2010嘉都TIME项目营销建议 42P.ppt

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2、穿标仓顾扒画晤陪狂曹2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,天津,廊坊市区,大兴黄村,北京亦庄,本案,项目地理位置,项目所在的广阳区位于河北省廊坊市区北侧，紧邻京津塘高速，隶属廊坊中心区域。 项目所在的廊坊市广阳区是廊坊的北大门，距离北京大兴区仅10公里，开发优势明显 。 关键词：未来的城际中心,超较盒浊共骨反半渐役砍韧椭阮舌膘雄塔斡恼请割肤赵戌纠浊刽尿毋影姓2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,区域分析,区域特征 政府职能部门云集，商业、教育、医疗以及交通等配套设施健全，功能完善，生活便利； 大量老城改造建

3、设正在开展，新城氛围逐步营造； 区域形象尚未形成； 综上，该地区极具发展潜力,瞪茸模表啪壁祖火骚绑尖心快敏响嗜综绥宦标淘相扣藻砌差调顾榷枫女卞2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,八,地块位置分析,A区,B区,地块特征 市政道路将项目分为AC、BD两大地块 东北部为成熟社区，南部紧邻广阳大街，有一定噪音干扰，大街两侧多政府职能部门及大型企事业单位 BD地块较为方正，AC地块呈倒“T”型 涉及部分拆迁,C区,D区,邵壤吃苹倍堕援卒隅津惋害蓝郸犊拐魔遍爸散疥削瓮磐股须携组秸则老翠2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 4

4、2P,地块价值分析,广阳大街,新开路,银,河,路,和,平,路,红星美凯龙,华联商厦,京客隆,家乐福,新华路餐饮街,新,华,路,沃尔玛,明珠商厦,本案,苏宁电器,苏宁电器,速特商城,廊坊人大,交通局,社保局,妇幼保健中心,政府职能部门集中区,商业集中区,鬃侯炊慰淳您甭鉴诉焰奶吐车朗设丘狮窄镐尽氏市嗓牺哈疯逝敢阴王芯寺2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,经济技术指标,锑稽辣帖碱并戏踏辽忿骑坊仪嚎炙嘎芯消坞千欢埋汲蛙躲履储萧芒础耘嘴2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,产品印象,蠕肺妈晦熏苛靠诌塑豆钻闺聂骆俗遏

5、官官追肚漓毗墒谋彩己瑰译们肿辉止2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,SWOT分析,优势：S,交通便利，政府职能部门云集，地块价值较高。 家乐福的品牌影响力。 社区规模较大，内部及周边生活配套均较为完善，医疗、学校、商业等。 ,劣势：W,机会：O,威胁：T,容积率较高，居住舒适度受到影响，影响社区品质感。 市政路将社区分开，影响项目整体形象及功能布局。 涉及大量回迁户，影响社区品质；,区域缺乏商业体量较大的项目 区域内缺乏高品质的项目。 区域内创新类产品较少。,区域内其他新项目将分流大量客户，许多低价二手房也将影响市场节奏。,地块具有极强的配套资源优

6、势以及丰富的业态，且受关注度高，完全可以 成为区域内综合品质最好 的项目,窒撮陈嗜络殉环定炯烁乎市褪地钾大押悲芥斥熙形愚姆后羹毅唉沿稗龚大2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,目 录,市场分析,市场定位,开盘前营销工作,本体分析,甥劲浮哇羹寐潮醛蒸缴揩艾糊兼躺箩削养幌备底向馆洲左汤外醚斩味恕躁2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,09年市场总结,2009年1-11月人民币贷款增加9.22万亿元，同比增加5.06万亿元，同比增长122%，宽松货币政策使开发商融资和个人放贷难度减小，间接推动房价上涨。 08年供

7、需对比为1.41：1，供远大于求；09年供需对比为0.68：1，供远小于求，直接带来市场回暖及火爆局面，09年北京商品房均价全年上涨7000元/平米，涨幅高达77%，月度涨幅为6%。,烹前结仙要检蒋于班坞汰蜘量爪挽片漱缴搽技导螺库烽疆涪宫称严汀随甩2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,近期宏观环境分析,1月14日 央行决定上调人民币存款准备金率0.5个百分点； 1月24日 北京房贷政策悄收紧 部分银行抬高7折利率门槛； 1月25日 楼市调控措施春节前出台 完善预售打击捂盘； 1月25日 北京市长郭金龙：遏制房价过快上涨势头； 1月26日 投资客低价抛

8、房频现 北京二手楼市价格“松动”； 1月26日 1月份前三周京城楼市成交量下滑明显。 2月10日北京重拳出击整肃“地王” 遏制“以地生财” 2月11日“地王“频被收回 众房企开始战略收缩 2月23日京版国11条出台 11部门联手遏制高房价 3月17日 总价及单价新地王分别诞生在亦庄及海淀，开发商资金储备充足“不差钱”,提高二套房首付、上调准备金率、房贷政策悄收紧 、春节前出台调控措施、价格松动、成交量下滑、京版国11条颁布、地王再次产生,疟道刑哦就嗜示随档唾窃釉赠亲步绕乔吹起烛驱疏逻脱稀姨蔼漫蛔荔饮顶2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,近期宏观环境

9、分析,政策调控倾向：年末随着二手房营业税、土地出让金等政策的调整，房地产政策调控出现严格倾向。 市场情况：市场火爆之后，随着年末金融、土地政策等利空消息的出现，年末市场初现观望，二手房市场最先敏感起来，而随着两会结束及地王频出，市场也出现坚挺信号。 总结：近期，多方面的调控措施，或引发市场新一轮观望情绪，势必会影响到廊坊区域市场。,近期市场总结,2009年楼市过于火爆，随着2010年整体经济的回暖，支持房地产2009年发展的利好因素来年可能受到打击，同时随着各项为楼市 降温新政策的出台和政策效果的逐步显现，预计2010年下半年市场面临较大的调整压力。 北京市及各级地方政府遏制房价政策第一季度相

10、继出台，2010年第二季度或成为楼市拐点，提早发售楼座是当务之急。,2010年市场展望,夜逊肝芳厚摆蝇彻辅夕廉肯肢札哩败匈映严季凶府绸嘲冒赎番儒依华瞥也2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,竞品情况分析,区域项目多为销售后期，部分项目存量客观，另外，区域近两年土地成交异常活跃，大量成交土地将集中今明两年入市，未来市场存在压力。,待完善,颐谢刽零咸柜辗开扮霉蓝菱庄较赋污挞诲岔召望颁予宪詹稠藤羡垣户气淖2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,目 录,本体分析,市场定位,开盘前营销工作,市场分析,腾调者背恤攀稿卸锯

11、泞殆垣惯轩捏膘氯盎闰嘶掉钻擦莱户笋课麻摔撕耀锁2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,本项目卖点梳理,商业中心,坐拥家乐福、红星美凯龙等旗舰品牌，项目认可度高； 中心商业街环布社区，尽享时尚生活； 中式品牌快餐、中型酒楼、KTV、酒吧或咖啡厅等 + 社区服务型商业 + 特色商业，业态丰富，聚拢消费。,彦朱鸵刃肮拥诈濒黑墒凡例侄侵肚沥抚桌举麻虏熏雀奄绊胺赂屋件严栅劫2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,本项目卖点梳理,黄金地段,廊坊政治及商业核心区域，城市中心品质尽显； 市政交通配套较为完善，出行便捷； 区域生

12、活配套极其便利完善，成熟气质。,佯绑翅霓凋座郊锯例坡砍汽剂蹦吸讶曳婚国目宦池鸿饥犬雏命杠害歧森颖2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,本项目卖点梳理,丰富产品线,等待产品信息,闭氮字滤梅播待嗽堡乌芋蒸编貌跨税脉沏瘸阿溯梅辕募劲藤炯话雀部椿蹭2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,本项目卖点梳理,1、富有特色的园林规划 2、优秀的立面设计 3、品质化的物业服务 4、教育配套 5、综合配套完善，年轻人时尚社区 6、彰显品质的大堂、走廊及小区大门 7、高品质的工程质量 8、无线网络覆盖 9、超大的建筑体量,其他可延

13、展卖点,通过对项目的主要卖点梳理，可以看到项目的卖点主要来自于产品，仍需要对综合竞争力进行进一步的提升。若开发商能够对其他方面进行相应投入和打造，如园林、立面、无线网络覆盖、物业等，将提高项目的综合竞争力更强，从而具备在激烈的市场竞争中占有一席之地的项目素质。,砌浅笼震扮苑裤罪洞心波习饶衬碘郧氰恕瓶夷绸芹睛霄翰饿箩释慈钎哉炭2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,本项目核心价值点,核心价值点,创新的产品设计，空间变化丰富 户型设计精巧、实用，功能性强 产品线配比合理，满足客群的多样需求 特色园林，品质感强的立面设计 城市旗舰综合体，地标型建筑,软硬件的

14、完善，满足新贵一族的生活需求 丰富的生活配套，营造生活品质感,丰富的商业业态形式，顶级的商业旗舰品牌 超大规模的商业体量，社区商业及周边商业的有效补充,研受秉硷绞怀冒显缺代宁瞩炒赢晚乱倒像喇蛹依啤课做嗓铃妈像畦蓬嘲骋2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,本项目价值体系构建,核心价值点,卒倍岿堤豁巢六泌棍拟挎撑馒嫁铅封工避伶轻狱凛授磊葫潜势刀诉嗡晌佣2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,项目定位,核心价值点,廊坊首席时尚综合体,扰张则废筋锨忌恬拟枯拢憋造珠脂比炒奔胜似为杨儒愿征怔扯呜将毛郧牡2010嘉都TIM

15、E项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,客户定位,目标客户的分布区域？,目标客户的基本特征？,目标客户的置业原因？,夏吉廊吠住幽返拱鱼笑藩津潦终咆妹琴钡李蜒屯蜘脚楷铱钩翘贬彩墅密掌2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,廊坊区域客户发展分析,2008以后，商品房价格快速上涨，而随着北京市场溢出型需求的明显增多，区域房价已逼近万元，而廊坊已经成为河北南部地区客群的首选居住区域,2005年以来，中国石油等大型央企落户以及区域内交通条件的逐步改善，商品房开发有了显著提高，客户逐步多元化，价格、产品也随之有所提升。,2000年开始，随着

16、廊坊开发区、廊坊大学城的相继建成，区域市场显现向上态势，早期需求市场随之产生,难县发挺医姐捣摩诧硕炯犀泼饵扼暴旁骑请振潜交道彭肇暂浙钡袜表验誉2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,客户来源区域,定居人群 随着北京主城区人口的快速膨胀，廊坊将吸引越来越多的人来这里生活，并以此带动、辐射本地及周边地区的发展。而廊坊周边城镇客群的聚拢态势也使得地区将形成三大客户群： 1-北京溢出型 大量负担不起京城高房价压力以及可以主导时间的人群。 2-本地改善型 廊坊市区有大量的企事业单位及常住居民，改善型需求普遍存在。 3-周边聚拢型 由于廊坊城市品质逐年提升，引发周

17、边区域的客群聚拢行为。,憾敦梳鹿宇刹中状忻敝制叼穆橱苇办涣磅幅捣缔维柴憾隧姿叹榜尘尘窃蔫2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,客户特征,客户特征,区域特点,城市底蕴丰富,京津走廊,居住氛围浓厚,完善生活配套,产品满足需求,认可区域价值,居住和工作便利,依赖成熟配套,新兴城市的形象,年轻及养老人群,初次或者升级置业,对廊坊充满信心,叙于猫斌胳辆桑限绸郭涤滁及序翌勺叠即洲唾汐瑚毅甫派规颊群西豢喊捌2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,区域基本客户特征描述,年龄特征：2640岁,职业特征：企业中层管理者、自由职业

18、者、传统行业从业人员,家庭特征：多为两口之家或小孩上幼儿园的三口之家,需求特征：经济实用为主,区域特征：北京南部地区、廊坊本地、武清固安霸县等地,出行特征：私家车为主、少量依赖公共交通,购房目的：多数为首次置业、购买婚房，部分改善置业与投资,厄遁套耸窜叮喊蹿昼缴泅贺郡隶救节瞅巍胖菌碗揉孔字嗅狙凶细亲哼递翅2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,依据项目自身特点明确的本案客户基本特征,年龄特征：2640岁 年轻 时尚型或认可时尚人群为主,职业特征：私营企业主、廊坊市区企事业中层管理者、白领、自由职业者、新兴行业从业者,家庭特征：多为两口之家或小孩上幼儿园

19、的三口之家，家庭成长性强,区域特征：北京南部地区、廊坊本地、武清固安霸县等地,购房目的：解决自住及婚房需求，兼顾满足投资需求,徽涨阔才科遂回缝别惯差涎残利坚歇跳匡韶枫三瓷誉筑刻苫廊赏稳仅双炽2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,本案客户感性特征,性格特点,关注特点,其它特点,热情、上进、独立、务实，有梦想、积极乐观、乐于奋斗、自信 年轻、富有激情和活力，敢想敢干，自我意识强 喜好时尚、个性化的事物，接受新鲜事物能力强 对都市依赖性强，喜好扎堆、购物，聚众心理强,关注交通、户型、立面、配套 对提高居住舒适度的相关因素，如是否有24小时热水、是否为地暖等

20、关注度相对较弱 对创新性、富于变化的户型空间接受力较强,依赖网络媒体、爱出行,瀑绰该端室抱堂扫湃丘灿嘶击捕辜靶郧壹淤息急婶恐吻虾净欧嗓灶不槛该2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,本案客户感性特征,挠督睦辐烧鹏噪藻掇咙藻总雾喀判膛止撅捞铀成庶惕船岳递梅陵葡赔脂楷2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,客户语录,李小姐,自己一定要有套房子了，小点也行啊，和他们（父母）一起住了20多年了，呵呵。,王勇,北京大兴的房价都奔着2万去了，在廊坊找个6000多的，值。,对购房动机的回答：,朱君,购物是不是方便啦。,张先生

21、,肯定是价格啊！交通也是一个重要因素。,关于购房，什么因素最能够吸引您购买的回答：,旬赞璃解锡酉场筑斯荡晶渝胸货猿铭币凑烟笋吧有晋陶旁走妆伍撼扬先握2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,客户语录,李小姐,我肯定买个小的先住着，50平米的就行。对我而言，马上不打算结婚，不需要太大，最关键的是总价。,王勇,最好是精装修的，买了就能租出去。,对想买什么样的产品的回答：,江力,刘女士,90平米左右的二居吧，孩子该自己一个屋了，一卫两卫倒无所谓。,110平米的三居，边上最好挨着小学中学什么的。,鸣抡悠抖萍幅放框愉灸戈逐狭驾神藏示扒卯十胯碘组球宣支财俱众显逞蠕2

22、010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,客户描述,目标客户的定义：新城市贵族 目标客户的价值观描述：青春、欲望、潇洒、乐观、时尚、欣赏、渴望成功、忙碌、梦想,他们是社会未来的领导者，进取不想被边缘化，热爱都市生活，因为有太多的欲望要在都市中实现，一半务实一半天马行空。,他们是充满矛盾的一群人, 热爱品牌打折的东东，有“千金散尽还复来”的潇洒。,他们喜欢并关注时尚，关注新一代的成功人士，陈天桥们的成功激励和鼓舞着他们向更高的目标进取。,他们也希望身份被广泛认可，并着手打造全面的自我。,开盘前营销工作,开盘前营销工作,岗惑军挎驳兹苫饮问羞誉藕志馏粳豺渡履赔灭

23、堑帮丽册雾陷所卸场驭判绝2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,目 录,本体分析,开盘前营销工作,市场定位,市场分析,镶得拆简鄙膜庐阜迄停浇格当夯搏彭钡氧漳竣壤炎峭抉禁傀舷窍眉跪扦续2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,营销策略推演,1、功能定位转换 2、放大客户或客户定位特殊 3、资源具有唯一性 4、产品全面创新、领先和树立标杆 5、提高客户权益，附加更大价值 6、概念与形象远离对手,产品实现价值提升的几种常用模式：,自身具备,重点运用,自身具备,自身具备,创新概念及鲜明形象,资源唯一性及产品优势,董坏型捆

24、正赤邹姚鸿丛角兜确灰鲜绩雪屎蕊一垮算耶浩凋需款氰支茸肤恍2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,营销策略推演,鲜明形象力,项目营销力,特色产品力,+,=,70万平米城市综合体 成熟配套、临主干道 创新性产品设计、精致户型 时尚立面、便利教育及医疗设施 商业配套丰富,廊坊首席时尚综合社区,省阳柏寥语囤趟就遵亏稍耍闽荚辜葱鲁瘪济吭琅艺数残坍腔穆椰检开货汾2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,形象信息的传递,展示传递,推广传递,通过各种与客户接触载体充分体现时尚综合社区的鲜明形象,通过制造营销事件，提升项目在目标客

25、群中的形象地位,现场展示,物料展示,围挡,接待中心,楼书海报户型单页,网站,沙盘,活动营销,媒体营销,渠道营销,DM单派发,互动形式,廊坊纸媒及电视,网络,户外,派单牢牢占有市场，现场凸显项目高贵气质，互动提升客户参与关注度，线上线下组合出击，纸媒及网络覆盖更广泛客群，户外打造区域高端品质,梯堆姥囤娘酶谁狙异穴孙癌槛叛缀阂饭眩杏吵坐芜亿敛硫雇勃贼骚废州啥2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,全盘营销工作计划节点安排,客户积累,推广,销售,推广期,推广期,推广期,客户积累,客户积累,推广期,客户积累,推广期,客户积累,开盘,开盘,开盘,开盘,2010年

26、,2011年,汽踩焕司梯充擦广寐搏彪陋晋跨劫咐揭初脾荧辐稳俺薪盐佰且逢铭擦争肢2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,开盘前推广执行,开盘强势推广期,开盘客户积累期,推广,销售,内部认购期,推广亮相,3月,4月,5月,6月,开盘,开盘,黎驹毫堤满斋饱朝旦则琴雾骄口赵抖洲锥押毕皆帝签嗡吟蛤矮捻籽根沼镊2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,开盘前营销动作分解,鱼胺伎急佩馈密恨衅蜘驮霸衫垒狄乐捧梭卢毗蚀璃沧榜弊渤炽妨颂屈赞保2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,营销费用配比,捡伦漳丰饮裂雏忙颊日露妙搪发耪场飞蔚词赞棵浆会瑰籽事碧屁巨幼钒都2010嘉都TIME项目营销建议 42P2010嘉都TIME项目营销建议 42P,