工。铝门窗 填缝、打胶等均由门窗承包人完成， 外墙以内与其它承包人交界接口 部位的收口处理、 洗手盆与洗手台之间的收口处理、飘窗台板左、右、 下口的收口处理，包括塞缝、打胶等均由装饰单位完成，相应施
39、工费 用已包括在总价中。 （5）装饰单位提供的材料（不包括甲供材料）的环保检测必须 符合当地政府部门的要求，且由承装饰单位负责送检并取得合格证 书，所有费用已包括在合同总价中。 （6）说明现场的工作面应是分批移交，装饰单位应考虑到场地 不能一次性移交而产生的一切费用。且装饰单位在接受工作面后应 立即进行检查、验收，并于三日内提出意见，否则业主将认为移交的 工序合格，装饰单位人不得以其它工序的质量问题影响装修质量且不 得因此而向业主提出任何索赔（实际有困难， 土建质量难以完全达到 装饰要求）。 （7）很多时候装饰工程在施工方法上存在一定的细部差异，为 避免出现此类繁多的索赔， 可提出若部分项目的
40、施工方法与招标文件 的施工方法存在细部差异（如水泥砂浆配合比差异、厚度差异等）， 但无本质上的差异，无论因此引起的造价或增或减，均不调整（类似 如因清单中描述的砂浆厚度达不到标高要求而需要局部加厚等）。 （8）由于装修后期，由于多家单位共同施工造成施工垃圾难以 分清归属， 为保证施工顺利进行， 业主可能会指定承包人或其它承包 人来完成室内垃圾的清运， 费用将由业主确定各家分摊比例，议标时 需提出并要求装饰单位不得提出异议。 （9）现场成品保护很重要，业主在议标过程中应提出强制性要 求（而不是施工过程中提出， 导致对方索赔保护费用或不作为导致成 品损坏）明确如因装饰单位自身保护不利而造成的一切损
41、失应由装饰 单位自己承担。 广州公司要求地面的成品保护措施为：石材地面及窗 台板面完成面贴一层油纸， 再加一层夹板或纤维板保护；而地砖部分 则为要求在其表面覆盖一定厚度的保护膜以达到保护效果且此部分 费用已包括在投标总价内。 （10） 地面波打线、门槛石等项目的宽度容易因装修排版、施工 误差等原因造成局部尺寸加宽，导致施工单位的零星索赔较多。建议 规定加宽或者减少在50mm 以内（包括 50mm ）的，结算数量依旧按清 单描述的宽度计算， 与之相邻的其它材料的工程量亦不减少，单价不 再调整；超过50mm 的部分，可以按地面饰面项目计取材料差价。但 波打线的宽度超过50mm 的，应报请业主同意后
42、，方可施工（因涉及 到整体设计，需设计确认后方可施工） 。 （11） 施工过程中，卫生间吊顶高度可能有微小调整（如预埋管 线等因素），但无本质上的差异，不论调高或调低，应要求数量结算 依旧按清单描述的高度及面积计算，与之相邻的墙面抛光砖的工程量 亦不减少或增加，单价不再调整，避免过多的签证及索赔的出现。另 要求厨卫墙面砖铺贴高度必须高出吊顶以上至少100mm ，如涉及增加 任何费用， 投标单位应自行增补相应项目之工程量，但项目单价不得 调增加。 （12） 合约上要注意由于设计要求、排版方式等导致的一些成本 变化或者装饰单位容易偷工减料的部位。如规定长度在1.8m（包括 1.8m）以内的所有窗台
43、板及门槛石， 石材必须为整板铺贴， 不得切分。 （13） 甲供材料的种类及材料提供的方式要明确，由谁提下料清 单、什么时间提出、磨边及切割由谁负责、货到后的卸货及搬运由谁 完成、验收货物的方式、 验收参与的人员等都要在合约中明确规定清 晰，避免后期相互扯皮。 （14） 对于业主提供的装饰材料，应要求装饰单位在使用时仔细 挑选，物料在色差、平整度等方面的一些业主认可的缺陷，应通过挑 选使用将其消除。 如果缺陷程度较为严重， 无法通过施工工艺将其消 除（如色泽、纹理差异较大等） ，装饰应及时报告业主请求处理，擅 自施工造成观感效果不良， 为小业主不能接受的， 应由装饰单位承担 全部责任。 （15）
44、 所有墙地面砖和石材铺贴时填缝所采用填缝剂的必须要求 同石材一样颜色填缝， 否则后期容易被施工单位索赔。另涂料的施工 工艺也必须明确， 如底漆及面积各几遍？面漆是用滚筒滚，还是用气 泵喷等？都涉及到造价及最终的质量问题。 （16） 同一套房间内的石材既存在甲供材料，又存在装饰单位自 行购买的， 应要求承包人参照业主设计部及地盘提供的材料样板，尽 量选用色泽、观感相近的材料。避免出现后期交楼出现的返工现场， 导致成本增加。 （17） 因甲供材料涉及到施工损耗率的问题，因此要求投标单位 填报损耗率进行统一考虑 （签约的损耗率应由合约部与中标单位通过 排版计算得出，不能完全看其所报，以避免甲供物资领
45、料损失），评 标时应将损耗部分计入合同总价中进行综合分析（否则容易导致中标 价低结算价高的情况） 。 且超出损耗率部分的超领材料应加倍扣款（广 州公司为采购价格的1.2 倍） ，防止领用单位买卖材料。（另外应做好 甲供材料超领的动态控制，以避免最终合约尾款不够扣除超领费用） （18） 因装饰工程甲供材料品种较多，对应供数量的准确性要求 较高，因此招标分判时必须提供清单数量 （建议自行计算并多重复核） 供投标单位参考， 如果投标单位对甲供材料数量提出修改的，应组织 人员进行核对，确保应供量的准确性。 （19） 工程量计算部位需要提醒的是：1、室内及公共部分各装饰 项目（包括但不限于地砖、墙砖、波
46、打线、踢脚线及涂料等）的工程 量已包括了所有门窗洞口四周的工程量；2、橱柜的地柜、吊柜的背 面可以不贴砖， 需用抹灰抹平至墙砖完成面， 且橱柜安装后各边至少 进入橱柜内侧 100mm （另需确保橱柜背面必须安装背板） ；3、卫生间 洗手台后墙面也不贴砖，规定同橱柜背面。 （20） 注意最后一笔付款时应有所保留，一定要等到装饰单位与 物质供货单位核对完整个供货数量后再支付。否则，一是可能超领材 料过多，合约尾款不够扣造成超付； 二是装饰单位粮款拿完后不积极 配合供货单位对数， 造成供货单位两款支付拖延 （机电单位同样涉及 该问题）。 （三）橱柜工程 1.单位的考察、选择 橱柜单位的选择应以具有相
47、应生产能力的专业橱柜单位为标准。 目前橱柜行业无任何资质等级， 仅是以其商标的品牌的知名度来划分 档次，因此装饰工程中的橱柜单位只要具有一定的专业生产能力及规 模，有过地产项目橱柜工程的供应及安装经验即有资格参与投标。其 中有部分橱柜厂家同时也生成木门、衣柜及木地板等， 但选择单位时 还是应以其主业为主，以保证完全达到我们供货要求。 单位考察的方式应以考察其橱柜工厂为主（必看项目），同时再 考察其已完工地产项目的交楼标准橱柜（考察其安装水平），且考察 其需特别注意以下几点问题： （1）应抽选其普通的、大货量的住宅橱柜工程进行考察而不是 样板房橱柜，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正
48、手 工质量。且要考察其已完工项目， 在建项目实际看不出任何安装能力。 （2）考察工厂主要以工厂规模、生产能力及其生产线的自动化 水平为主。 其生产规模要与我们一次性的分判规模相匹配。由于橱柜 工程质量的关键还是在安装阶段，因此应重点了解该厂家日常的经营 范围是否包括安装，有多少安装工人，安装的能力、效率如何，以确 保我们的项目发展进度 （因较多大型的厂家只是出口供货，未涉及有 安装工程， 一旦中标大规模的实施安装， 其安装质量是与其生产规模 不匹配的）。 （3）考察其安装质量应注意细节问题（如打胶、门板拼接整齐 程度及使用的顺畅程度等） ，不能以偏概全，可多看几套橱柜。 2.分判的时间 橱柜工
49、程的分判插入时间应在装饰单位进场后半个月左右开展 较为合适， 具体进场时间视装饰工程的进度而定（主要定标后确定现 场实际尺寸安排工厂生产， 且能提供实际尺寸配合装饰单位铺贴墙地 砖） 。整个橱柜工程的分判持续时间大约为25 天（从收到招标图纸开 始计算到定标，预计两到三次的议标次数）。 3.合约条款及议标注意事项 （1）橱柜的柜身板及门板基材、台面石的质量直接影响到橱柜 的整体质量， 但一般基材及台面石厂家为专业性质，因此建议由业主 直接采用询价的方式确定木板基材、台面石的品牌及采购价格， 然后 以甲指已供的方式进行投标报价。以避免橱柜单位偷工减料， 保证工 程质量。 （2）所有橱柜生产材料在橱柜生产前，须报送样板供业主设计 管理部审批确认，并将按最终确定的样板进行验收。 （3）橱柜与墙、地面打胶的费用应包括在合同总价之中。 （4）洗涤盆、整项去水设施的供应与安装工作应包括在本合同 总价中。 （5）煤气炉、抽油烟机等厨房甲供物资的安装工作应由橱柜单 位承担，且安装费用已包括在中标总价中。 （6）柜体内所有电位、煤气管、水管的开孔、台面板及水龙头 部位的开孔无论数量多少， 均应由橱柜单位完成， 其费用已包括在合 同总价之中 （煤气炉地柜门板增加透气口应该提前与煤气公司沟通， 避免后期验收不通过） 。 （7）橱柜单位提供的材料要满足当地政府部门提出的室内环保 要求，且应由橱柜单位负责