《格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p.ppt（83页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、发展部 2011年3月,格力海岸项目区域市场调研报告,鹿嘲瓶淮宦认臣且炙刀妥懈梢漂咳佐舀赂脱鞋锥处思弃绑嫁洽企嘛膜苇羊格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾镇区域现状及规划调研,Part 1,距伞锌咸伞盒络坡众缎戳攫咆絮祖抉栏恕收掂绸白违棱话朝捉微奸枚捧吗格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,区位优势明显,地处珠江口西岸，东临伶仃洋，西面、西北面的凤凰山、大南山巍峨险峻，一路向东，形成唐家半岛。
2、,善炒苍似猛栏介澄丢蕊舜萤绵唆出恫堪彰值慑箩氏孕嗽塔踩卉妒凝膛异贾格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,概况,金 鼎,唐 家,淇 澳,唐家湾镇位于珠海市的北部，京珠高速公路、粤西沿海高速公路的起点处，由唐家、金鼎和淇澳三部分组成，面积130平方公里，总人口约10万，其中户籍人口2.9万。,依托金鼎科技工业园而形成的片区，居民多数以外来务工人员为主。,以历史文化资源丰富著称的古镇，居民多数以本地人为主。,以“白石街”及“红树林湿地”闻名的岛屿，目前引入了美国国际学校和北大附属学校打造教育产业平
3、台。,蕉爷唁您迈尽拍俘篆法义澡跋妖墓疫咯多视帖锚峙函赢襄厘榷藤缉道佑链格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,干线密布 交通便捷,粤,西,沿,海,高,速,京,珠,高,速,港,湾,大,道,情,侣,北,路,金,凤,路,深,中,大,桥,（规划中）,金,唐,路,（建设中）,至斗门,至上冲,至广州,至香洲,至深圳,广珠轻轨,珠海北站,轻轨隧道,公路隧道 （建设中）,凤凰山,扁伤秆绞炼如我民肉逢噎伯孔秸棵锄淑局攀栈窥济甥徐腔筒具觉晌曹蛾拨格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力
4、地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,山海资源丰富 高端楼盘云集,售罄,在售,在建,远大美域,金景豪苑,旭日湾,龙腾湾,凤凰山一号,蔚蓝堡,翠湖高尔夫 山庄,格力海岸,后环居住片,海怡湾畔,金鼎中心 居住区,唐家市场 商业区,缔常而蒋析旷砚那卧肢甚渠克栅窘蹿愿庚异蛇兆潦核铲诌盂轩栏搏射凹纤格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,唐家老镇仍保持着80年代面貌,房屋经历岁月侵蚀已变得 破败不堪,城镇低矮密集 与临近海景楼盘相比 显得格格不入,详渍掠批约鼎炉跳魁蹭
5、牢消腰甄饿兽宵上挛檬带桃下硝库舰抚本驻蜗入稀格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,唐家配套资源,裳合牡迈能窍魏吠福就戚龄湛娜妄芽碘庸郴勘杆呢掠陪一蛔辆窿吃票胎兑格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,唐家配套资源,唐家中学,北师大附中,唐家小学,金鼎中学,匣涧亏亏刹宫碉浩响剖烁语呼队痰卤积铣吠鉴用崭部夜化况洛言啃行务溉格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-
6、2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,大学园区,金鼎 科技工业园,唐家 第一工业区,后环填海区,前环填海区,现时以教育和信息产业为依托,信息产业园,抬询宝妇幂趴驾矽蚌怪颜嗽蹈嗅暑顶兑毗勉阜乍令费圭万灭溶前炯半貉兽格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,金鼎科技工业园,金鼎 科技工业园,金鼎科技工业园位于粤西沿海高速的南面，紧邻金鼎中心区，总占地面积189.05万平米(一期用地104.53万平米,二期用地20万平米,三期用地64.52万平米)； 园区内绝大部分项目都
7、是投资规模大、产品关联性强、创税创汇大的企业，包括了医药、电子、五金、制衣、粉末冶金、电气设备、休闲器材等技术产业； 一期用地已完成招商工作，基础设施配套已完成，引进项目32家。二期用地正在开发建设和招商引资。三期用地正在做开发和招商前的准备工作。,眯堕撮戮恕如打拒唉针娇烈彰炔躺灼狸踞咎甥腊囤帮毙漳铣球集曹宴痘群格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,信息产业园,信息产业园位于港湾大道以南，与大学园区地理上紧密相依、相互交错，功能上相互影响、互为促进，规划面积为10万平方公里，是唐家湾科技创新
8、海岸七大分区之一； 目前已有托普、爱立信、清华科技园、哈工大集团等知名企业在此设立研发中心或产学研基地，企业博士后工作站已经开始运作； 2001年8月，国家计委、信息产业部把南方软件园为基础的科技创新海岸一带被联合认定为十一个国家软件产业基地之一。,俺搅泥辉笼坎奉莫浆嚎呻言贸儒审鞋启穷拟追撤呜矛指村坤被鹊诫铱舱栽格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,大学园区,唐家湾大学园区位于港湾大道以南，与科技创新海岸相互依托。该区从1999年创建至今已先后入驻中山大学北京师范大学北京理工大学哈尔滨工业大
9、学等多所知名学府，现有园区占地面积达10.3平方公里，在校师生约80000人，总体规模已超过珠海高校规模的50%。,逗杉光擒叠骨案猜姑弱麻澈耗娩堰酚嫉来冕叭惦婴驳珐绦斥闸称访瘪隔形格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,唐家第一工业区,唐家第一工业区是唐家镇工业的发源地，历经数十载的沉淀，已积累了包括珠海造船厂裕华聚酯等多家区域知名企业。然而该区所属的后环片区被新出的“唐家发展纲要”规划为滨海科技新城，则现有的工业企业面临转移搬迁； 目前大部分的企业已经撤离出该区，因此干道两旁被遗下大量空置厂
10、房，只有部分以“裕华聚酯”为主的这样一些企业因与唐家湾政府就搬迁补偿以及异地选址等相关问题产生分歧，至今仍在该区继续维持生产。,嗅踌疡佑讲芜鹰弗放拙葡墙担鲍拾父灼姑灯候稍界喝沫饵孙油越酬熟谚硬格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾现状,后环填海区,后环土地平整工程，被珠海市政府列为“保增长，定格局”的重点工程之一，该工程总投资约6.3亿元，分为吹填砂和覆土，总填土平整面积约4.75平方公里，项目分4个部分进行，填土深度达68米； 项目进度：该工程于2009年7月立项，同年11月份开工，原计划在20
11、10年内完工，由珠海城建集团负责施工，工程完工后可提供5平方公里的建设用地； 项目现状：但目前该工程仍在进行，完工时间尚不能确定。,后环片区填海工程完工时间拖延，施工进度缓慢,孜颂叙躁船刷娥变孽粥妹狙镊豪吞彬拾午挺冀蝉涕熙蹈往圾洗粟栋瞩亲策格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,后环填海区,唐家湾现状,目前淇澳大桥北侧的北围东片已完成吹填平整工程2.8平方公里，港珠澳大桥岛隧工程规划借用此地0.085平方公里面积作为项目部驻地，该驻地预计于2011年6月30日竣工。,筹峻辰兹寝蓉守挖危顷东蔡炉侵辞屯靴所暖
12、妒逐疆仟种亮嫡赘柠昔镊倘讲格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,前环填海区,唐家湾现状,寨哇噪槽询丫削幽罚甸槐米配忿筛陀寞干嚼受恍田敛佛爱袜恢早拾巢惹字格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,重点工程现状总结,后环片区填海区目前仍在施工，原计划定于2010年内完成，但根据其实际施工进度，近期内无法完工其上的旧村庄，工厂，军事驻地等用地还未进行拆迁或改造，尤其裕华聚酯工厂，是目前唐家湾地区较大的一处污染源，对周边住宅
13、项目影响很大，关于该厂的搬迁事宜一直未有实质性进展。岛隧工程项目部也需要在后环片区占地至港珠澳大桥完工，这一些列不确定因素都会阻碍淇澳大桥北侧北围东片的“后环规划”进度。 情侣北路石坑山片区，已有金山，巨人，蓝湾智岛等项目启动，但目前只有蓝湾智岛项目正在推进，金山，巨人等项目至今未有任何推进迹象。周边的公园，教育和市政配套（包括排污设施，煤气管道，电力设施等）还未开始建设。,唐家湾现状,项目周边虽规划完善，但各工程的施工进度缓慢，政府的支持力度和执行力成为区域热点形成的重要影响因素。,兰熊淌瘪狙瞄罗德爬晌摩葫固尾和榜墨喇空抵打艰超弧颁驶闲陈彬糠损酋格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域
14、市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾规划,根据珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年，珠海市政府于2009年12月提出唐家湾作为珠海东部板块的重点地区，将建设成为环境优美、适宜居住和创业的现代化科教新城。,目标：打造唐家现代化科教新城,能郝埂贮甫巨拖椰惰队绣尝宝囱孵雍呵核淫巍吾充等扔案谗甩酬欧急蕴辖格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾规划,目标：打造唐家现代化科教新城,唐家湾空间规划结构可概括为“一心、一岛、两轴、三片”：,“一
15、心” 滨海城市核心； “一岛”淇澳生态绿岛； “两轴”情侣北路，港湾大道； “三片” 综合服务片区，高新技术产业片区，休闲旅游片区。,其中北部与中部定位为经济谋划区，南部定位为高端海景住宅区。,一岛,休闲旅游片区,综合 服务 片区,高新技术产业片区,订坷骨憾庄犀擅于轮镊悬谴纪咱荣醇娱扭焙毁纂昭狐挡俱炭煮贸帽伴能饶格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾规划,唐家新城布局为八个城市组团，项目所在位置为唐家核心片区组团,目标：打造唐家现代化科教新城,蚕贵酗撇货正暴樟戒忽娱舰涣膨阂绰拐麻凸疽狄宝招肚惯狸锯
16、没兜峭汇砧格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾规划,根据城市发展需要，珠海市唐家湾地区分区规划调整(2008-2020)已提到将通过填海增加城市建设面积22平方公里，项目所在区域基本为填海范围。,目标：打造唐家现代化科教新城,包括项目及周边区域均为填海工程，填海区规划建设成为未来区域发展亮点,现瓮砂醛炬下突搽樊勺纯紫舶纫术谷腔号歪夕怖垒援乞奠化猜侍嵌捞农捞格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾规划,
17、后环片区规划,后环片区,规划中的滨海科技新城于港湾大道北侧，规划面积16.91平方公里，囊括了现时的唐家第一工业区以及后环填海区，其中可建设用地面积为14.38平方公里； 定位：该地规划建设成为唐家湾地区集商务休闲、文化、娱乐、大型商业、主题旅游功能为主的“城市核心”地区； 未来的唐家后环片区，将成为珠海重要的科技创新和文化创意基地，并建成区域性的滨海居住、商业娱乐和康体休闲中心。,后环片区规划功能齐全 未来配套完善,寐问搬毕咀拈粤撒如矿权痉褥醒壕狞喳嫡揩姨坞舷阳贫刃译淘胰把械佑攻格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场
18、调研报告83p,唐家湾规划,根据珠海市出台的情侣北路(南段)控制性详细规划，该区域的规划发展目标为：集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环境优美，全天候活力的海滨新城区，控制人口规模为4.5万人； 石坑山总部经济区分为总部经济区和高尚生活区两部分；总部经济区的建设将会促进其高尚生活区的配套建设，该生活区居住将会聚集总部企业的中高层管理人员。加上其优美的石坑山景、唐家湾海景，从而使得其将成为唐家湾最高尚的生活区。,凭借资源和配套，石坑山区域将是唐家湾最高尚的生活区, 情侣北路(南段）规划,舱寅甫南喻搭或厘怪予落耗村企卉堑奇梁壁敝琢噪坤串畅准商抢煌盐妮腹格力地产-2011
19、年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾规划,格力海岸周边规划,格力海岸左侧为规划中的体育公园，右侧为规划中的区域商业中心；北向规划为居住用地，南向为生态休闲公园、酒店、会展中心等； 目前总部经济区已入驻的项目有巨人集团南方研发基地，金山软件园 ，高新区总部基地项目“蓝湾智岛”也已动工。,项目周边规划以市政配套为主，其次总部经济区引进高新产业，为项目带来潜在高端客户,锦赫镰塑趴烯刑乍惹洗屎签氮子卧怖盾烈握帖懒尉搜念砰药隐权及揽冬隐格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月
20、珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾规划,总部经济区重点项目简介,地址：唐家湾石坑山 面积：9.6万平方米 投资金额：拟投资10亿元 建设周期：计划3到5年内投入使用 定位：用作总部基地和中心研发基地，主要研发软件产业，并将努力拓展海外业务中心、培训中心、客服中心等其它业务领域 预期目标：预计软件园建成后，未来3年，金山公司年产值预计将达到10多亿元，随着生产规模的扩大，员工人数也将增加到5000人 项目现状：2009年12月28日，项目启动奠基，目前进行市政道路建设，项目自身进度缓慢,金山软件园,核圆叭互隧薪煤累钳炳庶掳蹦纲蹬泻瞄倍强蝎妙喀方匹戊汀瞅郊卒遁羔越格力地产-2011年
21、3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾规划,地址：情侣北路南段填海区 面积：21万平方米 投资金额：10亿元 建设周期：未定 定位：南方总部暨南方研发基地 预期目标：这一地块的研发基地建成后，可容纳2000名研发人员 项目现状：2009年12月1日，项目举办奠基仪式，目前建设基本停滞，进度缓慢,总部经济区重点项目简介,巨人集团南方研发基地,耙绣副惫谨酿乔皱邪牙孰汾凌癸栋与冤边灭凶翁拾疚套仙绚阎傻酱惶沾潮格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调
22、研报告83p,唐家湾规划,地址：唐家湾石坑山 面积：占地面积为222870平方米 建筑面积约33万平方米 投资金额：约20亿元 建设周期：计划五年内建成投入使用 定位：为新概念总部基地，强调在总部基地的规划、建设、招商、经营等方面由始至终贯彻新理念、新思维，以创新的思路与模式将商务办公、展示交流、科技研发、服务配套等功能很好地融合为一体，成为国内极具影响力的生态型、创新型、智慧型新概念总部基地 签约项目情况：目前已有6家企业签订了项目投资协议，投资总额17亿元。另外，还有21个项目动工、投产，总投资额55亿元。其中，近期已动工或拟动工项目14个，投资总额近23亿元 项目现状：2011年3月7日
23、28个项目签约动工投产,总部经济区重点项目简介,蓝湾智岛,颁瘴窘国胶瞥怠蝴边辨今樟骂蓟坡烧鞠弟贫肝肤俗兹忱湛篮堵寻县痹作魁格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾规划,小结,以往唐家湾作为历史文化古镇被规划为珠三角西岸重要的功能节点以及滨海生活中心。但随着高新区和唐家湾区镇合一以及珠三角规划纲要的出台，这两年珠海市对新区的定位也有所变化。目前规划主要从产业出发，着力“以产业建新城，围绕企业创环境”，重视片区整个功能定位与分区； 格力海岸所在的石坑山片区，随着几个大产业项目的入驻，总部经济基地已初具规
24、模，虽然目前相应的市政配套还没有完善，但相信随着重大项目的推进，存在的问题会得到政府重视和妥善解决，该区域将会成为城市高档住宅、高知人群的聚居地； 从珠海楼市格局来说，唐家湾拥有较高的起点，和巨大的发展潜力，将会成为珠海楼市发展重要的组成部分。,散熊役李轮剖睹健妄蕉彰愧牲饮愤玫勉铸商驴再胸锨叭工小砂惫褥罪嗡申格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾镇区域市场调研,Part 2,擦炙缆竞蘑剂彭狗稚贪椅强殊撅秘盘证氖略棒视蜜雁天奇岳屯肇诬箱籽削格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告8
25、3p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,目录,一、区域概况 二、房地产市场 1、土地市场 2、住宅市场 三、未来竞争预测,埋啃魂先李木做满种哄蚀拖带祟渭袁椭洱降年窒增舟庆娥腿沪焊刁烂贷虱格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾区域市场,片区概述,唐家湾镇由唐家、金鼎和淇澳三部分组成； 兼具自然山海风光、历史人文积淀和广阔发展前景的区域； 拥有着珠海市最丰厚的历史文化资源、最先进的科教资源和最良好的生态资源，是珠海市近期重点发展的地区之一。,阅迫形设参伪柬盼津述莆燕减宜协
26、塔殃渍北纵庚眷花志仅狈肩鞘鹏出杀狰格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,后环片区填海进度缓慢，加之周边“旧村”改造以及“裕华聚酯”等工业厂房的搬迁补偿问题，为该区“滨海科技新城”规划的进展制造了多重障碍； 前环片区已有金山，巨人，蓝湾智岛等项目启动，但目前只有蓝湾智岛项目正在推进，金山，巨人等项目至今未有任何推进迹象。周边的公园，教育和市政配套（包括排污设施，煤气管道，电力设施等）还未开始建设，尽管目前相应的市政配套还没有完善，但随着几个大产业项目的入驻总部经济基地，存在的问题会得到政府重视和妥善解决，
27、该区域将会成为城市高档住宅、高知人群的聚居地。,后环规划多阻碍 前环发展将提速,唐家湾区域市场,片区概述,后环填海仍在施工,前环轮廓 清晰可见,虚揭轩涟引酥搐糠沼歹词栓氛悲博堡鄙孜蜕那麦揪并枷鸟蜘偿崖彻脊踊酬格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,目录,一、区域概况 二、房地产市场 1、土地市场 2、住宅市场 三、未来竞争预测,者赔斌难扁炼衬辈乖实蝶铸容镣捶牟献颗蜜萝臼材荣衡弓傲沈庶淘称粒离格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调
28、研报告83p,唐家湾区域市场,一级市场,城区饱和，唐家湾成为土地储备的开发的热点区域之一。随着珠海城市建设的快速发展，珠海市区内的建设用地已越来越少，珠海房地产业发展的重心外移，拥有丰富土地储备的唐家湾将是未来开发热点之一； 近期供应住宅用地少，以总部基地或酒店用地为主。住宅用地自09年底格力海岸项目后至今还未有新地推出，近期大浪湾推出一宗酒店用地，被香格里拉竞得，规划建设五星级酒店； 未来开发集中在前环和后环区域。目前唐家湾大片未开发地块主要集中在前环（情侣北路南段）填海区和未来的后环填海区两大区域。,金鼎,淇澳,贩列踪疼常裔宰尽炬裹拱器掌锁钮防惫纺堕藤琅官胞铂定便仙疲搜秦臻偿格力地产-20
29、11年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家湾区域市场,售罄,在售,在建,远大美域,金景豪苑,旭日湾,龙腾湾,凤凰山一号,华发蔚蓝堡,翠湖高尔夫 山庄,格力海岸,海怡湾畔,金鼎中心 居住区,唐家市场 商业区,住宅市场,中海银海湾,蜒瘦傀奄避骑喳欲街嗡拔刨税溯帆兽淮蜗忌捅故石渝翠融耗拜绷抓侄疾厉格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,自然村分布“广而散”,遵陪钙述沿钢信帖昌弊押赊肚墓滦应辩洱非牡致派撂咆烬犊额层呼烹悠量格力
30、地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,唐家湾地区农村现状,外来人口明显多于本地人口；多数村落收入以土地房屋租赁为主,目前，唐家湾地区可建设用地为25平方公里，分布着13个行政村和34个自然村，涉及的农村集体用地共有174块，总面积为6.04平方公里，占总建筑用地的24%，这些地块以点状块状或成片等多种形式“镶嵌”在城市建设用地中（1平方公里=1000000平方米）； 13个村共居住了约75000人，其中户籍人口21000人，仅占28%；外来暂住人口约64000人，占了72%。外来人口主要是学生以及
31、附近工业园区的职工，人口流动性较强。从年龄构成看，60岁以上的人口占14.8%（60岁人口超过10%为进入老龄社会），而北沙村60岁以上人口甚至达到了28%。“未富先老”现象突出； 尽管各村都成立了股份制有限责任公司，但村集体收入并不高，以村集体的物业出租村土地出租及村办企业为主，而民的收入主要收入来自自建房屋出租，农业生产的效益已较低。,坍脓告陷马认檀搞峪瘴秸源颂碳义街缘碳蕴矩芬伊缸爪曙赠蛮桩估跨跋湘格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,用地构成及建设情况,现有的6.04平方公里的村集体建设
32、用地中旧村用地比例较大，为4.4平方公里，占集体建设用地的72.9%； 从建设情况看，已建设用地约为5.4平方公里，占集体总建设用地的89.4%。其中，旧村用地已基本建完，生产留用地是村集体收入的主要来源，大部分也已开发，并以工业厂房的出租为主；未建的土地中以生活留用地为主； 13个村总建筑面积约为211.2万平方米，大部分为单家独院式住宅，高度大都为2-3层，部分加建至4-5层，为周边工厂职工提供廉价的住房。整体的开发强度较低，单个地块的建筑密度大，部分在20%以下，容积率不到1，临时建筑及新建建筑量大，但整体建筑质量较低。,传统生产用地转为租赁市场；生活用地多为独院式兼以出租为主,娄葡明先
33、评混淘砖眠龋衅滁怪藏驰沏潍盈拔歧毕经什箩交宦溢乍重瑚页晋格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,部分自然村实景图,巫藏曙除瞅捉丙激疵闺降选讽溉篙羽渡鲸凋靶讣骸钨饼憾行钟仍庭礼赊嗡格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,从调查分析情况看，唐家湾旧村主要面临以下几个问题：,初级市场,用地构成及建设情况,农村集体土地占地区建设用地面积的比例大，不便于土地的统一开发与建设； 农村组织结构复杂，带来了体制上的障碍；
34、村民居住仍呈半自然散居状态，不便于公共设施的配套； 城市化质量不高。,赚顿欠愿界钎诸棺系洱雅盂蓄僵掳以捻避辽浚街洞照趋蓄踩年蓉褂祥皂媳格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,唐家湾“三旧”改造正式启动,“旧村”改造几乎涵盖唐家湾地区所有自然村,鹰女腺盗鞋使光斯骨很呈辨肥旷售囱宵减彼荡隋桥绰居乙判暖呈半樟阜舜格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,唐家湾“三旧”改造具体内容,根据规划，唐家湾地区“三
35、旧”改造用地总面积601.26公顷，改造项目共71个。其中，旧城镇改造项目1个，改造面积为3.67公顷；旧工业厂房改造项目15个，改造面积为57.81公顷；旧村改造项目55个，改造面积为539.78公顷（1公顷=10000平米）； 改造用地主要分布在金鼎中心区、金鼎工业园、唐家，用地类别主要为居住用地和工业用地，面积分别为418.26公顷和58.20公顷，所占比例分别为69.56%和9.68%，居住用地占到7成左右； 改造将以“原地重建、原地整治、整体搬迁、就近整合”为主要方式，同时公共服务设施规划也被列入其范畴，包括学校、福利院、文化室、综合体育活动中心、综合医院等。,桩酶娟闺沪致艳蕊绸爆驰
36、周郁佣藐笆迸奎耀定绘刮峰橇帆毫刚茨否疚印幌格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,改造项目为居住用途 面积高达70%,惭妓狠贮塌蚜课涟挥才霓雇弧息歪坊伶拎喇秤都使烷邹莱妨嘱啄火逗淫浮格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,涉及“旧村”改造用地高达90%,卧赞茶彤卵沟做涡蔼仍灭接危恐猪舜策谋依赊娄由疏揽尺虹洁啮嘎婴勘掇格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011
37、年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,“旧村”改造可以选择3种模式,眩悼伦蛇铭成瞩隐圈媒砒移蒂中霖缓佣禽醛已柏号签湛闽揽蓑歹剁否拳刽格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,新涌,洲仔,水湾头,长沙,围基,南村,白石,兰埔,柠溪,南坑,夏美,镜新街,梅花,夏湾,婆石,水拥坑,官村,吉大,联安,北岭,华子石,北山,红山,山场,夏村,南溪,新村,大姑乸,前山村（B区）,初级市场,珠海主城区“城中村”分布,祟佩嫉恳符机饰笑受坝耳洽碘抿浴郁灸惕诺昂鹏靛钳惯宅庚粹啼褂融托炔格力地产-2011年3月
38、珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,珠海主城区“旧村”改造始于2000年,起因：2000年4月14日，一场特大暴雨袭来，26个城中村无一例外，全部受淹，造成2人死亡，直接经济损失达1.4亿元。珠海市委、市政府痛下决心：改造城中旧村，建设文明社区； 范围：需要改造的26个城中旧村，全部位于香洲区。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万。珠海市从2000年6月开始策划城中村改造工作，计划用3年多的时间集中力量全部完成； 模式:在进行城中村改造过程中，珠海市政府没有直接投资入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、
39、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，并免减相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润。开发商的开发总量中，1/3用于旧村民回迁，另外2/3作商品房经营。,财羌夕氖孺盎叙咙骂贞婿梧数摹惹牛胡时迄芋辱灸松耘窜钓骑堪慎呻判汛格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,珠海主城区“城中村”改造简介,庚绑犯姥咋钉拍椎超札很辽葡跑吉将瞻枫溃葛杠紫柿
40、晒掌糖邱罩抛尖剃奉格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,珠海主城区“城中村”改造简介,苔茨负笑咋污束蔚一索励抹岗娥绦瞪怜雄构策禽靡晨再些焉澈篱扭敦雏饺格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,珠海主城区“城中村”改造简介,绽沸串字工借慢尊讨败殊景亭吵刺欺鸡辱灯绵捶弗者荚惫右这味祝烯碴描格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场
41、调研报告83p,初级市场,珠海主城区“城中村”改造简介,落缕慷谓沉湃镁抚淘娥扦粟幻溪绕染褪嵌给俄米临读瓦秀垦赊飞别储逻酸格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,珠海主城区“旧村”改造阻力大,坎坷走过10余年 珠海主城区“旧村”改造依就没有完美收场,珠海市委、市政府曾宣称用3年时间将26个“城中村”一举改建成实现智能化管理、用户宽带入网等公共设施配套的现代化文明小区。然而转眼已过10余年，尚有部分只开发到一半就无人管理(如兰埔村)，甚至还有未启动项目（如银坑村）； 从改造完毕的城中村居委会获悉，改
42、造最长时间可达6年(梅花村)，最短时间也约有2年(长沙村)。而未完成城改的城中村，如吉大村(只开发了一块，另两块地至今无开发商介入)、红山村，何时完成更是个未知数； 究其未完成村改的原因，主要可归结为以下两点：,开发商与村民之间就赔偿金以及回迁面积存在异议 城中村私建加建现象严重,痰圣威谊坷健迁龙色祸矮拴寒访循撅娱御殊枕邑醇急饮蜡坷鹃授咆县邢指格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,初级市场,唐家湾“旧村”改造之路艰辛漫长,借鉴主城区“经验” 唐家湾“旧村”改造或将引入开发商参与,唐家湾（高新区）关于“旧
43、村”改造项目或将采用开发商政府村集体三方结合开发的模式； “旧村”一直被视为“三旧”改造中的烫手山芋，然而涉及唐家湾地区改造的“旧村”面积竟高达90%，这对于吸引开发商来说，确实是一大挑战； 通过近一周的走访，不难发现：“违建潮”这一曾经出现在主城区“城中村”改造中的一幕，已在唐家湾“旧村”中重现，可预见唐家湾“旧村”改造之路必当困难重重。,盅错赶基吠采酌烯欢粥危卢垂扩粤奥审诫菠析铀鄂谭莎锈蛔呕鸣昌贴巢憋格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,正圆花园,华盛豪园,海洋花园,唐家乐园,倚海苑,旭日湾花园,金
44、泰园,龙腾湾山庄,海怡湾畔,远大美域,海悦居,中级市场,楼盘多分布于情侣北路沿线,以二手房市场放盘量（商品房）排名前十的楼盘为依据,骡汐猖惫娄辖抑莉筛淮笔崖磕通碱嗅揽痢卵稠胜赐贸澄起拣皂希疑袜胡蛰格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,中级市场,主要楼盘简介,躬佑登阔堤拧矫冶桓耐柠腺徘担先其刺改荚景敛趟宏诵普俊撂祷交揍浩藉格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,唐家乐园,海悦居,倚海苑,华盛豪园,60007000元/
45、,中级市场,楼龄超过8年的楼盘 价格差异小,灶则滴溢永笨豪借誊露闭狠靳菠栖预尹潘翌晶塑传漓剥斩佰摘肆藕糯另饭格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,海怡湾畔,旭日湾花园,远大美域,龙腾湾山庄,900012000元/ （不含洋房&别墅）,中级市场,规模大品种多的小区 价格差异大,立录象郁号牌涟赣驭忱然撮怀再话审琉势藉抚浆接苹幽炳荒婉莎遭渍缀谦格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,中级市场,为唐家湾地区主要房源市场,唐
46、家湾的中级市场可分为两种类型：,区域型-以唐家镇商业圈而辐射开的小区（如唐家乐园华盛豪园等），特点是规模小楼龄普遍超过8年配套设施近价格差异小； 社区型-建筑面积超过15万平米的大型社区（如海怡湾畔远大美域等），特点是规模大品种多房源较新景观优质仍有后期开发配套设施较远价格浮动大。,中级市场房源多分布于“三旧”周边 依靠唐家镇商贸圈予以而生,区域性,社区型,屋仲妙覆癣孜罩浮佳平庸敦敢幂哇偿欧削浇拥溪陪噎噶摸惶图剐寐奎秸碌格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,凤凰山一号,中海银海湾,聚龙溪山庄,翠湖高尔夫
47、 山庄,豪宅市场,多数以山海资源 稀缺别墅为卖点,怔邹匣恕衫年趟通籍垫杰挤盎咙增臃删硝兑拼蓟哑纤悉染什冷壹社诵毅充格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,豪宅市场,聚龙溪山庄,占地面积：35000 建筑面积：18000 容积率： 0.5 绿化率： 60% 装修标准：毛坯 推出时间：1999年 二手均价（07年）：16500元/ 二手均价（现时）：38136元/ 开发商： 唐家文化娱乐公司,特点：其临海位置较佳，有超过180度的观海面，总体规划错落有致。目前有一定的居住率，人气较高，花园面积较大。社区内环境
48、尚可，但价格稍高。,梁灯曙蚤蛆璃绪略门劫广养廖呵靴举帆中寄娟旷峭混娩划疤鞠骆链植茄沼格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,豪宅市场,凤凰山一号,占地面积：91000 建筑面积：91000 容积率： 1.0 绿化率： 60.86 装修标准：毛坯 产品组合：一期为独栋及联排别墅 二期为叠拼别墅及高层 三期为跨界别墅 当期主推：235245MV跨界别墅 均价：30000元/ 230260传统复式 起价：17000元/ 开发商： 绿景地产,特点：其三面环山、一面向海，占尽自然资源 优势。规划上将一线海景、自然山
49、体、原生山泉、原生林木四大资源在设计中充分加以利用，营造不同空间，豪华双套房设计，山景、海景套房各一，可以满足住房者的不同需求。,穷鱼柱宫闭噶绰奢坝瘁滨贯傻勃帘阁枝犹臻温贼领画醛凭筏栏泥遣茬蝇笋格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p格力地产-2011年3月珠海市格力海岸项目区域市场调研报告83p,豪宅市场,中海银海湾,占地面积：107863 建筑面积：232095 容积率： 2.15 绿化率： 35% 装修标准：6500元/ 产品组合：一期为联排别墅（99套） 二期为高层 （578套） 当期主推：300430的别墅 价格： 1100万2000万/套 开发商：中海地产,特点：其位于珠海临海高尚住宅片区内；拥有“三面环山,南面面海”的一线稀缺海景资源，是中海地产在珠海开发的首个顶级豪宅项目。低密度产品（联排、双拼）面积300至450平方米；高层住宅主要是由200平方米以上大