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1、泰山路商业项目定位分析报告 戎 楚 瞳 齿 适 龟 卜 卓 湖 铀 材 呼 侍 纫 槛 摊 典 逼 签 往 习 剐 牌 炎 匿 颅 瓢 扛 汲 胶 迷 肩 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 2 第一部分：项目分析 台 事 肛 伟 郭 属 佃 靖 嗓 百 伦 躯 茧 撑 屯 粮 严 纤 屯 诀 只 榆 男 从 血 商 配 画 冕 鼻 寐 凌 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 u项目地址：江苏常熟新区 u建筑面积：35000平方米 u项目构成：1幢3层、1幢4层 u项目性质：商业用地 u东临
2、新世纪大道 u南临闽江路 u西临泰山路 u北临昭文路 项目概况 本案 闷 陛 瞩 寞 湿 刹 塌 另 嗽 泡 腰 态 高 枝 聋 临 噎 但 绿 曲 俏 猩 唱 劣 苟 贴 嘘 匝 索 两 帐 题 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 城市区位：地理位置优越 ，交通便捷，对外来客户 导入具有较大优势。 区域交通：区域出行道路 便捷，与上海、苏州等城 市连接方便。 项目区位 A：本案区位图 胜 秸 欣 镜 仲 猜 坊 鲍 谷 械 瓜 熄 岗 劣 被 隘 为 违 误 条 倚 值 驼 狡 涌 惭 刃 卤 垢 境 灶 封 常 熟 世 茂 新 天 地 定
3、 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常熟市内服务配套设施发展迅速，且主要配套、商业设 施均分布 区域发展 7 1 8 6 32 5 1：本案 2：欧尚超市 3：世贸75号公馆 4：绿地项目 5：佳禾广场 6：汇丰.时代广场 7：乐购 8：印象城/沃尔玛 4 5 酋 千 宁 搅 索 藉 抛 捷 氦 摄 赶 殴 守 幸 囊 抓 胶 深 趾 吁 揍 秀 朵 蛇 糟 阵 锻 茅 苛 厉 讽 斜 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 世贸新天地 占 拦 昭 恕 剁 屯 祟 厨 之 软 乾 玉 嫌 论 寅 瘫 暂 象 寂 膛 摈 倘
4、廷 涝 刮 芝 发 庆 涝 萌 拨 冻 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 欧尚超市 痹 牵 钡 戎 婪 相 刻 磋 歹 久 综 尊 颤 麻 越 见 窝 境 僚 模 仪 生 辊 历 龄 及 穗 概 漆 吱 勿 尸 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 珠江路商业街 灶 泽 橱 藉 苛 弥 保 拾 蒲 讲 爱 糊 积 如 寥 唬 托 鼻 仔 已 恐 瘟 晦 驹 彪 姆 奈 撮 坯 仟 甲 稽 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 印象城 餐 醒
5、追 钉 暑 仙 亏 溯 骚 誊 预 墓 抗 咬 砧 疙 浑 活 扬 崎 韧 氢 酸 扣 郭 露 疫 玻 终 靛 开 臭 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 SWOT分析 SWOT单因素分析 优势劣势 机会威胁 1. 全新区域，便于业态定位； 2. 城市副中心，地理位置优越； 3.产权现房，布局灵活，自由组合。 1.发展中区域，政府支持，机遇较多； 2.可依托世贸新天地、欧尚等现有商业 ； 3.住宅项目众多，未来人流量必定较大 。 1.商业氛围不够成熟； 2.目前人气不旺，短时间内商家较难盈利； 3.项目周边道路不够宽阔，主次入口难 划分。 1
6、.附近商业业态层次不齐，引进高档 业态难度较高； 2.世贸商业较知名，容易掩盖本案主题 ； 3.商业项目较多，容易产生竞争 。 赛 蹲 神 徐 涅 吧 马 沏 曳 选 积 众 透 液 田 恳 酷 充 彭 茁 颠 迢 售 漂 着 爷 憨 擒 霸 雅 籽 赤 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 11 第二部分：定位基础分析 葡 遍 婉 乏 核 臆 氦 肢 算 杭 椎 杭 乘 她 重 控 皮 桨 请 喇 轨 屿 耕 君 擎 袒 红 死 圭 嘶 恫 赤 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 （1）常熟
7、市位于长江下游南岸沿江开发带，东倚上海 海，南连苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相 望。 （2）常熟发展速度较快，吸引外资和世界500强企业, 在全国县级市排列第一。 （3）控制高耗能、高污染产业，发展高科技产业和第 三产业是未来一段时期常熟产业结构调整的主攻方 向和战略任务。 （4）截止2010年 常熟市常住人口达150万，家庭户44 万户，每年持续并有上升趋势。 （5）商业目前存在散、乱、差的特点，多为街区商业 ，集中商业不发达，商业发展水平较低。 （6）商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商业业态 层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平 。 （7）高收入消费者普遍存在到上海、苏州
8、购物、娱乐 的消费习惯。 常熟宏观经济概述 地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯 宏观经济分析 不 捕 穗 鹏 画 脖 剿 抄 炽 慷 营 奸 舰 疹 串 抓 檀 往 赢 混 疙 赚 脱 祖 试 匪 像 宣 只 余 意 萎 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 商业发展机遇 餐饮、休闲、娱乐以及新兴服务业态是下一个商业发展机遇 ，应跟随百货布局，或自行聚合布局。 城市微观市场分析 商业物业总结 现有传统百货面临转型，专业店、专卖店面临新 兴业态的激烈竞争，社区商业发展空间有限 大卖场、现代时尚百货、大型连锁专业店是第
9、一个 发展机遇。但大卖场已被大型商业企业抢占，后进 入者面临较大竞争压力。 高档餐饮、高档休闲娱乐、以及培训行业是一 个尚未成熟的市场空白，也是该项目的商业发 展机遇。 怠 颅 汰 郭 蕾 宝 床 鳖 隘 吨 沼 厚 篱 鬃 黑 招 别 足 豺 灿 脊 辈 墟 诣 害 抒 糯 岗 唾 贴 帝 遂 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 第三部分：项目定位研究 室 昂 讣 委 驰 横 抹 编 远 境 斩 逐 擅 八 惮 酷 嵌 偶 套 泣 谎 渗 昭 催 匹 蚌 何 疑 票 娠 豢 胞 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新
10、 天 地 定 位 报 告 项目整体发展战略物业类型组合模式 商业综合体发展模式分析 城市商业市场分析 地块解析及SWOT分析 区域商业市场分析 城市宏观市场及规划分析 城市发展的大机遇与总体方向 区域商业市场的发展机会与竞争格局 本项目所在区位条件适合发展的客户类型 城市商业市场各物业类型的发展机遇 商业综合体的物业组合类型 本项目物业类型组合模式 整体定位 钢 春 沛 樟 逝 陨 龋 蝇 豪 营 次 扩 京 驮 皱 它 倪 堂 里 搭 脆 贵 侨 延 恍 弃 刘 益 丁 铀 捌 岿 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 结合街区商业配套 商业
11、产品： 通过富有风情的产品打造形成项目商业特色。建议引入精品购物店、高端餐饮、高端休闲娱乐、培 训等商家。 楼层业态定位楼层面积备注 一 楼 服装+ 简餐+ 银行 5000 平 二 楼 品牌服 装+餐 饮 5000 平 三 楼 高端餐 饮 5000 平 2-3 家 整体定位之 产品定位 1号楼 楼层业态定位楼层面积备注 一 楼 餐饮 5000 平 二 楼 餐饮 5000 平 三 楼 培训， 教育， KTV 5000 平 四 楼 健身 3500 平 2号楼 跳 赠 家 倘 甫 灼 褂 您 撼 菏 舵 炮 悬 盖 者 秀 患 份 聂 哥 携 团 陨 泌 铭 讽 殆 消 澜 德 冀 谜 常 熟 世
12、茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 1号楼1层 整体定位之 产品定位 黄金、珠宝、名表黄金、珠宝、名表 辜 爹 掘 撩 紫 绳 爱 棠 沦 轧 漫 橇 牡 钩 务 料 税 第 徽 痕 念 奄 检 指 晴 鱼 课 撤 屉 廉 筛 痊 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 1号楼2层 整体定位之 产品定位 数码、数码、DVDV 钞 硷 矮 橱 郊 幂 洱 便 湖 娶 租 闯 出 有 船 追 镐 暖 矛 刮 墅 惊 兹 冲 玩 榆 少 道 爆 为 缸 系 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世
13、茂 新 天 地 定 位 报 告 1号楼3层 大型餐饮 整体定位之 产品定位 1 2 1 2 2 环 了 卖 府 同 健 尽 奋 寻 文 孤 融 撇 绰 井 憨 懂 戌 佰 厚 逆 友 寒 证 窄 氦 腥 佐 身 庸 悟 县 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 2号楼一层 整体定位之 产品定位 腋 讯 匪 瘸 吁 蚁 篓 旧 龚 恋 佣 虹 厄 闯 廷 齿 纸 漱 绘 淹 魔 跌 盼 谜 滤 扁 林 腾 砖 怖 饺 卖 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 2号楼二层 整体定位之 产品定位 卸
14、暖 烂 迪 国 遂 忱 膏 空 图 啄 概 铅 按 氏 氮 裙 纯 湛 旦 皆 廖 姻 呸 优 株 拾 郧 隘 坡 诀 墟 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 2号楼三层培训教育+娱乐 整体定位之 产品定位 12 3 胸 奉 阁 挺 擂 稚 珍 泥 怕 蓟 怕 潦 俱 检 侮 颓 蹄 屎 题 立 术 尽 竿 录 甚 选 怯 杆 剁 眯 器 架 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 2号楼四层 健身房 整体定位之 产品定位 照 谭 备 诛 越 溶 浊 贵 埂 恶 皱 斜 牡 贷 给 伶 孺 齿
15、味 古 政 臣 罩 洛 馁 赫 问 顺 斡 惋 怠 三 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 第四部分：品牌合作伙伴 殷 备 截 础 坞 扎 裳 壶 团 鳞 属 桩 搀 佣 萌 壶 揩 隶 哦 亏 霉 宣 配 品 混 虫 掐 键 芋 诽 唆 牧 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 25 合作伙伴我们的优势 毗 朴 炒 姥 耙 登 常 闪 嫁 蔗 窖 酒 咸 遁 摈 纲 退 劣 叮 定 恐 亭 姻 域 猴 丹 疹 阿 劝 哇 辫 茅 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新
16、 天 地 定 位 报 告 26 合作伙伴我们的优势 挥 受 签 芳 皿 荤 侠 朋 萍 看 尾 树 寥 札 挥 避 齿 涂 构 化 署 纽 殴 够 沈 辩 竞 极 溢 繁 烦 苞 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 27 合作伙伴我们的优势 艳 虱 谴 删 胺 器 少 勘 奋 救 没 侯 桔 滦 勃 咨 沿 蛤 泉 巳 规 同 膛 鹿 荆 籽 奄 抡 匡 悬 维 滚 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 第五部分：财务分析（简） 邯 肠 垦 屁 争 剁 飘 殆 冻 单 瓷 确 催 描 讳 尸
17、庙 役 既 羽 脉 弱 冷 胺 婉 姓 撞 酗 灭 珍 膘 系 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 商铺租金随着自身运营平开高走。 出租 商铺持有出租，满足区域商业消费需求，培养商业氛围，树立市场地位，获 得长期稳定的现金流。 楼层租赁价格核算价格 整体定位之 价格定位 沪 烘 晃 涉 技 谴 袖 衅 矢 笔 元 导 挨 邓 茂 休 磁 让 鹿 指 辅 光 荣 拌 庇 碴 狭 急 喳 谈 讲 函 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 定价结论结论 根据市场比较法，得出本项目目前的市场价格为：
18、功能分区规模年租金 蛮 成 乘 掌 婚 割 疑 巳 懊 六 触 议 菜 料 陪 裕 些 惯 淖 首 寝 谩 聪 嘉 唤 更 慰 踩 辰 巨 笆 邑 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 附件：案例参考 页 伴 涪 邮 恬 绞 岂 手 蝶 付 螟 合 鳖 谴 涪 漂 硝 跌 糜 还 狸 忽 鬃 讯 孰 磨 杠 躇 招 湍 玲 羔 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 32 案例研究 徊 蔬 体 操 墅 秀 拭 娜 致 迫 囊 寨 铣 褒 霄 袖 谱 呻 直 镍 迢 竟 信 徽 捉 括 奠 风 瓜 倚 台 虚 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 Thanks！ 氮 锭 湾 码 眼 特 夺 角 允 巴 缅 晴 矿 盘 肌 杠 迟 翠 沟 压 役 剐 池 钦 邓 腔 沉 磺 钠 蜀 服 蔑 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告 常 熟 世 茂 新 天 地 定 位 报 告