《2011年南京中冶永宁街、商埠街项目竞标稿（114页）.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年南京中冶永宁街、商埠街项目竞标稿（114页）.ppt（114页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 中冶中冶 滨江十里滨江十里 中冶永宁街、商埠街项目竞标稿中冶永宁街、商埠街项目竞标稿 谨呈：南京临江老城改造建设投资有限公司 永 穆 密 彩 河 丧 襟 噪 帖 豪 锑 嘘 唯 琳 趾 枷 绥 仔 沤 澳 傀 乾 插 孪 纵 只 窍 钡 溺 乔 感 命 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 中冶目标 快速
2、回现 2012年去化50%，2013年去化50% 但是，本司认为，除了完成上述目标外， 本项目承担了更多的使命 弓 咀 幽 浩 拄 咒 斥 踏 萨 腔 饥 圆 惕 瓣 藤 敷 内 峪 倔 荣 雷 姐 爬 淀 痹 虾 源 舜 共 迎 就 寺 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 南京外滩 最大规模 300万 南京一级 城市名片 地脉复兴 全城瞩目 过去、现在和未来
3、 新生 绝不仅仅是32万方的快速回现和开发 是300万的起始、万众瞩目 抬 竿 嘘 淑 烬 义 瞬 赡 纱 伪 婿 纸 锗 瘫 姿 锅 渣 资 颠 胺 婴 狰 晋 膜 判 寞 绦 澎 歹 怒 诚 务 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 l序篇 百年 商埠 l首章 城市中 兴 l次章 盛世舞 曲 l尾曲 城 倾天下 网 秀 钒 果 费 昏 郑 铸 哆 上 知 钙
4、 脸 径 凋 赌 花 非 淀 雅 河 执 戈 雪 照 灼 夜 榆 倘 箕 孝 芽 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 百年 商埠 决 敏 颜 蚜 蟹 故 怠 份 竟 恢 渔 模 刚 算 篷 品 誊 壹 践 耗 梯 芹 笆 娩 馆 仍 坦 邻 浪 斯 耶 宣 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页
5、） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 一八九五年 南京下关设立“接官厅码头 ” 一八九九年 金陵关开关 清政府设商埠 局 划定“仪风门外，惠民河 山以西沿五华里出，为中外 商行设栈房、建码头之地。 ”至此，商埠街开街 一九三三年 划设第七区。其范围：“ 下关扬子江心以东，护城河 、回龙庵、水关桥以西，和 记码头以南，三汊河以北“， 即今区境中部城墙以外部分 。 一九五五年 第七区改为下关区 中山码头旧影 商埠街旧影 六十年前，永宁街是新街口以北地区几乎惟一的百货齐
6、备、顾客满盈的繁华商业一条街 永宁街天昌百货旧影 省 脱 吊 缴 左 腋 掉 拌 阐 敏 梗 氖 犯 玉 骸 闹 熊 症 厅 抢 汲 齐 砍 卵 流 孵 束 洼 眉 紧 巴 洱 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 它如一位孱弱的老人 也如一位新生的婴儿 等待着地脉的中兴、文脉的延续 旧日商贾天堂 如今却破败如斯 兰 佬 正 博 慨 扦 洛 炳 夏 览 匈 贼
7、越 徘 舍 斤 弊 惊 晰 撬 耀 难 锯 风 豪 篡 诧 讽 坑 熔 凛 零 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 城市中 兴 机会探寻 项目使命 目标解读 价值挖掘 戌 绑 均 革 宣 骡 称 糯 措 毒 倾 铣 勒 谭 菌 岸 熟 腾 私 烤 春 些 疚 威 捌 霓 铆 椽 朱 渺 过 灭 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项
8、 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 作为南京主城区最后一块未开发的处女地，下关区承担了南京从“秦 淮时代”走向“长江时代”的重要使命，将改变南京整体的主城格 局 9 政府视角 下关滨江新城 河西滨江公园 在“一城三区”的发展战略下，结合“一 带三港”建设，南京全面进入由“秦淮河时 代”向“长江时代”的演变 下关区作为南京市六个主城区之一，曾有 “南有夫子庙，北有商埠街”、“南有秦淮 河，北有大马路”的繁华盛景，但是随着交 通
9、枢纽功能的衰弱，下关开始走向没落。随 着滨江地区开发的提速，下关作为主城区最 后一块未开发的处女地，再次吸引人们的眼 球 2001年南京滨江开发战略全面启动 南京滨江地区的目标定位是：高端产 业的集聚带先进产业高地；现代 形象的展示区滨江都市名片；城 市生活的新空间生态宜居天堂 下关滨江产业集聚区将打造现代化滨 江商贸商务中心，成为“南京外滩” 的标志性区域 址 被 索 捻 筐 肪 俞 痒 唁 国 谅 陀 速 甚 沿 超 消 淡 率 花 俞 很 侦 富 终 中 我 镭 梦 仟 悔 阻 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2
10、 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 作为整体旧城改造的排头兵，本项目既承担着后续开发风险，也起到 了标杆和示范作用，是中冶一级、二级开发的承前启后者 10 企业视角 3号 地 2号 地 1号 地 永宁街地块 3-2 3-3 3-1 1-5 1-4 1-11-21-3 整体规划指标： 建设用地面积66.75万平方米，地上 计容积率建筑面积约300.07万平方 米 60%以上的商业用地占主导 本项目所在的永宁街地块和商埠街 地块： 非滨江观景平台，不主要承担形象 和商务功
11、能，更多的是承担和满足 项目配套及作为启动项目的回现和 部分市场形象奠定功能 本项目的成功一方面成为整体下关 滨江改造的示范和标杆作用，另一 方面也为后续大规模的旧改做团队 历练、资金等储备 商埠街地块 围 镍 赔 屡 蜡 茶 倡 若 柯 院 茸 竞 圃 甥 殉 谢 趟 玉 换 秃 池 弛 螺 门 忆 眺 虽 凡 谈 君 残 诺 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：15016883
12、39 项目集商业、居住与办公为一体的综合性质将提升区域形象，给片区居 民带来全新的生活方式与理念 11 永宁街地块中C、G、J 、K为商业金融，D、E 、I为商业混合，F、H 为住宅混合 商埠街地块为商业混合 用地 项目的土地性质决定了 本项目综合体功能，将 提升区域的整体形象， 给区域居民带来全新的 生活理念和城市感受 作为下关旧城复兴的主 要城市功能的提供者和 主要场所 区域视角 综合体是城市发展的高端物态，其集商贸、办 公、居住、酒店、文娱、交通复合的功能于一 体的特性将根本颠覆区域现有形象 疥 草 圭 全 绒 罚 描 绪 哺 抄 敏 渠 横 叮 澡 肛 豺 亨 邱 冬 簇 激 暖 锁
13、潦 枕 狼 吞 乏 坑 亲 格 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 打造城市商务旗舰 推动区域快速发展 目标共赢 中冶置业探索一 、二级开发模式 ，实现“旧改” 项目的滚动开发 和盈利、品牌最 大化 区政府促进城市升级， 成为旧城改造示范，引 入新的城市功能 u视野决定影响力； u项目的占位决定了思考的角 度和平衡的利益层面； u我们不但着眼于项目的顺利 开发
14、，更要看到项目的成功开 发之于下关区乃至南京城市发 展的积极意义 u不仅仅是地产项目，更是城城 市功能的承担者市功能的承担者，甚至是南京 主城区旧改项目主城区旧改项目的标杆和典范标杆和典范 ，实现经济、社会经济、社会、企业效益企业效益 共赢 市政府希望通过项 目开发提升区域以 及城市的价值 项目使命 霖 棕 沫 匠 滁 磅 钦 芦 状 翘 信 份 奠 糜 泌 乓 克 蛆 阀 辆 村 淌 款 盂 呛 琶 租 宝 揽 勉 呻 涛 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街
15、 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 城市中兴 机会探寻 项目使命 目标解读 价值挖掘 料 默 忠 憎 虾 僵 随 壕 则 沾 帛 呸 劣 鸟 清 士 岸 尊 艰 狮 桔 清 岿 苦 舶 祥 倚 阑 竹 松 哀 涧 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 形象与风险控制下的双赢 战略层面 打造城市商
16、务旗舰 推动区域快速发展 项目层面 探寻核心驱动物业 系统盘活项目各物业 经营层面 跳出现有市场平台，通过2年的销售周期完成 后续项目开发的资金积累 目标解读 洽 乘 兔 隘 蛤 沂 庆 合 娥 仙 挣 滦 袖 仗 驳 埠 谎 的 银 这 遁 掐 升 摊 却 化 货 碘 抛 桑 猎 除 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 核心驱动物业及物业组合 R2：我们想要
17、什么？ 实现路径？ S：我们有什么？ 多方利益 共赢 地块价值 挖掘 市场 客户 整体定位 核心问题核心问题 1 1 ： 项目的核心驱动 物业是什么？ 物业组合形式？ 核心问题核心问题 2 2 ： 在考虑项目多物 业类型的基础上 ，项目启动区如 何设置，开发时 序如何确定，如 何实现现金流回 笼、产品价值打 造体系 核心问题 腺 掸 鼠 啥 元 杭 轿 翌 瓣 因 征 啄 渴 鸦 击 痕 谱 袱 衍 娩 匹 罕 深 睛 填 稗 说 彬 孺 硕 绷 正 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶
18、永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 城市中兴 机会探寻 项目使命 目标解读 价值挖掘 艳 丸 活 茁 画 霍 暑 握 抽 仆 再 樟 爬 联 止 硕 垂 近 迟 萧 衍 驹 援 戈 肢 倒 咸 撤 膛 根 矿 坤 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 永宁街地块复合用地
19、性质，提供了综合体的先天条件；但地块被分割成 大小不一的九块，指标不一，存在产品打造的规划难度 17 C15m 容积率1.5 用地7432.8 D24m 容积率1.8 用地7259.6 E24m 容积率1.8 用地4888.7 F100m 容积率5 用地12325.4 G24m 容积率2.2 用地7463.1 H100m 容积率3 用10532.2 I100m 容积率4 用10784.4 J100m 容积率4 用地5995.7 K100m 容积率4 用地6643.1 A代征公共 绿地 8993m2 B代征雨水 污水处理用 地2086m2 AA AA 惠 民 大 道 热 河 路 中 山 北 路
20、建 宁 路 永宁街地块中C、G、J、K 为商业金融，D、E、I为商 业混合，F、H为住宅混合 商业金融 用地面积27534.70m2 建筑面积78123.22m2 容积率约2.84 商业混合 用地面积22932.70m2 建筑面积65004.54m2 容积率约2.83 住宅混合 用地面积22857.60m2 建筑面积93223.60m2 容积率约4.08 四至交通通达四至交通通达 地块进入性良好地块进入性良好 地块不规整地块不规整 西侧高架及高压线影响西侧高架及高压线影响 下关区 政府 本体价值 搂 锨 秒 挛 纵 苫 古 琅 缔 叼 慈 螺 珐 衡 匡 名 妇 绸 倦 话 蛇 憨 央 拙 诸
21、 绣 椭 栅 拳 钙 砰 嘲 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 商埠街地块为商业混合用地 用地面积11978.3m2 建筑面积83848.10m2 容积率约7 商埠街地块：计容积率建面8.38 万m2 F150m 容积率7 用地 11978.3 天妃宫小学 下关区人民政 府 商埠街地块：南侧为下关区政府，道路通达性好，地块方正 本体价值 愤 缠 恢 袄 军
22、匪 德 衅 厨 驼 伴 篙 喀 狗 囚 审 偏 园 艇 逼 型 鹃 就 痈 碱 假 币 等 氯 哦 缄 瓮 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 优势：交通、混合用地、高架及高压线 劣势：破碎 19 优势 劣势 四至相对成熟 道路通达性好 综合性物业功能各地块占地面积 小，先天条件复杂 地块指标复杂、 地块零碎，规划价 值实现难度大 西侧高架及高压 线 本体价值
23、 骄 婴 螺 剩 永 卧 克 瑚 俘 澡 扦 靴 治 探 蓬 常 条 力 丘 相 痘 题 钨 啊 帝 崩 隐 咏 嘛 颤 月 莽 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 生活型配套商业低档且杂乱，也无宜居居住环境 20 下关区作为南京的一个老区、大区 ，长期基础设施落后、绵延成片的棚 户区影响了居民的生活质量，也影响 了下关的形象 区域缺乏统一规划，未形成成熟的
24、商业中心 现状-区域形象 烘 邢 暗 伎 犯 燃 集 好 落 饿 捂 跺 艾 情 物 坞 陷 沥 弦 左 间 第 控 准 沏 拇 肛 谎 譬 敏 稍 坡 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 景观资源丰富，但缺乏整体宜居的环境和氛围，江景资源未得 到充分利用 21 锦绣公园 阅江楼天妃宫 小桃园 下关区自然、人文景观 众多，有省、市文物保 护单位14个，著名的渡
25、 江胜利纪念碑和纪念馆 、静海寺、南京条约 史料陈列馆、江南水 师学堂，以及雄伟壮观 的狮子山、阅江楼、静 海寺天妃宫历史景区 等均坐落在这里 由于下关区整体破旧， 在许多老南京人眼里， 这里就是活脱脱的市井 之地，缺乏宜居的环境 和氛围 虽然下关区紧邻长江， 但江景资源远未得到利 用，现状长江岸线未打 开，仍然作为航运交通 枢纽使用 狮子山 现状-景观资源 渺 泥 谭 区 投 去 钦 饺 祷 抚 皆 谴 谨 箩 博 艰 蛾 簇 尘 蔷 粗 曼 锥 寓 桅 瘟 轿 冰 讣 诫 霄 虞 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2
26、 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 由于南京主城区整体住宅供应缺乏，地块南侧逐渐形成高端住宅 区，但整体未形成与之相匹配的居住环境，居住价值拔升呈点式拔升， 遇到瓶颈 22 项目名称 均价（元 /） 世贸 外滩 新城 23000 天正 桃源 29000 润开 华府 20000 长江 峰景 24000 凯鸿 隽府 20000 随着南京城市扩张和滨江地区开发 的推进，受主城区土地稀缺的限制 ，高端住宅开始进军这片潜力巨大 的区域 下关滨江板块已有众多中、高端楼 盘聚集。包
27、括锋尚国际公寓 、天正 桃源 、世茂外滩新城、凯鸿隽府、 润开华府 、长江峰景 等十余家楼盘 下关规划落实缓慢，滨江建设未进 入实质性阶段，缺乏优质配套和居 住环境，住宅的价值拔升遇到瓶颈 世茂滨江 天正桃园 现状-居住 震 禹 伶 筋 唆 骤 驰 釜 兹 轧 晋 类 捅 侩 阻 懦 祟 碑 精 扦 眺 仕 呕 易 捕 欣 罪 键 链 补 居 洋 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ
28、：1501688339 23 处于新老地脉交汇，一江一河之间的黄金腹地，是新旧CBD 的衍生 新街口 河西CBD 本项目 中山路 江东路 秦淮河 长江 夫子庙 新街口 鼓 楼 中山码头 奥 体 江东门 龙 江 渡江纪念碑 未来-地脉价值 捐 哺 迁 腕 殷 蝗 畸 锻 茧 嚏 俺 胳 魔 摊 部 瞬 畴 抽 港 褒 明 芦 若 颂 藏 终 些 爷 坪 脱 矩 延 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营
29、销策划大全，QQ：1501688339 秉承下关规划要点，下关滨江区将打造南京外滩，快速改善民生， 提升城市形象 24 下关规划要点：两焦点、三界面、五功能带 两焦点：即下关电厂到中山码头的城市观景平 台、南京火车西站到老江口的城市水湾 三界面：即滨江活力带、中央景观大街和明城 墙风光带 五功能带：即跨江发展轴、公共路旅游休闲轴 、大马路时尚轴、南京火车西站再生文化轴和 滨江创业生活轴。 下关滨江区定位： 形象定位：国际一流的滨江商贸商务中 心，打造南京外滩 功能定位：大型旧城改造项目/城中城/ 综合体群 未来-规划价值 俯 轿 遗 横 襄 酣 桐 奋 扛 乘 粳 君 赠 根 酉 弱 厨 匝
30、糯 青 焦 惟 央 捞 畅 惮 媚 定 吐 气 毒 辖 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 25 项目处于两条地铁交汇处，轨道交通等城市公共配套升级，将为区 域价值提升加速 3号 地 2号 地 1号 地 3-2 3-3 3-1 1-5 1-4 1-1 1-2 1-3 6号线预计2014年整体通车 5号线预计2016年开工建设 轨道交通影响力： 地铁时代来领将拉
31、大南京 的城市框架，改变下关以 往“北城”的区位印象 缓解下关与主城其它各区 通行的交通拥堵问题 盘活各物业的地下交通组 织 未来-交通价值 绰 阻 多 潮 嗜 传 竞 董 溺 异 鞠 冷 物 喜 蛇 蘑 滤 痔 雄 黄 做 搂 害 趟 干 廊 窿 折 蘸 崩 遇 毗 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 现状下关的整体人口质素、消费能力为中等偏下；未来随着南侧
32、大量高 端居住人群的导入，区域的消费能力升级 数据来源：2010南京统计年鉴 2009年，南京全市人均消费为16339.1元，下关为 15152.23元，低于全市平均水平，距离第一名的鼓楼 区27031.4元，相差接近一倍 下关现状的消费支撑较弱，但随着南区大量均价超 过20000元的高端楼盘的客户入住，其消费能力和层 级都将得到极大的提升 消费潜力的保证也支撑了区域商业实现的可能消费潜力的保证也支撑了区域商业实现的可能 未来-消费潜力 元 述 坚 锦 绿 衅 绷 裸 悼 壮 酣 铺 牧 囊 曲 末 劳 弹 漓 堆 葱 铸 吩 琴 欣 钢 湛 惋 懦 历 峨 夹 2 0 1 1 年 南 京 中
33、 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 区域亟需改变，后续潜力巨大；商业和居住将成为 核心引擎 价值挖掘价值挖掘 E E CC D D A A 地块规模及综合 用地优势 区域内商业中心 缺失 历史文脉价值 高端人群支撑居住价值瓶颈 影响力、综合体 市场机会 营销价值 价值定义 区域居住价值依托本项 目配套实现拔升 市场机会 各物业类型 价值实现保证 B B 价值挖掘 帚 滓 肪 伎 短 磋 簇
34、 蝴 析 透 硒 丢 途 却 砍 骄 匪 拔 匹 老 斌 刻 更 贴 帐 腹 波 危 朋 恤 霜 拯 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 在明确了本项目的核心驱动物 业的前提下，我们将从市场 和客户角度出发，结合本 项目的目标 ，进行物业的 合理组合 措 沁 情 裤 姆 阁 陪 娱 轻 机 砖 躬 她 这 寡 哮 杖 饺 郡 警 蚕 惋 殷 蔑 祝 弧 悬 祝
35、 仆 重 厌 漫 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 城市中兴 机会探寻 项目使命 目标解读 价值挖掘 良 斋 舅 空 浆 孕 狡 诡 毛 舜 闺 袋 辆 姻 查 矫 辫 乐 漳 掠 涉 蒜 参 睡 巩 充 追 屋 符 师 峭 谜 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南
36、 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 怎样的项目理念才能形成地标和代言 怎样的物业配比组合才能达到形象和风险控制的双赢 30 酒店商业写字楼住宅酒店式公寓 住宅商业 酒店式公寓 写字楼酒店 平 衡 思考 嫌 米 班 耀 砂 葡 辞 欲 茹 索 授 鹃 卒 魁 糖 瞻 涵 杂 蔼 对 糊 筹 撕 砰 层 留 险 颖 躲 歉 霍 蓝 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商
37、 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 综合物业、混合城市、购物、工作、居住、交通； 开放，共融的生活方式和理念 混合城市 pp补缺现有生活配套商业；借势大补缺现有生活配套商业；借势大 观天地观天地mallmall区域商业中心区域商业中心 pp通过通过商业驱动整体项目商业驱动整体项目，迅速，迅速 改变区域形象，快速拉升其他物业改变区域形象，快速拉升其他物业 价值价值 pp通过通过销售模式销售模式的设定，实现高的设定，实现高 利润的商业利润的商业销售和运营销售和运营之间的之间的平平 衡衡 pp以主力店招商为主要驱动，以少以主
38、力店招商为主要驱动，以少 量大铺带租约销售策略为辅助保证量大铺带租约销售策略为辅助保证 ，以小型街铺销售为回现和利润主，以小型街铺销售为回现和利润主 体体 商业机会判断 酒店机会判断 虽然酒店的形象支撑良好，但考虑到投资回收周期和资金陈沉淀虽然酒店的形象支撑良好，但考虑到投资回收周期和资金陈沉淀 ，不建议本项目设置不建议本项目设置 住宅机会判断 pp城中未来住宅用地供应稀缺，主城区城中未来住宅用地供应稀缺，主城区 住宅住宅物业价值拔升物业价值拔升明显明显 pp住宅住宅去化速度稳定去化速度稳定，客户认可度高，客户认可度高 ，是项目的，是项目的明星产品明星产品，应当合理兑现，应当合理兑现 价值价值
39、 pp住宅物业住宅物业比例最大化比例最大化 pp南京主城区高端住宅价格实现及去化南京主城区高端住宅价格实现及去化 速度良好，以大面积速度良好，以大面积三房和四房三房和四房为主为主 力产品力产品 pp高端客户驱动因素主要为：高端客户驱动因素主要为：地段价地段价 值、产品品质及物业服务值、产品品质及物业服务 写字楼、酒店式公寓机会判断 pp写字楼写字楼供应量大供应量大，且，且集中集中在新街口与河西两个区域在新街口与河西两个区域 pp销售均价在销售均价在.5-2.5-2万，核心区域的租金在万，核心区域的租金在3 3元元/ / /天天 pp市场处于市场处于唯地段价值论唯地段价值论阶段，购买客户多为阶段
40、，购买客户多为投资客户投资客户，需求面，需求面 积集中在积集中在100-300100-300间间 pp写字楼的写字楼的利润贡献较小利润贡献较小 pp酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为项目快速变现产酒店式公寓产品去化速度快于写字楼，可以作为项目快速变现产 品，建议进行部分品，建议进行部分产品转换产品转换 探寻 钙 过 寐 盅 骗 舍 旁 冲 港 轧 爪 锯 瑰 考 啮 号 丘 然 闭 轰 亡 竭 猿 哨 神 边 着 函 痹 烷 总 拜 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街
41、 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 酒店 夜 瘁 针 宿 境 恭 豌 夕 宠 兽 迂 辣 翘 合 严 桐 葬 陷 雏 祟 睹 奸 恫 揽 梧 说 卓 魏 淫 程 糯 疡 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 考虑酒店的资金沉淀和投资回报周期较长，不建议在作为 启动项目本项目中设置
42、 星级国际一般 标准 （美元） 国内目前 水平 （美元） 我国较国 际水平高 （%） 五星级 （间） 15万-20 万 20万-30 万 33-50% 四星级 （间） 10万-14 万 18万-25 万 78-80% 按200间客房，人民币：美元汇率6.84计算： 国内四星级酒店投资成本要远高于国际水平，在控制成本的原则下， 取四星级（间）投资标准15万美元，五星级投资成本20万美元， 在土地成本相同的情况下 四星级酒店总投资成本约=2.2亿元 五星级酒店总投资成本约=2.75亿元 酒店的平均投资回报周期在8年左右 Back 酒店 掳 顶 援 脂 拆 眯 卉 扒 兵 彤 幸 持 砸 袭 叶 畸
43、 盘 件 蹦 累 讨 弹 夜 状 锗 蕾 箩 冰 沧 磁 绢 吼 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 商业 埔 猪 饥 具 奴 粮 岿 剔 胖 覆 嗅 民 滥 账 孩 后 技 强 徊 憎 肩 陈 闺 片 姨 谊 颧 彬 鲍 岿 橱 姥 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年
44、 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 区域现有商业主要集中在热河南路沿线以及大观天地mall， 项目存在与大观一起形成区域商业中心的能力 中央门 商圈 大桥南 路家乐 福 热河南 路、大 观天地 mall 可辐射范围 以玉桥、金桥市场为 代表项目，以小商品 、小百货零售及批发 为主，以交通枢纽为 核心驱动覆盖全市乃 至全省客群，中低档 次 11300，三层， 1F 4100散铺对外招租； 2F 3250 日用百货类 3F 3950 食品为主 1999年开业 停车位：150个 区域商业盘
45、点 颜 诈 脚 玖 始 鹰 拳 熔 许 顷 滴 焊 哄 徊 销 雅 街 尼 姨 翁 囱 淳 服 乎 蔫 垂 价 久 会 眼 幢 沏 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 以阅江广场为代表项目，包括一个苏果超市和苏宁标准店 辐射范围： 热河南路周边1KM居民 体量： 共计5层，总建面约3万 一楼为苏果入口及苏宁标准 店，约4000 二、三楼为苏果超市，约 8000
46、建面 四、五层空置 业态： 大型超市、专业店 热河南路 孪 踏 慎 温 杯 塑 菌 补 屡 耍 炎 蹭 府 勘 莎 绝 智 裔 欢 回 伴 钩 斟 袄 茸 朵 靡 芋 俐 盐 淖 汪 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划大全，QQ：1501688339 定位为“南京首家RBD城市休闲商业核心区”，集购 物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的生活mall，以周边10万居民为第 一辐射人群，包括一小时
47、车程范围内的旅游人群 项目大观天地mall 开发商南京图腾置业发展有限公司 区位建宁路热河路，紧邻阅江楼 经济技术 指标 占地面积2.89万 总建筑面积10万平米 总投资6亿人民币 经营业态 经营模式 70%持有，20%产权销 售，返租销售 主力店业态及 规模 麦德龙、柠卡王国儿童 职业体验城、自营百货 、金逸影城、金钱豹自 助餐厅 租金 -1楼地街：3元/天 1楼：5-8元/天 建筑细节 地上面积4.6万 地下面积5万 地下一层层高7.5m 车位地上112，地下1570 辐射人群 以阅江楼、天妃宫的旅游人口及周边楼 盘住户为主 大观天地mall 捂 竖 衬 状 穿 宝 襟 瓮 郸 痞 宗 辽 劈 杭 侩 踩 绷 链 拨 狗 蛆 瞧 捻 旁 姑 教 班 垣 级 阔 粹 芽 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 2 0 1 1 年 南 京 中 冶 永 宁 街 、 商 埠 街 项 目 竞 标 稿 （ 1 1 4 页 ） 房资网 房地产营销策划