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1、西安温州商会朱宏路机电市场改造开发工程项目可行性分析报告目 录一、项目概况（一）项目名称（二）项目建设单位（三）拟建地点（四）项目总负责人（五）项目占地面积（六）项目建设内容及规模二、主要投资人的基本情况及竞争优势（一）基本情况（二）竞争优势三、投资区域环境优势得天独厚四、项目建设的必要性五、配套工程（一）给水工程（二）供电（三）通讯设施（四）节能措施（五）环境治理（六）安全、消防与劳动保护六、经济效益及风险分析（一）经济效益预测（二）社会效益（三）风险对策七、可行性研究结论西安温州商会关于朱宏路机电市场改造开发项目可行性分析报告为了承接东南沿海及长江三角地区的机电产业梯度转移，促进机电产业链
2、集群基地项目整体推进，结合西安市城市建设的综合规划，西安温州商会预将原朱宏路机电市场进行改造开发，将朱宏路机电市场打造成为西北多元化的大型机电产业经营基地。根据机电行业的形势，及对朱宏路未来几年的发展预测评估，认为是可以成为一个投资的重点地域。改造后的市场布局、商品结构、室内外装修，服务质量等方面都要具有现代感及超前意识。将成为当地唯一集商务、休闲、娱乐、餐饮，机电产品为一体的大型综合机电广场，力求在五年内处于领先地位。同时也将做为陕西省机电市场改造一个示范和成功的模式。为促进企业做强做大，实现集团化、集约化、品牌化的经营战略，努力做到跨地区，跳跃式发展，经大量市场调研和对比及考察论证，西安温
3、州商会研究提议，并经全体会员会议讨论通过，拟在原朱宏路的机电市场内征地50余亩，新建具有当前国内较先进的机电设备市场及其配套的娱乐、生活、办公设施。一、 项目概况一项目名称：朱宏路机电市场改造开发项目二项目建设单位：西安温州商会三拟建地点：选择地址拟在原朱宏路机电市场四项目总负责人：周乐琴五项目占地面积：50亩六项目建设内容及规模： 一、项目概述：本项目建筑面积为 22万 的机电商场与商务一体的综合大厦。容积率为6.5以上。1、总投资11.3亿元人民币，建设分二期完成。其中：一期：投资7.59亿元，分别为：征地：50亩；征地费用约为2亿元左右。首期付拆迁地款1亿元人民币。建设地下两层，负一层为
4、经营场地，负二层为停车场。可用面积每层为2万平发米左右，每平方米造价为6000元计算，地下两层造价为2.4亿。建设地面16层现代机电商场。其中1-3层机电五金及其他综合市场，4层为灯具产品、5层和6层为餐饮、茶馆及娱乐或购物等场所。16层每层为15500平方米，每平方米建设成本按3000元计算，六层造价共计2.79亿元。商场南北两侧为物流停车用地，50亩外的南北侧为公共绿化用地，可建成绿化、停车一体的停车场。二期：投资3.71亿元，主要用于728层以上的商务楼建设，建设4栋即连通又貌似独立的商务大厦。4栋728建筑面积为12.32万平方米，每平方米造价3000元，22层总造价3.71亿元。商场
5、东南西北方面均有通往商务大厦的进出口。2、建设周期一期在签订完征地合同和建设手续后的30个工作日内进入场地，18个月内全部完成建设项目并投入使用；二期24个月内完成扩建项目并全部投入使用。3、项目收益项目建成投产后，预计销售收入21.94亿元（地上一层售价3.2万元每平方米，共15500平方米，销售收入为4.96亿元；二层售价2.3万元每平方米，共15500平方米，销售收入为3.56亿元；三层售价1.5万元每平方米，共15500平方米，销售收入为2.32亿元；46层均价8000-10000元每平方米，共46500平方米，每平方米按8000元计算，销售收入为3.72亿元；第728层共4栋，每平方
6、米均价为6000元，面积共12.3万平方米，销售收入为7.38亿元）。税金、销售费用、工资合计4.4亿(按20%取费)，净利润6.24亿元。本项目建成后，地下两层出租或出售的税利金额按实际上缴。项目的实施会为未央留住有规模的大型企业，从而为未央区扩大税收来源。二、 主要投资人的基本情况及竞争优势（一）基本情况：西安温州商会成立于1995年9月5日，是由西安温州籍工商界人士自愿组成的、具有独立法人资格的社会团体。商会以“服务、维权、联络”为宗旨，以团结、教育、引导广大会员爱国敬业、守法经营、发展经济为目的，开展咨询、培训、商务洽谈、信息交流、中介服务，产品展销等活动，帮助会员开拓业务，加强交流与
7、合作，维护其合法权益，并引导会员积极参与社会公益活动，奉献爱心，回报社会，为西安的建设和发展作贡献。商会宗旨：加强交流合作，促进共同发展；传承温商文化，弘扬温商品牌。商会作用：政企沟通、经营自律、企业维权、市场拓展、力量整合、增值服务、交流合作、公益事业。目前，温州商会在商会领导的带领下，正在积极筹建几个重大投资项目，朱宏路机电市场改造开发项目是其中之一，现朱宏路机电市场60%的经营者为温州商会的会员，本项目的实施就是为了能留住机电市场的大部分经营户，为未央区留住机电市场大部分有规模的商户和相当的税源。这一前瞻的眼光，浓墨重彩的大手笔，必将为西安温州商会的发展谱写更加壮丽的诗篇！（二）竞争优势
8、1、节能环保优势本项目所处的未央区朱宏路一直为机电设备的销售区域，机电市场及周边市场均为合法经营的商户，无较大的气体污染源，不存在较大工业噪音，周边环境良好。项目建成后生活污水经处理达标后排入城市市政管网。经营场地包装箱及生活垃圾等固体废物，可回收、综合利用；对商场及大厦空调、通风系统等设备运行产生的噪声严格遵循工业企业噪声控制规范进行控制，在设备选型时首先考虑低噪声节能设备，并设置减震、消音装置。对噪声较大的噪声源设密闭设备间，采用隔音门、密闭窗，隔音墙和顶棚贴吸音材料等隔音封闭措施。本项目实施过程中根据节能要求在建设中选用先进、高效、低耗的工艺和设备，应尽量选用节能建筑材料、灯具、节能管道
9、等。工艺及公用系统设备均选用国家推荐的节能型产品或以节能产品为动力的设备，并具备高效优质特点。电气设备、照明灯具等的选型在节能型产品的范围内择优确定。2、市场优势温州商会的机电市场大部分会员均拥有遍及全国的销售网络，渠道已扩展到县乡，商户均具有多名高效执行的销售团队，有优秀的行销企划能力，市场广阔，享有良好的信誉。品牌占有率逐年上升，产销率、货款回收率一直保持在95%以上，市场潜力很大。目前商户中很多已在自己商品领域内连续多年排列前10名。3、资金优势温州人西安经商已有15万多人，经过近20多年的创业，已完成了资本积累，建设所需资金全部为自有资金，由商会会员自筹，同时又有温州商会和各大银行的百
10、亿授信平台，看准了的项目绝不会因资金不到位而影响工程进度。我们的方针是：抓住了进度就是抓住了效益，走又好又快的发展路子。4、管理优势商会严格按照建立现代企业制度的要求，实现决策层、管理层、执行层各司其职，各负其责，做到有职、有权、有责、有效，做到决策科学，管理严明，执行到位，使所有会员能充分发挥自己的聪明才智，高高兴兴留在机电市场继续打拼，为自己企业谋发展，为自己长才干，获得丰厚回报，从而使商会政策深入人心，能更多地吸引经营户，留住经营户，走上了良性正循环的科学发展道路。三、 未央区域环境优势得天独厚（一） 立足未央区，在西北大开发的基础上，辐射大西北的大经济圈本项目建设地址位于西安市未央区域
11、，东临朱宏路西临北二环，占地面积50亩。该位置交通便利，四通八达，辐射大西北的各大市场，成为各机电商户做强、做大，壮大企业实力的重要抉择。（二） 陕西省西安市及未央区概况西安市是陕西省省会城市和中国十大城市之一，现辖9区4县，总面积9983平方公里。西安综合科技实力仅次于北京、上海，居中国城市第三位，是中国机械、电子、航天航空、仪器仪表和国防科技工业的重要研究开发和生产基地，是中国中西部地区最大的交通、通讯、信息、金融中心之一。西安是中国内陆对外开放城市，享受沿海开放城市的各项优惠政策，已与120多个国家和地区有直接的贸易往来。未央区为西安市主城区的重要组成部分，努力建成以居住、教育、工业、物
12、流、文物和生态保护功能为主的现代化城市新区。划分为西安经济技术开发区、浐灞生态区、大明宫新区、草滩文教区、铁路北客站门户区、西咸共建区、六村堡空港区、行政商务区、未央湖度假区、汉城古遗址保护区、阿房宫古遗址保护区等11个功能分区。 城市建设力度加大，城市面貌显著改善。西安行政中心、铁路北客站建成启用，大明宫国家遗址公园成功开园，未央正在成为西安行政新区和国际化大都市建设的主战场。连续三年承担全市50%以上的市政道路建设任务，三环路及连接工程全线贯通，40条市政道路建成通车。全社会固定资产投资年均增长34.7%个点。启动实施“百村城改计划”，累计完成了73个村的整村拆除工作、1425万平方米的拆
13、除任务。以“拆建并举、以拆促建，拆、围、绿、改、管”为特色，系统开展城市建设管理提升年活动，城市面貌得到显著改善，未央已基本实现由以城郊结合部形态为主向以中心城区形态为主的跨越性转变。 渭河城市段、皂河、太平河、漕运明渠、幸福渠综合治理先后完成，团结水库由西安最大的污水库转型为城市景观水面汉城湖，大明宫国家遗址公园和未央宫遗址公园绿意盎然，“三年大植绿”成果丰硕，未央得“水”添“绿”，生态优势进一步彰显。 对外开放进一步扩大，区域影响力显著增强。欧亚经济论坛永久会址落户未央，三届论坛成功举办，连续组团参加“西洽会”，“高交会”等大型展会，未央被中国县域经济发展中心和新华社半月谈杂志社评为“新中
14、国60年县域经济最具投资潜力十大县市”之一。 未来五年，将是未央大规模建设、大跨越发展的关键时期，总体上呈现以下几个特征：一是加快发展、跨越发展的重要时期。未央将步入经济规模不断扩大，人口总量急剧上升，基础设施日趋完善，生态环境日益改善，城市价值快速兑现的发展阶段。二是科学发展、转型发展的重要时期。“十二五”发展的主旋律是在转变中谋发展、在发展中促转变。未央将步入加快推进先进制造业、战略性新兴产业和现代服务业发展，构造以现代服务业和都市工业为主体的现代产业体系，抢占新一轮发展制高点和主动权的发展阶段。三是人民生活幸福指数大幅提升的重要时期。未央将步入城市功能趋于完善，公共服务明显提升，社会保障
15、全面覆盖，经济社会发展成果更多惠及全区人民的发展阶段。环境优美，政策吸引1、投资环境优美。陕西具有悠久的历史，灿烂的文化，是十三朝建都的历史文化名城。有世界八大奇迹之一的秦始皇兵马俑、扬名中外的骊山华清池，素以“古城”、“文化城”闻名于世。未央区位于西安市中心的西北方向，北二环以内、北临汉城湖、西临阿房宫。在这样的环境下办企业，会吸引更多的优秀人才，企业就会更加兴旺发达。2、投资环境吸引人。陕西省强势推进招商引进的主要做法和措施使企业家投资陕西信心十足。省委、省政府对招商引资的认识提得很高，是第一要事，各级领导干部的第一政绩，作为经济工作的主旋律，作为经济社会发展的主抓手，作为各级干部建功立业
16、的主战场。措施抓得很实，目标任务责任制。治理软环境抓的很紧，作为企业家，生产要素总是向发展环境好、投资回报高的区域流动和聚集。好的发展环境特别是软环境，对内能产生凝聚力，对外能增强影响力和竞争力。我们就是被陕西的投资环境极大的吸引着，决心在陕西再上一个新的台阶。3、配套政策很优。除了税收方面的优惠政策，陕西省西安市委、未央区政府出台了多方面的支持，从放宽市场准入，加大财政金融扶持，鼓励企业技术创新和品牌建设等方面，都给予了最大限度，最有力的支持，这对投资者无疑是一颗定心丸。四、项目建设的必要性1、机电市场做大做强有潜力西安朱宏路机电市场现有近千家企业进驻，其中很多是国内外知名品牌的企业和具有实
17、力的经销商。主要经营建筑机械、工程机械、起重机械、仪器仪表、电线电缆、电动工具、焊接设备、机床锻压、工具轴承、通用机械、风机水泵、电力设备、电器元件等上千个种类，近万种产品。市场为这些企业提供一个交易、展示、仓储、运输、信息处理于一体的平台和场地。市政府的北迁将带动北郊整个经济发展。 2、地理位置优越、交通便利市场位于西安市南北主干道西安朱宏路南段以西，地理位置优越，交通便利，与二环相连，直通西宝（西安宝鸡），西临（西安临潼），西铜（西安铜川）等高速公路，有方便快捷的交通线路，直达西安航空港、火车站、长途客运站。3、是我市城市建设、产业创新的客观需要改造开发后朱宏路机电市场将依照西安市政府远景
18、规划，立足于陕西，依托西北，辐射全国。不仅在改造、提升、发展有形市场上加大力度，做足文章，还要将更多物力、财力、精力投入到“中国西安机电网”发展建设上。网站整合机电行业最新政策法规、资讯、产品、供求、展会、企业、人才服务、招投标等信息，通过网络、展会、DM刊物、行业研讨会、面对面宣传等多种渠道，为全国机电买卖双方提供高效的信息服务和值得信赖的网络贸易平台。 建成后的新朱宏路机电市场将秉承“为您服务到永远”的服务宗旨，坚持“让消费者放心，让经营者舒心”的服务理念。市场与工商、税务、银行、质检、消防、保险等职能部门共同携手，为商户提供最快捷、最高效的优质服务，营造稳定、繁荣的经营环境。 并将带动上
19、下游企业的发展，形成区域新的产业链，新的经济增长点。五、配套工程本项目为温州商会在未央区进行的多个迁建、扩建工程的一个组成部分。按照统一规划，整个迁建、扩建工程的供电、供水、供汽及研发办公等公用配套设施将集中考虑，统一建设。因此，本项目只需建设与项目有关的室外管网工程。1、给排水本项目用水主要有生活用水和消防用水。新水主要用于清洗、饮用等。年用水量约为3000吨。给水水源由西安市自来水公司提供给生活用水、消防用水。生活污水经朱宏路污水管网送到化粪池处理后，排放到朱宏路污水管线；雨水通过雨水收水口进朱宏路管网，排到朱宏路雨水管线。2、供电朱宏路区域用电来自凤城二路总变电所，电源由变电所35千伏变
20、电站引入10KV专线，通过朱宏路总变电站向本项目供电。3、其他通讯：本项目对外通讯和内部调度由西安市统一规划建设，可满足本项目需要。六、经济效益及风险分析（一）经济效益预测项目全部建成投产后，预计销售收入21.94亿元。上缴各项税金共1.426亿元，净利润6.24亿元。（二）社会效益本项目实施后，对所在地扩大劳动就业，增加社会服务容量，提高人民收入水平和生活质量，增加财政收入等方面都将产生积极的推动作用。1、可解决近10000多人就业，村民不出远门就能找到收益丰厚的工作，这对于建设社会主义新农村，提高村民的生活质量，无疑是一件利国利民、实实在在的大好事。2、对拉动内需、扩大消费将起积极作用。人
21、均月工资暂按3000元，年人均收入36000元，10000名职工仅工资收入一项一年就是3.6亿人民币。用这些钱来盖房子、搞建设、搞投资，用来消费又会带动不少行业的发展，不少的就业，这种循环经济，必然会推动当地经济又好又快发展。3、推动上游产业发展。机电市场经营有上千个种类、上万种产品，3、参与当地经济建设，为国家和地方政府上交更多税金，为推动区域经济发展添砖加瓦。（三）风险及对策1、风险主要是世界性经济危机还没有完全复苏，这对我国经济发展的影响不可低估。好在我们国家正处在一个快速发展的时期，内需市场很大，只要我们抓住机遇，敢于挑战，敢于创新，就会有市场的大繁荣。2、世界经济总会一天天好起来，中
22、国经济发展会更好更快，人们生活水平会不断提高，与经济发展、人民生活息息相关的塑胶产品会随着技术进步，不断提升，广泛应用。七、可行性研究结论综上所述，在原机电市场进行改造开发建设项目，天时、地利、人和俱在，优势十分明显。经分析论证：投资条件充分，符合科学发展要求，符合国家产业政策和节能环保要求，选项是正确的，方案是可行的。只要抓住机遇，说干就干，最大限度的把这些优势尽快转化为生产力，就能使企业发展迈上一个新的台阶。我们坚信，项目建成投产后，是一个具有较强竞争能力的经济实体，必将为当地经济发展带来新的增长点，为投资商带来可喜的回报，为当地人们带来福祉。西安温州商会 2012 年 05 月 18 日
23、西安温商投资项目分析报告朱宏路机电市场改造开发工程西安温州商会预将原朱宏路机电市场进行改造开发，将朱宏路机电市场打造成为西北多元化的大型机电及商务产业链。根据机电行业的形势，及对朱宏路未来几年的发展预测评估，认为是可以成就一个投资的重点区域。改造后的市场布局、商品结构、室内外装修，服务质量等方面都要具有现代感及超前意识。将成为当地唯一集机电产品、商务、休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的大型综合广场，成为未央地标性建筑。力求在五年内处于领先地位。同时也将做为陕西省机电市场改造一个示范和成功的模式。一、项目概述：本项目建筑面积为 22万 的机电商场与商务一体的综合大厦。容积率为6.5以上。1、总投资1
24、1.3亿元人民币，建设分二期完成。其中：一期：投资7.59亿元，分别为：征地：50亩；每亩地售价为480万元，征地费用为2.4亿元。首期付拆迁地款1-1.5亿元人民币。建设地下两层，负一层为经营场地，负二层为停车场。可用面积每层为2万平发米左右，每平方米造价为6000元计算，地下两层造价为2.4亿。建设地面16层现代机电商场。地上1-3层机电五金及其他综合市场，地上4层为灯具产品、地上5层和6层为餐饮、茶馆及娱乐或购物等场所。地上16层每层为15500平方米，每平方米建设成本按3000元计算，六层造价2.79亿元。商场南北两侧为物流停车用地，50亩外的南北侧为公共绿化用地，可建成绿化、停车一体
25、的停车场。二期：投资3.71亿元，主要用于728层以上的商务楼建设，建设4栋即连通又貌似独立的商务大厦。4栋728建筑面积为12.32万平方米，每平方米造价3000元，22层总造价3.71亿元。商场东南西北方面均有通往商务大厦的进出口。2、建设周期一期在签订完征地合同和建设手续后的30个工作日内进入场地，18个月内全部完成建设项目并投入使用；二期24个月内完成扩建项目并全部投入使用。3、项目收益项目建成投产后，预计销售收入21.94亿元（地上一层售价3.2万元每平方米，共15500平方米，销售收入为4.96亿元；二层售价2.3万元每平方米，共15500平方米，销售收入为3.56亿元；三层售价1
26、.5万元每平方米，共15500平方米，销售收入为2.32亿元；46层均价8000-10000元每平方米，共46500平方米，每平方米按8000元计算，销售收入为3.72亿元；第728层共4栋，每平方米均价为6000元，面积共12.3万平方米，销售收入为7.38亿元）。税金、销售费用、工资合计4.4亿(按20%取费)，净利润6.24亿元。建成开业后出租年总收入2500万元，（地下两层的出租租金将年收入1500万元，大厦两侧物流年大约收入为500万元左右。整个商场每年物业收入约500万左右）。注：租金随市场成熟后递增未计。二、内部投资成本1、征地款2.4亿，先交付1.2-1.5亿，其他地款等手续完
27、善后支付。在合同签订后，将请专业策划、专业销售来增加我们开发实力，项目实施后一面建设一面销售达到建设及资金周转最佳效果。2、规划设计、策划、销售及建设前各项工程款等备用金前期投资合计需3亿。3、本项目开发期预计为三年至三年半，分三期建设，一期建设地下两层和地上六层商场，前期投入资金购地先付1亿到1.5亿，建设需资金5.2亿，合计6.7亿，不含内外装修和室外建设费，如果算本项造价应增加6000万元，建设时间和装修时间需2年，二期在一期装修时期开始建设，二期分两次建设，每次为两栋大厦，从7层到28层共22层，二期共建4栋，三栋商务办公及一栋商务酒店，二期建设时间约两年，整个工期为3年半。4、本项目总投资11.3亿元，项目运作资金总投资3亿元，总股按100股计划，每股按300万投资，就可开始建设，在建期间同步销售大厦商场，由此吸引原机电市场大量商户购买或租赁商场，给商场建设带来更大的空间。