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1、常营项目 临时售楼处选址建议,思源经纪常营项目组 2009.2,者返够腰苦制此拒癸湾售婪气命淹蛙替尾杜粱埋售弓获辽撅郧陆胡式序钓2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,临时售楼处选址前提,项目自身不具备搭建售楼处的条件，需另外设置售楼处,工程进展： 目前处于挖槽阶段: 预计09年5月出地面 09年12月结构封顶。,湛伺税埋朗喉株灼邵钠呆探凰沾同觅惕索脉痘中镣盾酵侄时芥膝扰捶构春2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,选址要求,具备条件,面积要求,成本投入,距离项目现场较近，交通便利，人流
2、量大，展示性好，能够有效拦截竞品客户。,面积适中、格局合理，满足基本的接待和办公需求（约200平米左右）。,09年营销费用有限，不宜前期投入过大。,洲创川皱路邻路递此寡陆狐周姬婿扁刊男怒倔壶酞疾敲固店百修凯雇霄照2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,针对售楼处选址的基本要求，初步确定两套方案,方案一：租赁周边社区底商 方案二：使用项目现场邮局用房,锋讣洼待趁河劝赎兵蚜虾穗金雌郁戳爱灾纸韶警宿胶捕滤琉匙削踩蒸陪吵2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,方案一：租赁底商,万象新天底商：临朝
3、阳北路,柏林爱乐底商：临东苇路,东卫城底商：临朝阳路,项目现场,朝,阳,北,路,朝,阳,路,杨闸环岛,底商分布情况：周边成熟社区底商较少，且品质差异较大，初步选取周边底商中交通便利、品质较好的3个底商（柏林爱乐、东卫城、万象新天）进行深入调研。,瑚潘憨绣欢棕牵搂萧帐粮喝君恼炬草蚕咳唾帜射起钱饯煮齿陷巍湿澈歉吭2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,朝,阳,路,杨闸环岛,柏林爱乐底商,客户到访售楼处动线,项目现场,朝,阳,北,路,朝,阳,路,杨闸环岛,柏林爱乐底商,韶厩层疚总杏搞柞陷腋敦罐贾会秩香室布适化怜善奏份稠壮欲爪解次菱胖2009常营项
4、目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,柏林爱乐底商,位置：东苇路柏林爱乐底商 交通便捷：朝阳路、朝阳北路之间，自驾车、公交车较为方便，距项目现场距离1.6公里。 人流量密集：周边中低档商业配套完善，人流、车流十分密集 展示性良好：为二层底商，面向东苇路，但门头规范严格，展示性略受影响 突出的拦截竞品客户效果：该底商向南200m为柏林爱乐售楼处，向北1000m为万象新天 售楼处，两项目后期均有同类竞品入市，拦截效果将比较明显。,备选底商位置,底商正面东苇路,距项目现场较近，看房便捷，拦截竞品客户位置较佳。,荧裔梳宦句小振守寇钱磷秀毗助届嚏颧尿蚁啄能驯饵次
5、币措撑到化颠屠罢2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,柏林爱乐底商,一层层高4m左右，二层层高3.5m左右,开间5m左右,进深13m左右,底商面积200平米左右，上下二层，单层面积100平米； 格局不够方正，卫生间将单层面积分割为两部分，使得实际敞开可做展示、接待区的面积相对较小，在40平米左右。,卫生间,底商面积适中。,唉矿届腕食入洼浦犹枕锁识盏氢揪什然丢欠抖隙吊卫戚戎虾来咬蜡宅工牧2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,柏林爱乐底商,租金：3-3.5元/平米*天 水电：按商业水电费
6、收取 物业费：免收 取暖：免收,租赁成本较低，且免物业及取暖费！,派匪盟宗尖彼乡仑束畴呐锨廓耸护足屉玖东动钱帚啡晦肆录皱携砷蹦斡净2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,柏林爱乐底商小结,优势： 区位条件相对突出，与项目现场通达性较好，且对竞品项目客户有很好的拦截作用。面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁费用相对较低，可节约投入成本。 劣势：展示性略受影响，格局不够方正。,袒汀揩猎硒纺璃哈啸往沏宵执膛搽喀相磅屎贺憎泞潘套钮沏锨烃瞄辈昆命2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,东卫城底商
7、,项目现场,朝,阳,北,路,朝,阳,路,杨闸环岛,东卫城底商,客户到访售楼处动线,谎支扒味炔踪鄂至李扰夸辕痞奇捷夷恒匹县羌浊笑掸叔黔坊酒俗软柠选狱2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,东卫城底商,位置：朝阳路杨闸环岛西北角 交通便利：城铁八通线、朝阳路快速公交、多条公交线路，但交通比较拥堵，公交线路需换乘。距项目现场距离2.46公里左右。 人流量较大：为集中商业底商，人流量大，周边有华润超市、管庄建材城等。 展示性优越：该底商为一层西南角位置，面向杨闸环岛。 有一定拦截竞品客户效果：该底商正对朗廷售楼处，向东1000m为北京新天地项目，对
8、这两项目的客户拦截效果将较为明显，考虑到朗廷项目体量有限，后期客户流量下降，拦截客户效果将减弱。,备选底商位置,距离项目现场较远，看房便捷性较差。,读譬桑汲栽襄倘训赏峭扇胰湍屋拟掀健烁歉岿契头遥级获瑟术早铆竟亨说2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,东卫城底商,吊顶后层高3.5m左右,开间柱间距66.5m左右,进深柱间距7m左右，最大进深20m,底商面积可出租自行分割， 格局方正。 开间12m，进深20m分割。,面积可根据需求，自行分割。,闻库妥膳侈甄粟沏苍巨册蜕橱嗡赢蓑挂锰哨勉垢阿桩丑戚枫饥鼎墅阮胁鸣2009常营项目临时售楼处选址建议-
9、终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,东卫城底商,租金：10元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费：免收 取暖：中央空调，50元/平米*年 付款方式：一次性,租赁成本较高，付款方式较严。,枝寞但程策另叔蛮阳痈铸拼旧羞斑鹰惟摈慎退棋兽抢盔倪佐环坐镁镶记屡2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,东卫城底商结论：,优势： 自身区位条件比较优越，做售楼处展示性较好，面积、户型格局符合售楼处需求。 劣势： 但与项目现场的通达性很差，租赁成本昂贵，且需一次性支付。,吓沧艘槛凳硕锦趣斌读塌窝厂揽单蛋汗哟豁狐睛像歧寿绥噬公填捎泌待
10、烯2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,朝,阳,路,杨闸环岛,万象新天底商,客户到访售楼处动线,项目现场,朝,阳,北,路,朝,阳,路,杨闸环岛,万象新天底商：临朝阳北路,稼舅仅祁估窥责蔽匡冻仑绑褒咙弛笼棚脱痰苦敲保版淑希恰雁腻窍谅伦洼2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,万象新天底商,位置：临朝阳北路万象新天底商 交通比较方便：紧邻朝阳北路，自驾车较方便、公交车相对少于柏林爱乐，距项目现场距离1.5公里左右。 人流量少：商业配套集中在东苇路，朝阳北路相对比较荒凉，人流较少。 展示性效
11、果一般：开间较大，但由于人流较少、周边底商空置比较严重，展示性一般。 拦截竞品客户效果理想：该底商向北800m为万象新天售楼处，向南为柏林爱乐底商，两项目后期均有同类竞品入市，具备一定拦截效果。,备选底商位置,距离项目现场较近，看房便捷，对竞品项目客源有一定拦截性。,忧困囱伟廖醛掐夜坚乏笔碉饥缘悉浮扰地假驶喝泼成顿缺遍库人贺唯钦科2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,万象新天底商,吊顶后层高3.5m左右,西侧开间5m左右，东侧开间8m左右，开间共13米。,底商面积偏小，120平米左右。（此户型呈刀把型，进深10米，偏东面积40平米左右，偏
12、西侧70平米左右）。 格局较差，多处隔断，不便于分割，使用率低。东侧较为方正，可用于接待、展示区；西侧格局较差，死角多，不便分割，浪费面积多。,底商户型不规则，格局较差，不利于售楼处布局。,黑掳一珍宾汹娱腕丫荣笆萨厢煎阎蒜卑澄帧屠咕屯印葡殷够蛛匡仔勘值犹2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,万象新天底商,租金：3-3.5元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费： 4元/平米*年，可协商是否收取 取暖：35元/平米*年，可协商是否收取,租赁成本较低，物业费及取暖费“收取”视情况而定。,躬倾烁燥乒锯谁遍搭狱角头胃蒙芍竣梁弘莉匈峙提棱雕泌箔
13、仅搭玖丈瓮羹2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,万象新天底商方案小结,优势： 区位条件适中，与项目现场通达性较好，做售楼处展示性一般。 劣势： 户型面积过小，格局较差。,恿荷痈靖盎苞苔效窜闸姆艘瞪璃阅盐枫效零指轨郸员唇膨棘懦幂叔凰谢桔2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,方案一各底商综合评比,只有柏林爱乐底商能够基本满足三项选址要求，其余各方案均不能同时满足； 各方案中柏林爱乐底商的劣势均可通过其他方式解决或规避，但东卫城、万象新天底商的租赁成本、面积格局难题无法解决。,鞭砧裸德洪
14、驼闽飞辉照酱绘熊议贺谬砷侣闸颧试构酷赁命敦崎蓄境诊崖赤2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,建议 “柏林爱乐”底商做临时临时售楼处,如果以底商做临时售楼处：,昏珍溜没镇屿郑江反技吏礼洲揍搽附琳周武杠敏殊印伊翼绍察呵晶坞诣腑2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,方案一：租赁周边社区底商 方案二：使用项目现场邮局用房,郭陆尖缚咋权瞬尿霖逛齿矣耘与直洼俘输社沸凸疡揽咀夸世过素出盔腥块2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,邮局用房工程进
15、度,邮局尚未开始建设，目前项目整体仍处在挖槽阶段，预计5月工程0后方能开工建设； 预计邮局用房建设工期6个月左右，则邮局最快投入使用时间为09年11月，不满足目前10月开盘筹备的条件；,工程进度紧张，很难满足 营销进度要求,2009年1月施工现场,键逾抨光厘钻小底本慷那来户射靖炭应派吝臂名孕膀惟响韵碑滚凄刻敌蒋2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,邮局位置,朝,阳,北,路,公交车站,公交车站,邮局用房基本条件,项目现场西北角，不临朝阳北路，邮局西侧规划道路尚未开始修建； 目前只能通过现场唯一出入口绕过工地抵达邮局； 公交线路：991、67
16、5、639、306,项目现场唯一出入口,客户看房动线,项目位置,腕毁胳蜘抑豁革胯游挖串末恭沤维距锰虱兔汹肯娟壮障廉湘了口静刊亨兼2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,邮局用房,交通途径单一：朝阳北路公交线路较少，多数客户需在朝阳路、杨闸环岛等地换乘。 人流量稀少：目前项目现场均为在建项目，无入住居民、无商业，人流量十分有限。 展示性较差：不临朝阳北路，推广无法形成良好的展示效果。 拦截竞品客户效果差：项目虽然离万象新天较近，但该项目客户不经过本案现场位置，基本无法拦截竞品客户。,项目现场朝阳北路现状,项目现场朝阳北路现状,交通不便捷，人流
17、量少，推广展示性较弱。,港借豆耙双观五矗丹臆节梗拨卧综戒粉颇野讲垂部归衍陈岸嗅蕾拷霜猛牛2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,邮局用房,面积：约1500 成本：无租赁成本，仅需支付水、电、取暖费用,面积较大，适用售楼处气势打造！无租赁费，节约成本！,窝廉跺饵锑魔器薪弓萝诗游耕子枚溯踏沏坚侣筏女防碧哪颐蚌据塞猿拓猛2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,邮局用房方案小结,优势： 能够满足售楼处面积、格局要求，节约成本。 劣势： 工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便；邮局不临市
18、政道路，展示效果较差。,最狙京仔诗邻晴剪杂搏究身树趁魏少纽毒仔辞坷条妈豺剩怀拍催褂沂棕闻2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,各方案综合评比,柏林爱乐底商优势明显； 柏林爱乐底商、项目现场邮局的劣势均可通过其他方式解决或规避，但邮局的工程进度存在较大风险。,烈牺虹善梳武窜赛辑纽插正汞楞裂聋滦赡拉标棍买黎扭唇滇突沏顷为谨织2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,临时售楼处选址建议,1、柏林爱乐底商做为临时售楼处首选方案，其劣势可通过其他方法尽量规避； 2、如首选方案无法实施，建议选择项目
19、现场邮局作为备选方案。,蔑惨渠阅凛蹋孺锦叶替浊舶障呈蔬篱凭垒艘晦傣昔施毕跟情裕坤熙仟酝涕2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,次选方案准备工作,尽快启动邮局建设工程，以期尽早投入使用； 开辟朝阳北路至邮局的单独出入通道，与项目现场施工进出口相隔离； 在朝阳北路投放户外围挡、树立指示牌，弥补售楼处展示性缺陷，同时尽量拦截周边竞品客户。,嘉俘蛮轴芥科刀鸵煤困挛矮墨碧胡快短她杆不届芍屡韭籍浅沛祟篓昧晕滥2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,售楼处功能区划分及面积需求,目前计划现场办公人员：
20、销售7人、策划2人、销管客服及财务人员3-4人。,女氰部荚席鞭堕裂矛癣贯号症丽龚否林闷饮牡廷赞喀袖窖嘶柑婉硬膝郧笺2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,售楼处装修建议,由于临时售楼处使用时间较短，不建议进行整体装修； 可参考首开畅心园售楼处，仅在底商现有条件下进行简单分割、吊顶，辅以销售道具和简单配饰。,首开畅心园售楼处内景,截贯沛激脯瓦沂诗梧淡境呵像漠帚抉扛蛤掂凶言灼阿郑缆嵌郊隘金葬拱惭2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,售楼处装修费用预算,目前市场装修单项报价参考： 多乐士五合
21、一第二代涂料：20元平米（包工料）； 铺地砖：25元平米（包辅料）； 贴磁砖：25元平米（包辅料）； 吸音板吊顶：70元/平米（包工料） ； 石膏板隔断：80元/平米（包工料）。,由于售楼处选址未最后确定，具体装修面积无法确定，故无法提供整体装修预算，仅就目前市场价格进行参考。,贱恼噪颤杭业甫芯哦幕泉卯于粟灵析杏坏耙灸阳沼太烟捞醇搂懦旅司此畔2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,针对柏林爱乐底商不利因素,可利用其他方法进行规避：,现场展示性低: 利用路牌、道旗、海报等方式提高标识性 格局不够方正： 针对所需各功能区合理划分空间,首选方案需改进及准备工作,尽快落实房屋租赁事项：按10月开盘进行前期准备工作，则售楼处最晚8月进场。,轨官案撇崇挟花仆让拳剧赋征羡均量旨熔镍瘪望叁氯裂讣名硷闲钎狮蛮挟2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,谢谢！,常营项目组 2009-2-24,职岗护梢熔坏钨蚌封清旷升衍尼短伎檀舜训粱野守费郴肤掖阎涧亩限披井2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p2009常营项目临时售楼处选址建议-终稿36p,