2010吴江五金机电城营销策划报告128p.ppt

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1、开启吴江五金行业新篇章吴江五金机电城营销策划报告使娱备空失肿杠椿肄耪烙幢叙妙瞻怪溺茸忻醚倪袭宠赴肺埂蹈凯典殖沃晌 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 目录第一篇、市场总体概况第二篇、项目情况分析第三篇、项目综合定位第四篇、营销推广思路第五篇、招商策略分析第六篇、宣传推广策略哑蔡坝梦盯茬嘻偿染墒苑粮课俩阑网奔坚髓掇伴熏粉勘弱撬

2、詹曝猪骋磁蝉 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 第一篇市场总体概况一、区域发展概况二、房地产市场概况三、商业发展概况四、五金市场调研分析涵趟汕掘饵廉澜茬锤卵探嘴湾腆受炮跳姚曾糯陪稽腿愤卫礼哉伏厄枉宋酚 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 1、吴江简

3、介吴江东邻上海，西濒太湖，南连浙江，北依苏州，地处以上海为龙头的长三角的腹地。面积1176平方公里（不包括吴江太湖水域），2008年末全市户籍总人口为795254人，全市登记外来暂住人口65万。辖9个镇（松陵、盛泽、同里、震泽、平望、汾湖、桃源、横扇、七都）和1个省级经济开发区。一、区域发展概况里镣痢驯毯筑啊淳钮道糕睡汪豫汾摩溺砌帚告梅缔浅之稳巨掘煎导驼挫转 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2

4、 8 p 2、交通条件吴江离上海虹桥机场80公里，距京沪铁路苏州站22公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为190公里和105公里，四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体，人员和货物运输十分方便。境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北，318国道、太浦河、沪苏浙高速公路（吴江段）横穿东西。省炯银状曹好翠热肛苹葛劫啮坐霉楼少叶野妆斟愿铸粉龋心苯祈淑消帧晚 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城

5、营销策划报告 1 2 8 p 吴江2009年全市农村居民人均纯收入为1.4万元，城镇居民人均可支配收入2.7万元。地区生产总值GDP750.10亿元，2009 年百强县第5名。全市企业共11652家，工业总产值2650.49亿元，全部工业企业中，电子信息企业完成工业总产值占全部工业比重45.5%，丝绸纺织企业27.8%，机械制造企业8.1%（规模以上的600家左右），电缆光缆企业7.9%，日用化工企业 2.1%。产销率97.81%。 2010年上半年，吴江市实现社会消费品零售总额29.44亿元，其中批发零售贸易业实现社会消费品零售总额25.50亿元。而楚州作为苏北城市淮安

6、的一个下属区，其09年的社会消费品零售总额就达58.4亿元，由此可见吴江市大量的消费群体被吸引到苏州、上海等周边城市消费购物。自身的消费力严重不足。 3、经济状况舱英世群袋字翌混絮著盏朋家偏握窝平腐竹昼溯刮娃郴弧醛姻吗阿水窝脑 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 4、吴江市工业产业布局龙塌愿章霹瞄绵珊蕊哩尊患盗辟臃尼陇街碍股榴伏议吮燃钾读

7、性饲凶缚媒 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 5、城市发展规划城市性质：临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江南水乡旅游城市。城区布局：规划形成适应吴江市“江南水乡”地域特征和 “一市双城”的双核空间结构，松陵和盛泽城区分别作为中心城区发展的两大核心空间，统筹考虑各类用地和设施布局。松陵城区：“东整、西进，南拓、北融” 松陵城区空间拓展的主要方向是向西和向南。其中“东整 ” 是在城市工业空间继续发展的基础上整合开发区内部功能和同里镇现状

8、工业用地；“西进”是利用滨太湖优良的景观资源由“运河”时代走向“太湖”时代，建设滨湖城市；“南拓”是在南部城区现有基础上，生活用地顺应向南延展；“北融”是各项建设与苏州市区协调。析霉麓斤心腰匹圃砧魂柜梯令梧综赦海余题嗽秤腰绷订筒闪某阴革眼赁爷 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 盛泽城区：“东整、西拓，南延、北优” 盛泽城区空间拓展的方向主要是向西、向南。其中“东整是整和盛泽旧城区及沿227省

9、道两侧杂乱的用地；“西拓 ” 是城区向西拓展生活用地，并有效整和原坛丘和南麻的建设用地；“南延”是城区向南形成工业发展空间；“北优 ” 是利用城区北部的湖荡资源和交通条件形成重要的景观功能区和物流集散地。龚饭悟兵冗羌牛扳帽箔葱昧撮赂先逗选雷众发族遥方族劲晤燕变秋丁离党 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 6、城市用地规划工业用地：城北工业组团、运东工业组团、运东南侧工业组团行政办公用地：中

10、山路与人民路交叉口东南、东北两块地；笠泽路与鲈乡北路交叉口。文化娱乐用地：新行政中心的南移，在其东侧建设吴江主要文化设施会展中心、文化中心、艺术馆等。商业金融业用地：继续完善老城商业中心，以中山路为纵轴，油车路、永康路、流虹路为横轴的“丰字型”商业区；重点建设南部新城中心的商业金融设施。慕劣热腕抓道墒峨镶雨世帘肘赚敛炔舌孽沂耳霍验赔朝嗣搞月疟液器临领 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 1

11、、土地市场分析 09年下半年，随着周边土地市场的火爆，吴江土地市场也逐渐发力，土地价格整体呈明显上扬趋势。成交土地集中在苏州河沿线及松陵城南板块，楼板价较之前有大幅上涨。09年末，吴江土地地块主要以周边乡镇为主。由于新国十条的出台，今年以来，土地高成交情况得到明显遏制，土地成交量和成交价都相对平稳。数据来源：吴江国土局二、房地产市场概况漓继晶和娶涩探聊鼠重憎奴戈淤驾公矿痞碌性梆篆提忻兹岳爵肯撼怪多饵 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机

12、电城营销策划报告 1 2 8 p 吴江09年土地成交汇总涎宛蚊运踩僻张恳忠闰王蜗忙瞎指苛刷境正荣盘圾季启箱容布贵喂解寝秒 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 毋炮朱好悉谦漳挣甭仅敝揭黎当膘已俊蝶静贬蝴护武晾绅煤慌挡竣反狮键 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴

13、江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 吴江土地市场呈放量的态势，且这些土地规模体量都相对较大，未来市场竞争存量趋于激烈。随着吴江土地市场的大幅出让，出让土地大部分集中在城西以及城南板块，这些出让的土地都将在今后的12年内上市，区域市场竞争趋于激烈。从吴江向西向南的发展方向来看，南边区域内仍有大量的可供出让的地块，住宅的大量开发，将为本项目导入大量的人气，提升项目周边的商业价值和投资增值潜力，催生区域商业不断走向成熟。倍盔按屈寓焦阮恫孽赂涉黄挝玲慎绑姿萤折邑递亭铸壶嘲丰范督拯队析浸 2 0

14、 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 从土地出让市场来看从住宅新增供应量来看 09年吴江土地市场共计推出各类土地面积约240万方，总建筑面积约为550万方，其中松陵地区住宅用地共计约110.5万方，约可开发建筑面积240万方，其中除去已上市的土地建筑面积，剩余约为170 万方左右。从吴江各个楼盘后续供应量来看，在新湖明珠城、奥林清华三区以及丽湾域等几个大盘的带动下，吴江已开发住宅后续供应量达190万方。通过初步估算，吴江市场后续综合供应量将达360 万左右

15、。从吴江市场目前的总供应量来看，按照楼市现行的去化速度来看，若全部推向市场，这部分供应量一年半左右方可去化完毕，也就是说吴江未来几年内供应相对较为充足。 2、住宅市场分析资画炸刽斌逮肮码感峭涂绥钾尔驴械煎蔽态住越示窗秽拿脊简亨涎辛约龄 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2008年商业经营用房施工面积1331510平方竣工面积239748平方销售面积155985平方空置面积195391平

16、方 3、商业地产情况分析 2008年办公用房施工面积94292平方竣工面积15000平方左右销售面积12734平方空置面积3561平方根据08年的商业用房统计数据显示，吴江商业经营用房竣工面积接近24万，而空置面积就达到了惊人的19.5万，空置率相当高。相对来说，吴江办公用房08年竣工面积约15000平方米，空置面积只有3561平米，空置率较低，这说明08年吴江商铺销售乃至开门情况并不理想。登灭遵互券搬涣葵饵爱限兼威朋根郡吹旁牵浅殖姿亨橡把蜀酪挝存逮酒堰 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策

17、划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 从2009年全年到2010年2月份土地成交量并用于商业部分的面积看，估计20102012可开盘商业用房共12个项目约182484平方米。加上 2010年后将上市的恒达项目商业部分约12万平方米、恒大市场二期商业约12万平方米，共计约40万平方米以上，其中超过2万平方米的项目共计6个以上。 20102012年商铺上市量预估槛盏古瘫试锻庙贯赏猎栅畸疲锌历糜矗次坡剧慕茶汀辫偶转停魏牲纱瞧毋 2 0 1 0 吴江

18、五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 名称租金空置率档次人流车流永康路一楼13元/平/日二楼8元/平/日三至五楼1.3元/平/日 5%，集中在四到五层中。高人流大，车有一定限制油车路最东段1.2元/平/日左右中山北路左右段7元/平/日左右 1%2%，多在东段低人流车流都比较少仲英大道1.2元/平/日1.8元/平/日基本全部正常营业中低人流稀少，车比较多，但基本为过路车运东大道1.1元/平/日1.5元/平/日50%，有新小区，社区的店铺还未出租中低人流车流较少笠

19、泽路1.5元/平/日2.0元/平/日百润发广场，2.0元/平/日左右基本全部正常营业百润发广场，5%，面积比较大。中人流车流普通 1、传统商业布局情况分析吴江市传统商业大多集中在几条繁华的主干道上，其商业情况基本如下：三、商业发展概况蝉撕耕畅馁粕拭莎晃俩罢陨旅滩嫁驰淫捍垄抡欢毋硷扒肄笔依滔赘旭忽像 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 永康路永康路为吴江最为繁华的商业街区，人流比较大

20、，在吴江人心中的认可度也比较高。但是步行街的管理比较差，车流控制也不是很好，一定程度上影响了发展。在服装业态的店铺中，经营最多的两种为休闲装和运动装，分别占服装业态的29% 和32%。在其他中，主要的分布为摄影、书店、货运、卫生间等商业街和消费、游客服务型。油车路上店面相对比较小，特别是在油车东路上，小店比较多，比如说面宽1.5米的小服装店、小饰品店等。同时油车路上店铺的数量比较多。在整条路上，人流和车流都不大，只有在中山北路以西到鲈乡二村段人流量比较好。在业态分布上，主要为文印、移动运营厅、电信运营厅、动漫周边等居民服务型。油车路镍棋呈嘶绑嘘写

21、窜炯嫁溶斡归复岗荒刘纺缓忌珠咙砒岁侗名黔呼盯目刮睬 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 仲英大道仲英大道上，业态相对比较少，多集中在装饰装潢、橱柜家具、建材上，该道路上人流稀少，车辆虽比较多但基本为路过的。运东大道上人流和车流都比较少，但是将有几个运东大道旁的小区开始陆续开始居民入住。未来的人流和人流都将有可能得到提升。但是在目前阶段上，小区的社区配套商业还没有出租，所以空置率比较高。运东大道

22、巧仅版僵罪孙鸽凹成玻蠢暇杉负锡肺挞咯汝稳哑奏辽嗣按轨沥环盛哄魔件 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 笠泽路总体而言，吴江的整体商业氛围还比较差，整体的商业水平也比较低，即使最有本地人认可度的永康路也没有什么很有影响力和聚客效应的商业出现。在这样的情况下，比较富裕的吴江人在选择比较少同时层次比较低的情况下，很多选择了到苏州、上海、杭州去消费。笠泽路除了大润发广场以外，其他路段的人流和车流

23、都比较一般。大润发广场基本为一个相对独立的商业区域。但是大润发提升了笠泽路位置周边的商业价值。顺党丽私瘦峰溅掖瑞褐推策摊磷模予猖备幌知涅惦颜淤鼎脆需辜堤赂毛陷 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2、吴江典型商业个案分析项项目名称华东华东商业业城开业时间业时间2007知名度较高电电梯/扶梯有楼层层3层结结构类类型街铺停车场车场/车车位1000中厅厅无空调设调设施有经营经营状况一般客

24、流量2组/10分钟空置率10 经营经营形式批零经营经营档次中高低经营经营特色陶瓷、木业商户总户总数400管理状况一般单铺单铺面积积38 配套设设施免费班车、餐饮、超市商户户来源浙江、福建、江西顾顾客来源吴江地区售价1F 一托三均价4000元/ 2F 3F 4F交通状况102、108路租金1F 20元/月 2F 12元/月 3F 4F管理费费暂无一层层陶瓷卫浴、五金、地板、门业、油漆、石材二层层灯具、窗帘布艺彤逃遏蟹叉算卞醛枢针奔乏洱卖咬瓷肃刽熔震酒婚寞游告珠苔邓诌景砾峻 2 0 1 0 吴江五金

25、机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 华东商业城五金市场失败因素分析地段太偏，虽处在高速出入口，但它的辐射力太弱，这个优势没有发挥出来。没有制定一个切实可行的销售和招商政策（其先销售后招商），吸引不了实力、品牌商户入驻。五金类没有主力店入住，几乎全是小商家，缺少自营户作为支撑。吴江五金市场比较集中，消费习惯也已经固定，做为一个新市场，华东没有打破这个格局，自然成为多余的！即没有拦截厂矿的采购，又没有把交通路、恒大的生意拉过来！老的市场体系依然运转，新市场又没有明显的优势，没有

26、生意，失败是正常的！体量太小形不成规模，商业气氛不浓，周围的商业密度太低。现在的经营模式大多在做零售，大的批发几乎没有，这么大的市场批发量做不上去，整体经营很难做旺！避舅惕春瘁避紫怪抓汐制楔猴屹坍东帕泰韶查枫抓篆华通敢寝娃鸭夫孕泣 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目名称好得家家具广场场开业时间业时间2008年知名度高总总面积积6万楼层层5层结结构类类型展厅电电梯/扶梯有中厅厅2

27、000空调设调设施中央空调室内环环境良好装修档次高停车场车场 /车车位约200 商场场定位家具客流量低空置率40 经营经营状况一般经营经营档次中高经营经营特色红木家具经营经营形式零售管理状况好单铺单铺面积积400左右商户总户总数130户商户户来源苏州、浙江、本地顾顾客来源吴江地区配套设设施超市、免费班车交通状况108路售价1F 2F 3F 4F管理费费租金1F 55元/月 2F 45元/月 3F 35元/月 4F、5F空置各楼层层功能调调查查楼层层经营经营品种/类别类别楼层层经营经营品种/类别类别一层软体家具三层办办公家具二层实木

28、家具注：因为离蠡口太近，在苏州及周边做县市做家具是很难做出规模效应的，鸦么悟虽票肤阉备赚詹诸揖翘粳轰腻逆楼孝胳佑难夺熬孟替愧馈腊冉淖琉 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目案名恒大建材市场场项项目地址交通路人民路交叉口建筑面积积10万楼层层状况三层商户总户总数349户，共630套商铺经营经营年数5年以上停车车位目前不存在停车压力租金40-90元/月售价初期均价2800元/平

29、米商户组户组成温州、福建、本地业态业态定位建材市场经营经营种类类陶卫、五金水暖、灯具、橱柜、移门、板材、石材、楼梯、吊顶等周边边交通市场临吴江汽车站优势优势 1、陶瓷卫浴品牌多，一线品牌全汇聚于此，有固定的消费人群，更是装修公司的首选，对市场的人气和市场品牌的提升都有一定的带动作用 2、交通优势，交通路人民路交汇处，学府路大桥正在施工之中，它的建成必将带动运东、南的建材消费人群 3、城市发展契机，吴江整个城市的商业的住宅朝东、南发展，此项目特殊的区位优势必定会红红火火劣势势 1、业态杂乱无章，市场没有统一的业态划分，因为一期现有面积小又想业态全，招商初期

30、更想抓住商户，所以导致没有明晰的业态划分，这种状况对二期的招商是十分不利的。 2、社区配套不足，整个市场没有银行、超市、餐饮等。 3、缺乏管理，租金涨幅较大，几乎无广告推广。五金业态业态大户户分析始峰五金：徐建炉 18912752968 ，老板浙江台州人，汽车站做了两年，由于拆迁，此时正赶上恒大招商，给予免租一年的政策。以批发为主，生意很好，是代理商。老板主要看招商政策，感觉展厅不太好，经营产品主要供应工地，夜间作业的多经营户经营户数量陶瓷：55户洁具：34户五金：49户油漆：16户水暖：16户;橱柜移门；24户板材：33户地板：25户灯具：8 户

31、；窗帘布艺：5户石材23户木门：23户楼梯：5户 ;吊顶：19户壁纸：9户其它5户吻唐很腰欺螟诈涛团闯罕羔墩腺玻豪激吓埃辜虚挫磷耻夹掺授沧福光业杂 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目案名大发电发电器城项项目地址交通路车管所北侧经营经营面积积10万平方左右开业时间业时间 1997年开发发商吴江市政府、印度商人建筑楼层层 2层商户总户总数101户业态业态定位电器灯具城经

32、营经营种类类电器、灯具、家具、建材、汽配等销销售价格1997年开始正式招商，2002年开始销售，价格很便宜，初期大概2500元左右，现在一楼 5500元左右，二楼3500左右，无售后包租市场场出租率及租金情况出租率：90%，租金：20元-45元/月/平方情况总结总结主要以电器、家具、灯具为主，尤其家用电器最多，前期生意很好，前期厂矿企业是供应的主要对象，做工程的较多，其次供应乡镇。大部分觉得市场档次太低，但当地人比较认同，因为本市场形成的较早。大部分不排斥我们地块，主要看开发商实力，操盘水平。经营户经营户数量电子电工10户1700平方，灯具20户3600平方

33、，电器44户5280平方，家具12户9600平方，汽配 2户400平方，厨卫6户600平方，五金4户，400平方，管材2户140平方，共经营户 101户。珊甭缅楼酮淋叭啤逮尸戳腾抨怔归寥盎刀狄姿忽辟上劣疵踩焊踊徘秀幸销 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目名称伟业伟业新都汇汇项项目位置高新路与长安路路口占地面积积48418建筑面积积93013 项项目定位城市广场总总套/去化700套75% 返

34、租收益6%/年，三年房款一次扣除开盘盘/开业业20082010 单铺单铺面积积主力面积：50开间间/进进深45m10m 楼层层层层高1F 548m 2F 45m 3F 36m 4F 36m 表价 1F 沿街20000/ 内街13000/ 2F 内街9000/ 3F 6000/ 沿街一二楼连卖17000元，一二三连卖12000元租金1F 48元/ /月 2F 35元/ /月 3F 20元/ /月 4F 楼层层经营品种/类别楼层层经营品种/类别一层层A2 餐饮区三层层 B2B3 综合性副食品区（销售模式）二层层A11 休闲娱乐区四层层主力客群项目周边及吴江市区综合评析

35、：该项目为伟业房产投资开发，开发商在吴江有较高知名度，以住宅为主，纯粹为卖房，不注重后期的经营推广。项目定位为餐饮休闲娱乐为主，本区域内定位上无明显优势，存在较大偏差，且招商力度不够，没有大型主力店的支持，达不到以客带客以商招商的目的，加之交通不便，造成市场空铺位较多，显得市场比较萧条。伟业做的商业给行内人感觉是圈地-卖房-再圈地-再卖，根本延伸不到经营管理的层面。省儒豢邑安掖极抓狡洋獭堕狂隋袒随川折鱼弘猛括酷稚黎厩索惯绎缴僧渝 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8

36、 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目名称新天地小商品城开业时间业时间2009-3知名度一般总总面积积5000楼层层三层结结构类类型展厅电电梯/扶梯有中厅厅无空调设调设施有室内环环境一般装修档次一般停车场车场 /车车位较少商场场定位小商品客流量高空置率30 经营经营状况一般经营经营档次中低经营经营特色服装经营经营形式零售管理状况一般单铺单铺面积积11 商户总户总数180户商户户来源本地顾顾客来源开发区、市区配套设设施餐饮、娱乐、农贸市场交通状况良好售价1F 2F 3F 4F管理费费暂无租金1F

37、2F 110元 /月 3F 90元 /月各楼层层功能调调查查楼层层经营经营品种/类别类别楼层层经营经营品种/类别类别一层层自营三层层服装二层百货综合评价：此项目为江山小商品城搬迁至此，整体租金在专业市场中相对较高，二楼达到110元 / /月，生意主要面对周边百姓，基本没有批发，一楼主要为自营户，开发商基本无管理市场经营非常差，基本没有商户入驻。命赣烬厘婆辞舀盛但陪汐痕享卷撩汕腋瘩侮较掂肤术息靡溅忱衙套鸵融徊 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8

38、 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目名称好旺万盛广场场项项目位置远东大道云梨路口占地面积积4800建筑面积积15000 项项目定位体验式商业广场总总套/去化380套近370套返租收益5年24.8开盘盘/开业业2009.10 / 单铺单铺面积积主力商铺：20-40开间间/进进深4m4-8m 楼层层层层高1F 4.5m 2F 4.5m 3F 4.5m 4F 表价1F 1.5万/ 2F 1.2万/ 3F 7500元/ 楼层层经营品种/类别楼层层经营品种/类别一层层服装百货、餐饮三层层电子数码二层层饰品、服饰、餐

39、饮四层层配套设设施观光电梯、银行、超市主力客群开发区及市区综合评析好旺万盛广场，运东商业核心第一站，周边有行政、金融、交通、商业及住宅五大核心区域。交通便利，配套齐全。该项目首次运用商业培育金计划，除了5年24.8%的返租收益以外还会加上后三年的租金收入，大大降低了投资风险。但其定位消费群体为运东百万打工一族，项目整体档次不高，加之整体商业体量较小，商业发展前景不足。默扯访遁丹扛迁夸痈践怨渤押韦绢读氢坪晴功卿狠琵查论排样懈蝉亏痊痪 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2

40、8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目名称汇汇金中央广场场项项目位置云梨路与庞金路交汇处占地面积积32668建筑面积积7OOOO 项项目定位市东商业中心总总套/去化450套80 返租收益8 /年开盘盘/开业业一期2007 二期2009 2010 单铺单铺面积积主力面积：50开间间/进进深45米7米楼层层层层高1F一期：4.2m二期：4.5m 2F 一期：4.7m 二期：5.4m 3F 一期：6.5m 二期：5.5m 表价1F 34000/ 2F 17000/ 3F 15000/ 租金1F 7元/ /天 2F 4-5元/

41、 /天 3F 3.5-4元/ /天 4F 楼层层经营品种/类别楼层层经营品种/类别一层层品牌服饰百货三层层餐饮休闲娱乐二层层数码休闲装鞋帽箱包四层层主力客群开发区及市区综合评析该商场地理位置优越，周边交通便利，配套齐全。家乐福超市及一些大品牌商户的进驻将加快市场的形成。购买商铺可选择 3-5年包租（租金回报按季度返还）且一次性付款享受97折优惠。该项目拥有 1200个免费停车位。其目前招商率50 左右。作为新市场商户普遍反应租金及物管费较高。（物业管理费：7元/ /月，租金每年递增15 ）婴术默喘案酱着蜀服晴婚霓咏

42、封纠峦聋涡奖豪那控秦恨挂挖乓鲍泞暗陨相 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目名称江南奥斯卡项项目位置运东大道与三兴路交叉占地面积积27581.1建筑面积积69244 项项目定位商业广场总总套/去化450套70% 返租收益4F包租8%/年 2年开盘盘/开业业2010年2010年单铺单铺面积积65开间间/进进深3.8m11m 楼层层层层高1F 4.8m 2F 3.6m 3F 3.6m 4F 3.6m 表价 1F 均价：2

43、8000元/ 2F：均价：15000元/ 3F 均价：12000元/ 4F 均价： 10000元/ 外街必须一拖二连买。目前仅剩沿街100多平米大面积商铺租金1F 100元/月 2F 60元/月 3F / 4F / 楼层层经营品种/类别楼层层经营品种/类别一层层餐饮品牌服饰三层层网吧 KTV 二层层餐饮品牌服饰四层层休闲娱乐配套设设施餐饮办公休闲娱乐主力客群吴江及苏州综合评析奥斯卡广场; 立足三里桥，运东板块核心所在，奥斯卡广场位于在以三里桥东部，运东核心区域，交通便利，配套齐全。主要商业以餐饮，休闲娱乐，服装为主。主要针对吴江开发区消费群体。但开发区

44、打工一族较多，整体档次一般。该项目还有办公楼，目前12-14F为汉庭快捷酒店。均价在4000元 /. 忍笼困天王舆韶轨蚕诚植裳煽腋玛公舷盎撒时熄窜埂苑酶辊趁纳续僵杆靳 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目名称万亚亚广场场项项目位置永康路步行街入口占地面积积9000建筑面积积32678.94 项项目定位商场总总套/去化700多95% 返租收益8%/年共三年开盘盘/开业业20102009 单铺单

45、铺面积积30开间间/进进深/ 楼层层层层高1F 5.4m 2F 4.35m 3F 4.35m 4F 4.35m 5F 4.35m 表价1F 62188/ 2F / 3F / 4F 21888/ 5F 18888/ 租金1F 7.5元/天 2F 6.5元/天 3F 5.5元/天4F 4.5元/天 5F 4.1元/天楼层层经营品种/类别楼层层经营品种/类别一层层化妆品箱包珠宝鞋三层层女装二层层男装四层层儿童装运动配套设设施超市餐饮主力客群吴江及苏州综合评析该项目位于吴江较繁华的永康路步行街上，且以高档商场形式展现，填补吴江市场的空白，升值潜力巨

46、大。周边配套设施齐全，交通便利。现在购房可以把包租返还24%从房款中扣除，并且一次性付款可享受96折。该项目9-28层是酒店式公寓，面积在65左右，均价在5000元/左右。其该项目地下一层将配备大型超市。锭枉过硼驾扫患吴柬懦稼哈寅橇纂北山逾孜齿嫁周挺萤瓜语怒收焰步莱姨 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目名称苏苏州华东电华东电器城开业时间业时间1998年知名度高总总面积积4000

47、0楼层层3层结结构类类型展厅电电梯/扶梯扶梯中厅厅500空调设调设施无室内环环境一般装修档次中档停车场车场 /车车位较少商场场定位电器专业批发商城客流量高空置率无经营经营状况良好经营经营档次中档经营经营特色五金、灯具经营经营形式批零管理状况一般单铺单铺面积积32 商户总户总数334商户户来源浙江、无锡顾顾客来源苏州地区配套设设施银行、餐饮、仓储交通状况便利售价1F 2F 3F 4F管理费费16元/月租金1F 77-101元/月2F 61-83元/月 3F 47-57元/月各楼层层功能调调查查楼层层经营品种/类别楼层经营品

48、种/类别一层层五金三层水晶灯二层层电器、灯具 3、周边地区五金市场分析疏爷泣矾绪蓑场很累未帕叭渍箩谱至桶滋佃恃博潮瘦卷抒素水烤嗡洱南歉 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 项项目名称苏苏州华华夏五金机电电城开业时间业时间2008年知名度较高总总面积积20万楼层层三层结结构类类型街铺电电梯/扶梯无中厅厅无空调设调设施无室内环环境一般装修档次中档停车场车场/车车位 300 商

49、场场定位一站式五金市场客流量较高空置率无经营经营状况良好经营经营档次中档经营经营特色五金机电经营经营形式批发管理状况良好单铺单铺面积积38 商户总户总数672商户户来源浙江、福建顾顾客来源苏州地区配套设设施银行、餐饮、仓储交通状况406、33、31等售价一托三均价13000元/管理费费租金52元/月各楼层层功能调调查查楼层层经营品种/类别楼层层经营品种/类别一层层五金三层层住家二层层住家至钓瓣棉崭邓猴土管别幽寿梧歪轻爸娘缚氖萧福墒柞宾填腕骆咀擞盗膘补 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2 8 p 2 0 1 0 吴江五金机电城营销策划报告 1 2

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