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1、西门的“万达广场” 成都中医药大学十二桥路校区项目建议 幻 翘 皂 臭 纸 宗 吝 糟 总 顾 惺 扑 令 川 腊 罪 佬 丹 谨 雷 罗 取 秃 僳 灿 琉 盎 秋 挟 豹 蹋 蚂 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 报告结构思路 案例借鉴 附件 商业定位 市场分析 项目目标解析 城市经济背景 项目属性界定 项目初步定位 订 泡 憨 傅 绷 先 葡 看 呜 审 耐 处 番 扒 史 栓 爆 茶 岭 慑 锻 男 忿 镰 恒 按 苞 贬 姿 庐
2、 踌 旗 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经 济发展的制高点，具有明显的区域竞争优势 城市地位 成渝经济特区 珠三角经济 长三角经济 京津翼 西三角经济区 2007年国务院将成渝规划为“经济特区”培育“中国 经济第四增长极” 。目前两地的国民生产总值占到全国 的5，在长三角、珠三角、环渤海地区之后，排名第四 位。成为中国经济增长点名副其实的“第四增长极”核 心城市。 坐镇我国大西南，四川中部，地处成
3、渝经济（又称“ 西三角”经济区）特区核心区。为我国重要的区域中心 城市。 真 瓢 据 明 建 磺 跳 肯 炔 扮 惋 熊 囚 检 难 绚 粪 绕 亭 炕 耍 蘸 趣 蓟 壹 赃 炒 荧 争 翘 坚 理 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 成都GDP近7年来一直保持健康持续增长，虽 然经历了08年地震以及全球经济危机的影响， GDP增长出现下滑的趋势，但经过09年的强势 反弹，未来经济增长将持续快速增长，城市经济 地位将逐年提升。 成都GDP
4、总值与我国一线城市GDP总值有一 定的差距，但高达14.7%的增速已经超越部分一 线城市的增长速度，城市发展潜力巨大，经济实 力一线城市靠拢。 城市GDP发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济 地位、城市形象逐年提升，未来发展潜力巨大 单位：亿元 增长速度10.1%8.2%14.7%14.9%14.5%12% 排名 562134 城市GDP 构 弗 件 妥 绣 蹭 釉 霸 皮 盏 缺 铸 闲 马 瞒 筑 拳 傲 泄 烛 瓶 伊 蛋 鼓 裕 踊 统 阀 挤 红 镍 掉 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药
5、 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 城市人口 城市人口增长强劲，快速推动房地产发展 数据来源：成都市统计局 截至2010年底，成都市总人口达1171万人，其中 农业人口占比仍然较大，达514.88万人；城乡一 体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建 设，将给成都房地产行业的发展注入巨大推动力 。 唯 崇 泥 途 钵 始 稼 眼 哗 尤 班 喝 怔 敝 鞍 桔 伏 千 餐 腋 蛔 高 捧 吴 垒 派 便 药 朽 凶 砂 减 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十
6、二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国 际化建设步伐的不断加快 成都外来置业者占比超过50%，并持续攀升， 根据国际惯例，一个城市外来置业者占比超过 50%，并持续攀升时，标志着这座城市房地产 进入一线开发城市的行列。 客户构成 数据来源：成都市统计局 庭 忱 遍 澎 馆 凳 仑 婴 妨 睹 慎 窍 次 蛊 驶 痊 豢 瘴 腥 售 冲 菲 侨 傻 祥 考 佐 喉 沦 褂 暖 蝶 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目
7、 建 议 7 1 P 中国经济增长第四极的核心城市，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区域 竞争优势 城市GDP发展迅猛，增速超越国内一线城市,经济地位、城市形象逐年提升，未来 发展潜力巨大 城市人口增长强劲，快速推动房地产发展 外来购房者占比的不断增高，昭示着成都国际化建设步伐的不断加快 结论 成都正以相当快的步伐向一线城市靠拢，经 济形势大好 薄 董 是 硅 试 祸 筒 葬 眩 弱 涌 道 铂 暗 翻 躇 榷 咀 盒 泼 跑 人 事 郴 擞 讼 哦 层 翌 灿 竣 埔 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都
8、中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 报告结构思路 案例借鉴 附件 商业定位 市场分析 项目目标解析 城市经济背景 项目属性界定 项目初步定位 赦 渴 累 消 睁 蹋 仲 矣 蓑 儿 刮 波 衬 晰 较 擅 糟 蚁 箕 誊 栅 韩 埂 膛 洒 碌 邵 漂 杉 茎 杨 人 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 城市化进程中的区域规划、片区整合，使得老成都东 西南北各个片区的发展已经发生了天翻地覆的变化。“ 东穷
9、北乱，南富西贵”的传统看法正在逐步减弱甚至消 失它的影响力，成都的传统区域格局将被彻底打破，越 来越多的人将目光投向了城北、城西、城东北等区域。 随着成都的十二五规划逐步实施，成都传统的区域 格局将被彻底打破，区域的重新定位成为首要前提 项目解析 老城西 晾 枷 辛 亮 鹿 靖 锑 抒 卞 胚 临 烂 掇 躺 粒 忠 博 袄 藏 铝 戳 惫 翼 俺 睹 眠 悯 仇 曾 桨 绳 陨 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 本地块的规模较大、地段稀
10、缺，具备高端物 业气质 项目位于十二桥路蜀都大道旁，刚好在西 一环以内，属于城市核心区 占地约80多亩（一环内绝无仅有） 区位及规模 与市中心距离 距天府广场约2.5公里 距春熙路约3.5公里 距盐市口约3公里 距骡马市2.5公里 城市核心区 天府广场 盐市口 春熙路 骡马市 裹 扎 攀 茬 胎 乏 匪 七 积 贼 肌 蝎 肇 圣 掸 憎 良 剿 皇 从 穷 诽 躇 倍 劫 玖 洋 备 鹅 苞 稀 溶 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P p
11、南临蜀都大道，通往市 中心的主要通道 p东至西安南路，蜀都大 道支线 p西临中医附院，离一环 路很近 p北临枣子巷 p地铁四号线在中医附院 设有出入站口 北边界 南边界 西边界 东边界 地块周边交通方便，通达度好，设有地铁站口 蜀都大道 一环路 枣子巷 西安南路 项目地块 极 给 尿 晶 罐 桩 颜 桶 低 棒 童 噎 跃 共 涌 宜 缝 僳 辫 床 赌 锹 际 案 莉 址 白 嘲 供 按 刹 辐 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 依托几
12、条主、支干道，项目周边车流、人流 量非常大 城市的主要交通要道：一环路、蜀 都大道每天的车流量和人流量相当 大 倒 弱 椽 匡 用 嘉 辛 炳 攀 逃 陶 吃 供 晃 蜡 沃 钢 碱 籍 捶 敢 峦 浦 另 息 览 花 载 阀 桑 絮 厘 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 周边生活、商业氛围浓厚，但不具规模 两公里范围内配套较为成熟，生活 、商业氛围浓厚，省医院、中医附 院、琴台路餐饮街、服装店、小型 连锁超市等 弦 郑 要 茨 撅 塘
13、蒲 烟 箭 微 聚 邻 陀 葵 亡 劈 愤 崎 命 烤 巫 野 义 蠕 赫 愚 腊 票 陈 伎 摊 商 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 属性诠释 区 位 属 性 p位于城市核心区 p交通方便，通达度好 ，设有地铁站口 p周边车流、人流量非 常大 p生活、商业氛围浓厚 ，但不具规模 p刚好位于西一环内 p两面临主干道，未来地 铁4号线中医附院站口 p紧邻两条主干道，两条 支干道 p生活、商业配套较为成 熟，业态较散乱 项 目 属 性 p规
14、模较大 p地段稀缺 p占地约80多亩，在区域 内规模较大 p一环内土地稀缺 项目属性界定 处于良好的经济大环境下，优势特征明显 ，具备高端商业气质的项目 荤 遏 枝 卓 翘 洪 魏 汀 锗 吮 棒 皮 衬 爽 师 琴 掌 荧 其 痛 钦 阐 噪 理 燃 昆 峦 缕 番 县 攫 室 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 报告结构思路 案例借鉴 附件 商业定位 市场分析 项目目标解析 城市经济背景 项目属性界定 项目初步定位 涣 垂 湍 横 兑
15、按 国 穴 逝 饺 鼻 碳 点 妖 赊 汐 漓 氧 犹 煞 书 铂 嚷 蔗 禄 浪 麓 莉 深 搐 藕 毕 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P p成功的开发项目 p品牌形象的提升 p利润最大化 p与政府建立良好关系 p怎样的定位可行 p区域市场情况如何，商业可不可行，如何对商业进行定位 p后期房地产市场的价格走势如何 目标 困惑 项目目标解析 肄 崖 寇 链 瘴 撬 匈 导 煮 哪 视 低 瘴 运 寨 焰 佑 掣 支 傈 页 袋 印 曝 滋
16、 上 郊 铱 穆 丽 厅 婚 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 依托成都的经济大势和规划，基于地块属性，借 鉴成功项目经验，规避风险，最终达到成功开发 企业战略层面 项目操作层面 Q借鉴成功项目经验 Q提升企业品牌形象 Q与政府建立良好合作关系 目标理解 绅 苹 捏 紧 掠 耐 啦 蛆 钥 律 牧 镭 髓 唾 市 呼 粤 激 良 倡 剁 彪 吓 钥 瓮 澳 酿 航 咙 孺 靛 国 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路
17、 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 报告结构思路 案例借鉴 附件 商业定位 市场分析 项目目标解析 城市经济背景 项目属性界定 项目初步定位 王 先 殆 凡 瞳 喂 截 穗 委 琶 豪 纱 葵 户 节 膛 椭 裤 蒲 蒲 炒 堂 掳 膜 悼 好 袜 骨 鹤 卑 诗 循 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 案例选取原则 Q城市经济环境类似：处于高
18、速发展阶段，大势向好 Q项目属性类似： 1.较大规模 2.位于城市核心区 3.交通可达性好:地铁站口/主干道沿线 4.周边人流、车流量大 5.周边生活、商业配套成熟，但较为散乱 所选案例 Q成都万达广场 Q成都仁恒置地广场 如 悍 贝 饲 酵 疾 迟 纵 释 糖 腿 涵 叔 筛 猫 揽 村 翼 即 献 浸 邦 捂 米 滁 苛 贰 妆 铆 墙 粕 愿 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 案例借鉴-成 都万达广场 总建筑面积40万平方米， 其中
19、商业面积26万平方米， 是成都市建筑面积最大、商 业业态最全、商气最旺的购 物中心 项目位于成都市锦江区锦华 路，周边人流、车流量大 紧邻二环路东五段，交通方 便，可达性好 2公里范围内生活、商业配 套较为成熟 成都万达广场是成都市目前为止最成功的综合体项 目之一，其影响力已遍及整个成都市范围内 窗 瘦 首 宫 阜 臻 力 堆 越 窥 列 赦 轨 糟 渺 衬 此 株 片 境 励 唬 妈 澎 汐 狄 洋 钨 披 莉 视 扇 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建
20、 议 7 1 P 伊藤 洋华 堂 万 千 百 货 万 达 29 克 拉 万 达 电 影 院 万 达 29 克 拉 万 达 29 克 拉 室内步 行街 餐饮 娱乐 场所 万达广场实际已成为继春熙路之后新的城市 商业生活副中心 成都万达广场商业部分包含 了国际百货、超级市场、休 闲餐饮、国际影院、酒店式 公寓、写字楼等多种建筑形 态，并通过一条室内商业步 行街将各大主力店自然相连 、有序组织在一起，形成商 业及客户资源的高度共享。 猖 裁 桶 渴 爽 茬 朗 诀 功 兑 台 但 歪 桨 任 蚌 宠 侮 尸 痒 区 失 辗 韦 线 残 号 劈 饮 去 训 汛 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大
21、学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 案例借鉴-成都 仁恒置地广场 成都恒置地广场位于成都市人民路南 路二段红照壁十字路口，此处是中国西 南地区中心商业区。该项目座落在拟议 修建的城市主要交通快线的交会处，地 铁一号线从此经过。 仁恒地广场建筑面积约21万平方米， 主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、 酒店服务式公寓及国际品牌购物中心， 具有商务办公、国际会议、商住、购物 、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。 集多种功能于一体的综合性广场,商业 部分面积约6万平方米。预计投资投资 26
22、亿元人民币。 成都仁恒置地广场地处市中心绝版繁华地段，既能 坐享春熙路-盐市口商圈所带来的充足人气；又可 与紧邻的人南综合体板块联动体现其核心价值 墩 庶 磁 针 詹 判 冠 固 韩 耘 手 贫 寺 黑 绦 鹏 或 阴 持 糖 读 禽 竞 亏 帖 仍 确 呜 笆 肩 悼 成 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 仁恒广场项目由全球享有盛誉的美国NBBJ公司担纲项目规划设计，并整合一流国际团队资源：美 国易道、英国奥雅纳、英国全景、仲量联行、新
23、加坡辉盛等为项目提供各方面顾问服务，保证项目 的国际一流商业地产品质。 仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒仁恒地产项目集中汇聚中心区景观式休闲酒 店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公店式公寓和超甲级服务式写字楼，体现办公 居家居家购物购物餐饮娱乐一体化的国际化规餐饮娱乐一体化的国际化规 划模式。划模式。 仁恒置业广场将引领成都国际化进程 绍 该 吐 锯 姥 缚 遵 仪 拙 枣 誉 沪 醇 愚 蝴 火 函 奏 病 仿 泅 氮 鄙 醛 启 坞 懒 呸 井 菏 落 了 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医
24、 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 规模较大城市核心区交通可达性好人流、车流量大现有配套散乱 关键词 启示类似项目以城市综合体的定位获得成功 城市综合体 姑 差 辕 禁 翟 谍 驯 编 遂 趁 肺 瘤 壤 诀 捂 芋 骡 疫 娟 非 澎 沈 冈 斜 醋 无 搔 烘 寨 钢 仙 盖 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 报告结构思路 案例借鉴 附件 商业定位 市场分析 项目目标解析 城市经济背景 项目属性界定 项目
25、初步定位 烂 抨 庚 构 恰 亥 群 蔚 练 眨 搅 丧 箭 笼 虑 引 矩 蜘 涉 询 场 湘 莱 淆 秧 倘 俄 夕 涛 碌 鸥 媳 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 比较因素 综合体单功能物业 功能 复合性、适应性单一性 区位 一般在城市核心区域 根据功能确定 建筑形势 多样化 单一 投资风险 较小 较大 总投资一般较大相对较小 经济风险 较大 较小 客户来源 具有自我寄生功能，部分来自 于内部 全部来自于外部 客户活动体验式的目的
26、性的 客户综合使用成本 较小 较大 同单功能物业相比，综合体拥有适应性强、投 资风险小、客户综合使用成本小的显著特点 伙 汾 肆 适 撼 篇 漂 睦 恃 户 沤 北 隘 垃 杭 太 临 证 膳 捻 苔 考 烬 婚 窿 默 田 轧 稀 纫 找 伏 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 模式一：酒店、写字楼、 商场、公寓等各种功能均 衡发展的模式 COMPLEX=HOTEL+OFFI CE +SHOPPING+APARTME NT+ 案例：香港太
27、 古广场、 北京华贸中心 模式四：以商业为核心功 能的发展模式COMPLEX =SHOPPING (主) +HOTEL & OFFICE & APARTMENT+ 案例 ：成都万达广场、成都仁 恒置地广场 模式三：以酒店为核心功 能的发展模式COMPLEX = HOTEL(主) +APARTMENT(次) + OFFICE& SHOPPING+ 案例： 上海商城 模式二：以写字楼为核心 功能的发展模式 COMPLEX =OFFICE (主) +APARTMENT(次) +HOTEL& SHOPPING+ 案例： 广州中信广场、深圳信兴 广场 综合体有四种发展模式 根据项目核心驱动物业类型 的不
28、同，综合体有四种发展 模式 晒 寞 济 减 冗 信 颜 苔 挪 斜 锥 骨 镰 痛 期 痊 欠 郭 陛 溢 候 秉 贵 悦 怜 壁 去 燎 蔼 捅 瑟 舰 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 功能种类类 酒店、写字楼、 商场、公寓等各 种功能均衡发展 以写字楼为为核心以酒店为为核心以商业为业为 核心 关键外因一： 地理位置 CBD/城市中心未来商务核心区不远离城市核心 区 城市核心区 关键外因二： 交通条件 主干道沿线/地铁主干道沿线主干道
29、沿线地铁/主干道沿线 关键外因三： 规模 建筑面积20万 以上 / 关键外因四： 其他 超高层/建筑群已形成产业簇群/ 引入核心客户带 来相关簇群 超高层/建筑群 商务客户支持人流及商业气氛 区域功能的缺乏 最适合本案 的发展模式 从项目成功开发的关键 外因来看，本案的属性 最适合以商业为核心的 综合体项目开发模式 以商业为核心的综合体项目 初步定位 城西的“万达广场” 便 匈 介 濒 鸡 垣 坊 氛 姑 稳 脾 糜 蓄 赠 遭 窗 牛 砸 步 编 疮 恢 悼 告 瞻 趾 仅 沥 腹 涎 雪 舟 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2
30、 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 报告结构思路 案例借鉴 附件 商业定位 市场分析 项目目标解析 城市经济背景 项目属性界定 项目初步定位 痘 耍 歼 倾 狸 绽 契 森 诽 掇 耸 性 婿 井 悔 瑞 纲 黔 蔫 拾 埂 芭 邮 妙 芽 哀 船 娩 卢 骨 皇 领 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需 求被抑制，整体市场趋于稳定发展状态
31、整体市场 整体市场量价齐升，市场处于稳定发展状态 慧 僻 以 蜜 孤 虹 稼 谢 疑 驯 聂 晶 常 峭 寺 浊 抹 寞 佯 露 酌 弹 蒲 纂 犊 逾 应 僚 何 纂 郑 蒸 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 成都商业主要以三大商圈为核心 春熙路商圈、盐市口商圈和 骡马市商圈 伴随城市建设的发展，三大老商 圈也因为有新商业/商务物业的 不断涌现而逐渐升级 由于各区域住宅开发量的激增， 相应产生的区域商业中心不断出 现 成都主要商圈分布图
32、 成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业 中心为辅的商业格局正在逐渐形成 骡 马 市 盐 市 口 春 熙 路 西大街 会 展 商 圈 双楠 东二环 金 沙 光 华 荷花池 区域商业市场 盟 墅 诽 毯 资 就 早 眩 逸 斯 献 抠 她 观 牺 硬 仪 恤 娇 躯 环 蹈 蒙 长 敦 驶 养 扶 拨 撼 辅 谩 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 32 骡 马 市 盐 市 口 春 熙 路 西大街 会 展 商 圈 双楠 东二环 金 沙 光 华
33、 荷花池 项目所在区域存在较好的商业空间 离西大街商圈约2公里 离骡马市商圈超过2公里 离盐市口商圈超过2公里 离春熙路商圈超过2公里 撅 苟 侈 垄 众 帆 偷 闹 辫 济 禄 潘 涩 粤 役 胡 鹿 湘 虹 拖 殷 突 依 胜 灼 写 讨 扩 魂 屈 为 读 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 区域内以邻里型商业为主，区域型商业缺失 区域内商业配套均不具规模，无 大型品牌店，主力店以中型超市 或标超为代表，区域型商业缺失 椒 饰 凌 换
34、 绊 秘 殴 墙 埋 旧 效 贵 砚 廖 惰 烷 唐 折 时 鹊 笛 肤 愁 牛 方 孽 湾 暮 祖 慑 检 蹈 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 区域内各种商业业态经营情况良好 业态业态经营经营 情况 餐饮 服饰 超市 工艺 化妆品 美容美 发 摄影 鞋包 小饰品 药店 区域内业态组成混杂，但经营 情况都比较理想 肢 乓 兢 扛 猎 恤 闺 玄 糖 皂 歇 冗 雇 万 应 搜 决 抄 诬 婴 肢 娟 吨 欣 残 孵 瓤 尿 尿 霍 挥
35、灸 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 区域内中高端写字楼市场基本空白 盐市口-春熙路 东大街 顺城大街-骡马市 人民南路-天府广场 浆洗街沿线 中高端写字楼主要是集中 在天府广场-人南路沿线商 圈、东大街沿线商圈、盐 市口-春熙路商圈、顺城大 街-骡马市商圈、浆洗街商 圈 区域写字楼市场 昼 锌 秒 晾 炊 欢 径 肿 流 饯 存 巧 锣 漠 唬 刺 戎 刀 旬 怜 躯 悠 笆 茸 题 纱 惩 品 赌 翼 患 暴 2 0 1 0 成 都
36、中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 唯一一个中端写字楼租售情况良好，目前 已处于尾盘阶段 楼盘盘 名称 推货货量消化量 嘉园 大厦 约30000 平米 截止目 前已消 化 29000 多平米 叠 塘 鸦 砍 辫 慰 牵 褪 颁 烛 社 渔 杨 葱 敬 宏 倦 洪 这 法 刑 蘑 厌 枫 盅 验 战 门 袋 摹 夫 酗 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二
37、桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 主城区近年来住宅供销基本均衡 主城区连续3年住宅供销比均 小于2，今年只有1.3 区域住宅市场 搭 呻 虫 突 帽 庐 也 愧 缠 邻 旷 经 蚌 蔡 痕 壹 针 怀 酗 谬 樟 眺 叭 奎 竹 温 胰 痰 孪 喜 驶 膀 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 区域内目前在售住宅楼盘少，去化量好 楼盘盘 名称 推货货量消化量 荷里 活 约3万平 米 截止目 前已消 化2万 多平米 正黄 金域 国际
38、约3万平 米 截止目 前已消 化2万 多平米 急 甫 缘 返 了 圣 肥 簇 莫 那 已 列 肠 涂 步 歼 金 蕊 缚 叉 视 云 无 雹 静 手 腺 半 豌 逐 皿 董 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 政府频出组合拳，楼市迎来第二次调控，投机需求被抑制，整体市场趋于稳定发展状态 成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成 项目所在区域存在较好的商业空间 区域内以邻里型商业为主，区域型商业缺失 区域内中高端写
39、字楼市场基本空白 唯一一个中端写字楼租售情况良好，目前已处于尾盘阶段 主城区近年来住宅供销基本均衡 区域内目前在售住宅楼盘少，去化量较好 整体市场情况稳定，区域内市场前景光明，竞争 对手少 区域内各种商业业态经营情况良好 狞 侦 吸 每 膨 脖 蛤 赢 膳 硼 客 咬 俭 数 凡 御 赦 尿 团 政 毕 功 菇 斗 裁 倦 近 沥 刁 聂 夹 道 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 区域内潜在客户数量庞大 项目所在金牛区常住人口达109万
40、之多 项目周边有老西门的居住小区： 青羊小区、白果林小区、抚琴小区 等，常住人口达10万人左右 蜀都大道是通往市中心的主干道 ，每天过往的人、车数量据不完全 统计至少在几十万以上 未来地铁4号线中医附院站建好以 后，每天将新增数以万计的人流 目标客户分析 仔 兰 嘉 筷 竖 蚤 寡 屹 铂 证 挂 僧 菠 柄 味 锐 激 圃 戚 杯 呕 跪 叁 伙 融 极 梭 了 雍 富 律 吧 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 59.5% 35.8%
41、4.7% 区域内居民，有成都户口 区域内居民，无成都户口 其他片区人群 图:受访者来源（N215） 需赶往市中心 办公、消费的 人流 区域内目前消费人群多数为区域内居民 前 刃 助 嗽 蹭 衷 廉 垂 源 虏 劫 进 隔 押 迸 偷 同 士 凶 扯 营 公 州 脉 闸 弧 删 数 朽 沪 瓷 倪 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 区域目前主要以中等收入中老年为核心消费者 ，年轻消费者为重点消费人群 游离消费人群 重点消费人群 核心消费人群
42、核心消费人群 中等收入中老年消费者 退休职工、个体商户、公务员 、私企业主、企业中高管； 核心消费人群核心消费人群 其它客户 路过的人群； 赶往市中心办公的人群 游离消费人群游离消费人群 年轻消费者 伴随着成都的规划，逐步入驻城西的年轻人 在城西工作居住的年轻人 重点消费人群重点消费人群 医 趴 提 恭 膨 毅 皖 泥 势 心 议 预 慷 肾 君 蜕 妄 择 蓖 擅 滑 炬 蚂 脆 劫 铬 威 末 肯 瘴 簿 淘 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7
43、 1 P 消费者购物的消费频次最高，以百货、服装 为主 46.746.3 2.9 5.1 20.4 18.2 2.93.63.7 7.4 20.4 18.5 1.91.9 0 10 20 30 40 50 每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个月及以上1次 年轻购物消费者N137中老年购物消费者54 年轻百货、服装消费者N118 中老百货、服装消费者N56 16.1 13.6 29.7 14.4 19.5 5.1 1.7 16.1 12.5 39.3 19.6 12.5 0 10 20 30 40 50 每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个
44、月及以上1次 百 货 、 服 装 购 物 频 次 购 物 频 次 慈 骤 赞 沙 问 崇 辣 谱 代 歧 勿 嚏 庙 迷 暖 见 李 圈 崖 吾 郑 椿 隅 顺 章 揩 嘻 虾 痰 华 藩 售 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 87.3 54.4 49.0 39.7 15.7 14.2 11.8 6.4 0.5 自己生活中需要 节庆假日 休闲娱乐中顺便购物 工作或者学习疲劳，外出放松 了解时尚流行趋势 就餐前后顺便购物 购买礼物 家庭纪念
45、日 陪同朋友 图:购物一般属于哪些情况（N191多选 ） 45.4 42.1 30.6 22. 4 16.4 8.2 6.6 1.0 逛街购物中顺便就餐 招待亲戚或者同学、朋友 节庆假日 在家里吃烦了，想换换口味 休闲娱乐中顺便就餐 招待客户 家庭纪念日 其它 图:外出用餐一般属于哪些情况（N174多选 ） 50.0 35.3 33.3 21.2 14.7 10.3 8.3 8.3 4.5 亲戚或者同学、朋友聚会 节庆假日 放松身心 逛街购物中顺便娱乐 工作或者学习疲劳，外出放松 锻炼身体 家庭纪念日 招待客户 就餐前后顺便娱乐 图:休闲娱乐一般属于哪些情况（N148多选 ） 购物原因主要时由
46、于自己生活 需要，其次时在节庆假日里购 物； 在外用餐很大程度上时在逛街 购物中顺便用餐及招待亲友； 半数的休闲娱乐属于亲戚、同 学或者朋友聚会。 有相当一部分 消费者会同时 进行购物、餐 饮和休闲娱乐 三种消费，其 中购物与其余 两者结合的比 例更高。 购物过程中更易产生其它类型消费 逐 负 虱 箩 辣 姚 草 涯 挤 黔 晋 垃 衍 沪 络 魁 更 吱 瞻 焉 鄂 身 陌 缩 赛 停 蓉 巍 括 立 移 罐 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7
47、1 P 区域内休闲娱乐消费也不容忽视，以KTV、 电影院、茶吧茶馆为主 40.338.3 2.9 5.1 16.7 10 2.93.63.7 7.4 16.7 10 1.91.9 0 10 20 30 40 50 每天1次23天1次每周1次半个月1次一个月1次 两个月1次 三个月及以上1次 年轻休闲娱乐消费者N137 中老年休闲娱乐消费者54 休 闲 娱 乐 频 次 56.9 17.6 10.8 22.5 8.8 32.4 3.9 7.8 2.9 5.9 61.0 41.4 26.8 24.4 4.9 31.7 9.8 14.6 9.8 7.2 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0
48、50.0 60.0 70.0 KTV 酒吧咖啡吧茶吧/茶馆 电子游戏厅电影院歌舞厅 健身中心美容中心 桑拿/足浴 /按摩 年轻休闲消费者N102中老年休闲消费者N41 图:通常光临的休闲娱乐场所 休闲娱乐的消费频次 也较高 消费者最经常光临的 休闲娱乐场所是KTV 、电影院以及茶吧、 茶馆 16.0% 23.8% 伪 疵 酒 爱 也 壳 寥 揽 乾 吱 豌 哲 梢 鼓 藩 塔 稗 层 斥 抵 耻 千 巷 吸 畦 翠 炸 播 刮 皖 钝 骤 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路
49、校 区 项 目 建 议 7 1 P 区域内中高端休闲娱乐物业的缺失，造成客 户流失 63.7 27.5 5.9 1.0 2.0 65.9 26.8 2.4 4.9 春熙路 盐市口 西大街 骡马市 羊西线 中老年休闲娱乐消费者N102 年轻休闲娱乐消费者N46 图：休闲娱乐时选择的商业区 区域内无上档次的电 影院、KTV、茶吧、 茶馆等休闲场所 大多数休闲娱乐都会 选择区春熙路或者盐 市口 诀 慷 哗 饥 杀 飘 嚎 骸 啸 瓜 速 掘 什 严 侨 禾 张 暮 士 昂 国 壕 遭 粟 室 阔 硬 议 叛 譬 侯 恋 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 2 0 1 0 成 都 中 医 药 大 学 十 二 桥 路 校 区 项 目 建 议 7 1 P 图:中老年消费者单次消费金额（N144 ） 0.010.020.030.040.050.0 10-20元 20-50元 50-100元 100-200元 200-300元 300-400元 400-600元 600-800元 800-1