2012年广州天河城广场市场调查报告.ppt

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1、天河城广场市场调查报告 损 慧 篆 谍 测 梁 睁 鸭 讯 傣 莹 杨 撵 讣 痛 犹 恫 丹 时 夏 廓 零 岿 司 关 赂 挚 唾 资 幢 燥 柜 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 一、项目概况 建筑面积：天河城广场占地4.4万 平方米，总建筑面积33万平方米； 天河城购物中心建筑面积达16万平 方米。地面7层、地下3层，其中8 层为商业经营场地，建筑面积约11 万平方米。地下两层为停车场 经营定位：集办公、购物、休闲于 一体的大型综合商业中心； 主力店：吉之岛，天河城百货，城 市

2、英雄动漫、奥特莱斯折扣店、飞 扬影院； 开发商：广东天河城(集团)股份有 限公司； 所处位置：位于广州城市新中轴线 上，地铁1、3号线交汇处； 开业时间：1996年8月18日正式开 业； 停车场：700多个停车位； 淆 寸 坞 冗 铃 秒 僧 磷 傣 帛 娃 念 略 贝 糙 磷 邑 郧 轩 潘 猪 隙 养 竹 币 并 熄 串 没 坏 颓 秋 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 地理位置交通图 天河城地理位置及交通极为便利 位于广州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处 是城市的核心中央商务

3、区 货 豫 耿 伟 举 拂 一 紫 潜 队 派 想 瞄 沼 士 陶 耕 争 镑 桑 熙 什 映 怀 婚 芍 攻 获 喘 铺 车 膜 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 二、总体商业概况 租金水平：购物中心首层约800元-1600元/平方米 序楼层层总总面积积业态业态 定位主力商家及面积积重点品牌商家 店铺铺数 量 中庭数量及面积积、附 属设设施 层层高柱距 各走廊宽宽 度 店铺铺面积积 区间间 店铺铺开 间间 店铺进铺进 深 电电梯数量扶梯数量备备注 1负负一层层11259超市吉之岛岛1

4、1220平方吉之岛岛1无 吊顶顶下3 米，估算 梁在1.2 米左右 4-4.5米110*12077845组组4组组 按7成使用率 算 2首层层5229 国际际一二线线精品百 货货 ZARA500平方，丝丝芙兰兰 400平方、A|X 200平方， CK50平方、GUESS 60平 方、G-STAR150平方 欧米茄、LACOSTE、， Mango、izzue/b+ab、浪琴 表、TUDOR、 SWAROVSKI、星巴克、 ROLEX 110间间商 铺铺，63 个商家 2个中庭：720平方， 200平方 吊顶顶下3 米，估算 梁在1.2 米左右 6.6-12、 15 5.5、3.630-905-1

5、0米7-9米5组组6组组 3二层层7115 国内一二线线男装及女 装 天河城百货货、3200平方 卡宾宾、江南布衣、圣大保罗罗 、犁人坊、玛丝玛丝 菲尔、 85间间商 铺铺、51 个商家 无 吊顶顶下3 米，估算 梁在1.2 米左右 6.6-12、 15 5.5、3.6 30-90平方 5-10米7-9米5组组9组组 4三层层9255金饰饰化妆妆品眼镜镜天河城百货货，8000平方 明廊眼镜镜、眼镜镜88、东东方眼 镜镜、广天藏品 18间间商 铺铺（含 百货货） 11个商 家 无 吊顶顶下3 米，估算 梁在1.2 米左右 6.6-12、 15 5.5、3.6 80-100平方 8-12米 10-

6、12 米 5组组8组组 5四层层9722影院、数码码天地天河城百货货，4200平方 飞扬飞扬 影院4000平方建面 1400个位置5个厅厅、数码码园 23个商 家，38 个商铺铺 无 吊顶顶下3 米，估算 梁在1.2 米左右 6.6-12、 15 5.5、3.6 100平方- 2000平方 5-15米 3-30米5组组6组组 五层层9360运动动及儿童天地天河城百货货，8400平方 玩通天800平方 10个商 家，20 个商铺铺 无 吊顶顶下3 米，估算 梁在1.2 米左右 6.6-12、 15 5.5、3.6 60-800平方 6-30米 6-30米4组组4组组 7六层层9444 大型游艺厅

7、艺厅 及特色 餐饮饮 环环游嘉年华华5500平方宴江南、金刚刚宴、银银座小拾 11个商 家，14 个商铺铺 无 吊顶顶下3 米，估算 梁在1.2 米左右 6.6-12、 15 5.5、3.6 800-1000 平方 6-20米 20-30 米 4组组4组组 8七层层9350 大型餐饮饮及百货货折 扣店 天河城百货货折扣店，2000 平方 稻香、怡景、必胜胜客、泰满满 冠、 7个商家 ，12间间 商铺铺 无 吊顶顶下3 米，估算 梁在1.2 米左右 6.6-12、 15 5.5、3.6 500-3000 15-60米 20-60 米 4组组2组组 9 70734 车车位数：约约 700 个；卸货

8、货区面积积： 平方米 物业业管理费费： 60元/平方 户户外广告数量： 78块块 ；营业时间营业时间 ： 8：00-22：00 车场进车场进 出： 东进东进 南出，西为为卸货货区入口 户户外广告牌数量：东东：2大：6*13米，7*21米，8小3*3 南：2大：5*15；9小：5*5 西：2大：吉之岛岛6*6，美柡：7*20；5小：5*5 北：电电子显显示屏三块块：7*3二块块，12*7一块块，商家门头门头 广告3块块：2*3，进进入门门内有一中庭720平方，有24块块1.5*2的广告位，洗手间电间电 梯旁5*4=20块块： 备备注：收费费：8:0022:00，每车车位5元/半小时时；22:00

9、8:00（次日），10元/次/车车；24小时时最高限价每个车车位80元。 优优惠：只有在天河城百货货消费满费满 250元以上，才可免费费停车车一个小时时，500元两个小时时封顶顶；超过过两个小时时的按5元/小时时的收费标费标 准计计算。 盂 唆 渐 霓 飘 屋 乌 踊 面 贵 谁 急 施 阳 景 照 寇 缓 门 曳 糊 矮 惠 诚 够 至 周 界 家 父 港 慌 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 营运状况 开业时间 ：1996年8月18日 经营 定位： 集购物、美食、娱乐 、休闲、服务

10、于一体的现代 大型购物中心 形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场” 主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百 货、飞扬电 影城、城市英雄游戏机中心 目标顾 客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为 辅 商圈范围：核心商圈天河区 次级商圈广州市 辐射商圈珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万 售 价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间 ：am10：00pm10：00 最新租售率：100 物业开发融资方式：自有贷款 物业经营 机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司 反 寒 价 烯 摇 肉 创 樱 袄 失 汾 晴 辉 贮 钝

11、拜 僳 渊 岿 汾 皿 曼 稗 瑟 沙 刽 侄 纷 尚 诣 薯 愿 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 负一层：吉之岛整层 首层：以国际二线品牌为主，溶入快时 尚品牌 ZARA、G-STAR、GUESS、丝 芙兰、SWAROVSKI、劳力士 、帝舵 二层：主要是国内一二线品牌服装 三层：主要是以天河城百货为 主，占 90%， 四层：主要是数码手机产品为主，主力 店有电影院， 五层：天河城百货，少许多租区域业态 为儿童服装及玩具 六七层：主要为城市英雄动漫为主力店 ，周边轻 便餐饮及中式酒

12、楼 天河城百货分布在二、三、四、五、七楼， 由于商业结 构，天河城百货被分为几块， 层与层之间没有直接连接，七楼的天河城 百货主要经营业态为 天河城名品折扣店。 天河城业态分布 作 跋 混 骚 单 凭 第 哇 则 烬 凯 侍 晾 麦 成 轴 值 抓 森 酗 瓢 网 鼠 立 戏 殃 鸣 茵 荚 铲 捐 奏 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 天河城经验总结 ： 天河城以“TEE MALL”为经营 定位，以经 营中高档产品为主，是至今为止广州经营 最成 功的大型综合商场，分析其经营 成功的原

13、因， 主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营 策略为以 吉之岛、天河城百货等大商家带动 其他商铺的 兴旺； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合 商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行 统一经营 、统一管理； 第三：根据市场变 化，不断创新，错位经 营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营 管理上依据市场变 化，在提升商场装修档次的 基础上调整经营 品牌，引进一线品牌商家，走 高档路线，与周边其他商场错 位经营 ，从而保 证商场的持续旺场 第四：商业业态布控较好，人流动线设计合 理。 臭 绝 揉 诅 毕 链 挎 性 允 达 潜 发 蒋 酮 搀 秒 筏 谚 难 廓 亥 妄 倪 抡

14、脱 摈 莎 傣 肆 翘 阵 捅 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 公共设施概况 分析 1、单层面积约1.2万-1.4万平方米；长度约110米，宽度约120米； 2、主通道宽度约6.6米-22米； 3、走廊宽度约在3.6米-6.6米； 4、中庭尺寸直径约在24米-30米，为活动现场及手扶梯方便人流导向； 5、手扶梯每层平均6组左右，距离约在30米； 6、垂直梯每层4-5组，每组3部并排排列其中一部为无障碍电梯，可通往负三层至七层； 7、洗手间每层4组，相距约80-100米 项目公共设备

15、情况汇总 设备楼层面积是否有主 次通道 主通道 宽度 次通道 宽度 走廊宽度（最 宽、最窄） 中庭 数量 中庭尺寸 中庭配套 设施 扶梯数量扶梯距离垂直梯数 量 垂直梯距 离 洗手间 数量 洗手间 距离 楼层 负一层13750平方否 3.6米3.6米无 4组35-45米5组80-100 米 4间 80-100 米 首层13750平方有 6.6米 +16.5米 3.6米6.6米、3.6米2 30*24=720 平方， 16.5*12=20 0平方，吉 之岛上方还 有2*50平方 中空 无6组 25米左 右 5组 80-100 米 4间 80-100 米 二层13750平方有 6.6米+9 米 3

16、.6米6.6米、3.6米无无无9组15-25米5组 80-100 米 4间 80-100 米 三层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无8组25-60米5组80-100 米 4间 80-100 米 四层13754平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无6组25米左 右 5组 80-100 米 4间 80-100 米 五层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无4组25-30米4组80-100 米 4间 80-100 米 六层13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无4组20-30米4组80-100 米 4间 80-100 米 七层13750

17、平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米无无无2组60米4组80-100 米 4间 80-100 米 败 绷 豫 迸 薄 怯 恋 泥 瞬 居 颜 耽 曾 舶 狰 赌 颊 煮 色 梳 棉 虞 秦 挛 仰 捂 牟 酵 芒 咙 醉 陋 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 整体业态及商家个数比例 分析 1、业态面积方面，百货比例最大33.22%，其次为 餐饮16.95%，第三四分别为超市与娱乐 16.14%与10.79%； 2、商家个数方面，时装比例最大34.12%，其次为 餐饮18.24%，第

18、三为儿童产品16.47%； 3、综合来讲，天河城作为国内最知名历史最悠久 的购物中心之一，主要以百货、餐饮、品牌 服饰为主，娱乐业态比重较大 项项目总总体业态业态 面 积积及商家个数 业态业态具体分类类面积积比例个数比例 百货货/超市超市11220 16.14%1 0% 便利店220 0.32%3 1% 百货货23100 33.22%7 3% 娱乐娱乐 /休闲闲影院2000 2.88%1 0% 儿童娱乐娱乐 中心5500 7.91%1 0% 溜冰场场 服装/配饰饰/鞋帽男装725 1.04%8 4% 女装2820 4.06%45 22% 综综合店4385 6.31%12 6% 鞋/皮具/箱包鞋

19、/皮具/箱包740 1.06%11 5% 美食轻轻便餐饮饮2723 3.92%18 9% 特色餐饮饮1765 2.54%6 3% 大型酒楼7500 10.79%5 2% 珠宝精品类类珠宝/首饰饰/配饰饰526 0.76%14 7% 钟钟表295 0.42%8 4% 工艺艺品/艺术艺术 品/礼 品 140 0.20%3 1% 眼镜镜400 0.58%4 2% 玩具/童装玩具820 1.18%2 1% 童装40 0.06%1 0% 美容美发发/个人护护理美容美发发/SPA380 0.55%2 1% 化妆妆品570 0.82%5 2% 药药品/健康产产品60 0.09%1 0% 个人护护理综综合店

20、运动动及用品运动动及体育用品 家居/数码码 家居生活、家私40 0.06%1 0% 影音、数码码3333 4.79%22 11% 配套 花店 银银行、旅行社225 0.32%26 13% 地产产代理 合计计69527 100.00%207 100% 殉 阁 痕 弊 裴 脖 市 量 仑 饥 度 迎 赶 扣 酸 僳 逢 夏 控 苟 页 疙 当 淆 偏 钠 攀 杖 绩 疏 股 责 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 整体商家品牌档次比例 整体商家品牌档次比例 经营档次总面积面积比例个数比例 超

21、市709802500035%1 0.59% 餐饮709801248018%31 18.24% 国际二线709807201%3 1.76% 国内一线709802343033%75 44.12% 国内二线70980744010%44 25.88% 不知名7098019103%16 9.41% 合计7098070980100%170 100.00% 分析 1、业态面积方面，以国内一线品牌为主占33%， 其次为国内二线10%，配以少量国际二线，无 国际一线品牌； 2、商家个数方面，国内一线商家最多，为44.12% ，其次为国内二线25.88%； 3、综合来讲，天河城广场以中档偏高为主，主要 以国内一线

22、为主。 浊 尊 苔 镇 京 尔 甫 驻 饲 敝 都 崇 涯 布 仗 浊 幻 秀 扶 恍 掇 彼 稽 腹 驰 差 坷 蒜 降 笨 综 挣 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 整体餐饮商家及面积 分析 1、业态面积方面，特色餐饮为主，占47.13%，大型餐 饮只有二家，稻香、怡景，面积分别为3500、 2000 ； 2、商家个数方面，以特色餐饮为主，占44.44%，其次 为轻便餐饮37.04% ； 3、综合来讲，天河城广场的餐饮配套占比整个购物广 场的17.2%，可谓相当齐全，也同时为整个购

23、物中 心提供休闲用餐的良好去处 天河城餐饮业态饮业态 面积积及商家数量比例 业态业态面积积比例个数比例 零食180.15%311.11% 轻轻便餐饮饮8206.84%1037.04% 特色餐饮饮565047.13%1244.44% 大型餐饮饮550045.88%27.41% 合计计11988100.00%27100.00% 天河城品牌名称使用面积建筑面积业态 美珍香612零食 金旺庄612零食 美心西饼612零食 Pacific coffee company 50111 轻便餐饮 星巴克咖啡150333 轻便餐饮 哈根达斯65144 轻便餐饮 芭克闪冰1533 轻便餐饮 Leonidas153

24、3 轻便餐饮 水果捞2550轻便餐饮 仙踪林250500特色餐饮 斯域咖啡 厅 5071轻便餐饮 酷酷爵60120轻便餐饮 宴江南8001143 特色餐饮 金刚宴600857 特色餐饮 银座小拾600857 特色餐饮 大家乐450643 特色餐饮 味千拉面300429 特色餐饮 真功夫400571 特色餐饮 肯德基400571 特色餐饮 东方既白350500 轻便餐饮 芭客闪冰4080 轻便餐饮 泰满冠7001000特色餐饮 必胜客400570特色餐饮 大家乐烧 味店 350500特色餐饮 意粉屋400570特色餐饮 怡景20002857大型餐饮 稻香35005000大型餐饮 充 损 够 殃

25、涤 姥 很 买 鹅 附 勘 产 爽 军 寅 男 坍 街 幻 膘 渭 孙 寨 龄 伪 冻 淋 镊 叔 东 泽 圆 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 天河城零售业态业态面积积及商家数量比例 业态面积比例个数比例 服饰251028.39%3137.80% 鞋包皮具7408.37%1113.41% 珠宝精品5265.95%1417.07% 钟表2953.34%78.54% 礼品1401.58%33.66% 眼镜4004.52%44.88% 童装玩具8609.73%33.66% 家居生活400.

26、45%11.22% 数码电讯333037.67%89.76% 合计8841100.00%82100.00% 整体零售商家面积及个数比例 分析： 零售方面，排名前三位，依次为：数码电讯（ 37.67%），服饰（28.39%），童装玩具（9.73%） 整体零售占整个天河城广场的12.7%，比例相对较 小，主要原因在于天河城广场自有的百货天河城 百货（33.22%） 滨 蝎 霍 旗 纹 弄 玫 坝 溯 羔 暇 波 缮 灾 各 吁 拘 校 究 硫 攘 昆 辞 潦 腾 粱 识 夸 唁 民 住 邱 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河

27、城 广 场 市 场 调 查 报 告 整体零售商家面积及个数比例 能 妄 俐 妨 噶 呈 英 状 资 邑 觅 弓 川 奋 炎 淤 沃 盘 怂 便 哩 簿 爹 杨 秃 已 叠 决 蕾 涌 显 能 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 三、各层商业概况 负一层平面图 挛 司 醚 旁 涟 肚 碰 庄 姑 灾 堂 络 岗 波 沏 怎 剖 疫 寡 降 涂 雏 邀 课 茹 成 声 元 谤 打 滤 咒 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天

28、河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 负一层业态面积及商家个数比例 业态具体分类面积比例个数比例 百货/超市超市11220 99.65%1 14.29% 美食轻便餐饮18 0.16%3 42.86% 配套银行、旅行社1 0.01%1 14.29% 合计11259 100.00%7 100.00 % 汗 雪 部 藻 编 雅 恍 苑 棺 买 赏 很 溺 山 劳 位 矫 套 椿 良 下 利 匆 蜒 彬 审 转 抽 按 凭 授 颊 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 三、各层商业概况（未包含山

29、姆会员店） 首层平面图 正门 栽 宾 侠 碟 当 不 布 宁 原 挥 氧 环 基 砌 太 炔 瘪 舱 明 外 歪 晚 表 啼 俗 坑 疥 挞 红 瑞 蔚 工 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 首层业态面积及商家个数比例 首层业态 及商家个数比例 经营业态经营面积比例经营业态个数个数比 餐饮114019.31%餐饮611.32% 珠宝、饰品3155.33%珠宝、饰品1222.64% 时装406568.84%时装2954.72% 家居&电器500.85%家居&电器11.89% 鞋子、包包3

30、355.67%鞋子、包包59.43% 合计5905100.00%合计53100.00% 分析 1、业态面积方面，时装占比最大为68.84%，其次 是餐饮为19.31%； 2、商家个数方面，时装占比最大为54.72%，其次 是珠宝/饰品为22.64% ； 3、综合来讲，首层主要以国内一线时装为主，配 以轻便餐饮与珠宝/配饰，打造时尚休闲风格 。 启 沟 果 摹 雷 袭 短 竿 桂 腑 通 迅 丹 秽 霍 找 骡 函 莆 娩 才 佃 自 鸯 券 趋 转 纪 炳 吵 孙 萄 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 首层商家品牌档次比例 首层商家品牌档次比例 经营业态经营面积比例个数个数比 国内一线420588.25%3158.49% 国际二线1603.36%23.77% 国内二线4008.39%1426.42% 合计4765100.00%53100.00% 晒 送 弗 澡 拘 擦 诈 涸 废 钞 虎 帕 侩 粗 炕 倍 粟 村 幽 钦 癸 畔 丙 涅 陀 安 握 观 土 城 绽 京 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告 2 0 1 2 年 广 州 天 河 城 广 场 市 场 调 查 报 告