新经纪人入职培训相关制度.pdf

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1、新经纪人入职培训相关制度 一、 新员工有以下情况，将取消培训资格： 没有按照公司规定着装 ; 没有携带齐全公司要求的各项资料（包括职位 申请表、 新经纪人入职培训手册及其他公司人事要求提供的各项资 料） ； 上课迟到超过 30 分钟； 中途请假； 上课严重违反课堂纪律； 考试严重违反考试纪律作弊； 二、新员工考试合格标准：平时考核与结业大考相结合： 80 分以上：直接入职 70-80 分：由区总监自行决定去留 70 分以下：直接淘汰 如果被公司淘汰的员工仍然希望能够进入陕西秦福地公司工作，可以保留相人事资 料， 参加下期入职。 三、所有离职后再入职的员工，如果离职时间在半年以内，不需要参加入职

2、培训， 可以直接入职；如果离职时间超过半年，必须参加新经纪人入职培训方可入职。 四、新经纪人市场调研期工作： 新经纪人通过复试之后，由店经理安排进行市场调研工作3-5 天，并认 真填写市场调研手册 ；做好商圈调研。 自学入职基础只是手册 ，要求将该手册知识点全部理解并熟背。如遇 疑难向店经理咨询请教；定期向店经理汇报学习进度。熟悉店内人员及 工作环境。 以上两项工作完成后，店经理进行综合考评，合格后在手册上签字确认， 并推荐参加复试。 五、 新经纪人在修完新经纪人入职训后，参加入职结业考试，并由班主任进行 综合考评。 六、办理入职手续（需携带） ： 1. 本人身份张原件、复印件6 份 2. 户

3、口本复印件（首页 +本人页 +变更页） 3 张 3. 暂住证复印件（非西安户口） 4. 学历证明原件 +复印件 1 份（如有） 5. 本人彩色 1 寸免冠照片 5 张（同版） 6. 职位申请表（需有区经理及人事部签字） 七、带训 2 周后参加新经纪人提高培训 ，受训时必须携带本人的培训手册 。 新经纪人提高培训考核不合格或新经济人入职培训、 新经纪人提高培训 全部课时未休全者不予转正。 新经纪人入职知识手 目 录 一、房地产基础知识 （一） 房地产行业基础知识 1.1房地产 1.2房地产业 1.3房地产业的特性 1.4 房地产中介服务 1.5 房地产咨询 1.6 房地产价格评估 1.7 房地产

4、经纪 1.8 房地产市场分级 1.9 房地产类型 （二）土地基础知识 2.1 土地使用权划拨 2.2 土地使用权出让 2.3 土地成熟度 2.4 土地挂牌交易 2.5 房屋用地 2.6 住宅用地 2.7工业用地 2.8 商业服务业用地 2.9 旅游业用地 2.10 市政公用设施用地 2.11 绿化用地 2.12 公共建筑用地 2.13文、体、娱用地 （三）房屋权证基础知识 3.1 五证 3.2 两书 3.3 房屋产权 3.4 共有房产 3.5 国有房产 3.6 集体所有房产 3.7 私有（自有）房产 3.8 单位产权房 3.9 涉外房产 3.10 其他房产 新经纪人入职知识手册 3.11 房地

5、产权登记 3.12 转移登记 3.13变更登记 3.14 法定继承 3.15 遗嘱继承 3.16房产赠与 3.17 房屋抵押 （四）房屋产权性质基础知识 . 4.1 商品房 4.2公房 4.3 已购公房 4.4已购公房的购产价格 4.5已购央产房 4.6经济适用住房 4.7回迁房 4.8廉租房 4.9乡产权房 4.10存量房 4.11二手房 4.12期房 4.13准现房 4.14尾房 4.15烂尾房 （五)房屋类型 / 结构基础知识 5.1住宅类型 5.2跃层式住宅 5.3复式住宅 5.4错层住宅 5.5底层住宅 5.6多层住宅 5.7中高层住宅 5.8高层住宅 5.9铺面住宅 5.10.SO

6、HO 5.11花园式住宅 5.12钢结构 5.13钢、钢筋混凝土结构 5.14 钢筋混凝土结构 5.15混合结构 5.16砖木结构 5.17其他结构 （六） 建筑学基础知识 6.1 地下室 6.2半地下室 6.3层高 新经纪人入职知识手册 6.4净高 6.5玄关 6.6隔断 6.7过道 6.8 建筑密度 6.9容积率 6.10绿化率 6.11居住小区 6.12配套设施 6.13建筑面积 6.14使用面积 6.15公摊面积 6.16房屋面积计算 二、租赁基础知识 1.1房屋租赁 1.2普通租赁收费标准 1.3 房屋银行（房屋管家） 三、买卖基础知识 1.1 契约 1.2 印花税 1.3 个人所得

7、税 1.4 营业税 1.5 土地增值税 1.6 土地出让金 1.7 补足成本价（以标准和优惠价购买的已购公房出售） 1.8 综合地价款（此费用只有经济适用房才用交纳） 四、经纪人基本素质及行为规范 （一） 经纪人着装标准 （二） 经纪人具备的人格特质 （三) 经济人应具备的能力、 (四) 怎样的房地产经纪人会被淘汰 附件：市场调研手册（一） 商圈调查表 附件：市场调研手册（二） 楼盘调查表 附件：市场调查完成函 新经纪人入职知识手册 一、 房地产基础知识 （一）房地产行业基础知识 1.1 房地产 房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产在物质上有 三种存在形态：单纯的土地；单纯的房屋

8、；土地房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称。土地是土地及其权利的总称。房地产是 由土地、附着在土地上的各类建筑物、建筑物和其他不可分离的物质及 其权利构成的财产总体。 房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以 分为：住宅用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政房地产、其 它专用房地产。 1.2 房地产业 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。 房地产业是一个巨大的产业体系。主要内容具体地说就是： 土地开发和再开发 房屋开发和建设 地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； 房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等

9、； 房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修 养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资。 1.3 房地产的特性 房地产位置的固定性 房地产地域的差别性 房地产的高值耐久性 房地产具有保值增值性 1.4 房地产中介服务 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员再房地产投资、开发、销售、 交易各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、评估、 经纪等活动总称。 1.5 房地产咨询 房地产咨询是指从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、 技术等方面的服务经营活动。 1.6 房地产价格评估 房地产价格评估

10、是指对房地产进行测算。评定其经济价值和价格的经营活 动。 1.7 房地产经纪 房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 1.8. 房地产市场分级 房地产市场分为四级： 新经纪人入职知识手册 一级市场：发展商从国家通过各种途径取得土地使用权，用来开发房地产项 目。 二级市场：发展商完成开发项目，并退出市场进行销售。 三级市场：进行过一次叫以后再次交易的所有房屋。 四级市场：租赁市场。 中介主要服务于房地产的二、三、四级市场。 注：一般情况下，大众理解的市场分级除土地以外的三级 1.9 房地产类型 居住房地产，包括普通住宅、高级公寓、别墅等； 商业房地产，包括商务办公楼（写字

11、楼） 、旅馆（宾馆、饭店、酒店、招待 所、旅店等）、商店（商场、购物中心、商业铺面等） 、餐馆、影剧院等。 旅游房地产，包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。 工业房地产，包括厂房、仓库等。 农业房地产，包括农场、林场、牧场、果园等。 特殊目的房地产，包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。 （二）土地基础知识 2.1 土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地上使用者缴纳 补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给 土地使用者使用的行为。 2.2 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地 使用

12、者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。采用协议、招 标、拍卖三种合同形式进行。土地使用权出让年限分别为： 居住用地 70 年； 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50 年； 商业、旅游、娱乐用地40 年； 2.3 土地成熟度 三通一平：道路、给水排水管网，供电线路引入开发区，将开发区的土地平整。 五通一平：路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整。 七通一平：道路、上水、下水、电力、通讯、煤气、热力、场地平整。 2.4 土地挂牌交易 土地挂牌交易是指土地交易中心接受出让人、土地使用者或人民法院的委 托，在一定的期限内将土地使用权交易条件在国土资源交易大厅挂牌公

13、布，接 受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土 地使用者的行为。 2.5 房屋用地 房屋用地是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋 占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。 2.6 住宅用地 新经纪人入职知识手册 住宅用地是指供居住的各类房屋用地。 2.7 工业用地 工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装生产场地、 排渣（灰）场地等用地。 2.8. 商业服务业用地 商业服务业用地是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭 店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站 等用地。 2.9. 旅游业用地

14、 旅游业用地主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行 社、旅游商店、友谊商店等用地。 2.10. 市政公用设施用地 市政公用设施用地是指自来水、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、 供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程 专用地段等用地。 2.11. 绿化用地 绿化用地是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以 及其他公共绿地等用地。 2.12. 公共建筑用地 公共建筑用地是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用 地。 2.13. 文、体、娱用地 文、体、娱用地是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育馆、 俱

15、乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。 （三） 房屋权证基础知识 3.1 五证 五证即国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可 证 、 建设工程开工证、 商品房销售许可证 国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了 在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名 称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地 前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划要求的 法律凭证。也就是盖什么样的房子。 建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是

16、房屋权属等 级的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 商品房销售许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企 业销售商品房的批准证件。 3.2 . 两书 两书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书 住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人 提供的住房质量保证文件 新经纪人入职知识手册 住房使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供 的有关住房使用说明。 3.3. 房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是 房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和 处分的权利。 3.4. 共有房产

17、 共有房产是指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 3.5. 国有房产 国有房产是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、 新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、 自管产、军产三种。 3.6. 集体所有产 集体所有产房城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资 建造、购买的房产。 3.7. 私有（自有）房产 是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华 外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企 业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购 买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策

18、，职工个人以标准价购买的住 房，拥有部分产权。 3.8. 单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 3.9. 涉外房产 是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、 社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。 3.10. 其他房产 其他房产是指凡不属于以上各类的房屋，都归在这一类，包括因所 有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理 的房屋以及宗教、寺庙等房屋。 3.11. 房地产权登记 通常成为“产权登记” 。 （产权登记包括房屋所有权登记和房屋他项 权利登记。）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房 屋的

19、管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋 不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地方管 机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权 证，房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所 有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 3.12. 转移登记 在产权登记后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等 情节，涉及到房屋所有权人变更的，必须产权过户手续，即转移登记。 3.13. 变更登记 在总登记后，房屋发生翻建、改建、扩建、添建，以及部分拆除等 增减情况，必须重新登记，属于变动情况的登记，成为“变更登记”这 类登记是

20、经常性的，是房管机关能及时地掌握房屋情况的变化。 新经纪人入职知识手册 3.14. 法定继承 法定继承就是法律直接规定继承人的范围、继承人的顺序和遗产分 配的制度。 3.15. 遗嘱继承 指立遗嘱的人依照法律规定，通过书面或口头的方式，对自己死后 的遗产加以处理，并把财产转移给他所指定的继承人，叫遗嘱继承人，但 是遗嘱不管采用哪种方式，都要由旁证人或组织予以证实，才具有法律效 力。 3.16. 房产赠与 房产赠与属房产所有权发生转移，应在出具房产赠与的公证书之日起 两个月内，到房地管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。 然后携带本人户口本、身份证、房产所有权证、契证及图章到该区房地产

21、 管理部门申请办理，还需注意： 办理产权赠与时，首先受赠人必须有本市正式户口。并且在办理手续时， 产权人与受赠人必须双方同时到场，出示赠与公证书及有关的声明书； 在办理赠与过户手续时，需交纳现赠与房产的评估价格的4% 的契约及相 关手续费。 3.17. 房屋抵押 产权所有人以房契作为抵押，取得贷款，按期付息。房屋产权仍由产 权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待 借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。 （四） 房屋产权性质基础知识 4.1. 商品房 从开发商手里购买的房屋，增量房。私产，大产权，能直接上市销售。 4.2. 公房 国家和单位投资建设或购买的，产权属国家

22、或单位所有的住房。分 为已购公房及使用权公房。 4.3. 已购公房 个人以成本价或标准价（优惠价) 及其它国家认可的优惠办法向原产 权单位购买的公有住房。私产，小产权。 4.4 已购公房的购产价格： 成本价：按照房屋建造成本制定的公有房出售价格，不含利润。西安现 阶段元/ 平方。 标准价（优惠价）：政府根据城镇中中低收入阶层的平均工资水平，所制 定的公有房出售价格（成本价的94% ） 以成本价购买且与原产权单位无特殊约定的可以直接上市交易；以优惠价 格买的，应补齐成本价，才能上市交易； （与原产权单位有特殊约定的， 应解除特殊约定） 4.5. 已购央产房 是指“职工按房改成本价或标准价（优惠价

23、）及其它国家认可的优 惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部 委机关等处的共有住房“。私产，小产权 新经纪人入职知识手册 央产房上市销售需经过央产办公室上市审批。其中会有三大障碍，单 位建档；个人超标；房产证发放。 4.6. 经济适用住房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下 达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批 准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，安保本微利的原则 确定。 4.7. 回迁房 又叫拆迁安置房，就是在拆迁原址上重新兴建的住房，允许拆迁家庭以 低价格购买或者作为拆迁补偿分发给拆迁户。 拆迁安置房一般

24、是参照经济适用房进行管理，发放的是经济适用房房 产证。 4.8. 廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租 房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者廉租房的来源主要是腾退的旧公 房等。 4.9 . 乡产权房 房产的土地性质是归农民集体所有的，不拥有国家承认的产权。 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设，开 发商如果没有对土地的性质进行转换，不能用于房地产的开发建设。乡一级 政府无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋，不但无法取得国家 发放的房地产权属证明，不能买卖，而且购房人的发权益无法获得相应的保 障。不是大队农民户口的，在国家征地后不

25、会给予补偿的。 4.10. 存量房 就是二手房。是指已被购买到或自建并取得所有权证书的房屋。 4.11. 二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则 为二手。一些无房的人，可以购买一套别人多余的房子；而另一些手里有些 积蓄有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富裕户，也能卖掉 自己的多于住房换取收益。 4.12. 期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证 至，在这一期间的商品房成为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售 合同。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 4.13. 现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产

26、权证（大产证）的商品房，消费者在这 一阶段购买商品房时应签购买合同。 4.14. 准现房 准现房是指房屋主题已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已 出现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进 行配套施工阶段的房屋。 4.15. 尾房 尾房又称扫尾房。他是房地产业进入散户零售时代的产物，是空住房中的 一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80% 以后，一般就进入房地产项 新经纪人入职知识手册 目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销 售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝阳不好、采光不足，或是楼 层不佳、垃圾两处，其中一层大多不

27、带小花园且遮挡较严重。 4.16. 烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势， 开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建 设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发再生在房产推出销售的 时候的，而是随着项目的不断推进，一步步的显现。 五、 房屋类型 / 结构基础知识 5.1. 住宅类型 现代城镇住宅按照不同住宅分类指标可分为： 按照住宅层数分类，可分为：低层住宅( 庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超 高层住宅） 按照住宅层数分类所选用的主要材料分类，可分为：混合结构住宅（砖木、砌 砖、砖混、钢混）大模版结构住宅。 （内外墙现浇

28、、内墙现浇外墙挂板、内墙现 浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱卷结构、 竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构） ； 按照住宅平面的布局分类，可分为：点式（墩师、塔式）住宅、条式（板式） 住宅。 按照空间布局分类：平层住宅、跃层住宅。错层住宅; 5.2. 跃层式住宅 通常情况下，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层 5.3. 复式住宅 复式住宅在概念上是一层，但层高较普通住宅（2.7 米）高，可在局部 掏出夹层，安排卧室、书房等内容，用楼梯上下联系，目的是有效利用有限空 间，增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 5.4. 错层住宅 错层是指一户内楼面高度不一致

29、，错开之处有楼层来联系。优点是动静分区， 功能区分清晰，具有丰富的空间感觉，视觉感觉强烈丰富。缺点是不利于结构 抗震，空间零碎，居住不便，不适用小户型。 5.5. 低层住宅 指一层到三层的住宅 5.6. 多层住宅 指四层至六层的住宅 5.7. 中高层住宅 指七层至九层的住宅 5.8. 高层住宅 指十层及十层以上的住宅 5.9. 铺面住宅 铺面住宅是指沿街、特别是个沿着商业街布置得各类住宅，因为这类住宅有 门窗直接设在街上，故又称门脸房、门面房 5.10 .SOHO 居家办公，英文名称为Small office , Home office。是指小额投资，在家工 作。 新经纪人入职知识手册 5.1

30、1. 花园式住宅 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园式别墅。一般都是带有花园草 坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备， 装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购 物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。 5.12. 钢结构 钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 5.13. 钢、钢筋混凝土结构 钢、钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 5.14. 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结 构、大模版现浇结构及使用滑膜、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑

31、物。 5.15. 混合结构 混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一栋房屋 的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢 筋混凝土建造。 5.16. 砖木结构 砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一栋房屋是木制房 架、砖墙、木柱建造的。 5.17. 其他结构 其他结构是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如柱结构、砖拱结构、 窑洞等。 六、建筑学基础知识 6.1. 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2 者。 6.2. 半地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间的净高的1/3 ，且不 超过 1/2

32、 者。 6.3. 层高 层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求， 这个高度就叫层高。它通常包括下层的板面或楼版面到上层楼板面之间的距 离。 6.4. 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 6.5. 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。居室是 家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就 不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调独装饰手段加以分割 就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄 关也是接受邮件、简单会客的场所。 6.6. 隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截

33、立面。 6.7. 过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。 新经纪人入职知识手册 6.8. 建筑密度 反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的程度建筑物底层占地面积 用地 面积。 6.9. 容积率 反映土地利用程度、使用程度及经济性的技术经济指标容积率=建筑总面 积 用地面积 6.10. 绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之 比。对购房者而言，绿化率高为好。 6.11. 居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并于居住 人口规模 800015000人相对应，配建有一套能够满足该区居民基本的物质与 文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居

34、地。 6.12. 配套设施 配套设施是指与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道 路和公共绿地的总称。 6.13. 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算 多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住 的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 6.14. 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。 计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用情况，但在住宅买卖中一 般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层室住宅中的户内楼梯按自然层数的 面积综合计入

35、使用面积；不包含在结构面积内的烟、通风道、管道井均计入 使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积 计算。 6.15. 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为 整楼梯建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元于楼宇公共建筑空 间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50% 。 6.16. 房屋面积计算 套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台 使用面积：分户门内的全部的使用面积总和（卧室、卫生间、厨房等）封闭 阳台算全部，不封闭阳台算一半。 公用面积：电梯、楼梯、设

36、备室、门厅走道、值班室、大平台不算（因为没 有墙壁和屋顶）； 二、 租赁基础知识 1.1. 房屋租赁 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承 租人向出租人支付租金的行为。 新经纪人入职知识手册 1.2. 普通租赁收费标准 普通租赁收费标准如下： 根据实际成交价格，收取房东半个月房租，客户半个月房租，作为中介费， 合计一个月租金。 注意：在同客户和业主解释佣金收取问题时，不必强调该房屋是公寓还是民宅是 强调市场供求关系。 1.3. 房屋银行（房屋管家） 房东可以将准备出租的房屋由秦福地全权代为出租、管理，在获得稳定 的租金回报的同时也省去了房东打理房屋过程中的一些繁琐事

37、情。让房东轻 轻松松的出租房屋，稳稳定定的拿房租。 三、买卖基础知识 现行税目表： 1.1. 契税 契税定义：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收 的一种财产税。现行契税是1997年 7 月 7 日重新颁布的中华人民共和国契税暂 行条例 ，于 1997年 10 月 1 日起实施。 个人首次购买 90 平米及以下普通住房的契税为1% 房屋合同价格 *1.5%（普通住宅） 房屋合同价格 *3% （非普通住宅） 1.2 . 个人所得税 五年内住宅：成交价全额 - 房产原值 - 合理用费） 20% 不能提供完整准确房屋原值凭证成交金额 1% 1.3. 营业税 普通住宅五年以上（含

38、 5 年） ：免征税 五年以内：差额征收 5.5% 非普通住宅五年以上（含 5 年） ，差额征收 5.5% 五年以内：全额征收5.5% 只要符合交纳营业税的条件，所有产权房屋都必须交纳营业税 1.4. 土地出让金 已购公房：当年的成本税价*建筑面积 *1%（1569 元*建筑面积 *1%） 回迁房：房屋成交总价 *3% 注：土地出让金都是由买房来交纳的 1.5 补足成本价，也叫优更成（以标准价和优惠价购买的已购公房出售） 当年的成本价 *建筑面积 *6%（1560 元*建筑面积 *6%） 1.6 综合地价款（此费用只有经济适用房才用交纳） 契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上

39、市出售。 2008 年 4 月 8 日（含）前签订购房合同的，契税完税凭证或房产日期满五年 后， 可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款 2008 年 4 月 8 日后签订购房合同的，契税完税凭证或房产证日期满五年后， 可以按市场 价格出售，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价 款。 暂不执行的税目： 新经纪人入职知识手册 1.7. 印花税 印花税定义：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证 所征收的一种税。 1988 年 8 月，国务院公布了中华人民共和国印花税暂行条 例 ，于同年 10月 1 日起恢复征收。 2008 年 11

40、 月 1 日起对个人销售或购买住房 暂免征收印花税。 买方：房屋合同价格 *0.05% 卖方：房屋合同价格 *0.05% 1.8. 入地增值税 :2008 年 11 月 1 日起对个人销售住房暂免征收土地增值税 普通住宅：不需要交纳 住满 5 年以上的非普通住宅出售时：不需要交纳 住满 3 年但未满 5 年的非普通住宅出售时：房屋合同价*0.5% 未住满 3 年的非普通住宅出售时：房屋合同价*1% 四 、经纪人基本素质及行为规范 （一）经纪人着装标准 男士着装标准： 浅蓝（夏） / 白色（冬）衬衫、黑色或深蓝色西装、领带、黑色皮鞋、佩 戴胸卡。 女士着装标准 浅蓝（夏） / 白色（冬）衬衫、黑

41、色或藏青色西装、黑色皮鞋、佩戴胸卡。 （二）经纪人具备的人格特质 态度积极 随机应变 冒险一试 倾听、沟通 服务意识 奉献意识 团队意识 心里素质 创造第一 成为一名投资顾问 十点素质要求：健康、职业化服饰、礼貌、热情、细心、应变力强、说服 力、进取心、专业知识 （三）经纪人应具备的能力 洞察能力、组织能力、交际能力、创新能力、表达能力、应变能力、自控 能力。 （四）怎样的房地产经纪人会被淘汰 没有团队精神的人，考虑事没有从公司立场去考虑的人。 骄傲自大，看不起其他同事的人。 自认为怀才不遇的人。 虚假冷漠：眼中只有佣金的经纪人，以貌取人。 新经纪人入职知识手册 反应差：动作太慢，让客户等太长

42、时间，致使客户找别人服务。 开发不足：客户找不到想要的房源等于客户要去别家公司成交，主动 开发才能获得新信息。 第一线人员不亲切，没有笑容。 过度承诺，没有信任度。 处理事情的能力不足：专业知识不足。 专业包装或形象不够：客户希望自身的品质水准能够反应在和他们生意 往来的人上面，你的形象如何？你的包装如何？ 损害公司利益：做私单 附件： 市场调研手册（一）商圈掉拆表 所有商圈调查表 店名 所属区域四至界限： 东至、西至南至北至 学校 * 幼幼儿园 序号* 名称* 地址* 级别情况 * 学区范围 * 小学 序号*名称*地址*级别情况 *学区范围 * 初中 序号*名称*地址*级别情况 *学区范围

43、* 高中 序号*名称*地址*级别情况 *学区范围 * 大专院校 序号*名称*地址*级别情况 *学区范围 * 购 物 大型超市、卖场、商场或农贸市场 序号名称类别地址辐射范围 （注：在类别中表明是超市、商场、农贸市场） 医 院 银 行 银行或 ATM取款机 序号名称类别地址 （注：在类别中表明是银行、ATM取款机） 交通（所属区域） 公园、广场 序号铭城类别地址规模及辐射范围 （注：在类别中表明是公园、广场、游乐园、景区等） 宾馆、餐饮、娱乐场所 序号名称类别地址辐射范围 序号名称地址级别辐射范围 地铁及公交线路 线路未开通注明规划时间站点 （注：类别中表明是宾馆、餐饮、KTV 、洗浴中心等）

44、行政机构 序号名称地址管辖范围 附件：市场调研手册（二） 楼盘调查表 楼盘调查表（一） 日期： 项目名称：地理位置： 开发商：物业公司： 交通情况：物业位置： 所属派出所：派出所位置： 楼盘栋座数量： 楼高几梯几户 花园：有无 楼盘性质 会所：有（费用：）无包含项目： 物业费：供暖方式及费用： 停车费用：地上：地下：冷热水费用： 一居面积平米二居面积平米三居面积平米 一居租赁价元/ 月二居租赁价元/月三居租赁价元/月 买卖市场均价：元/ 平米 小区周边配套设施： 底商：有 无 经营范围 面积平米至平米租金元/ 平米至元/ 平米 小区图： 注：必须明确标出小区四周道路、出入口、楼号位置、总高、几

45、梯几户、中心花园、内部配套位置、变电站、 地下车库出入口 楼盘调查表（二） 日期： 项目名称：地理位置： 开发商：物业公司： 交通情况：物业位置： 所属派出所：派出所位置： 楼盘栋座数量： 楼高：几梯几户： 花园：有无 楼盘性质： 会所：有 （费用：）无包含项目： 物业费：供暖方式及费用 停车费用：地上：地下：冷热水费用： 一居面积平米二居面积平米三居面积平米 一居租赁价元/ 月二居租赁价元/月三居租赁价元/月 买卖市场均价：元/ 平米 小区周边配套设施： 底商：有无 经营范围 面积平米至平米租金元/ 平米至元/ 平米 小区图： 注：必须明确标出小区四周道路、出入口、楼号位置、总高、几梯几户、

46、中心花园、内部配套位置、变电下 车库出入口 楼盘调查表（三） 日期： 项目名称：地理位置： 开发商：物业公司： 交通情况：物业位置： 所属派出所：派出所位置： 楼盘栋座数量： 楼高：几梯几户： 花园：有无 楼盘性质： 会所：有（费用：）无包含项目： 物业费：供暖方式及费用 停车费用：地上：地下：冷热水费用： 一居面积平米二居面积平米三居面积平米 一居租赁价元/ 月二居租赁价元/月三居租赁价元/月 买卖市场均价：元/ 平米 小区周边配套设施： 底商：有无经营范围 面积平米至平米租金元/ 平米至元/ 平米 小区图： 注：必须明确标出小区四周道路、出入口、楼号位置、总高、几梯几户、中心花园、内部配套

47、位置、变电站、 地下车库出入口 楼盘调查表（四）日期： 项目名称：地理位置： 开发商：物业公司： 交通情况：物业位置： 所属派出所：派出所位置： 楼盘栋座数量： 楼高：几梯几户： 花园：有无 楼盘性质： 会所：有（费用：）无包含项目： 物业费：供暖方式及费用： 停车费用：地上：地下：冷热水费用： 一居面积平米二居面积平米三居面积平米 一居租赁价元/ 月二居租赁价元/月三居租赁价元/月 买卖市场均价：元/ 平米 小区周边配套设施： 底商：有无经营范围 面积平米至平米租金元/ 平米至元/ 平米 小区图： 注：必须明确标出小区四周道路、出入口、楼号位置、总高、几梯几户、中心花园、内部配套位置、变电站

48、、 地下车库出入口 楼盘调查表（五）日期： 项目名称：地理位置： 开发商：物业公司： 交通情况：物业位置： 所属派出所：派出所位置： 楼盘栋座数量： 楼高：几梯几户： 花园：有无楼盘性质： 会所：有（费用：）无包含项目： 物业费：供暖方式及费用 停车费用：地上：地下：冷热水费用： 一居面积平米二居面积平米三居面积平米 一居租赁价元/ 月二居租赁价元/月三居租赁价元/月 买卖市场均价：元/ 平米 小区周边配套设施： 底商：有无经营范围 面积平米至平米租金元/ 平米至元/ 平米 小区图： 注：必须明确标出小区四周道路、出入口、楼号位置、总高、几梯几户、中心花园、内部配套位置、变电站、 地下车库出入

49、口 楼盘调查表（六） 日期： 项目名称：地理位置： 开发商：物业公司： 交通情况：物业位置： 所属派出所：派出所位置： 楼盘栋座数量： 楼高几梯几户 花园：有无楼盘性质 会所：有 （费用：）无包含项目： 物业费：供暖方式及费用 停车费用：地上：地下：冷热水费用： 一居面积平米二居面积平米三居面积平米 一居租赁价元/ 月二居租赁价元/月三居租赁价元/月 买卖市场均价：元/ 平米 小区周边配套设施： 底商：有无经营范围 面积平米至平米 租金元/ 平米至元/ 平米 楼盘调查表（七） 日期： 项目名称：地理位置： 开发商：物业公司： 交通情况：物业位置： 所属派出所：派出所位置： 楼盘栋座数量： 楼高几梯几户 花园：有无 楼盘性质 会所：有 （费用：）无包含项目： 物业费：供暖方式及费用 停车费用：地上：地下：冷热水费用： 一居面积平米二居面积平米三居面积平米 一居租赁价元/ 月二居租赁价元/月三居租赁价元/月 买卖市场均价：元/ 平米 小区周边配套设施： 底商：有无经营范围 面积平米至