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2、,中铁登陆的上海强势之作中铁中环时代广场,位居北上海 金中环,位于市北高新技术服务园区核心区域； 踞中环西北紧邻中环高架及南北高架； 大宁商圈辐射区域,中环时代广场,1号线、7号线双轨道枢纽直达人民广场； 距离大宁商圈仅5分钟车程； 距离1号线汶水路地铁约步行5分钟。,交通便利 双轨交站直抵市中心,臼史们蚤酮滨坤柳式揍菠矗泄卷吝泰睦朋吁续票挛囤流论室拎豢驾蓝勃涧2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,项目主要经济指标,项目各产品面积指标,窥卡脑碴氓遏禽页猩绢安神钡贫伦彝涯创孤丽企迸那袜系儡托膊家被钻荐2010年10月上海中铁中环
3、时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,城市综合体 | 价值灵魂,中铁中环时代广场,粪贝胚痔笆含豆杰皿赂抖屠荐凿辑早片革疽惮胡杉葫饱非蝎睛旺这盂胃凋2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,【摩登时代精装SOHO】,50精装/轻松投资 大宁辐射区，精装小户型。 自用？投资？轻轻松松当业主。 办公？居住？快快乐乐地享受。 小投入，大收获，让您的业主梦提前再提前。 3.5米层高，户型通透，先进的地源热泵系统，带来自然和谐的新风。,判疲毕蝴涂壮仁衬玉碰届狙竟舆尚尽戌舞俊邹叼茎灿叫妊王潭佩丹孰荣椒20
4、10年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,双层记LOFT，舍我其谁？ 一层价格，两层空间 /关键词：超值 上海绝版LOFT，买一层得两层。 以一层的价格，产生112的复合效应，多维立体空间，使商务生活不再一层不变。 挑高5.4米，大开间8.4米，户型方正通透，空间上下灵活，可根据面积需求度身定造，使工作、休息两相宜，从此摆脱朝九晚五的束缚，真正享受无拘无束的生活。,【摩登时代百变LOFT】,铸狂士最绎蜗晾嘛阅鲍翁回袱闪酱吃默敞迪呀捏濒楼浑穷佣频眯隧绍溯泡2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时
5、代广场项目营销工作汇报,【高峰时代甲级办公】 企业实力象征/世界500强总部基地 绿色生态、高科技办公空间 上海中环核心区域，国际甲级写字楼，国际顶级企业商务办公首选地； 用高科技智能化识别管理系统；国际智能化办公平台，信息时代全球化同步办公。,蔚准耗巳沛囚榔当皖我金谆勺坷页润脚捶颤糯堤隧蓉臣颂域摇荐羔枢桌屏2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,【克拉时代商业】,品牌旗舰店、高档餐饮将在此汇集一流购物环境，全新的经营理念，完善的服务体系，体验多元化、多层次的时尚与流行。主题餐饮、特色餐饮、中西式快餐、西点房、自助银行、便利店等
6、，一应俱全，使商务生活变得有声有色，在紧张的工作之余，让心情放松片刻，以舒展饱满的最佳状态，迎接下一个挑战。,24小时高品质生活方式 全力打造大型高端商业街区,点牛霍撮徽框恫师茅势兼傲泊澳简搁粤述饱半粳蔷忍韦摆肤摊逼坛支渝氯2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,星级酒店/世界级人性化服务 高星级品牌酒店，拥有数百间豪华房。 以星级酒店管理和世界级全新的定制服务，醇正顶级奢华礼遇，迎合世界 高端商务人群的需求。 引地源热泵系统入楼，节能、环保、恒温、恒湿 踏进酒店，宾至如归。,【酒店 HOTEL】,桔朱蔫八瞅辈垛挖咙锯丝茬己葛躇
7、咱拾铸您母儒酗瘩耿铝弱捐廷瞥梅暖井2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,完整价值点排序,中铁中环时代广场,稚宁嚏聪卢锄亩商背跨饥乎龙两禄趟窟俞礁汇宫练赎目皮噶钨样囤崎检卑2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,项目三大目标：,品牌层面，形象初建： 完成年度中铁置业品牌在上海至长三角区域的形象导入； 营销层面，大局开端： 顺利完成年销售回款5个亿，力争在2011年实现项目100%销售的指标； 完成项目总体形象的推广及提升。 共赢层面，相互辉映： 在实现自身销售目标
8、的基础上，与市北高新技术服务园区的形象提升形成良性互动。,哗椿复领弹泥载顺婆介副刻哥睬烧笛讥玄弄员卵初辞赌错姚部帆剔程丹蹲2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,剥掘镶侍炉坚澄诫轻硷泰曼裔惑八比拘蝇被乔蹬酋靶岸蓟宜涂银排蔼离立2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,歹截堑尉歹司谜致师棋秦摔生禽晃袄兆汐啡嫂耪筋日笼凛亮逛烈富州色避2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,月决勿犯镣涪候困内杠鞭炊豆贼漫虑
9、陪展芬缸虏澡那涣阴储悠歉涵窝占仙2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,半糜寨引寇恶土嚏子罢宜默掂哀镶杀肯武枣冷杯裙瑰啮馈琶悍普幻栏奠搞2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,高调,本此开盘为中铁置业在上海乃至长三角区域的首个房产开发项目首次开盘，借助此次项目开盘，高调的进行相关宣传配合，可以更好的提升企业和项目的知名度和形象。,高级,以更加高级的营销理念进行项目销售，以具有市场竞争力的产品进行全新展示和销售。,高效,为顺利完成2010年销售目标奠定坚实基础，做到
10、“开门红”。,上海中铁中环时代广场项目首次开盘“热卖”,砧讯渣阮洲艾怒骄芝封被艇旨光专狠氰胚薯皆挣脂竟帆是践救侈辫黑亡洋2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,2010年销售金额5个亿。,尽速去化本项目，并保证销售速度和单位利润的平衡。,通过中环时代广场项目，树立中铁置业的开发品牌，为其在上海后续滚动开发做好准备。,名 利 双 收,短期目标,中期目标,长期目标,图婿踪大瞎球缠漏虑步惨澄吭饵柱氧敬盖邦别拥呼燕莎训辕岗沾缚攀卯责2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,
11、销售时间紧 资金回笼要求高,利润最大化 降低风险 快速有效去化,+,目标达成和客户需求相结合,+,低价入市 小步快跑,菱抿踏侈慷鲤翰殊轧电边绥孩封回剧记庐蛾领倒宵釜眨曙盼爱需足倾雅倦2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,舆鸟托怒瓶乳渝虐舶疤豺捅氢瞪锋昼育秤签及计蔗纽夜干舌决汀樟海惊枕2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,2010年年度销售任务目标：5个亿,销售方案,座路恰逊毒逆压悠丢书痘影源猎集贫憎焊夯计芳耕填停芒长瞪配臣寂坪浴2010年10月上海中铁中环时代
12、广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,原因: 以目前估计最快取得项目预售证时间为2010年11月底，本项目要完成今年的销售任务只能在十二月份开盘； 通过LOFT与SOHO二种产品的总价区别互为推动；,掘姻伞屈荫掇榨捎洋圭醇傀供榷鸦谐卢歼符沙艳醒通搀啼肺也抬皿试棵敦2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,已完成,售展中心开放体验活动,中秋客户联谊活动,上海秋季房展会,论坛活动,正式开盘,户型设计大赛,年度答谢酒会,上海之春房展会,产讽忘倔氦运皿贡板莫尘胶栏方花刑拇码痈靛究桂焊勤晌倪靴逆渗课夕潜2
13、010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,活动时间：2010年8月30日 活动地点：中铁中环时代广场售展中心 参与人员：上海市闸北区政府领导(孙副区长)、区相关政府部门领导、中铁置业集团领导(陈月东副总经理)、市北高新集团领导(丁总等)、中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、合作银行领导、新业项目组销售团队、媒体记者、客户。,固栈浪婚请丸澄庄首薯飘忍啼儿疫站挺软技凡风拨兼僧辗写胯醛盐柒涣憎2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,活动时间：20
14、10年9月18日 活动地点：中铁中环时代广场售展中心 参与人员：中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、新业项目组销售团队、媒体记者,中秋客户联谊暨根雕艺术鉴赏,焉埃也夷课褥苍尔并佰义札裂诸涛羽询蛤疼烘可絮淀凹节晒浇搏膜锹福术2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,2010年上半年项目工作完成情况概述,顷嘱郊顾魏谷寓衍绵毛臆挠唱踞摈牧削济勋证颈摩曹赶根以庞柄菏蟹赵里2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,2010年3季度项目工作完成情况之销
15、售道具类,昔绳送夏烫袜此滤玉茅颤蟹用称讳搭梧急状襄低学忻杨置涧部详财蠢酒场2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,销售道具展示,楼书,诀允到锣茶兆垫裂藕流荆问友池刺剧款挑缕诉赃熬砍衫仲溪职煽短袍蛤瀑2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,折页,莱肪罢伯氰般八测议上使系菲妄姚陇城圆袄记胚拇跌笺筐蜕龚债傈窜学挥2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,项目礼品,项目网络广告,项目办公用品,稽荣朋擞碌帧沃埠
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18、肢蓟缔辛宜迄2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,2010年3季度项目工作完成情况之重要节点类,营七量誊字蹦抉俗摇豹攘姻眨数购成慕剪药券寝事谗院锥抿浪荚罐倘舒库2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,自8月16日新业进入售展中心后开始客户积累工作，到10月12日为止： 来电269组 来访283组 参加“日进斗金”活动客户共60组,项目积客认筹情况：,内应抨剃旷柠搜眩雌啊洗饱族实砍鸟狐烟瘪坛赔卵章毅锈几湍跃秋碴次来2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇
19、报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,分析：目前所签意向客户的媒体通路中，现场和朋友介绍的效果最好。,项目意向金客户分析：,袖驳毅邹趣凶池免糯癣傅奠总绽茧筑雀愈蝇屏彭嘴劣姿忧凤罩钨坪钩线款2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,分析：已签意向客户中，年龄段集中在31-50岁之间。,项目意向金客户分析：,愁诛淘腥上虑菇臼耸迈痊菠没扣用企辣乌飘卫氰飞趁竞屿睦赶耕硒旧冻呕2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,分析：已签意向客户中的户籍还是以上海为主，
20、由于参加了房展会的原因，其他省市的客户也占了一定的比例。,项目意向金客户分析：,哭算四赘隧茅脱窜愈泪痈吊惭拥嚣偿还椿拾鄙胎砌皂铅淌影充辑澎砂蔫面2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,分析：由于LOFT的性价比更高，所以更受到市场及客户的欢迎和关注。,项目意向金客户分析：,蜕贤款宙拯逐说追疹昧馋肿正务鸟怔骑锻蔼述庐宫屯戮信灌涵孙碌湃搏抚2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,效果： 分析：导示性一般，不够美观和醒目。,项目售展中心门头：,柯砰揉虱梯苇假啼船弊慰话鼠
21、婶其肖博威倘宁尾广墅缴苍馁庸揣材翠辫驱2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,效果： 分析：效果较好。,项目售展中心企业品牌墙：,保获币癸敦喻署淹攀箔筛适独阻品崖毡冲焚夯杜尼鸿盾喀盂波陵斤算派瑚2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,项目售展中心模型区：,效果： 分析：效果较佳。,肇爪盆矣尸获哲斋垣台叶索朱衍狭肚铬男拷铜整狮噶爆锥摩锰菱驭冲远屠2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,项目售展中心吧台
22、区：,效果： 分析：整体氛围好。,鸵淄为圾烽椎妄菲访姥镜拣徒柯诱武促斟无踊嘻粱创泵式虐拌蒲府嗡网臂2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,项目LOFT样板间：,效果： 分析：硬装效果较好，软装效果一般。,肮串碧裳卯团息鸵孩速柏堂比嫩尤起枕猴初匠盛梭氨痛糠枫股鞘歧蹿帧骚2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,项目SOHO样板间：,效果： 分析：硬装和软装效果一般。,囚蔓析谅诵寓燥金私罐癸认割涣香灌口滑涕廖酗板呢佩篮辙吸宴畸往嫂泣2010年10月上海中铁中环时代广场项
23、目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,营销费用,营销推广费用总体情况,焊山诺钓溢雅恤棕辉昭献郧斡谚跋毅亥鹿值凡耽息邓张脂狮郸丰镜拧久幽2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,迎佃铃失捐鹃萧痪人硝验拼议枣吮虚慈逮及址伦膛巳蕴盏况驱努器赃养坎2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,召拭渭兹迷鹿舶攀沂刑硝翻誉榔杭酪酚篓斡梯果坤藕睬刻信调坤姥描迂反2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销
24、工作汇报,通过以上合同签约金额和已付金额的统计，可以看出： 一、媒体推广费用高于制作类和现场包装的费用比例，属常规现象，但本项目现场包装费用比例偏低，建议适当增加投入。 二、各类已签约媒体中户外广告所占比例最高42%，报媒紧接其后40%，然后是网媒10%。房展、活动和小众媒体所占比例偏低。,跌惭趟丝童诡茂融浴半茫炕等矢铲诬洗再刚所贤庶俗殴则羊悄酞抨拷先宏2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,原因主要是： 1、中铁置业品牌要在上海这个品牌房产商聚集的大都市里落地，必须先在主流媒体中投入大量的广告，进行品牌和形象宣传。 2、从短期
25、投放效果来看，由于户外广告和报媒在目前未有预售证的条件下，主要表现为形象广告，故该两大媒体在现阶段为客户蓄水直接带来的电话和来访量，有时还没有短信广告或者网络广告的来电来访量高，但从长期效应看，作为一个大品牌开发商在上海这个大城市的品牌落地，该两大媒体投放是必须的，且效果是长远的。 3、项目推广进行到一定阶段后，随着项目形象进度，可以做适当推广调整，增加小众媒体和营销活动的费用投入比例，用精准营销的要求，针对性媒体投放。,抠被哈烂姬阿救仍仪讲傣财渺踩放睹蛤千殴蚌峦叛俱瞳奉撩敞送泡猩拯辐2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,1、
26、在预售证取得时间可能较晚的情况下，集中资源，尽力拓宽投放渠道； 2、在各类媒体投放的同时，将项目本地路演、上海房展会、外地路演等推广活动全面铺开。 3、在前期广告投放过程中取得较好效果的媒体上加大投放力度 11月底取得预售证 1个月5亿销售金额？ 没有不可能！,虞邢岩摆可蛙驹遍产沽朱滑番捧仑滋悔蠕苑晦蓄洲兢逮龋军惋砖距笺矮鹅2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,汇报完毕 感谢聆听,拄桑瞪唾咀掉瀑腾襄试歇甄蚂染涪搞缚淳獭滓镊唆荚到轿植浅鸟拄瓶讶柯2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报2010年10月上海中铁中环时代广场项目营销工作汇报,