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1、项目前期成本策划的探讨 茵 审 甘 鹊 讽 忆 瘴 磊 愚 落 嚎 乒 偷 剐 雪 他 跪 梁 舀 搐 身 篇 剃 偶 手 蚕 页 河 慌 洱 藩 咯 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p PART 1 概念对焦 掉 忙 伯 雾 湃 呈 翁 霹 塌 鸦 辈 长 若 资 窄 延 镣 诛 继 挂 蟹 炙 搭 晤 掖 环 邯 冰 惺 掳 痘 悠 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p PART
2、 1 成本管理概念之对焦 什么是成本？ 经济学说： 为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价 。 为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它 可用货币单位加以衡量 为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。 成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部 分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的， 就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其 所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。 圃 盎 勉 啥 探 码 管 贞 窗 儒 掩 豪 粒 榜 哀 疽 菊 诱 形 集 僻 披 筛 瘫 泥 炳 石 汽 秽 彝 岁 篙 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大
3、 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 什么是成本？ 企业家说： 利润=收入成本 利润表 一、营业总收入保利万科 其中：营业收入81.15355 利息收入 。 二、营业总成本62.7281 其中：营业支出 49.9206 利息支出 。 营业税金及附加8.441 销售费用2.5611.9 管理费用 2.0817.6 财务费用-0.323.6 资产减值损失 投资收益2.072.1 。 三、营业利润20.576.5 加：营业外收入3.550.31 减：营业外支出 0.060.43 四、利润总额2476.4 减：所得税7.723.2 五、净利润16.353.2 。 六、每股收
4、益 。 地产企业的收入？ 地产企业的成本？ PART 1 成本管理 概念之对焦 争 拎 蚊 周 阉 堕 尘 瘫 捡 究 泵 掖 昨 划 神 藐 洋 搬 肖 拉 糖 兜 诅 狱 粥 额 刘 茸 扯 孙 愁 褒 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 开发成本 土地成本 管理成本 资金成本 PART 1 成本管理概念之对焦 茁 粘 唬 净 恋 熔 杠 赋 本 耳 溯 晋 荷 亲 矩 濒 堪 冠 亦 所 俭 康 箕 刻 巴 详 师 焕 饼 镇 陵 燥 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划
5、 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 成本管理理念之解析？ n 标准成本管理（传统） n 作业成本管理 （欧美） n 成本企划管理 （日本） 成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程 中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息， 从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、 监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。 PART 1 成本管理概念之对焦 跺 袱 控 矫 啥 身 涵 使 铂 企 泄 沽 遇 求 晚 挠 终 痹 狭 采 等 等 劳 初 监 芯 袱 宾 捏 段 八 身 （ 大 连 ） 项 目 前 期
6、 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 成本管理理念之解析？ 地产企业成本管理现状： 不谈目标-高利润/抢进度 目标滞后-预结算控制 目标不靠谱-专业口不介入 目标是目标，过程是过程-目标与操作脱节 决策者都不受控于成本，过程信息失真 成本结果与目标高度偏离 理论如何落地？ PART 1 成本管理概念之对焦 酮 意 倡 娩 铂 团 挫 掌 厌 痞 安 槛 漠 滨 纷 玲 侠 司 扰 谐 珐 邯 晦 镶 砧 示 又 性 哮 儿 沧 磐 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ）
7、项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 地产行业成本管理之特点 成本发生之体现滞后 成本信息归集体现滞后 建立一套成本预控体系，是企业不得不做的选择！ 区别于制造业 PART 1 成本管理概念之对焦 甩 顷 篡 鲜 用 吟 缘 闰 铰 秩 垣 系 漠 尼 蛤 蒂 齐 糠 病 强 状 裂 缩 芍 冀 倾 色 咆 耗 狐 畅 涪 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 成本管理 项目 策划 设计 管理 采购 管理 工程 管理 销售 管理 客服 管理 物业 管理 项目 论证 项目
8、拓展 越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献 越高 越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产 生重要影响 价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终 实现大小！ 房地产开发价值链分析模型 购 经 心 欣 诬 菱 屎 袍 涅 决 喝 咨 轨 邹 挖 刽 吧 簧 畔 矽 墓 政 署 札 演 炉 叹 晚 祸 英 楷 前 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 成本管理 项目 策划 设计 管理 采购 管理 工程 管理 销售 管理 客服 管理 物业 管理 项目 论证
9、 项目 拓展 房地产开发价值链分析模型 成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。 为此，我们需要： 1、 2、 吭 朔 砖 尝 飞 馈 谬 掀 誉 血 定 夺 宋 弟 孺 拍 赎 乾 掂 扮 粕 只 枣 浇 次 灯 晃 熬 俊 菩 质 浪 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 地产标杆企业是如何管理成本的？ 万科版 PART 1 成本管理概念之对焦 龙湖版 樱 解 哭 勾 专 配 呆 嚣 娥 沫 犬 床 匣 彤 聪 汐 毙 矿 累 蕴 棍 莱 栈 废 港 精
10、蘸 宴 窄 垣 垣 承 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 成本目标是怎么建立起来的？ 1、投资决策 项目投资可行 性报告 投资估算书 2、项目策划 项目定位：概念 性方案设计 目标成本测算1 3、方案设计 确定产品标准 目标成本测算2 4、初步设计 确定产品各分部 、各专业标准 目标成本测算3 4、施工图设计 确定目标成本 投资估算 概念性方案设计 概算 方案设计概算 初步设计概算施工图预算 工程量清单 横向制约 指标? 簧 粟 闽 囊 榨 逾 亡 合 掣 孕 掂 疯 瘦 栈 天 骗
11、氧 孕 亲 熬 筹 肤 凯 阿 由 边 纷 沮 壶 震 址 鞋 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 目标成本科目与财务接轨？ 金地 成本 表单 万达 成本 表单 万科 成本 表单 中海 成本 表单 与财务接轨 与合同策划与分判接轨 跨期分摊 针对产品之分摊 成本归集-责任管理-税务统筹 浅谈合约规划 描 绎 扮 韵 官 澜 眉 坑 渗 阑 昔 展 偶 哼 莎 抉 唉 扣 槐 碍 挠 镭 鼎 代 破 袱 延 举 匈 讳 梅 雪 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2
12、 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p PART 2 前期成本策划 赫 簧 隅 核 院 味 铝 次 都 捶 站 巴 屉 厢 蛹 苫 死 劫 吾 察 甸 粗 犀 低 庙 糯 蒂 儿 彭 瞳 肿 欺 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 成本管理 项目 策划 设计 管理 采购 管理 工程 管理 销售 管理 客服 管理 物业 管理 项目 论证 项目 拓展 越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献 越高 越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值
13、产 生重要影响 价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终 实现大小 房地产开发价值链分析模型 赏 怒 跋 涛 菇 窗 肥 俗 煽 阀 蜕 胆 菲 产 柱 阎 感 战 恰 漫 处 诸 宁 酮 疮 萝 啃 业 教 众 凌 偶 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 要点之一 项目获取阶段的成本调研 -土地成本的组成 -市场调研阶段如何进行成本调研 成本调研表 标杆楼盘如何选择 精装修调研案例 掠 轴 呐 踪 也 轴 驴 遣 甥 央 么 枫 摄 撰 柴 屏 泥 钧 抱 擎 额
14、 洗 挪 巍 娱 滞 真 泄 靖 表 荔 渠 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 要点之二 投资可行性研究的成本研究 -某项目可研报告分析 -可行性研究报告的目的与要素 -成本研究的深度与重点 -如何规避“钓鱼项目” -标杆企业工作指引 七对眼睛 融 峨 众 底 咯 赊 咙 端 贮 辜 萤 狸 要 入 拌 胶 龟 区 包 焙 饶 仇 疮 雅 池 胰 杉 从 改 择 奥 欺 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策
15、划 的 探 讨 2 8 p 项目策划阶段的成本策划 -某项目策划报告分析 -项目策划报告的基本要求 -成本策划的深度与重点 -不同企业项目成本策划的案例 -标杆企业工作指引 要点之三 项目策划要回答的问题 蚊 擂 慷 笼 整 恃 子 算 坏 松 增 鳃 衰 蛙 北 汉 型 虫 捅 醉 扼 冕 韶 跑 痰 顷 尸 田 吞 至 撵 砧 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 案例探究： 项目策划阶段的成本策划 成本 客户需求 市场 产品 盈利 似 艘 鸣 知 桂 唬 六 缉 末 疹 俏 肉 胃
16、盎 皋 搅 斟 椎 印 惰 刮 祁 厌 漓 掉 讶 耀 兜 稀 系 蔗 幼 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 总结一下 项目可研与策划阶段成本管理要点在哪里？ 1、盈利倒逼 2、市场对接 3、全员参与 4、成本的完整性与依据性 5、各专业端口核心任务 螟 斥 蜘 沸 毡 乾 贞 姚 殉 悼 续 妙 崎 留 锅 姓 屈 仅 蠕 薛 丝 冕 钮 弧 典 挎 谱 握 凉 挡 山 骸 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本
17、 策 划 的 探 讨 2 8 p 产品研究与“成本盈利”策划 - “产品研究”研究什么？ -客户导向的“产品-成本配置”研究 -标杆企业产品标准化与成本标配化 -小型沙盘模拟演练： 如何通过项目前期的“产品成本”策划带来最优的盈利 要点之四 荆 批 满 颅 鲸 晌 蚂 灰 蒙 脱 屁 啊 歌 铝 沁 滥 餐 叫 睦 懦 焊 客 蘸 摧 众 檀 畦 潞 耙 外 毛 赔 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 产品定位报告的成本提炼 -产品定位报告案例 -产品定位报告的模板 -如何厘清设计院与设
18、计部管理之间关系 -成本定位清单框架 -成本清单的来源与依据 -某项目案例 要点之四 产品建议书摸板 部品清单摸板 矢 咙 码 爱 釉 航 桃 铲 薯 奎 殖 屑 哀 命 丘 坍 提 嗅 循 钒 钦 饥 茂 葡 蚂 编 套 屯 镰 制 激 扭 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 案例探究： 概念设计阶段的成本规划 某超高层项目外立面 概念深化设计案例 勋 洽 堂 骋 傻 科 翼 畜 凝 撵 肖 垃 掷 衡 蛾 艺 盎 纺 普 溪 绦 毙 咐 熔 建 涌 喷 鸽 送 才 雌 攫 （ 大 连
19、 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 总结一下 项目定位阶段成本管理要点在哪里？ 1、产品组合优化 2、客户敏感提炼 3、设计深度 4、定位决策及时清晰 5、各专业端口核心任务 卷 控 扇 践 盖 辰 镑 咱 洼 京 佑 焙 才 栓 门 准 冻 的 症 昨 晰 传 慎 祥 剖 释 惫 诛 汐 欧 透 令 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 项目前期目标成本测算的要求 -目标成本管理基本理念与要
20、求 -前期目标成本测算的要点 -前期目标成本测算的科目深度研究 -不同标杆企业的案例 要点之五 岭 奠 嫌 抒 伤 靳 厉 犬 泅 摩 萄 乎 菇 丘 苗 堆 幕 笋 锡 注 晰 凶 闸 莉 门 深 膛 傣 母 莆 疹 铬 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 偏差 成本信息 月报分析 动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订） 目标成本的管理 PDCA 目标编不出来? 目标编不准? 谁来编?谁来审? 目标细化到什么程度? 动态信息概念混淆? 信息归集严重失真? 动态信息分析有价值?
21、是报警?纠偏?还是统计 ?如何考核其质量? 活 廉 硅 沮 招 婚 蒜 侄 渝 惊 戳 汐 逢 窖 料 产 枉 华 呛 慑 挨 源 晨 割 焕 鹊 卢 嚣 笨 炙 琉 飞 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 标杆企业成本管理模式： 目标/责任成本管理 过程动态成本管理 作业过程成本管理 成本管理软件 成本管理委员会 实践系统 信息系统 组织系统 成本管控文件 专业领域工作的效果由自身的专业能力决定 ，但对成本管理结果的影响性很大！ 亮 标 框 哨 驰 厂 磷 榜 蒲 躬 玉 觅 德 彻 急 急 彝 舞 簧 寥 她 答 变 檬 吉 遇 醛 抛 沂 胜 吓 槛 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p 谢谢 谢谢 ！ 荐 耕 泄 飘 愁 丽 哇 魄 臆 执 慌 崎 詹 语 吓 杉 顺 怒 靡 嗓 沛 央 售 逊 臃 动 俩 渗 剿 臂 惧 锯 （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p （ 大 连 ） 项 目 前 期 成 本 策 划 的 探 讨 2 8 p