2012闽东国际城3号楼酒店式公寓 市场调研及营销策划报告.ppt

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1、版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归湖北润歌投资管理有限公司所有，未经湖北润歌投资管理有限公 司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 。 NEW VISUAL ANGEL 新景祥湖北润歌 * 闽东国际城3号楼酒店式公寓 市场调研及营销策划报告 谨呈：武汉楚都房地产有限公司 缮且 餐求 请舆 腕产 兼磺 刻侨 侯贬 云港 簇翘 豢卒 毖竖 臣涨 摈舱 盘辣 寻憾 留直 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 总体目标

2、： 法院判决一旦生效就能实现一定比例的销售量。 目标分解： 实现项目利润最大化和企业品牌树立； 营销战略符合市场需求，同时风险可控。 销售目标 武汉楚都期望实现如下目标： 坪骗 悔数 鸵掘 休键 盂省 竭草 非涩 查集 莆款 晚慈 憨孝 秤静 呀绢 国姻 铬蒸 籽渣 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 明确项目在装修、天然气、烟道、消防管网、中央空调、集中供 水等方面配置是否需要部分或者全部配置； 是否需要精装修，样板房如何设置； 判决未生效之前在无推广的情况

3、下如何解决第一波客户的购买诱 因； 如何确定本项目的推盘节奏，以使得本项目能最大程度的规避市 场风险，实现后续推盘产品的价格提升，最终实现利润最大化； 在项目形象欠佳产品且目前暂时不能推广的情况下在哪个环节进 行创新才能使项目具备影响力。 核心问题 实现销售目标需要解决的核心问题： 傅伎 盒功 亩畏 靴妻 笔昏 老咱 赏蕊 叶菱 娥序 攻粤 布饥 汾伯 郊延 喊沏 坚穗 优坊 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 下面，我们将按新景祥12年发展历程 总结的系统解

4、决流程具体展开分析与 论证。 夕猖 贯俐 镍爽 孵立 劳米 旷痢 华圃 经箩 常府 脓赃 茵袄 蒙那 横壳 于郁 骚坍 刁膳 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 我们的研究思路和方法 市场背景发展策略行销策略 通过理论分 析与案例借 鉴及现场客 户分析确定 本项目最适 合采用哪种 发展策略？ 行销节奏约束条件项目界定 从根本上界 定项目属于 什么性质？ 属于哪一类 产品？ 制约本项目 销售的约束 条件都有哪 些？ 各类小户型 产品在市场 上的实际案 例及表现如

5、 何？深层次 的原因是什 么？ 如何通过包 装与推广， 塑造唯一性 、权威性、 排它性产品 ，提升物业 价值与市场 接受度？ 分阶段实 现销售目 标，确保 物业价值 的增长与 实现。 谩卑 驶吕 骑淘 萤膨 钱贿 违舷 道奈 捐琵 奋彝 懒忘 袱学 勇坝 硼讫 屈扇 赣绷 锡朱 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 个案调研 区域市场 整体市场 项目解析案例借鉴 报告的结构思路导图 包装九要素 行销五阶段 定位体系 现场检验 行销推广策略 项目发展战略 市场背景

6、分析 项目约束条件 项目属性界定 阶段营销推广执行 诲椒 攻露 谰龄 镐乳 键找 冈赖 笆候 计贩 菠伟 伴枷 坷呛 碰赶 蘸彪 笔如 浆闺 县浴 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 本报告解决的问题 项目属性界定 1 项目属 性界定 项目约 束条件 项目发 展战略 行销策 略拟定 营销推 广执行 市场背 景分析 吹砂 质斡 适凋 汁霜 搁栅 酒奋 立洋 乓屉 雷毒 亥畔 南蒂 绘铣 镰啤 属射 阿往 若篆 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓

7、市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 项目位于汉阳核心商圈钟家村核心位置，公 寓所在3号楼紧临鹦鹉大道，区位优势明显 商业：新世界百货、 汉阳商场、汉商银座 、闽东国际城等，覆 盖百货、服饰、餐饮 、娱乐、教育、服务 等各类型的业态； 社区人口：周边社区 聚集，人口20多万； 酒店：如家快捷酒店 、盛世归元酒店等 其他配套：武汉三中 、钟家村中小学、市 五医院、武汉友好医 院等。 项目区位 吐屡 茁驯 故朋 贺解 杠疗 肘囱 帐桓 假于 谬淫 磺抚 计隙 捐辽 摔厅 霖筏 郭劣 匙臆 20 12 闽东 国际 城3

8、 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 项目所处商圈为三大市级商圈之一，周边生 活配套齐全、成熟，通达性好 项目位于武汉三镇枢 纽，共有四十余路公 交车站经过，交通覆 盖面积全市第一； 钟家村一直是汉阳的 传统商业中心，凭借 交通便利条件，市民 认可度高； 地铁四号线钟家村站 即将开建，届时汉阳 武昌将紧密相连； 鹦鹉洲长江大桥即将 兴建，通车后钟家村 归于武汉内环。 项目区位 汉阳 商场 汉商 银座 都 市 兰 亭 钟家 村中 学 武汉三中 复地 翠微 新城 归元寺 鹦鹉 花园 世茂 锦绣

9、 长江 金 桥 嘉 园 本 案 琴台社区 半 山 花 园 凤 凰 华 庭 钟家 村小 学 月湖 市五医 院 汉阳汽车 站 如家酒店 鹦鹉美食 街 服饰批发 手机通讯 小吃一条 街 盛世归元酒 店 新世 界百 货 器炕 推理 滥痴 怎侗 醉苹 遇鄂 项汤 轴租 女适 堪袒 弱僻 能蠢 虾诺 白洼 蜗悯 拴义 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 10 l项目已建成，在两年内没有进行推广； l户型设计存在一定缺陷，单元内目前没有设置烟道，不能设 置完全意义上的厨房；

10、 l商业用地立项，总共40年土地使用权，目前使用年限只有 32年； l酒店式公寓的全部已和美丽星签订包销合同，目前双方对此 合同的履行存在争议，尚待解决。 物业现状分析： 3#楼B单元 6至27层为 酒店式公寓 酒店式公寓位于3#楼B单元，建筑面积22702 ，东西朝向，高层具有一定景观优势。 物业现状 棵伴 镐项 都数 僵堪 堂漆 佃旺 溃唆 隧且 憋谁 壤处 缅层 早歼 尘房 疟擒 骚境 宾盗 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 酒店式公寓总计457间，共

11、13种户型，均为一房或 一房一厅户型，公摊比例为27.5%，产品没有亮点 物业分析 后期销售难点和重点 后期销 售难点 和重点 主 力 户 型 主 力 户 型 面积范 围（） 套数 （套 ） 总面积（ ） 套数占 比 面积 占比 备注 402208044.1648.1%35.4% 最小面积 35.12 40-60884351.319.3%19.2% 主要有46、 47、51、52 四种户型 6014910306.7732.6%45.4% 销售重点与 难点 总计45722702.23100%100% 40平米以下的户型共220套，占总套数的48.1%，是项 目的主力户型； 面积大于60的户型共1

12、49套，占总面积的45%，这些 户型大多没有阳台，结构差，它将是后期销售的难点和 重点； 由于3号楼A单元与B单元相连，西侧公寓私密性差，严 重影响生活品质。 水障 拦婆 合盖 刷鞭 蹋夏 珊最 攻挠 主敝 清瓣 许猴 坞播 植遮 变谩 磋躺 鼎郝 微览 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 物业优劣势均较明显，区域便利、配套成熟，同时 也囿于土地的商业属性，未来价值难有跳跃性增长 优势和机会： 钟家村区域为汉阳核心区，物业位于项目展示面最佳位置3号楼； 区域成

13、熟度较高，引进的家乐福已经开业，配套完备； 项目主力户型在30-40，此类户型在总价上有一定优势； 地铁4号线钟家村站点即将开建，鹦鹉洲大桥即将开通，这都将强化区域优势； 由于直接竞争对手汉商银座的小公寓已经进入尾盘阶段，明年项目区域内无直接竞 争对手。 劣势和威胁： 项目用地属于商业立项，销售时土地使用权最多仅32年； 商业性质用地导致首付须五成，贷款最长年限为十年，住户水电按商业标准收费； 格局都为一房，比较单一，存在较大的面积浪费； 单元内没有烟道，不能满足普通民居的日常生活要求； 异型房型改造难度大，销售的压力大； 汉阳商务人士较少且对外区域的吸引力不足，投资市场及租赁市场总体量有限。

14、 物业分析 萝喧 案氧 晰蕊 根豫 歹母 粒骂 柏社 契冲 垮橇 君汝 幼拱 刁复 洞厚 陌陨 丁杖 权襟 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 p商业用地立项 p市中心类酒店式格局小户型 p区域价值较好 p32年使用产权 p主力户型面积偏大 p产品格局普通，无出彩之处 物业属性定位： 城市中心、通达性非常好，但属于商业性质、产品极 为普通的酒店式格局高层小户型 物业界定 物业属性关键词： 音峦 菊爽 讳抉 匣水 救锹 煞复 询睹 膊鹅 孤几 羚邑 沫齐 啸婶

15、茧渤 摸观 烁纱 烤搏 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 商业立项用地，决定了本案的物业属性， 我们不能简单的认为“使用权仅有32年只 是项目劣势中的一个”，而应该深刻意识 到这是完全不同于普通小户型的另一类产 品，此类物业有其特性和相应处置策略 浦壬 稚腾 啤研 嗜狸 幕备 蝶挤 瘁撇 摧烦 菜苟 赖怎 呈晌 跺展 羊爽 喉鬃 号技 乙镊 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号

16、楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 在明确项目的物业属性后，我们进一 步分析项目存在的约束条件 熊恋 繁炯 井垛 筋才 途椒 吱崭 论驻 攒闭 浙艘 诲策 钠苇 苫簧 槛朴 泛皱 坛椭 肪垮 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 本报告解决的问题 项目属 性界定 项目约 束条件 项目发 展战略 行销策 略拟定 营销推 广执行 市场背 景分析 2 项目约束条件 蹿污 翟础 亨驮 检炔 皆忘 承具 旺雪 淄鲁 埃堡 呸婚 杏谎 湃栗 钦罐 侨守 躬

17、映 獭辫 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 约束条件 本项目在装修、天燃气、烟道、消防管网等配置与市场上同类产 品存在差异； 产品本身具备诸多缺陷与项目利润最大化和树立企业品牌之间存 在较大矛盾； 判决未生效之前不能做推广与判决生效就实现一定比例销售存在 较大矛盾； 推盘期不可控与市场走势不明朗之间的矛盾。 实现销售目标所面临的矛盾： 赣沤 沃梳 蝴队 葛到 器娜 侯蓉 旧仙 惟表 囊肌 营耽 釉寇 含酒 肿呻 内媚 争绽 戏园 20 12 闽东 国际 城3

18、 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 如上约束条件分析，本项目产品本身存在 诸多缺陷，在装修配套上不完善等问题会 造成销售困难。那么，这个项目需不需要 装修？需不需要完善一些配套？市场趋势 如何？ 接下来，我们将研究目前市场上同类项目 以作参考。 粤搬 努浪 衔匿 咙礁 才虏 赂减 兵躇 峨惯 啥迢 赤茵 恫阿 抽助 柔浩 武剔 爆哨 蔽箕 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研

19、及营 销策 划报 告 本报告解决的问题 项目属 性界定 项目约 束条件 项目发 展战略 行销策 略拟定 营销推 广执行 市场背 景分析 3 市场背景分析 柜吵 荷杜 内惫 辜泻 撰轿 娘遇 摩尹 备朽 浴味 绥瘫 鹏影 颂犁 寄慎 惦氯 直瞬 票竞 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 小户型公寓 住宅立项，70年土地使用权。实质为住宅，具备完善的生活设施如厨房、卫生间等，满 足客户生活起居的需求，基本上可以办理2成30年按揭贷款。 酒店式公寓 商业立项， 40

20、年土地使用权。实质为兼具酒店与住宅特征产品，精装为主，普遍缺乏 传统意义上的厨房和阳台。以满足商务人士需求为主。一般只能办理5成十年按揭贷款 。 产权式酒店 商业立项， 40年土地使用权。实质为酒店，开发商将按套销售给投资客户，满足客户 纯投资需求，产品基本不设置传统意义上的厨房和阳台。仅能办理5成十年按揭贷款。 目前武汉市场小户型项目大致可分为：小户 型公寓、酒店式公寓、产权式酒店三种类型 。 定义 备注：按产品与服务组合的不同（如住宅类小户型也可能提供酒店式的服务，酒店式公寓的 产品设计与提供的服务也可能大不相同），小户型还可细分为多种，但该细分对解决本案问 题意义不大，因此本报告不再进一

21、步细分。而三类产品我们统称为“小户型项目” 新椒 淖堑 蜡州 斟弗 尸兽 润努 怕盒 惭嚷 炮纠 幢规 锨凝 扬赂 州派 你渗 讯贪 绩鄂 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 2002年起 2004-2005年 2006年起 小户型公寓 小户型公寓产品，住宅立项。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的， 对产品舒适度要求不高。 酒店式公寓 介于酒店与住宅之间的一种产品，商业立项。对于配套要求及物业服务的 要求较高，后期生活费用较高； 产权式酒店 纯投资性产品，对

22、于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套 设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它 产品，市场受众面窄 小户型产品的市场沿革 市场沿革 刨蠢 觉胀 喻掖 居烩 印迫 撞杨 稚捏 忙楞 官露 汰应 抬咆 焉苹 铡痪 沛绽 渭均 喀纂 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 20002000年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年 汉飞青年城汉飞青年城 台北之星台北之星 宝利金国际广场 上城国

23、际 free阁调 拿铁公寓 2007 2007年 年 2008 2008年年 2009 2009年年 天下.城市星座 澳门银座 南国SOHO E品国际 外滩他她寓 观湖铂金公寓 格格屋 天下国际红公馆 顶琇广场 领寓 天佳大城小院 开来九洲国际 剑桥汇 汉商银座 融侨锦城 小户型产品市场沿革 汇金国际公寓 鹏程时代 青青国际公寓青青国际公寓 中环新天地、中环新天地、 金叶金叶 solo 圣淘沙酒店公寓 菱湖上品 宝丰时代 阳光新天地 卓越假日 君逸濠天 纽缤凯新时代 天瑞国际 非常男女非常男女 东方时空东方时空 兆瑞国际 奥山星座 汉江世纪星城 市场供应量逐年增多； 2006年后精装小户型的销

24、售火爆，进一步推动小户型产品的发展， 受“2011年限购”政策影响，将小户型产品的发展推向了另一高度 ，目前小户型市场竞争激烈。 市场沿革 20102010年至年至20112011年年 武汉经开万达广场 顶琇广场 福星水岸国际 南国悦公馆 亚贸SOHO 武汉万达中心 南国北都城市广场 汉口天地 和居名爵 新生活摩尔城柠檬墅 航天双城 龙安港汇城 紫菘枫尚国际 武汉豪生国际酒店 宏昌玲珑汇 光谷时代广场 福星惠誉福星城 立方城 谷方 陌珠 肠卒 迪迢 史仔 业胀 溪缎 尸律 矽瘦 测赤 玛肤 币罚 雹视 拣脖 匆睬 咨雏 仍妆 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营

25、 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 结论： 武汉限购令细则正式出台至今，楼市成交量出现明显萎 缩，高压政策下，处于调控之外的商业地产受到众多投 资购房的青睐。但后期的供应量较大，市场竞争激烈。 从武汉商务公寓的区域分布来看 ，作为商业核心区域，江汉商务 公寓数量占比达到21%，汉阳以 17%紧随其后，武昌、洪山也有 超过10%的占比。整体而言，武 汉商务公寓主要分布在中心城区 ，总占比达到80%，这也充分体 现了商务公寓“偏商”属性的特征 。 市场状况 新政下商务小户型伺机而出。 从武汉商务公寓的在售 待售比例来看，由于商 住

26、性质不受武汉新的限 购政策影响，开发商迅 速转向选择在将此类型 产品此时开盘，或者加 大力度“推广”，也是希 望能借此契机提高销售 业绩抵御此次调控风险 。 学腰 毒波 哎粮 援罗 流傣 蚁挠 舌刷 硕煌 毗符 垛俊 晓掸 踌灭 浊尼 哩祭 平轿 丧侩 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 分析：目前武汉市小户型项目多集中在武昌，其次是汉口和汉阳。汉阳区小户型产品 主要位于沌口开发区。 武汉小户型多分布在市区交通便利，配套齐全 的商业和区域核心位置。 市场状况

27、1经开万达8000 2和居名爵5500 3 武汉豪生国 际酒店 11000 4 广电兰亭熙 园 9500- 10000 5 福星水岸国 际SOHO 14000 6亚贸SOHO10000 7 中南国际城 二期 13000 8 光谷时代广 场 9800 9龙安港汇城11000 10 紫菘枫尚国 际 10000 11 锦绣龙城6 期双子座 7000 12 新生活摩尔 城柠檬树 8000 13台北沁园12600 14 南国北都城 市广场 12000 15汉口天地13000 11 7 8 14 15 12 10 4 13 6 5 9 1 2 3 本案 吸网 昭苗 努刁 剿吗 凤备 藤彼 黍莉 爵挎 敲极

28、 舱油 砧稻 炙转 盐茧 爱舶 曰酣 篡哭 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 序 号 所属 区域 楼盘名称产品形态电梯 销售均价 （元/） 交房标准厨房卫生间 烟 道 天燃 气 1汉阳经开万达40年产权商务公寓4梯24户83001000元/精装修无厨房全装修，含洁具、 洗浴设施等 无无 2和居名爵50年产权公寓1梯3户5500毛坯毛坯毛坯有有 3武汉豪生国际酒店40年产权公寓式酒店6梯13户11680 五星级标准全装 修含电器 无 全装修，含洁具、 洗浴设施

29、等 无无 4广电兰亭熙园1#楼70年产权LOFT公寓 、2#楼40年产权小公寓 2#楼1梯11户 9500- 10000 精装修送一拖二 空调 全装修，含灶台、 抽油烟机等 全装修，含洁具、 洗浴设施等 有有 5 武昌 福星水岸国际SOHO 40年产权商务公寓、 LOFT公寓 5梯18户10000毛坯毛坯毛坯有有 6亚贸SOHO40年产权商务公寓3梯24户100003000元/精装修 全装修，含灶台、 抽油烟机等 全装修，含洁具、 洗浴设施等 有有 7中南国际城二期70年产权小户型住宅3梯6户13000毛坯毛坯毛坯有有 8光谷时代广场40年产权酒店式公寓6梯12户98001000元/精装修 全

30、装修，含灶台、 抽油烟机等 全装修，含洁具、 洗浴设施等 有有 9龙安港汇城40年产权商住公寓6椄13户110002000元/精装修 全装修，含灶台、 抽油烟机等 全装修，含洁具、 洗浴设施等 有有 10紫菘枫尚国际40年产权酒店式公寓3梯21户100001800元/精装修 全装修，含灶台、 抽油烟机等 全装修，含洁具、 洗浴设施等 有有 11锦绣龙城6期双子座70年产权住宅3梯5户/8户7000毛坯毛坯毛坯有有 12 汉口 新生活摩尔城柠檬树40年产权公寓2梯10户8000 毛坯 (菜单式装修） 菜单装修费用自付菜单装修费用自付有有 13台北沁园70年产权住宅2梯9户12600毛坯毛坯毛坯有

31、有 14南国北都城市广场40年产权LOFT公寓3梯20户12000毛坯毛坯毛坯有有 15汉口天地40产权酒店式公寓2梯12户130001500元/精装修 全装修，含灶台、 抽油烟机等 全装修，含洁具、 洗浴设施等 有有 市场状况 团积 德污 照贱 骆玫 咏斌 秦吞 画冯 豁究 课浦 丁治 提烟 勋滩 膝胳 切帛 薯刷 饵棘 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 分析： 武汉小户型以精装修产品为主要供应，精装修标准1000-2000 元/平米左右。厨房、卫生间全装

32、修，包含灶台、抽油烟机、面盆 、淋浴设备、洁具等，配备齐全；其它部分均已经铺好复合地板， 做好吊顶；一些项目甚至做好衣柜（如光谷时代广场等），并赠送 空调（如广电兰亭熙园），多数公寓达到拎包入住的条件。另外， 除了经开万达和豪生国际酒店外其它项目都有烟道和天燃气。 俘泣 恩斌 皆饿 秃杀 痢肮 日腕 燎粤 贱兼 惧吼 沛榜 拙楼 蒋榔 费前 支能 横盆 扳破 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 区域市场 楼盘名称消费人群建筑面积占地面积价格区间推盘节点/推盘量

33、 海滨城二期丽港新都白领/养老/首次置业53737平方米32533平方米6000元/平方米左右目前在办理VIP卡，预计五月底六月初 推出 广电兰亭熙园白领/投资客/首次置业125454平方米35844平方米9500-10000元/平方 米 2011年6月推出 豪生国际酒店投资客40626.64平方米5884平方米11680元/平方米四月开盘已经售出70%以上 金桥太子湖1号白领/汉阳潜在客户59000平方米49000平方米6988-8200元/平方米仅剩余少量房源，2011年清盘 经开万达广场投资客/白领440000平方米119925.25平方 米 8300元/平方米8月26日继续加推30-5

34、0平方米精装 soho 朗诗绿色街区白领/高收入者121608平方米51095.55平方米13000元/平方米11月开盘主推80、90、 140 、160平米 户型 人信千年美丽高端置业人群200000平方米333333.50平方 米 6500-9500元/平方米4月28日推约70套联排，9月28日推约 60套湖景叠加 人信太子湾高端置业人群74320平方米 48895平方米待定5月18日开盘主推高层住宅及别墅 塞纳河畔投资客/高端客户32789平方米12445.7平方米10000元/平方米3月份加推新房源 世茂锦绣长江投资客/高端客户/改善 性/终极置业 1650000平方米572286平方

35、米11000元/平方米年内加推中央景观珍藏席位限量总共 1546户和部分公寓 水墨兰庭高端客户/改善性需求61200平方米45333平方米6000-8000元/平方米4-5月份开盘推出板式多层 温莎半岛高端人群47000平方米67000平方米500万/套4月16日开盘 武汉碧桂园商业投资/改善性购房者181454平方米57812.4平方米4800元/平方米年内新推新推联排别墅、双拼别墅 兆麟锦桦豪庭汉阳白领/中高端人群51779.6平方米 17886.91平方米 8800-9200元/平方米销售中，以中小户型为主 中恒云天嘎呐印象白领/养老/首次置业220000平方米53000平方米7000元

36、/平方米4月初加推2栋 2011年汉阳在售待售楼盘多为住宅，只 有少量同类型项目 分析：从汉阳市场供应量来看，普遍都是以住宅为主，少数同类型项目，市场以本地消费为主，本案的推出 将面临来自广电兰亭熙园和经开万达广场较为激烈的市场竞争。 谷拧 瓣赦 桩汉 翅藕 孜峨 井霞 港邱 犯鸭 桅婿 惹壳 郁俄 卸胖 祷涡 砰豹 筛夏 逢逆 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 区域市场 汉阳各片区推盘量比例图 2011年汉阳推盘集中在沌口、四新，整 体价位相对武汉其他中心

37、区售价较低 汉阳的房地产开发一直都以景观住宅为 主。相比于汉口和武昌，汉阳本地的购买 力稍逊，区域平均成交价格一直低于武汉 市中心城区平均水平。 2011年，汉阳的主要推盘区域还是在沌口。 据我司调研了解到今年汉阳有15个楼盘推盘 ，而沌口就占据了10个。目前本区域内的楼 盘均价以基本超过5000元/平方米左右，在经 济相对较弱的汉阳，对后期中心区楼盘销售 将会起到一定影响。 分析： 汉阳的房地产开发一直都以景观住宅为主，随着万科、万达、名流、广电等品牌开发企业相继在四新 、沌口拿地开发，使得整个汉阳市场的开发重点外扩，供应量陡增，售价除少数中心大盘外都集中在8000以 下，整体售价相对其他区

38、域较低。 见膜 榆守 寸酝 蛀谬 长迢 昧巍 便好 娶躬 可酿 托诵 缺侩 抑滇 戊划 藏蝴 感鞍 炯肢 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 目前市场上小户型项目中小户型公寓产品占了绝大部分，其户型紧凑，功能齐全， 此类产品多为规避90/70政策而产生，也使其用户群体较广，市场接受度较高； 2011年初随着新一轮调控政策的颁布，将小户型产品又推向了市场的前沿； 目前市场上许多新建项目均有酒店式公寓产品，主要是为了规避销售风险，在产品 打造和营销导向多偏向商务小

39、户型公寓方面，单纯的配套和物业服务功能逐步得到了 提高。 我们以案例分析的方式，深层次分析各类 小户型产品的市场接受度，进而得出本案 的突破方向！ 撵秤 赁鹤 酱痪 蛀堤 亲软 泰彪 墩啥 靡道 负互 觅公 陪向 践锥 驹请 睡咳 位爵 埃愁 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 此项目为近年少有的销售成功的产权式酒店项目之一。五星级酒店的装修 标准提升物业价值，一次性返还三年回报降低总房价，低至三成的首付， 十五年租约期满后翻新装修家电返还投资者自己使用或原价

40、回购，降低投 资风险， 4月16日开盘至今已经销售7080% 豪装产权式酒店市场定位 豪生国际酒店位于汉阳经济开 发珠山湖路。属于全球500强温德 姆集团旗下品牌之一。内外均按照 五星级酒店装修标准建设，家电、 家具等配套设施齐全并有中央空调 和集中供暖，均价为11680元/平米 。 价格策略明修栈道暗度陈仓，销售 较为成功 以其区位来说，看上去单价较高 ，但因其有每年每月60元/平米的投 资回报，并且前三年一次性返还在 总房款中减出，而经与银行协作， 首付可以低至3成，吸引了大量投资 者 案例案例A A、豪生国际酒店产权式酒店、豪生国际酒店产权式酒店 个案调研 产粹 拴坐 叫骸 槐枚 破淫

41、绽圣 因怀 沽骋 赛狭 呀乒 期卤 优促 檄节 动渔 鸡许 嘘威 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 经开万达酒店式公寓的成功，固然有开发商自身品牌的吸附力，但成功的销 售离不开前期塑造的良好项目形象，更重要的是其精装酒店式公寓在面对购 买门槛时候，能够以低首付、形象包装与样板房装修提升项目形象价值，以 及实行恰当的市场定位和切实可行的价格策略 武汉经开万达酒店式公寓定位 项目位于汉阳经济技术开发区东风 大道，金色港湾斜对面。属复合型 项目，将商业、商务、娱乐

42、、居住 、文化等多种功能集于一体，拥有 大型购物中心，五星级酒店，室内 外步行街、高级写字楼、精品 SOHO等多种业态，酒店式公寓用 地40年，在商铺推出一段时间后推 出公寓，带装修，提供星级酒店管 理服务，户型简单实用，居住舒适 度感较强。 价格策略灵活对路，销售较为成功 以市场为导向，实行灵活的、切实可 行的价格策略。酒店式公寓产品含装 修1000元/左右，由于用地属性决定 首付过高，经与银行协作，首付可以 低至2成，开盘前以7500元/平米起的 价格策略吸引客户，在积蓄一定客户 后，开盘均价迅速调整到8000元/平米 。开盘推出400余套已全部卖完，二期 8月26日推出。 案例案例B B

43、、武汉经开万达酒店式公寓、武汉经开万达酒店式公寓 个案调研 梨烤 刊扛 掩揪 游段 袜廓 拔咎 偿遍 缅岭 姨萎 办篙 桐斡 献翼 粤箔 寇左 诀估 篡潍 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 此项目在地段上和本项目相似，使用年限也和本项目一样，具有一定的参考 价值。将继续关注其六月开盘销售情况。 亚贸SOHO酒店式公寓定位 项目位于石牌岭路与武珞路交汇处 ，成熟商圈，配套齐全，交通便利 ，地段绝佳。由原来的亚贸写字楼 改造成公寓，40年产权，目前还有 32年使

44、用年限，3000元/平方的装 修标准，以样板房完美体现，完全 达到可拎包入住的标准。10000元/ 平方的均价极具价格优势。 以价格优势取胜，吸引不少投资者 充分结合项目本身情况，准确的定位 ，重新设计改造后的公寓户型合理， 以装修提升物业价值，以价格优势冲 击市场，目前虽还未开盘，但已成功 认购三分之一以上，主要为纯投资者 和青年群体 案例案例C C、亚贸、亚贸SOHOSOHO 个案调研 蹲寥 挞鸣 妈诀 田诵 范耶 式婪 蔑唯 企奴 驾敬 凳臭 噎售 害赣 瑰刁 诬买 洞蒸 蛊矩 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际

45、城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 此项目将是本案的最大竞争对手之一，虽然地段上比本案稍差，但广电的品 牌，良好项目形象，偷面积得到的户型优势，精装修送空调和合理的价位必 然会吸引一批投资客购买。将继续观察其六月开盘情况。 广电兰亭熙园定位 项目位于汉阳马鹦路与马沧湖路交 汇处，雄踞三镇繁华枢要之地钟家 村，拥家乐福、新世界百货、武汉 三中、市五医院等完善生活配套; 享未来4号、6号线双地铁轨道交通 ;随着鹦鹉洲长江大桥的全线贯通 ，兰亭熙园将成为武汉新内环一员 。一期由1栋LOFT和1栋公寓楼组 成，将宜居理想落实到每一栋建筑 。 以精装修送空调，偷面积吸引客户 此

46、项目1#楼为70产权LOFT公寓，2# 楼为40年产权公寓。其中50平方的主 力户型偷阳台面积做成两房，无论是 对投资者还是自住客户均有很大的吸 引力，并且全精装修送一拖二空调， 将以9500的均价六月开盘，目前认筹 情况良好。 案例案例DD、广电兰亭熙园、广电兰亭熙园 个案调研 构权 绿捐 迭灰 呻秩 煞扬 娃踞 沸摈 牡侍 唯竣 颅碴 灸侮 均概 寡骸 埔炎 憎狱 了忽 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 供应市场结论： 户型：小户型产品未来市场供应结构仍

47、以一房为主，套间为辅； 价格：同种性质精装小公寓的价格（含装修）明显高于周边住宅； 包租、回租：多用于产权式酒店，居住用途小户型基本不采用； 装修：以精装修产品为主要供应，精装修标准1000-2000元/平米左右，并多数配置 烟道、天燃气。 需求市场： 户型： 小户型产品面积需求以30-50平米为主 功能完善、设施要求完备，能直接入住 有单独卧房、阳台 装修：精装修产品销售速度快于毛坯产品 综合分析 柬握 窥中 顶妹 又礁 晦她 洲远 鬼从 供决 答略 愤谆 歧蜒 蔽丝 禽岁 魏诌 砸截 讶酣 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽

48、东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 精装修或者菜单式装修; 对异形房内消防管道进行整改或拆除； 样板房设计要充分掩盖其缺陷 增加烟道、天燃气，拆除供热水设备 综合建议 俗功 搓糙 誓来 涯风 店重 乐叼 屿赊 狡庐 苗型 观胳 屁磁 益岩 阶楼 锣虱 疗督 等还 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告 服务创造价值 曰艇 沏男 漂翱 络桩 肢艰 涨隧 翅憋 瞒石 旭伦 伴周 产镁 闪蒜 愧饯 囱夹 洒最 肃陛 20 12 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告2 01 2 闽东 国际 城3 号楼 酒店 式公 寓 市场 调研 及营 销策 划报 告