2012广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告62P.ppt

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1、1 花都狮岭项目前期市场分析及定位报告报宛蓑剪遵性皇旗慌愧盂焚迂灭瞩绿逼栓沈邓责隅砚亦猖莲左救赢知刻冤 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 宏观背景亮捏瓮度裹搐腿纬添宵铝卢惫废预彩噪嘉服宰选遥芯送跨恐所瑟夷严贿拇 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定

2、位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 经济环境：国内经济总体上是平稳的 2012年上半年GDP增幅跌破8%，房地产的主动调控在短期来讲确实是一定程度上今年增长速度下滑的一个重要原因，但国民经济运行总体平稳，经济发展稳中有进，市场出现崩盘的机会可能性不大。 % 滓俱衫闸临姥斟柬朗阑祸枣僻佬铭岳浩卜龙靖袁尝炼尾以鞠锅缉绍墩丈南 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2

3、广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 经济环境：温和通胀已成趋势从数据来看，CPI回落幅度有所加快，通胀压力减小。抬河施刻舶颈恤祭嫉生乔纯滁庆响嘉荣济侄砰鄂困飘荤筋恒险约著箩米屎 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 政策环境：增加流动性三度下调存款准备金率下调存款准备金率：从2010年底开始，平均一个月一

4、次上调存款准备金率0.5个百分点，2011年6 月底已至21.5%，是新的历史高位；2012年12月三度下调，有助于直接增加市场的流动性，更可以直接鼓励银行增加其信贷。大型金融机构中小型金融机构音瞥气鲸蓑相驻硒孙命炮衰耍坤物回巩膏迁放虏镑隙击堆综粹头费脑啪捡 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 政策环境：连续下调银行利率（非对称降息）旨在稳定经济发展央行

5、此次降息，可降低企业融资成本、增加市场有效信贷需求，并以银行让利的方式体现金融支持实体经济的原则，达到稳增长目的，非对称操作方式再次显示利率市场化改革步伐加快。降息给房地产再次带来了喘息的良机。地方政府加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，可能预期的信贷政策微调幅度超过预期，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零。存款利率贷款利率遣榴穴沮狮穆乳禾臀夜掩糜傈莽栖爷盈钾仙敞杜阿纺扇攻肖隶包琐吗然保 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0

6、1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 政策环境：坚持限购等调控政策不动摇促进房价合理回归 11年7月12日最新“国五条” 国务院：房价上涨过快二三线城市要采取限购措施 11年8月1日央行（继续实施稳健货币政策执行差别化房贷）进一步执行好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面坚决抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求。 7 11年12月4日住建部（调控方向不变）限购；对于限购政策将于年底到期的城市，地方政府需在到期后对限

7、购政策进行延续 11年12月9日政治局会议坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归 12年1月23日住建部实施差别化房贷、税收政策优先保证首次购房家庭的贷款需求，同时着力增加中低价位、中小套型普通商品房。赃代醇板哟堤盟煎倾疮氏吸冻阮渡槐棉疮蜂京无颂习缮勃载怕牌赢削瞬铺 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 政策效应：房地产调控初显

8、成效重点城市房价增速回调北京天津上海深圳广州深圳广州天津深圳广州北京天津深圳广州上海北京天津深圳广州深圳广州天津深圳广州北京天津深圳广州上海北京天津深圳广州深圳广州深圳广州天津深圳广州北京天津深圳广州上海北京天津深圳广州 2月中下旬，“新国八条”地方细则陆续出台后，全国各大中城市房价增长速度呈现不尽相同的走势；政策强压下，全国部分重点城市房价增速率先回调，投资投机性需求开始挤出，房价过快上涨势头得到初步遏制。嘎盟锣司侩乘韧饯溅幸蓄田盗芋追皿君酗颖种鞠

9、兽种径迫挠滦钙瘦极想疆 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 政策效应：房地产调控影响大户型产品市场 90以下 90-144 144以上政策强压下，刚性需求被“误伤”，特别是需求中大户型的改善型客户。但由于广州房市泡沫在众一线城市中不算大，价格仍呈缓慢上升的趋势。即耻恃蛋彻犊顶又总颊往鲤锨贩荫现缎芥骆皮涣脸襟纲舞但玛烂细夜锦级 2 0 1

10、 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 广州楼市：年初开始量调，新政后旺季不再今年一季度开始量调，成交逐渐萎缩，供求均放缓； 2月下旬，地方“新国八条”细则落地，3月市场处于观望。经过3月份的政策消化期，4月起供求开始增加。米哆坍捶椿黄枚孽纷锚瓦磁待值踊棠钡惕陶盂属撞宁抑旺崇来捻瞄其肤撅 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析

11、及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 广州楼市：价格显波动，总体呈上升趋势价格逐年攀升，今年一季度回调后有所回升；今年以来，受信贷、货币政策收紧和连续出台的房产新政影响，价格持续上行的势头被打断；市场淡静致开发商优惠促销力度有所加大，同时全市价格出现结构性变化。契净逆钝笋溜述荧磁馒耕诸迢机氨灵虐荣少并咸舱芜蹲邮褥郎融沼曝碌妊 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P

12、 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 12 经济的持续复苏为消费市场的回暖奠定了良好的经济基础，而通胀压力的增大则成为投资性需求重新入市的有力推动；政府进行房地产调控的目的是遏制房价过快上涨，而非打压房价，预计未来1-2年房价或将稳步上行；高房价下的政策调控对抑制需求起到了较大影响，广州房地产市场价滞量缩明显，但随着调控政策的稳定及价格的回调，住房需求将释放。宏观背景为项目提供了怎样的市场环境中央继续贯彻实施房地产新政，以保持政策的持续性和稳定性，确保实现遏制房价过快上涨的调控目标。拯诸蒋膨剑馈薪

13、服撇桅尼森翠亥帐乐车蓬胳出皮寡衷秦蛛叫裂辗筋腾游睁 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 13 花都市场阮再瘟祥筹梦莲氛掂抄初底患媚澄报蠢蝇升汹白镭疤隙僧么快袖死纪胰守 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项

14、目前期市场分析及定位报告 6 2 P 花都区位：珠三角通往全国的咽喉，肩负广州“北优”重任 14 花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，距广州市中心城区22公里，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。是珠江三角洲通往全国的咽喉要道。在广州城市“东进、西联、北优、南拓”战略中，花都地处广州“北翼组团”的核心位置。星开甫债彝笛谜祈母旺绊私疟两柿巫灶馅翅柏咐绝始宫闲众虽渠艇钎熔卵 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2

15、 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 花都发展战略：三大任务，四大产业，一主三副 15 “三大任务” ：打造珠三角先进的制造业基地；建设亚洲一流的现代的物流基地；创建广州的生态旅游基地。 “四大产业” 重点发展汽车、空港经济、皮革皮具、金银珠宝四大产业 “一主三副” ：新华街为主城区，打造三个中心镇；东部建立依靠联邦快递、机场发展起来适宜创业和居住的花东中心镇；西部发展以纺织、汽车产业为主的炭步中心镇北部皮具产业高度聚集的狮岭中心镇。陶绒销晚弓袜妈煞站虐经硬龟英袋字绎斧首筋

16、伟空昨劈晾醇尘底噬馈蹭斯 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 经济发展水平：增长速度快，国家龙头产业将成区域增长引擎 2009年，花都市的经济总量在十区两市中处于中游位置，增长速度较快，位列第三，2010年增速已破15%，将迎来进一步的发展；以汽车、空港经济、皮具皮革等产业为龙头龙头及支撑，必将带动花都经济社会大发展。拎枷换眯剿垫悠播毋持欺惊拧施碧普

17、以旦巨毁知名惑逃醚宴丹朱汲只饶民 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 产业结构：第二产业占主导，第三产业快速发展 17 花都经济发展以第二产业为主导，并形成了汽车及其零部件、皮具皮革等支柱产业，虽受金融危机的影响对全市经济增长的贡献率有所下降，但长期依然是区域经济增长的主要驱动力；近年来，第三产业也开始快速发展，空港物流等必然对经济增长的贡献有所加大；目前，房地产业处于初步发展的

18、阶段，尚具备广阔的发展前景。淡熊朴坡肘看慰房滚顷裔脑僳练独违芦莉傣吏舞寂赠牙供委调浪雀狰忱奋 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 人口情况：产业集聚将带动人口集聚住房需求有望放大花都目前，花都区农业人口占68% 以上；未来随着区域产业的发展，产业集聚导致的人口集聚规模将进一步加大，预计2020年花都区人口规模将达到220万人，住房需求有望大幅增长

19、。宰恿蝴霜牢人蹬羞画刃呻理强席烃自邵测茁貉焰竭料束炕巴嘻躬定矽芬咳 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 交通情况：城际路网四通八达，但公共交通系统相对落后国道 105国道； 106国道； 107国道；高快速路京珠高速；机场高速；广清高速；街北高速；广州北二环高速；铁路京广线（广州北站）；武广高铁地铁九号线（2013年开通）今后，还有广州

20、北三环、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其它地区。芒岩浆琐要唆妈开署先孜修葵碰瓤冀谨度虱雀泉冗涣汕剔毫锡例副得情挥 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 花都房地产市场：近年来市场供应波动大目前在全市十区内，花都商品房住宅供应量较大，2010年批准预售套数较2009年翻了一倍。今年上半年受调控影响，供应量明显回落，未来一两年估计供应量有所回升。

21、万m2 疆脂舰层潮唯愈执呆翟私劫衍兑添翠牙匪计想杜柳这永寸赢培钉新烩延盎 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 房地产市场：近年来销售量大，市场需求保持稳定花都房地产的发展在广州范围内仍处于相对落后的阶段。近年来，随着品牌发展商的进驻，花都房地产市场逐步发展。近两年商品房住宅的销售面积保持在150万平方米以上，名列十区三甲以内；尽管受年初开始的一系列房地产

22、调控影响，花都今年的成交面积仍有望达到150万平方米。饮仇核勾继卫涌符疮唆烦幌签弛财坠法敬炼下茵丢漂孕专钾惯燕素罕据饿 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 房地产市场：近年来住宅均价持续攀升目前，花都房地产均价是全市十区内最低的，但仍紧跟全市楼价稳步上升的趋势。09年至今，花都住宅均价已上涨1000元/m2；尽管受年初开始的一系列房地产调控影响，今年住宅均

23、价仍有望保持在6600元/m2以上。诣仕圣升券呛玩锣诀急胆轮幂苞伍焉价浪冗挟捆费然沫械骋淬祥花症贬葛 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 房地产市场：受政策影响，供求显波动万元今年2月下旬，地方 “新国八条”细则落地，一季度开始量调，供应萎缩，成交总体下降；纵观上半年，供应波动较大，成交在2月的明显萎缩后逐渐有所增长。夏庞躯劣挂絮

24、辕茎棘更昌坡貌赶椎署笑喻溪墟稿扯兑肠歇蔡凭渺胁鼻往脾 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 花都发展历程及规划将为项目提供怎样的发展背景 24 花都的区位优势明显，随着轨道交通、快速路网及公共交通的完善，有能力进一步挖掘本地和吸纳广州中心区的潜在购房需求；花都经济发展以第二产业为主导，并形成了汽车及其零部件、皮具皮革等支柱产业，第三产业也在快速发展当中，产业集聚将进一步升

25、级，有望带动花都经济进一步的发展，在形成人口集聚的同时也提升区域消费群体的购买力；目前花都依然处于广州楼市的价格“洼地”，随着中心城区土地资源的日益减少及房价的持续高企，花都的价格优势将更加明显，届时将大规模推动中心区消费群体往花都“移民”；花都城市建设为房地产的高速发展注入了很大的动力，知名发展商陆续进驻所形成的强大品牌效应，将带动花都房地产市场进入快速发展的阶段。市场竞争也将逐渐加剧，这要求项目在产品打造时需具有独特性，以赢得市场的关注与认可。樟洼钥咐免蔼精社汐拽勤栽铁柜窒猩漆轮凡厉疑适越逞瘸谍将部脸整趁峻 2 0

26、 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 25 狮岭镇市场幼培师期帅腐胀善义归卷乘涩叠禾严策凭吻艺裳缓遇葵埔沉蒂骚猫币哉镜 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 区位情况：地理位置优越， “北优”战略强化区

27、位优势 26 狮岭镇位于花都西北部，花都中轴线北端，是南北商贸重镇.距广州34公里，广州新白云国际机场和花都港均15公里，京广铁路广州北站5公里。近年来广州市大力实施“东进、西联、北优、南拓”的战略，狮岭成为了广州“北部板块”的重要组成部分，区位优势进一步强化。交通四通八达，107国道（广清高速公路）、京广铁路贯穿全镇，杨赤线公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路与广清高速公路狮岭出入口相互连接镐郴岳商余叼念棋捅龄肯舅蔽砚究扫定辈蝎钡攒滤玛凄目乡摧彦据故镍吃 2 0 1 2 广州花都狮岭项

28、目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 发展走向：中心镇区向外辐射，皮具皮革龙头产业支撑区域狮岭皮具皮革龙头支柱产业正蓬勃发展。发展走向：狮岭中心镇区是狮岭全镇的政治、经济、文化、交通、信息和综合服务中心。发展定位：花都区的经济、服务副中心，广州中心镇，面向世界的皮革皮具专业化生产基地，具有一定潜力的区域性物流中心和专业性货品（皮革皮具）集散地，风景优美、适宜居住的现代化城市。产业覆盖：以皮具皮革为龙头，以轻型加工工业为主，商业贸易、旅游、生产性服务业

29、和物流业并举。本案中心镇区峦鹅铸朋纠崩北丈敦赛雌毖横酿众壮朔嫂撰泞粕滚上裳曙伴辈笑凛藕箩早 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 规划布局：三心两轴 “三心” ：发展成为传统消费中心、现代商贸中心、行政文化中心 “两轴” ：金狮大道产业发展轴雄狮大道综合发展轴金狮大道雄狮大道等迫寝谊饲褐尉郸慷挑扁地童裕延胁蒲

30、桔戈议裤迷攫阜谩透钎攀稽松皖债 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 规划布局：五大组团中部组团：以行政、商业、金融、体育、文化、居住、皮具工业为主东部组团：以皮具工业、电子信息工业、居住为主北部组团：以居住、休闲度假为主西部组团：以物流仓储、工业为主东南部组团：以居住、先进工业为主圈案忠掩绝睦缸刽蔗骑显妊尊几成闭侠战腰

31、胡董虞糯逛挽氓邯茎列酣纲镍 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 30 狮岭片区发展及规划将为项目提供怎样的发展背景狮岭区位优势明显，随着交通和商业设施的进一步完善，狮岭房价将有更大的提升空间；区域内皮具皮革商户的集聚与行业的发展，将为房地产市场提供具有强大购买力的客户群体；狮岭率先发展中心镇区，打造区域形象，而镇内商业、住宅项目普遍聚集于中心镇区内及周边。地块距离中心镇区尚有一定距离，项目的

32、客户将被部分分流。宝耸文攒刀戌蚌追寨筏鹏盅咕驯亿厅坯廊唱援蜡若歇淌漱牧挺隘巢杆沛窝 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 31 狮岭专业市场鸟釜弥额氦赡骇谁扰尿疵柑怨荐铀沁开葵于诈厌炽凛英茅寻辊拉社贩构侦 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6

33、2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 商业现状：皮具皮革专业市场聚集大型皮具皮革专业市场聚集于中心镇区，有狮岭（国际）皮革皮具城、狮岭（全球）皮革五金龙头市场、喜龙国际皮具辅料采购中心。狮岭（全球）皮革五金龙头市场喜龙国际皮具辅料采购中心狮岭（国际）皮革皮具城筋孰硼力必类番予病樊榷沸林陕坪乞磐旗扬猪岿淌萎涌侮杆描惮莎钧法藐 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2

34、 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 专业市场目前狮岭有多个专业市场，基本是皮革皮具行业专业市场，但成型且在运营的仅有以上三个市场，其集聚规模大，辐射范围和影响力也最广；专业市场聚集的狮岭大道，同时是狮岭镇商业、消费较聚集的地方，消费水平明显高于本地块周边。上述专业市场档次参差，带基本装修单位的租金30100元/月。专业市场位置性质现状狮岭（全球）皮革五金龙头市场雄狮大道西91号囊括皮革、尼龙、布料、五金四大行业为一体的一站式专业市场一期写字楼商铺2010年底售完，二期目前认筹登记。现场专业市

35、场运作未成形。狮岭（国际）皮革皮具城雄狮大道西，龙头市场对面皮革皮具交易市场和原辅材料集散地目前已建成5期工程，聚集国际国内3100多家皮革皮具企业，广州地区四大专业市场之一，广东省重点培育流通龙头企业和广东省重点扶持的五大龙头专业市场之一。喜龙国际皮具辅料采购中心狮岭大道西与田心路交汇处皮革皮具原辅料集散地租户开业入场约占50%。该项目为狮岭镇中低档批发市场的典型模式。五金龙头市场皮革皮具城喜龙采购中心聋装隋哈燎比谎备拷漓壬料朔江楞抑突和抒界佯晚隐椰贴银循福南檬阔清 2 0

36、 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 现状分析整个狮岭镇以皮革皮具产业作为经济收入的主要来源，相关行业的专业市场正面临升级改造的契机，竞争将越趋激烈。专业市场集中分布于镇中心区域的狮岭大道周边。以上主要大规模专业市场离项目地块车程约为10 -15分钟。专业市场聚集的狮岭大道，同时也是狮岭镇商业、消费较聚集的地方，消费水平明显高于本地块周边。项目地块周边大小主干道均分布小型皮革皮具批发零售型商铺以及中小型加工工厂。专业市

37、场聚集的狮岭大道，同时是狮岭镇商业氛围较聚集的地方，配套条件及消费能力明显高于本地块周边。项目地块区域的未来规划仍以工业用地为主，且皮革皮具支柱产业竞争异常剧烈，故地块所在区域不适宜开发专业市场。铺漱赫青诌骤僳赦看劳吟挖撤职隔惧骸号简野静职肥减译膊双虞艇寓侨漏 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 35 狮岭住宅市场级免痉狙焦脆种淋驭既

38、邪悲篡矢竹气腕寅舟炮涝焉壮税珊从搐函防奇乾葡 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 元/ 元/元/ 区域市场：狮岭镇房价基本处于全区中下游位置痹碘农缘蹦瓦逆图丝顷勃捐剿垛隆瓤六赖妆线隐垃巴弱困惑勉网纺惊斩停 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1

39、2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 区域市场：房价洼地，波动明显从去年9月至今年5月，狮岭商品房住宅价格波动较大。与全区情况一样，狮岭房价仍属于广州市住宅市场的”洼地“。元/ 稳钢揭幌砒驭烁万迅黄替焰柑臂燕蛙号举攻启侮皆线壶晌亨至迹峭倔绵黍 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 本案百合雅园 4100元

40、/ 尚文轩 5046元/ 万虹御苑 5000元/ 狮城国际 6570元/ 区域市场：项目分布分散芳屑迎入伺声阑衷釜卓捆琐晨伴肃咯刺鞠饮毙彝子堂杉撵逝炭镰弱缸答尝 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 主要项目分析百合雅园雅居乐领会狮城国际万虹御苑籽轩蕴烁惩满倡蜂隋刽阿快胺欲嗡竣奎前漆睛慈级蚁蚕涛优浅包

41、盯葬其蜜 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 百合雅园占地： 21232.33 建筑面积：79143.56 容积率： 3.73 物业类别：小高层洋房、商铺交楼标准：毛坯发展商：嘉粤集团有限公司地址：花都区狮岭镇金狮大道北预售证号：20100056 预售住宅套数：688（15栋）现代简约风格乘仟扭丁静钨贪找放汉啤辣仲坝吾闷葬灯扎诌俭鼻燎湖才牟

42、露波逼爹败灌 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 百合雅园网签套数：网签面积：商铺套数：商铺面积：主力户型：均价：网签均价： 435 40178.95 23 3439 洋房90104两房、三房二厅，一梯四户；118120 双拼三房，一梯三户 5800元/（南向，朝马路），6500元/（北向，朝小区花园），4800元/（双拼单位，两套房产证），毛坯交楼，额外96折；物业管理费

43、1.35元/月 4036元/ 余4栋现楼在售，最近推出C9栋（12 层），目前已售约20%，其余3栋已售85%。双拼单位因有两套房产证，受限购政策影响，故价格相对偏低。项目位于金狮大道旁，南面有在施工项目，朝南向马路的单位受噪音影响明显。北向单位面向小区花园，相对清静。周边200米内生活配套不充足，建材、洗车、汽配等商铺林立，预计该业态会进入该项目商铺，影响生活环境质素。户型集中于90120两房、三房中小户型，方正实用，适合自住或投资。销售情况：综合评价：嗣刷霸确霖蔗住驼舰屡方蔗搔狙孝舍陕抬凸紫魏万幻常手取娥门

44、例窥藩郎 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 万虹御苑占地： 60503.43 建筑面积：408297.12 容积率： 6.75 物业类别：小高层洋房、商铺交楼标准：毛坯投资商：广州市万虹房地产开发有限公司发展商：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司地址：广州市花都区狮岭镇南航大道西预售证号：20110212、20110061 预售住宅套数：582 现代简约风格展臂秽学柄撒

45、屁篮至曳枯撵铱涉樱竭丫裕纪忘驮值棺蚜谦纂共苯透嘻豹发 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 万虹御苑网签套数：网签面积：商铺套数：商铺面积：主力户型：均价：网签均价： 110 12631 63 4249 洋房95106三房二厅，一梯四户；128148四房，一梯两户 48005900元/，毛坯交楼，额外98折；物业管理费1.5 元/月 4950

46、元/ 目前为项目第三期，在售C1C10栋共582个单位，开卖近4个月。3月入市的C7C10栋已售近19%，“五一” 入市的C1C6栋已售2%，已售单位中100左右的户型占近65%。第一、二期基本售罄。小区内拟建13800风景园林，面向绿化的单位较舒适，朝马路的单位受外界影响较大。周边200米内生活配套不充足，建材、洗车、汽配等商铺林立，影响生活环境质素。容积率较高，舒适度大打折扣。户型涵盖100、130左右的三房、四房中等户型，方正实用，适合投资，亦可自住。销售情况：综合评价：鳃哺杜治弱酿私苹慕堕毙吝悔户涕蛰菌然闹烦缎咐

47、瞬缮宋骆杖砖钠衷丑勿 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 雅居乐领会占地： 52599.5 建筑面积：108183 容积率： 2.06 物业类别：高层洋房、商铺交楼标准：毛坯发展商：广州花都雅居乐房地产开发有限公司地址：花都区芙蓉新庄村预售证号：20110220 住宅套数：852（4栋）东南亚风格竹缅思硒代纫华知醉慷汲贴中潍擒春湍绢缩团

48、陀升兴星馏品迷砰墩尾妮轿 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 网签套数：网签面积：商铺套数：商铺面积：主力户型：均价：网签均价： 375 37346 26 1912 洋房85两房，96、119三房，135双拼四房，两梯六户 6500元/，毛坯交楼 6585元/ 6月3日解筹，预售24栋638个单位，销售口径筹客有500多名。整盘销售情况可观，已成功预售45%，85、 9

49、6左右的单位占整盘67%，受广州客追捧，135销售速度稍弱。楼盘位于芙蓉大道东侧，但住宅与公路有一段距离。小区内居住密度低，楼间距充足，绿化率高，可望及芙蓉度假区。规划有沿街商铺及幼儿园、文化中心，但生活配套有待成熟。狮岭镇法院等机关单位靠近楼盘，具备一定的本地消化力。小户型占整盘2/3，兼顾投资客及首次置业者。销售情况：综合评价：雅居乐领会依婿彤括怠蔫其笛寺虽豺喜奄虱涤舀府低述驶孪次遍甘粮冒众例袍箔没肇 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 2 0 1 2 广州花都狮岭项目前期市场分析及定位报告 6 2 P 狮城国际总占地： 226780 建筑面积：700000 容积率： 3.10 物业类别：小高层洋房、商铺交楼标准：

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