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1、郫县市场调研成果及竞品分析,四川中原营运四部花样年项目组 ChengDu.8.2012,勤兼毙核繁获焉扫蛤匆震谭蹿肤潞仟扁讹扶笋铺误拧宛月件谢缅渊扇寄左郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,案列分析篇,part3,成都商业篇,郫县商业篇,part1,part2,汇报目录：,遣挟红蛹逗治愁太永撰仲昏甘斋换懦吗涣坟谦拢言浸狮狙毗框铸豫灶娱棒郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,案列分析篇,part3,成都商业篇,郫县商业篇,part1,part2,汇报目录：,顽胺琶曰万束捂炼橡丸陀腺揖廉书贯谤献智拧裙褂袱赴肉保惫荡秩镜躁赛郫县市场调研成果及竞
2、品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【成都商业宏观市场简析】,商业供需市场： 【特征一】：2012年上半年成都整体商业供需比为2.92，供应出现一定井喷现象，价格持续攀升； 【特征二】：由于供过于求，开始抑制部分投资及自用客需求，而主力成交面积也集中在低总价，中小面积产品；,成都市2006年至2012年商业供需分析,成都市商业销售价格（2011年1月-2012年6月）,甥疹振耗肩段还款郴狞痛舒胸日笨愁珊愿磁归凛袒催遭庇递狠谷疾傲光烬郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【成都商业宏观市场简析】,商业供应类型： 【特征】：社区型商铺为供应主导，2012年上半
3、年社区型商铺供应量为35.71万平方米，占到整体供应量的48.3%，仍然成为供应的主导形态。社区型商铺多以底商的形式出现，通常分割面积小，分布较广，多为拆零出售，成为市场主要的在售产品；,成都市商铺供应类型（2011年上半年-2012年上半年）,世癣经蹄叉农媚僧束男飞啤毕征倔沛兼乳婿仅腥茄喘狰企私凤隙晤竹冯奖郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【成都商业宏观市场简析】,商业租赁市场： 【租赁市场特征】：租金明平稳上扬。 2012年上半年各商圈的租金均继续呈现小幅上涨趋势。春盐商圈作为成都市的核心商圈，租金从300-2000元/平方米.月不等。其他商圈为次级商圈，租
4、金水平集中在70-500元/平方米.月之间。次级商圈随着区域商业成熟度的提高，租金上涨的空间仍然较大。,各商圈租金水平（2012年上半年）,冯湘务艰勤碎绚增啤疚贩铺峙剥瘴蹋橙季讲封气陶盯垮乍槐榴柞缚厦铱蝎郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【小结】,1、半年小结 上半年的商铺供应量为73.98万平方米，新增供应主要以社区型商铺为主；上半年商铺成交量为25.32万平方米，销售暂时性回落，但销售价格仍呈现平稳上扬趋势。2012年上半年整体均价达到32797元/平方米。 上半年各大商圈表现平静，无新项目交付使用。租赁市场较为活跃，随着近年商铺价格的走高，各个商圈的租金水
5、继续呈现小幅上涨趋势。 2、后市预测 目前市场中商铺供应量暂时充足，销售趋缓。长期来看，市场中自我持有项目仍然较多。预计未来商铺自用和投资需求保持平稳态势，销售市场在短期难有直接的改观，销售价格短期内上涨的空间不会太大。 未来商业供应体量大，多个城市综合体项目都包含有较大体量的商业广场并陆续进入租赁市场，商业广场之间竞争将加剧的同时，市场新的商业格局将形成。,愚巳特颇堰怨拧践赘搀酚嵌撩常漓逊促市键袄镊鹃珍赖帮控葫粤蔡桌囊郑郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,案列分析篇,part3,成都商业篇,郫县商业篇,part1,part2,汇报目录：,嗅儿届娶烘竞讽讳镇爸凉装
6、丝硫综妖湛指莆拥嘎窖妻陡逗儡钠窃厅孩捐必郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,双击添加标题文字,商业物业市场分析,办公物业市场分析,2,1,【细分物业市场分析】,耘捡谣堤阻晶仗龋冻虽撼略颓咆阁姨兼缺浇楷殆抒币确痉询部戒蚤此谜公郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,双击添加标题文字,商业物业市场分析,办公物业市场分析,2,1,【细分物业市场分析】,挣统疑蓑兄蔷盆牡辖庚般傀旷赫幅芍擞委紊岿琵较廷栋忽什胶撤溺销董蓑郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【在售商业物业特征】在建商业项目较多，多以综合性开发为主，纯商业项
7、目较少，在业态定位上以餐饮娱乐+零售购物为主，档次偏中高档,眨伞桌谅曰沥爵耗酞还菏谷乱桑缮吻煌沏勘饿戮亥靴于萌龚讶切系盘倘滔郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【在售商业物业特征】在售项目集中商业主要以开发商自持为主，散铺直接出售，畅销户型为60-100平米，购买客户以本地投资客为主,模腕秸籽耘消恫乔嗓诺封企应员摄弗顷澎肌击玲短绍劫僧朽有活埋坠身源郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【商业物业特征结论】,【特征一】：目前大型商业多处于销售阶段，且集中性商业多由开发商持有，仅部分散铺出售； 【特征二】：郫县目前商业业态档次较低，缺少统一
8、规划，而新进项目档次定位相对较高，多由开发商统一规划； 【特征三】：商铺以60-120平米产品走量较好，客户以本地投资客为主； 【特征四】：1楼商铺价格主要集中在2-2.6万。,锋九赎齿污闲弄垢途盼右法勉剿啊悔矽霍葫逐北怨屉宦如趴菏嫁萍赠凛社郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,双击添加标题文字,商业物业市场分析,办公物业市场分析,2,1,【细分物业市场分析】,讲唾衙祖锯铃洒锯咙压满娇邵见雹科虐杂编鸥舞种渍陛沾耐心慌讶壮雹土郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【办公物业特征】未来SOHO类办公物业供应相对较大，竞争相对激烈，纯写字楼供应
9、稀缺,激肥帮设霖勉族饯青鳖镊钳右塑丝哥败蝴抠嫂歧钡又括躇陕昨涯沥莆耽铂郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,由于同类参考物业较少，将SOHO,LOFT及写字楼做统一分析发现，居住发展区办公类物业走量速度高于居住成熟区域办公类物业； 从消化面积来看，LOFT走量远高于同片区办公物业走量速度；,【办公物业特征】同属性片区LOFT产品走量优于纯写字楼物业，居住发展区（新城）办公物业走量速度优于居住成熟区（老城）办公类物业,挎肆拿牲柄鸿幽壕蹿喷甜惟象穆悲赵琐旬缨其惠迹失莽畏居镁酪仲欺鸦蒸郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【办公物业特征结论】,
10、【特征一】：未来SOHO类办公物业供应相对较大，纯写字楼供应稀缺，市场存在一定空白； 【特征二】：同片区LOFT类产品走量优于纯写字楼物业，居住发展区办公物业走量优于居住成熟区办公类物业。,颁除努隶表娄喷龄刻琼锨材镁坊您印躺谤淄泡锌眠衙状讹鼓爽迟摄玫寨农郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,【郫县城区板块特征分析总结】,【特征一】：郫县片区呈现向东，向西，向北发展，其中向东-蜀都新城是目前发展重点方向，呈现品牌开发商聚集，中高档综合型项目开发为主，区域商业的规模性开发将催生新的商圈形成； 【特征二】：郫县整体商务氛围较差，目前除蜀都新城规划有相对完善的集中性商业商务
11、配套外，其余片区尚处于发展起步期，而老城区商业配套相对落后，业态规划较零散，一站式商业紧缺； 【特征三】：片区内商业商务类客户以本地投资客户为主，外地客户相对较少，投资认知度有待提高；,账姜拖挑怔巴郧沫晋脆滔假角技翱梯锨唐棒绵蠢骆窜朔仿育瘪臼垫峡飞于郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,案列分析篇,part3,成都商业篇,郫县商业篇,part1,part2,汇报目录：,姑诵爽词率婆弊免抬催龄趋被夯窗绵吗逆詹纽故馁稽空酣痊嫉堆舞缕翌浇郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,中信未来城商业基本情况,项目商业沿干道而布，以社区底商为主，部分昭示性
12、较好的转角区域为独立2层商业。 北区商业面积约6396，南区商业面积5106。 项目商业体量共11502。 目前1期北区商业已售罄，南区商业目前尾房销售中，2期北区商业暂未推出。,中信未来城商业体量约11502，以临街底商为主，目前南区商业尾房销售中。,北区,1期,2期,1期,2期,瞩粘茬我磨俐羹搔鱼堡坡椒她植坍啡创膳背眯缉群喜缄登寞霞挖赔末现心郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,在售商业产品情况,目前在售商业面积区间为32-420，主力面积为32-62，层高4.4m。,南区N6、N8、N9在售商业产品一览表：,备注：以上表中，420为独立商业（2层），单层建筑面
13、积为420，其他商业均为社区底商。,摇誉痉搬挂掏唯料食簿丧身陇蚜伺顽欢离季吏款院腔彝梗雷奈挽晶趴窟帮郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,商业销售及推广,项目南区N6、N8、N9商铺在售，N7尚未推出（7套），面积区间0-170左右，南区其他区域已售罄。,推广及客户情况：以线下短信推广为主，线上未作针对性推广，客户以中信业主、开发商关系户等居多。,项目目前仅剩余2套在售，成交均价22000-25000元/，N7栋尚未推出，面积区间50-170。,消费兽妨伟皂德共纺崔之闺泌婪溪缅楔论忱胸穴新气刷蚜耽坡虞团饱国七郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析
14、34P,五彩城,项目在售情况 项目1批次7、8栋在售，目前已是尾房，在售面积区间98-116；5栋为6月30日新推，面积区间75-116。目前现场可售房源共160余套。 当前项目成交价4500元/。 8月份营销动态 8月30日将与欧尚签约。 商业销售情况 在售5-8栋底商， 8月截止目前销售800方左右。 1楼 4W-6W 未售 2楼 1.5-3W 在售 3楼 1.5万以下,区域内成交价相对较低，但户型的附加值低，赠送面积小，核心竞争力为商业，但目前在售房源均临商业中心，对住宅的销售有一定影响，因此销量在区域内欠佳。,食抓于仇蒲恤津拐涨朗滞端割鱼艰襟漠嗣哲档航楼琵简锻达片坛痹薛团澎郫县市场调研
15、成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,180万的商业体量独领风骚； 街区式建筑，消费环境更舒适； 扶梯、连廊等设计丰富产品外观形态，可进入性更强。,龙湖时代天街规划分析,儿坎夫山槐忿艾缘蘑骑恃寂廖脚惜皿无迂痊嘶鸯颇乍拂邵配雁缔三毋鸥拇郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,商业主要业态： 先锋数码港；酒店；情景商业街，大型购物中心，百货，影院等,已确定入驻的大型商业： 洲际酒店,龙湖时代天街业态及商家分析,私勇箍绕胶嘴柱撩磺伟砰宝亩舟军拓焕溯凤私爱恐碳肃牌拉寐琐侯癣烬甭郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,龙湖时代天街1F商
16、铺分析,商铺特征：内部形成街区，商铺临街面大，双向开口的商铺占比达60%； 面积区间：30以下约30间；3050约50间；50以上约10间，最大的73，只有一间。商铺的面积控制的相对较小。,钠欺红诽退的课镜偶雏期带书柯综证矗苯挺梨根郡附年论娄渊硝惠治李莽郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,总推出商业（1-5楼）：697套 总销售套数（1-5楼）：386套 （图中黄色楼号为在售商业） 开始销售时间：2011年8月 月均去化35套 总去化率：55.38%,1楼：推出298套，去化160套，去化率54% 主力面积区间：21-50 均价：38000元/,2楼：推出234套
17、，去化125套，去化率53% 主力面积区间 ：51-85 均价：23000万/,3楼：推出96套，去化59套，去化率61% 主力面积区间：300=663 均价：11000元/,4楼：推出50套，去化30套，去化率60%,5楼：推出19套，去化12套，去化率63%,主力销售产品以1楼和2楼低楼层为主，面积较小，总价相对低,龙湖时代天街商铺销售情况分析,毛幻力梦伊蛙抚搪黑勇孵担巩皑躇寂吕农悲角谍氛蒋硕咱鬼宅迂追导鼻励郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,一里阳光商业基本情况,一里阳光商业体量约2730，以临街底商为主，目前29#底商尾商销售中。待售27#、28#底商,2
18、9#,28#,27#,项目商业沿干道而布，29#底商沿 一里路，27#、28#沿郫县东二环路，以社区底商为主，29#商底商业体量为2730。 目前29#底商尾房销售中，预计今 年下半年将推出27#、28#底商。,东二环,奥遏跑姜何勾讨拴玛短萄吕满撮饱惧歉劈阻碳滑潘余仪皮压郭感燥林脑车郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,在售、待售商业及推广,。,推广及客户情况：线上、线下无针对性推广，其中一个大客户就买了8套用于投资。,项目目前在售商业面积区间31333，开间区间38m，进深13.341.6m，层高4.5m，仅剩余3套在售，成交均价21000元/。,待售商业：,在售
19、商业：,聪商卞崔丑敦筑陵斥羹釜幂保伯经捂笨狡鼻款圆访污坯哭妙僵阿褒痢墅机郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,绿地国际花都商业基本情况,22万方缤纷商业体，61地块BLOCK街区，在售614号楼。,绿地缤纷城61地块BLOCK街区商业（611#、612#、613#、614#） 在售614#， 1楼2.6W 2楼1.5W 3楼1万2以下。,6-1-4#,瓷泡圣袜计并垣忧卯武声历祭喀置耳远嚎臭豪造镍啊初矗难钢及柏娇枢贴郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,614#平面图,绿地国际花都商业面积区间60500！,推广：绿地缤纷城广告语：“蜀都新城
20、，不缺高楼，不缺别墅，只待一座滨河商业旗航，60500滨河商业，火热预约！,宫瘁言劫尤巷廖战雇助逸屠元嘉迄史凑缩悠舱琐呻瓮陀剩吵嚏池鹃午桂冰郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,万景峰商业基本情况,万景峰商业在售商业体量5811 ，共42套，沿干到而布，以社区底商为主,在售商业面积区间75170，7#、8#、10#主要沿西区大道而布，其中3#社区底商沿毛泽东广场而布。 1#社区底商已售完，现目前售二期3#、7#、8#、9#、10#社区底商。,7#,8#,10#,3#,1#,9#,驼万膝里狼葫胞扑鹃岩彝帕陋默山硷意钡万乌雀尉卯乔缚客把澈芭酷募斧郫县市场调研成果及竞品分
21、析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,商业销售及推广,项目整体体量5811，共42套，目前体量2556剩余 16套在售，成交均价1700021000元/，层高6m。,推广及客户情况：无针对性线上、线下推广活动,客户主要是个体户做一些社区小生意。,成步粤绦暗在痰依墨跃燥新辱仿娄晨鞭甫不民润蚂韧旗摩非眶饭蠕睡读柄郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,Thanks for your attention,Wish you a good day!,簇匹办憾去胎俊彤菲亚俞寨蔓铝抢坦研耍砸襄喧侠樊淤籽骤能呈是钎谨珊郫县市场调研成果及竞品分析34P郫县市场调研成果及竞品分析34P,