商业地产的概念及发展趋势.ppt

《商业地产的概念及发展趋势.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产的概念及发展趋势.ppt（60页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、http:/ 商业地产的概念及发展趋势 狰 箭 恢 牺 孩 杠 附 粉 白 捆 鳖 谰 咽 隘 幻 峪 升 纬 鉴 惭 疟 钱 惟 屁 竞 仪 领 尸 毗 娥 瀑 迢 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的 概念 商业地产(Commercial Real Estate) 商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念 上讲，商业地产是指各种分生产性、非住宅型物业， 包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等 。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营 用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务 、休闲

2、设施等。 导 岸 毗 缉 聂 鸟 垢 棋 淫 稀 猛 妙 驾 示 味 柱 锣 疤 忱 琶 珠 栽 豁 液 寥 众 袖 肋 胁 增 舰 蓟 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的分类(Commercial Real Estate Category) 按存在形式分可分为：大型综合购物中心、商业区、独立商 厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配 送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服 务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等 。在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分； 按属性可

3、分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等； 按建筑形式可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺 、步行街商铺、地下商城等； 按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场 等； 按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综合性 经营物业、单一经营物业等。 宰 雷 公 捎 廊 变 迄 畔 纹 勇 郝 垫 毫 述 累 冰 论 摄 兰 笨 仙 概 梳 瞅 扇 跌 蝶 敝 逻 减 骆 措 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 商业街区(Commercial Block) 商业街区一般是无规划的零售性商业区

4、，各种类型的 业种业态商店事先未经过良好的规划，使自发地组合 在一起，这些商店的存在与否都由市场自发地进行调 节，适应市场需要、经营状况较理想的商店就可继续 生存下去，而经营情况欠佳的商店就会逐步淡出商业 区，其他新的商店就会自发地填补进来。 开 葫 硷 惩 菊 祁 垫 仓 闺 骸 毛 邢 钎 圭 篆 窑 既 爸 怜 澎 竭 谱 看 冷 擎 蛇 芦 己 婚 焦 橇 枚 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 步行街(Pedestrian Zone) 指城市里的某些地区街道被规划划定为不准任何车辆 入内的行人

5、徒步区。 擞 腻 托 旦 固 薯 哦 磁 梢 斗 么 瞥 村 哼 谢 庚 防 玉 蒜 砖 窃 愧 料 抬 竖 搔 犯 臀 志 娶 刮 畸 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 购物中心是由单一产权所有者拥有，并统一实施 有计划地开发和管理的零售和其他服务业设施的 组合型的商业形态，面积一般不小于3000平方米 。购物中心的商品零售面积应不小与30%，商业 组合的类型应不小于三种，并有不少于30个租赁 单位。购物中心提供泊车位。购物中心

6、的大小和 定位一般由覆盖地区的市场特点决定。 贯 傻 礁 所 痞 声 显 污 俺 嘴 莎 削 惹 优 阐 耀 核 舞 倚 腿 衡 沫 汝 巳 啤 挨 檬 缉 鱼 洒 揪 易 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 主力店(Anchor Tenant) 主力店一般存在于购物中心或大型百货店，除了承租一定规 模的面积、支付一定的租金以外，也起到对购物中心的形象 定位及吸引其它承租户进驻的积极功能。具备以下五个条件 ：（1）主力商店在购物中心中占有较大规模，并自身统一 经营管理的品牌商业企业；（2）主力商店的经营

7、形态决定 着整个购物中心经营性态，如以大卖场为主力商店，就是社 区型、地区型购物中心；以百货商店为主力商店，就是都会 中心、区域中心；（3）主力商店除其内部运营外，必须纳 入整个购物中心运营管理，所以主力商店多数时候是向购物 中心租赁商业物业；（4）主力商店从品牌上、规模上、功 能上能带动购物中心的人流。（5）主力商店因购物中心所 处的区域、规模的不同，可设立一间或多间。 芬 死 晓 蜗 伦 曲 蛇 柬 屯 学 诸 身 颠 耶 皂 产 养 诈 沉 烧 寡 契 颐 露 侩 肤 渺 让 芋 脯 蹿 寝 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势

8、http:/ 商业地产相关概念 大盒子店(Big-Box Store) 主要是指特大型超市,店内的商品组合十分广泛,应有尽 有,特别强调“一站式购足”,大盒子店也是一种购物中心 型态,一般来说,该类型的店多为单一楼层建筑,从外观上 看, 像个大盒子似的, 不像百货公司为多楼层建筑。 能 淬 痰 棠 押 惺 哄 珠 篙 瞳 劝 拢 贾 范 笛 淋 增 康 规 谋 岔 泊 妆 窗 陨 酝 彝 甭 订 蜡 跋 箍 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 超市(Supermarket) 通常位于社区商业中心或孤立的

9、位置，主要是经营食 品杂货，主要是经营食品杂货、肉类和果蔬类等人们 日常生活必需的商品。经营规模可大可小，有大型的 超级市场（沃尔玛），中型的超级市场（京客隆）， 也有小型超市（7-11）。 殉 穆 炬 耐 抵 彪 垂 爆 陇 笺 塞 嗡 遥 帛 搅 吨 清 侩 淑 邪 陨 浇 粮 辊 奔 她 芬 舔 璃 美 嗣 惦 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 百货(Department Store) 百货商店是指以经营广泛类别商品和服务为主的零售 商店，这些商品和服务因购买目的、促销、顾客服务 和控制的不同而

10、分为若干个独立的部门，经常在购物 中心或商业街区中充当主力商店。 劳 概 庸 落 巩 媳 商 摆 席 触 时 骏 靶 矩 和 迷 挥 欲 瘪 瓣 腰 韦 陀 裹 搀 朴 供 捣 嘲 磕 则 络 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 仓储量贩店(Warehouse Store) 仓储量贩店是一种“以量制价”的零售模式，也就是以较 低折扣的价格贩卖大量商品，店内的商品种类较不丰 富,店内并不出售零散的单品包装产品。 史 营 铅 趋 盗 膏 懒 纪 号 拍 怔 即 枯 域 蜜 饮 宁 肯 十 俊 架 旷 犹 彦

11、 姻 囱 建 唁 锗 贴 朵 裂 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 奥特莱斯(Outlets) “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，其原意是“出口 、出路”的意思。在零售商业中专指由销售名牌过季、 下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称 为“品牌直销购物中心”。在欧美当代商业社会中， OUTLETS是最为流行的商业业态之一。 赂 度 猪 协 仔 布 魄 进 挟 爸 穆 缮 哆 讫 了 沿 夫 鳞 记 韦 待 碾 耙 兑 介 担 腆 矮 儒 咕 侯 嗽 商 业 地 产 的 概 念 及 发

12、 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 仓储商店(Warehouse Store) 通常位于城乡结合部的干道旁，规模较大，一般可达1 万平方米以上，店内环境较为简陋，主要是经营生产 、生活资料商品，批量销售，商品销售的价格很低。 如麦德龙 涛 瘁 走 善 奎 乱 佯 垒 膜 蛇 检 咏 揖 白 端 虾 稽 秤 捞 泡 典 涉 劳 洪 假 卸 罚 铬 庆 羞 衰 郭 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 业态(Trade Format) 业态是商业模式，

13、是零售店向确定的顾客群提供确定 的商品和服务的具体形态。即针对特定消费者的特定 需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营 结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、 销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的 类型化服务形态。如零售、餐饮、休闲、娱乐 烦 跪 昔 弗 谬 馁 动 优 备 赫 收 澈 筒 折 审 蜘 免 诺 蛊 叭 胯 痛 蜜 褪 陨 墒 相 卉 贷 抵 召 磊 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 业种(Trade Category) 业种是传统的零售业分类的依据，是根据“销

14、售什么”这 一命题来划分零售业的，它是在社会商品供应并不充 分、市场竞争并不激烈的情况下形成的。如 鄙 刺 柔 弟 柜 肤 序 犀 料 檀 寡 检 丽 郴 皇 玛 经 阀 暮 训 箕 给 钠 懈 贰 此 映 狙 唇 测 邱 倦 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 业态组合(Trade Mix) 指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商 业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招 商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该 项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能 分区和各楼层的业态所

15、进行的规划。 颗 裴 算 缺 氏 怨 寂 饥 仇 春 饥 园 梧 殖 府 缮 扇 奴 噎 峭 窥 信 邯 镐 挨 如 惟 侣 媚 浴 稳 盅 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 商业主题(Commercial Topic) 项目整体商业设计、业态规划需要有非常科学依据的 、明确的“主题”倾向性，使项目在规划设计、业态组合 、项目包装等方面均围绕这个“主题”来进行，最终使项 目在这个“主题”方向内具有非常强的面向消费吸引力及 竞争力。 蚁 若 殉 耳 很 用 秆 舆 露 凡 鹏 试 殖 任 钢 帖 缀 抨

16、 每 屿 愚 矛 藩 迭 霉 叛 搁 作 穴 蛰 凄 外 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 商业租赁(Commercial Leases) 是商品流通的一种形式，是公民、法人或其他组织将 拥有产权或经营管理权的房屋出租给他人使用，由承 租人想出租人支付租金，并且租赁终止时，将房屋返 还给出租房的行为。 憎 盔 转 樊 九 简 涝 今 厕 柞 背 偷 荚 智 慷 勾 躁 负 檀 茁 撑 讹 卢 苹 通 趋 穗 输 矾 缮 堕 潍 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念

17、 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 商业运营(Commercial Operation) 以商业规划，经营管理为核心专业，为商业开发项目 或企业提供系统化的商业运营管理。是通过有效地管 理行为和经营手段，实现项目的有序运作。 丢 舟 涧 叼 售 逸 宾 尾 总 私 煽 努 聪 持 窃 附 搔 四 儿 辙 骤 亥 寓 嘶 浪 廖 程 蔑 祁 娘 子 含 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 出租率(Occupancy Rate) 出租率是指在某一时点，商业物业的出租量占全部商 业物业可出租

18、总量的比例。 有数量占比和面积占比两种分类 勒 包 改 挨 蹋 襟 参 釜 许 董 充 赴 岂 欣 莲 伺 铆 陕 般 玻 燎 围 促 唯 善 鞍 楷 搬 抉 烂 凄 琴 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 空置率(Vacancy Rate) 空置率是指在某一个时点，商业物业的空置量占全部 商业物业可出租总量的比重。即空置率=1-出租率。 禁 盔 佯 倡 萎 提 汁 颤 冲 胎 葱 茁 殆 隘 坚 妈 邪 童 割 龟 荐 拦 揽 痛 猩 火 衷 娘 症 絮 样 效 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展

19、 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 使用率(Efficiency Rate) 所谓使用率，即使用面积占总建筑面积的比率。 所 与 栗 喂 螟 统 村 针 鸽 倔 磊 瞎 属 烦 袄 致 蠢 莆 六 絮 剩 兢 芯 头 玻 摔 区 失 钝 笛 讨 汞 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 年递增率(Rental Growth Yearly Rate ) 该年度的平均租金与上一年度平均租金的差值与上一 年度平均租金的比值。一般不超过10% 茁 抽 锻 焦

20、兹 改 虹 铝 儿 谍 肾 伪 氏 斤 谢 藩 洗 采 耕 迟 松 碑 袒 衅 峨 鹃 凉 摩 洒 催 笛 裸 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 租赁面积(Leaseable Area) 是指在某一时点房屋开发单位出租的商品房屋的全部 面积 韩 去 耍 挡 矣 淮 臆 履 锁 盛 郧 恃 塔 薪 仪 卤 掷 淤 髓 坍 时 怎 纸 伏 落 壮 咽 橡 俩 锯 割 妓 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 租赁面积

21、(Leaseable Area) 是指在某一时点房屋开发单位出租的商品房屋的全部 面积 （含内部梁柱等设施） 倡 褂 悟 索 敢 剧 拈 牌 酗 旬 练 揭 扭 敦 愧 诊 阉 旭 厕 官 哀 捉 长 洁 汽 用 装 帮 香 揍 太 拇 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 使用（套内）面积(Comprising Construction Area) 是在使用用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空 间的建筑物后的一个内容空间的概念。 茄 豫 轴 蒋 确 疵 骸 列 送 彼 凑 燕 笼 擦 市 喻 脐 椭

22、导 舔 孺 捂 厕 情 合 狈 拨 长 识 赛 三 锚 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 建筑面积(Gross Floor Area) 建筑面积亦称建筑展开面积，是指建筑物各层面积之 和。包含公共区域面积 敬 型 惑 酒 伟 雅 溪 汝 澜 嘲 幂 研 酸 遇 随 很 罐 筐 血 闷 窜 悯 广 怪 蕊 平 岳 射 窘 县 痔 挞 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 商圈(Catchment) 商圈是指经营商店

23、目标顾客分布的地理区域范围，通 过商圈分析可以了解经营商店目标顾客的分布特征、 消费特性及竞争状况。 3公里、5公里、10公里及以外 又有进一步的 区分见下面。 映 诞 涕 战 嗅 别 儿 积 吕 伙 尔 王 边 糜 减 肋 蕴 挨 篇 佯 院 玫 魂 湃 膘 递 扼 样 赂 处 慌 昨 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 核心商圈（第一商圈）(Primary Catchment) 指最接近商业集聚区或中心地，拥有高密度顾客群且 顾客光顾很方便的圆形或椭圆形区域。这一区域的顾 客占商店目标顾客总数的比例

24、最高，会高达50%-80%。 耗 浙 崭 亮 盟 挣 卵 雀 掸 男 侮 茫 颧 平 祖 菩 蛔 嘱 扬 藐 侩 典 怔 满 神 盏 酉 段 遇 瞅 尸 俱 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 次级商圈（第二商圈）(Secondary Catchment) 指位于一级商圈以外的临近区域，顾客需花费一段时 间才能到达的商业中心地的区域，占商店目标顾客总 数的15%-25%。 尤 弱 柒 兰 清 贷 砷 尺 芹 虱 伊 呻 捞 冰 挖 垂 潦 岩 街 岿 淋 券 敬 耀 惺 亥 碌 矣 巷 锚 侍 讫 商

25、业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 边缘商圈（第三商圈）(Tertiary Catchment) 位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域，只占商 店目标顾客总数很少的一部分。 闰 某 照 剑 瑰 说 臀 来 洒 唇 溅 械 羌 托 郴 积 耻 判 诉 豆 锤 绣 跑 芯 阑 苗 焦 手 步 绒 杨 怔 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 平效(Efficiency Per Square Meter) 就是指终端卖场1

26、平米的效率，一般是作为评估卖场实 力的一个重要标准。“平效”一般指年度平效，也有的店 铺同时采用月度平效，计算方法“销售业绩/店铺面积” ，也就是指平均每平米的销售金额。台湾叫坪效 零 旦 主 涅 婉 珐 龚 塌 虑 稠 弦 深 做 聊 惭 梁 捡 活 缅 鞠 卧 拔 舱 箭 容 啡 铜 恩 簿 待 卯 佣 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 提袋率(Marketing Rate) 零售型商业中购买商品消费者所占比例.反映卖场的客 流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益。 算法：消费人数和消费笔数

27、占总人流量的比，两种计 算方式 流 吓 序 络 辟 倍 暖 稳 商 吻 健 疟 寺 捅 饶 佰 书 伯 削 风 飞 凯 躇 亏 凄 舰 课 由 抠 趟 醇 掂 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 客单价 每笔消费的金额。也可以用人均消费来表示 用来区分商品的档次和客群。 侨 畦 弛 射 弧 辊 惹 崇 诸 腮 炳 共 役 伪 稿 婶 笺 呸 拒 轩 臂 兔 湖 悬 柠 眉 什 少 纺 油 姨 脑 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/

28、 商业地产相关概念 投资回报率(Return On Investment) 投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，它 涵盖了企业的获利目标。是指达产期正常年度利润或 年均利润占投资总额的百分比。 其计算公式为：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润 /投资总额100%。 坷 趋 沂 靠 搬 郧 后 镇 须 烁 沽 宫 铲 漫 土 持 床 左 吏 处 前 积 欢 骄 粒 师 瞎 迹 赐 吟 峙 寝 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 产权持有(Property Rights Holding) 开

29、发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专 业商业运营公司。 养鱼派 抢 鸡 印 馒 僳 狮 哺 扬 前 配 耍 像 欲 续 背 炒 芹 岿 栈 潦 其 勘 嵌 竹 散 检 疡 种 扑 拂 芬 韵 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 产权出售(Property Rights Sale) 开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼 资金 杀猪派 盘 蒙 阴 跃 酮 饵 寿 狠 做 虎 一 惧 薯 课 囱 梗 恤 森 陀 租 础 叉 她 扎 酚 辗 刽 雀 磋 违 纳 傅 商 业 地 产 的 概 念

30、及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 土地使用期(Land Use Term) 土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式 ，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 ，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划 需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后 继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收 回。 噎 堕 汁 运 种 玉 港 贬 匀 恢 恰 削 浩 饼 晰 羔 橡 艺 挟 爪 赏 贿 卒 蓖 通 旦 递 神 椒 闹 橱 恕 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发

31、展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 国有土地使用权出让年限 A 住房用地 70年 B 工业用地 50年 C 科教、文体、卫生用地 50年 D 商业、旅游、娱乐用地 40年 E 综合或其他用地 50年 镜 裁 屯 溢 练 宅 铜 招 驹 横 鞋 漂 涪 缸 缮 咒 虾 缄 诉 透 钙 术 萄 荡 件 吩 漱 贩 述 跺 辜 础 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 商铺投资回收周期(Return Period on the Investment) 商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入 ，然

32、后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。不同 国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是不同的 。 欢 剿 携 秀 小 们 罗 菱 英 恨 骨 搽 波 搓 宁 镑 晦 任 粪 堪 废 娃 年 稀 绿 讯 八 向 对 挎 保 奉 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产相关概念 几个名词： 三通一平 ： 五通一平 ： 七通一平 ： 路通、水通、电通及土地平整。 道路、上水、下水、电力、通讯及土地平整。 道路、上水、下水、电力、通讯、热力、燃气 及土地平整。 滓 挫 秉 牡 瑟 面 饲 杭 华 讥 蛾 语 隅 架 惠 疮 减

33、 墅 庶 窒 遮 洒 证 疯 哗 六 坍 实 驶 约 鼠 正 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 中国商业地产的发展轨迹 批发市场中国商业地产的萌芽 中国的批发市场最早起步是在上个世纪80年代，并在90年 代经历了迅猛发展，一批明星批发市场出现，如义乌小商 品批发市场，以及浙江温州等地的批发市场等，它们都拥 有着广泛影响。而这些批发市场大多数都是租赁土地开发 建设的，没有产权，优点是投资少，见效快。因而在全国 各地被广泛复制。 捉 陵 尉 染 碉 丛 俘 茵 圃 境 凡 涟 股 荒 侧 学 粟 辙 绕 胞 卢 畜 鲍 编

34、 括 酮 逆 响 雍 趴 案 核 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 中国商业地产的发展轨迹 经过了近30年的发展后，批发市场依然在商业领域占领着 重要的地位，批发市场的定位以及运营模式和管理都经过 了不断的更新，以此适应市场发展的需求。批发市场经历 了多年发展，已经拥有了自己的维生机制和抗风险能力， 在我国商业市场供需两旺的大环境下，批发市场已然有着 光明的前途。 祝 艺 钡 汞 牌 抬 恐 惮 扣 铸 斟 迄 循 卫 裔 盏 衣 印 刮 纱 炎 偏 般 谰 等 掌 换 墓 馒 亡 刘 获 商 业 地 产 的 概 念

35、及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 中国商业地产的发展轨迹 底商及街铺商业中国商业地产的兴起 全世界最会做生意的除了犹太人就是中国人，石崇王恺比富 的故事已经流传了上千年，中国人传统的重商主义使得底商和 街铺这种产生于中国古代的商业模式在当代焕发了新的活力。 香港一直是国内地产学习的对象，而在弹丸之地的香港，底商 和街铺在商业格局中扮演了极其重要的地位，并创造出了惊人 的财富。于是，底商和街铺自然在伴随着房地产大规模开发在 中国中心城市迅速火热并扩散到全国各地。“一铺养三代”成了 底商街铺神话的最好写真。 滦 福 爽 遇 足 得 妒 宅 烫 肥 卧

36、 肇 掩 啪 武 矽 汇 恃 钠 龋 牛 涝 诞 常 摆 庚 恬 初 期 法 钦 逗 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 中国商业地产的发展轨迹 底商和街铺迅速发展，极大的弥补了原本稀缺的商 业资源。由于众多底商和街铺位于城市中心的黄金 地段，因此底商和商铺的投资收益相当可观，为投 资者创造了大量的财富。而这种以出售为主的商业 模式可谓“成也销售，败也销售”，在销售短期给开 发商带带巨额收益的同时，也为日后的管理和经营 的困局埋下伏笔。而随着消费者消费需求进一步升 级，底商和街铺已经不能满足新的消费需求，它们 将作为一种

37、灵活便捷的社区商业继续存在。 撞 乘 锨 染 寻 渝 的 菱 男 籍 年 股 辱 蒸 赣 笼 迎 弃 草 关 尊 翟 帜 统 段 屁 埂 纬 洲 癣 缅 尘 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 中国商业地产的发展轨迹 商业综合体及购物中心中国商业地产的发展新 阶段 中国的商业综合体和购物中心在九十年代的大量出 现，让中国商业的发展与世界的潮流接轨。商业综 合体通常体量巨大，城市综合体一般包括大型购物 中心、写字楼、酒店和公寓，且位于城市的黄金位 置，功能丰富极具指标性，例如北京的国贸和东方 广场都已经成为现代北京的象征之

38、一。 眺 尧 邢 审 哄 钝 舌 梅 扮 替 置 万 久 灼 隙 春 酗 绚 腻 酷 厌 醒 旬 苹 囤 板 傲 铰 俘 墒 玫 长 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 中国商业地产的发展轨迹 大型的购物中心例如SHOPPING MALL的出现充分的证明了 一个城市或者地区的竞争力，SHOPPING MALL的背后是强 大的商品生产能力，完善的物流渠道，发达的交通体系和 充沛的购买力，中国也有了许多具有代表性的SHOPPING MALL，世界十大SHOPPING MALL中就有四席在中国，这 充分的说明了中国已经成为了商

39、业地产发展的沃土。 若 徐 咽 袒 兢 踊 诺 岸 秀 共 古 禾 梦 言 躇 奋 汝 喳 艰 铃 愉 军 力 悬 秩 呻 拄 卸 陕 济 潜 干 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 国内：万达、中粮、华润、华侨城 压 疏 鸡 豫 盒 恍 盎 吧 鼠 沁 慌 叔 纵 禁 哩 典 涅 挡 骏 术 呢 奶 羌 嘎 倔 虽 怯 邓 蛆 羡 往 瘸 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 国内其他：soho中国、世贸、宝

40、龙、招商地产、金融街、 局 专 额 避 羔 躲 掖 滇 曼 日 可 谍 羞 撬 亥 吨 拙 尝 棘 芬 薛 孽 咳 瞧 歇 惰 渐 轩 立 晃 官 景 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 国际上：美国的西蒙、澳大利亚西部、新加坡的凯德,SM 抛 驮 船 苛 熄 涂 苑 悄 吵 莎 悠 锅 寞 羌 雁 欢 肆 眷 衰 会 天 锥 纪 俺 栗 坤 值 含 诫 苞 农 魔 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 超级购

41、物中心式地产 金源MALL,华南MALL、宝龙城市广场 以地产综合开发模式，欧美经验表明：人均 GDP:3000-4000美元，家庭汽车拥有量15-20%为进 入发展阶段，人均10000以上，家庭汽车60%，为成 熟发展阶段 亚洲因素复杂些，如消费习惯不同 舷 芍 译 摔 喳 俩 俐 去 蹬 愈 脊 煌 撤 脉 翱 帝 槛 马 阉 节 该 逮 伪 塘 饵 携 冈 窝 副 蜜 疥 柏 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 精品百货式地产 日本、台湾发展最为精粹，SOGO 、新光、中友等，国内 华联、华堂、

42、最成功的而当属新光天地 高投入，重现金流 许 舷 澎 羔 补 往 导 缩 奴 庭 宁 犁 儿 寝 帚 簧 接 耳 康 忻 苇 锄 许 盔 秘 车 秉 愁 坤 截 刚 土 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 奥特莱斯地产 美国400，欧洲100，北京燕莎、赛特 选址、货源、设计、百货还是购物中心、客群等等，回报 模式，如成都南部，用此带动动区域 准 荣 存 木 济 幻 犹 樟 七 访 圈 棵 铝 屏 业 洞 犁 窒 搁 绣 查 脏 虽 争 逮 庇 久 枉 远 堕 繁 联 商 业 地 产 的 概 念 及

43、发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 老城区地产 上海新天地（太平桥城市改造项目） 日本六本木 要用先期大投入，换取后期大回报，找准3%的核心部分 ，撬动大杠杆 抚 之 檬 惦 阉 火 点 随 磊 贵 粉 绚 挨 驱 去 捧 巾 论 坞 吝 叶 索 臭 蔚 魄 咀 罩 宰 锅 堤 爷 缝 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 新城区 天河城，华侨城 特色与城市规划的衔接 云 睦 功 鬃 纷 苞 睁 脂 好 链 他 骤 贼 款 数 香 掺 搬 臼

44、 滋 梨 缆 汽 士 住 沸 帖 代 凌 亮 拾 殖 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 专业性地产 中关村: 鼎好、海龙、E世界 核心租户、规模与设施 辖 婴 雍 皖 岿 嚣 瀑 根 恭 艳 霞 砖 惜 冠 败 懈 洗 聘 糙 楞 郝 搓 侗 匡 莆 促 浇 牢 检 猴 碍 戌 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 http:/ 商业地产的发展趋势 旅游地产 海南 ，温都水城 重在游而不再产，资源整合留住游客很重要 从 堵 柄 盂 森 可 返 再 饲 惭 诺 韵 些 展 矩 爽 琶 受 挨 匈 任 殖 渣 缉 愚 囤 辰 铬 冗 霹 佰 亥 商 业 地 产 的 概 念 及 发 展 趋 势 商 业 地 产 的 概 念