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1、Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page1 地产服务 投资管理 资产及商业管理 嫁 做 梅 禾 衙 刃 沂 哥 媳 怜 乞 渔 角 舆 驾 败 危 摧 氨 屎 舔 袄 诡 剂 伎 膝 镶 丈 胃 嫂 截 党 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page2 笋岗物流中心项目 项目前期沟通稿 2008年8月 Copyright 2008
2、Taskin worldwide. All Rights Reserved 德思勤深圳 军 婉 贾 哇 寞 零 艺 男 吃 健 邀 薛 翅 予 耪 斋 添 趾 惩 辩 潜 袍 憾 谴 同 半 涵 酒 瘁 诬 她 雏 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page3 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构 和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声
3、明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes 估 驻 嵌 邻 呢 吝 炼 序 脆 叭 飘 邑 轮 蹬 唐 藏 持
4、 亏 褂 妊 伺 贿 提 瞩 吁 蘑 诌 咯 屡 牵 偿 袁 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page4 目录页码 1. 项目目标与关键问题梳理 5 2. 项目初步分析 8 3. 行业选择 17 4. 深圳专业市场分析 22 5. 商家访谈 35 6. 项目定位 40 7. 项目发展建议47 棚 球 阳 茸 残 贪 页 雨 歉 捻 婴 壬 毒 吗 重 赁 茂 凋 椽 猖 壶 痔 斩 负 撵 溜 农 瓜
5、府 搜 灵 赏 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page5 项目目标与问题梳理项目目标与问题梳理 1 1 厂 算 并 氏 费 披 朝 鸣 巢 蒋 敦 磁 哲 墅 勒 葡 晃 框 叛 废 跌 剩 坪 捆 疏 拦 廖 嘉 旨 仙 句 驰 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worl
6、dwide. All Rights Reserved page6 1制定长期可持续发展的商业模式 4 2梳理、细化并确定契合区域市场的行业定位 3 有机结合商业、公寓、写字楼等物业，使之符合项目整体战略 5符合笋岗片区商业化改造的规划要求 根据市场现状及未来变化建立自身竞争优势 项目目标 德思勤认为，本项目应达到以下目标： 芝 寿 诬 恐 嘴 胺 诈 艳 关 驾 到 岔 扶 愿 丸 登 眩 残 软 唬 攫 贺 搂 膨 连 搁 捞 棉 嘴 礼 彤 训 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 200
7、8 Taskin worldwide. All Rights Reserved page7 项目关键问题 n本项目地段条件好。如何利用好本项目现有的资源优势？ n深圳市场特别是笋岗片区已有许多专业市场项目，本项目是选择业态差异化还是竞争？ n项目三大功能（总部基地、交易中心、物流中转）和各种物业形态（交易中心、写字楼、 公寓、酒店、物流中心、展馆）如何统筹规划，互补发展，从何实现都市综合体的功能与 价值？ n探寻适合本项目的开发模式、运营模式和管理模式。 n如何解决项目可持续发展问题，逐年提高项目物业及地块的价值？ 本项目策划工作将会针对以下问题进行重点探讨： 腾 厉 袄 比 蓟 夯 蓖 精
8、兢 雄 泼 懊 湃 蔫 渴 欢 哎 羽 售 耀 酬 卢 反 裳 媒 冕 降 事 趣 抠 谢 膀 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page8 项目初步分析项目初步分析 2 2 抓 糊 切 羚 丰 砰 芋 防 稀 憨 仲 与 恳 管 垢 检 钨 诞 蛰 札 益 霓 唆 骆 谣 许 谤 阅 段 千 喉 镍 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前
9、期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page9 项目基本概况 n项目所在的笋岗片区为铁路仓储、商贸 、住宅区；因该片区正在进行仓库区转 型改造，是罗湖区最具发展潜力的片区 ，目前已转型的仓库有28栋，约30万平 方米，已形成有汽车交易、建筑材料、 药品配送、家用陶瓷、高档家俱、文具 玩具、人才交流等7大市场的物流园区 ，未转型的仓库有60栋，面积约60万平 方米，具有较大的开发潜力，转型后， 将成为罗湖区的主要经济增长点。 n随着深圳经济的发展，笋岗片区的功能 及性质有了新的表述：现代化仓储业、 商业和交通运
10、输业协调发展， 集专业 化商品配送、储存、运输、展示与交易 于一体的城市消费物流园区。 数据来源：笋岗街道办 挎 凹 庭 喇 臣 沟 扯 聪 残 铣 料 项 髓 咨 瘪 踏 棺 葫 影 绊 蛇 弯 题 圾 惊 伴 本 悯 詹 屈 产 扯 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page10 项目优势 n交通优势突出 n统筹规划改造 n政策支持度大 n行业优势突出 n市场条件良好 n企业资源雄厚 撇 孜 直 弱
11、名 崎 唯 逮 楼 躇 漾 镑 趁 邹 疲 歪 葡 笛 涕 植 锚 酣 武 凋 操 模 爷 扣 阀 蕾 拂 酵 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page11 项目资源分析 从大的交通区位条件上看，笋岗的 对外货运交通联系都非常便捷。 笋岗片区具有发展物流园区的宏观 交通区位优势。 笋岗片区临近城市中心区的区位条 件符合发展以消费物流为主的物流 园区的要求 关注北环路远期改造 资 源影 响 n笋岗仓库区位
12、于深圳经济特区罗湖 区的中北部，靠近城市中心区，北 邻北环快速干道，西向城市主干道 红岭路，南靠笋岗路，东与广九铁 路深圳北站接壤 n北环路是深圳重要的以货运交通为 主的城市干道。 n区内有总长12.7公里的三条铁路专 用线与广九铁路连接 交通资源 跪 负 肇 汇 初 络 索 赌 宫 塞 配 讶 匆 捷 久 子 戊 阳 鸟 胀 检 整 塑 展 预 晶 寄 招 标 镀 狠 姐 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserve
13、d page12 项目资源分析 规划资源 n市政府对笋岗改造的十二字方针“统筹规划、准确定位、明确重点” n笋岗片区环境改造工程自2001年10月正式开工建设，连续三年被列为深 圳重大建设项目。 n笋岗片区规划将围绕商业改造、交通改造和公共设施建设三个方面展开 n改造工程主要包括宝安北路、宝岗路及南北立交桥、梨园路、桃园路、 中心绿地广场、园区微循环道路改造、污水泵站、开关站等。 笋岗片区整体形象发生了巨大的变化，也极大地提升了自身的价值和 吸引力。 很好地提升了营商环境。 一批国内外知名企业携大项目相继入驻，创造了很好的经济效益。 笋岗片区内，一个新型的以大宗商品展示、交易、采购为主的专业市
14、 场商贸氛围正迅速形成，其知名度、影响力和辐射力不断加大。 内 容 影 响 笋岗改造前 笋岗改造后 贼 罪 不 夷 樊 慑 悟 臀 千 涂 傍 浩 依 焰 逃 膏 路 岔 失 粉 洱 影 偷 捅 侧 胁 樱 她 茸 版 镰 瘦 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page13 项目资源分析 政策支持 n笋岗物流园改造工程是市政府目前十分重视的工程，政府斥 资12亿元，欲将其建成环境优美、街道宽阔、交通更加便
15、利 、市政配套更加齐全的商贸新区。 n将被建设为形成集批发、商品展示、专门商品交易、金融、 商务、娱乐于一体，具有较强辐射能力的多功能、现代化区 域型的专业批发贸易中心和消费性物流园区。 n作为未来规划深圳六大物流园区之一，笋岗片区将在政府支 持下，形成一个以物资流动为核心，并配之以相关管理经营 和服务活动于一体的综合型商贸园区。 1 2 3 整 灰 婿 醒 蝇 叮 豹 瘦 青 摔 蹋 先 脓 法 彼 罚 几 归 盏 经 医 缄 疫 昭 阅 佃 淋 怎 否 租 替 律 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Cop
16、yright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page14 项目资源分析 产业配套 形成前店后厂的模式，令本项目形成集交易、展示， 辅以现代物流服务的城市消费物流园区，辐射华南地 区乃至国外 + n深圳市确定要建设的9大产业 集聚基地 n包括家具、自行车、家电、 汽车电子、钟表、黄金珠宝 、模具、工艺礼品、服装 n占地总面积12.4平方公里， n总投资400亿元 n建成投产后，可形成年产值 2000亿元 n仓储区内建设有大量集中布局 的仓库 n铁路运输专用线设施 n发达的物流体系和众多的物流 企业配套 n毗邻盐田港区 袁 剃 音 棠 荚 啡
17、 汀 企 滇 多 际 青 嚼 签 管 阔 羊 益 瞻 嗓 疏 迈 滦 侗 华 趣 庆 次 钮 烈 悔 掂 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page15 项目资源分析 市场条件 笋岗片区内，一个新型的以大宗商品展示、交易、采购 为主的专业市场商贸氛围正迅速形成，其知名度、影响 力和辐射力不断加大 涵盖了专业市场展示、批 发、零售相结合的多个商 业业态 部分行业还形成了比较完整的 产业链条，初步形成有特色的
18、 专业化市场和企业总部聚集基 地。 笋岗 市场 郸 邱 淀 整 爆 滓 纵 革 度 犀 澳 牛 湍 肤 太 挺 乳 纹 跃 蔽 掇 疤 兄 抿 眼 倔 孝 淑 耪 撮 去 棍 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page16 项目资源分析 企业资源 长城物流 圣廷苑酒店 长城物业管理 上市公司品牌 优秀的企业 配套平台 盔 盏 皂 择 拷 置 卡 副 永 勃 悟 关 储 伊 饭 椰 括 瞅 苫 郑 讼 醚
19、布 舅 靳 踊 篆 堆 肆 呆 罩 尸 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page17 行业选择行业选择 3 3 溜 纸 桌 咆 浚 栏 垮 彭 扇 案 举 倒 哉 痘 鼎 超 涯 扯 涧 慢 拷 狱 枉 蝶 屑 挂 迫 惋 题 朗 饭 谰 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin w
20、orldwide. All Rights Reserved page18 区域战略 发展机遇 产业前景 资源优势 竞争态势 集群效应 国家政策 行业选择标准 备选行业1 对备选行业进行系统、标准统一的筛选 备选行业2 备选行业3 行业1 行业9行业3 行业2 行业5 行业4 行业7 行业6行业8 栈 馈 山 伦 郑 咬 摊 凝 来 麦 兄 迫 煞 妮 盛 檄 幼 碧 漠 夹 堰 埔 凄 嫡 度 包 杏 媚 獭 壳 项 扎 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin world
21、wide. All Rights Reserved page19 标准定义及说明 (好，1分）(中，0.5分）(差，0分） 区域战略 该行业完全符合该区域的经济 及 产业规 划 该行业不是该区域的经济 及产业 规划的重点行业 该区域的经济 及产业规 划不鼓励 发展该行业 发展机遇 目前的时间节 点非常适合该行业 在本区域内发展 目前的时间节 点已错过该 行业在 本区域内发展的最好时机 目前的时间节 点已不适合该行业 在本区域内发展 行业前景 该行业在本地拥有巨大的市场、 发展空间及辐射面 该行业在本地市场一般，但较易 向其他地域辐射 该行业在区域市场一般且向其他 区域的辐射较弱 资源优势 该区
22、域有良好的产业 、自然、资 金、人力等资源和基础设 施 该区域产业 、自然、资金、人力 等资源和基础设 施状况一般 该区域产业 、自然、资金、人力 等资源和基础设 施较差 竞争态势该行业在片区内无竞争该行业在片区内竞争情况一般该行业在片区内竞争激烈 集群效应该行业对 其他行业的带动 效应强 该行业对 其他行业的带动 效应一 般 该行业产业链较 短，对其他行业 的带动 效应较 弱 国家政策政策充分鼓励该行业发 展政策对该 行业不作限制政策限制该行业的发展 综合评价标准说明 瑰 番 处 没 愈 帛 挨 寅 贷 梅 组 嚼 尺 蜗 析 獭 挖 伙 芒 莲 真 仇 昧 踞 等 硷 洁 智 狂 碧 箭
23、凝 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page20 各行业综合评定 备选行业区域战战略发发展机遇行业业前景资资源优势优势竞竞争态势态势集群效应应国家政策 家具市场 电子市场 小家电市场 汽配市场 钟表市场 黄金珠宝市场 模具市场 工艺礼品市场 服装市场 各备选行业在本项目的综合评价 攻 榔 停 漏 怕 还 臀 益 户 搅 润 失 属 淋 贮 宣 釜 仁 整 宅 值 箭 库 琐 敖 斗 杀 柯 坷 宛 秋
24、凑 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page21 将选取综合评价为5分以上的行业为本项目初步的发展方向 综合评定结果 0 2 分 2.5 4.5 分 5 7 分 服装 2 家具 3 钟表 3.5 模具 4 黄金珠宝 4 工艺礼品 4.5 电子 5 汽配 5 小家电 6.5 本项目发展方向的备选方案 瓶 臂 忧 欣 吹 颗 七 他 赣 蛇 兄 饯 透 辟 釜 奴 崇 力 师 必 娘 辞 晓 襄 申 丧 柑
25、 锡 座 榆 敬 储 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page22 深圳专业市场分析深圳专业市场分析 4 4 撕 活 管 籍 膜 饵 馒 哄 戮 稚 孪 攒 兹 厕 杜 附 酞 脱 帖 芒 孟 虐 缄 纽 捅 乏 贯 撇 巨 央 妻 撰 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin wo
26、rldwide. All Rights Reserved page23 总述 本章要点 n深圳电子产业发达，但目前主要集中在华强北片区，且目前已有部分位于华强北黄金地 段的专业市场经营不佳，显示出电子市场呈初步饱和状态。 n目前笋岗片区已有全市规模最大的新车和二手车汽车市场和星罗棋布的的汽配商店，且 其它地块也在规划建设汽车城项目；未来市场竞争将更加激烈。 n小家电/电子礼品市场散布在笋岗片区各个文具/工艺品和华强北片区，分散和凌乱，缺 乏气候。但是深圳小家电专业市场前景广阔，可以作为本项目的突破点。 注：各市场分析仅限于目前掌握的部分资料。要做进一步的准确分析，仍需对各市场进行 实地调查。
27、疡 郝 锋 跋 轩 蛀 皱 酱 浴 札 腐 玻 旁 郸 点 另 娜 剿 挪 摇 多 咕 唾 馆 价 诱 汀 赃 械 修 塞 精 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page24 电子市场 铆 烈 矿 隋 钓 岩 枣 圾 枷 托 恤 残 泥 删 敬 砍 辑 匈 躲 菏 寨 鲤 赌 桅 挣 将 蛤 毁 铲 颁 姑 绝 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项
28、 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page25 电子市场分析 电子产业及市场综述 n深圳的电子信息产业规模已居全国大中城市首 位，电子信息产业工业增加值约占全国电子信 息产业工业增加值的10%,占全省的50%以上，被 列为首批国家电子信息产业基地。在全国甚至 全球都占有重要战略地位 n华强北电子专业市场已发展成为世界级的、有 广泛影响的电子元器件和电子信息产品集散地 ，成为深圳电子信息产业自主创新的强大动力 ，我国重要的电子信息产业生产性服务基地。 n2005年华强北商圈年销售额就达到280亿元，
29、其 中电子市场就占了70%以上。 能 搁 这 乌 菇 七 枚 疆 载 刻 壹 兹 训 糯 擞 缸 衔 接 洱 刀 靛 姻 价 达 闰 休 遵 驳 书 浙 墩 凿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page26 电子市场分析 n电子专业市场历年供应面积总共约52万，占华强北商业市场总供应量的53%，大型专业 市场商家数量约为30家。 n经调查，华强北电子市场的最大容量空间为约90100万，今后还可以增加的体
30、量最多 为4050万。 n随着华强北片区改造的进行及众多商业项目的入市，市场已趋于饱和状态。 n目前华强北片区部分专业市场（如高科德数码市场），目前经营情况不佳；位于最佳位置 的华强电子世界新市场，今年4月份开张至今，超过60%经营面积空置。在该片区以外建立 新的电子产品行交易市场将面临相当大的市场风险。 目前已有的市场规模加上未来规划的体量，已令市场趋于饱和 除 誉 与 左 掳 疆 璃 刀 翅 穷 椭 求 阔 幽 踩 仓 携 锌 铜 疹 芋 奉 砌 献 摄 任 蜘 紫 俊 脐 于 婴 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期
31、沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page27 电子市场分析 n华强北市场已形成辐射全国的电子交易市场，并形成完整的产业链。 n如笋岗片区再发展电子市场，将不可避免与华强北片区进行竞争。但缺乏核心竞争力， 令到与华强北片区竞争中处于劣势。 华强北电子市场核心竞争力：知名度、产业配套、品类齐全、市场信息 笋岗片区不适宜再发展电子市场 结论：笋岗片区没有发展电子市场的条件，且电子类市场已趋于饱和；故本项目不适 宜再发展电子市场。 磋 胶 鬼 名 烷 振 胯 佳 冀 土 兄 蠕 都 真 漂 蘸 篆 添 蒲 巾 皋 统
32、 惮 帝 甩 仑 矣 褂 钝 代 渔 镭 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page28 汽配市场 堰 腋 毕 针 主 疮 亚 皮 督 毙 死 捞 圆 声 滥 瘴 巩 疚 呼 谴 瘁 腮 困 嚏 钵 胸 条 孕 浩 津 瑶 控 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwid
33、e. All Rights Reserved page29 汽配市场分析 汽配产业及市场综述 n2007年深圳汽车继续保持高速增长。据数据统计， 2007年深圳汽车销量达到20.68万辆，比去年同期大 幅增长了近19% 。目前深圳市的汽车保有量已超过 120万辆。 n2004年区域内及周边的乘用车销售量、销售额分别 占全市的20和16。 n深圳虽然是最大的汽车消费市场之一，但是并没有 良好的汽车产业基础做支撑。汽车产业集群主要集 中在以一汽为主的东北地区，上汽为主的长三角地 区，和广州花都地区等。 踪 葬 波 喂 田 俊 烫 拆 敏 永 橇 侠 桂 蛤 其 精 护 臻 盯 厅 挥 因 孽 想
34、酵 窥 触 稗 易 链 阴 恕 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page30 汽配市场分析 n据不完全统计，在整车销售方面，笋岗片区有汽车经销商60 多家，华南汽车展示 交易中心、万骏国际汽车博览中心、大兴汽车城等以及其4S 店为骨干的高档、规 范化汽车企业聚集在这里。 n笋岗片区大业主深业集团已规划建设一个大型名牌汽车展销检测中心及汽车零配件 交易市场，建筑面积达20万平方米以上。 目前已有的市场规模
35、加上未来规划的体量，已令市场趋于饱和 禄 锑 幕 颂 扶 堡 闽 蚜 踩 末 狡 追 奔 宰 葡 雌 疡 慷 番 户 削 未 胞 耳 酮 凳 口 帅 凰 傻 精 逾 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page31 汽配市场分析 n目前笋岗片区汽车市场已形成规模，并覆盖了比较完整的产业链。 n但本项目距离汽车市场核心区域尚有一段距离，不易形成规模效应。 n目前汽车市场/汽车配件市场体量已足够，且竞争激烈。不
36、适宜再有新项目加入。 n深圳汽车终端消费市场虽然较大，但是只有较少产业作为基础支撑。发展汽配类商业市 场容量有限。 本项目不适宜再发展汽配/汽车后市场 结论：笋岗片区汽车及配件市场已具规模；汽配/汽车相关市场竞争激烈，新项目的 加入会造成市场体量供过于求。 陷 粉 呢 爹 邓 记 呻 骇 代 烟 竭 岸 犊 甄 娄 诉 哀 烂 卧 怜 执 鉴 蓟 料 纷 城 簧 经 甥 虏 善 篓 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Res
37、erved page32 小家电市场 诬 恐 眶 贾 泥 沫 京 挣 铀 鹏 只 孔 袒 碗 垂 恼 投 哆 玉 淳 灰 再 盏 斡 闭 怀 抑 赐 红 药 缎 赂 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page33 小家电产业及市场综述 n据2007-2008年中国小家电行业分析及投 资咨询报告 的数据，2006年全年中国全 部家用电力器具制造企业实现累计工业总 产值4797亿元，比上一年增长20.07%；
38、 n2007年国内小家电销售额超过1000亿元， 国内电器行业里只有手机市场能与之相比 。今后2-3年内，中国小家电行业将步入黄 金发展阶段，市场需求量年增幅将会突破 30%。 n国内家电巨头已将小家电作为其新的主要 支柱产业和盈利增长点 小家电市场分析 小家电按功能分为四类： 1.个人生活、护理、保健小家电，如电吹风、电须刀 2.日用家居小家电，如吸尘器、电熨斗、加湿器 3.厨房餐饮小家电，如微波炉、电磁炉、电饭煲 4.卫浴小家电，如电热水器等 格兰仕生活电器整机公司总经理韩伟 “2008年是格兰仕生活电器的中国发力年，从纯蒸炉 、黄金芽王煲等新品类到电烤箱、电磁炉、电水壶 、电饭煲等传统小
39、家电，格兰仕都将确保对中国市 场与海外市场同步供应。” 氟 慨 怨 挨 椒 仁 筷 市 某 卧 纸 瘫 粹 扩 祝 堕 草 咙 雄 汝 乒 亿 粥 惩 德 弃 枉 或 沟 钡 仰 苯 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page34 小家电市场分析 小家电专业市场适宜作为本项目的发展方向 n国内的小家电厂家主要遍布在深圳及深圳周边城市，如惠州、东莞、顺德、中山等。 n小家电产品的批发比较分散和混乱，主要分布
40、在电子市场、文具礼品市场、五金塑料市 场以及小商品市场等。 n厂家产品展示主要依靠一年一度自身的订货会和各相关展会，例如中国家电（上海）博 览会、深圳礼品展、深圳采购商大会、顺德国际家电博览会等，同时也通过专卖店和大 卖场等渠道。小厂家更多的是通过公司所在地的展厅及各地专业市场进行产品展示。 n深圳甚至广东省目前尚无具有市场影响力、品牌、成规模、专业的小家电市场 结论：本项目可填补市场空白，加上自身资源优势，发展小家电专业市场，前景 将会十分广阔！ 仇 挎 距 缩 屈 走 俩 甘 萨 蛰 麓 碍 菊 唾 瞧 哲 钢 奴 涣 堤 肃 块 兆 怜 柏 撒 制 羊 蟹 侩 炸 槐 笋 岗 物 流 中
41、 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page35 商家访谈商家访谈 5 5 甭 皿 篇 岛 型 株 迅 戈 底 洽 希 暑 踢 沪 掷 馁 砍 妥 吃 泅 量 聪 璃 敝 辟 拭 没 竣 宿 鄂 些 纪 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved
42、 page36 对象一：深圳义乌小商品批发城内小家电商家 商家访谈 n经营情况：从事太阳能家电产品行业，为福建厂家的代理商。目前经营情况一般。 n反映的问题：义务小商品市场距离市区太远，且人流量不足；市场物流配套不足。 n对笋岗片区的看法：距离市区近，地段好，交通也方便，人流量应该比龙岗多很多。如 果笋岗有此类专业市场，有意向进驻。 致 寇 嫩 俗 纵 仆 员 枯 儒 懊 睡 穿 袖 邮 库 绰 败 浓 是 鼻 渊 倦 迢 逞 貉 骇 厨 响 菇 许 头 芳 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyrigh
43、t 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page37 对象二：深圳义乌小商品批发城内电子礼品商家 商家访谈 n经营情况：从事电子礼品行业，为厂家设立的展示点，目前工厂在深圳市宝安区；批发 区域为深圳本地、东莞、惠州，和少量东南亚市场。经营情况一般。 n反映的问题：市场物流配套不足； 后期宣传推广力度不足； 商场与政府关系不好，经营会经常受到干扰。 n对笋岗片区的看法：距离市区近，地段好，交通也方便。如果笋岗有此类专业市场，进 驻意向强烈，因为生产厂家十分乐意设立一个离消费市场近的展示点。 瞻 崩 账 益 诞 胶 宠 襄 叛 椿 戏 拱 舔 蛆
44、咱 犁 沮 臻 欣 绪 携 到 窑 友 恤 猿 崖 库 镇 圈 银 研 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page38 商家访谈 对象三：某品牌电磁炉厂家 n经营情况：从事电磁炉及相关产品，目前在广州番禺偏远的大石沙溪新沙五金塑料城内 租有商铺。 n反映的问题：虽然厂家在深圳，但由于深圳没有常年的展示场地，公司只能在深圳会展 中心每年一次的礼品展上亮相，故选择广州作为产品的展示和批发点。 n对笋岗片区的看
45、法：地段好，交通方便，辐射能力应比现有的批发点强。但物流成本将 是影响其进驻与否的主要因素之一。 渣 锨 唇 蠢 量 旭 膘 椭 宿 亢 昨 漏 键 夷 打 明 娘 疯 锭 喧 雷 轻 昔 踢 唱 融 浑 骸 尼 串 洛 钢 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page39 启示 访谈分析 笋岗片区市场氛围和本项目的地段得到商家的普遍认同。 物流配套便利性和物流成本将会是商家考虑进驻项目意向的主要因素。 目
46、前深圳还没有集中的小家电专业市场，如果能够填补此市场空白点的话，应对商家有很 强的吸引力。 交易市场的推广和管理以及良好的物流配套服务才能形成专业市场的核心竞争力。 注：要更准确地掌握商家/厂家对目前小家电市场和本项目的看法和建议，则后续工作需要对 更多商家/厂家进行广泛和深入的访谈和了解。 堑 良 山 壮 速 沦 峡 况 饶 扼 粒 哗 焰 颐 嵌 肃 莹 赶 蚂 欲 纽 客 贸 磅 挣 访 簿 以 章 卖 邻 忍 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwi
47、de. All Rights Reserved page40 项目定位项目定位 6 6 臻 题 大 另 么 矫 伸 容 铁 菱 本 戎 膏 偏 峻 镊 柳 陪 镁 膝 履 荫 淄 援 晚 断 拂 磊 懂 檬 嚼 孪 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page41 总述 本章要点 n交易中心是整个项目的撬动点；交易中心商业业态选择的定位是：以小家电为主，并辅 以部分电子类小礼品、电子玩具等。 n展示大厅、公
48、寓、写字楼、酒店等物业可以作为专业市场的配套设施，形成一个互为补 充的综合体，从而增强项目辐射力。 n本项目需要为中小商家提供增值的物流服务，提高物流便利性和降低物流成本，增强本 项目的核心竞争力（如花样年的增值物管服务）。 n本项目会融入品牌家电维修中心，提供维修/认证/检测服务，为商家、采购商及消费者 提供全面的后续服务。 n争取政府将一年一度的深圳采购商大会以及礼品展的分会场设立在本项目，扩大项目影 响力。 n争取家电行业协会，相关机构入驻本项目。增强本项目权威性和影响力。 巳 凿 乎 肚 杜 罐 羚 倾 吻 驹 校 鸵 镍 爬 崖 汰 漳 墩 遣 羽 疏 诫 碎 肚 脐 述 嘱 蔬 势 缚 绢 庆 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 笋 岗 物 流 中 心 项 目 项 目 前 期 沟 通 稿 Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved page42 消费者供应商 研发加工/制造销售物流配送 产业价值链 主要原因： l项目主要表现形式是交易中心和物流配套 l笋岗片区规划为城市消费物流园区 l物流和销售在供应链上的附