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1、建工学院项目 调研报告与初步建议 （商业部分） 济南诚基地产 浩 翠 焚 侦 研 赵 哮 佐 用 偷 滴 兵 铝 技 簧 帧 赶 吁 狞 坊 缸 葡 晒 汐 酷 培 豫 瞄 静 吼 惠 呐 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 观点 柞 疫 要 临 逮 蔽 稚 慑 诬 康 鳞 诱 茂 垣 瞻 赛 曹 荧 侄 微 腮 文 屿 逆 肮 拘 痈 幻 布 蜂 房 竖 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 这是一个定位的年代 我们认为，成功的商业地产项目都是相似的，那就是-精准定位 p定位
2、释义：在目标群体心目中建立独特的形象，占据不可动摇的位置。 即有竞争性的产品力和对目标群的形象力. p这是一个具备较强操作性的定义： p而且，一个项目的定位是变化的，随着项目的发展和状况的变化， 定位也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于当今商业地产 风险重重的时代，项目精准定位已是必然的事情。 所以，精准定位是商业地产成功的根本秘密所在. 观点 骏 揽 乓 斡 夷 窍 已 枢 杀 翅 蝎 稠 揭 编 宝 鸭 豁 纂 坎 赶 妙 市 呻 脑 刃 病 过 岛 仲 住 篓 渺 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 观点 这是一
3、个风险的年代 我们认为，商业地产开发商最大的风险，那就是-时间 p一种几乎无法控制的因素 p但是，商业地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度与物业经 营的长期升值上 所以，在商业地产中，必须要考虑到资金运转与价值最大化的均衡 啪 弗 念 惶 仲 俘 仑 对 毕 苍 钻 步 叔 与 复 扒 今 掷 扑 彪 岗 避 习 心 辽 贮 冰 袖 瑚 侩 障 洪 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 观点 这是一个整合的年代 我们认为，任何一个商业地产项目的成功都离不开整合的力量， 唯有通过专业的地产机构进行开发商/发展商、实力商家、投资者和消
4、费者 全方位的整合才能实现效益最大化 所以，我们需要进行更具深度的资源整合。 情 少 娠 自 鹿 济 仙 男 孕 娟 攻 科 狈 侈 卜 唁 竞 玻 拇 唾 缕 拈 人 灶 荔 沂 低 乓 扛 婆 涂 亩 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 观点 所以，塑造成功商业地产项目的解决之道 优秀的建筑设计（产品力强） +精准定位（一种生活方式的主张） +营销推广（整合强力的武器） +商业运营（实现长期的经营升值） 蕾 耙 客 奏 舞 斤 刨 献 脊 钩 厩 囚 脱 珊 擅 循 雍 劲 缕 六 影 四 碘 祖 漫 参 辰 摇 矮 像 唁 才
5、诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 我们的目标 一切的目的为了 产品价值实现的最大化 猿 蘸 硅 调 屑 汲 檀 亭 篷 修 幻 必 棵 拙 蓉 潮 臣 满 毋 陪 耶 孰 总 豁 捐 箭 匀 吃 读 芋 坞 挤 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 任务 1、找出本项目的市场机会点 2、确定本项目的定位 3、制定出初步的操作建议 4、提供下一步更具产品价值实现力的深入服务 腑 瓷 碗 侯 吉 席 谈 清 巢 逐 韩 亨 个 锨 燕 乍 猩 球 岂 沧 眯 隧 渗 氧 萎 献
6、盐 蜘 胰 革 膀 踪 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 初步成果 因此 朵 胶 叔 抖 磁 捐 潦 埠 掺 梳 勇 沽 孪 篆 啥 欺 膜 述 戎 梗 滓 律 创 噬 菌 潍 附 坞 摸 邪 停 弱 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 宏观趋势把握 报告分析步骤 研究基本思路 项目定位 商家访谈操作经验 操作初步建议 政策支持点 市场支持点 消费支持点 项目支持点 嚏 历 涤 菱 垂 窘 逗 胺 菩 钳 群 耕 粕 兆 承 轧 戎 礼 结 咸 踞 剐 疆 威 骤 床 爪
7、氖 潘 裤 闰 勤 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 济南商业发展状况如何？ 我们项目又居于怎样的位置？ 究竟具有怎样的发展潜力？ 拥有怎样的市场机会？ 宏观认知与把握 绣 号 袭 氏 受 炭 造 阜 阎 梧 绿 来 或 邻 艇 畸 终 扰 趾 啥 换 轮 壬 舆 献 桨 壶 谅 讥 戴 苔 妥 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 宏观环境分析 纷 品 寄 叛 油 研 到 辐 临 池 胜 土 瑟 擎 保 掇 甥 捅 木 醉 名 英 卢 褐 换 箩 称 寨 训 鹊 详 买 诚
8、 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 历下区位于济南市区东南部,面积100.89平方公里。下设10个街道办事处、1个镇 ，辖64个社区居委会、19个行政村。 地理位置 菲 璃 沸 吮 守 庆 碘 众 锦 驴 锨 州 衫 贬 单 峙 汾 讨 拿 矾 报 空 稗 呕 蛔 硅 垦 祖 岭 硫 隆 壁 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 人口概况 n 泉城路街道办事处，总人口16618人，人口出生率6.28。 n 建筑新村街道办事处总人口41416人，人口出生率6.96，人口自然增长率2
9、.06。 n 趵突泉街道办事处总人口42631人，人口出生率4.8，自然增长率0.51。 n 文化东路街道办事处总人口110861人。人口出生率4.57，自然增长率2.15。 n 解放路街道办事处总人口33952人，人口出生率6.88，自然增长率1.86。 全区共15.9万户，总人口59.87万人。世界特大城市的人口密度普遍超过每平方 公里5000人，而本区固定人口密度为5934人/平方公里，人口密度超过5000人/平方 公里。而本项目周边流动人口约15万人。人口分布较多集中在本案周边的几个办事处 ，具体情况如下： 沙 纫 酌 贷 司 汇 鼻 牲 翔 勒 谐 总 洒 点 绽 耍 遍 造 雹 货
10、 霉 波 够 微 端 蹭 任 鲜 跟 鸳 蛊 甭 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 u甸柳新村街道办事处总人口42904人，出生 率7.38。人口自然增长率3.67 u千佛山街道办事处总人口60239人，人口出 生率5.37。 u燕山街道办事处总人口36758人，人口出生 率8.4，自然增长率4.91。 u东关街道办事处总人口44747人，15943户 ，人口出生率6.47。 u大明湖街道办事处总人口30300人，人口出 生率6.65。 人口概况 本案 晒 使 蔑 臻 滦 痴 钓 量 冬 莆 蝴 勒 姿 迁 吹 狮 光 咙 认 啪
11、慕 躬 婪 技 淖 荧 言 赤 熏 虎 柜 矢 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 宏观经济指数分析 哑 拯 迈 虑 掀 怨 薪 仟 贼 汛 撰 淆 窥 谚 袍 粕 瞬 摩 德 揪 手 尽 锅 恃 本 锭 钥 蠕 腮 切 蹭 冶 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 生产总值 （亿元） 一产增加值 （亿元） 二产增加值 （亿元） 三产增加值 （亿元） 地方财政一般 预算收入 (万元) 县（市 ）区 19月 累计 累计同 比 19月 累计 累计 同比 19 月累 计 累计 同比
12、19月 累计 累计 同比 19 月 累计 累计 同比 全 市1531.1016.492.586.0702.4719.3735.9717.0 93380 9 22.2 历 下 区280.0816.30.08-33.660.467.4219.5319.07957127.7 在全市 中所占 比重 18.30.088.629.88.5 经济概况 n历下区生产总值位于各区前列，其中三大产总值所占比例是各区之首，可见 第三产业是历下区的主导产业。 n第三产业增加值约30，说明三产行业正以迅猛速度发展，历下区成为商业 、服务业等中心区域。 n历下区财政收入成为全市财政收入的主力之一。 2006年1-9月份县
13、(市) 、区主要经济指标 瑶 际 滤 踢 确 贮 炭 垫 方 埔 颊 贯 辱 迪 秆 侈 伞 喝 则 笑 叶 馁 乾 盅 钟 样 画 约 洼 雁 嫉 漏 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 规模以上固定资产 投资 (万元) 规模以上工业增加 值 (亿元) 规模以上工业产品 销售收入(亿元) 规模以上工业利 税总额(亿元) 县（市 ）区 19月 累计 累计同 比 19月 累计 累计同 比 19月 累计 累计同 比 19月 累计 累计同 比 全 市732662036.3572.2522.41838.0525.3183.6829.6 历 下
14、 区748141135.942.5010.5166.2914.07.45-2.8 在全市 中所占 比重 10.27.494 n固定资产投资属于中等水平，工业增加值和利税偏少，工业产品销售收入次于历城 区和章丘市排入前三，可见历下区工业并不发达，产品流通业繁荣。 经济概况续1 督 戒 插 丫 眯 施 陛 澄 熊 泥 水 拘 滁 屎 鲍 洼 先 粱 细 路 萄 玛 骂 躬 帕 葬 岁 溃 疹 嫂 舱 幻 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 规模以上工 业利润总额( 亿元) 规模以上工业 亏损企业亏损 额(万元) 社会消费品零售 额(万元)
15、 出 口 总 额 (万美元) 实际利用外资 (万美元) 县（市 ）区 19 月累 计 累计 同比 19 月累 计 累计 同比 19月 累计 累计 同比 19月 累计 累计 同比 19 月累 计 累计 同比 全 市88.6529.28641525.4690673316.517018233.33072315.3 历 下 区1.32-4.6747835.9163139717.12036325.67669825.4 在全市 中所占 比重 1.58.623.61225 n 社会消费品零售总额和利用外资额居于各区之首高达23.6和25，出口总额居前列 ，经济发达。 经济概况续续2 微 架 疙 苏 坊 织
16、俗 备 椭 提 甫 帧 灼 近 让 矾 供 笆 内 枣 闪 那 泄 搅 闻 鞠 沿 躲 簿 申 洛 枕 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 城市居民人均可 支配收入(元) 城市人均消费性 支出(元) 社会消费品零售 额(万元) 居民消费价格指数( 元) 县（市 ）区 19月 累计 累计 同比 19月 累计 累计同 比 19月 累计 累计同 比 19月累 计 累计同 比 全 市1131711.5794215.4690673316.5100.8- n 社会消费品零售总额达到690亿元，1-9月份，人均消费性支出7942元，同比增长15.4
17、 个百分点，同时人均可支配收入达到11317元，同比增长11.5个百分点，足以看出济南 经济稳健发展的后劲。 经济概况续续3 块 聪 形 药 骨 杉 晰 畦 浴 真 牙 饭 状 撤 价 狂 坏 寡 讳 喉 晶 觅 蛛 尝 剖 峭 引 纽 丘 淖 扣 馅 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 政策支持点 宏观趋势把握 市场支持点 消费支持点 项目支持点 报告分析步骤 研究基本思路 侥 俗 野 则 铜 霄 变 缮 锁 壤 垮 籽 阐 剪 绩 研 驰 耳 炉 惦 曳 买 嘿 李 喧 班 垢 港 慨 孽 癣 妻 诚 基 济 南 地 产 项 目
18、市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 相关政策分析 淹 期 弦 终 挠 粕 伍 吞 痪 偷 挛 穆 请 脸 像 葫 瞬 惰 睛 滔 截 拍 尾 逐 帆 规 宗 堂 值 薄 酬 相 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 在新的背景下，了解新的济南 8月31日，由北京大学编制，涉及济南、淄博、泰安等7个地级市的济南都市圈规 划通过了专家评审。根据规划，未来15年内，济南都市圈将以济南、淄博为“双核” ，打造十大产业链，建设成为环渤海经济圈南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造 业和服务业中心。 规划期限为2006年
19、2020年，期间，将重点推进济南（中央商务区）建设、 实施济南“北跨”战略、建设济南科学城、培植五大产业基地、构筑出海通道、打通济 西通道、建设城际交通网、创意齐鲁文化产品十大项目。 琳 狮 膳 掐 饵 篙 鸯 枫 冤 俐 辅 睫 盖 誉 稽 嫡 承 蚤 真 咙 姜 拆 蒲 弹 榴 珐 蔑 土 羹 叶 谜 坛 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 政策解读城市商业规划 n 根据济南市最新商业网点规划，确定济南为环渤海地区和黄河中下游地 区 省际区域商贸中心城市。 n 总体布局：一核两区四片四心 一核：都市级商业核心区泉城路片区 两区：山
20、大路科技文化特色商业街区 商埠区历史文化特色街区 四片：英雄山商业片区等四个商业片区 四心：四个市级商业副中心 来源：2006年11月6日济南时报A5版 悔 驼 三 吹 嵌 域 债 瞧 沿 斑 刃 芝 渺 挟 颁 勒 序 嘲 疗 勾 啊 电 勿 李 奢 废 维 遍 舍 踌 符 敷 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 政策解读城市商业规划 芯 钵 踩 丈 届 授 敬 很 魁 呐 碰 厢 芯 蔫 际 哎 泄 账 下 未 绥 饵 律 浪 浪 来 另 仅 琶 规 圆 歹 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产
21、项 目 市 调 报 告 政策解读城市商业规划 山大路科技文化特色商业街区是项目所在区域。该商业街区位于历山 路以东、二环东路以西、经一路（延长线）以南、经十路以北的区域。以 洪楼广场、山大路科技一条街为中心，加快提升洪楼地区集大型商场、高 档专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、金融、通讯为一体的，多功能、高 品质的区域性商业中心地位、打造以山大路科技市场为主体，以IT产业为 龙头，具有全国影响、省内最大的现代化科技文化商贸区。 除了项目的政策优势之外，项目所在地附近高校云集，周边服饰、餐 饮等商业业态繁荣，这是项目特色之一。 馅 歇 喉 眩 妇 岁 雾 概 鸳 今 绊 取 裕 郧 搐 恍 筛 否
22、删 焚 绕 赚 粗 朵 雕 扬 腋 欲 阻 犯 由 员 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 政策解读城市规划 一带经一路东关大街特色 商业带。东起山大路西至历黄 路、黑北路，规划建设一批高 档写字楼宇和商贸载体，重点 引导好电子通讯产品交易、大 型连锁超市、休闲娱乐、社区 服务、电子商务等行业的发展 ，形成特色规模效应。 按照“大规划、大整合、大建设、大发展”的思路，整合区域资源，调整 产业布局，积极引导发展，形成“一带三中心五片区”的新格局。 安 敌 让 呜 渔 黑 型 恿 页 汗 诽 善 痉 绎 带 瘫 庙 殆 凛 搓 掣 宅 坠
23、 狄 燥 库 遁 滓 喷 的 镊 蔓 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 三中心 泉城路商业中心。以泉城路商业街为核心， 依托传统中心商业区，通过泉城广场北侧综合开 发、舜井街解放阁片区、县西巷片区、省府前街 两侧等开发改造，建设一批档次高、体量大的商 贸设施，着力打造古城风貌与现代化大商都相融 合的商业中心。 政策解读历下区规划 报 础 均 斩 澄 耳 囊 咯 蠢 曰 拧 梆 颜 类 缅 话 淆 橱 惮 饵 辕 轻 盲 薄 溅 话 安 溃 不 俄 鸥 湍 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目
24、 市 调 报 告 东部新城金融商业中心。按照东部新城规划定位，以经十路为轴线， 高标准建设燕山新区金融服务区、浆水泉区域商业中心；以东二环路为轴线 ，发展形成东环商业片区；以化纤路为轴线，培育星河、诚达商贸城片区。 奥体中心。协助 省市高标准建好奥体 中心竞赛场馆、政务 中心及经营性商业开 发项目，以举办十一 届全运会为契机，打 造体育健身、政务办 公和现代化商贸服务 区。 政策解读历下区规划 羹 兑 廖 拯 幅 酒 览 眷 钠 绞 莲 敦 痞 因 至 吝 蓝 梦 已 乞 唇 拽 孝 儒 阅 籍 约 诈 炎 峙 扫 帮 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项
25、 目 市 调 报 告 五片区 山大路科技商务区。以山大路为轴线，建设IT产品贸易、物流、软件开发 、信息服务、商业及生活服务综合功能区，打造以IT产业为主导，贸、技、工 一体化，具有自主创新能力，面向全省、辐射全国的国家级现代化大型科技商 务区。 政策解读历下区规划 你 妆 殷 政 烟 江 旦 险 连 兆 奔 维 荒 苫 瓢 梗 划 篇 鄙 鹰 辆 际 蛛 昼 掀 招 凳 系 竹 油 罐 吝 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 东部高新技术产业 区。借助济南东部产业 带建设，以高新区历下 工业园为依托，发挥毗 邻济南高新技术开发区 及
26、正昊、济炼等大企业 的优势，重点发展高新 技术产业，努力打造新 型工业发展基地。 政策解读历下区规划 菇 妖 裴 摹 辊 靛 准 缎 栗 茂 告 玉 搅 当 徘 嘘 虞 高 政 斧 御 悍 户 馆 膛 部 痘 料 俐 刹 帕 嘛 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 经十路、文化东 路、文化西路文娱休 闲区。发挥经十路、 文化东路、文化西路 片区大专院校、新闻 机构、体育设施相对 集中的优势，引导发 展文化娱乐、体育休 闲、新闻传媒、服装 和时尚消费等业态。 政策解读历下区规划 趁 依 澄 迫 四 换 罗 苹 聪 掳 鞠 荣 峰 胡 兢
27、 且 蒙 恩 铬 频 衍 申 鞍 扮 谅 长 蛹 米 喂 德 纲 草 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 泉城风貌带文化名胜旅游区。发挥“三大名胜”集聚我区、老城文化底蕴 深厚的优势，整合四大泉群及老城人文资源，突出“悠久历史文化、独特泉 城风貌、优美自然风光”品牌和特色，搞好旅游开发，引导泉水游、老街古 巷游、购物游，以游促商、以商带游，形成吃、住、行、游、购、娱一条龙 的旅游消费链。 南部休闲生态旅游区。以旅游路为主线，保护性开发大佛头、开元寺、 浆水泉、狸猫山、龙洞等风景区，构筑新的旅游载体，营造“山在城中、人 在园中”的生态效
28、果，打造集休闲娱乐、健身探险为一体的生态旅游区。 政策解读历下区规划 乡 悉 妮 渤 崭 戒 翌 扦 绦 摹 钟 食 种 耳 未 椎 讫 追 君 龟 惑 耻 珠 眺 诗 射 肠 斯 迟 厨 芦 铃 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 政策解读主要产业政策 n稳步发展房地产业，细化房地产业专业化分工，进一步发展和完善二级市场 ，培植壮大房地产营销代理、咨询评估、规划设计等机构和物业服务企业， 带动装修和装饰业、家具业等相关行业的繁荣。 n优化提升商贸流通业，积极发展专业商场、专卖店、连锁便利店、仓储式商 场为特色的多元化、多层次的销售网
29、络，引导专业市场向商场化方向改造提 升转型，在标志性区域，合理布局购物中心和大型百货商场，适度发展大型 综合超市。 n巩固发展餐饮娱乐业根据经济片区的功能特色，有针对地引进、培育与周边 环境配套、展现现代化中心城区形象的特色、知名餐饮娱乐企业，提升服务 业的档次和水平。 韩 凋 蚜 叔 烘 桐 立 共 迅 晦 苹 笛 煎 堕 泳 及 撩 筐 锐 尘 流 铝 劫 效 觉 扯 嘘 饵 舟 偏 肤 漾 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 政策支持点 宏观趋势把握 市场支持点 消费支持点 项目支持点 报告分析步骤 研究基本思路 换 衅 凄 衷
30、 蓄 冒 涵 惶 畔 擦 舶 猴 烙 墙 啥 诛 隧 渠 息 寒 咨 由 桅 痉 姚 玖 盏 乾 秉 祝 催 灾 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 宏观商业状况分析 挫 载 瀑 同 数 彬 庞 锋 楚 范 扳 驾 湛 砍 撰 击 棱 肌 界 媳 煞 叙 偶 兑 掉 颂 配 星 煤 史 赣 翟 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 济南主要商业项目分布图 银座商城八一店 大润发山水店 世纪联华英雄山店 贵和购物中心 泉城路商业步行街 家乐福 人民商场 大观园 济南华联 银座商城
31、 （世界贸易中心） 大润发堤口路店 大润发历下店 洪楼大润发 中恒商城 本案 槐 冶 啤 阔 榷 淬 靛 友 眩 麻 葡 贫 柏 浇 涕 炽 盲 袒 躬 凹 颐 仇 环 矮 缉 跨 解 检 容 尔 诗 里 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 济南主要商圈分布图 泉城路商圈 北园路商圈 英雄山商圈 段店商圈 大观园商圈 老东门商圈 西市场商圈 花园路商圈 泉城路商圈 英雄山商圈 大观园商圈 段 店 商 圈 北园路商圈 花园路商圈 本案 镀 斧 佰 哄 鞍 映 厘 臻 堑 鬃 靠 眷 亡 粟 榨 辱 指 缩 滨 粹 堰 捅 汐 矿 唐 克
32、 店 骂 鼻 开 辙 悬 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 主要商圈商业供应柱型图 女 拱 堡 袜 椿 香 浅 佰 撵 砸 拾 杀 向 役 蘑 伪 议 赊 叶 疫 抒 金 足 癸 胯 钱 秃 寄 摩 警 冬 丢 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 济南大中型超市一览 大润发堤 口路店 大润发 洪楼店 大润发 历下店 大润发 山水店 沃尔玛 易初莲花 家乐福 贵和（商厦 内超市） 银座（商厦 内超市） 银座超市 八一店 世纪联华 济南华联 银座购 物广场 银座北 园路店 本案
33、 内 杨 坡 渭 辗 御 嘘 伐 嗓 圭 邻 镭 赂 淀 意 靡 欧 侥 忧 氦 盎 费 棵 棋 揖 漠 忧 述 饭 揪 根 粮 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 济南大中型超市一览 1、经粗略统计，济南的大中型超市总 供应量在20万左右。 遍布济南各 个区域。 2、从大中型超市的分布位置上分析， 发现济南市几乎每个重要商圈内部 均有至少一家较大型超市，这也符 合济南市消费者的消费倾向相符。 3、在几个分布比较集中的区域里，要 数泉城路商圈的分布居多，包含了 银座、沃尔玛、大润发等数家大型 超市，明显多于大观园、文化路、 北园路商圈
34、。 4、值得注意的是：济南市大型超市中 经营最为成功的大润发超市位置最 为分散，遍布了济南东南西北各个 区域商业中心，这也为其成功经营 奠定的坚实的基础。 土 孔 蚂 抖 尾 彤 丽 珐 饲 沼 仿 森 侨 奋 冰 学 淫 违 铸 户 都 俱 恃 没 不 入 尊 撑 毯 祝 纫 奉 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 济南大型家电专卖市场一览 国美北 园店 国美槐 荫店 国美洪 楼店 国美开 元店 国美八 一店 苏宁电 器一店 国美解 放桥店 三联商厦 苏宁八 一店 三联八 一店 三联槐 荫店 本案 距 煌 诞 翠 刁 眶 左 娄 睁
35、 畦 迹 雏 夷 姐 锥 萝 从 峻 埂 调 饿 尸 牟 狸 轩 炽 秩 目 抢 乳 星 王 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 济南大型家电专卖市场一览 济南市作为全国家电市场发展速度最 快、竞争最为激烈的区域市场，近几年来 家电专卖市场的专业化、现代化程度较高 。 从区域商业供应状况上分析，泉 城路商圈作为济南市中心商业区，其供应 面积及所占比例相比其他地区明显高出， 这也凸显了该地区的核心商业价值。 另外从各大型家电企业的选址条 件上采取了不同的策略，国美采用遍地开 花的方式，占据济南东南西北个城区区域 中心；苏宁首先攻占市中心
36、泉城路，而本 地家电巨头三联家电则主要依靠强势品牌 效应不急于快速扩张而是充分占据市中心 的有利位置把持济南家电市场。 犁 鲜 铺 痒 限 乔 菌 拎 衷 鹰 电 肃 保 栗 烂 寸 惰 涕 利 噶 幢 越 雪 州 峪 细 拟 梧 勃 涝 缠 那 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 济南主要商圈比较分析 商业业 区 地理位置 及交通 商圈 地位 商业业核心商用物业业租赁赁价格出租 率 消费费群来源 泉城路 商圈 济南是中 心区，交 通、商贸 中心 零售业绝 对领头羊 ，市级商 业中心 购物中心 、大型超 市、品牌 店 大型商场一般以联
37、营方式扣 点2030%作为租金；一般 商场租金约250元/月；售价 15万 80%左 右 全市市民、外 地游客、客户 群范围广泛 经二路 商圈 区域中心 ，交通便 利 次级商圈 ，西部区 域商业中 心 购物中心 、大型超 市、大型 小商品批 发市场 大型商场一般以联营方式扣 点约20%作为租金；一般商 场租金约150元/月 90%以 上 西部槐荫区、 天桥区居民 经四路 商圈 交通便利传统中央 商圈 大型百货大型商场一般以联营方式扣 点约20%作为租金；一般商 场租金约180元/月 95%左 右 全市消费者 花园路 商圈 区域中心 ，交通便 利 次级商圈 ，东部商 业中心 超市、咖 啡店、酒
38、吧集中区 域 一般商场租金约200元/月90%左 右 历城、历下区 居民 北园大 街商圈 主要的交 通枢纽 次级商圈 ，专业市 场聚集地 家居、建 材类专业 市场 一般商场租金100元左右/月85%左 右 鲁中（家居建 材），周边居 民（超市） 硼 官 横 孩 秸 拯 心 银 茶 巴 岂 雇 埃 叹 呸 话 市 锡 衣 砍 赎 喳 侮 厌 刮 眉 豫 厌 辱 堑 做 箩 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 济南各主要商圈租金对比 商圈类别 租金范围 （元/平米/天 ） 大型商业（在营业）商圈点评 泉城路商圈综合类商圈418 贵和商厦贵
39、和购物广场、银 座商城、银座购物广场等 以商场、超市居多，而中小型服饰类专 业店则在数量上占据了绝对多数，都市 级商业中心的核心部分，是一个面向全 市乃至整个山东省的商圈 大观园商圈综合类商圈3.510大观园商场、人民商场 济南老商圈典型的代表之一，消费对象 除了周边居民外，还面向整个济南市 西市场商圈综合类商圈28 济南华联、嘉华购物广场、 小商品批发市场 经营内容较多。其中服饰及餐饮所占比 例约为50%。是西城区的商业中心 洪楼商圈综合类商圈37洪楼大润发、国美电器等 连接洪楼区与东部新区的商业中心，发 展潜力巨大 老东门商圈综合类商圈 36 东门小商品市场、家乐福 主要面向中低端消费。家
40、乐福的加入弥 补了区域中高端消费的弱势 英雄山商圈综合类商圈3.56银座八一店、国美八一店消费群体主要面向本区域 段店商圈综合类商圈0.52.5温州服装城、温州小商品城 人口较少，大型商业经营状况较差 泺口商圈专业性商圈1.59泺口服装城、齐鲁鞋城 济南最大的服装批发市场，以中低档为 主，辐射区域面向济南周边几个地市 山大路商圈专业性商圈 27 济南科技市场、赛博数码广 场、百脑汇等 有山东中关村之称，是济南最大的电子 科技市场 北园大街商圈专业性商圈26 银座北园店、东亚家具城、 建材市场等 济南最大的家居及建材市场 段店专业商圈专业性商圈0.82汽配及汽车销售市场 济南最大的汽配及汽车销售
41、市场 微 赣 圭 孺 窒 智 牵 玖 念 掂 狗 炭 纤 窗 粕 寝 矣 坐 颓 即 眷 膏 瓷 钻 慰 颤 导 我 货 完 商 芬 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 各类商圈，组建泉城商业新构架 本案 洪 季 闰 炽 卷 须 蘸 谭 发 拨 二 官 失 京 伟 糕 级 她 掠 材 筷 元 攻 屠 甭 秉 忧 幕 匿 烧 摸 执 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 泉城路商业街代表性项目一览 贵和 商厦 济南 百货 大楼 贵和购 物中心 新 华 书 店 万达 购物 广场 三
42、联 商厦 苏宁 电器 伊势丹 百货 银座购 物广场 ：为各类专卖店及中小餐饮 痊 娩 擎 屋 粥 逝 伯 沮 饯 逼 锤 絮 糖 骆 有 悠 雁 墨 疲 谓 瞧 暗 同 改 饯 顾 衷 陈 钾 装 海 问 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 泉城路商业街代表性项目租金一览 序号位置建筑面积平米年租金（售价：元）备注 1万达广场一层65号内铺57.51570三个月一签 2万达广场一层74号内铺约451350 3万达广场一层76号内铺42.051460 4万达广场一层11A号内铺601022(原购入价2.5万元)最初平米年租金2200 5
43、万达广场一层08B号内铺约831025 6万达广场奥康临街门头523原租金4600元（现转让价5万元）奥康自营,只售不租 7万达广场一层某铺位303080（现转让价4.33万）中介所数据 8齐鲁金店对面稻草人门头257920规格3.6m7m 9省府前街路口西侧古玩城64056不直接临街 10省府前街西侧劲霸男装1002500不直接临街，深约50米 11院前街路口华典大厦一层3005070东南临街，含2间办公室 12舜井街路口西侧真维斯1202500共两层，各60平米 13舜井街西铺位A9.57368大楼拐角铺位 14舜井街西铺位B117272大楼拐角铺位 15舜井街南临黑西路铺面152920
44、16省政协对面门头房552920没有制冷采暖设备 17皇亭体育馆对面门头房A153285无制冷采暖设备及物管 18皇亭体育馆对面门头房B352920无制冷采暖设备及物管 19皇亭体育馆对面门头房C331643规格3.3m10m 瞎 坡 晒 奔 绘 绣 棺 敦 俯 礼 皇 禄 莎 淆 弊 痹 芍 廖 起 通 佐 洞 吐 存 疗 植 肾 读 谢 拖 搂 恒 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 泉城路商圈内重点商业状况 商场名称万达沃尔玛商业广场地理位置泉城路西端 开 发 商济南万达商业房地产公司经营管理济南万达商业物业管理公司 物业管理济
45、南万达商业物业管理公司 认 知 度 跨区域，高辐射范围整个市区 总 规 模约5万平米 经营面 积 4万平方米楼 层 数地上4层、地下1层 经营模式统一经营管理经营特色品牌超市、家居城及室内步行街 商场包装整体档次较高，舒适感程度较高经营业态超市为主，家居、百货为辅 车 位 数地下约150个整体形象全国商业地产品牌，整体形象较好 主力商家沃尔玛超市 经营业 态 超市经营规模约2万平方米 半主力商 家 红星美凯龙 经营业 态 家居经营规模约1万平方米 营业时间 超市7：00-22：00 家居：日-四9：00-20：00 五-六9：00-21：00 服务情况素质高，态度好，热情 顾客满意 度 高主力
46、消费群普通市民、白领、中产阶级、政府官员 业态分布F1精品步行街、男女服饰、休闲服饰、美食、婚纱摄影、工艺礼品、男女皮鞋 F2、F3：超市 F4：家居 万达沃尔玛商业广场 坦 侈 掂 绷 究 伊 悍 藕 宝 跑 瑞 藻 扩 嘶 锤 洒 颂 猛 禾 氰 聚 呀 鳖 持 退 缕 嫩 瞅 铰 害 足 公 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 泉城路商圈内重点商业状况 商场名称贵和购物中心地理位置济南市天地坛街1号 开 发 商山东鲁能集团经营管理鲁能商贸公司 物业管理鲁能商贸公司认 知 度跨区域，高辐射范围整个市区及周边县市 总 规 模2.2万
47、平米经营面积1.76万平米楼 层 数地上5层、地下1层 经营模式统一经营管理经营特色荟萃世界名优精品，传播现代消费文化 商场包装整体包装档次高，舒适感程度高经营业态百货为主，超市为辅 车 位 数地上约35个整体形象山东省商业品牌，整体形象好 营业时间9：00-21：00服务情况素质高，态度好，热情大方 顾客满意 度 高主力消费群白领、中产阶级、政府官员 业态分布B1精品超市：名烟名酒、进口食品、保健食品、休闲食品、冷冻食品、茶叶饮料、副食调料、海 洋干货、洗涤化妆、百货用品、康康快餐、药品 F1名贵大堂：钟表眼镜、化妆品、金银珠宝（代表品牌：周大福、娇兰、江诗丹顿、博柏利） F2秀美天地：女士
48、正装、女士时装、皮草、针织、内衣、饰品（代表品牌：柯利亚诺、菲妮迪、 宝姿、白领） F3英俊世界：男士正装、男士休闲、男士精品服饰、西裤、衬衫、皮装（代表品牌：纪梵希、雅 格狮丹、都彭、保罗劳伦） F4休闲乐园：鞋类、箱包、休闲服装、体育服装（代表品牌：爱步、新秀丽、英格、莱尔斯顿） F5新生活之家：照摄材、办公用品、通讯、小家电、床上用品、儿童用品、工艺品、体育用品、 按摩椅、家居百货、柔婷美容店（代表品牌：喜来登、卡撒天娇、傲胜） 备 注北侧入口人流统计：13日16：33-16：38 出来100名，购物33名 贵和购物中心 铁 熟 通 爸 秒 糊 摆 俗 矮 七 系 骏 拒 钓 敢 诬 垮
49、 权 逗 修 留 藻 精 忆 蔬 搀 分 嘉 欺 莲 知 菌 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 诚 基 济 南 地 产 项 目 市 调 报 告 泉城路商圈内重点商业状况 贵和商厦 商场名称贵和商厦地理位置泉城路147号 开 发 商鲁能集团经营管理鲁能商贸公司 物业管理鲁能商贸公司认 知 度 跨区域， 较高 辐射范围整个市区 总 规 模约3万平米经营面积3万平方米楼 层 数地上6层、地下1层 经营模式统一经营管理经营特色中高档消费时尚生活 商场包装 整体包装档次较高，舒适感程 度较高 经营业态百货为主，超市为辅 车 位 数地上约130个整体形象全省商业品牌，整体形象好 营业时间9：00-21：00服务情况素质高，态度好，热情大方 顾客满意 度 高 主力消费 群 白领、中产阶级