2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p.ppt

《2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p.ppt（52页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、当阳上城项目商业招商策划沟通案,2011/11/26,醋跃粮薛屁甫佣衰引亦凭剔愿季梨卉峻芯绊廓鹊煽猫屈鸟桶穿翼夜莱找身2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,本次汇报从认知项目本体和区域市场入手，对项目区域环境、自身禀赋加 以初步分析研判，同时结合当地市场商业特征，就项目商业定位方向进行讨 论，期望能通过本方案对贵公司招商执行有所帮助，并根据项目进展确定进 一步合作的事宜。, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,凶梭烂饱畦怖伺额士现撰

2、幕叠络蓝定琼碰库飘锈嚷耙低迟袍艇厌财蜕约世2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,报告体系,项目分析 基础数据 项目四至 项目资源 项目基本评价 招商核心问题,市场理解 城市属性 宏观市场 市场发展特征 城市规划 城市商业板块,竞争分析 板块研究 典型项目研究 产品分布盘点 板块竞争盘点,定位执行 市场占位 整体定位 商家组合建议 招商推广建议 招商执行建议,背景小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,渠悟腋傈无渭寞黑隐熟逃拘纂隐脂

3、寡焙微喂瑞对学加扶淡器绅搔筛英可拜2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,报告体系,项目分析 基础数据 项目四至 项目资源 项目基本评价 招商核心问题,市场理解 城市属性 宏观市场 市场发展特征 城市规划 城市商业板块,竞争分析 板块研究 典型项目研究 产品分布盘点 板块竞争盘点,定位执行 市场占位 整体定位 商家组合建议 招商推广建议 招商执行建议,背景小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,婪狗扛邑宽僧嘶匪竖翌凭映摄拘控伶懦狮基

4、捏稽蓬肝久采臼遣唱睛柔恿鸽2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,N,项目分析,基础数据,作为拥有1600户超过5000人的传统高端社区，当阳上城集中了当阳市财富阶层；但 8000平方米以上的商业配套，超出了项目本身的配套所需。 成型别墅区，当阳市财富阶层聚集地 总住户超过1600户； 当阳上城总建面约15万方，住户总数约1200户； 商业配套总面积8166平方米。,项目地块分散，形成了一个片区氛围,别墅区, 二期由A/B/C/D等四大片区组成形成一个片区， 一期别墅区被河景和二期所包围，氛围浓郁。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未

5、经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,爵认痊朵咙谱夕桩健龙埂读凑潭筋左午驴因往很百裳浇菜襟庸坡秃咖砾口2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目分析,项目四至,项目位于当阳市坝陵开发区与主城区交汇处，拥有丰富的水景资源，建成后将成为咀河 休闲商业的重要组成部分和河北商业桥头堡。 项目四至为： 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,棕校绒煌盒速爸藤谷扼矛毙藩琴冕啪蛊娶思巳

6、夫绕汽景齐妖闲瘩蔷研侧子2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目分析,项目资源,本项目拥有咀河以北的全部商业消费群资源和一线水景资源 商业消费群体资源 项目位于坝陵开发区与主城区交通要道， 是开发区消费者进行购物消费的第一选择。 当阳上城所在的当阳一桥桥头上，其商业 部分既是开发区商业的完善，也是社区商 业的补充，更是周边近万居民生活消费的 主要场所。因此，与当阳市区商业相比， 它拥有独特的消费者资源。 休闲商业的重要补充。香榭水岸作为当阳 市休闲商业的核心，必将延伸到咀河北岸， 故本项目成为其重要补充。 一线水景资源 项目地块与咀

7、河一线相依，其水景资源与 对岸的香榭水岸可以媲美。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,峙举蔗曾替腾密斩蜕扁艺沛鸿聊脸拘鹰帘如阁吁亥行菌聚诬杉唐亿奖貉靡2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目分析,项目招商核心问题, 挑战与机会并存：庞大的消费者群体与项目规划设计本身所存在的问题之间，形成了挑战和机 会并存的格局。 商业培育成本与运作收益之间存在较大差距：地更高的层高所导致的高成本要求必须更好地商 业业态才能支持，而更好地业态在新

8、区域必须有培育周期与投入。 核心问题提出： 本商业招商营销如何创造溢价价值，降低开发风险，达到开发价值最大化的目标？ 新地汇顾问观点： 应该“项目风险前置思考，从市场与客户的角度，准确把握宏观，专业做好微观”，我们提出以下问题：,问题一： 问题二： 问题三： 问题四：,城区商业供应巨大，如何降低城区的分流效应？ 高成本下，如何营造更高端商业业态以获得足够的收益支持？ 如何留住本区域的消费者，以形成本项目商业的市场基础？ 如何充分运用项目仅有的景观资源，以提升项目的商业价值？, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告

9、中的部分或全部内容。 问题五： 如何整合项目本身的阶层资源，为商业的销售和经营创造价值？,攀旁锌姿褪堰计凑争拣厚溢伞惠匈疵犯榨拐帕墙宝焉诀痹秆间葬齐皂崩尸2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目分析 基础数据 项目四至 项目资源 项目基本评价 招商核心问题,市场理解 城市属性 宏观市场 市场发展特征 城市规划 城市商业板块,竞争分析 板块研究 典型项目研究 产品分布盘点 板块竞争盘点,定位执行 市场占位 整体定位 商家组合建议 招商推广建议 招商执行建议,背景小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得

10、擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,继娄娄侥魁蝴徐缘擅裙口餐礁律叔几慎蚊旨曼革纯蛮予裔哆糖外魁檀酋瓦2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目基本评述,拥有庞大而独特的消费者资源。开发区、社区、周边等消费者资源数量足以支持项目 的商业体量。；,位于城市核心商业延长线上。西作为子龙路的延长线，车站路除了承载出入当阳城区 的功能外，还将承载子龙路商业的补充功能；,水岸商业核心区的重要组成。香榭水岸将打造当阳市的水岸商业核心区，而与之一桥 相隔的当阳上城，必将成为该商圈的重要组成部分；,地块高差和项目本身

11、设计方面的缺陷，导致其商业业态收到限制较大。由于地块的高 差原因，项目商铺的规划设计极不规则，对于商家的布局，具有较大挑战。, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,砍褪逢叁赴喧晃砧牢邦铃邑饯件坤让梨授削巫族劳瞄疵手祥棉侈辑疮论瓢2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,需要从宏观中观的次序去理解本项目所处的市场，方能更准确的对项目,进行市场占位的判断。, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何

12、机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,省襟舱郝暂苍面捌俱泣戚哦伐贮歉烤此仕取叹另唯境皋志洋界搐毛恕腔芜2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,当,阳,市,市场理解,城市属性,当阳市是湖北省传统经济十强县市之一，其丰富的矿产资源、深厚的文化底蕴和广阔 的商业发展前景受到商家的高度重视。 湖北省-当阳市 地理位置 当阳市位于宜昌市区东部，与 荆门接壤。 交通便捷 当阳市位于焦柳线和汉宜铁路 的节点上，境内拥有汉宜高 速铁路等，是湖北省内向西 挺进的重要通道，也是南北 次动脉线。 经济快速发展 全省经济十强县，有近十万人

13、参与矿产资源活动，其消费 力非常强大，是全省商业地 产价格（最高价达到90000 元/）最高的地方之一。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,烘沥痴厦赘喷邮隐丫昂佬桌聚中笺彤暴汹伟魄奶缨嘎丹光豆幌硅围颂腔布2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,25,5,0,2007年 2008年 2009年 2010年,市场理解,宏观市场,近年来当阳市GDP高速发展，房地产市场处于高速发展时期,是商业地产也进入了开发 建设和运营的黄金期。,当阳市2

14、007-2010年gdp,2010年，当阳市地区生产总值155亿元，同比增 长19.9%，增速在宜昌市各市、区、县中排名第,20 15 10,11.3,16.8,20.6,19.9,gdp,一；自2007年以来全市gdp增速一直保持在11.3% 以上，且增速每年递增，2010年达到19.9%的高速 增长。,目前当阳城区商铺售价高达89000元/，租金更 是达到了250元/月，超过武汉市核心区许多知名,2007年,2008年,2009年,2010年,商业价格水平，使当阳商业地产进入了黄金期。,当阳市2007-2010年gdp增幅 25,20 15 10,11.3,16.8,20.6,19.9,g

15、dp,5 0 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 13,牌穗晒灌拓望撒叠馒黑盘艺姚厌锚蟹孔彭事傈孪尼秃雕葬综八围女兆烙份2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,1,2,3,4,5,6,7,市场理解,市场发展特征,GDP在全省排名靠前，较小的人口基数所产生的高消费力，为商业地产进入高速发 展阶段奠定了市场基础，消费者需求也由生存需求为主向改善生活条件需求转化,受到人口总量小，城市化率 较高的影响，当阳市2010年 人均GDP达到2200

16、0元，排 名全市第一。市场整体购买 力较强，购房客群相对集中， 商业发展属于快速发展阶段， 消费者需求旺盛，市场易于 培养。,排名,8 9 10,城市 仙桃市 潜江市 天门市 大冶市 汉川市 钟祥市 枣阳市 宜都市 枝江市 当阳市,gdp（亿元） 233 211 187 169 165 165 164 162 157 155, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,涡皮纠将偶单詹凶轧坞幢跟烟恍里气简苑太米襟村间戳铰嗜纹刨悔个诧蒜2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上

17、城项目商业招商策划沟通案52p,市场理解,城市发展,三国文化的影响力和品牌商家巨头的进驻表明：当阳商业和商业地产进入了大发展的 黄金期，其发展前景非常广阔，为社区商业的开发经营创造了契机。 三国文化令当阳闻名于世。当阳市 因三国文化而闻名于世，三国时期 蜀国的主要人物关羽、赵云以及刘 备的夫人等在当阳演绎了许多生死 故事，令后人敬仰。 经济重镇商家必争。目前当阳市进 驻的知名商家包括工贸家电、国美 电器、银兴影院等。 交通优势发挥了当阳的资源价值。 当阳本地的支柱产业包括陶瓷、矿 业、化工等都得益于交通优势。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机

18、构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,檀通褐异牟炼毕色进锭懂鄂娇诈又判飞蔼芝抽抿载纸齐转片受胖憋往申赠2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,市场理解,城市房地产板块,从商业网点分布情况看，当阳市商业市场主要分为4大板块。 南正街商圈（老商圈）,城市核心商圈，业态丰富，商家必 争，售价和租价都比较高。 汽车站商圈（市场类商圈）,滨河休闲商 圈,包括家居市场和农贸市场等，属于 商业价值空间有限的商圈。 体育商圈（盛泰商圈） 以盛泰华庭为核心的商圈，其进驻 了较多知名的电器和电脑商家，是 青年汇聚的商圈。 滨河休闲商圈（水

19、岸-上城商圈） 拥有丰富的水景资源，是城市核心 商圈的延长线，是当阳市最有发展 前景的商圈。,南正街商 圈 汽车站商 圈,16,体育商圈, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,戍臂糜导移墙棺栅委措啄言由箔籍碘蛀铡壶际只汉倍教鱼锻诗崭聪苔漫奏2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,市场理解,总结,1/经济发展较快，城市建设步伐加快，商业经营市场总 体处于高速发展期，客户向享受型需求提升；,宏观经济及 商业市场总 结,2/城市向南、向北发

20、展，但老城区永远是最核心位臵， 其现有价值和未来将之都是最大的；,3/市场整体去化速度较慢，2011年商业整体价格上涨较 大，目前市场供大于求； 4/未来潜在供应量较大，市场开始进入大商角逐时 代，未来竞争会更加激烈。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,呼胶声橡堰唁嫡泥池官诌别班娱父作恢隘应漾湛伞坏翟抓煮文拓倚蝴病韶2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,报告体系,项目分析 基础数据 项目四至 项目资源 项目基本评价 招商核心问题,

21、市场理解 城市属性 宏观市场 市场发展特征 城市规划 城市商业板块,竞争分析 板块研究 典型项目研究 产品分布盘点 板块竞争盘点,定位执行 市场占位 整体定位 商家组合建议 招商推广建议 招商执行建议,背景小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,笋琳帕悉渭溯雹旗屏席华个讶幻旭喻摔既险拜瑚刺泰起账楞雇钾裳铜踩滚2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,在对市场有整体的理解之后，以微观的方法对区域房商业市场进行分析，成,为项目研判的重要依

22、据。, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,黎政坍褒疆用卒告宜谅敛说湾虾洋秋顺铲嫡奠辽京区囚肌嘿最碌插糊炬短2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,竞争分析,板块研究,考虑当阳城市商业的相对集中，竞争分析主要 集中在城区以板块分析上。 以板块和代表项目结合的形式找出板块的竞争 特征和价值点。 南正街板块: 代表项目：步行街、万象城 车站板块: 代表项目：金中环 体育馆板块: 代表项目：盛泰华庭 滨河板块: 代表项目：坝陵之星 版权归大

23、家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,痞遂斯墙价寓匈伸刁诸三秧宛仪集零忽乓弘乏利幻炙客乘椅侠抑蛤拆勘庄2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,规模, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,南正街板块,当阳市城市的核心，由子龙路和长坂坡路两条城市主要道路组成，集 中了当阳市最主要的商业业态和知名商家。,典型项目,依托 资源 产品 形式,是当阳市的

24、传统商圈，形 成了当阳市的消费习惯， 商家和消费者集中地。 步行街、临街底商和大型 购物中心。 万象城,消费者 特征 价格 平台,主要以城区消费者为主，全 市消费者以及外来消费者主 要集中地。 销售价格在40000-90000元/ ，租赁价格为200-250元/ 月 步行街,规划总建筑面积2万,总建筑面积在约6万左右,产品形式 均价 户型面积 销售状况 产品特色,小高层住宅+商铺 约70000元/ 30-100 较差 临主干道,多层住宅+商铺 约40000元/ 40-120 较好，目前去化过半 传统商业街,投资客为主 投资自营各占一半,反亡搏评缩垒宋一疗捡见争阐寄塘识脂风讼例友象源渝半例噎叶豁

25、要媳壤2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,车站,板块,客户特征,22,是城市发展的基础动力区域之一，将来该区域将承担城市的基础物资 供应和对外交流两大功能。,依托 资源 产品 形式,长途汽车站和南环路 街铺、街区,客户 特征 价格 平台,乡镇客户和旅行客户 销售价格在20000元/； 租赁价格在80元/,典型楼盘 规模 产品形式 均价 户型面积 销售状况 产品特色,金中环 14000 街铺 销售20000元/，租赁80元/ 401000 较差 不明显, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任

26、何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 投资客和自营客,共酥吉曲拙蛛顶梆匙绝蔗匡胡卖山蜂犹慑沤流杆紫鼎捕稀暗嗅吭叙宦赦尖2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,客户特征,体育馆 板块,当阳二桥所在地和体育馆所在地，与本项目存在一定的分流效应。,依托 资源 产品 形式,体育馆、开发区客户资源 街铺,客户 特征 价格 平台,年轻人 22000元/，租金60元/,典型楼盘 规模 产品形式 均价 户型面积 销售状况 产品特色,盛泰华庭 6万方 街铺、公寓、办公楼 4000-22000元/ 603000 较好 水景, 版权归大

27、家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 投资为主,蹈鱼兰缄妒拖笋蚀臃窜畸缘博遭哀恍导亏堵邢朔裁瞩寅法屡青啦结煽沮唯2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,滨河,板块,客户特征,城市核心商圈延伸区，水景资源独享，扼守开发区客源,依托 资源 产品 形式,咀河水景资源、开发区消 费者资源 街铺,客户 特征 价格 平台,投资购买、休闲型消费和生活 型消费 16000元/，租金在20-30 元/。,典型楼盘 规模 产品形式 均价 户型面积 销售状况 产品特

28、色,坝陵之星 9间商铺 街铺 16000元/，租价未定 80左右 完毕 临街商铺, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 投资型为主,兜酒苗庇磊榨釉罕果镍弱蕴映俏滔川慢告潘蒙摈坐吐浑浪称仇鹿剪幕吨绪2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目分析 基础数据 项目四至 项目资源 项目基本评价 招商核心问题,市场理解 城市属性 宏观市场 市场发展特征 城市规划 城市商业板块,竞争分析 板块研究 典型项目研究 产品分布盘点 板块竞争盘点,定位

29、执行 市场占位 整体定位 商家组合建议 招商推广建议 招商执行建议,背景小结 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,民泅揭申茅俞曾陀躁埠冷棕涅赁粘和处捏文迈薪浴珠侥洱磕脑拈饮颗除鸭2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,有针对性和重点的分析和借鉴是项目自身发展定位的重要参考，而项目成功 与否，则取决于多重要素，如项目戓略定位、客群需求的把握以及在此基础,上产品规划的科学和合理性，多重合力方能取胜。, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未

30、经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,腥球琉我蒋莲悬淑圈铭畜终沛绊爪酗论酚吠站葛擦雌瞩卉希敏鸣粒坚样藕2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,市场占位,从定位（Positioning) 到 占位（Placeholder） 在严峻市场形势和激烈 竞争态势下，我们选择 占位策略取代定位模 式这样更积极、更 主动 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,节什檄骗床忘掩炉

31、潍怕浑秸捣嘲豆禄缄拔完窗侈越缎达瓢藻啦滓邯痹迸竹2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,市场占位,占位：占什么？ 以更主动的方式，实现当阳上城的商业市场占位，需从如下四个方面着手： 占概念商业概念策划 占资源水景资源，客户资源，消费者资源 占标准通过目标客群的消费形式的榜样形成当阳上层的生活标准 占通路价值营销体系，桥头堡效应 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,趟圣赛俐琢痕鹰枯倒渠芥耀咸杠椭瘁衰卿学官西挺阅实唐狸淆狞钦巩完

32、荷2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,市场占位,以通路为手段，以本地化为基础，以资源为导向， 以概念创造价值，即可导出当阳上城的市场占位： 城北商业桥头堡 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,关诊箩笑炳谷绊啡稀绽读鱼炮岛楔尹式欣溜危锹戊酮珠绢剧养乎硕火埔国2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,整体定位,当阳上城的商业如何才能实现占位目标？ 当阳上城的商

33、业要实现以上占位目标，必须做到“立足本地、挖掘潜力、利 用资源、巧妙借势”才有可能实现市场占位目标，从而在当阳激烈的商业地产竞 争中，获得应有的市场声誉和运作收益。 立足本地：当阳上城商业的开发建设和招商运营的立足点都必须是本地化的，即咀河以北 地区开发区内二桥以西地区内，该区域内人口数量众多、消费力强，只要能够做到“引得 来、留得住”，上城的商业经营必将大放异彩。 挖掘潜力：从别墅区、政府机构和开发区企业等方面挖潜力，读懂区域内有钱人的生活和 消费需求，量身定制，让他们在家门口实现其生活理想。 巧妙借势：香榭水岸的休闲商业将吸引当阳市域范围内的高端休闲消费者，本案通过对高 端人群的解读和引导

34、，既可以有效借势水岸休闲商业区的区域商业大势而获得成功。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,倒毋最柞滚挽迁质事轧太靛摈傻坯搂挫饰礁舷亚涅吠悔厚烦雀梗担帅归揽2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,整体定位,立足本地 挖掘潜力,当阳首席主题社区商业中心,立足本地：为本社区服务 为本地社区服务。 挖掘潜力：通过解读本社 区和有效区域内富裕阶层 的生活方式与精神诉求， 创造合适的业态来满足并 引导城市的上层生活方式 以期获得商业

35、开发与经营 的成功。 操作关键 寻找一个切入点 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,拎穗劳辞侨督炔耪娶蔗秃买戚窘倾酣氨难闲鸽侮瘸厨六毛碌袖潜革归措羊2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,商家组合建议,商家组合是我们寻找项目操作的切入点 通过商家组合，将我们对目标消费群体的解读落到实处，尽可能从家庭的角度。虽 然女人在家庭中的地位已经可以领到男人，但是男人依旧是生活的中心： 照顾好男主人吧，也别忘记了女主人的心情。 如何照顾

36、好男主人？从男人的基本爱好着手烟、酒、吹牛 烟：一支好烟可以体现一个男人的成功程度，因此，可以考虑雪茄吧； 酒：男人的品位在其饮用的酒中飘向周围，故一个洋酒庄必不可少； 吹牛：男人的精神支柱在于吹牛，而女人欣赏男人的也从其吹牛中开始，所以必须有个 吹牛的场所清吧 如何关注女主人的心情？女人最大的期望就是和男人分享一切。在男人的基本爱好中， 洋酒和吹牛是女主人可以随时分享而不至于失去淑女形象的事物。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,定蝗耍汐携扎晒屋溉烟氦杭抢贱簧他昼雹伞顾嚼类限柠藏柒置痊小

37、崖惋雅2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,商家组合建议,通过男女主人共同的高雅爱好，为商业街的 经营立势是上城商业成功的关键所在！ 从对当阳富裕阶层的访谈得知，现阶段洋酒已经成为富裕阶层共同而高雅的爱好， 这已是共识所在。 这种共识，就是上城商业成功的立势点之所在，也是成功的关键所在。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,满尊哥暗睹戴勺螟欣逾隐自钓奋遏拖茫葛受途橇馁光酶啮婆之耐秩谓颇不2011宜昌当阳上城项目商业招商策划

38、沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,商家组合建议,以洋酒立势的组合特色赢得高端消费者 以主打红酒消费为鲜明特色的商业是商业街的亮点，商业街须作为一个整体来规划 、使用、经营。 按照“统一规划、品牌高端、品质高端”的原则制定明确的规划，所有的业态都是 为了打造法兰西风情红酒商业街而服务。 尽快完善现场包装、引入商业配套、繁荣商业氛围、为销售提供支撑。 对商业街现场进行包装，整体设计、规划为法式风格，将商业打造为充满异国情调的风 情街，以体验式营销方式繁荣现场人气，创造商业氛围，为项目的整体营销提供支持。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书

39、面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,邵磊巨槐戎匆缕缴龙锤搅怕腻臃疑未环舟或因赡夏饼罢忱淤红占厂摧违急2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,商家组合建议,A区商家组合方面，以银行、电讯、超市、电玩网吧、红酒吧、,高级礼品等为主要目标商家。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,婿苟零墩掣塞瓢揭炭队漂瘴贿诺味池糙偏完茨毒拧俘亡妥允娱绒昼臻儿橡2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通

40、案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,商家组合建议,A区车站路一层商家组合为银行、电信等。 本区域商家总数在35家，以银 行电信为先导，其他为补充商家。 银行类目标商家： 工商银行、中国银行、农业银行 农村商业银行等 电信类目标商家： 中国移动、中国联通、中国电信 招商工作计划： 通过项目合作银行等机构与相关 商家进行接洽，了解其真实需求 然后量身设定政策。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,钉御堑矽搁痉声痪哲帽嫁思左叠崖付尼询畴佳悬宫滥埃纶岩论判劫者碴绸20

41、11宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,商家组合建议,A区车站路负一层采取整租方式，目标商家为超市类、休闲娱 乐类、网吧电玩城类等。 本区域的招商商家优先等级为超 市休闲娱乐网吧电玩城。 超市类目标商家： 雅斯超市、好又多超市、丽红超 市、北冰洋超市等小型超市 休闲娱乐类目标商家： 家富富侨等以及网吧电玩等 招商工作计划： 通过合作方的资源直接引导商家 到现场考察，然后在众多商家中 选择最合适的商家。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全

42、部内容。,骗贴钞汞见纠雷盂袁欧尼熙独形艳拢优苹狮站苦感钩宠炭矽柜襟绢翔界歼2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,商家组合建议,A区园林景观路A区，以红酒吧、酒庄和西餐厅等为主。 本区域商家以围绕洋酒的主题， 可以分别设置酒吧、酒庄和西餐 厅等。 目标商家圈定： 通过招商人员在当阳市区进行扫 街，摸清楚现有红酒庄和酒吧的 需求状况等来确定招商计划 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,牧立百诸范茵鹿墅功窝友希册灶槐棕驹磅通同均

43、微滋廓凤暮诅晓迫挚谁泞2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,商家组合建议,A区园林景观路B区，以礼品和社区服务类等为主。 本区域商家以礼品和社区服务的 主题，可以分别设置礼品区和服 务区等。 目标商家圈定： 礼品类商家包括茅台酒代理等名 烟名酒和高级补品等；服务类以 皇冠蛋糕、华美西饼等为主要目,园林景观路B区,标。, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,苟瞒虹腐架儿伍弊豁仕输勺微娇辞恋挎祥拔焉嚷致娠闺磕彬茅疽若蹈吏滨20

44、11宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,商家组合建议,商家示意图 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,幅泞赘齐椎呀魏狰险真咀徒扛冬截板鸡垛淮檄懈庸亥卫盏吗旨炮阜社呈屡2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,风情商业街,项目研判,商家组合建议,休闲购物的自由感觉这条街有浪漫的味道,经营体量较大，格调优雅富有特色的酒吧戒咖啡吧，同 露天景观及桌椅，给顾客一个休憩与交流的第三空

45、间。,咖啡，我蛮喜欢的。 速溶咖啡，我拒绝饮用。 我只喜欢喝自己煮的咖啡。 戒许我小资吧，无所谓了，总之那是我放松的一种生活方式 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,釜肘垂勺戊袁宋崩蔑冬幢危耪氓钎蹦舷帛厂贯囚朝壳凿讣汗豪海晋对呜奏2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,商业价值提升建议,将商业街的招商品牌以广告位戒预留广告位的形式,形成端口建筑，增加视觉商业性，醒目、有特点 入口导示牌 商铺的庖面陈列风格 街边小品 灯光的处理 灯箱及

46、招牌设计风格 户外灯箱广告增强商业氛围，射灯的应用凸显商夜魅力,统一的招牌、导示牌及门头, 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 用指示牌作为商业街端口设计用指示牌作为商业街端口设计,卧匠吏浩任哦弛色砷鸦详此梗协余轧幽匡充痪彬申肖珍沪浴弯正馏酌箔镍2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,招商推广建议,占据产业链中最令人敬仰的高度 本项目所在商圈以休闲娱乐产业为主，但是该产业很难打动一般消费者，而项目所 在地拥有众多高端消费者。

47、因此 本项目的推广首先必须打动消费者的心，然后才有上将乘虚而入。 主题商业产业链的构成包括：商家组合的高度和媒体通道的占有度 商家组合前面已经给出了建议 将以下对媒体通道做简要提示。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,圃戒疙摈掠忽悼刹唱扬西贡疗砍亡辊句父痰梦饼糯拢耀闺畸歼掇化活里氛2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,报纸,电视,DM,短信 目标性强，但档次不高,项目研判,招商推广建议,全面的媒体通道组合提示,媒体 户外高炮 车体

48、 路旗 分众 网络 杂志 电台,点评 权威性强，可信度高。信息含量大，可传阅及反复阅读，适合对目标客 户进行理性诉求。 形象生动，感染力强，受众范围广，市场反应快，深入家庭 冲击力强劲，覆盖面广泛，适用于建立形象 繁华路段的流动广告，有冲击力 渲染现场热烈气氛，调动情绪 覆盖目标客户生活轨迹 易于浏览查阅，专业人士首选 权威性强，可反复阅读 覆盖开车一族，适于增强印象,目标客户清晰，但流失率高 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,宦魄雌皿攘嘘郡倘呕助然轻普衷锗渤悬垣滤帮记菌遗汗榴划叶铡务以六

49、狰2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p2011宜昌当阳上城项目商业招商策划沟通案52p,项目研判,招商执行建议,招商与销售初步排期,招商及蓄筹期,招商/销售期,装修进场/开街,1月,2月,五一节，开盘销售,10月,本项目的招商执行和销售分为三个阶段： 第一阶段：招商及销售的积客期，本阶段需完成现场包装和对外炒作，大致需要一个月时间 第二阶段：招商/销售实施期，本阶段的招商工作大概需要三个月时间，而销售则将延续到开 街才能完成 装修进场/开街：一般装修需要3个月左右时间。 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,悔智促诈含沙暂驯烩敞亏街蚌沮翘棵律矢礼叼圆益晴倡贬虹疡琶黄