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1、合和培训教材 综合体项目拿地阶段 要解决的核心命题及项目可行性评估 2011-1-20 殆 孽 捕 涅 匙 涝 挞 琼 堂 联 殊 枝 善 练 帮 饯 行 鹏 佩 裹 释 宵 超 交 瞄 吁 父 等 咨 哼 虾 崭 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 项目拿地阶段，如何在最短的时间内做出判断？ 作为公司拓展部门及领导层，面对地块时，要做出什么 样的决策？ 拿地阶段要回答哪些核心命题？根据哪些问题来开展工 作？怎么开展工作？ 以上，都需要快而准确的预判 。 教材目的 古 偷 勉 积 邓 脸
2、 札 中 帛 畏 稚 性 精 渊 伦 放 旁 豌 开 祥 悯 舞 轩 凝 描 擒 拟 豁 瞥 夷 铣 恼 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 项目拿地阶段要回答的核心命题 核心命题分解及项目初步可行性评估 课程内容 以哥伦布广场品牌系列“无锡洛社新兴路地块”拿地决策为案例 。 项目拿地决策思维模式： 害 陕 汗 贷 君 挺 师 蜕 趋 氢 籽 玉 忽 挡 喝 谆 敬 描 话 头 邵 灰 斩 笛 氯 向 阮 其 逢 沉 跌 跳 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性
3、 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 项目拿地阶段要回答的核心命题 一、项目拿地阶段要回答的核心命题（拿地策略“3步曲” ） 第1步：地块拿不拿？ 第2步：花多少钱去拿？ 第3步：怎么去拿？ 八 颂 讫 瞪 防 猜 毫 预 乌 皖 色 试 申 茄 材 翠 粤 男 培 滞 涣 始 蔚 令 鹰 蒲 肤 货 袭 殃 累 绢 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 “3步曲”核心命题分解 Steps1：地块拿不拿？ “地块拿不拿”的命题基于以下两点分析来解
4、决： 第1步：地块及周边环境初步实地考察 第2步：针对地块开展市场调查（四维一体决策模型） 噶 流 亚 莫 使 偶 僚 锨 界 桑 匈 蘑 槽 唐 驯 策 嘴 采 我 资 仆 淫 峻 缕 救 赁 拙 摆 焉 业 霜 和 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 第1步：地块及周边环境实地考察 地块自身物理条件研判 初步判断地块适不适合做哥伦布城市综合体（街区式休闲购物中心） 以哥伦布广场无锡洛社新兴路地块为例： 颤 檬 狰 慧 逾 篓 沸 钻 叛 丢 蹋 嗜 依 瘦 酣 茄 平 羚 钾 临 睡
5、 嫁 靴 燃 副 荔 蒲 圣 姬 秦 狠 眷 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 地块特点及商业限制 地块主要经济技术指标： 宗地位置： 地块位于惠山区洛社镇政府东侧、洛中路北侧 处于洛社镇 镇中心核心位置， 紧靠洛社镇政府、洛社人民广场 建筑物性质为：商业用地 实际出让面积：16252.7平米 规划面积：26004.32 平米 建筑容积率：13000平方米；华润苏果社区店需8000平方米，看地后再给出 意向回复；如不考虑大卖场，则地下考虑设置1500平方米左右美食广场、电玩城1000平
6、 方米作为人气主力店。 瞅 鸡 琵 幕 雾 蚤 蕊 躇 谬 焊 万 躺 稿 断 僧 措 椒 循 熙 警 锦 除 耕 畏 振 裁 峻 傅 扼 异 选 售 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 地块开发可行性市场调查结论： 1、地块的区位优势明显，适合哥伦布广场休闲购物中心的建设开发。 2、本镇居民对商业地产的投资意愿强烈，但对镇区商业地产有自己的理解。项目 销售抗性一定程度上取决于：建筑形态及业态、定价是否符合本地投资客的偏好 。 3、项目短平快入市，高开高走，成功的几率较大。 综合以上分析
7、：该地块可以拿！ 爽 烂 包 顿 全 责 五 阜 嘱 崎 茬 缆 百 拄 闭 伎 固 华 徘 裹 送 凸 趁 辽 授 养 馏 迄 帅 狡 缀 痞 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 “3步曲”核心命题分解 Steps2：花多少钱拿？ 开发方案 租售比例及价格定位 现金流期望 低价导出 悸 环 偿 蜘 辰 配 荆 嚼 养 畅 崎 证 茁 守 贴 栋 状 肯 迸 粉 忘 杨 裁 哪 簇 挫 童 陶 糠 广 磕 井 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合
8、 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 现金流测算： 按最低现金流标准，即扣除保留部分，销售净收入=项目净支出； 即现金流=0（以此来推算极限地价） 县 冉 联 嗽 守 池 隘 恨 对 干 膛 用 月 牢 拆 酌 脏 挛 萎 子 约 厚 消 杂 厢 顾 抄 狡 谈 卡 说 妙 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 开发方案（第一套）： 1、计算容积率总面积：26099平方米；总建筑面积：45299平方米 其中：地上23846平方米，地下2253平方米计容积率； 2
9、、地下建筑：地下2层，地下一层14253平方米为商业，其中12000平方米为主力 店，不计入容积率，另外2253平方米为商业，计容积率；地下二层7200平方米为车 库，车库容量地下240个； 3、地上建筑：为街区式，单层建筑面积8127平米，第三层面积7592平方米 4、建筑规划：新兴路和人民路规划喇叭口，西南角和西北角可以考虑设置地下室 车辆进出入口，同时在设计上考虑与东、北面建筑物的日照等相关限制条件； 肉 世 穗 英 泡 娜 耽 曲 硫 嗣 且 茧 溅 窝 枉 意 仙 龚 回 选 隙 陨 萨 衡 适 娠 努 供 矿 败 芭 痕 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行
10、性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 租售比例及价格定位： 销售面积： 计容面积26099平方米 保留17500平方米（含主力店在内的持有物业面积） 可售面积20599平方米，按90%销售量计算，销售面积18539平米 剩余面积7560平方米；（不含主力店面积13000平方米） 价格定位：-1F：1.9万元/平米； 1F：2.5万元/平米； 2F：1.5万元/平米； 3F：1万元/平米； 雾 肉 蜗 署 搬 悄 润 镀 熄 呀 护 多 腐 饲 堑 着 只 薯 贾 员 响 叙 篷 滦 藤 样 披 芥 生 蜜 细 弘 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段
11、 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 地价推导：地下两层建筑推算 规规划指标标单单位数量总额总额备备注 1、土地面积24.37916253 2、容积率1.60 3、覆盖率0.5 4、总建筑面积 45299 4.1、地下2层车库7200 4.2、地下1层-商业14253 含主力店12000平米（不计容 积率），商业2253平米 4.3、地上1-3层-商业2.8 23846主体3层，街区式 4.2-4、计容积率建筑面 积 26099 地上商业单层 面积 8127 商业总 面积 38099 含主力店 税 览 该 扯 哆 磐 缚
12、盗 瞬 厅 骏 隐 征 堵 步 恳 牛 的 廉 涣 内 误 馏 啪 携 召 苹 擂 既 拷 锋 厄 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 收入测测算 销销售 面积积 销销售 单单价 销销售率销销售总总价（万元）备备注 1、商铺销售收入 1.1、地下1层2253 1.90.903853扣除主力店12000平 1.2、地上1层7127 2.50.9016036 扣除超市辅营1000平 1.3、地上2层6627 1.50.908947 扣除餐饮预留1500平 1.4、地上3层4592 10.90
13、4133扣除餐饮预留3000平 总销金额20599 32969 均价16000元/平方米 3、剩余物业 总面 积 销售 面积 剩余面积 3.1、地下2层车库7200 07200 3.2、地下1层-商业14253202812225主力店地下部份 3.3、地上1-3层-商业23846 16511 7335 地上商业价值： 1F4283万，2F3245万 3F3459万， 合计：10987万 B1剩余可售面积：225 平方米 商业价值：428万 452991853926760 弧 粘 风 栽 勇 妈 糊 僻 狂 坯 娟 止 认 并 威 惰 脉 壬 绽 掸 古 滩 修 靠 铱 钥 阜 眯 边 轻 属
14、霄 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 成本测算单价总金额备备注 1、土地成本00 1.1、拍卖地价 1.2、土地契税0.04 1.3、市政配套费0.015679 总建筑面积150元/平 2、综合开发成本（2.1-2.6） 21151 2.1、规划设计费0.007317总建筑面积70元/平 2.2、建安费0.5884 16401.4 2.2.1、地下2层车库0.3000 2160 2.2.2、地下1层商业0.3300 4703 含超市外销售部分装修 2.2.3、地上1-3层-商业0.40
15、00 9538.4 2.3、管理费50120050万/月，24个月 2.4、财务费0.066005000万2年贷款 2.5、营销费0.0551813销售额的5.5% 2.5.1、广告推广费0.02 2.5.2、案场包装费0.005 2.5.3、销售代理费0.02 2.5.4、招商代理费0.01 2.6、不可预见费 用0.05 820建安费的5% 搞 济 楷 处 屯 它 碴 龙 寸 度 愁 贫 廓 阑 褪 柯 庆 转 劲 甄 葛 擎 埔 粮 篙 器 湍 信 锭 只 田 蓟 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目
16、可 行 性 评 估 3、税费0.227253 销售额的22% 3.1、营业 税及附加0.068 3.2、土地增值税0.07 3.3、企业所得税0.082 4、开发成本+税费 32837 5、不考虑土地成本的毛利（销售总额 -开发 成本-税费） 11139 此即为地价上限 6、综综合地价上限（万元/亩亩 ） 456 部 亢 辛 仟 星 父 割 属 石 勃 彝 鹊 字 栈 厕 泵 啪 史 蛋 馏 蔡 蠢 吨 独 捆 日 洗 蕾 贪 淮 拷 卑 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 开发方案（第
17、二套）： 1、计算容积率面积：26099平方米；总建筑面积：37353平方米 其中：地上23099平方米，地下3000平方米计容积率； 2、地下建筑：地下1层，地下1层，14253平方米；11000平方米为商业（8000平 方米为主力店，不计入容积率；另外3000平方米计容，为可售商业）；剩下3253平 方米为车库，车库容量地下108个 3、地上建筑：为街区式，单层建筑面积8127平米，第三层面积6845平方米 4、建筑规划：新兴路和人民路规划喇叭口，西南角和西北角可以考虑设置地下室 车辆进出入口，同时在设计上考虑与东、北面建筑物的日照等相关限制条件； 撅 迢 渡 拖 滩 睬 炯 睬 邻 誉
18、蓖 蔷 应 琵 臃 骆 砾 挚 腋 尔 棘 沿 丁 谷 打 侮 隶 吊 蛊 蔼 蚤 韧 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 租售比例及价格定位： 销售面积： 计容面积26099平方米 保留13500平方米（含主力店在内的持有物业面积） 可售面积20599平方米，按90%销售量计算，销售面积18539平米 剩余面积7560平方米；（不含主力店面积8000平方米） 价格定位：-1F：1.9万元/平米； 1F：2.5万元/平米； 2F：1.5万元/平米； 3F：1万元/平米； 叹 灼 藉 撇
19、瘤 琐 伞 遏 勋 尧 箩 寄 笑 程 龚 苍 哪 羽 表 衬 钾 窖 镜 悍 宫 弘 淤 阿 字 群 瑟 彰 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 地价推导：地下一层建筑推算 规规划指标标单单位数量总额总额备备注 1、土地面积24.37916253 2、容积率1.60 3、覆盖率0.5 4、总建筑面积 37352 4.1、地下2层车库00 4.2、地下1层-商业14253 含苏果社区店8000平米.停车场 3253平方米（ 不计容积率）；3000平商业（计容） 4.3、地上1-3层-商
20、业 2.80 23099 主体2层，局部3层 4.2-4、计容积率建 筑面积 26099 地上商业单层 面积 8127 商业总 面积 34099 含苏果社区店 旬 拦 淳 尧 毕 腆 届 柏 橡 斧 泻 肾 抉 疑 讽 痛 牲 实 孝 戴 汗 纹 蝇 什 牵 渺 语 谱 孟 庸 律 械 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 收入测测算 销销售 面积积 销销售单单价销销售率销销售总总价备备注 1、商铺销 售收入 1.1、地下1层3000 1.90.905130扣除主力店8000平，车库 32
21、53平 1.2、地上1层7127 2.50.9016036扣除次主力店1000平 1.3、地上2层6627 1.50.908946 扣除餐饮预 留1500平 1.4、地上3层3845 10.903461 扣除餐饮预 留3000平 总销 金额 20599 33573均价16298元/平方米 2、剩余物业总面积销售面积剩余面积 2.1、地下2层车库0 00 2.2、地下1层-商 业 11000 30008000 地下可售剩余：300平米 2.3、地上1-3层- 商业 23099 17599 5500 地上剩余可售商业价值 ： 1F4283万，2F3245万； 3F3385万，合计： 10913万；
22、 地下剩余可售商业价值：570万 2.4、地上塔楼 00 34099 2059913500 蜗 姑 惦 伍 碳 言 母 胺 粪 寻 鉴 届 扩 屠 瘩 嘛 劣 善 咏 彪 恒 匙 注 卜 螺 酬 寝 语 妒 枝 采 黍 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 成本测算单价总金额备备注 1、土地成本 1.1、拍卖地价 1.2、土地契税0.04 1.3、市政配套费0.015560总建筑面积150元/平 2、综合开发成本（2.1-2.6） 18548 2.1、规划设计费0.007 261总建筑面积
23、70元/平 2.2、建安费0.5342 13943 2.2.1、地下2层车库0.3000 0 2.2.2、地下1层商业0.3300 4703 含超市外销售部分装修 2.2.3、地上1-3层-商业0.4000 9240 2.3、管理费50120050万/月，24个月 2.4、财务费0.066005000万2年贷款 2.5、营销费0.0551847销售额的5.5% 2.5.1、广告推广费0.02 2.5.2、案场包装费0.005 2.5.3、销售代理费0.02 2.5.4、招商代理费0.01 2.6、不可预见费 用0.05697 建安费的5% 小 待 熔 爵 搔 在 溢 衅 蔽 彝 吾 宏 伸 故
24、 浸 皖 泊 锡 渊 神 怀 队 图 着 烧 爸 票 抄 慰 届 亏 跑 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 3、税费0.227386 销售额的22% 3.1、营业税及附加0.068 3.2、土地增值税0.07 3.3、企业所得税0.082 4、开发成本+税费 26494 5、不考虑土地成本的毛利（销售总额- 开发成本-税费） 7079 此即为地价上限 6、综合地价上限（万元/亩）290 建 泡 钻 铭 摇 纷 配 绷 杨 想 织 后 篡 棺 皖 妹 恃 高 屠 理 波 讨 紫 趣 箕
25、籽 电 时 羞 琶 泅 福 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 本地块最终拿地价格：408万元/亩 握 扮 输 灼 拭 灸 溪 缨 诲 获 隧 牌 氖 秦 隶 礼 祥 刻 锡 娄 狰 透 挫 形 穿 冯 癸 塌 佰 沟 灯 鬃 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 “3步曲”核心命题分解 Steps3：怎么去拿？ 对地块竞拍对手的了解 政府对地块的初步设定、偏好 拿地条件、门槛的设置 周边同步出让地块的基本了解 蓬 寓 拿 认 例 挑 玲 迂 安 绘 银 滚 窑 咬 啸 赴 裔 北 秦 砒 课 诞 标 同 嚣 厩 忍 顿 恰 锻 挠 嗣 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 分享结束！ 谢谢倾听 中 牵 倘 季 苟 澡 布 汇 瑟 铝 役 鳃 成 颅 喂 赵 窄 稼 鸽 毋 悟 泞 增 渝 揭 牵 辙 屠 榆 占 植 掐 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估 综 合 体 项 目 拿 地 阶 段 及 及 项 目 可 行 性 评 估