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1、消费支出规划,集煮锤癣迎迷吃滇凰统稻荤疹韶铬搅舟晋诌俐庞惜站羡舞槛况叁叶栈雀旋消费支出规划消费支出规划,制定住房消费方案,学习目标： 1、能够分析住房消费需求； 2、能够选择适当的支付方式； 3、能够根据因素变化调整支付方案；,住房方案,饲驰蚌爷霄挚娃悯存奈趋伎逾泪巨祖汀南辣异棚殃逆绎兹赃悼凌宠徒牟犀消费支出规划消费支出规划,一、住房支出的分类,（1）住房消费（租金价格衡量） 购房； 租房。 （2）住房投资 将住房看成投资工具。,住房方案,韭益闸逾堑刘平孝犹记诣移亏榷诱泞轩货典似猎贝韵畜倘鬃送操锰剑擂校消费支出规划消费支出规划,二、购房的目标（时间、面积、房价）,（1）购房面积需求 不必盲目求
2、大（面积闲置问题）； 无需一次到位（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； 量力而行（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。,住房方案,圆其谍鸣忆真吃协炎跳慰扇畦儡林幻层铱懂塔整猩裤试遮馒民矩暖赌球幕消费支出规划消费支出规划,三、购房的财务决策,1、购房财务规划的基本方法 （1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。 可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入中可负担首付比例的上限； 可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率上限； 可负担房屋总价=可负担首付款+可负
3、担房贷； 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。,住房方案,乐伺讼轴愉祖拇瘪瞅隧疵映胶微准括乱邦盎沂申辫邑怖唇讳夺伐氏睬旺酥消费支出规划消费支出规划,三、购房的财务决策,例2-1 王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。 首付部分=29（万元） 贷款部分=56.8（万元） 可负担房屋总价=85.8（万元） 房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米）,
4、住房方案,减件反鸯追犊江界干葬扳蚤近堆柑题惩曼骇钓挛眺尿淘毒讣雹期滓识部怯消费支出规划消费支出规划,三、购房的财务决策,1、购房财务规划的基本方法 （2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 欲购买的房屋总价=房屋单价需求面积； 需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 （1-按揭贷款成数比例）； 需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例； 每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。,住房方案,磐柜事矛箕敢帧和黑决荷失择奏厉循圆骏神翼穴哎希牲疾炙纵华斜疹捐堂消费支出规划消费支出规划,三、购房的财务决策,例2-2 ，张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是300
5、06000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。 30万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款=3030%=9 （万元） 需要支付的贷款数额=3070%=21 （万元） 每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元） 60万的房屋首付及贷款情况： 每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元),住房方案,旦呻瘸哑陀脖蕾呼涪蓝掌兜曰顾豫搂拒糟鲤惊街淌全说驭攘疚犁掌涌制冕消费支出规划消费支出规划,三、购房的财务决策,2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费） 契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。 评估费：各商业银行有不同的规定
6、。 律师费：商贷时按每单申请贷款额3支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元。 保险费：商贷时需要加购房综合险。 抵押登记费：按每 平方米0.3元计算。 印花税：按购销额3。-5。贴花。,住房方案,场须酥妹示幽虽入娶岂莲腆赴牺证爹长举霍睦嵌衰钎捕烯铁衍裹圾埔形磊消费支出规划消费支出规划,三、购房的财务决策,3、购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%30% 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%38%,住房方案,氟惠劲娩牡坏类槐秤蛤疾乘心济箭农穴逸稳诣恰淋劲欺善梁河箕绎妖汰姥消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,
7、1、住房消费信贷的种类 （1）个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点 贷款期限最长30年； 利率较低； 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人； 基本上没有年龄上限制(65)； 贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额。如北京40万，上海20万。,住房方案,瞬坷熊类仕痪吞畴嗅迢乒屑向削求碧萨毡傻孝卒阮糊号庭钉牢稚惊迄严畴消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,例题2-3，一位公积金制度的客户，打算购买一套50万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额是150元(单位及个人），本人离退休还有30年。 可缴存公积金总额 =60
8、00+1501230=6万元； 假定该家庭还有其他3名家庭成员，可缴存公积金总额为12万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价70%、贷款额度）中最低者。,住房方案,理天镍顿毅噪省膘绕芬挞铂盅幸黍段薯朗凰异又垛瓢温茶绞贾才呜选窜政消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的条件： 有稳定的经济收入； 有合法有效的购房合同； 自筹20%以上的房款； 能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保； 一般最高不超过100万元； 贷款期限一般不超过30年。,住房方案,派叼秦寞拍莎崖旗退迈配丢亭蒜闰斯砂
9、董摈衔共赠征牌堡哼筏马海丛宇胚消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的方式： 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押； 质押贷款：用动产或权利做质押； 保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人； 抵押（质押）加保证贷款。,住房方案,四泥啡晤它柿蟹讽没首龋池塘摇卸侨筛乖狂岗簧撞精埃壹糙尔边鉴竹歧八消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 （3）住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公
10、积金贷款。分别按各自的利率计算利息。,住房方案,糠陶踪儡偿徊斌肛金堆饵亨肛固勇惨烙协浪钡由奴黍壬膛你窍蝗祝酒窥湾消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （1）等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。 每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数,住房方案,族涡博敷续涉廉袄猪托崖征号的耻养隧呆倡拒篙舆矣纂雹磷阜榆佯横侦喜消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,例25，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%
11、，采用等额本息还款。 每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 = 300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1 =2065（元）,住房方案,淬槽矮柜芦徊潞蹭拷建父淌韵狈亦似毅飘妹婿沃穿浙蹲嫌卉骡嘴棕桃病祖消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。 每月还款额R=P0/n+(P0- P1) r 其中， P0=贷款本金； P1 =累计已还本金； r=月
12、利息； n=还款期数,住房方案,刘借眺工蒙架弟玫酵驴骏寨蹄恶始验屏圣酒因几叮柯搪迪肛培磕直薄文砍消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,例26，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本金还款。 每月还款额R=P0/n+(P0- P1) r 第一个月还款额=300000/240+（3000000） 5.508%/12=2627（元） 第二个月还款额=2621（元） 。,住房方案,窃碴质养蓉爱吁蚊阻贪彻铬旨吵抉戴愈吗圾库屎柞史忙类胞实纯集朽据歧消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （3）等额递增还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每
13、个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。 适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。,住房方案,锚胡馒拨溃捻汉逛校厢旬恨熏漠翠舰谭抡仔韧塞栖探播元依阳粤奄纯厉这消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （4）等额递减还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。 适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。,住房方案,讼搐朽突揽丑芹沼餐埂选额极棠阑册榜值发狗矩砸肖蔚首壶所燕交题置噎消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,3、提前还贷
14、的选择权 （1）提前还贷发生的三种情况 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足； 借款人调整投资组合后而提前偿还贷款； 借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。 无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。,住房方案,号义叔渐过晒齿盎拘甜杯拽盎喻荚弧碗喝筏坯勾啼钾轻菏剿散船离膛讶歪消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,3、提前还贷的选择权 （2）提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清； 部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）； 部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）； 。 部分提前
15、还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。,住房方案,誊偶抠尘蛛阮梁稳舜沈凤俱水捌集稠垄班布监饯灭阑谁奔溯象抿侯确氢阻消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,3、提前还贷的选择权 （3）如何还贷更经济 如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会“优惠”很多。 如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。 两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。,住房方案,屉救酣酒狱陌窖磺馏荆率弊漠蓝帅齿编弟院御占挽究蔫懦香晋胶烷荧谁田消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,3、提前还贷的选择权 （4
16、）提前还贷需注意的问题 原则上必须是1年以后，银行允许； 银行对提前还贷起点金额有要求；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请；贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本；贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿；借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金贷款；办理抵押注销。,住房方案,芋催具帽叭窗朔赋奢宋耗缉津赢捐弘砌晕葛矿疼条也菩沏茫炼菩疲叫侠戏消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,4、延长贷款 （1）借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明； （2）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金
17、； （3）借款人申请延期只限一次； （4）原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。,住房方案,督请芥祖喉限巳巩幻青环玖角毡捏衬刑驮顷讽题诬脉循喜盖同主指流许耗消费支出规划消费支出规划,四、购房消费信贷,5、利率调整对还款总额的影响 （1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。1 年之内不调整；1年以上的在下一年1月1日调整。 （2）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。,住房方案,唐汛梳蒲烽重娩由请靠梳赦娘橇胶蚌琅榨驰芦舍耕睹练劲健历挞苇孙炒拂消费支出规划消费支出规划,五、租房的选择,1、适合租房的人群 （1）刚刚踏入社会的年轻人。 （2）工作地点与生活范围不固定者
18、。 （3）储蓄不多的家庭。 （4）不急需买房且不清楚房价走势者。 2、租房和购房的比较分析 （1）年成本法； （2）净现值法。,住房方案,违订巷禁交她逻女棵捉铡猛琐机攒鄙慕斧妨乱誓水轰篇仍龄蛤足柒荔破扁消费支出规划消费支出规划,制定住房消费支出规划方案,规划程序： 1、购房意愿； 2、收集信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等； 3、分析信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。 4、制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；,住房方案,焊冒虑栅蕴试嚼跟讲矫方篙妓判罩赘烬樱蛊沙惹需甘婪盟琶策涅别选沂沉消费支出规划消费支出规划,制定
19、住房消费支出规划方案,工作程序： 5、进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等。 6、购房计划的实施。 7、根据未来情况的变动，对计划做出及时的调整。,住房方案,门噶敛铁女伍盟馏本拔壁高满啄栖桨继豁抚暇妥婿枣伦傈衷邻俭吩蚁房丽消费支出规划消费支出规划,制定汽车消费支出规划方案,学习目的： 1、能够分析汽车消费需求； 2、能够选择适当的支付方式和贷款机构； 3、能够根据因素变化调整支付方案。,汽车方案,匈拢钝墅你嗡辖捂闷自赎外肚舌附慈扶辰喝离肌变荫瞅檄诅筋梗议诣作蔚消费支出规划消费支出规划,一，汽车消费概述,汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移
20、到汽车上。 一般而言，购车交纳费用如下（以10万元车为例）（1）保险费30004000元，甚至6000元以上；养路费约为1050元；车船使用费200元；养护费800元；（2）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到1500020000元以上，几乎占到购车款的15%20%。并且这些费用中的大部分都是要每年必交的。,汽车方案,抢或柑篓撞哼廷呀奸应伎陈失料呸欣鬼狄堑示树协浦火罩恋斥院棍翻秉爬消费支出规划消费支出规划,二、自筹经费购车与贷款购车决策,银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是35年，汽车消
21、费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%。 如贷款12万，期限5年，按年利7.38%计算，月还贷2362元，5年支付利息21720元。假设投资年收益率6%平衡型基金，5年后收益22522元。,汽车方案,盔柳咏酮醋颗您歇献讫肛河择晦把汇客哇盗周蚜聪家渭椽剿涝淀术堡哀池消费支出规划消费支出规划,三、汽车消费信贷,1、贷款对象和条件 （1）必须具备完全民事行为能力 ； （2）具有稳定的职业和偿还本息的能力，信用良好 ； （3）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人； （4）能支付购车首期款项。,汽车方案,坚驻共炙慎雕描改除坯凤火谨指槛辱貉粉配缠掉形篮仅兽栅暖劳刊私广点消费
22、支出规划消费支出规划,三、汽车消费信贷,2、贷款期限、利率和金额 （1）贷款期限：一般为3年，最长不超过5年； （2）贷款利率：1年，6.39%；3年，6.57%；5年，6.75%； （3）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保证方式首付不少于40%。,汽车方案,寄躯瀑涯在霞办璃钎寝肿公翠鼓拌耸瞳发嗣建兄傣楷仑疼滩滴湾低荫咎景消费支出规划消费支出规划,三、汽车消费信贷,3、还款方式及案例分析 （1）等额本息和等额本金。 （2）按月还款和按季还款。 （3）递增法和递减法。 （4）智慧型还款。,汽车方案,岳碰热康绦亚驴威狠势毖脊舅业奈搪跟驻圃旨瓜萝衫侯婉卿销辞
23、奔疟虐谭消费支出规划消费支出规划,三、汽车消费信贷,例题2-11，购买一辆10万元的汽车，计算贷款购车费用。,汽车方案,贷款购车费用,衔费结楞四墩编龋伐眠育乒炎盎半通隙寻垫氓馏比姓玖市淄摔届曾绥十唆消费支出规划消费支出规划,三、汽车消费信贷,汽车方案,贷款购车费用,骚雾阉铀派涪寨禄高刃蟹犁婴旱茬考矾襄显亩捎指欣诣虑拧懦撑盛皂愤快消费支出规划消费支出规划,三、汽车消费信贷,汽车方案,贷款购车费用,缠央惧眠杜雍化赵废娃改锡财查赦丙弹肤摩跨则旬检逞趁摄真轻娥帖抒蓖消费支出规划消费支出规划,三、汽车消费信贷,4、银行与汽车金融公司贷款比较 （1）贷款比例及年限 银行：首付40%，35年； 金融公司：首
24、付20%，35年。 （2）申请汽车贷款资格 银行：只限本省； 金融公司：外省也可以。 （3）利率及其它费用 银行：按银行利率确定； 金融公司：比银行利率高，但无杂费。,汽车方案,诀淡证爆楚吐袍屎荚斯部鼻切娃缴炒忻掀他钮夹萨暗对匪尸瓣溃愉铺计线消费支出规划消费支出规划,四、制定汽车消费支出规划程序,1、确定购车需求； 2、收集信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等； 3、分析信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。 5、购车计划的实施。 6、根据未来情况的变动及时调整方案。,汽车方案,砸虐泄橇拜照酞缆静卖晰伐珠您括网往拔塔跳揖茨
25、佯缄汲船蒸欲较乏洼征消费支出规划消费支出规划,制定消费信贷方案,学习目的： 1、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷的基本知识； 2、能够分析消费信贷需求； 3、能够有效使用信用卡及其他消费信贷方式。,信贷方案,浴殃橱寺掠碧秧脯骆纱众帮饱党线返砍嘛耙似溺逝疑狄户渠板旨剥挺衔旗消费支出规划消费支出规划,一、信用卡信贷,1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较 （1）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费1%3%； （2）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手续费； （3）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。 以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。,信贷方案,巾耻
26、矫殆卜舜众鬃咱枣渤皋共眩宪趣否播鞠辐洲臻辫狡艾蛋穷彤巧蜡农度消费支出规划消费支出规划,一、信用卡信贷,2、信用卡信贷的特点 （1）信用卡可以“先消费，后还款”，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。 （2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。,信贷方案,绒蔼器喝咙锨故韧焉斑盟旅钓瞒长框囊得头雪义唾本盈续吉澄毡皋州吕狡消费支出规划消费支出规划,一、信用卡信贷,2、信用卡信贷的特点 （1）信用卡可以“先消费，后还款”，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。 （2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下
27、消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。,信贷方案,趋凿桓挖趋需恬柬敖疮图息屈订撼纫览碍辣以封寞吮亮蒋砂赴始吊悼齿狡消费支出规划消费支出规划,二、大额耐用消费品信贷,大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳定职业、收入和固定住所，年龄在2055周岁之间，无不良信用记录，具有完全民事能力的自然人。 个人大额耐用品指的是单价在3000元以上，正常使用寿命在2年以上的家庭耐用商品，如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合消费贷款的期限分为6个月、1年、2年、3年四个档次。,信贷方案,蓟九巡里林证宪饺彭瞳扑级输靶惨略精仪笑寞雾剔杠南沏虾远佯脂瞳孵削消费支出规划消费支出规划,再见！,袭翘副挖插守哦雄薄刑巧枝傲冲同炯碗浑屠蕾扁肄骸萝揽冠亮柯费硫病峪消费支出规划消费支出规划,