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1、第 1 页 小区业委会 20XX 年度述职报告 特征码 nBFVQYJJoWAZtLzLXJaE * 小区业委会 20XX 年度述职报告 本届业委会 20XX 年 12 月 8 日经上级批准成立，至 20XX 年 12 月届满。目前已两年有余。鉴于上次换届选举整整历时一年半 的过程，因此本届业委会讨论后决定，提前向上级申请换届选 举。在行将届满前，现对任期两年余的工作进行回顾总结，便 于广大业主在参与下届业委会换届选举时予以参考。 本届业委会自成立起，就确立了“公平、公正、公开、透明” 的理念，并主导创办了漓江之声小报。第一个月起就依托 小报，宣传本届业委会的指导思想、工作方法、处事原则。坚
2、持公开化与透明化，便于全体业主了解与监督。两年来，本届 业委会按月将工作情况向全体业主开诚布公进行汇报，整个过 程应该可以一目了然。现作归纳如下： 一，按有关业主委员会的指导文件为要求，本届业委会特点： 1.严格遵照物业管理条例第十五条“业主委员会是业主大 会的执行机构”等规定行事。 2.本届业委会没有“拍板权” ，最终决定事务的可行性是在有依 据的基础上按程序确立。 第 2 页 3.充分依靠与发动全体业主，予以业主知晓权与参与权； 4.建立并保持个人对小区事务判断的表达渠道畅通。 （每月小报 辟专栏回复业主反馈） 5.本着厉行节约，杜绝浪费，以慎重为原则，以小区确实迫切 需要维修改造的问题为
3、出发点，严格把好小区维修基金与活动 经费支出关。 6.一切讨论决定均文书记录存档。 二，在两个方面替全体业主承担了义务与职责： （1）小区的日常管理。 重点对小区的秩序维护、绿化养护、环境保洁；公共部位与设 施设备的使用管理和维护； 俗称“四保” ；其次车辆停放管理；违章问题等相关业主利益的 事。 采取方法是：1.依靠三方合作为前提，重视业主信息反馈；2. 每月一次例会；3.每月三次巡视检查；4.特殊情况及时商讨处 理办法。 （2）涉及迫切需要.动用维修基金维修与改造共用设施的部分。 任期内对车辆管理系统、摄像头更新、东西岛贯通工程与大功 率水泵的安装、打捞水景漂浮物的用船、桥栏杆锈蚀更换、监
4、 控室静电地板腐蚀更换；电脑巡视软件、电路板、显示器陈旧 性故障更换、南北大门锈损维修与油漆；道路减速带与反光镜 第 3 页 等禁示标志安装、为物业保安添置办公用椅与巡逻用自行车、 南门修建停非机动车雨棚等确立维修改造项目。 采用方法是：1.对各方反馈的问题梳理，确实需要维修改造的 在小报上确立为议题；2.提供一个充分酝酿的过程，通过座谈 会或走访中房等相关部门或请教专业人士；3.走全体业主征询 或业主代表征询程序后业委会再作确定；4.结果均在小报上予 以告知并在宣传栏公示一周拍照留存，之后还会待成熟后落实。 三，组织开展的主要几次征询活动的意义： 1.20XX 年石材马路改造。其实中房出资，
5、只要求业委会出具证 明同意施工方进场。根据规则，业委会没有哪条依据可出此证 明，因此组织了第一次全体业主的征询活动，取得了大多数业 主的同意，使小区道路改造得以实现。此次征询，业主当中存 在不同见解得以充分表达，显现出智慧的、专业的，方法上的 思维相当活跃，看到了业主当中蕴藏的才智与力量，对业委会 工作启发很大。事实证明，能让数据说话，是帮助业委会推动 民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。 2.道闸改造。道路改造同时，小区车辆进出系统问题提上日程。 原道闸年久失修关系到小区安全问题。中房提出：道闸与道路 同时改造，或以后业委会自己组织全体业主讨论改造，成本代 价不同，要求业委会速作决定，
6、以免延误道路铺设。这是一项 技术系数很高、专业性很强的项目，要求更新或以旧修旧，不 第 4 页 同主张均有合理性的一面。对本届业委会是个难题。于是向不 少业主上门讨教，向相关部门咨询，汇集到不少不同厂家、不 同品牌、不同方案与不同报价，组织了第二次全体业主的征询。 同时组织业主参加由厂家用幻灯片形式介绍产品的讲座，并开 展面对面讨论；还组织业主去不同厂家实地考察，与厂长交换 意见。本届业委会本着慎之又慎的精神，前后整整研讨了半年 之余。最后完全依仗业主的参于与支持，以专业知识，使费用 比最初报价得以合理精简与节约，才使道闸改造得到实现。事 实证明大多数业主的判断与社会住宅小区安全型的封闭式管理
7、 的趋势是一致的。从招聘到选聘。本届业委会体现“组织与协 调”的功能，让业主自主决定小区事务的实践，对今后凡决定 涉及全体业主利益的事项，尊重每个业主应有的行事权力，保 障决定动用维修基金过程的透明度是一个参照。 3.绿化养护问题。是业委会上任后碰到的群众反响最大最棘手 的事情。在热心业主的帮助下，曾聘请专业单位与专门人士对 小区绿化进行过多次评估与讨论，对每月四万元承包小区那么 大面积的绿化养护均认为“难” 。对于“难”的事如何想办法做 好？业委会面向全体业主讨教方法，组织了全体业主对小区绿 化养护问题专门征询。这次征询得到了出乎意料多的反馈意见 （小报辟专版进行过连续刊登） ，促使了物业下
8、决心改变绿化养 护不力的面貌，积极采取措施，重新选聘了新的绿化队。由于 业主在征询表上的献计献策，帮助了业委会的操作，做到了把 第 5 页 业主对绿化养护的看法及时反馈给绿化队；在合同约定上注意 体现对全体业主整体利益的保护（即不准入私家揽活等条款） 。 此次绿化养护征询，是大多数业主的力量，帮助小区绿化养护 工作步上规范化轨道。 4.车辆收费征询。本届业委会借鉴社会上住宅小区的普遍做法， 出于对小区现有公共资源的利用与开发来用于小区管理的需要， 在车辆管理系统完成更新具备条件的基础上，组织了全体业主 关于车辆是否收费与如何收费的大规模征询。由业委会组织、 居委会监督，业主参与三结合的方式，征
9、询同样得到了大多数 业主对于小区公共事项的关心与对管理问题的重视。征询是成 功的，数据已作公示。目前限于小区欠物业费问题突出，影响 到车辆收费管理的落实。但是征询的意义显示：在全体业主共 同生活的区域里，可以就共同面对的问题，畅所欲言表达自己 的观点，以大多数人的公共认同感来决定小区事务，是最客观 公正的。希望本次征询待条件成熟后仍有意义。 四，本届业委会起到的作用 1.景观河水臭。本届业委会上任之时，水质有异味成为小区居 民报怨的突出问题。尤其看到依水而居业主的烦恼，立刻成为 本届业委会首要解决的问题。经业主提供的信息，组织了一次 日本专家上门讲解水为何发臭与治理原理的座谈会，受到 启发。同
10、时主动去有水景的别墅小区了解水治理的方法；又与 物业、中房多渠道探讨，终于决定用挖涵洞装大功率抽水泵来 第 6 页 促使水流循环达到减少水质异味。运行后，确实以花费较少达 到了使水臭状况改善的目的。 2.绿化垃圾堆场成为小区脏乱差突出问题。三方不断为之寻求 解决方法。申请再造垃圾库房未果；用绿化垃圾粉碎机来减少 绿化垃圾占地面积，费用较贵，效果与使用寿命未决。请求镇 环卫所帮忙及时清运，又面临四年前欠款未付问题；虽然经讨 论决定同意拿本届业委会活动经费偿还债务，但物业费还是无 法承受每月大量垃圾的清运费用。业委会通过数期小报探讨对 策。终于有心的业主主动提供信息并建议“长华路桥下面有个 园林所
11、，是否上门请教绿化垃圾处理问题？”经一起前往，和 负责人沟通。业委会委托居委寻求镇政府帮助，终于促使小区 解决了绿化垃圾清运问题，绿化垃圾堆场脏乱差面貌改观。 3.违章问题突出。尤其是扩占公共绿地让群众义愤填膺。在业 主建议下，本届业委会代表全体业主向中央巡访办、区政府、 镇政府、城建办写信反映，要求政府治理本小区违章现象。区 社会办上门座谈。但表达的态度群众不了解。鉴于上通下达不 畅，当区拆违办下小区时，业委会组织愿意参加的业主一起与 政府机构的人员进行座谈，让业主的诉求直接与有关部门沟通。 不管违章处理今后趋势如何，本届业委会为大家谋求对违章问 题的治理，是在努力寻求方向。 4.恪尽职守，
12、立足本职。两年里本届业委会受理业主反馈的问 题不少。 第 7 页 安全方面：周界报警系统缺失；西泾港电子监控设备虚设；家 庭安防系统失灵；周界报警因大风影响遭树枝刮损；监控盲区； 摄像头缺失；小区草坪、大会所、河堤有外来闲散人员逗留； 门卫管理上有漏洞；快递问题；陌生人入私家花园摘果实，业 主办班。 车辆管理：车辆乱停放；车位缺失；车辆划损；车速不减；车 辆缓行标志缺失；车辆超吨位入小区；车辆进出系统的远近刷 卡不灵；道闸屡次被撞损坏。 环境卫生：南草坪河堤、东、南围墙边与大会所周边垃圾堆积； 东西岛水质异味、河道死角漂浮物、空房户建筑与生活垃圾乱 堆放、垃圾箱周边日日脏乱差、狗粪、大会所水道
13、淤塞溢满恶 臭熏天； 违章问题：侵占公用绿地与公共道路；占公共水域违章搭建私 家亲水平台与凉亭、私辟车库、违章搭建改变住房外观面貌； 私拔公共绿化；欠缴物业费。 绿化养护：东泾港堤岸未修整缺石砌与绿化缺失；绿化废枝乱 堆放，绿化“霉污病” 、 “滴粘液” 、树枝虫害；绿化树枝修剪不 到位；东西岛绿化养护没有主干道好；路旁绿化影响驾驶员视 线；绿化垃圾堆场南门东西两处蔓延乱象；绿化带斑秃黄土朝 天。 石材道路：叠加小路低洼湿滑；半年的石材道路改造出现的许 多问题（小报已作报道） ；完工后窨井盖开裂不平响动；石块碎 第 8 页 裂；下水道淤堵积水；南北大门人行坡道太陡； 业主反响大还有：房屋渗漏水
14、，芦笛会所、大会所游泳池、小 区没会所可以活动；美容院卡善后处理、房屋地基沉降大门开 裂、管弄井开裂倒塌、不明异味污染、围墙墙体开裂、路灯不 在适当时开关；西泾港西岸工厂噪音大、装潢房屋过度；装潢 工人不安时操作影响邻居休息；养鸡；遛狗不纤绳；狗叫声扰 民、藏獒问题、公共亲水平台桌椅阳伞旧损；住户维修基金账 单疑问。 各类纠纷：邻居绿篱纠纷；电信埋线纠纷；道闸被撞理赔纠纷， 车辆碰擦划损纠纷。 5.监督物业管理：1.按合同规定为标准对照，通过每月例会与 每月三次巡视以书面记录提出改进意见，并每季度进行考核 （小报已作汇报） 。2.从制度上着手，要求建立有依据管理。如： 帮助物业在管理上制定门卫
15、管理规定、道闸管理规定、私家养 护人员与家政人员凭卡出入制度、制作保安巡视记录、违章管 理记录、建议确立物业经理接待日制度、以及物业废弃物品清 理清单。3.对被引进的灯箱广告牌，作为公共收益的新项目， 双方协商制定了补充合同。4.根据本届业委会续聘时增订的双 方合同条款中“业委会要对物业员工表现出色予以奖励” 的规 定，两年当中业委会予以落实。增加夏季高温毛巾等小礼品慰 问，年终对员工与表现突出予以鼓励。代全体业主表示对物业 员工的关心与支持，业委会认为激励方式对促进物业公司加强 第 9 页 管理是双向需要。以上这些措施在物业公司领导与员工的共同 配合与协作下，也确实体现出小区物业管理逐步朝规
16、范化方向 进步与提高。 值此，感谢业主与本届业委会的沟通，使本届业委会有机会为 大家奔走，多方协调，寻求办法，为小区推动了一些事情的解 决。如：周界报警系统、摄像头的高清度、道闸问题、围墙开 裂修复、栏杆修复、南北大门维修养护、窨井盖与路面损坏、 安装道路警示标志与反光镜与减速带；添置打捞水面漂浮物用 船；解决绿化垃圾堆场；叠加小路改造、添置遮阳伞等。对不 能解决的事情也作了再三努力。如：监控盲区；摄像头缺失； 安防系统；车辆乱停放；车位缺失；大会所游泳池、亲水平台 与桌椅修建、车辆停放小区公共道路的收费等，相信为以后解 决可能是个铺垫。还有一些问题限于目前的客观原因，只能留 待以后条件成熟后
17、解决，如业主大会的规则议事机制业主公约 与物业合同完善等。 本届业委会被半数以上业主推荐，从而有机会为全体业主义务 管理小区一个任期。承担的职责与压力很大，困难重重。本届 业委会能坚持下来的成员竭尽所能，克服困难，不计得失，放 弃自己时间为大家服务。事实上小区确实需要有人替大家承担 起与物业的协调和督促物业管理等一系列工作。而这些工作又 必须通过在实践中不断摸索，逐步熟悉后才得以累积成经验。 第 10 页 本来的愿望很想为全体业主服务好，但由于受一定的条件局限 与工作能力的局限，本届业委会未能达到当初被业主推荐时的 期望程度，谨此深表歉意！ 再次感谢大多数业主的支持。 本届业委会至换届选举完成
18、之前仍会义不容辞替大家继续尽职。 期望全体业主共同配合，因为漓江山水小区是大家共同的家！ 漓江山水花园第二届业委会 20XX-11-31 报：房办、居委、物业 附件：本届业委会主任体会： 现作为一个业主，来反观在业委会工作两年余的经历。上任前 我刚入住小区，对小区与邻居没有实际接触与了解。上任伊始 就面临困难，无论在业主、业主代表、业委会中，都有蓄积了 “激愤”情绪的人要“拍案而起”！经了解，现在社会上大多 任职业委会的，都犹如坐在火山口上，确实是个“吃力不讨好 的生活” 。但我的驱动力是，很想了解作为一个普通业主，究竟 会涉及到哪些利益层面的问题需要维护？ 感谢半数以上并不认得我的业主推荐，
19、使我有机会替业主“潜 伏”了一次。从不了解到了解，明白了之所以存在“激愤”的 内外因诸多合理与不合理又不可避免的因素。其实“主任”做 得成不成功并不重要，受内外诸多因素制约。重要的是让我有 机会真正深入调查研究了一次，获益匪浅。现通过对一些相关 第 11 页 政策的了解，结合小区实际状况作个分析。从业主的立场与角 度出发，供愿意了解的业主互通信息、增进认识；供关心小区 和谐发展的业主有所思考、供业主在分析判断作出选择时有所 帮助。从而不失自己任期内做的真正有点意义的事。 （以下个人 观点，仅供参考） 一， 作为商品住宅小区漓江山水花园自主化管理应该构 建的基础 1，业主大会 自从国家改革开放实
20、行市场经济体制后，房屋住宅商品化。原 来计划经济体制时代房管所管理房屋住宅的模式，发生了重大 变革。政府下放商品住宅管理的经营权。享有房屋财产权的业 主，按楼盘的规模（区域） ，共同缔结参与经济活动的实体 业主大会。而每户缴纳的物业费与维修基金就是业主大会的经 济基础。依据这个经济基础，小区参与市场经济体制下的商业 性操作，按质价相等的原则，聘用物业公司（俗称“管家” ）为 小区进行日常管理，实现住宅商品化后的民间自主化管理。而 房管部门则作为规则上与技术上操作的指导部门。 漓江山水小区作为商品住宅，其实是一个具有相当鲜明经济特 征的实体，但与国企与私企的性质是有区别的。这个经济实体 不分行政
21、级别大小与资本份额大小享有话语权，对涉及小区经 济利益的事务，每个业主享有共同与相等的话语权！而业委会 就是为这个经济实体参与市场经济体制下的市场活动而设立的 第 12 页 机构，它的性质是受全体业主委托，代为操作各项事务或代为 行使发言权的执行机构，属日常处理事务与发言人的性质。因 为业委会本身没有明确的法律地位，它的权力就一定要在以业 主为主体的“业主大会”这个实体授权范围之内。因为是以每 户的经济利益为基础的经济实体，所以强调“公平性” 、 “公开 性” 、 “公正性” 、 “透明性”是重要特征。 2，业主代表 业主大会是业委会的基础。是小区决定重大事项的主体。当一 定区域内的小区业主不
22、可能全部参与共同讨论决定小区事务时， 应该有一个阶梯式的议事程序，即在限定的相邻户数内，先推 举产生业主代表，推举业主代表的正确方式，影响到整个小区 经济实体操作的规范性、公平性、实效性。业主代表应该产生 于周边相邻的以门号为单位的 10 户左右内的业主之中，必须有 相邻业主的推选委托依据，才能行使业主代表的职责，履行听 取意见与采集信息、表达小组意愿的义务，从而代表自己小组 参与小区议事程序。业主代表制度的规范与实效，是确定业委 会各项事务操作正确性与合理性的基础，只有业主代表制度健 全了，才能保障业委会的规范性。 3，业委会 业委会是通过全体业主选举产生，确实是业主大会的核心部件， 相当于
23、人体的“心脏” 。但是它的功能，是要靠全体业主配合， 经络血脉顺畅了，才能有动力。在一个群体性自主化管理的范 第 13 页 围里，性质决定业委会没有权力。性质又决定业委会要善于调 动全体业主运用好自己的权力，作出业主大会的正确决定。确 实比管理国企与私企有完全不同的难度。要合乎规范的代全体 业主经营小区物业管理，要让业主大会的“心脏”跳动正常， 业委会、业主代表、业主大会应该是一个运作密切的整体。 4，制定规则 业委会要为“业主大会”实施商业操作，就必须要有依据，这 就需要小区首先制定出自己的“议事规则” 。这个“议事规则” （包括“业主公约” ）应该出之于全体业主对小区管理制度的约 定。它的
24、作用是仅限于小区内共同认同与遵守的“法律”文件。 “业主大会” 、 “业主代表” 、 “业委会” 、 “议事规则|”是构 建商品住宅小区自主化管理的基础。 （哪个环节不健全都会削弱 小区自主管理的实际运作能力） 。 二，业主大会与物业公司作为两个经济实体的关系构建的基础 物业公司是经营物业管理业务的企业型经济实体，与业主之间 是平等的主体关系。业主花钱购买服务，其实形成的是两个经 济实体之间的商业关系。在竞聘与招聘阶段，物业公司可以倾 尽一切让业主选择的理由。但实际在聘用阶段，处于市场经济 体制下的生存要求，物业公司首先是个“商人” 。 （有受制于要 对方买（服务）的需求，又有强烈的利益最大化
25、的需求） 。业主 群体与物业公司关系，简单等同于家庭主人与保姆之间的关系 第 14 页 不妥。群体与个体变量数值的不等，意味着价值判断与受利益 颠簸的面积不等。决定两个经济实体间服务与被服务的关系， 慎重性应该大于个体之间的行为。从漓江山水第一个物业公司 第一太平戴维斯（Savills）中国公司（在全球范围是排名第四 房产咨询企业）被淘汰的这段历史，其中经验教训值得全体漓 江业主深刻反思。 两个经济实体之间相掣肘的应该是合同与相应的监督机制。光 有合同没有监督机制是一纸空文；光有监督没有合同上的依据 相互“不买账” 。 当一个物业公司接受业主大会委托，对小区实行专业化管理并 获得相应报酬的过程
26、里，除依照有关法律法规的规定外，相当 重要的就是依据双方合同的约定。而约定的核心应该是双 方物业服务的付费方式。围绕这一核心，建立应有的“业主花 钱购买服务”这一商品质量的安全体系。 市场经济体制下，现有物业服务付费方式有“包干制”与“酬 金制”两种。 包干制是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或 者亏损均由物业管理企业享有或者承担。 酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数 额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合 同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 “包干制”与“酬金制”各有利弊。通俗的解释，就像家庭装 第 15 页 潢时选择“全包”还是
27、“清包” 。每个住户会根据自己的实际能 力来选择“全包”或“清包” 。第二届业委会通过全体业主投票 选择，是对第一届业委会招聘东慧物业的续聘。是延续上一届 选择的“酬金制” ，就是一种“清包”形式，相当需要技术“含 金量” 。 （但本小区是否有此实力？） 按理酬金制的好处是阳光财务，不会混淆物业与业主之间各自 的收入。我们与物业按照合同约定，物业提取物业管理费 8%作 为酬金，剩下 92%的物业费全部是业主的，所有权也是业主的， 全部用于物业服务支出，决定权、支配权应该全部在业主手中。 根本不存在讨要明细账的问题 但实际上，我们双方之间的合同未体现符合“酬金制”特点的 约定。现在的“酬金制”象
28、“包干制” ，比“包干制”更不利。 因此，业主大会与物业公司的“合同”是基础，监督机制不能 忽缺。 在商品住宅小区自主化管理当中， “议事规则”与“合同”属于 硬件建设，配置全不全直接影响到小区的整体管理水准。 三，小区现状 现小区无论是议事机制：“业主大会” 、 “业主代表” 、 “业委会”与依据文件：“议事规则|” 、 “合同” ，缺乏规范 与完善，是小区管理运作的致命缺陷。表现为： A 机制不健全 1 业主代表产生欠规范性。拿到表格填写就成为业主代表，拿 第 16 页 不到就不是，没有推荐程序。当了业主代表，开会有的来一次 或两次；有的代表没有一次为小区服务过，缺乏代表性。 2 业委会也
29、有业主代表类似状况。作为业主大会的核心部件， 欠缺“规则”武装大脑，就像上课不拿课本。业主的推举与业 委会成员的被推举都有一定的盲然性。必然“心脏”先天不足， 起步上的无序不可避免。 B 法规制度缺失 1议事规则与业主公约是筹委会议论的，没有实践经验 的人无法对规则熟悉，更提不出制定与修改意见。虽然在业主 代表会上通读，在小区公示栏里公示，没有一个全体业主总结 与反思的过程，充分酝酿与探讨的过程，没有针对小区存在的 具体问题制定规则，规则只能停留在上级的“模板”程度上， 实际发挥不了作用。仅仅走了一个程序就被“抽屉”化了。到 现在没有一个业主了解我们小区制定的共同规则是什么。 2 业委会与物业
30、签订的合同 ，从实践来看，也仅仅停留在通 用的“模板”程度上，没有在细节上双方约定条款。物业续聘 后，第二届业委会曾组织愿意参与的部分业主重新洽谈合同细 节，但是“商品”已经被使用，失去重新更换的条件，所以在 原有合同基础上，没法突破。 C 思想认识误区： 1 有些业主认为业主大会就是开会。 “阿拉这里从来不开业主大 会咯” 。其实“业主大会”有两个层面的意思：一，是所有业主 第 17 页 组成，是整个小区的最高权力机构，是一个代表经济实体的标 志；二，当关系到对整体业主利益的事情进行决议时，又是一 种决议的表现方式。决议方式除集体讨论（会议形式）外，还 可以书面征询，公示也是一种方式。但现实
31、当中，有些业主缺 乏“主体“意识，没看到自己投出的一票，可以累积为小区至 高无上的最终决议。有些业主对业主代表与志愿者上门征询不 耐烦，不给“好面孔” ，存在送上去的“民主权力不要”的现象。 ,2“业委会是权力机构” ， “业委会主任有权” 。滋生这种认识与 社会大环境、习惯思维方式分不开、与以往常态化的行事习惯 分不开。 物业管理条例第十五条规定“业主委员会是业主大 会的执行机构” 。 但现实当中，上上下下都认为“业委会是领 导” ，有“权力” 。由此围绕“权力”之争在所难免。 其实可以理解一些群众对“业委会”尤其“主任”这个职务的 高度敏感性和质疑性。市场经济体制下，在“开放、搞活”的 无
32、限空间里，为小区操作的是“钱” +“权” （显然）=“利” 。 这个职务可以将“权、钱、利”拒之于很远（做到清正廉洁） ， 也可以操作的很近。当制度不完善的情况下，值得质疑无可厚 非。 3，有一些群众认为“叫业主征询啥，许多人并不懂电子产品和 石材性能，业委会组织点人弄弄决定算了” ，这些“图省事”或 者说“好心”的想法，容易滋生“业委会集权化” 。 “业主大会” 第 18 页 最大的特点就是权益相等 。在经济层面上操作全体业主的钱， 除“议事规则|”规定或被委托代理外，替代性的“决定”事务 成为常态，势必缺乏透明度，使“利益小集团化”或者“小区 管理私企化” 。这种倾向在“业主大会”为主体的
33、规则范畴里有 违公平。 在小区自主化管理过程中，一种无情质疑“业委会”操控权力， 一种又任意姑息“业委会”养权，都对大多数业主带来不安全 感。 在“业主大会”实体里，相互之间的关系，除“邻居”的身 份外，由于共同的经济基础而不可避免的形成“利益”关系。 业委会应该是个公益性的角色，但操作与经济利益相关的事， 势必会产生两种状况：对业委会的所谓“利益”高度敏感，诋 毁“公益性” ；或以极度的“利益”观，让“公益性”不存在。 这就是经济生活让全体业主面对的现实。 四，原因 1,职能部门指导问题。小区筹委会是由房管部门与居委党支部 参与全过程的，但还是没有完善。一方面：商品住宅自主化管 理，属于新生
34、事物，还有待于摸索。另一方面，事实上房管部 门只负责“技术”问题，不参与对“受众群体”的管理；而镇 综合治理办负责小区“受众群体”范围，但不管“业委会使用 钞票” （技术操作） 。而小区自主化管理系统又恰恰是由群体与 技术操作互为整体密不可分的。由此造成“业委会”陷于“政 第 19 页 体” 、 “群体” 、 “业务”三部分的夹缝里，无所适从。作为业委 会又要以“核心部件”担负运行，又缺乏维护保养；既要马儿 跑得快，又要马儿不吃草。自生自灭，缺失一体化程序性指导 的关心。 2 业委会问题。作为市场化后的新生事物，确实是个错综复杂 的核心问题。一方面业委会成员也是普通人，又不培训上岗， 又无经验
35、，价值标准又不统一，不完善是必然的。事实上，业 委会不是单靠热心就可以做好的，作为受群体委托的经济层面 的操盘手，更需要学会弄懂政策条文；尽量弄懂项目的维修、 更新、改造程序；包括审核方案、施工单位资质、产品依据、 费用预算和计价方式；懂技术书、说明书、相关图纸、实施工 期、施工质量、安全问题、后期维护事项；尤其弄懂合同制作 相当关键，能善于具备这一系列方面的相关知识，才不至于拿 众业主的钱买教训。另一方面大环境对业委会的成熟度制约性 太大。做“公益性”的事缺失土壤，使目前业委会无法走出初 级阶段的水准 3,物业公司问题。作为私营企业进入商品住宅小区管理，也是 新生事物。摸索当中，基本经营艰难
36、，生存尴尬，微利或不盈 利。能否适应市场走出困境，一方面受自身定位、目标与经营 理念等因素制约。另一方面，物业公司受 21 个上级对口部门的 管理，不断调整的政策条款对小区管理有否支撑点？业主反映 要求治理的热点问题与政策条款和措施存在空间时，管与不管 第 20 页 都与服务对象矛盾遂起，有损口碑；管理上选择妥协和姑息不 可避免。一个自负盈亏有生存需要的企业，同时为行政职能部 门的管理范围承担部分管理，又没有行政部门的权限，可想而 知只能扭曲。全体业主与物业公司作为买卖“服务”的双方， 有太多利益的问题影响到管理水准，而管理问题反过来又影响 业主利益。尤其是物业费的收缴，最大的后果，双方都受挫
37、伤， 利益受损，恶性循环，无药可医。 4,全体业主是决定整个小区命运的主体。但是现阶段看来“主 体”不夯实。一方面小区不入住的占一定比例；又持 “自扫门 前雪”的生活态度；还有部分业主存在的“对手”意识，在利 益层面上，如同“医患纠纷”一样， “信任危机”成根本动因。 另一方面，物业管理的普遍现象，在费用上无法提取哪部分资 金专门用于服务质量的保障来维护业主利益。难怪本小区与其 他小区一样，业主以不交物业费作为维护自身利益的唯一武器。 这种现象是目前许多小区物业管理面临的困境。要理顺还有漫 长的路要走。 五，业主如何维护自身利益？ 1. 积极参与小区的选举与征询，以认真负责的态度，慎 重表达意
38、见作出选择。 2. 小区议事规则要重新探讨补充加以完善，形成每 个业主遵守小区管理规则的共同约定。只有议事规则制定 在前，才有依据组建小区议事体系。 第 21 页 3. 坚持业委会公开、透明的办事程序，置于全体业主的 监督之中，小区其他各方要形成共识，予以支持。 4. 每个业主有义务协助筹建会按规范组建业主大会、业 主代表会、业委会三位一体的小区议事体系，程序规范并按照 规则行事，才对全体业主是保障。 5. 委托物业管理事项必须进一步细则化，条款要量化， 措施要明确。形成业主大会决议后，作为小区物业管理依 据与规范管理标准。 6. 按规则业委会不具备业主大会决议同等决议权， 只具备按业主大会决
39、议行使监督、执行与公示权。因此每 个业主要按程序对业主大会决议的形成与推动发挥作用。 7. 每个业主要积极主动参与选拔和推举业委会成员（包 括业主代表的推选） 。建议提倡开放性的思维方式，打破原有参 选框框，充分利用小区应有人才资源，因地制宜为小区发挥作 用。鼓励推荐有专长的、有公益心的在职业主担当重任，不局 限于退休人员。建议采取灵活的工作方式，兼顾成员之间专长 的发挥，合理分工，取长补短，力争提高班子“技术含金量” ， 才能以应有品质保证全体业主的利益。 8. 要与物业公司在合同上重新确立起点，付费制形式要 根据现有条件充分酝酿后进行表决，在此基础上制定合同。 9. 全体业主重新（进户同时落实）书面确定自己表决权 的方式，保障每户表决权的落实。 第 22 页 希望每位业主意识到，维护与管理好小区不仅仅可以使楼盘升 值；更需要维护好邻里的情谊，它的重要价值，是使每位业主 的居住品质升值，从而共同的利益才能得到有效维护。因此， 希望全体业主在漓江这艘航船上要“风雨同舟” ，不要“风雨同 挤” 。要走合作共赢的道路才是漓江小区的正确选择。 20XX-11-31 *