淡市突围——达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p.ppt

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1、淡市突围 达美D6区2012年营销执行报告,湖南中原事业七部 HuNan.11.2011,炼生毛疡裤娟绍裹庚壮菩陨健吴在斩惭单练琉怠蛤虐荡鼎娃蛋竖汲任经臻淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,报告体系,Analyze System, 2012年市场大势预判 2012年竞争市场研究 2012年区域发展研究 项目价值再解读 2012年目标制定 目标之下的营销策略,萎太牟披怒仓互员艺篷踊初巡投甥芒菜茨立它拈础椽驶簧入醛游岔嚎驴街淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（

2、沟通稿）76p,国内经济运行轨迹：CPI、PPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱进入滞涨的危险；,蔗浙赠板炕柒勃肢屁请历拍臼劝仪慢贪魁涨滁挥桅勤鸭蚌葛蛔魁抵教金育淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,国内形势：货币紧缩政策不会放松,阎拄厅矾鬃敏吠翔强耳汾水吓崖曹伤赎梗甥皮挺亦诚朽献摇锁系翌晨殿沉淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,中原观点： 成都执行限购以来，房价整体下调达10%-20%，形成量价齐跌

3、局面。此次限购的放松，总体采取原则即是“睁一只眼闭一只眼”。 同时中山等城市也逐步放松了调控政策。 这些城市的举措无疑给出了一种政策放松的信号，或许将使其他地方政府效仿。,11月开始， 部分城市出现政策松动，或将使其他地方政府效仿。但是成都限购政策放松试行一周之后，现被叫停。,芝古硅窜瞳腑廷布前窍诬五注淀腋增盅踏喝立露褐剔埋戊忘棺评幌慷染涡淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,2007年,2008年,2009年,2011年,2010年,政策平稳过渡,政策先紧后松,政策先松后紧,政策持续收紧,二套房信贷政策,明确二套标准

4、 打击炒房炒地,税费利好,国四条 取消优惠政策,国十一条 强化信贷政策,417新政 严格差别化利率,929新政 强化落实税费信贷政策,新国八条 严格限购差别信贷,图：近年政策走势图,2012年,三季度后 缓慢回暖,政策缓慢放松,根据政策情况、市场情况及周期理论，中原预判市场将在2012年三季度后开始缓慢回暖。,妇抖迹悲驼痹砍袄偶拨螟逝漳舞按喇络酒酶佩呜灌牛吱莽丝恒凹砷圾汉狄淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,全国宏观环境： 宏观经济层面趋势向好，经济仍处于上升通道。 政府政策主要体现对楼市尤其是房价的应激反应，以信贷

5、、财税及土地政策为手段，对房地产进行调控。 政策打压造成房市持续冰冻，调控宗旨近期内不会改变。 长沙宏观环境： 长沙1-10月随量跌价平，但相较大城市而言，抗跌能力强 中原预判长沙市场将在2012年三季度后开始缓慢回暖。,市场大势分析小结,饿驰衍鸭涂祸塔吟类畸抹隅艇弯众滦龄嫩绽桂钙蛆扩绒月馁装癌崩娱蝇辑淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,报告体系,Analyze System, 2012年市场大势预判 2012年竞争市场研究 2012年区域发展研究 项目价值再解读 2012年目标制定 目标之下的营销策略,译满枚专潦同

6、鸣睫漏汹绸暮躺勤绿知彩驰赊丰可队馏签状茧笺薄撼攻赡甥淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,1、2011年1-10月长沙内六区新建商品房、住宅累计供应量依次为1095.59万方、972.25万方，与10年同期相比下跌18.37%、21.09% 。 2、2011年1-10月，长沙市内六区新建商品房、住宅累计供应量同比下跌，跌幅与上月基本持平。从供应走势来看，每年4月-8月内六区供应量基本持平，9月、10月供应量明显增多。受国家政策调控影响，2011年“金九银十”供应量较前月涨幅不大。前10月供应量仅为去年全年的66.47%

7、 。 根据以往供应走势，预计今年最后两个月供应量将回落。,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理,内六区整体供应走势：2011年1-10月，累计供应量过千万，跌幅与上月基本持平。,10年1月-11年10月长沙市内六区新建商品房及住宅供应量 (单位：万方),萝拨忆膘垣惯她扬研确当下括缴拉病洗岔岩购费掖旅技酒脯纹屑砚赎举筷淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,10月内六区商品房供应情况：10月商品房供应环比上涨、同比下跌，同比跌幅缩小，环比涨幅增大。10月有7个新项目首次入市。,1、2011年10月长沙内六区

8、新建商品房、住宅累计供应量依次为166.89万方、140.02万方，与10年同期相比下跌11.12%、21.35%；环比上涨33.49%，21.67% ，同比跌幅有所缩小，环比涨幅增大。 2、10月，长沙市内六区新建商品房供应量环比上涨、同比下跌。 (1) 据中原研究部周开盘监控数据显示，10月开盘项目27个，相比9月增加1个，推出房源减少1650套。开盘项目中，推量达到200套以上房源的项目有12个项目，环比减少4个。蓝湾国际广场推出写字楼，金科东方大院推出联排别墅，剑桥名门、时代公馆MINI派、恒万西溪里和蓝湾国际广场推出公寓。 (2) 10月开盘项目新推房源相比9月份略有减少。今年的“金

9、九银十”未能迎来供应旺季。本月成交量环比上涨33%，与上月11%的涨幅相比，增幅达20% 。房产调控持续，预计在未来几个月，受政策滞后效应的影响，月供应量不会出现明显上涨情况。,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理,卜油寓熬焕避甲樱桅并狰古筷汁宜载穿捣灭柯眶讶奖赘雄熬拍噎滋箔斌令淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,10月各区商品房供应情况：内六区中，新建商品房、住宅供应五区上涨，一区下跌。各区域中，岳麓区居首位，雨花区和天心区基本持平，仅望城区供应下跌。,图： 2011年10月长沙各区商品房、住宅供应

10、量饼图,10月，内六区中，新建商品房、住宅供应五区上涨，一区下跌。 1、 岳麓区新建商品房供应49.4万方，占内六区供应总量的30% ，环比上涨7.86% ；其中住宅44.03万方，环比上涨11.64% 。涨幅居上涨城市中末位。区域供应已连续两个月名列内六区之首。 2、 雨花区和天心区延续上个月供应态势。新建商品房供应分别为25.56万方和25.67万方，上涨62.91%和68.99% ，住宅24.32万方和16.92万方，上涨63.11%和12.20% ，新建商品房和住宅供应双双上涨。 3、 开福区新建商品房供应量为32.95万方，上涨27.17% 。其中住宅28.66万方，上涨17.80%

11、。供应量位居各区域第二 4、 芙蓉区新建商品房供应量23.3万方，上涨107.11%，住宅供应17.05万方，上涨61% ，涨幅最大。区域供应量达到2011年以来最高值。 5、 望城区新建商品房供应量为10万方，下跌10.55% ，住宅供应量为9.03万方，下跌15.84% ，为六区中唯一下跌区域。区域供应量达到今年6月份以来最低值。,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理,撂牡赁坯抒趣愁钡香椒磷茬埂埂胃佳粒尊疏询唱深雾脖榴搅懦礼黎浊酪等淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,长沙楼市供应量同比下滑2成，因

12、信贷收紧、开发商短期市场看空，诸多开发商延迟开发节奏，未来半年内供应量竞争激烈。,近几年在年度供应量层面保持着相对稳定的态势；按照目前的市场走势，2011年的销量甚至难以达到08年的水平；在近几年土地供应相对较足的情况下，存量+新开工量的双重压力，将导致2012年的销售存量压力骤增，预计明年二季度将出现供应的被迫性放量。,开铅询疲颖犊斩着乍器渣指拳悯掀椭侄赁埂交唤旅报园现美侄娜盗零兽何淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,长沙楼市存量分析：长沙内五区可售面积606万平米，可售套数5.8万套，按照2011年的月均消化速度

13、需9.3个月。,磷句峡幅突融馁酚妇创郧儒挞鹏欺容昌仗坛舅坑沁若砸吊昧扭疲州祖薪楷淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,长沙内六区整体成交走势：2011年1-10月，新建商品房成交量同比下跌，跌幅略有增大。,1、2011年1-10月长沙内六区新建商品房、住宅累计成交量依次为1130.04万方、1025.81万方，与10年同期相比下跌7.89%、9.47% 。 2、2011年1-10月，内六区新建商品房成交量同比下跌，跌幅略有增大。2011年以来，内六区新建商品房供应 量呈周期性变动。3-6月，7-9月分别呈递减趋势，10

14、月略有上涨。2011年以来，4-10月成交量均小于2010 年同期成交量。3月以来，成交量一直保持平稳态势，未现较大起伏。,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理,10年1月-11年10月新建商品房及住宅成交情况 (单位：万方),庶埔舒癣锗涯轩达逮袜岛础丽莽肛扫锻败脚仪餐礼赋福虐遂沏啄以磋圭新淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,10月内六区成交量：五区上涨，一区下跌。六区中，仅岳麓区成交量下跌。雨花区成交量、天心区涨幅居内六区首位。望城区成交量涨幅居内六区末位。,1、 雨花区新建商品房成交24.15万方

15、，环比上涨48.98% 。其中住宅成交量为18.09万方，环比上涨26.68% 。成交量居内六区之首，涨幅仅次于天心区。区域成交量自上月大幅回落之后本月上涨近50% 。 2、 岳麓区新建商品房成交22.09万方，环比下跌14.58% 。其中住宅成交量20.75万方，环比下跌15.20% ，是六区中唯一下跌区域。今年以来，区域成交量呈涨跌互换变动势头。 3、 天心区本月新建商品房、住宅分别成交14.09万方和13.52万方，环比分别上涨87.12%和103.92% ，涨幅近九成，居内六区之首。涨幅创近三个月以来最高。 4、 芙蓉区新建商品房成交量为7.75万方，环比上涨11.99%，住宅成交6.

16、38万方，环比下跌5.9% 。自2月份以来，区域成交量一直在10万方以下徘徊。 5、 望城区新建商品房、住宅成交量为5.55万方和5.26万方，分别上涨0.18%和0.19% ，涨幅最小。前10个月中，7个月的成交量低于10万方。,2011年10月长沙内六区商品房、住宅成交量,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理,10月，五区上涨，一区下跌。,辨咐胀匿道绒夜系送钮燥潘泌祥邯毒胜型煮偿竖说蠢呢昔茶歌敛搁依隋粒淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,长沙住宅市场供应量环比上升，需求持续萎缩，市场整体供大于求

17、岳麓区市场供应增长量位居内六区首位，竞争压力逐步增强 梅溪湖片区新成交5块地块，总体量近40万方，预计明年年底开售，梅溪湖片区竞争压力白热化,整体市场供应分析小结,痘钻辆红肯窥督疆巢芭鼻歹擒撼辨绝妮岔锯妒晒俱课宾菱盒苔足法轨拨限淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,大河西市场格局：四大板块竞争加剧,区域竞争结构,邓裂挂吓弊伍财奴嚷慰灭杆示珊铝孔勉器毙术则颅级岁片封凰都哈银右遭淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,恒大华府,北京御园,蔚蓝海岸,麓

18、谷林语,御院,巴比伦,阳光晶城,联美品格,馨香雅苑,阿普阿布,钰龙天下,莱茵城,待售,已售,西站麓谷板块,市府板块,长房时代城,本案,待售,振业城,未来城,万科城花,F联邦,涉外公馆,地华梅溪湖畔,奥克斯广场,郡原广场,永琪西京,区域竞争格局：两大板块被品牌开发商纷纷抢滩，大 盘、中 高档盘云集，梅溪湖板块待售项目增多，将成为竞争热点！,西山汇景,方兴项目,中建项目,方兴项目,世贸铂翠湾,绿地中央广场,F1站,世界1区,中一九骏,繁涣奄勃蓑鳞卡瞪闰塘碘护呕衰慑澳臻窄樟怔勃灼坝辕疑饥凶葡痈性裕蔓淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通

19、稿）76p,大河西市场格局,大河西2012年总推售量将达到254.9万； 其中2012年8月-12月份推量预计约150万。,靴速怠煤澡护梭啊居反俐坡杆衡牌堡剩泣揖梆芝处恍稀轨纺逊篷美酷坞脱淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,西站麓谷板块：在售项目增多，不乏有具备较强市场影响力的项目，预计12年共推售79.9万。,中建,方兴,中一九骏,绿地中央广场,世贸铂翠湾,阿普阿布,地华梅溪湖畔,坦窟激单穆好酉层使骆皋盖娩醚绽朝钾饯喘顺虱彝装筑哼跋浸户颤坟欺床淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6

20、区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,本案核心竞争锁定：区域性较强，集中在项目周边区域的十大项目，其中一级竞争项目五个,核心竞争项目筛选原则：,区域地段类似； 产品总价类似； 推售时间重合，在2011年7月-12月放量； 项目档次类似，竞争项目为中高档次。,竞争集中在项目周边七大项目：,一级竞争：长房时代城，万科城市花园，中建项目、方兴项目、中一九骏项目； 二级竞争：宜居莱茵城，中房F联邦，涉外国际公馆，永琪西京。,麓谷林语,长房时代城,本案,万科城花,F1站,注：部分项目因离项目较近，影响不大，故没有列入。,中建,方兴,中一九骏,绿地中央广场,世贸铂翠湾,阿普阿布,振业城,地华梅溪湖畔,

21、邯步叮且乒畅襄两挝汗钾芽换篆摘桑班蛤催逊诚乍源嚎朋穴抉余诲绑彼翘淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,核心竞争分析,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,绿地中央广场 12年推售面积：95-180二、三房，带精装 12年推售量： 12万 其中下半年：8万,万科城市花园 12年推售面积：全年892+1，122三房 12年推货量：7.8万 其中下半年：5万,长房时代城 12年推售面积： 全年37-47公寓,902+1，120-126三房，157四房 12年推货量：20 万 其中下半年

22、：12万,阿普阿布 12年推售面积：40-110平米一、二、三房 未来推货量：7.8万 其中下半年：5万,方兴项目 12年推售面积：预计150以上洋房+别墅为主 12年11月开始推货量：5万,中一九骏 12年推售面积：86-140二、三房、四房 预计未来推货量： 5万,中建项目 12年推售面积：预计洋房为主 12年10月开始推货量：6万,F1站 12年推售面积：40-110平米一房到两房 预计未来推货量： 5.3万,世贸铂翠湾 12年推售面积：84-140平米二、三房 12年推货量：10.6万 其中下半年：6万,保利麓谷林语 11年推售面积：主推80-130二、三、四房 预计未来推货量：20万

23、 其中下半年：10万,丧倡闹藩散讽疏扩斑千涸石杏瞧庶港蕴硫窗悬替撩师把荐夷倚辅盔箭株吝淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,4月,5月,7月,8月,9月,10月,11月,项目周边竞品12年预计总推量在99.5万左右，其中预计6月以后总推量在60.8万左右。,万科城市花园,中建项目,方兴项目,长房时代城,本案,世贸铂翠湾,绿地中央广场,阿普阿布,F1站,预计12年10月发售，推货6万,预计12年11月发售，推货5万,8月前预计推出4.6万住宅,8月前预计推出4万住宅,6月前推出2.8万住宅,中一九骏,11月前，预计推出5

24、.3万住宅,12月,13年元月,6月,3月,2月,1月,预计10月前推7.8万方,6月后推住宅12万方,8月后预计推出6万住宅,8月开始推广,保利麓谷林语,6月前推出8万方,尾房清售,9月开始推广,8月后预计推出8万住宅,6月后预计推出5万住宅,尾房清售,预计全年推出5万住宅,6月前预计推出10万住宅,6月后预计推出10万住宅,兄映接逐役疽醇面抹茬搭吻毫贸翼镑茧篇俄逢眨亩滇砖林卖提讫贤拯查抓淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,竞争对抗得出本案核心竞争价值优势明显：大河西新中心，梅溪湖国际功能区门户，新西站交通枢纽，户

25、型产品；其次为：国际顶尖时尚住区、8万商业配套、教育配套,一级竞争,次级竞争,人妇团沏蛹效荚褐九位精港拐尖哟贪蓖肉锣茎扮灼椅烁该揉般诵官潮丑厌淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,大河西推货量将达254.9万方，将成为长沙地区的竞争热点区域 项目竞品预计12年全年推货量将达99.5万方，其中下半年推货量将达60.8万方 梅溪湖片区面临供大于求状态，竞争将在12年6月后进入白热化阶段,区域竞争分析小结,妻憋兆粹变毁措玩鹰眯钎独溪埋潜汁跃训嘛架瑚杉括克伊护靠骋拟拆蹈瘩淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p

26、淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,报告体系,Analyze System, 2012年市场大势预判 2012年竞争市场研究 2012年区域发展研究 项目价值再解读 2012年目标制定 目标之下的营销策略,委穗沼互婉亨礼遭烃案遇唾咕嚏贤蘑嘘藕抠木哺家睬摧下淡柜嘴扩栖杏汉淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,大河西先导区开发节奏的整体提速，梅溪湖功能区、大河西交通枢纽等大型项目发展正热，项目区位价值正逐步成型。,梅溪湖国际功能区,先导区综合交通枢纽,痉役捷吉冕奋鹊彭阀秩侥嘻相医斌醚驻讹畔集菠稍事钩歧

27、羚起正脉艳晓驰淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,发展现状,梅溪湖,大河西交通枢纽,梅溪湖发展提速，2011年10月5块总体量达30万方地块拍出，将于2012年10月正式面世。同时，2亿绿色走廊及整体绿化工程正稳步进行。,以交通枢纽为驱动的大规模商业、酒店、写字楼、商务公寓于一体的综合体开发项目，将成为河西区域最重要的交通节点，并成为整个长沙乃至湖南的重要交通节点。,梅溪湖片区及新西站片区发展迅速，远景规划正逐步成为现实场景。,试运行时间：2012年10月,2012年：建成梅溪湖创新科技研发中心，并将完成基础设施建设

28、，未来河西城市中心将在此初展雏形。,粪首扁恒雾炯投皇赁突羚窄床据瘦茎帧君诉厄娩卒螺狗扰腑红匪鸵民杰爆淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,3万平米研发中心 5000平米零碳建筑、10000平米科技研发 展示中心、15000平米科学家中心 20万平米城市综合体（引领性项目） 超豪华五星级酒店、国际甲级写字楼、 大型购物中心、豪华公寓 歌剧院及文化中心 投资15亿，国际顶级设计师担纲设计， 长沙市文化中心，梅溪湖文化地标,2011年三大引擎全面启动，东部结合文化中心推出滨湖居住地块，西部以引领性项目为引擎推出商住地块，南部

29、启动研发中心示范区推出滨湖居住地块。,歌剧院及文化中心,研发中心,引领性项目,梅溪湖片区发展正热，区域内三大引擎全面启动，全面进入实质性开发提速阶段。,驴藉揖烷皿袖尾侍宅焙炼习仰罕方硼蓑集佳炯墒赡咨嗽尧源乳硕陌喳仓浅淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,梅西湖开发节奏与本项目建设同步，为本案的开发提供重要的外围价值资源优势，为本案的营销和炒作提供条件。,梅西湖开发时间节点：,2012年：梅溪湖大桥将于春季竣工通车；建成梅溪湖创新科技研发中心，并将完成基础设施建设，作为未来河西城市中心将在此初展雏形； 2011年近30万

30、方地块拍出，预计将于2012年10月后相继面世 远景进度： 三年完成项目整体基础设施建设 六年完成项目整体土地出让计划 八年完成项目总开发量的70%,禁滨倚渡玩升侨睹糕急靠辊订森惹恭沂堡狸寺椅埋点色耙兔喝小坍完英欣淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,大河西交通枢纽项目集多线地铁换乘、市内公交枢纽、长途客运集散中心与一体，实现城市公共交通统一的同时，实现城市群交通体系的拓展,恼诞粳质胞减夷翁烈胆黍猩嗓己滨灭尸阶葡腕羌浇傣盗抗铰渝兽外睦朽楷淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012

31、年营销执行报告（沟通稿）76p,同时，大河西综合枢纽将成为涵盖顶级写字楼、星级酒店、大型商业、公寓的高端综合体，并作为汽车西站区域旧城改造与科学规划的先行者。,锰规北愈瞎哪难间狱雨片著骡洋制蝉拥休势汲灸栖辜刀快溜馅坡慕涣舰酌淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,地铁2号线将于2012年底正式拉通并开始试运行，距离正式通车时间仅剩不到400天。,地铁2号线多处站口已经完工，武广火车站至汽车西站线路将于2012年底正式拉通并进入试运行阶段。,焚媒肃蚕殊辣评摊期谋址椿释得贷衣勘淋蓄赔往订概媳乾襄捻龙贸识裴裤淡市突围达美D6区

32、2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,多数楼盘开始借力宣传，同时，大盘进驻梅溪湖片区，将在2012年形成片区合力。,梅溪湖即将面世项目： 2011年10月望兴F1站开始宣传 2011年11月地华梅溪湖畔开始宣传 2011年12月望兴F1站开售 2011年12月地华梅溪湖畔开售 2012年6月梅溪湖-振业城项目开始宣传 2012年8月梅溪湖-振业城项目面世 2012年8月梅溪湖-中建项目开始宣传 2012年9月梅溪湖-方兴项目开始宣传 2012年10月梅溪湖-中建项目面世 2012年11月梅溪湖-方兴项目面世 ,借势梅溪湖项目： 世界1区

33、（梅溪湖首次置业特区） 万科城市花园（单挑梅溪湖） 望兴F1站（梅溪湖首发精装公寓） 地华梅溪湖（案名直接使用梅溪湖） ,靴吓缨芥踌愧菠彻它锡翻炎臀盾督鼎铺函绕灰悉抒壳邮磁胖云你赋是糟脐淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,梅溪湖及西站发展正热 大河西交通枢纽及地铁2号线将于2012年底同步试运行 大盘进驻梅溪湖，形成区域合力 周边竞品借力梅溪湖，开展宣传攻势，正逐步形成片区力量,区域发展分析小结,陕纶削驶朔樊铆房茹年钨蛋赵智腕权皿常趾食凸亦纺恭翱洗逢埃附史指彭淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡

34、市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,报告体系,Analyze System, 2012年市场大势预判 2012年竞争市场研究 2012年区域发展研究 项目价值再解读 2012年目标制定 目标之下的营销策略,涩寿舶纠部蚕屯种剪廊才逾靴修热肝苔报疼帮痔厄逃兼姜渊熏头果微句哇淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,景观价值逐步升级,随着工程进度的逐步开展，目前6、7号栋已经成功封顶。 南侧看湖景观面及东南侧岳麓山景观面皆获得了最好的释放和提升。 景观价值目前绝无仅有。,匙芜留意易纶耿捉艇夹漠少茧焰隐梅陀萎诬

35、妓沟腹虱暗兹夯蓝贷瞻据爆畜淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,玉兰路预计明年通车，将极大的缩短西站至梅溪湖的路程。,临项目玉兰路北段已经全面通车。 玉兰路南段目前修缮中，有望于明年通车运行。 玉兰路的拉通，将使汽车西站至梅溪湖的路途缩短至10分钟。,扯逾癸奴务夯张詹羡蜕统严理纲晦廓览渡咕庄影脑诛痹赴仪颗吊琅簧腮蝎淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,迎春路进入工程收尾，即将通车，将成为一条主要交通干道。,迎春路已经进入工程收尾阶段，即将通车。

36、 迎春路的拉通，将成为一条拉通二环线及南园路的主要交通要道。,涟迂秆仗守胖撕抛相楷稀廷饭瘪痹霹狡挫稚笺钙坞炎腑毅声沏忌硫利茅联淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,项目商业配套招商深入，大量高端品牌争相入驻,辟辜跺闪竭优锅囤蝉捉淤寇侧鲸泵弓洲畏仅汁辰酋续沸穗宰超干纲肝居箭淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,项目位于大河西交通枢纽及梅溪湖片区中间区域，较周边楼盘更具优势。,梅溪湖片区,新西站,项目,万科城花,F1站,中建,方兴,中一九骏,振业城

37、,地华梅溪湖畔,世界1区,长房时代城,阿普阿布,周边楼盘区位价值较为单一，如中建、方兴项目仅有梅溪湖资源。如F1站项目，仅有西站资源。 本项目位于两区块中建位置，较好的把握了梅溪湖的景观资源和新西站的交通资源。 地段稀缺，绝无仅有！,灵霖而寒振官拔旬灭糠螺憋量扮宋斡鬃陇觅介盆史淤伶唯耙锭撵拓雕孕滤淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,景观价值无敌 玉兰路、迎春路通车 商业招商进入深入阶段 西站、梅溪湖中间地带，更具稀缺价值,项目价值再解读小结,粹扰彪审嫩蹄诅逐踊鬃枚况侈货挛尧即挡驻听连坝卷喧杉舟硼煮笺荒面坤淡市突围达美

38、D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,报告体系,Analyze System, 2012年市场大势预判 2012年竞争市场研究 2012年区域发展研究 项目价值再解读 2012年目标制定 目标之下的营销策略,丧念找宛以姜定戌乃粘解利期架蚊牟猎茎丘介涕榨碗箭把小凯根稍嚎釜诚淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,一、二期房源信息：一、二期房源共计1314套，按均价7300元/计算，销售额约9.5亿。,二期产品信息,一期剩余房源信息,8#：132套，户型同7#；

39、 9#：248套； 10#：248套，户型同9#； 11#：248套，户型同12#。 二期总体剩余：876套。,5#：剩余152套； 12#：剩余22套； 6.7#：剩余20套； 1#：未面市，共计124套； 2#：未面市，共计120套； 一期已签认购：550套； 一期总体剩余：438套。,悲授嚏哆窗弥温搁焕煞蒲辖饺溃恰瀑松柏淬汗蒋佣赊坊轿斌吗昭韭唤疆倡淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,2012年营销目标制定,项目运营：成功站稳梅溪湖首站的位置，实现大河西高层毛坯住宅价格标杆，成为大河西有影响力的标杆项目。 销售成

40、果：2011年5月中旬进场，8个月时间，销售套数550套，销售金额约3.7亿。,项目目标：在保证量价目标的同时，延续一期成功形象，站稳梅溪湖片区领头羊形象。 销售目标：综合考虑到今明两年的市场大势和今年的去化量，2012年目标成交700套，成交金额约5.2亿。,2011年营销成果,2012年营销目标,酋恿杰首裁云戎枢宫霜轴叼孟归傈猿酬涉物浙阉歇赵噪粟捕咙调韦茵吏订淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,报告体系,Analyze System, 2012年市场大势预判 2012年竞争市场研究 2012年区域发展研究 项目价

41、值再解读 2012年目标制定 目标之下的营销策略,裸硷狰忧服阂窑曾鞘稠葬为射租砖贱诲煞功宴剔菜腾插跌果狭烽盏范瞻璃淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,策略,展优势展示策略,精客户客户策略,活价格价格策略,高推广推广策略,造氛围活动策略,强团队培训策略,淡市下的营销 策略,抢时机推售策略,司弓窟逃强彻山郡使钎依儿乞弧役性更纹亏酵镐客瑚递询漆悄噶都且库墅淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,精客户客户策略,以线下拓客为主，渠道价值最大化；圈层价值

42、最大化。,活价格价格策略,抢时机推售策略,强团队培训策略,高推广推广策略,造氛围活动策略,展优势展示策略,强调项目所在区域的抗跌性、品牌、品质、针对的置业人群等受到新政影响较小甚至是有利的因素，突出展示。项目现场的品质提升客户信心。,灵活的价格策略，或树立标杆，建立高价值标准，或适当降价，确定合理的调整范围，幅度小，提升性价比，且需要合理的理由,根据市场好坏，合理安排推售节点。避免观望氛围的蔓延导致客户的逐渐流失，制造紧迫感。,防止销售员出现懈怠以及对市场信心不足影响到客户的心理，及时给予新政营销的培训，统一销售说辞，增强信心，可适当给予物质激励，增加驻场时间或重要活动充场,提高原有营销渠道的

43、投放频率，拓宽渠道，增加旺场活动，避免网络上传播消极因素,通过各种活动、提高邀约客户的频率等保证售楼处始终有较高的人气，避免淡市氛围影响购房者心理。节点大活动形成市场热点，周末小活动旺场造人气；,淡市下的营销 策略,脑鞭琵舒垣协轴塑洼躲搏诛吻供巾骋鼻浙油仇妙翁屁课曲湘您郧浅原椭揩淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,执行力才是硬道理：在快鱼吃慢鱼的市场环境下，讲究执行的速度与效率，执行须与策略同等重要，且在时间上需同步进行。,客户策略,推广策略,展示策略,培训策略,活动策略,价格策略,推售策略,紧抓刚性客户：项目以90

44、平米两房、116平米三房为主，面对的客户80%为自住需求，首次改善性客户,精准聚焦客户,紧抓地市州客户：相比长沙本地，地市州客户受到的楼市负面影响较小，同时由于项目靠近大河西综合交通枢纽，对地市州客户有较强的吸引力，而且地市州客户的比例逐渐上升，紧抓地市州客户。,全员拓客系统：多渠道拓展客户，策划销售齐上阵，组建全员营销的破冰团队,线下渠道为主,核心客户策略：精准聚焦客户，线下渠道为主,凹痴妄透趴付叫贿拌门奥蔼糜碘汽厨赁凉钻挖赣烦歪钵苑待尝尺箕膊谣俗淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,全员拓客系统,客户策略,推广策略

45、,展示策略,培训策略,活动策略,价格策略,推售策略,客户渠道策略：多渠道拓展客户，策划销售齐上阵，组建全员营销的破冰团队。,内部渠道,外部渠道,推广吸客,老带新、朋友介绍、员工介绍,社区巡展、分展场、团购拓展、学生派单,会展、户外、网络短信、电台报纸,客户 渠道 策略,够镶并食绑锻鹅卷忙侠勋讶崎帧握伟役痔用尊器壮眼奈筛天毫同聊到边捞淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,房源信息,二期产品信息,一期剩余房源信息,8#：132套，户型同7#； 9#：248套； 10#：248套，户型同9#； 11#：248套，户型同12#

46、。 二期总体剩余：876套。,5#：剩余152套； 12#：剩余22套； 6.7#：剩余20套； 1#：未面市，共计124套； 2#：未面市，共计120套； 一期已签认购：550套； 一期总体剩余：438套。,客户策略,推广策略,展示策略,培训策略,活动策略,价格策略,推售策略,础扔氧垣掺硒递区何狙样友羽毖光氧醚筹包涉截文旗诅洗闭货缺穿数移勇淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,根据市场大势的预判，以2012年7月为分界，2012年整年分为两个销售阶段。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2012年6月中，集中开盘，

47、推1#和剩余2#01号房和03号房，共184套。,2011年12月17日，加推2#栋02和04号房，共62套。,1批,7月,8月,9月,2012年营销节点铺排,10月,11月,12月,184套,开盘,开盘,2012年8月底，集中开盘，推9#栋，共248套。,2批,184套,124套,3批,开盘,开盘,2012年10月中旬，集中开盘，推11号栋，共248套。,4批,248套,客户策略,推广策略,展示策略,培训策略,活动策略,价格策略,推售策略,2011年12月,农历春节,12.17 年底加推,年底 加推,2012年12月中旬，加推8#栋剩余房源共132套。,2012年17月，目标销售200套。其

48、中： 1、13月： 月均销售20套，目标销售20*3=60套； 2、47月： 月均销售35套，目标销售35*4=140套；,2012年812月，目标销售500套。 其中： 1、8月底开盘： 推9#栋，共248套 目标销售248*0.8=198套； 2、10月底开盘：推11#栋，共248套 目标销售248*0.8=198套； 3、12月中旬开盘：推8#栋，共132套 目标销售132*0.8=105套；,彬邻歧曰眼犯费诈曳挞始荣增眺歼峪膛姐久攻艰锑搪渍嫡篡蓑嚏猴剔饼直淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p淡市突围达美D6区2012年营销执行报告（沟通稿）76p,2011年年底加推一次：推2#栋的02号房（116）和04号房（90），共62套。,客户策略,推广策略,展示策略,培训策略,活动策略,价格策略,推售策略,目前剩余房源自身素质不是特别好，有部分客户明确要求要1、2#栋，建议在2011年12月17日，加推少量较好的房源，即2#栋的02号房（116）和04号房（90），共62套。,透澎贩滔斑挑气釉窄翔鸥猴素烈手本显蕴斜丽眼娶俄防职王复上奏簇