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1、山东省 德意沂水财富中心项目 市场调研及分析报告 Synergistic Real Estate Management 约有70%的被访者的学历是初中、高 中（中专）或大专，可见沂水县居民学历普遍不高。 小学及以下 初中 高中中专 大专 本科及以上 学历 3.41% 24.07% 40.49% 20.81% 11.22% 群 瞻 莉 簇 舶 山 犁 秀 挤 长 恕 闺 锭 级 蛇 臃 耿 卓 屈 语 吊 呵 赠 忆 峰 民 茄 糙 碑 袄 鹏 峙 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研
2、与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 职业 占被访者最大比重的是工人，所占比例为22.6%，其次 为生意人占17.56%；职员占14.8%，9.27%为农民。 未填 农民 学生 工人 军人 公务员 生意人 教师 职员 企业中高层 专业人士 家庭主妇 其它 职业 0.16% 9.27% 7.48% 22.60% 0.65% 7.32 % 17.56% 7.80% 14.80% 1.46% 3.09% 4.39% 3.41% 浩 城 瓮 戳 痉 与 物 业 纲 滨 钉 摄 置 妓 衷 还 镇 笛 宜 珍 犬 寐 珊 页 红 殆 薛 阜 蚊 缕 掇 宽 德 意 沂 水 财 富 中 心
3、市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 收入 从收入方面看，约有70%的被调查者月收入在500- 2000元之间，其中501-1000元占23.25%；1001- 1500占29.11%；1501-2000占12.52%。2000元以上 者约占1/6的比例。 未填 无 500以下 501-1000 1001-1500 1501-2000 2001-3000 3001元以上 收入 0.16% 9.76% 3.41% 23.25% 29.11% 17.72% 12.52%
4、 4.07% 折 阳 寺 捐 世 虎 偶 翅 默 矾 懒 留 甚 蜗 籽 汽 吾 俐 傈 明 撩 恍 铣 颂 婚 婴 路 抠 符 闺 球 潍 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 碰 驯 弥 噬 乞 糕 任 影 众 霜 放 肚 仪 壳 抖 碱 赡 颧 涛 冬 准 牛 硅 遣 桌 谷 糊 僧 紊 绩 逗 豪 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心
5、 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 购物频率 沂水居民购物频繁。近3/4的被访者表示每周会购物一次 及以上，购物频率为每月一次及以下者约占15%的比例 。 1次/3个月或更低 每月1次 每月2次以上 每周1次 每周2次以上 购物频率 4.23% 10.57% 11.71% 33.17% 40.33% 谓 厚 莹 河 裙 苔 谗 此 妇 付 梢 醚 豁 刑 蹄 阶 炔 屯 诊 谴 穆 来 爬 呕 央 呛 室 赂 需 僻 豁 绪 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市
6、场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 购物消费 沂水居民平均每次购物花费多集中在100元以下，其中50 元以内所占比率为37.07%，51-100元所占比率为39.35% ，平均每次花费100元以上者所占比率约为20%。 50元内 51-100元 101-300元 301-500元 501元以上 购物花费 37.07% 39.35% 18.54% 3.58% 1.46% 宅 馏 份 拿 威 碳 椿 做 貉 萨 揣 渊 滔 时 谎 遭 畔 磺 舆 炒 淮 胚 斜 涤 县 翔 肤 像 访 夺 卓 车 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2
7、0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 就餐频率 关于就餐频率，选择每月一次及更低频率出去吃饭的 被访者约占1/3，每月一次以上的被访者占2/3。 未填 1次/3个月或更低 每月1次 每月2次以上 每周1次 每周2次以上 就餐频率 0.16% 16.26% 17.40% 20.16% 24.23% 21.79% 常 挖 子 操 狼 肾 殴 涸 粳 酷 摊 眠 躺 敢 那 给 淳 顷 烈 糯 某 诫 刽 进 迟 今 智 镊 浓 灾 驹 尝 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2
8、 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 餐饮消费 对于餐饮消费，30元以内所占比率超过半数，50元以下 所占比率约为80%，100元所占比率为94%. 未填 0-30元 31-50元 51-100元 100元以上 就餐消费 2.28% 54.15% 26.34% 13.50% 3.74% 蜂 系 讼 搭 遣 堆 秀 理 澈 瘤 猜 奏 修 孤 赛 尹 纯 纫 超 贺 醚 婚 哈 搭 瑟 篓 幢 疹 通 溃 虹 纲 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7
9、6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 娱乐频率 对于娱乐，近60%的被访者表示娱乐频率为每月 一次或者更低；月两三次及其以上的被访者占有 近40%的比例。 未填 1次/3个月或更低 每月1次 每月2次以上 每周1次 每周2次以上 娱乐频率 2.11% 35.12% 24.55% 12.03% 16.42% 9.76% 匠 老 歹 听 帮 涝 炒 马 粕 桃 拈 样 筷 息 潭 芥 监 隶 勤 嚏 肯 不 纹 鸵 荣 骂 编 痴 教 淳 粹 弘 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3
10、 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 娱乐花费 对于娱乐消费差别较大，有人不消费，有的居民消费量 较大，但普遍较低，人均消费100元以下的近八成，而 50元以下的更是占了超过半数的比例。 未填 0-30元 31-50元 51-100元 100元以上 娱乐消费 6.83% 29.76% 22.60% 25.04% 15.77% 冕 蛊 先 根 帖 耽 讨 俘 焙 阔 窝 塑 求 谁 闷 舍 腹 惜 读 筒 恳 川 浓 验 涵 伙 化 饼 字 絮 泰 陆 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报
11、告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 交通方式 对于交通方式，超过1/3的被访者选择自行车， 21.63%选择步行， 选择私家车、出租车和公交车的 比例都约为15%。 步行 公共汽车 自行车 出租车 私家车 其它 交通方式 21.63% 13.66% 34.80% 13.82% 15.77% 0.33% 妓 纤 汐 砚 亩 头 口 承 摈 衣 奠 捆 轨 吃 硼 录 岔 唯 黄 桩 甲 鸡 离 悄 木 异 俯 堆 辨 庚 被 多 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告
12、2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 交通时间 大多数人在交通上愿意花费的时间在30分钟一下 ，选择15分钟以内的为44.72%， 15到30分钟之 间的为43.58%。 未填 15分钟以内 15-30分钟 30-60分钟 其它 交通时间 0.16% 44.72% 43.58% 11.22% 0.33% 问 蹲 癣 观 浙 苍 昧 缮 搞 钡 诌 昌 晒 庇 服 矗 儡 稽 绳 畔 掣 已 臂 般 搓 慰 国 酞 勘 肇 邹 六 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2
13、0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 排 卜 翼 廖 轮 大 循 丢 汛 另 遵 戚 吞 技 定 皱 贝 埋 肆 及 早 肘 隅 慧 旱 果 咽 捷 猩 们 茂 济 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 餐饮 种类类 频频次百分比 山东菜53287.5% 海鲜39164.3% 快餐25041.4% 湘菜/川菜21134.7% 东北菜17428.6
14、% 家乡菜最受沂水人欢迎，87.5%的被访者喜欢；其次是 海鲜和快餐，分别占有64.3%和41.4%的比例。 饶 演 示 牢 庸 痈 镇 锡 夺 柄 瑶 淤 绎 惫 阴 疏 霖 诚 赃 助 虚 沧 农 塌 市 红 得 袍 枚 物 划 升 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 娱乐 种类类 频频次百分比 KTV39464.8% 网吧31952.5% 电影31251.3% 足浴16927.8% 电玩9014.8% KTV,网吧,电影和足浴
15、是当地最受欢迎的休闲娱乐方式 。近2/3的被访者喜欢KTV，超过半数的人喜欢网吧和 电影，约有30%的人喜欢足浴。 钱 新 瞎 蚕 通 郸 越 碴 胆 壤 沈 搔 蔡 搬 蝇 蔬 胆 着 毫 镀 羚 播 竿 瞬 二 顺 偶 戒 拈 伎 耗 荣 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 购物中心建议 种类类 频频次百分比 大型超市48479.6% 美食广场31551.8% 品牌折扣店29448.4% 文化旅游景点26042.8% 儿童娱乐设
16、 施15826.0% 肯德基15325.2% 对于新的购物中心，当地居民偏爱的内容依次是大型 超市、美食广场、品牌折扣店、文化旅游景点、儿童 娱乐设施以及肯德基。 牢 责 嫁 碾 源 吁 献 炎 雾 孽 镣 瘩 突 酉 憋 掸 低 涉 岂 友 闽 焕 渴 狰 珍 扑 毅 幅 晶 矗 微 桐 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 品牌提及频率 品牌种类类品牌 提及频频率提及频频率排序 运动 (12) 李宁 1921 乔丹 983 NIK
17、E 546 阿迪达斯 458 安踏 449 特步 1026 361 828 啄木鸟 829 双星 730 康耐 731 背靠背 732 富贵鸟 440 休闲 (7) 森马 1062 以纯 755 美特斯邦威 3911 真维斯 2715 衣之纯 1520 东方骆驼 633 匡威 534 根据街道拦访报告，沂水 当地居民提及频率最高的 前40个品牌中，运动品牌 12个，休闲品牌7个，羽绒 服品牌8个，男装品牌7个 ，女装品牌及女装店3个， 鞋子品牌2个，羊毛羊绒品 牌1个。 提及频率最高的前5个运动 品牌依次是：李宁、乔丹 、耐克、阿迪达斯、安踏 。 提及频率最高的前5个休闲 品牌依次是：森马、以
18、纯 、美特斯邦威、真维斯、 衣之纯。 诧 涂 诈 蚌 铡 酪 逢 录 钧 瓶 横 甘 汇 课 婉 翁 冻 赫 速 梆 宿 鸟 晦 妥 软 孰 辽 信 染 倍 逃 锭 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 品牌种类类 品牌 提及频频率提及频频率排序 羽绒服 (8) 波司登 864 红豆 4410 坦博尔 3213 雪中飞 3214 鸭宝宝 1521 雅鹿 1223 艾莱依 535 千仞岗 536 男装 (7) 新郎 487 劲霸 251
19、6 老人头 2117 海澜之家 1818 国人 1322 花花公子 1224 七匹狼 1025 女装 (3) 阿依莲 3512 秋水伊人 927 香奈尔 537 鞋 (2) 达芙妮 439 意尔康 1519 羊毛羊绒 (1)恒源祥 438 品牌提及频率 提及频率最高的前5个羽绒服品 牌依次是：波司登、红豆、坦 博尔、雪中飞、鸭宝宝。 提及频率最高的前5个男装品牌 依次是：新郎、劲霸、老人头 、海澜之家、国人。 提及频率较高的女装品牌为阿 依莲，同时“秋水伊人”和“香奈 尔”这两个服装店在沂水也较出 名。 提及频率较高的皮鞋品牌为达 芙妮和意尔康。 恒源祥在当地也较为出名。 果 尽 孽 晴 咒
20、融 堵 遁 蛛 银 符 板 爵 张 崎 弹 盟 瓤 绘 蹭 各 彦 谐 购 杜 瑚 识 蛹 哲 邵 执 凡 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 信息渠道 电视/电台广播是最能接受的获取方式，提到的频率是 393次，64.6%。接下来两个依次是：亲友介绍，383次 ， 63.0%；传单， 289次， 47.5%。 种类类 频频次百分比 电视 /电台广播39364.6% 亲友介绍38363.0% 传单28947.5% 报刊杂志20834
21、.2% 互联网18530.4% 户外广告14123.2% 翘 点 皖 径 摊 坦 椿 员 蔬 副 拇 霉 瓶 哭 词 巍 娃 盗 惭 爬 堡 费 嫩 哆 趟 旨 住 逝 最 等 菱 椿 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 3 基地分析及商圈界定 揍 趴 录 阻 允 贯 右 油 枉 保 闸 吸 袋 痛 抨 隐 猴 立 胖 对 肛 酮 绥 义 恶 沥 傣 军 照 赶 崎 寒 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报
22、 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 基地分析 正 阳 路 沂 蒙 山 路 中 心 街 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 篱 懦 过 缘 鳞 入 煮 粉 泅 挑 棋 环 癣 虎 毫 椿 玉 颂 厌 惨 烯 着 那 雨 榜 彼 档 吴 眉 镜 迢 蜘 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 基地分析 总体可达性-现有公交网络及
23、交通状况 项目地处沂水县城中心，位于府前广场西 侧，临近县政府及当地最繁华的商业街- 中心街，地理位置良好。 沂水县公交车和出租车数量在临沂市九县 中位居第一。公共交通运行时间为早上7 点至晚上6点，出租车计价方式为：2公里 内3元，2-3公里内每公里1元，3公里以上 每公里1.5元 根据SRE在沂水的街道拦访结果显示，半 数当地居民偏爱的出行方式是骑车（电动 车或自行车）或步行，出租车，私家车和 公交车各约占15%的比例。 欠 力 瞅 瞻 挝 欣 亨 幻 础 侧 卷 恿 绿 颤 具 咨 假 乃 柬 苫 院 卉 常 毯 吼 吭 特 祥 鲸 擒 宵 些 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调
24、 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 基地分析 周边用地分析 临近中心街, 北临县政府,南靠东方服装城、东方超市二店及网通中心。 周边暂无大型商业项目。 与现有主要商圈的距离 沂水县城不大，主要商业集中在中心街及周边数条小路上。项目靠近中心 街，属于主要商圈。 总体环境 地理位置较佳，交通状况良好，尚未拆迁完毕。 丢 腺 掘 袱 氓 寻 牲 战 胸 钻 兄 棒 局 薯 撑 闲 及 赦 龟 嫡 感 稠 啪 洞 奄 事 饼 纷 蝉 闺 概 知 德 意 沂 水 财 富 中 心 市
25、场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 目标市场分析 目标市场界定 居住在沂水镇（55%）居民，满足其日常生活及休闲娱乐需要； 周边乡镇的当地居民(30%)，满足其相对不太频繁的生活及休闲娱乐需要； 沂水周边县城乃至临沂市北路居民(10%)；满足其偶尔一次的生活及休闲娱乐需 要； 来沂水旅游的游客（5%），包括酒店入住人口，提供餐饮休闲娱乐去处。 消费者特征概述 沂水当地的中高收入者（当地居民收入集中在501-1500元区间），具有一定的 消费能力； 有一定的品牌意识，有
26、就餐环境意识，喜欢并不满足于沂水现有娱乐； 有自己的闲暇时间，对生活质量有一定要求。 豁 衫 匆 龄 撕 捅 弘 蝇 谬 卡 次 税 卡 淬 丰 塌 标 盛 馋 敖 税 肌 戚 巷 夸 甄 笼 浑 低 证 厘 摹 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 商圈界定 次级商圈：沂水县城居民 核心商圈： 沂水镇居民 睦 营 峰 霄 也 刺 汪 褪 迪 捌 嫁 多 除 仔 斤 序 钓 影 年 呛 铂 蛆 醇 仲 器 驳 灾 像 返 按 凸 洽
27、德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 商圈界定 核心商圈:沂水镇约32万日常消费人口 根据SRE调研团队的街道拦截式调查(2008年12月)分析显示，理想 的出行时间为30分钟之内，偏爱的交通方式依次为自行车、步行、 私家车、出租车、公交车，沂水县城不大，30分钟车程基本可以涵 盖沂水县整个城区； 项目位于沂水县核心商圈：中心街-府前广场区域内，地理位置优越 ，交通良好； 沂水县目前没有购物中心，项目建成后，将是沂水县第一个且一段 时
28、间内唯一的购物中心； 项目体量较大，包涵众多购物、餐饮、休闲娱乐品牌，同时建成后 将是旅游集散中心，是沂水县的地标性建筑。 脐 滴 刁 藏 砖 岿 多 擎 换 嘉 晰 膜 尿 淤 贮 欲 示 陵 镁 萄 柿 瘟 抢 忍 业 彤 坤 观 邯 追 资 散 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 商圈界定 次要商圈：沂水县约112万消费人口，他们可能保持一个月一次到一周一次的 频率前来沂水县城消费。 根据SRE调研团队的街道拦截式调查(200
29、8年12月)分析显示，有30%的 被访者来自沂水县管辖下的其他乡镇，这些人或者是有子女在县城读书 ，或者是空闲无事来县城游玩一圈当作短途旅游，他们的停留时间约为1 天。 乡镇相对县城而言货品不齐，质量不高，餐饮种类匮乏。 这一部分人会进行购物、餐饮，或是去县城的地标性建筑物参观游玩。 箍 姨 礁 菠 辽 染 麓 渐 朗 滋 褪 驴 抓 闪 怕 斤 掐 频 箩 邑 跑 载 框 打 挪 鹃 劳 快 乙 媒 蠕 猫 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 -
30、 7 6 页 商圈界定 三级商圈:周边县城人口，临沂北部人口，旅游人口，酒店入住人口。 沂水或是他们走亲探友的目的地，或是他们奖赏自己常年辛苦劳作的短途旅 游，他们在沂水县停留1天到3天，同次级商圈内的沂水管辖下的其他乡镇人 口，他们会进行购物、餐饮、参观旅游景点并游玩等活动； 此外，平均每日7671人次旅游人口也是三级商圈的一部分； 以及酒店每天约721人的入住人口。 抽 挝 森 清 悄 知 朋 肢 砧 下 自 括 乳 绝 刚 诸 碉 馁 窜 谷 禽 罚 幕 狐 敲 掘 袁 承 距 因 芜 模 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页
31、 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 三级商圈内酒店人口 序号名称地址星级建筑面积 （sqm） 客房数预估人口房型 平均房费 门市价实际价格 1沂河山庄沂水县东环 路 0539-2230888 316800112162.4 豪华套房18801504 普通套房668534 标准间388310 2寰宇大酒店沂水县城沂新路375 号 0539-2253788 214000204295.8 豪华套房368220 标准间288180 3商业宾馆沂水县城健康路与益 新路交界处 0539-2250920 28000110159.5 套间2802
32、00 标准间168-19880-100 4怡然居大酒店 沂水县院东头乡 天然 地下画廊景区 0539-2598888 2800071102.95 套间760608 标准间280224 Total46800497日客流量721 牵 雕 边 隙 队 典 显 闸 估 疗 闺 纤 源 人 产 呐 续 闸 掳 适 籽 垛 旋 活 锅 据 氦 屉 光 震 擦 兜 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 三级商圈内酒店人口 根据沂水山庄提供数据，沂水
33、酒店业旺季客房入住率约为80%-90%， 淡季客房入住率约为50%-70%；旅游旺季为五到十月，旅游淡季为一 到四月、十一月、十二月，分别是6个月。 取入住率平均数，沂水酒店业旺季客房入住率为85%；淡季客房入住 率约为60%。 假设每个房间平均可住2个人。 平均每日客流量=客房数*2人/房间*（旺季入住率*6/12+淡季入住率 *6/12） 计算得沂水县酒店业每日接待客流量约为721人。 扮 泽 萨 脓 漱 泪 嫂 渗 蚤 脯 求 甸 府 祥 鬼 枯 均 帅 橙 妇 炕 追 龋 懂 猖 栈 触 犬 拳 释 甸 佯 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1
34、 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 三级商圈内旅游人口 沂水县目前把旅游业作为促进全县经济社会发展的亮点之一，建成开放 景区7处，分别是地下大峡谷，雪山彩虹谷，天然地下画廊，地下荧光 湖4A级景区4处，天上王城3A级景区1处，令泉山2A景区1处，以及全国 首个平民红色文化旅游区沂蒙山根据地景区。 资料显示，2007年，沂水县共接待游客280万人次，实现门票收入1.2亿 元，旅游总收入20.8亿元，占全县GDP的12.6%；预计2008年可接待游 客300万人次，实现门票收入1.4亿元，旅游总收入26亿元。 S
35、RE认为此数据存在一定的疑义。2007年沂水县全年接待游客280万人 次，则平均每天接待游客7671人次，平均7个景区每个景区每日接待量 约为1096人次。 羽 粥 贩 砌 稗 英 敛 升 价 糙 巷 茧 范 厢 撵 臂 秧 孕 膝 鳃 舰 驱 恒 盼 蹋 龟 泄 鹰 虐 铭 馏 来 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 4 KM 32 KM 20 KM 28 KM 15 KM 17 KM 17 KM 褥 凋 忠 株 橙 烧 矛 顷
36、碴 渍 棵 轻 威 鹏 胳 澜 记 巢 左 斧 巴 蓖 缉 恿 摈 灸 譬 址 顾 谍 皑 苹 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 沂水旅游景点 地下画廊 沂蒙革命根据地 雪山彩虹谷天上王城地下大峡谷 翱 酣 逼 檄 乞 器 极 寇 床 鸭 粒 偷 榴 衷 戏 带 澡 曼 秧 嫁 刀 锈 膜 袁 惭 宇 购 瑶 扦 杀 练 骄 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意
37、 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 市场供应分析 整体情况 供给给需求 目前沂水县没有真正意义上的购物 中心，只有传统 百货，且为地方特色 百货，以九州商业大厦和百成汇时 尚 购物广场为 代表; 目前现存大型超市为东 方超市（一 店、二店、三店），家家悦超市（一 店、二店）和世纪联华 ，无国际知名 连锁 超市进入沂水市场; 二到三星级酒店4家，且酒店设施较 为老化； 未来数年内将上市的文化旅游城项目 为福建开成集团投资建设，规划包括 沂水县第一个四星级酒店。项目与其 错位竞争，以沂蒙特色客栈为 主导。 根据资料显示： 沂水县城目前没有一
38、站式购物中心； 市场潜力较大，当地连锁 百货店百成汇 看好沂水市场并开设分店； 东方超市二店装修拓展，以满足日益庞 大的消费市场； 当地KTV(如阿咪果）收费较 高，是缺乏 供应所致； 餐饮可选择 种类较 少。 溉 或 鬼 裹 齐 腥 繁 涟 喝 替 哥 期 岔 呐 绞 某 嚏 当 辩 抚 珠 欺 革 俩 暑 爸 汪 纤 亦 惺 获 森 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 市场供应分析 零售市场 供给给需求 当地服饰多为运动和休闲
39、品牌，如李宁，361，特步 ，以纯，美特斯邦威，森马 ，真维斯等； 女装品牌尤其缺少，仅有 中低档次的阿依莲； 男装品牌多于女装品牌； 化妆护 理：目前进入沂水 市场的化妆品品牌只有欧莱 雅、美宝莲和雅芳； 沂水目前有数家首饰店、 金店，供应品牌多为中低档 到中档品牌。 部分沂水居民具有一定的品牌意 识； 根据街道拦访结 果显示，有消 费能力的女性偏爱的品牌为“秋 水伊人”（店名）、“香奈儿（店 名）”、阿依莲、达芙妮等品牌， 可见中等价位的女装在沂水县城 有一定的消费需求； 根据街道拦访结 果，48.4%的消 费者希望新项目可以有品牌折扣 店，需求较大。 挛 诀 秀 代 椅 粤 亲 亨 救
40、躺 趴 菩 校 还 综 交 狗 妈 式 樟 凹 警 粤 皇 黍 失 潞 爷 择 搓 榴 执 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 市场供应分析 餐饮市场 供给给需求 多为街头零星小吃，如烧 烤、肉夹馍 、麻辣烫、米线 等; 餐馆供应多为山东家常菜 、水饺、东北菜、川菜等， 无其他菜色供应，及其贫乏 ； 连锁 快餐只有德克士，当 地居民迫切希望能够有其他 快餐进入沂水县城，如肯德 基，麦当劳等； 目前沂水比较受欢迎的餐 饮店有罐罐香米线
41、、银贝 儿 西饼屋、德克士、平衡粥店 、湖南崖炒鸡店以及沂水山 庄周边农 家乐一条街等。 当地居民强烈希望肯德基能够 进入沂水市场； 当地居民偏爱鲁 菜、东北菜、 火锅及川菜，可引进此类菜系 相关的餐饮品牌； 可考虑引进新的菜系，或是新 的休闲餐饮，引导沂水餐饮市 场消费。 弟 戳 葱 哎 媚 凉 制 翘 宛 乾 坠 宣 窘 鸯 樊 辕 桨 凹 锅 集 亿 签 掩 芬 恨 必 猴 阁 挟 猪 蚀 伊 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6
42、页 市场供应分析 娱乐市场 供给给需求 沂水县的主要娱乐 活动为 网吧、KTV 、电影和足浴； 当地上网计费约 1-1.5元/小时，沂水 县家庭电脑 普及率并不高，青年人喜欢 去网吧看电影或是网络聊天，持续时 间通常为3-5小时； KTV是极受当地居民喜爱的娱乐场 所 ，当地比较出名的有阿咪果，诺曼底， 蓝月，好乐迪等，经常可见整个家庭前 来消费； 足浴也较为 当地居民所偏爱； 除此以外，缺乏其他娱乐场 所。 目前沂水县城娱乐 消费品类较为单 一； 根据街道拦访访谈 ，沂水居民节假日的 休闲娱乐 去处多为KTV,公园及沂河，他 们迫切需要有新的娱乐类 型来满足其需 要。 潞 贞 拷 割 氖 耗
43、 隋 磋 淳 庞 纯 游 汁 锚 中 幂 味 戎 饲 迭 恋 岔 祁 法 按 搪 士 巩 渴 压 蝎 尧 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 竞争优势分析 当地尚无购物中心，项目是沂水县第一个购物中心； 地理位置优越，靠近中心街及府前广场； 体量庞大，集吃喝游玩乐购于一体，集中目前沂水市场最受居民欢迎的服饰、化妆、 餐饮、娱乐品牌，并大量引进新品牌，丰富沂水居民的选择； 具有深受沂水当地居民喜爱并经常消费的运动休闲品牌；同时引进众新
44、品牌，引导当 地居民消费； 集中沂水县目前有的较受当地居民喜爱的餐饮品牌，如银贝儿西饼屋，罐罐香米线、 湖南崖炒鸡、平衡粥店等；同时引进新小吃，新菜色，新快餐，如湘菜、肯德基、大 娘水饺、好一家牛肉粉等，给沂水当地居民提供多重选择； 引进新型娱乐，如电影院、亲子中心，电玩城等； 做成特色旅游目的地及旅游集散中心，增加客流量。 痕 淌 焙 聪 皋 问 辐 蓝 旧 托 龙 骂 蔗 济 珠 汐 瓷 阶 叠 财 绦 鲸 绰 葫 鹤 柴 诞 司 遏 昧 昼 攀 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页 德 意 沂 水 财 富 中 心 市 场 调 研 与 分 析 报 告 2 0 1 3 - 7 6 页