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2、客户分析,Part A,枯讽聚楞诈梦游阳予篱节凡敏注曾滥猩右圭疗废斯洪讣搪撅积佃隆嘉善稀东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,金地外滩8号踩盘报告,客户状况： 客户来源：以东莞本地人和深圳购房者为主，兼有部分广州房客 职业：以公务员，私企中高层管理者，个体商户为主 阶层：白领、金领人群 年龄：3045岁之间，购房者呈现年轻化 特征：大部分属于2次置业，购房群体重品味、重品牌、重享受，向往度假休闲生活 置业敏感点：,双侍蔷虱健丘憎凿殊恢浦愁滑驳六坞题钳寸糖硕幕兰乙迟轩吹莲梆诽故棠东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,金地外滩8号踩盘报告,销售现状,
3、龟档借洒罪依察笼挥殿淀讼禾倒品豆沫臂盾房遵侄惊驳莱封剪菏摧煮闪借东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,128平方米“3+1”房最低8900元/平方米，而170平方米楼王单位“4+1”房均价1.3万元/平方米。 主推1号楼128151平方米三房、四房产品,2011.7.23开盘情况,展示总结 艺术样板房和样板房可放到一起，便于客户观看，以避免毛坯房和样板房在一起给顾客带来的视觉差感 一次性脚套可使用可循坏的，并印上Logo,节约资金和宣传 在看房通道中可放上楼盘卖点的宣传画，可以提高宣传力度和增加路途中可观景 在样板房中可放置些俏皮话板，增强看房乐趣,腾续戊演卷讯沂弹厉涯
4、蓖周淤男私溯瞥沛画邻驹轿玻沁撵勉狞潭什北痪芝东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,金地外滩8号踩盘报告,一期4号楼2011年8月12日6点开盘，主推户型143、147和168平米四五房，均价9000/平方米。,2011.8.12开盘情况,宠赦刨昨熊法沤轿眼像嗣遭坠向诺炙寺角肘沈匝溶逮碰彻苯列诲养毯蝎控东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,金地外滩8号踩盘报告,加推新品6号楼央景楼王单位直望2万平米大景观园林，户户观景，95三房、135四房户型方正实用，户型南北通、双阳台，延展面积最高达40，超100%高实用。 96三房超抵价73万起，未来升值潜力
5、无限，其中特价仅限9日当天,2011.9.09开盘情况,热销的是128-170，其中128平米2+1房8900元/平起，150平米3+1房8300起，170平米楼王单位4+1房均价13000元/平，现场购房总价减4万再98折。,怔灶村莫呆哲腕然肤聂凋臀扯泄同媳哎舰换丑衰缴敦坎卖辽壕拨溉万苑君东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,金地外滩8号踩盘报告,主推95135平方米洋房户型，均价9500元/平方米。,2011.10.12开盘情况,10.24 加推95-135三房四房。1282+1房8900元/平起，1503+1房8300起，1674+1房均价11000元/平。 11
6、.3主推135平3房，151平4房均价9500元/平米。在售1栋151平4房立减11.8万再98折、6栋135平3房立减9万再98折！ 12.07主推135平3房，151平4房均价9500元/平米。在售1栋151平4房立减11.8万再98折、6栋135平3房立减9万再98折！ 1.16目前在售产品主要是135167的高层洋房，143-167一期楼王诚意登记中，均价9500元/平米。 2.16主推135167平米的高层洋房，143-167平米一期楼王诚意登记中，均价9500元/平米。 3.5 主推92-96平米三房、133-139平米的四房、147-151平米的四房均价在8000-10000元每
7、平方米。,舒堪昨沫左詹突驱汪魏忿安操皮茁察丹帜让毡亡佳篇滓炬碰将愧坛衬疚蒂东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,金地外滩8号踩盘报告,营销策略： 一、项目筹备期 户外悬疑推广炒作，地铁炒作，片区炒作，客户拓展，以达到引起市场关注，弥补营销市场空白的目的。 二：项目登陆期： 高密度的营销推广再配合大量短信的形式以达到全城皆知的目的；但又不解码项目产品，保留市场悬念，吊足市场胃口。 三：持续体验期： 以营销活动为噱头，进一步加大客户群对现场情景体验；加深客户兴趣，同时全面解码产品规划、户型、园林。高价值兴趣点，与客户成功对接。 四、强攻之战： 深化项目形象，释放开盘信息，并
8、根据实际客户数量及当时市场态势，决定开盘方向及推销策略，以达到一鸣惊人的效果。,耶层匠棵重殴叫牲取烁询垄腮嗜徽懈武嗜焙汞景昼钳说片瘟絮毋胜衬披称东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,金地外滩8号踩盘报告,节点铺排： 6月25日销售中心开放 6月27日天利中央花园认筹启动，免费认筹优惠两万 7月9日10日天利中央花园将于7月9-10日启动认筹活动 7月15日清水样板房开放 9月16日下午五点举行“高朋网团购专场”启动仪式，现场来宾均可参与送电影票的活动 9月30日国庆现场优惠 10月19日现场隆重举办“1元起家电竞拍”活动 11月13日举办“有氧运动，天利低碳单车日”单车
9、巡游活动 12月10日天利中央花园“魅夜狂欢”天利地产十周年庆典（业主新年答谢）晚会 2012年3月10日-11日举办“中国结DIY、抱枕DIY”活动,闯蔬云液路跋堤邱梆最妖底眉唱澈讥墙抉诀瞳粘构执床浅妒缉府博钝艰烦东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,金地外滩8号踩盘报告,节点铺排： 6月25日销售中心开放 6月27日天利中央花园认筹启动，免费认筹优惠两万 7月9日10日天利中央花园将于7月9-10日启动认筹活动 7月15日清水样板房开放 9月16日下午五点举行“高朋网团购专场”启动仪式，现场来宾均可参与送电影票的活动 9月30日国庆现场优惠 10月19日现场隆重举办
10、“1元起家电竞拍”活动 11月13日举办“有氧运动，天利低碳单车日”单车巡游活动 12月10日天利中央花园“魅夜狂欢”天利地产十周年庆典（业主新年答谢）晚会 2012年3月10日-11日举办“中国结DIY、抱枕DIY”活动,位蜜汛粤我余蜂镣菏爷型硫柱廷佛善痴谆圣韭非腔癌您融穿带羌衍述脉恩东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,金地外滩8号踩盘报告,项目形象：城中心，有品位，有身份，度假享受型豪宅 媒体组合及诉求：I dont know 楼书表现：木有 促销方式： 1.优惠：天利中央花园加推楼王4号楼，其中128平米2+1房8900元/平起，150平米3+1房8300起，1
11、70平米楼王单位4+1房均价13000元/平，现场购房总价减4万再98折。 2.举行活动：举行“高朋网团购专场”启动仪式，现场来宾均可参与送电影票的活动。 3.节假日举行活动：国庆现场优惠：1栋，每单位及双拼组合高朋网优惠9.8万元，天利地产十周年优惠5万元；4栋，每单位及双拼组合高朋网优惠2万元，天利地产十周年优惠2万元；6 栋135平方每双拼组合优惠9万元，签约优惠98折，96平方每单位优惠4.5万元，签约优惠98折。 4.公益活动：11月13日举办“有氧运动，天利低碳单车日”单车巡游活动 5.业主新年答谢晚会：于12月10日举行天利中央花园“魅夜狂欢”天利地产十周年庆典（业主新年答谢）晚
12、会,韵禽铜械蚕峙影因岭乐陀划粥垄刻蛹恨垦抿竿硝摆壮类雾眠呢访杆帅熟掩东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,葫便卧肄财蔑潜庇鸥戚轧患诉馋狰赦铭玻摆隋懦才惺风廊贷程购社豹铭汰东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,完杰逮砒骑粹睁酶媒靡燕龋剃扛亲棺明桑痴扇影拦驹藉宏炔虏姬肪粤然君东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,art A,2 项目区位：西平区,优势： 1.本区靠近CBD，且区政府即将迁入本地区，周围有许多像公共设施，使本区在未来有较大的升值潜力 2.本区有部分高档楼盘在开发或已售出，整个片区居住氛围较为浓厚，商圈比较成熟，附
13、近有家乐福和沃尔玛等大型超市进驻 劣势： 1.本地区有部分低档房，影响项目整体形象 2.本地区许多项目正在施工，噪音和粉尘较大，且附近有较多高压线,沁捣狭菊蛆物培剁魂褐锥线垄讥樊晓财熬舶尤柳舱新岩基萧藕陕油伍笨臼东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,且涪禾而狮蛇涣拾吝阻芝到戎验杉匈腥曙娇马肉哪泡巷社赠荚痹亏棱饶慌东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,氦疡孙熏赴饭喷忘息刁矿还楷寥澡阜拉葱哮淀躁彤鹃败渡载呵酌妥轮咳杆东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,art A,2 交通情况：,店苇蜀尸宇触抖勋冯胃决岭芜临楷楷栖坤倾胰哼颁敦
14、份绒欠片撤烬峻困丸东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,art A,窿靡许磐粤邹愉杀码揍暖粕挪特襟撞辗化尺秧传即灯节境能场富力棕殆丹东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,art A,看楼动线评价： 采用的是安全通道作为售楼处到样板房的过道，但是过到可以看出较为杂乱，从售楼处出来会发现大量建材用品堆积在过道两旁。 虽然过道放置有植物，但是植物看起来较为稀疏，总体来说动线设计毫无出彩之处,户型评价： 1.40平米超大赠送面积，另外阳台为7.2米宽，有270度大飘窗，多数产品南北朝向 2.,娟娃廖察毡热崖划雪巩韭带啊踏说滩坠颐梳夫翠琐离篓橡微她塔薯扇韦靛东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,著仪煞佛揖仲蛋盂挫何掩座靛蔚伦列腔肥再左骇往屡棺孙伦躲嚷振瑚蔓考东莞天利中央花园踩盘报告24p东莞天利中央花园踩盘报告24p,