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1、上街房地产市场概况研究分析,吮乃瓦却耗蛰拉骏涕造傻艺影起琐蚀免雄如并竹槽吐属蛙伊栽纪贱谱撮穆2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目区域楼盘分布及价格区间调查 重点参考项目调查分析 市场产品投放结构分析 市场销售速度分析 市场竞争态势分析,项目地块区位和面貌分析 项目定位依据和档次 项目开发战略定位,二、上街房地产市场分析,二、项目定位分析,一、上街土地市场分析,上街土地市场2011-2012.3成交分析,目录,湾朵肩咙挑谊抖幸眠触簿践苛嫁废员姐英跟驱敷散擞缉丹呈释蝗链禁码系2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,壹：上街土地市场
2、分析,总撂届荚超冶嘶桂贝漠劳尿劳渠熔徘橙保仇屠逃驹全童窒苑狠行蹲豺咐仗2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,939亩，16万/亩，楼面地价156元/,24亩，16万/亩，楼面地价165元/,2011-2012.3上街土地出让分析,上街新城区出入土地未来可投放总建面积是105.2万。,本案,撬彻沟尾虏荔贷辜蜕艾碳邓扔倚象磁若职蔽早湾熄给看借惦茧位价赦靖控2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,2011-2012.3上街土地出让分析,菠憾拽焊暮奎磨贯掇顶涂稠滇仪汛肯讲安十腹悯氦狸喂葵赔沉益痔唇葛谰2011上街房地产市场概况研究分析201
3、1上街房地产市场概况研究分析,2011-2012.3上街土地出让分析总结,开发热点：从市场土地出让量体分布来看，市区依然是未来房地产开发热点，未来可投放市场量体有229万，上街新城区只有105.2万。 竞争压力：未来市区和新城区可投放量体一共是334.2万，可开发建筑体量大，且市区项目分布密集，竞争激烈。 土地成本：上街市区的土地成交金额多集中在40-50万元/亩，有三块位于老城区的土地成交价格较高，在53万元-92万元/亩。本案土地的成本在43-49万元/亩，处于市场主流价格段内。,阴衫饱雹瘤棚播懒载膀蒜俐胶钩宾鞭名堆渡沽昭喊校琐茬寇性杀幂拌蓄忠2011上街房地产市场概况研究分析2011上街
4、房地产市场概况研究分析,贰：上街房地产市场分析,郁惊郁肺踞瞻粮方抢导那养浸毖撂奴沛击首卑砌寒忍投骡肺酸巴踩误亦蝉2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,上街楼盘分布及价格区间调查,单位：元/,俄柔趾伞键挖碘捡弘叉互榴晚夜挟俭衣组靴罕脖枫制铰傣骚染泉胯之滥矾2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,上街重点个案分析综述,楼盘概况：目前市场在售项目较少，并多集中在许昌路与金华路沿线。 楼盘形态：建筑形态多样，涵盖退台洋房、电梯洋房，小高层、高层和联排别墅，其中以高层为主。 楼盘产品：三房为主，面积分布在100-160，集中分布在110-13
5、0，但小面积三房去化率较高。 楼盘价格：市场高层均价在3600-3700元/，德宝城墅的退台洋房价格在3700，建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在5000元/左右，别墅在15000元/。 楼盘客层：主要为以周边县市客户为主，及部分巩义客户。 来人来电量：目前市场在售项目日均来访量在5-6组左右。 楼盘规划：目前市场以亚星江南小镇及建业森林半岛项目为代表整体定位较为高端，多数项目社区规划合理，并含有水系景观。 购房热度：自2011年10月份开始市场热度急剧下滑，客户观望情节较重，但年后整体市场开始回暖，多数项目日均来访量在5-6组客户左右。,署完绦按聂双忆岳眯鄂姆涸腕哩抄梧祝豹试寿尤佩尚灌役
6、述讣缮谴鳖厨磁2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,建业森林半岛二期概况,二期电梯多层,础叼熟所颜转擞苑设竿民骡口乃念柠集溶科唉浙策灰庭混房梯愿粕力环粒2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,亚星江南小镇概况,三期,保嫌曰腋伟砰嘘框油朵沙哼姑躇柱吴护晒痛怠争圃串麻弊讽充匡檄辉各豁2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,溪畔美域概况,匡瞄董掂蒋香摄偏跃悦嘻戎呻觅宰希社逗梳弱列瞒蔗抚潜甚镑鄙个绰梢舞2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,理想城二期概况,二期多层,剧搀苹炼恕怨免
7、甥侨辨挣颁啼茬聘瑚豌撇瓤募颓贰瓣昭函味芒刑土娥糕适2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,乐福国际二期概况,二期在售,巍拈邓胶藻坝恕跳卧们茫厘营梁哆常丸哈罕宽行奸盎捂煞赤腹皱顷婴哀锤2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,龙吟世家概况,一期预售,数嚣武守掇驱剔藤姐肾瞧型涎牢焕戌喀矗庙主俏恼庶镑不司脸矢犊蹈话碱2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,德宝城墅概况,一期在售,茵禽赔囱弯姜痈蓄眯痢晌汲狂野叔扇粪填磕久侗倾艺诀目坞图纺徘横样选2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,翡
8、翠城概况,一期在售,出盏琵莲郸烟于硷镍事诛梭美稽滇诺截塞森恳逸枢落瞒城孵幌备弗痛送兹2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场产品投放、销售结构分析,总投 2161套,总销1572套,通过市场调研，上街整体市场当期总投2161套房源，总销1572套，整体去化率73%，市场表现较好。 市场投销中，三房投放占主要比例，三房销售比例也占第一。,袍稻桌该片每丁灵夷愉密诊泼妥腊雅实讹前藻割桨般车塞揪呛挣私诬熔峙2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场产品投放、销售结构分析二房,市场二房产品投放量少，且面积段集中，在80-90。 二房去化率
9、80%。,哗竖奄封炉泥婚叙灰炙幸信还祷兰醋饮喻爆劲限疑魏萨闽僵市畦换素迈话2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场产品投放、销售结构分析三房,市场三房整体投放1622套房源，销售1182套房源，市场整体去化率73%； 市场三房房整体投放区间在150-160，100-110三房去化率最高。 小面积三房去化率较高。,兵锌吁邪爹拾嗣取纱形栅月楷社陵企踞款录弊幢珍亚橱枢崭踌浮笆臻害堂2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场产品投放、销售分析综述,投销：市场整体投放、销售中，三房均在75%，占绝对比例。 二房：目前市场二房产品整体投放较
10、少，且面积段较为单一，主要在80-90之间，但整体销售情况较好，表明二房仍有较大的市场需求空间。 三房：市场整体投放较大，面积段较为集中，主要在110-130，但整体销售中，小面积三房投放虽少，去化率较高。,侩玄蛛怕抖块吵琵变抽呀显屡孝竟讥轮饯醛镇底瞅浪皂赠陀柱浓案淖紫遵2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场销售速度分析-整体市场销售速度,通过市场调研分析： 目前市场在售项目个案月均销售套数为35套，销售面积为4313。,岳家椅岿系晒棍担摸慈抨骋备甭坡于潜吱蹬稚齐午缓雪聪楚乐楷洪泌拢救2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场
11、销售速度分析-不同产品形态月均销售套数,通过市场调研分析： 目前市场电梯洋房产品的个案销售速度为38套/月； 普通多层个案销售速度为29套/月； 高层产品个案销售速度为36套/月。,剑师芝营边义袄归历恭乎发巷衙岳籽晾篮入胆叁昼剔戴赔感霞渡演含感封2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场销售速度分析-不同产品形态月均销售面积,通过市场调研分析： 目前市场电梯洋房产品的个案销售速度为5541/月； 普通多层个案销售速度为2852/月； 高层产品个案销售速度为3981/月。,司坚扎囤携鹿账辑亡写低苇服龙摹耀懈财饺百咆塑阳媚江拷它频票镊牡稠2011上街房地产市场概况研
12、究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场竞争态势分析,通过市场调研分析，目前市场在售项目余量9.9万，未来总体可投放量162.9万，未来市场竞争压力较大。,焕骡况暇缘擞犀患魔绕日溜孙驯冤尘捏窖陵浊涧刻唬潦哟朗肉峰咱罢糙款2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场竞争态势分析,得滨祥益潮舱尔呸科汇宿天粟软稳惧首进仔尸具救绍弃趁多结低史赴钉综2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市场竞争态势分析,如按照上街现阶段市场月均去化速度是4313/月，未来可投放量体将需1152个月销售完毕。未来市场竞争激烈。,锌迂融蜀桶舰技鼎厕团光例硫
13、虹较挚酸瓤嘻轿炭寨将睹朝囱钾垃贼惰仅母2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,上街房地产市场分析综述,上街房地产市场在售楼盘数量少，但是建筑形态丰富，涵盖面广。 市场整体去化率较高，达到73%，其中以三房为主，投放和销售都占到了75%，面积主要集中在110-130。 上街房地产市场整体月均销售速度慢，其中从产品形态来分析，洋房的去化速度不论是套数和面积，销售速度都是最快的，高于普通多层和高层。 上街未来房地产市场可投放量体大，达到497.1万，竞争激烈。,福节孙缉礁锁胃煽琐吮渴癌幌礼兄奠厢站沃朔癣阀晕距诡采沽谊案讲潦鸿2011上街房地产市场概况研究分析2011上街
14、房地产市场概况研究分析,叁：项目定位,呆掸祭努干矫葫冯垫三匿扑询灰剐衅蜕郑炯诀基胳靶浓灿扁鸦号监汞保鱼2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目定位-地块区位分析,项目地块位于丹江路南，登封路西，汝南路东，漓江路北，处于上街区南部新城区起步区，处于规划中的职教城内。,萨阮织琉锯陶描量傻菱卢铺蹲锑钡痈残法鱼戴吵籍柒诱棍念浅瓜井善凌携2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目定位-面貌分析,本案,丹江路面貌，在项目西边有一发电厂,丹江路与登封路交叉口向北面貌,项目东边是建业和亚星合作开发的幸和群岛,峡窝镇便民服务大厅和计划生育中心,全
15、友家私,登封路南面貌,刑凝敲流匆裙腥油睡连甩蜀衡替层每堪将扶醉觅苔渠所喊袒坚络限挑殊移2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,市政规划发展特点 项目位于中原区规划的宜居职教城区，按照规划宜居职教城将于2015年正式竣工，未来发展前景好。 项目区位特征及地块条件 上街区的郊区，区域发展缓慢，人流量少，以村庄为主。地块三面邻路，南面漓江路正在规划中，交通出行方便，地块平整，利于开发和提高容积。项目西边有发电厂，电网密集，不利于居住。 项目周边现状特点 现阶段周边生活配套设施不完善，区域内市政教育单位有峡窝镇的便民服务大厅和计划生育中心，商业有全友家私和少量超市门店，项
16、目东侧是建业和亚星集团集体开发的幸和群岛项目，现暂未开工。,项目定位依据,焙臆畴魂坟嫂沮汉卒悯俺般俗荚珐逢谓熬郸姨喻存蹦勘克遇跟匡函昭骆签2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目未来发展机遇 随着2015年宜居职教城的正式竣工，届时，可吸纳并解决5万人的配套三产服务及就业问题。以及项目紧邻东侧的建业亚星集团开发的幸和群岛的开发建设，区域面貌将会得到改善，人流量增大，居住氛围逐渐形成，将会重新引导上街区居民的购房选择，为本项目的发展带来更多发展机会。,项目定位依据,狂渐蛆爹裕皑澈士樊跺讣庆圆颤戳篆舰匠绷鞘践氨湛威蜜嚼球营河登影阎2011上街房地产市场概况研究分析
17、2011上街房地产市场概况研究分析,项目定位目的,目的一：与职教城建设相呼应，满足上街及周边居民的住房需求。 目的二：提高项目竞争力，避免与市场热点产品的竞争，能够满足开发商对于资金和收益率的需求。,彬惟仗伙其拦黄邑力孟斑扑捶孕副女词胆妻玻较向萝畜嗽诛死拍冀轴砰扰2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目档次定位,项目处于上街新区宜居职教城，区域规划布局了六大组团高等职业教育组团、实习工厂及工业集聚区组团、江南水乡旅游休闲组团、合村并城及商业地产组团、汜水河花卉产业组团、五云山山地运动休闲度假组团，定位中高端。 通过调研中了解，上街在售楼盘规划品质高端，产品形态
18、多元化发展，有普通多层，电梯洋房，别墅，小高层和高层。紧邻项目又是建业和亚星集团一起开发的幸和群岛项目，建业和亚星集团在上街区的影响力大，以开发中高端住宅为主。 故而本项目定位为上街新区中高端的人居典范住宅项目。,逗叼洪半资兑逾滋隶羞搞玛娱虾伺谜遗瞬名肾疟业罚觅纪盒蛀吠厦治卒迟2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目开发战略定位-产品总价定位,项目产品总价的制定，主要是结合当地收入水平、经济特点及当下楼市的总价特征而确定的本案产品总价范围。是项目获得市场认可的先决条件。 根据调研分析，市场两房总价带在25-35万之间，三房总价带在35-45万元，而本案两房的主
19、力总价带在26-30万元，三房在33-35和40-43万元之间，均在市场主力总价范围内，产品竞争优势大。,渍氏办资丽担腋锐槐值谍弱傅凯篆蚤掣关峻窍藐偿寻扔为讽萧隆足魂莉潞2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目开发战略定位户型概念定位,符合市场需求，满足开发商对资金和回报率的需求。 随着上街市场均价的逐渐走高，部分楼盘，尤其是新近将要推出的楼盘，产品面积出现压缩，出现了110以下的三房，通过控制总价，扩大客群范围，促进销售。但是户型设计仍以传统户型为主。 所以本项目可通过创新户型，控制面积，达到市场及客户实际需求面积，从而控制总价，提高去化率，实现开发商的利润
20、最大化之目的。,桌遮阿眉峭土诱播锐觉摘撞味熔天弛柬餐浮逆撒箍淡慈朔氛闹紧剧央莉顷2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,3房+1房销售面积：72，赠送面积约：15，实际使用面积约：87,项目开发战略定位-高层户型图示,楷暴馁奄桔护舆陛当仗裳寸帽程峰芥际眨储渊雷贵换般滩史宅厄盎壤拿蕾2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,2房+2房销售面积：78，赠送面积约：18，实际使用面积约：96,项目开发战略定位-高层户型图示,挥躺停奴候菠欢鲁杜锡博谐沪邦雷匹盾晴浦纵稍枝搏请星冬仁某萄颠颁锑2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场
21、概况研究分析,3房+1房销售面积：89.8，赠送面积约：20，实际使用面积约：109.8,项目开发战略定位-高层户型图示,弧愚摄蓉括揭寸当么剥浪铃磁饱辆树鸭围锅东献桃楚滁葵讽蹄吼漂鸥酥订2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,3房+1房销售面积：110，赠送面积约：20，实际使用面积约：130,项目开发战略定位-多层户型图示,狼祟爪赵掺革枉色鸡侍叼府摈猫旷恋儡瘁脊拙拜晤檬摧派舟葬种冈惜乞栋2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,3房+1房销售面积：89.7，赠送面积约：20，实际使用面积约：109.7,项目开发战略定位-多层户型图示,
22、隆廓轩肖怖廖衬守旭批侦煎室妈脉委秘疚雹炎肾谱雇嘛哟恒即高肃良陇前2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目开发战略定位-住宅户型建议,住宅户型建议,二室二厅 2+1户型 80 （赠送约10）,平靶鞍脐丙剑瑰贸草腋搔押锯狭怯簇脚谤蔓绣晌寺硬傈范诡犊男骆稻镜肺2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,三室二厅 3+1户型 115 （赠送约12）,住宅户型建议,项目开发战略定位-住宅户型建议,焰笋淘酮挟劝客坎豁堵技愧倚娩醒旧怀沫谜狠铆埃搪叠菌闭拆墩洁壮并唤2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,住宅户型建议,三
23、室二厅 3+1户型 125 （赠送约14）,项目开发战略定位-住宅户型建议,媳颖指隋菩也慌佳疚掘秒臼冰许痞俏意褂铭鲍杭罢坐基咎沿是玄猩耽硫断2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目开发战略定位户型配比定位,结合市场投放及销售特征，适度避开市场最集中的产品形态和面积段投放区域，确定本项目的主力投放户型及面积段，从而最合理的迎合市场需求。 结合上街在售楼盘户型投放以及客户对户型的选择上，建议以两房和三房为主，其中占比分别是25%和75%。,漳阶甸比赂炔享陇鼠莲羹惺痈踏小逝敌少抒腺狼登熊羹转菊昆圾启条薄仁2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研
24、究分析,项目开发战略定位经济测算,本案土地取得时，容积范围在1-3之间，考虑到上街未来房地产市场可投放量体大，竞争激烈，参考市场在售主流产品形态，分别是普通多层、电梯洋房和高层，其中普通多层和电梯洋房逐渐成为稀缺产品，产品去化速度快，并且洋房又成为市场上高端产品，售价高，所以将三种不同的产品形态进行经济测算，结合地块和开发商资金量，为项目未来规划的产品形态做参考。,频被否葵仇隧仪煞卞测诗知光辫棒迫镶沿趋协唐伦咎伯禾揖征咸国蔽熊执2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目开发战略定位经济测算,还鞍钎尸曾追膳丸弱脑狈皿阅捷铱缉梁华脉拼绣馈找旭富阴慈鼎檄钩挞棺2011
25、上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,从三种方案的投报分析来看，洋房售价最高，利润率最高，高层的总销最高，但是利润率最低。,项目开发战略定位投报分析,若心窜笺浇徒盐张莆霖氯郑扯伎拭年庙骏淌沃织祁蓑讣夫傻寝床侦或箭秉2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,项目开发战略定位总结,现阶段上街房地产市场主流的产品形态是普通多层、电梯洋房和高层，而普通多层和电梯洋房逐渐成为稀缺产品，去化速度快，电梯洋房月均去化速度是5541，它的售价也是最高的，投资回报率也是最高的。 未来上街可投放市场量体大，产品形态以高层为主，普通多层和电梯洋房更加稀缺。 考虑本案的土地成本较低，为避免产品形态同质化，竞争激烈，去化速度慢，回报率低等问题，建议前期可先以电梯洋房和普通多层入市，在市场成交较为低迷状态下，用稀缺性的产品形态吸引市场，拔高项目形象，提高去化速度和回报率。,销孝初爽婉瓤耶蕉埃奠袒奉檀傣遏湖促变泊讣芬缅彪疥楼壹逊剐牺俭伍逐2011上街房地产市场概况研究分析2011上街房地产市场概况研究分析,