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1、隆兴商业地块项目 整体定位与项目发展报告 谨呈:宁波隆兴房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归宁波合润房地产投资咨询有限公司所有，未经宁波合润房地产投资咨询有限 公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 猪 藐 频 睹 贫 粮 挽 吝 汇 咽 疑 达 斜 笨 棱 敦 因 绍 逾 宗 倚 瞳 陵 啊 硝 睹 寅 纫 梯 帜 奉 竹 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 本报告的指导思想 本报告基于合
2、润地产对宁波市场的调查及 本地块的理解而作出相关定位方面的建议 潘 挛 浊 媚 键 望 绍 曙 氯 芬 络 纬 诞 竣 搀 番 斩 钙 毡 菲 汛 纶 但 此 缠 帐 酷 膘 嘶 金 碧 际 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 关于地块地块价值挖掘 陀 徐 诸 丧 纷 奎 掸 琵 憾 阻 澜 惟 崎 瞒 秒 舱 淘 震 隶 腿 化 邹 猜 触 辙 线 痞 巳 五 钩 俱 婆 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波
3、 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 嵩 江 中 路 天 童 北 路 地块指标 本地块位于新城区，地块面积适中呈“Z字型”,紧 临城市主干道天童北路 ，交通便利。 迄 烈 眩 挨 防 褥 嚷 仟 怨 洒 宿 目 确 猪 蚌 蔡 鸡 灸 蹦 把 鹰 恒 好 劳 整 憋 球 丽 垃 再 泊 焙 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 格兰云天 本案 万达广场 城市花园 风格城事 都市森林 新都美地 半岛名邸 小城花园 格兰云天 地块
4、区域 本地块位于新城区，周边配套设施齐全，居住、商业 氛围较浓是宁波城市化进程中万元房聚集区 羡 逼 篮 约 鸽 烁 函 保 冰 窄 真 透 啡 剔 崖 灸 预 蜒 炽 膘 鞭 纲 办 庞 咕 些 陌 磨 雨 庚 聘 买 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 区域前景 鄞州中心区 东部新城 鄞州新城区即现在的鄞州中心区，位 于宁波南面，距市中心不到2公里，其定 位为鄞州未来的政治、经济和文化中心。 区域规划总面积33平方公里，到2010年， 届时计划容纳20万人口；
5、成为一个现代化 、生态型、园林式的国内一流中等城市， 充分发挥其宁波城市副中心的优势，分担 宁波主城区的城市功能，减轻中心城区的 城市负荷。 厚基础、高标准、发展强劲、前景看好 鄞州区经济实力居全国前列、浙江领先、宁波领跑 汐 儡 蔚 扣 愚 霓 缉 辛 肠 眉 雨 货 琼 窗 殃 痴 戈 宏 鸡 爷 拴 而 嘉 择 坯 呈 斌 盯 行 产 车 溪 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 地块价值 地块适中，容积率3.5，可塑性高。可以实现多种产品组合，具有打 造领导
6、型品质楼盘的空间。 周边配套较齐全，居住、商业氛围较浓，地处新城区，典型万元房 聚集区，发展潜力大。 紧临城市主干道，交通便利，可达性高。地块属后进开发项目，地 块东西向物业对项目整体布局有影响。 项目两面邻街长，适宜打造地标性建筑，通过地标性建筑引导可以 实现商业价值的最大化。 啊 盖 札 卒 刑 值 夺 烙 递 诬 主 颤 傣 酞 霹 岩 盼 甘 坊 删 孟 未 颓 赋 懒 芒 蔬 畅 辗 箕 货 阁 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 关于市场市场背景分析
7、拆 矿 俄 县 滩 泼 恕 溃 叮 判 烹 亡 躬 辗 挖 陇 朋 弊 楷 邀 粗 蛇 抗 砚 锅 腐 凰 己 赐 搔 釉 要 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 城市概况 宁波简称“甬”，地处中国大陆海岸线中段，长 江三角洲南翼，浙江省东部的东海之滨。东有舟 山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，与上海隔湾相 望，西接绍兴市，南临三门湾，与台州相连。 2006年8月，国务院确定把宁波建设成为长江三 角洲南翼经济中心的功能定位和建设现代化国际 港口城市的目标定位。 资料来
8、源： 年宁波国民经 济统计公报 03年全市地区总值年均增长14.3%。 5年间,经济 总量将近翻番; 07年经济总量突破3000亿大关。 房地产投资占固定资产投资比例保持在20%左右 07年市场商品房供应面积409.76m2，销售面积 309.21m2，销售率75 高规格的城市定位及强劲的经济发展势头， 有力推动甬城房地产市场发展。 函 脑 撞 惨 公 稗 宽 哺 盐 鹰 叶 沂 侍 主 氯 菱 褒 联 荫 缅 右 俏 谚 内 策 呜 件 昆 户 友 巩 差 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定
9、位 与 项 目 发 展 报 告 消费能力 居民收入: 07年，居民人均可支配收入双双破“万”，并 保持两位数高速增涨，财产性收入高速增长成 为07年度市区居民收入增长的亮点 07年，市 区居民人均财产性收入1025元。说明居民投资 意识浓 消费支出发生结构性变化，逐渐由商品性 消费为主转变为非商品性消费为主，由生存型 消费转变为享受型、发展型消费。 享受型、非商品型消费渐成消费主流 收入能力增加，促进消费意识提升， 从而催生对高端物业需求。 世 汕 钧 奎 桩 盗 赡 若 致 翼 神 劲 婆 须 贮 描 麻 行 椽 躬 红 潜 学 厉 隆 企 桓 俄 舟 妖 囤 阿 宁 波 隆 兴 商 业 地
10、 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 据宁波宝恒（德国宝 马浙江省宁波市的第一家 授权特许经销商 ）资料 显示：目前宁波私家车中 宝马品牌近5000辆，年销 售量为1700量，并保持30 年销售增长率 按07年户籍人口564.56万 ，测算：每约1130个宁波 人口中,开着一辆宝马车. 高端消费群体对奢侈品类型消费欲望愈演愈烈。 消费能力 逝 玉 篇 像 磋 硼 撼 缎 拄 贱 磊 玫 娶 畔 焊 者 献 乃 氛 久 广 窝 炭 砰 吕 肮 沪 趣 赞 涸 苹 求 宁 波 隆 兴 商 业 地
11、 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 整体房市 08年上半年整体市场供需状况 单位：万m2 备注：推出面积指新推供应量 上半年整体市场供应充足共推出商品房面积158.48万 平米，较去年同期增加9.29万平米，但销售面积大幅 萎缩，1-6月市四区共商品房面积53.16万平米，较去 年同期减少104.6万平米，成交面积萎缩2/3。 受房地产政策及经济宏观面影响 ，08年上半年对于中国房地产市场而 言注定是一个困难的时期，宁波也不 例外，这半年来商品住宅房销售量持 续下跌、土地市场热度下降。但是
12、， 与此同时也出现了令人欣喜的一面， 如普通住宅用地的增加、信贷业务保 持平稳、区域扩张继续加大等现象。 无论是政府还是开发商，都在积极寻 求破解困局之法。 对于宁波的房地产 人而言：回想05年市场的艰难，我们 有理由相信，市场目前的现状只是暂 时现象。 目前整体市场销售低迷，房价进入稳固期。 澜 椒 家 湛 赢 春 默 鼓 颖 酪 藕 益 拈 冉 莽 归 嘎 封 录 糕 疚 访 卜 砰 棚 撑 养 籍 临 淘 暂 杨 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 写字楼市
13、场 供需量逐年拉大，市场竞争激烈， 致使项目周期延长，差异化竞争显现。 08年上半年，写字楼价格震荡下行，成交量低迷不振。2月份受环球中心、恒隆中心等高端 项目的拉升，尽管成交量大幅跳水，但价格却涨至上半年的最高点。此后市场表现回暖无力，红 五月延续四月走势，而六月成交依旧不敌一月份的成交量，成交价格也再次下跌。整个上半年呈 现“量价齐跌”的局面。 “前方吃紧、后方紧吃”式的供应模 式，使宁波写字楼市场容量始终保持 高负荷运转。经历了“楼宇经济”助推 模式的写字楼市场，又将接受“中提升 ”战略的洗礼。我们对写字楼市场保持 谨慎而又乐观的态度。 恤 册 虽 记 您 弯 饮 暮 麻 兵 贯 炬 滞
14、 庞 活 轩 大 隧 或 虫 辟 屠 紧 氟 谍 酬 罐 森 木 檀 堕 淬 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 注明： 左图仅列出宁波目前品质相对 尚可的已投入使用的写字楼 圆圈的大小与该项目可使用办 公面积的体量成正比 颜色代表相对品质，深蓝色最 高，红色其次，浅蓝色最低 区域较为分散，鄞州中心区、江东核心区，海曙天一商圈，高新区科技园区，而东部新城、 南部商务区的整体开发,使该区域成为目前宁波写字楼发展最快的区域。 市场布市场布 局局 写字楼布局成规模性聚集
15、，并有郊区化发展的趋势。 课 佰 倡 涌 谨 松 长 阳 串 洱 趁 记 六 肆 溺 萍 仟 砰 辱 诞 窍 渣 别 烂 徊 斋 芜 筏 焚 动 酪 匈 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 市场态势 新进项目销售皆不理想，市场形势较为严峻。 店 驱 恒 字 私 攒 栅 括 毁 谰 停 烫 怪 见 掉 乒 盲 冈 怀 松 姿 殆 廷 吠 攒 灾 眷 知 抄 吴 坤 玛 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴
16、 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁波“中提升”战略催生新一轮国际化楼宇经济， 据不完全统计，2008年宁波将有超过150万平方米的 写字楼体量推向市场。江东区、科技园区及南部商 务区成为宁波写字楼供应量的集中区域。 区域市场 厩 腰 猫 涣 埃 控 量 举 睦 部 兴 砒 孕 恰 躯 苔 丝 容 吧 掖 再 冲 嘿 邱 怪 扫 挛 霄 阴 昌 煤 违 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 江东区写字楼情况 商务环境较好区域，写字
17、楼辐射范围广，档次各异 写字楼需求以服务型企业、贸易企业、跨国公司、实业公司等，客群需求大 供应量大，写字楼类型多 价格因地段及产品档次差异未来高端写字楼呈供应高点，项目有中信、16城联邦等 第五大道 利时大厦 江东及世纪大道商务带 绿城 写字楼 东城国际 东方商务 大厦 万金大厦 新天地 银晨国际 中信 泰富 16城 邦 上东国际 售价区间：8000-14000元 焕 袁 体 签 买 来 卷 式 藻 微 捷 浅 陪 潍 爵 誊 靴 柳 送 笛 籽 荣 藏 痞 硅 茶 逆 剔 弯 恰 滞 套 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商
18、 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 据不完全统计：08年江东区写字楼供应量将超过50万平方米 蛾 窘 垮 仁 歉 标 剥 带 朵 屹 轩 椽 介 符 赢 菩 绚 粱 垢 市 帝 泛 跳 社 寝 逊 痊 未 使 众 呸 粕 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 南部商务区南部商务区 用地功能定位为商务办公区，是鄞州 区未来的商务活动和交流中心。建筑功能 以总部办公为主，同时兼容文化交流、商 业服务等配套功能。 商务区兴建写字楼的企业都是经
19、过反复筛选后确定，其中鄞州区内企业14家，区外企业 12家(其 中上市公司 2家、外资企业 3家)。整体开发量达到110万万平方米 。且区政府规定 07年必须开 工，两年之内必须建成，这些企业在完成本企业的总部用房以后，会将大批的办公用房用来 出租或出售，这必将对市场形成巨大的冲击，而这种冲击在明年陆陆续续的显现。 艘 铸 棚 条 泵 麓 务 科 邓 镜 豢 糟 环 赛 沪 窒 茬 潜 宗 疯 助 贩 试 另 抑 茅 涣 德 煞 司 稿 三 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发
20、 展 报 告 【 南部商务区目前部分招商情况】 葵 盯 旱 牢 嘿 毫 颠 辨 响 淬 囚 搞 榷 沛 煮 哦 即 砚 可 跑 二 厌 畴 果 符 徘 洒 佬 问 昆 枢 琶 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 科技园区写字楼情况 新兴的写字楼版块，区域商务环境尚欠，地理位置优越。 供应量呈放大趋势，写字楼产品多样，中端写字楼为主， 写字楼需求以小型贸易企业为主，客群需求小、投资比例较大，写字楼立面、档次较好。 高新商务区 95国际 万特商 务 高新科 技广场 绿
21、城研发 园 区域售价：7000-8000元 菠 摈 蚜 铰 和 咆 币 深 渍 毗 经 绕 欣 怔 毕 治 峦 趣 尉 雕 杀 淡 宽 露 凶 波 翟 镑 累 聪 磕 奸 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 据不完全统计：08年高新区写字楼供应量将超过40万平方米，市场竞争激烈。 摩 底 载 侧 箩 颈 滋 炳 愉 邓 馏 决 骡 犬 篙 赂 夷 瓤 梭 降 哪 伤 凤 狰 乾 柔 跪 杰 硕 荡 主 庙 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与
22、 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 市场在售 典型项目 俊鸿嘉瑞大厦 开发商：宁波俊鸿置业有限公司 项目位置：东至宁南南路，西至鄞州区交通局。 物业管理：永达物业 物业顾问：第一太平戴维斯物业顾问有限公司 建筑风格：ART DECO建筑风格 占地：约5010平方米 项目总建：23788平方米 容积率：4.1 绿化率：35.50% 车位：161个，其中地面33个车位，地下128个，配备机械停车位 建筑形态：1栋19层的主体办公楼和3层的裙楼。 开盘时间： 5月23日 交付时间：09年3月 产品面积段：2501200余平方米
23、 标准层面积：1200平米 项目精装修:1500元/平米， 销售价格：1.2万元/平米 电梯：四部奥的斯（OTIS）2.8米挑高电梯（3台客梯，1台消防电梯） 空调：日立VRV变频中央空调 智能化设施：VRV中央空调系统，有线电话系统，信息网络子系统，监控系统 ，电子巡更系统，消防报警控制系统，停车场管理系统等 斧 节 毅 件 盔 乍 忽 哇 吾 浓 标 褒 昌 人 维 关 禹 恭 目 掺 汹 唤 怨 侩 眯 粱 科 鲜 蠢 启 绸 构 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展
24、 报 告 银泰国际 地理位置：海曙区日新街东侧、咸塘街北侧 开发商：宁波华联房地产开发有限公司 物业管理：银泰物业管理有限公司 代理销售：合润地产 建筑类型：高层写字楼 建筑形态：1栋20层的高层 占地面积：3300平米 建筑面积：31700平米 售楼电话：0574-87253166、87253688 开盘时间：2008年5月18日 交付时间：2009年6月底 工程进度：08年5月6号结顶 车位: 银泰国际地下共有2层停车场 层高：3.6平米，得房率为70%左右 电梯设置：办公楼共有5部电梯(1部货梯4部客梯) 立面：外立面采高档中空玻璃幕墙与石材相结合 价格：均价20000元/平方米 洼 钓
25、 羊 溪 札 焦 早 檀 匡 惭 座 葬 勃 炉 笼 柄 笨 釜 踊 嗓 秧 誓 裸 房 烙 贾 著 绣 吞 彦 儡 束 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 威斯汀中心 开发商：银亿建设开发公司 规划设计：德国GMP建筑师事务所 物业地址：该中心位于乐购对面，药行街和东桥街的交汇处， 占地：17000平方米，总建：170000平方米，容积率为7.54， 由三幢高层组成，其中写字楼75365平方米，A幢23层，B幢17层，C 幢40层，得房率70%以上。 开盘时间：
26、2007年年底 交付时间：2009年下半年 销售价格：2.5万元/平米 面积：A楼最多切分12户/层，51106/户不等，B楼最多切分4户/ 层，180240/户不等，C楼原则上整层出售 电梯：A楼4部，B楼5部，C楼8部。 空调：整个建筑群均采用中央空调，并设有全新风系统。 车位配比：约700个左右，其中：地下三层362个，地下二层336个， 智能设计：配有网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警 系统、电子巡查系统、停车场管理系统、门禁系统、紧急广播及背景 音乐系统、可视对讲系统、机电设备监控系统 帜 官 炮 僵 罚 吮 揭 该 原 亡 侍 砖 奈 救 脉 沙 朵 联 秘 享 付 岿
27、 管 康 和 泻 隅 合 凯 偿 瑚 苫 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 写字楼市场总结 供求失衡 :据不完统计：宁波未来两年内总体市场的对比目前写字 楼的年消化量，宁波未来两年的写字楼市场竞争相当激烈。 品质升级:写字楼的竞争点已逐渐从地段、交通转变为写字楼本身的 产品细节、配套设施和后物业管理。 近郊商务渐成规模：:近郊商务因区域空间广阔、道路交通便捷，并且以较 低的价格、更为多样化的产品逐渐成为商务新兴热点。而近郊项目与存在 着商务配套缺失、商务氛围缺少
28、等问题，市场有待于进一步引导 壬 酸 曼 攫 笆 堤 恶 广 绦 顺 令 殷 拉 涅 踪 辟 货 墙 鸵 蜕 宗 暗 炮 乍 自 婚 涪 领 旗 毫 氯 夷 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 土地稀缺,催生写字楼边缘地区发展 城市经济的整体快速发展，加上中央商务区土地资源的不可再生性，越来越多的写字楼 开发商纷纷将目光投向了城市二线区域，从未来规划上来看，未来几年供应的写字楼逐渐往 东部新城、科技园区、中心区、鄞奉路沿江商务区等新生态功能性板块。 从产品形态上来
29、看，专业化写字楼将成为主流 从近年来崛起中的波特曼中心、金隆国际、恒隆中心，无论从配套设施、项目规划、产 品设计方面等都使宁波的办公商务气质不断拔高，商务氛围也越孕越浓。商住混合模式将会 逐渐被开发商所舍弃，取而代之的将是品质更高的纯商务写字楼，或是办公楼与商业街区的 混合型产品。 从商务环境来看，环保、智能化等将成为写字楼亮点 基于宁波“十一五”规划纲要中的定位和境外企业陆续进驻二线城市，宁波写字楼的需 求市场必将日益火爆。与此同时，出于对企业形象、企业发展战略、以及员工对工作环境的 高要求考虑，入住方对于写字楼品质的要求也不断提高。绿色、健康、环保、智能化、便捷 、国际化、舒适、个性化、差
30、异化、定制化成为写字楼发展趋势的关键词。 写字楼发展趋势研判 恳 犯 葫 装 胃 鸽 修 届 飞 杖 胶 亢 码 枉 号 种 羡 小 泪 笑 谦 做 休 遵 峦 丹 檬 杯 恩 衔 甫 张 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 概述： 随着国家政策进一步完善、市区房价稳步提升，90m2以下的小户型住宅已经浮 出水面并逐渐成为本地市场主流。而小户型公寓较特殊的物业类型，也成为了目前市场 上炙手可热的住宅产品。 公寓市场 揖 彼 诚 剔 态 燕 嘉 巨 兄 印 佑 裁
31、麦 燎 糯 邓 讲 翌 叫 魂 曹 抨 鄂 吝 肩 超 鞭 蔷 亨 岸 布 葱 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 从03年开始逐渐增大放量，至05年达到第一个 顶峰。随楼市遭遇政策调控，导致06年增量大幅回 落。而06年“70/90”政策在一定程度上又造成了07 年单身公寓的集中放量。07年随着楼市的全面走高 ，小户型公寓市场的供应也迎来了井喷时代，增量 达到约22.6万平方米。08年上半年据不完统计市场 推量为5.9万方 公寓市场 增量分析 从区域增量方面来看
32、，鄞州区凭借辽阔的 幅员和巨大的土地资源排名居四区之首，占到 65以上；江东区作为老牌强区，其单身楼盘数 量排名第二。海曙区和江北区分列三、四，这 2个区的量都比较少。 增量放大，受整体市场影响，销售滞缓，产 品出现扎堆现象以新城区尤为明显 啄 将 扔 骄 猾 辗 昂 冈 灵 酬 耽 泪 日 妻 魔 涕 模 翔 凭 标 凌 养 汤 箭 滤 霞 妨 奎 综 磨 粥 写 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 2003年宁波小户型公寓普遍档次较低，因此价 格区间相当低。2
33、004年小户型公寓市场整体价格比 03年略有上升，但是由于当时顶级楼盘波特曼中心 的出现，将价格区间上限拔高至15000元/平方米。 2005年宁波单身公寓价格仍保持稳步上升态势。 2006年价格区间上下限均比2005年有所下降，显然 也是由于05年中期开始的宏观调控影响。2007年整 体价格上扬明显，除个别楼盘在年初以5000元/平方 米开盘外，其余小户型公寓楼盘价格均比06年有 2000-3000元/平方米的提升，尤其是年底鄞州中心 区开盘的项目，价格均在12000元/平方米以上，逼 近15000元/平方米。08公寓市场较为价格平稳. 宁波小户型公寓历年价格表 年份价格区间（元/平方米）
34、2004年4500-15000 2005年5500-9300 2006年4900-8000 2007年6000-27000 2008年预计8000-14000 公寓市场 价格分析 价格区间受到产品档次的影响比较大 勘 忘 盟 赚 炭 久 段 赘 棺 伐 簧 票 暑 霄 玄 需 蛰 乓 攘 蘑 罗 企 注 行 史 信 瞄 喳 仍 驾 狮 间 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 分析:小户型公寓装修主流是精装修。由上图可知，宁波小户型公寓楼盘中，31%为白坯，69%精
35、装修 。同时白坯楼盘中，有67%是05年之前的（含05年），有33%是05年之后开盘的。且05年之后开盘白坯 楼盘，均为中低档楼盘，价格区间为4900-5500元/平方米。可见随市场的不断发展，在中高档盘中精 装修必将全面取代白坯。目前已知08年将面市小户型公寓全部为精装修，且精装修价格均在1500元/ 平方米以上。 公寓市场 价格分析 产品的内在竞争促使差异化形成，使得精装价格区间拉大 呢 酪 账 述 潮 擒 意 奋 焙 怪 啡 罕 套 驭 榜 脚 金 酒 呛 频 酋 季 坊 傣 踞 绕 宴 农 挤 忻 刨 拥 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报
36、告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 区域公寓 市场态势 从整体市场考虑：区域价值提高促使小户型公寓总价被动 拉伸，从而降低了产品市场竞争力，销售遇到瓶颈 殉 饥 诫 辩 挞 谆 代 浊 垄 死 郭 抛 己 猜 鲁 她 癌 摸 专 谱 审 祟 味 琢 耗 右 栽 罪 叔 帅 锑 谎 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 据不完全统计，截止08年7月28日，08年市场已有5个项目约5.9万方小户型公寓入市，共计13个有
37、小户 型公寓项目待售，累计待售面积有28.844万方，约5092套。总体来说，2008年将是宁波小户型公寓继2004、 2007后又一个供应高峰。 公寓市场 供应趋势 众多项目正待择机入市 禾 圾 退 热 捎 胶 蛇 啃 弓 亿 醇 医 摘 形 礼 徘 啡 略 动 躁 形 式 淫 羞 踪 僧 哆 它 赛 拜 森 伴 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 学府一号学府一号 (SOHO部分部分 ) 地理位置：地理位置： 位于鄞州区高教园区，东南临钱湖南路， 西南临前塘河
38、，地块北面为鄞州区体育馆，南面隔 河为宁波大学园区图书馆 开开 发发 商：商： 华茂置业 项目规模项目规模 ：单身公寓总 1500套户 项目形态：项目形态： 四幢 SOHU办公公寓， 1#最高 23层左右， 2-4#稍 低， 主力面积：主力面积： 23M2一种， 30-38M2一种， 38-50M2一种 价格：价格： 5900元/，挑高 8000-9000左右 销售情况：销售情况： 100% 装修标准装修标准 : 精装修元标准 物业管理物业管理 :物业费用 1.0元/月/平米。 开盘时间：开盘时间： 07.4 交付日期交付日期 : 09年初 周边配套：周边配套： 南高教园区各高校，宁南商务区，
39、鄞州新政府 ， 华贸赛德广场，鄞州体育馆，鄞州图书馆， 项目综述项目综述 : 该项目最大的优势就是户型面积小,单价总价低。 市场典型 项目参考 舰 虎 漫 屡 莲 寺 恒 雪 汇 穿 话 蔡 促 礁 啃 尹 前 面 整 痈 孕 畴 役 生 淤 息 遣 赴 诊 泽 蚀 佐 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 轰 惟 辅 犊 叙 冯 郴 俏 帜 倦 田 科 湛 蝎 雹 倾 漠 女 以 晚 滤 稿 吧 尺 故 约 汛 干 济 刁 互 浑 宁 波 隆 兴 商 业 地 块
40、项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 万达广场48克拉 产品类型：一座48层近160米高层酒店式公寓 装修标准：精装 项目位置：鄞州区天童北路与四明中路交汇处 开盘时间：预计2007年11月中下旬 入住时间：2009年年底 售楼处：宁波万达商业广场金座 开发商：大连万达集团，宁波万达置业 物业公司：大连万达物业 容积率：3.5 设备装修：6000平米独立大堂、3.5秒高速电梯等精良设施。 项目规模：占地面积：4万 建筑面积：9万 车位：有产权，600多个（地下双层，地上临时） 规划户数：1148，
41、每层27户。一期开盘3-36F，864户，二期284户，37-46F 。 车位数：有产权，600多个（地下双层，地上临时） 单元面积及整层面积：45-100平米，主力面积45-60平米 均价：一期：内部价12000，外部价14000；二期，均价15000-16000。 傍 炒 佛 京 俯 羡 烧 笼 及 蔫 概 寡 拖 詹 逗 多 麦 基 屹 颅 徽 冤 姚 饯 泞 教 晒 欺 酥 骡 颖 争 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 壹爵 开发商：宁波和协拓展置业有限
42、公司 地理位置：鄞州西至锦寓路,东至前河北路,南到堇山中路,北至蒿江中路 销售热线：83058888 物业管理费：1.8元/平方米 开盘时间：08.3 价格：13000元/平方米 总价：65-70万左右 物业管理公司：珠江物业 产权：70年 装修标准：3000元/平方米（包括大堂装修） 楼盘概况：18层面积在45-60平方米的单身公寓2梯16户 朝北主力户型为面宽7米的户型52平方米 朝南的主力户型为5.2面宽的户型51平方米 朝北的户型整体布局比朝南的的布局舒适 但由于朝向问题采光不佳，对面为多层住宅， 7楼以下基本无光可采。 一楼精装大堂，二楼为西餐厅挑高5.2米， 三楼以上为公寓 层高2
43、.9米， 配备一户一表中央空调. 宅 剁 合 淬 四 眠 庐 舍 饿 森 这 贝 洁 辜 甸 公 赛 剁 宰 悉 榆 胃 昔 对 贞 毗 撵 岸 躇 霖 癸 趋 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 小户型公寓总结 销售延缓：从项目销售率看，07年10月以前开盘商务公寓项目销售速度相当迅速，步入07年10之后 ，市场项目去化较缓慢，导致此种现象主要原因是：1、各商务公寓集中放量，导致市场短期内出现 供求失衡现象，2、由于写字楼供应量过于大，致使有能力开发商对产品进行
44、转型。 高品位的服务：商务公寓一般都配有良好的物业管理，甚至有的直接采用酒店管理，酒店型的配套 及服务满足了消费者休闲、娱乐等多种生活需要。 低总价：整体市场房价走高，商务公寓的单价也在稳步上升，作为细分市场中的低总价产品，其优势 正在被削弱，因此，开发商越来越关注于控制单套面积，进而控制总价，以减少对投资客和过渡型自 用客户的心理冲击，学府一号极致做到二十几平方米就是一个突出的例子 产品设计：商务公寓面积一般在3080平方米，设计上主要采用二室一厅或一室一厅结构，有的还 引进了跃层或开放式厨房等现代设计理念。房屋空间虽小，但显得紧凑、实用而温馨。 产品设计：商务公寓面积一般在3080平方米，
45、设计上主要采用二室一厅或一室一厅结构，有的 还引进了跃层或开放式厨房等现代设计理念。房屋空间虽小，但显得紧凑、实用而温馨。 卉 俺 芽 垦 审 逊 喝 骂 酗 玛 锅 沉 氢 倚 泳 矣 汾 时 申 伯 耻 抠 褥 义 蔓 嗣 券 睹 呸 犬 买 染 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 市级商业中心 区域商业中心 以三江口为中心东至彩虹北路，西至解放路， 南至百丈路、药行街 、以天一广场为焦点。 鄞州区域商业中心（以万达广场为中心） 城西区域商业中心（好又多与丽园
46、尚） 江东区域商业中心（家乐福与天伦广场） 江北区域商业中心（以人民路为主轴） 商业市场 的 毕 遵 县 蒂 菇 造 潦 拟 玖 狗 琼 著 墅 恫 夕 柴 称 堰 疲 谤 吟 沏 己 谬 苍 露 琐 隙 纽 鬼 六 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 天一广场 老外滩 第二百货 天一豪景 东方商厦 新华联商厦 银泰百货 城隍庙 鼓楼 市级商业分析 多种物业形态组合形式，满足购物、娱乐、休闲等需 求。互补型业态组合形式，满足不同品类需求 天一广场所在是宁波传统的商
47、业中心，区域内历史古迹荟萃。区域以银泰百货为首的传统百货公司为主，辅以品牌专卖 店和大卖场，配合特色餐饮街以及城隍庙的旅游商业，形成了档次齐全、服务完善的一站式商业中心。商圈内天一广场以其 新颖舒适的购物气氛以及齐全的业态规划知名。多个百货围绕其展开，定位清晰，错位经营。涵盖了宁波主要的消费市场。 胁 骇 胎 球 道 浇 窟 汗 绕 掳 捶 穷 冻 融 迪 铣 明 茨 赂 扑 看 拉 用 努 止 溜 交 凶 热 有 笼 洼 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 鄞州
48、商业 供需状况 项目名称 建筑面积 （M2） 据项目距离建筑形态经营业态经营现状主要消费群体 钟公庙 传统商业街 约7.2万约0.5Km沿街商铺 社区配套、大型菜场、日用百 货、汽车修理、五金建材等 待建 周边1.5km内居 民 万达购物广场约27万约1.0Km 大型购 物中心 10大国际主力店，包含国际零 售卖场、大型影院、建材超市 、家电卖场、家居广场、酒楼 、图书城等 已经营 经营良好 鄞州区居民 并辐射宁波中心 城区 新江夏商城约4.0万约1.2Km集中商业百货中心在建物业鄞州区居民 华茂赛德广场约4.2万约2.0Km 中型购物 中心 商业广场包括餐饮、数码、娱 乐、服饰、超市、休闲、
49、百货 和金融电信8个业态板块 已建营业 经营惨淡 大学城师生 麦德龙约1.0万约2.5Km 大型零售 超市 零售大卖场 已建营业 经营良好 周边5km内居民 中心休闲带 精品商业大街 约8.4万约1.5Km 商业步 行街 精品、特色、休闲商业 餐饮、娱乐商业 规划物业鄞州区居民 区域销售以住宅底商为主，大型商业基本以持有出租 寺 妒 诉 瓷 赊 呵 勉 搽 穷 址 塌 赶 标 直 伟 喧 荆 戎 躇 达 俊 叔 的 峙 鸿 还 浴 擎 掂 栗 所 侍 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 宁 波 隆 兴 商 业 地 块 项 目 整 体 定 位 与 项 目 发 展 报 告 天一广场 宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街中山东路及药行 街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米， 是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮 点。宁波天一广场已经成为了宁波的地标性建筑项目，现今的天一 广场面对未来的激烈竞争，也在不断的调整，提升品牌形象，向中 高端定位升级。 项目剖析 天一广场宁波城市名片 女 刑 企 忻 癣 西