《2011攀枝花·金泰炳三区项目营销战略及执行提案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011攀枝花·金泰炳三区项目营销战略及执行提案.ppt（121页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、奇迹置业。2011.1.15 MIRACLE PROPERTIES CO,LTD 本报告仅做本次提案使用。在未获得奇迹置业书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 一山一世界，一宅一天地 攀枝花金泰炳三区项目营销战略及执行提案 抨 圭 弊 拥 好 仙 倦 韵 谣 巫 弦 鉴 胀 眠 去 抚 行 掠 搜 淄 脾 诗 窄 畅 祁 莆 簇 肌 戮 姓 扯 榷 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 攀枝花 阳光之城 p 攀枝花的气候特征
2、p 攀枝花整体城市规划 p 炳三区的承载的城市功能 1 创 郸 撩 寂 臣 愈 轴 秆 甩 严 烯 沧 序 倚 蔓 叉 惦 峦 版 沏 奈 氖 欠 剔 较 擂 且 郑 翟 关 秒 宅 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 楔 子. 北纬27 攀枝花,地球的华丽表情 巩 斜 规 涅 铆 捉 芹 自 洞 尔 魄 第 焉 教 狞 搞 排 杆 劣 蕾 资 锻 泡 裂 呸 粱 牲 祁 撞 届 捆 裂 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营
3、销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 攀枝花，北纬27，副热带 Panzhihua China p北纬27度，攀枝花位于神奇的低纬副热带，属亚热带气候； p中国钢城，钒钛之都 ，著名工业城市，经济综合实力川内排名第三，仅次于成都、绵阳； p攀枝花全域常驻人口约120万，主城区人口约50万，政府预期至2015年主城区人口将达80万。 神奇低纬副热带 曰 纬 涝 钝 险 专 惯 巢 组 责 砒 沧 信 炼 粉 拂 拜 鸥 痈 础 念 猫 姿 抢 疮 胸 蒂 座 覆 荆 橱 帘 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰
4、炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 p在全球，北纬27，这条低纬副热带，是地球神奇的活力线风情地中海，浪漫的夏威夷、秀丽 的迈阿密、绚烂的冲绳、神秘的香格里； p充沛的阳光雨露、广袤的大地、湛蓝的天空、活力无限自在的人、绚烂的建筑、快速生长的城市。 神奇低纬副热带 Mediterranean Sea /地中海南岸 shangri-la /中国香格里拉 OkinawaNaha Apt /日本冲绳 Miami /美国迈阿密 睛 糙 搭 兼 琐 戒 窿 橇 鞋 矗 腺 稳 收 贬 药 宰
5、靠 贴 傈 讣 雪 臃 焊 贫 龋 更 衅 跨 惠 罩 羡 亿 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 北纬27,攀枝花, 阳光之城 尽管攀枝花不是世界级的 但在攀枝花人心中，她是神圣的、至高无上的,这里是阳光城。 和地球上，其他北纬27一样，这里 阳光雨露充沛、山川广袤、天空湛蓝、人活力无限自在、城市快速生长 拌 将 狠 诊 皂 枫 逃 肚 组 仇 喻 锡 拯 设 陛 牡 讣 刮 运 蛀 衬 猖 高 辩 乱 泣 泞 通 桌 都 装 泄 2 0 1 1
6、 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 “一心两轴四片”组团式，城市空间格局 1、攀枝花城市受山地限制，以仁和沟、金沙江为轴向南延伸； 2、城市空间布局结构为“一心两轴四片”的组团式城市空间格局： （“一心”：以机场为中心的城市绿核；“两轴”：以沿金沙江的东西向轴线和沿仁和沟的南北向轴线为发展轴线；“四片”：由炳草 岗-仁和的江南片区、弄弄坪-瓜子坪的江北片区、格里坪-清香坪的城西片区和金江团山马店河迤资的城东片区组成的组团式城市空间。） 见 萌 坚 糜 耀 蜗 谊
7、 位 挣 恍 灿 蚀 飘 弥 贿 主 旗 烁 粉 玛 保 瓷 悍 沟 囚 惊 咏 烽 换 爷 拂 撼 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 四片区，功能及产业分设，片区中心制 序号片区片区结结构城市功能规规划 1江南由炳草岗、渡仁、仁和等组成 城市中心区，重点发展行政、商贸金融、文化娱乐 等，炳草岗、干坝塘、那招 设片区中心 2江北由弄弄坪、攀密组成 以选矿业 、稀有金属冶金、集生活、生产、物流等功能于一体的综合型城市片区 。片区中心设在东风 3城西
8、清香坪以西城市规划用地 该区西部重点发展煤化工和建材工业，东部以改善居住环境、完善服务配套为 主。片区中心清香坪 4城东由金江-团山马店河一线用地 以钒钛 和电冶化工发展为主，是未来城市工业发 展的重要载体。片区中心规划 在金江镇 叼 驭 逞 尘 列 陇 栏 志 曰 啄 或 焙 撒 瞩 渭 谦 削 磺 急 处 夕 拭 询 茎 荚 滚 振 踊 修 敛 瞥 漂 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 炳草岗，攀枝花“商业、行政、文化中心” 1、炳草岗，聚集
9、着目前攀枝花最完整的城市文化功能，商业、办公、行政、教育、医疗、 文化等功能均聚集于此， 2、但是，随着可开发用地的稀缺，炳草岗的主城拓展，主要沿着机场路发展，热点区域集中 在炳三区。 月 合 钟 扮 而 确 高 撂 砌 谴 册 拂 炳 绒 网 秘 眯 峦 域 酬 盼 汀 罐 钞 庚 赊 嚷 扯 妨 曼 樟 胺 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 炳三区，钢城的城市“价值最高地” 1、区域依托“机场大道、政府规划和房产开发” ，成为钢城当前最大规模
10、的房地产开发板块； 2、 金泰/金海/阳城等一线开发商的进入与高档定位，使之成为钢城最高档的房地产开发板块； 3、攀枝花学院、甲级写字楼、五星级酒店、新政务中心、文化宫、大剧院，群山为背景、揽看 全城，纵观江山。 粒 外 耕 漆 央 手 毡 嗣 蕴 伶 火 之 蓝 辉 开 殉 滦 频 耘 展 砾 蓄 搜 箕 施 餐 曰 兆 藏 稽 剩 诲 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 价值高地已成，但无论政府还是开发商，并未对该区域给予 “具备广泛影响力、城
11、市发展推动力”的定义和宣传。 仗 瓷 忍 乱 谋 搅 碑 迈 战 咏 泵 槐 讫 毒 贷 桥 施 佣 礼 坎 梢 皱 重 碰 的 甭 叠 俗 辐 臆 籍 勒 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 n攀枝花未来的政务、商务中心、一座新城 n品牌开发商争相逐鹿献礼，最高档、最大规模的房地产板块，中高档项目成集群式发展 n得天独厚的居住环境和区域形象，大批中高档客户趋之若鹜 区域价值呈现，是炳三区未来2-3年的发展核心 蛆 塌 憾 茅 遭 恃 勒 更 粮
12、锋 辗 惯 兰 蓖 卒 酉 雌 叮 再 肾 峪 潦 桨 钝 挑 乏 轴 攘 耍 披 罚 疮 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 攀枝花房 产市场 p 攀枝花房产市场整体概况 p 攀枝花当前主要项目个案调查 p 总结：攀枝花的大盘时代（发展趋势和特征） 2 蔼 旧 绣 毅 耿 萌 诡 丽 狭 稻 晨 夫 钠 腿 览 拜 含 青 玄 硷 埃 枫 检 咸 么 妨 欣 菱 孕 郧 浊 荐 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战
13、略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 中级市场，发展周期2-3年，未来1-2年内攀枝花房地产竞争格局将发生 较大的变化：全面进入“品质和品牌”竞争时代 4-6年2-3年3-5年 原始积累阶段一般 周期时间较长 积蓄待发，发展快 速，周期短暂 不断调整，但 变化不大，周 期较长 可能出现升级 或衰退 攀枝花房地产市场所处： 中级阶段市场：客户对产品关注不仅限于实用性，相对舒适度类软性要求 越来越高，对高端、品质、服务的趋向性增加 客户生活半径受城市发展限制局限于越来越小，但此区位价值仍然尤为重 要。 房产市场-发展阶段
14、 臭 修 眨 准 体 抹 琵 板 倡 吕 氏 南 屈 闭 楷 央 捉 叙 备 箱 劫 技 腿 拖 壹 吸 娟 官 究 颤 稚 宰 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 房产市场-各区域划分及特征 攀枝花房地产市场板块价值梯度分明，随着与城市中心交通距离的增 加以及空气质量、环境等因素，项目价值之间差距较大。 1 2 7 4 5 6 3 仁和区，城市发展中 重要的两个居住区之 一，攀枝花城区中空 气质量最好最适合居 住的区域 西区，攀枝花重型企业的集中
15、地，居住环境恶劣，空气质量 差，少数住宅项目为因工作等原因无法离开此区域人而造 炳三区城市未来的政务中心 也是攀枝花城市发展重点打 造的区域。发展前景巨大。 五十四片区，以小商品市场等 商业为主的区域，连接市中心 和仁和，配套成熟但缺品质 东区、早些年的城市 中心区域，配套较为 成熟，随着炳草岗区 域成熟，以及新区不 断拓展，逐渐落寞 五十四，连接市中心和西区之 间的区域，空气质量较差，区 域吸引力不大。 炳草岗，城市政治、经济、文化 中心，区域受空间的限制，后期 的发展将以旧城改造为主。 区域居住环环境距市中心价格平台 炳草岗中中心4000 炳三区良5分钟4500 东风中下8分钟3000 五
16、十四中12分钟3200 西区下20分钟3000 仁和优20分钟3200 妻 瑞 涕 统 袜 狱 疽 晨 蹭 眶 环 仍 乱 卡 怀 询 眩 猫 午 弛 籍 肆 但 乎 核 蛮 籍 嚎 抱 勘 哭 杂 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 攀枝花7大居住版块综合评价，以“地段、以环境、以开发品质”论 版块块空气质质量居住成熟度代表项项目综综合评评述 炳草岗中心区域中拥有城市最完善的生活 配套，成熟度极高 曼哈顿依托市中心的商业、行政、地段、丰富配套和生
17、活便 捷等城市价值优势 占据市场 炳二/炳三区版块优居住生活配套成熟，引 导攀枝花人居方向 学府花园/泊 林郡/花溪谷 通过近年的发展区域逐渐成熟，随着城市化进程持 续推进，区域将成为城市新的核心区。 东风 版块中下生活配套较成熟，但缺 乏品质感 无 作为连 接城市中心区域和西区的通道，生活配套丰富 ，但配套品质不够。 东区中心版块中生活居住配套成熟，但 区域拓展空间有限。 无 作为城市早年的中心区域，生活居住配套较成熟，但 中心区域拓展空间有限。 五十四版块 中生活配套较城市，但区 域杂乱，无品质感。 无 作为连 接炳草岗和仁和片区的重要通道，也作为攀 枝花小商品批发市场，生活配套较为 成熟
18、，但区域 嘈杂，配套也不具备品质感。 西区版块 下生活配套较成熟，但空 气质量对生活影响无法 回避。 蓝湖国际 攀枝花主要重工矿业 集中地，空气质量成为影响居 住的重要因素，虽然西区中心区域配套较成熟，但居 住品质无法跟进。 仁和版块 良居住配套成熟，发展潜 力巨大 上海花园/春 天花园 因良好空气质量，平坦的土地成为攀枝花最适宜居住 的主城区，随着炳仁路开通，区域发展空间不可估量 房产市场-各区域划分及特征 焰 道 雹 平 砷 钳 殴 懒 合 杨 迢 砚 委 扁 决 罐 腐 钠 左 腋 颖 家 片 详 圣 贼 雪 绪 由 求 烛 珍 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营
19、 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 房产市场-各区域划分及特征 炳三区作为城市 未来的政务中心 区，有攀大、文 化宫等人文因素 ，加之攀枝花公 园等自然配套， 必然成为未来最 高档次、最大规 模的核心居住区 。 仁和作为城市发 展适宜居住的两 个区域之一，也 是空气质量最好 的城区，居住环 境良好，发展空 间巨大 板块块代表项项目市场场影响力现现状客户户 炳三 区花溪谷 项目依托金海品牌、泊林郡的热卖 效应、大力度 的广告推广，成为2010年攀枝花最强势地产项 目 项目整体销售良好， 进入尾盘期销售期 覆
20、盖攀 枝花全 域 学府花园项目依托金海品牌、部分高端产品、大力度的广告 推广，成为近期的明星项目 高单价、大面积、高 总价，导致销售相对 缓慢 金瓯广场 自身商业配套为项 目享受打下强力的基础、市场 影响巨大，加之沃尔玛的入驻和开业，项目价值 进一步拔高、市场地位巩固、客户认 可度高 住宅已售罄，商业即将 对外销售 仁和 片区 上海花园 配套完善的高端住宅社区，对整个攀枝花市场人居 环境的发展都有着一定的影响力。已入住区域内 和西区 客户为 主、部 分炳草 岗和东 区客户 波尔卡城 邦 17万，超大规模的法国南部地中海风情小镇， 定位为”区域最高端项目、攀枝花一线”项目 二期水晶座已售罄 峻临
21、天下 项目体量20余万平米，大力度推广、区域内竞争空 白、合理的销售价格等优势 ，奠定了其良好的市 场影响力、销售业绩 。 一批次热销 ，二批次即 将销售 未来两大核心居住区：炳三区、仁和区将作为未来攀枝花的两大居住核心区 得以迅猛发展。其中，炳三区占据更大优势，是毋庸置疑的NO1板块 砒 张 廷 玖 勺 赵 蔷 弟 抗 本 桌 协 劫 迷 近 海 关 踪 菲 避 酥 焊 豆 甲 机 匿 熊 滩 措 碑 捻 综 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案
22、房产市场-各区域及板块当前的供应情况 1)攀枝花三城区房产供给中，东区以其主城优势，占据50%强的供给量，其次，仁和以良好的居住 环境居第二，最末位为西区。 2)在各片区中，炳二区、炳三区、仁和、五十四是当前的核心供给片区。 啤 断 恫 蔓 范 捍 筐 潜 菏 锋 样 穷 剔 年 哲 售 且 殿 力 绦 洋 钎 湍 入 骏 饺 挨 弛 亮 弦 殊 闭 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 攀枝花房地产市场的逐渐成熟，目前同时在售楼盘超过30个，10万
23、平米以上大盘10个以上 ，还有部分楼盘整体开发规模近50万平米,竞争激烈。 2011年，市场整体放量大，供给项目近30个，竞争激烈 房产市场-楼盘分布 学府花园 峻岭天下 金海项目 阳城地块 力山地块 金泰地块 曼哈顿 龙江明珠 波尔卡城邦 落 襟 烯 雏 贝 崇 骄 踊 浇 仅 传 迟 睦 辽 铬 图 舜 笨 侧 蜀 搭 碳 啊 颁 桨 搬 码 桌 慑 舅 兽 苇 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 房产市场-主要楼盘情况一览表 2010-201
24、1年攀枝花即将推出的主要楼盘盘一览览表 项项目名基础础信息预计预计 推出时间时间 阳城200亩地块总建筑面积约 470000平方米预计 推出时间 2011年上旬 力山地块总建筑面积约 100000平方米预计 推出时间 2011年上旬 金海世纪城项目占地500余亩（含五星级酒店）建筑面积约 600000平方米预计 推出时间 2010年底 金海学府花园占地120亩建筑面积约 170000平方米推出时间 2010年7月份 君临江山占地200余亩推出时间 2010年11月份 曼哈顿3期总建筑面积约 100000平方米预计 推出时间 2010年底 仁和弯腰树天宇公司地块总建筑面积约 100000平方米预
25、计 推出时间 2011年上旬 51公路建设公司地块项 目总建筑面积约 110000平方米预计 推出时间 2010年底 峻岭天下总建筑面积约 200000平方米推出时间 2010年9月份 波尔卡城邦总建筑面积170000平方米预计 推出时间 2011年上旬 邪 馈 莱 诧 群 摇 响 蕉 登 为 骑 湃 享 襟 册 恬 鸭 莎 伟 敢 忻 骡 掩 启 司 验 弧 驱 升 肛 页 削 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 小结：攀枝花房地产市场的逐渐成熟
26、，对项目运作、营销推广、展 示服务、产品设计提出了越来越高的要求。 城市房地产形势城市房地产形势 攀枝花房地产市场处于产品发力阶段，产品以使用价 值论价值，客户以本区域和老城区为主力。 房地产板块格局房地产板块格局 攀枝花房地产市场的价值梯度分明，炳草岗为核心区 域，目前炳三区为房地产的第一热点板块 房地产营销形势房地产营销形势 随着几大开发商新项目的起动，占位高端的项目增加 ，使得市场的营销水平稳步提升，各个项目在竞争中 比拼从地段、价格扩展到推广、产品、展示等。 房地产销售状况房地产销售状况 市场供给大都以70-90两房，90-110平米三房为主 ，赠送面积，可变空间成为必须，总价抗性集中
27、在45 -50万左右，客户主要以主城区客户为主。 愉 炒 钒 损 借 唉 抖 伪 拐 酞 倔 脸 炒 娩 讽 王 绥 溃 家 坚 萨 哨 媳 拉 企 腿 添 涪 货 袋 他 室 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 项目 解读 3 p 区域价值解读 p 项目地块价值分析及属性界定 p 项目产品体系建议 p 项目展示区建议 榜 东 规 措 敖 互 低 棋 群 詹 颠 续 属 谓 出 炎 毯 颂 赊 规 雌 佳 逼 剖 毡 襄 毛 温 钡 亮 组 双 2
28、 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 炳三区： 根据攀枝花市规划和建设局二九年十月二十二日炳三区 用地控制性详细规划调整公示说明 ，炳三区是我市新规划的集行政办行政办 公、商业、娱乐、居住公、商业、娱乐、居住为一体的多元化区域。 区域价值解读-概况 敬 损 柔 死 钟 念 艺 馅 海 聚 纤 刘 劲 磁 潜 能 给 乏 摩 北 搜 空 追 婚 恳 弓 增 脉 戊 秘 蔷 完 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执
29、 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 炳三区、机场大道、攀枝花大学、政务中心、五星级酒店、甲级写字楼、 品牌开发商、高档楼盘齐聚，一个全兴的城市价值高地正在形成 区域价值解读-概况 学府花园金海项目 阳城地块 金泰地块 力山地块 金泰集资项目 金海五星酒店 甲级写字楼 新政务中心新政务中心 攀枝花学院政务服务中心 机场路 攀枝花公园 山景霞光 大象生态园 电业局 宦 葛 致 攀 豪 秤 别 昭 婉 匪 哺 悦 忌 鬼 煮 莹 白 僳 陋 谊 尖 舜 茹 经 概 癣 唆 郡 榴 乓 村 旅 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳
30、 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 区域价值解读-现状 规划前景明朗，但尚处于起步开发阶段，仅有电业局及小区、金海五星酒 店、学府花园进入开发期，其他配套类设施无实施，未来2-3年该区域均 将处于非成熟区域 立 乃 督 陛 着 得 柒 乌 铂 茸 斌 凯 份 钝 屏 守 缚 钨 扶 嘱 讲 焙 廷 苗 橱 漫 歹 颊 扰 貉 等 草 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销
31、 战 略 及 执 行 提 案 区域属于攀枝花当前最大规模的房产开发区域，因区域开发刚起步，且先 期开发商和政府对区域的包装和推广力度较小，区域的市场认知尚未达到 其应有的高度。具体到房产项目，未来同质化竞争激烈 金泰、力山、金海、阳城四大开 发商，显在项目7个，总开发面 积将逾200万平米，且四大开发商的开 发经验均较成熟。 产品规划上，大部分项目乃至全部 项目均有可能采用高低配模式，档 次上均走“中偏高档”，对产品品 质的重视度较高。 四大开发商，均为钢城营销意识最 强的几大地产企业，未来项目推广 力度均不会弱，营销竞争激烈。 区域价值解读-竞争态势 学府花园 阳城地块 金泰地块 力山地块
32、金泰集资项目 金海五星酒店 甲级写字楼 金海世纪城 驮 刀 寨 蜡 垛 柜 椰 勘 度 霓 余 驴 俺 诅 伤 西 磁 懦 庸 轩 慕 讶 侍 涛 癌 俱 郧 桅 稠 规 钝 你 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 区域价值解读-竞争态势 项项目名基础础信息预计预计 推出时间时间 阳城200亩地块总建筑面积约 470000平方米预计 推出时间 2011年上 旬 力山地块总建筑面积约 100000平方米预计 推出时间 2011年上 旬 金海世纪城项目
33、占地500余亩（含五星级酒店）建筑面 积约 600000平方米 预计 推出时间 2010年底 金海学府花园占地120亩建筑面积约 170000平方米推出时间 2010年7月份 君临江山占地200余亩推出时间 2010年11月份 甘 根 曙 乱 辕 酮 魂 捶 驰 钙 痞 触 斜 实 宗 显 朗 妒 沛 枢 渔 吩 撼 暂 颐 依 葱 舶 蒋 迪 豆 殴 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 地块现状及山景资源 役 悬 凸 旅 驴 洋 沤 挂 提 弱
34、悉 陷 郸 债 酗 狼 疵 忠 羊 哇 印 休 受 晶 够 愿 劝 宽 寻 燕 伎 欺 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 地块条件：熟地、背山面城，远观大黑山山色、缓坡地势，地块不规则 ，山居资源优势明显 项目地块价值分析-经济指标 1、占地：70931.29 容积率：2.5 建筑密度28% 限高：无 总建面：177328 2、属于当前攀枝花大规模用地及大规模建筑项目，属一线大盘行列。 粗红线内为宗地 蚂 箔 褐 皋 氏 屑 离 切 笺 触 应
35、婿 羔 死 汲 杆 仓 训 煮 妈 致 秉 走 诊 雕 碟 陪 蛊 篆 宰 殷 剿 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 地块四至：除待建市政公园、山麓、农贸市场配套之外，地块内部 及周界无明显优劣势 项目地块价值分析-四至分析 1、较力山地块与山拥有更佳的距离，眺望钢城，无任何视野遮拦； 2、与金海和阳城项目比较，有更宁静居住感受（不受机场大道影响），更亲近山，居住视野更高更开远 。 3、在未来展示和客户引导上，金海、阳城项目具备更好的昭示和客户拦
36、截性，后期营销中需重点考虑。 粗红线内为宗地 荐 肌 枷 笼 盖 缮 匙 拽 击 号 抡 纲 屿 牌 紧 打 瀑 崭 站 红 难 们 凹 骋 宣 屹 期 疯 啼 笛 证 衫 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 新政务中心、2.5中容积率、低建筑 密度、17万平米山居大盘 新政务中心,山景资源丰富，区域城市功能及公共配 套短期较为缺乏，地块无明显有劣势的、一线规模 大盘 项目地块价值分析-属性界定 战 屯 遣 祸 茸 蹲 绚 视 孟 显 肠 般 任
37、处 报 昔 檄 妹 头 灶 鲜 纯 翰 弗 夺 灌 邀 闰 唬 要 撤 右 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 别墅+（5+1花园洋房）+板式电梯大宅 基于区域内和攀枝花全域的房产供给态势,基于项目良好的 经济指标,采取 “差异化定位”措施,将产品定位为高 低配产品(别墅+花园洋房+高层), 项目地块价值分析-产品定位 别墅，为项目的价值标杆，也是项目高端的标榜手段之一； 将5+1洋房和电梯公寓都总称为“山居洋房”： 5+1洋房称为“墅质花园洋房”
38、； 电梯公寓称为“空中花园洋房”。 预 锻 胶 添 庄 犁 地 手 紊 索 烃 剿 半 奔 蝗 宏 尾 吉 铲 嘻 噬 愚 洞 蝴 撑 嚼 萧 调 蹄 抡 谷 恼 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 物业 搭配 纯粹、奢侈的高低配 具体见后 规划 原理 依山就势，自然生长具体见后 项目产品体系建议-规划形式 1、高度尊重山景资源，充分利用山景资源，天人合一，依山就势，自然生 长，通过旋转建筑角度、错位布局等方式，实现户户见山； 2、高层、洋房严格分
39、区，并且实现非建筑用地的最大化，为景观及公共空 间预留奢华的用地，营造大规模园林优势，贡献项目高档价值。 穴 棕 厉 侈 莎 缄 瓦 偶 谤 佣 绽 冰 氖 亩 旋 羡 棠 企 庚 博 庄 蜗 幕 臂 冗 尘 嘴 上 堡 袋 鲤 堰 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 规划 原理 依山就势，自然生长规划形式见下图 项目产品体系建议-规划形式 1 物业平行分区 斌 腮 垮 闯 装 蘸 掺 蝇 炭 哀 漳 图 鹿 尖 鞘 敲 腺 努 陕 哭 溃 靛 执
40、 因 月 夜 歼 演 犊 毛 狼 仍 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 规划 原理 依山就势，自然生长规划形式见下图 项目产品体系建议-规划形式 2 开敞半围合 亲 锰 鹃 妹 章 述 哈 礁 郎 系 评 搏 昔 纸 一 埂 镭 杜 膛 沫 倚 晋 傍 蜡 胺 烃 绕 锥 哪 送 胁 霓 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战
41、略 及 执 行 提 案 规划 原理 依山就势，自然生长规划形式见下图 项目产品体系建议-规划形式 3 物业分段分区 物业分段分区 洁 怖 讳 挎 枚 挣 妒 纵 送 憋 部 檄 区 贷 似 跋 降 让 音 醋 赂 倪 毡 晚 妹 关 缎 息 喻 兔 鞘 豹 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 规划 原理 依山就势，自然生长规划形式见下图 项目产品体系建议-规划形式 12 3 主推规划形式3 至于楼间距、朝向采光、地势高差、降土 等建筑专业要素，设计
42、院深入分析和调整 物业平行分区开敞半围合 物业分段分区 昧 热 肃 心 阶 午 杠 淌 冷 革 柒 参 纶 丽 艰 吾 巫 鸽 捐 拨 碾 峙 植 韧 哀 腥 暑 碴 画 吱 乎 持 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 规划 原理 依山就势，自然生长 项目规划与山景的 关系表现见下图 项目产品体系建议-规划形式 股 气 掩 徐 咎 卷 熏 啡 肪 驴 度 金 蕾 铭 垫 祝 钙 裂 软 罪 迫 糕 谍 疯 途 痘 咒 枕 翠 亩 凋 受 2 0 1
43、 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 产品布局建议 1、蓝色高层 2、红色四孖屋/花园洋房 3、绿色为公园及前期展 示区 规划 原理 依山就势，自然生长规划形式见下图 3 1 1 2 1 补 歉 痛 惰 宠 缀 撵 其 干 孤 赐 赵 埋 斋 募 妒 延 刑 捎 光 尊 碎 剑 抉 反 肄 陋 假 讥 象 沪 宏 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目
44、营 销 战 略 及 执 行 提 案 项目产品体系建议-规划形式 规划 原理 依山就势，自然生长规划形式见下图 粗红线内为宗地图，绿色部分为两大核心园林景观节点 1为借助市政公园绿地造就核心景观，2为项目自建的核心景观。 2 1 1 递 棉 样 牛 赃 睛 矮 筹 庙 卉 欠 浚 洒 依 衰 监 班 心 羚 姬 锑 锄 摈 钙 或 座 芋 臭 和 谗 泊 津 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 户型设计，以“可变空间、赠送面积、空中花园、公摊控制”等
45、 产品细节手段，提升户型价值，提高单方利润 1、花园洋房，通过产品的“高端形态”打造项目的高端品质，以高端形象入 市，快速建立领袖地位，拉动项目的整体推售。 2、高层，以“高端项目+百变空间概念”，实现销售。 项目产品体系建议-户型 高层 户型 尽赠送之利：以入户花园、可变空间、宽景 阳台、凸窗、步入式飘窗等方式提高价值。 面积严格控制在：66-110平米。 百变空间概念 著名蓝光系：常规户型 价值提高手段 洋房 户型 5+1花园洋房，底楼赠送地面花园、顶楼跃层赠送 屋顶花园，中间楼层常规赠送，面积严格控制： 126平米以内。 纯粹洋房概念 常规洋房户型 价值提高手段 艰 倚 慑 蝶 仕 愈
46、察 茸 獭 桥 把 畸 辣 欧 峰 淹 影 捶 霖 萤 仰 斋 投 缩 丛 喧 赂 缄 卖 惩 肤 矽 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 户型设计，以“可变空间、赠送面积、空中花园、公摊控制”等 产品细节手段，提升户型价值，提高单方利润 高层 户型 尽赠送之利：以入户花园、可变空间、宽景 阳台、凸窗、步入式飘窗等方式提高价值。 面积严格控制在：66-110平米。 百变空间概念 著名蓝光系：常规户型 价值提高手段 项目产品体系建议-户型 洋房 户型
47、 5+1花园洋房，底楼赠送地面花园、顶楼跃层赠送 屋顶花园，中间楼层常规赠送，面积严格控制： 126平米以内。 纯粹洋房概念 常规洋房户型 价值提高手段 公园大地户户型配比（总总面积约积约177000） 物业形态 面积区间（ ） 套型分项面积（）套数（套）面积配比（%） 电梯66.00 1变2设计25050.00 380 14.15% 电梯80-942变3设计97350.00 1132 55.00% 电梯100-1103变4设计35400.00 337 20.00% 花园洋房126以内4房设计16000.00 133 9.04% 别墅200内 四孖屋3200.00 16 1.81% 17700
48、0.00 1998 俱 裁 崔 尝 屿 龟 朴 练 荔 券 晕 锐 违 寻 莹 水 极 惦 高 您 僻 敛 瑞 障 球 朴 光 悟 车 圈 续 奠 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 地块一 别墅（四孖屋），以四房、五房奢扩大户型为主。四套别墅呈田字形布局， 三层，均独门独户。面积控制在150-200平米，充分挖掘“地下室、1F花园 、空中平台、顶层平台赠送、有天有地、独门独户的豪宅价值 项目产品体系建议-户型 掌 龋 解 啡 产 氮 没 募 礼
49、菏 储 热 靠 胺 赫 泌 矿 卜 陌 饼 萝 译 凑 跃 笺 俗 殆 宾 铣 桑 他 缎 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 地块一 花园洋房，以四房舒适型户型为主，面积控制在126平米以内主，充分 挖掘“1F/顶层平台赠送、中间楼层可变空间、1F地面花园价值 项目产品体系建议-户型 泻 香 偶 懈 躯 无 肘 辽 害 粤 血 差 能 斥 侩 椭 谱 宁 佬 尿 誉 豺 耕 宰 侨 眩 接 算 跟 扶 釜 异 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 2 0 1 1 攀 枝 花 金 泰 炳 三 区 项 目 营 销 战 略 及 执 行 提 案 项目产品体系建议-