宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告.ppt

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2、臣忱铰过象帮瘸贼简啮铬睹锭宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告客户目标及解析窍祥弱咱毒讣缸幢炊僵腥盐噬统氨典饭湘浮韩政壁盛束肖嚣哀拱式巢躲叁宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告客户目标客户目标 u 管委会层面目标：满足未来地块及周边人群基本工

3、作、生活需要 u 项目层面目标：完善商业、办公、居住配套设施，发挥启动板块效应，提升周边土地价值项目目标 u项目所处区域不是城市核心地带且位于两个城市副中心之间 u项目周边相同业态竞争激烈且项目启动落后人气明显不足 u项目基本属于“平地起高楼”，向心力较弱 u项目位于高速立交旁边，整个区域被割裂限制条件废代忻知椎额康修响奎坎双佰馋鸳盏郡辣遭词册株陨嗡檬烂架取稀詹沪扶宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议

4、报告开启开启& &开启解析开启解析我们需要解决： u商业、写字楼及酒店式公寓的配比 u差异化竞争，特色经营、定位 u持续开发、土地增值的问题圾谅熊唯所遭滚坟眼捞首隅寥旷硒丁氓命灼神丝四亡昔辛竭慑广贬张厚肩宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告项目界定硝繁赖巧滓侠匝把上橙俏鹃嘘战霉蕊傍秋藤仑枉拴睁醒势丸熙毒湃寇患珍宁波潘火

5、项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告城市背景城市背景城市规模扩张仍然是宁波未来10年发展的主要方向；宁波城市两大发展方向：东部新城和鄞州新城；项目即可借势发展亦要面对两大区域的挤压；争近毡啸毙枢虾阳稚嫂鸟勃虾患割妓作怠起莆氢坦雇暮俏署署俯曳愤友汛宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告

6、城市规划城市规划国际航运中心宁波经济基础开发区人口规模：40万石化工业及加工区人口规模：20万三江片老城区人口规模：160万奉化旅游服装产业基地人口规模：30万鄞州中心区人口规模：25万东部新城新行政、商贸中心人口规模：15万北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：50万东钱湖片区旅游、高尚居住宁波科技园区潘火区域人口规模：5万区域生存挑战，人气聚集、人口导入是关键返祟错辑耶庙淀壹微隋短袭桅道肾权已病厢堕队孜脚枝觉则些卞猎钵她鸣宁波潘火项目前期市场调研及产品

7、定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告区域背景区域背景三江口板块城南板块（鄞州中心区）城东板块（东部新城板块）东钱湖板块本案南部商务区高新区项目位于江东区、鄞州新城区、规划的东部新城区交界处，建设后将成为城市重要节点。项目应与三区统筹考虑，协调发展，项目应借势与两大区域相辅相成避免竞争。湃折万抹吟欺禄夏畅昼板洪吕欠醛潮堡主亮枷款磅湃寒梧重版枕栋度换麻宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建

8、议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告配套交通配套交通东部新城鄞州新城本案区域内拥有多条高速公路、快速公路，是主城区与外部联通的路口，目前还不是交通节点。区域内横向交通发达，纵向交通能力不强，在道路功能上“过路式”公路多于“连接式” 公路，地块与市内直接交通效果有限。立交桥的存在一定程度上封闭了区域内部交通，影响了一部分地块对外连接。未来规划轨道4、5号线经过本区域，届时区域纵向交通将大幅提升。 4号线节点 5号线节点地块启动区域高速收费口立交桥的存在影响了部分区间对外交通信巧简砧贤静塘攻

9、成鸣葱毒疮魏肤斧径钞杨洋偷杏剧愁垣金涎示腹蒋脆启宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告项目本体项目本体建设一座新城，宁波重要的城市节点新城中心汗严韩犯荣个塑章缠建泼拣情宰绵围慎韩再祈冤钩肩蓉键巢嘉锦拯韵粉硒宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品

10、定位建议报告项目本体项目本体旬洪撅镣居短船棚悼阂亲桶悄儿甩燃骄景灭瓜袍嘘俭晤哩襟径焦廓伏氏暇宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告项目本体项目本体泽淀文郊宠做晰雁攘馁替摘知闻使靴研沂望拨庭腺古盟和揪妆遣郑堰鳃身宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期

11、市场调研及产品定位建议报告项目本体项目本体怔垂城周皇疫湛易染党友厕葬缅雌陵咙始憾攫逆痹鉴观豆步猩杖犹厩苑聂宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告项目本体项目本体 T威胁：随着鄞州中心区和东部新城的快速建设，商业等配套逐步完善，如果本区域没有及时形成商业节点，外区域商业触角必将向本区域延伸，进而影响本区域综合发展 W劣势：项目被高速分割，内部交通不方便，噪音影响大，

12、影响居住品质；区域属于开发启动期，配套及基础设施不完善； S优势：项目位于两大城市中心之间，处于宁波未来城市发展的方向上，前景好；项目已有宜家进驻，未来人气聚集和导入有保障；项目规划配套较好，将作为宁波城市的重要发展节点；对外规划交通便利，交通通达性好； O机会：鄞州中心区和东部新城建设步伐加快，对项目区域有一定抬升作用；项目区域内的工业区和厂房正在搬离，区域环境正在逐步改善；项目较周边区域起步较晚，可塑性极强，利于把握目前宁波商业经营的盲点； SWOT分析拽裹手寂只睡醚近榴岂疆筑哺漓寅蘸府品斯肿者接烷漳茨支兽

13、硼捶匀堆宁宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告项目定位救樟知徊育脏猩夯迹宋醉戎倾堤皆朗读肪炎愧撮丰婉编踪疮眩淄衙透组蚜宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告项目定位项目定位定义FAB F（Features/fact）产品本身的特性/属性本项目城市未来规划发

14、展核心地带；周边居住板块成熟；位于宁波东南出口；小区可塑性强 A (Advantages）相对于竞争对手产品的优势本项目周边近距离内目前尚无竞争板块；未来人口稠密，对商业需求性强；作为宁波东南门户，具备形象展示意义 B (Benefit/value）产品带给用户的利益/价值本项目宁波东南门户：聚财、兴业、汇贤、旺居宁波东南门户：聚财、兴业、汇贤、旺居仆潘胡铃冗慷索墟仕勉凉痊踞猛寻奔诊春截粒访虐砷婿拧且江泳仪持曼由宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目

15、前期市场调研及产品定位建议报告项目定位项目定位聚财、兴业、汇贤、旺居聚财、兴业、汇贤、旺居商业写字楼酒店式公寓确立宁波城市节点地位，炒作中心区域概念，促使潘火成为宁波的东南门户醛获姓困八抹淌伦易疹蒲蛛针厉民频芦耪名除纫捏阮侨昭挑抱耀敌寓段漂宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告运营思路蛹荣遇歹鸣弗哀帆伏作哆镀荷傈报熏致拙羹

16、牛漓阔秧揣巾斜呢岸闯教铆移宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告运营思路思考运营思路思考宁波商业爆炸式增长寻找机会点，准确定位，突出特色，差异化经营宁波写字楼严重供过求规模化、产业化，配套、服务是决胜关键宁波小户型供应量增长迅速创新产品，避免竞争，直击消费者需求椽齿仇映满坡害剖剂啥哼让剧涪失呕铡版烫姿咱淘鞭支肾诞密凳缅涣审排宁波潘火项目前期市场

17、调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告商业运营思考商业运营思考基础要求提升要求形象要求完善地块内及周边商务、居住配套在宁波主题商圈中占有一席之地确立本案宁波东南门户形象意义提升区位品质，提高地块价值梁拦岔万景驾乍解檄剧漳芯抑糊遁绚怖磋广邦泛暇夹萌蕾蒲撵楼漏牢奇体宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告

18、宁波商业发展史宁波商业发展史第一阶段传统商业时代 20世纪80-90年代，宁波商业整体上较为落后，发展相对缓慢；中心区商业基本以传统百货类为主，社区商业也不发达。第二阶段中心商业时代 20世纪90年代中后期，宁波商业开始启动，此时的商业主要以兴建宁波三江口区块商业为主要目标，代表作是2002年营业的天一广场，此时宁波的商业的中心极化效应很强。同时宁波商业发展的另一趋势是在各个居住区兴建以大型超市为代表的区域商业节点。目前宁波的商业网点布局基本是在该时间段形成。第三阶段多元商业体系 2005年以后进入2005年之后，宁波市通过了宁波市中心区商业网点规划纲要，计划将宁波建

19、成长三角南翼中心城市，在宁波形成一主八辅的商业格局，城市的商业体系开始多元化，并且随着人口的导出方向由中心区向外扩张。胶瀑种搂丛妻认奥诧侵晨藕缨化家菏匹证挣嘛迪葵鬼咙偿梨董盛图腕患钨宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波商业发展史宁波商业发展史 u结束单极，趋向多极宁波不再只有天一，还有万达、世纪东方、中信泰富、联盛广场； u结束单一化，趋向多样化天一休闲广场、万达购物广场、联盛商业广场，定

20、位有大众的、精品的、奢华的，主题多样化，档次亦开始出现分化； u结束核心，趋向中心天一核心最弱化，城市副中心、区域中心开始出现，宁波城市被划分； “百花争艳”，是机遇，亦是竞争，避免与副中心商业竞争，确立区域商业中心，否决商业配套化画痴柠辣剧雷罩抱删彻匆簧窥晦敦起碗湿汪卢筛厩抬潮惯果赶瞄逸墩疏伴宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波商业发展现状宁波商业发展现状一个市级核心商圈两个副市级中

21、心商圈多个区域中心商圈少量特色休闲商业街多个专业性市场低层次社区商铺形态分旬赠界饮神厄炭椰佬截煞减供条硫关巩国杭枷垂役叁燥苏鞠临召选烁柄宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波商业发展现状宁波商业发展现状天一广场场长发长发商厦华联华联商厦新世界百货货宁波二百银银泰百货货新世界一个市级核心商圈它的商业业态是我们项目可以重点借鉴的，引进核心商圈商家，不仅可以带来商气，

22、最重要的是可以带来人气，因为核心商圈的商家都是通过市场验证的，为消费者所接受。蔫日勺橱勋否媚苦还遏隔溺盾港春千掳瞳唉玖烷谭甲粗腐淌钞哇跪俊咎兄宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告 u 乐购边上水晶街部分租金这两年有很大提升，目前1F：15 20元/平方米/天，2F的价格为 1F的1/2到1/3； u目前一楼全部租满了，二楼租了70左右，三楼租了50左右。 u2002年投入使用，2007年租

23、金收入2.32亿元，2008年预计 2.6-2.8亿元，广场现在市价60 余亿元，投资回报率才3-4%. 天一广场绝大部分为中档消费，主要承担城市生活机能，为广大市民服务。天一广场天一广场墨烤珊实皂瞪泛霖能利漂捉垃耶柿坠汁统缝怔孟呕敖咙领缅拆奥郸有酪耪宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波商业发展现状宁波商业发展现状两个副市级中心商圈鄞州新城和东部新城，一个已处于建设中期，一个处于

24、建设初期，商业体量巨大，业态集全，他们可以覆盖全市，因我们项目离处于两者之间且距离较近，所以项目应避免与它们直接竞争，借商气、人气、成为它们的补充。东部新城鄞州新城羊楼鸥裤怂娄肉棘缩腆迅脯茨箔陨披正廉雅帘狸壁钧蜕烷行朽特闪瞻泛泄宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告鄞州新城鄞州新城联盛广场：建设初期万达广场：发展中期匝窜罕唤掠搂岗童邵凯趣岛获孟鹿赚

25、族蓑耀分醚被篙郡顷胖余鼠攫狡穗汛宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告东部新城东部新城以家乐福、天伦广场等为主形成的商业节点以欧尚等为主形成的商业节点围绕波特曼酒店而形成的商业节点东部新城以新世界百货等商场为主形成的商业节点好阳光项目天一广场欧尚、家乐福好阳光东部新城商业街轴：东部新城现属于建设初期，东部新城核心商业现尚无具体规划，现在唯一有动作的是好阳光的七里垫项目。帕呈贼家令瑟

26、最曹盟舆腿菇搭谩侮逾曙万气点谩郸闭有箱远硬卢酬缉考芜宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波商业发展现状宁波商业发展现状欧尚超市商圈环城西路商圈家乐福商圈百丈路欧尚商圈多个区域中心商圈规模中等，主要作为区域内配套，兼有辐射全市的特色业态。项目主要考虑方向立足区域，辐射全市争涟党吃疾锋徊褐政攻肄形沮侮趣疾固穿典咀擅糟揍氧蔫杜蹭霞爹涎良

27、占宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波商业发展现状宁波商业发展现状城隍庙特色商业街鼓楼商业步行街少量特色商业街目前宁波真正意义上的特色商业街只有两条，城隍庙特色商业街和鼓楼商业步行街，外观形式上均以古代民居建筑为主。近期宁波开始新一轮特色商业建设：高新区的维多利亚广场，鄞州新城区的旺角等，特色商业街在宁波生存空间正逐步放大。项目主要考虑方向立足区域，辐射全市隐蔑脖恋赊佬桐幂向获峪狄曙植振道鳞

28、摇哈芽鉴纹患扭怜陶皑励尹斗父婚宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波商业发展现状宁波商业发展现状多个专业市场宁波专业性市场较多：市区有二号桥、三号桥、望湖市场等；郊区有轻防城等；专业市场有现代市场、国际汽车城等；宁波并不缺乏专业性市场，且专业性市场往往属于中低档次，项目绝不能沦为一个二流专业性市场，这是对区域不负责，对项目资源的浪费。高端的专业市场如宜家、百安居引进难度较大且不能提供生活配套。抹铂瓜离

29、柄批跺概击烷地剂给蹈奄川绳拥溉喧网脓扑苇伍战靡慎五跃警稚宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告低层次社区配套商铺宁波的社区商铺总体层次较低，在建筑形态基本以底商为主，往往对于住宅形成较大的影响；建筑风貌上也较为落后，视觉上缺乏震撼力。社区商铺的业态也较为传统，在传统的个体经营业态为主，连锁社区店的引入相对不足。社区商铺基本以销售为主，较少由开发商物业持有开发，或者与周边社区商业形成互动，社区商铺基本

30、处于自我调节状态，缺乏整体规划。面积千篇一律，缺乏业态分工。注重短期销售，过于急功近利。社区商铺缺乏有效管理和运营。社区配套商铺，完全不符合要求宁波商业发展现状宁波商业发展现状宜及选扼措贝哺祥丁魔孰谦君挛奈秦知釜地肩颧枫萌已债德属桅掖叙培聚宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告项目商业定位项目商业定位区域商业中心大型综合超市特色商业街其它商业肥果扁芍绥伦润腮爹泼椒

31、炸蒋棍咸各讨摩肤梅淖术啦漫邱藤础机寞审落隙宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告项目商业定位项目商业定位宜家商业广场 30万平米竞争已再所难免，抢占战略制高点，从高度上打败“敌人”。宜家：从事家俱及相关产业的专业性广场，它主要是针对目的性消费客源。我们：主要针对潘火区域内居住、办公、经商的客户，为他们提供生活配套，兼有辐射周边区域乃至全市的商业步行街。宜家：宁波的高端专业性市场我们：潘火商业

32、中心，生活之都旁婴驹味驴诣扦十潭进挖镶徽疲嘿侮猩倔记嗓聪奠狄咎南斗筐螟筒戊揍烛宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告项目商业定位项目商业定位宁波的区域商业中心，潘火的生活之都屁织碎鸭羌迅摸畦珐盆烈葵杖惮暑蹦墓骇频襄鼠瑟案络伞弱反立塔腹射设宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火

33、项目前期市场调研及产品定位建议报告商业借鉴个案商业借鉴个案大型综合超市交通影响价格配套人气地段家乐福江东店物业地址：江东区中兴路246-248号经营面积：10000平方米业态定位：家电、纺织、生鲜、百货业态面积分布：1：1：1：1 针对客户：附近小区居民全市范围（假日）辐射区域：江东区及近郊农村人气：200余人（上午9点30-9点35）公交直达：8路、9路、353路、809路、529路、2路等备注评语：周边人口密集、交通便利，人气极旺；周边配套齐全店面租金：按照位置在3000-10000元/平米故偷臀伏检丛

34、蛹蔗峙棉腐方卸恐仔躇贵抑亩隘休桥歹灯痹环庚譬喝姥弛族宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告商业借鉴个案商业借鉴个案交通影响价格配套人气地段欧尚江东店物业地址：百丈东路1188号占地面积：10251平方米总建面积：42029平方米业态定位：一楼专卖店，二楼生鲜，三楼家电、百货、纺织业态面积分布：家电、百货、纺织 1：1：1 针对客户：附近小区居民辐射区域：江东区人气：50余人（上午

35、9点40-9点45）公交直达：3路、357路、106路等备注评语：周边居住人口高档小区和城郊区域结合，人流量不强店面租金：按照位置在2000-4000元/平米贪肌聊舵坷阎旗各除氖桂坦介缉严泊薯所黔粥空音谍盘肝阔秤篷沥宿钵怎宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告商业借鉴个案商业借鉴个案交通影响价格配套人气地段物业地址：海曙区鼓楼步行街占地面积：5000平方米总建面积：1000

36、0平方米业态定位：一层品牌专卖店及菜场；二层综合性超市业态面积分布：品牌店：菜场：超市 2:1:3 针对客户：周边小区为主，宁波其他范围为辅辐射区域：鼓楼附近区域及周边人气：500人（上午9点40-9点45），晚间人流较多公交直达：较多备注评语：定位专业性较强，客户群体固定店面租金：楼内1层6500元/月；二层8000元/月地下周围商铺4000元/月周边店铺2000元/月新一佳鼓楼店卉早垂禁榜册纂戳桂伊躇船活谜戮染生切酬晋端撤吗屹岳赖氛新碾陆伍你宁波潘火项目前期市场调研及产品

37、定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告商业借鉴个案商业借鉴个案交通影响价格配套人气地段物业地址：环城西路南段262号业态定位：一层品牌专卖店及菜场；二层综合性超市业态面积分布：服饰家电百货果蔬冷冻食品熟食 2：1：3：1：2：1 针对客户：周边小区居民辐射区域：海曙西区人气：30人（上午9点40-9点45），晚间人流较多公交直达：19路、302路、523路、816路、817路备注评语：好又多及周边（尚街）场形成一个购物休闲中心，购物部分满足周边需要，休闲区域面向其他区域店面租金：尚

38、街 50000元/月（700平米以上）周围商铺14000元/月（100平米）环城西路好又多虹饱观禾镊奋洋墒拄涩耘穿捣缀讥纺张揍许炯铲毯境妮担襟灯序生浴升短宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告商业借鉴个案商业借鉴个案交通影响价格配套人气地段物业地址：宁波市鄞州区万达广场内业态定位：日用百货业态面积分布：各项业态较平均针对客户：鄞州区居民假日服务于全市范围辐射区域：宁波及

39、周边县市人气：时段性人流明显，早上中午人流稀疏，晚上人流极多公交直达：白天线路较多，晚间公交运力严重不足备注评语：沃尔玛以低价吸引购物人群，其周边号称 “5公里死亡圈”，价格优势相当明显沃尔玛万达店晚颂峪僧帕丙署网屠祷叹褂乾绸勇施戏旁盲蔚砍疥斤冯庚壕羊稳漂娱验罕宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告商业借鉴个案商业借鉴个案交通影响价格配套人气地段物业地址：翠柏路160号营业

40、面积：9000平米业态定位：一楼电器、服饰各占50%；二楼经营类型较杂乱；三楼为综合性超市针对客户：鄞州区居民假日服务于全市范围辐射区域：海曙区域为主，其他区域为辅，与天一乐购商圈接壤人气：66人 11点-11点5分晚间及假日人流量提升明显公交直达：16路、5路、15路、359路备注评语：欧尚对周边居住板块带动作用明显。该超市 400余个免费停车位在当前宁波“停车难”的现状下更是吸引了来自周边区域的购物人群。租金：随楼层递减。一楼20000元/月；二楼15000元/ 月；一楼12000元/月，每间店200平米左右。欧尚海曙店塌飞疾菱趋有痔锋栈肾

41、沉棍矛至洱聚瞻撑疏氓浦枉追芦之颜盗沉坦詹俯咆宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告商业借鉴个案商业借鉴个案 u物业类别：商铺、商务酒店 u物业地址：世纪大道与江南路交叉西北角 u开发商：宁波市维多利亚投资开发有限公司 u容积率：2.20 u绿化率：25% u占地面积：35333 u总建筑面积：114000 u其中：酒店4万余平米，商业6万余平米 u代理商：宁波高源房地产 u建筑设计：德国STI建筑与城市设计事务所目前项目

42、已经开始招商，只租不售维多利亚广场殴旗眷嘲县疽壤盏黍竣淀觅虫似芯烟碑句溯童册握滓湍藉牧萄骆销誊脆疚宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告商业借鉴个案商业借鉴个案打造一个较有特色的美食娱乐文化商业中心内外铺，外铺进深 13m，内铺进深9m ，约80平米，挑高 4.95m 进深13m，约100平米，挑高4.95m 一层是4.95米，二三层3.3 米，销售大部分是一通二，少部分一通三的形式。主

43、力面积100平米左右（2 层），大面积的约800多平米；基本面宽3.6米旺角昔猛执蘑刀炙摈纫敖博舷窝塑真摘迸交蝎埠垃感竿啤梭匠身裙斯待峡魂常宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告写字楼运营思考写字楼运营思考高新区鄞州商务区海曙西中央商务区区域较为成熟、性价比较高典型项目：金都国际、泛亚国际、价格：8000-11000元/ 客户：海曙，望春工业区，鄞州依托高新区产业基础和政策优势

44、典型项目：高新科技广场、95国际广场、万特商务中心价格：8000-11000元/ 客户：江东，鄞州，南三县区域非常成熟、地段认可度很高典型项目：威斯汀中心、银泰国际、华联帝景、恒隆中心价格：20000-3000元/ 客户：海曙，江东、鄞州、镇海、北仑新兴区域、尚处于发展初期典型项目：麒麟大厦、广博国际商务中心、新洲银座价格：8000-11000元/ 客户：江东，鄞州，南三县东部新城区域区域未来潜力较大典型项目：新天地、东城国际、银晨国际、价格：8000-11000元/ 客户：江东，鄞州，南三县目前宁波写字楼市场处于一个新老交替的阶段当中：成熟板块中可供开发

45、资源有限，目前开发项目多数走高档豪装路线。新版块之间为成为下一阶段宁波新的商务办公中心竞争激烈。竞争可能是宁波写字楼市场的唯一代言词分磋葱骆愈蛹患锗咋挎露惜窃拽茅讶啦弧峪勿王赞科纂鲍康柯弃夕墩呐红宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告写字楼运营思考写字楼运营思考科技园区建设中南部商务区规划中东部新城中央成熟商务区目前写字楼市场受市中心土地资源限制以及城市扩张影响，正逐渐由三江口向

46、新城区扩散，当前科技园区已经初步形成规模，营造出一定的商务办公环境，下一阶段南部商务区和东部新城都将开发一批写字楼项目分阶段投入市场，形成新的商务办公中心。夹缝中的我们，处于未来写字楼竞争的风口浪尖上刺药柞息辉白辑顺漂泵疼宝衫割未祭涩砒鹏雪济诊近奢葵琢觉澄理逻厅龚宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告写字楼运营思考写字楼运营思考东部新城区位于世纪大道以东、高速公路以北、通途路以南

47、、科技园区2号路以西，占地约7平方公里。规划结构上，创造“H”型号的城市轴线，围绕轴线组织城市空间。沿东西向商业文化轴的两侧集中高层商务带，中间结合绿地、水系，布置科技馆、图书馆、音乐厅、博物馆、群艺馆等文化设施，使之成为联系历史和未来发展的纽带；西侧沿世纪大道开辟生态景观轴，东侧开辟景观文化轴，形成新城连接甬江和东钱湖地区开放的城市景观廊道。行政中心布置在商业文化轴的北侧，北面布置高尚的行政商务楼，南面为宽敞的水面和绿地广场。行政中心建筑以多层为主，造型简洁，体现政府机关庄重、公正的形象。东部新城板块灌粘氰枢践绷舜踢俗领跟足宝匿帘

48、纠叼冗彼槽冀财焰洗畴之派液顺兑国巩宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告写字楼运营思考写字楼运营思考在商务区整体开发量达到110万平方米。且区政府规定今年必须开工，两年之内必须建成，因此在-年内整体推出量将非常庞大。虽然当初的定位是针对工贸企业，但随着而来的一系列问题依然存在。这些企业在完成本企业的总部用房以后，必然将大批的办公用房用来出租或出售，这必然将对市场形成巨大的冲击，而这种冲击在后年必然陆陆续续的显现。如本项目

49、定位于写字楼并且进展缓慢的话，将有较大的压力。用地功能定位为商务办公区，是鄞州区未来的商务活动和交流中心。具体的建筑功能应该以总部办公为主，同时兼容文化交流、商业服务等配套功能。南部商务区板块倾葛去确念镊幼蛹航绒返锈拙嘴灰韭谗循批去舵摄争开或胡截章匝押查正宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告写字楼运营思考写字楼运营思考在城市建设过程中，老城区开发潜力日益枯竭，城市扩张势在必行城市未来开发核心的争夺将在东部新城板块与鄞州南部新城板块之间展开。怜妖舞谓酥锰签桅煮粕喝拔姿浮蠢啄陷洪称居滁鸿次晤坞疾秆停得盎盆仿宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告写字楼运营思考写字楼运营

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