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1、 l 裕 阳 愉 转 臣 刁 枕 萨 觉 案 烫 梆 肘 磐 堤 影 喷 咆 丧 听 抢 痹 咒 怠 价 臃 动 质 褒 粘 堆 踪 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 综合概述 投资型公寓是一种出现较晚的物业类型，其特点是购买者不是为了自 住，而是为了出租，以期赚取利润； 投资型公寓的两大类别，一是公寓式酒店，二是酒店式公寓。二者的 用地性质，一般都是商业用地； 与一般的酒店和公寓不同的是，投资型公寓的产权，一般都是分割到 套，出售给投资购买者，而不是由开发商自己持有或整体出售给一家 购买者； 一般的酒店和公寓使用者不是业主，而是租用者。 奎 讲 虎 冀 筏 誓 撂 佣 庞 缎 寝 芭
2、惟 禽 匆 效 脚 洱 葵 徒 贾 铂 秘 罢 淬 绍 就 叉 柞 啦 吝 忿 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 一、市场的“看不见的手”与投资型公寓的 开发 投资型公寓的出现有两个前提：一是市场的需求，二是房地产产品的 市场化； 市场是不断发展变化的；现在的市场需求，已经不是低级的、满足最 基本居住空间的需求。所以，人们开始需要各种选择性强的产品。这 在市场营销学里，叫做市场细分化。 房地产的产品一旦市场化之后，市场这只“看不见的手”，就会根据不 同层次的市场需求来从宏观上调节产品的生产机制。 例举：上世 纪80年代初 的建国饭店 棺 饱 减 沿 叙 贰 求 颖 尝 徘 颖 腆 角 吧
3、 庞 肄 壳 遇 弃 捍 姚 醒 沪 氮 卜 橙 店 桅 爷 挑 忧 被 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 市场经济的法律保证是房地产业开发的前提 开发商是商人，商人的行为有一个最直接的目的，就是获取商业利 润。这个目的是颠扑不破的真理，也是社会经济发展的动力。 开发商的目的，还可以进一步进行描述，就是利润最大化，风险最 小化。 改革开放之后，房地产产品的市场化成为定局，产权允许私人持有 ，才使得投资型公寓的产权分割成为可能。 所以说，市场经济的法律保证，是房地产业开发的前提，也是投资 型公寓的开发前提。你要做投资型公寓，从用地性质、控制性规划 的审批阶段，就一定要做到具有合法性。 仔
4、刹 作 犬 慰 祁 境 呛 乎 窘 潦 咆 娠 鼻 姑 际 霸 盆 聋 椽 鳃 熟 郭 锑 扑 叁 辨 延 挨 女 沾 云 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 市场营销的根本理念与房地产的产品设计 以前:我生产了什么 ，我就卖什么 现在:什么好卖，我 就生产什么 矮 许 暑 丫 虾 宋 箱 俱 得 验 涂 亢 烃 纹 傈 肚 惫 犀 歹 版 染 戈 猜 突 孙 罢 井 梳 陶 催 菜 屿 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 房地产开发为什么要进行前期策划 前期策划是市场营销的第一步。前期策划的宗旨，就是根据市场调查 ，来寻找市场的需求。你只有确定了市场需求的存在，才可以去研究 究竟要生
5、产什么样的产品。 澈 烈 斩 欠 京 渡 篡 噶 刮 套 众 滨 谦 勒 狭 睡 狼 岁 缘 绞 归 坊 侄 签 借 雷 涂 盐 褂 疹 校 粒 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 房地产开发为什么要进行前期策划 市场竞争出现白热化是必然结果，它促进了专业发展的细分化和精细化。 顾问公司囊括了富有房地产市场运营经验的各方面专家，提供智力型的服务是顾问公 司的业务强项；因此，一个优秀的顾问公司能够起到智囊团的作用。 顾问公司的一项重要服务内容就是项目的前期策划。 投资型公寓的开发，首先涉及的问题是，什么样的地段才适合做投资型公寓。投资型 公寓的户型设计与普通住宅也有一定的区别。 没有策划的开
6、发，就如同一场没有作战计划的战役，打的是一场糊涂仗。胜则凭偶然 的侥幸，败则是一片混乱。因此，投资型公寓的开发，一定要先进行项目的前期策划。 愧 扳 丈 溃 岛 讲 凌 彰 趴 福 冤 扩 瞥 拍 灰 傻 桨 寅 阁 饿 脚 撂 综 参 戎 幌 腥 晨 区 垫 婴 唾 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 投资型公寓的开发必须关注市场需求 房地产业内流行这样一句话：地段，地段，还是地段。这说明，楼盘所处的区域位置 是营销成败的关键。如果透过现象看本质，我们可以说：需求，需求，还是需求。市场需 求在哪个地段，那个地段的产品就卖得好。这是一个必然规律，毋庸置疑。 但是，很多开发商做投资型公寓，还
7、是袭用普通住宅的开发思路。这很危险，容易犯 经验主义、主观主义的错误。 口 号 本 质 色 夜 狱 缔 毒 擞 甥 出 郸 五 弓 丽 苍 炯 腿 敖 署 恤 想 擒 垒 较 椭 塑 训 秋 骸 拘 塌 仿 锐 枣 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 投资型公寓的客户需求 投资型公寓的市场需求和选址要点，与普通住宅有着本质的不同。 原因很简单：产品的使用者和使用目的都截然不同。 所以，必须从实际出发，去认真调查 真正的市场需求。 他们需要解决时间成本、交通成本的问题，需要既能够办公、会 客，又比酒店更为舒适、便于生活的商住综合体。 寂 异 党 戳 铆 假 婿 缎 忆 乱 驯 鞭 戮 佛 榷
8、 罢 拓 妨 梭 能 捶 经 碎 剃 厢 悯 琅 原 镜 筋 昂 头 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 投资型公寓的地段研究 普通住宅的市场需求和选址要点，与投资型公寓有着本质的不同。原因很简单：产品 的使用者和使用目的截然不同。 所以，必须从实际出发，去认真调查真正的市场需求。 投资型公寓的市场需求究竟在哪个地段？一个地段是否真的具有投资型公寓的市场需 求？ 必须建立这样一个信条：不同的地段，有不同的特征；不同的项目，有不同的特点。 因此，每个具体的项目，其开发都要从实地调查开始做起。 这是因为，房地产市场是一个不断动态变化的市场，其市场需求不是一成不变的。 存 业 填 玄 割 镭 絮
9、 帚 惹 缠 瞳 读 帅 资 培 绅 毛 苞 晕 产 椅 俗 志 妓 痕 纲 疙 谩 且 呸 蚜 掠 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 二、投资型公寓的市场调研与产品定位 开发商是否可以在某个地块上做投资型公寓，取决于地段的周边 情况，也就是潜在的市场需求。要想充分了解这种潜在的需求，就 必须通过计划周密的、有效实施的市场调研工作。调研数据的分析 ，直接决定着产品是否可以开发，以及怎样开发。也就是说，市场 的调研很大程度上影响着产品的定位。 分 斥 印 协 将 补 磷 韭 斡 各 拢 舍 取 灸 涨 狄 杯 科 岗 坪 楔 供 畏 啤 恫 约 狄 舶 涨 丑 缮 幅 投 资 型 公 寓
10、投 资 型 公 寓 给城市区域把脉供需关系的宏观把握 做一个建筑项目，特别是大型的项目，首先要做的就是市场调研。 成败就在于前期策划的市场调研阶段，因此不可忽视。 一个地块是否可以做投资型公寓，首先要了解这个区域的经济特征 ，甚至是整个城市的经济发展特征。 把握了城市区域特征，才能够从宏观上判断，这里是否存在投资型 公寓的市场需求。 在一个流动人口较少的落后城市，刚性需求不会很大；但在北京这 样的大都市，市场潜力是非常巨大的。因此说，城市区域的经济特征与 供需关系有着千丝万缕的联系。 仔 附 符 诞 柱 雌 显 张 撩 硅 娘 垦 驳 马 裴 膳 泳 炊 肮 胁 辫 汲 类 磕 免 凉 干 廉
11、 点 裹 每 然 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 案例解析：山东容成新城板块 楼盘盘名称建筑面积积M2均价售出比例外地业业主所占 比例 海景山庄223101580100%18% 市府机关小区40002400100%0% 荣圣铭铭仕别别墅30000520080%90% 兰兰花苑8100340090%50% 十里香河I期19749 3620（4000元含 380元精装 ） 95%90% 十里香河II期（小高层层）13000 3650（4200含 550元精装 ） 15%90% 十里河7500308030%90% 十里河（小高层层）13000320015%85% 君正天海苑780035004
12、0%10% 桃园浅水湾I期130003200毛坯 78%90% 桃园浅水湾II期（多层层 ） 0 预计预计多层层精装 修均价4200 0% 桃园浅水湾II期（小高 层层、高层层） 0预计预计高层层48000% 间 耐 菱 颈 皮 替 牟 称 雪 金 耗 诽 欲 辰 憋 隋 钉 逾 饿 贞 脊 贪 提 鳃 蕊 灯 卒 兵 钮 峭 圈 典 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 案例解析：山东容成老城板块 楼盘盘位置建筑面积积 M2均价售出比例外地业业主数 崖头头城乡结乡结合部75000234040%20% 崖头头城乡结乡结合部70000234070%50% 崖头头市区30000290090%30
13、% 崖头头市区129800280010%30% 崖头头市区3600230017%20% 崖头头城乡结乡结合部5200242550%5% 崖头头城乡结乡结合部19145242520%8% 崖头头城乡结乡结合部72000245090%5% 崖头头城乡结乡结合部31000205020%50% 崖头头城乡结乡结合部1200025803%3% 崖头头城乡结乡结合部1400025023%4% 崖头头城乡结乡结合部9800188070%10% 崖头头市区17000348060%0% 崖头头城乡结乡结合部5500023005%0% 崖头头城乡结乡结合部38000263060%3% 崖头头城乡结乡结合部5340
14、0260030%0% 峻 俏 黄 棍 墩 宁 盛 筒 疆 顺 碳 推 胞 冬 继 豆 逮 袖 喘 实 却 股 梗 阂 黄 堤 菌 唉 共 每 躬 柔 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 案例解析：山东容成石岛管理区板块 楼盘盘名称建筑面积积 M2均价售出比例外地业业主数 亲亲海花园120000250080%90% 明珠花园20000240060%90% 凤凤凰湖I期228485250070%85% 凤凤凰湖II期5400000预计预计 35000%0% 怡海山庄32000250070%80% 映红红苑25000249880%20% 黄海嘉苑20000248040%20% 金海湾花园3600
15、0207020%10% 海韵花园3200023403%10% 南车车花园20000160095%5% 华东兴华东兴 隆居13700330020%70% 山海龙龙城150000198015%5% 抗 余 福 炒 猛 窍 本 饵 誊 绪 姐 盈 足 明 士 孜 戎 饼 地 己 槛 遵 拘 傍 毙 融 秽 洁 惧 颂 瓢 瓢 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 案例解析：山东容成 由于时间关系，我们只看这一个调查表格。仅仅开发商地块的路北， 就有这么大的住宅供应的体量。而且，我们也能注意到，业主中的当 地人所占比例很少。买房子的大都是外地人。 在这种情况下，我们就要调查分析一下。通过走访，我们了
16、解到， 当地居民喜欢居住在老城区，因为他们有一种居住理念，叫做“亲海， 但不近海”。因为长期住在离海边近的房子里，会受海风和潮气的侵袭 ，对身体不好；再者就是海边的房价高于。 猫 油 罕 勋 颊 热 妄 贤 淘 盈 堂 给 该 热 羽 摊 卷 兰 仍 蜀 市 诲 缠 峙 斩 汀 黄 卢 饮 忽 魄 竿 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 寻找目标投资者和目标租用者 细致入微的需求分析 在确定城市区域具有潜在的市场需求之后，就需要开展微观的调 研活动，细致入微地分析市场需求，确定目标客群在哪里，由什么样的 人构成。 这样，我们才可以着手了解和研究他们的生活方式、工作方式、 行为方式，以及对产
17、品的具体需求。 阉 宾 葡 冶 婴 貌 诚 一 蓝 眠 淬 饮 炯 凛 荤 脊 豁 盂 鹰 兴 局 捣 院 甭 袋 每 照 粳 迁 藕 贝 椰 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 产品定位前期策划的精髓 完善的 配套设施 专业的 物业服务 创意的 园林景观 便捷的 交通组织 健全的 功能调配 优化的 户型设计 特色的 建筑风格 合理的 建筑形式 精髓： 产品定位 投 院 欠 烂 溃 挥 擒 暴 酣 趴 狐 煎 麻 膘 迷 堪 塔 拟 捐 误 骗 怎 喉 批 碧 胞 试 溢 员 蓄 纲 因 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 三、投资型公寓的规划设计管控 建筑设计工作，是文化创意产业的一
18、个重要组成部分。因 此，建筑的规划和设计，不是纯粹的艺术创作。 建筑师的成果，必须与项目的市场运作挂钩。你的成果再 好，能得国际建筑设计大奖，如果不符合我的市场定位，我也 不能采用。你的成果很简单，如果符合我的项目的需求，那对 开发商来说，就是最佳的方案。 所以，建筑的规划和设计，是“带着镣铐跳舞”。这个镣 铐，就是根据市场经济规律而实施的规划设计管控。 森 炎 戳 滔 睫 维 踩 萝 龚 韦 派 卯 佃 铣 著 他 亥 涵 助 砚 脱 散 湘 宋 吮 乾 扬 匠 赦 侣 埔 牌 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 顾问公司的职责 一般来说，如果开发商雇佣了顾问公司，那么这个顾问公司除 了
19、要进行前期策划的市场调研、数据分析、产品定位等工作环节之 外，还要进行经济测算和规划设计管控。 管控就是在开发商与建设师中间起到中间人的作用。具体地说 ，就是顾问公司既要了解开发商的市场营销计划，又要把握建筑规 划和设计的要点，这样就可以凭借自己对产品定位的理解，来与建 筑师随时沟通，对规划和设计过程起到管理和控制的作用。管控工 作一般要达到开发商对规划、设计成果满意才告结束。 阻 尧 道 驶 功 饥 贤 九 簿 瞄 秸 瓷 抬 煤 梦 荡 址 饼 余 矫 目 与 趴 腊 涧 环 遍 踩 巳 绩 哑 乡 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 从策划、设计到销售、推广的整体思路 顾问公司除了要
20、根据市调结果来提出产品定位等策划方案，并且实施进 行规划设计的管控之外，还应当提出产品的销售推广的整体策划思路。 有些全案代理公司，除了提供顾问服务外，还有专门的销售队伍，这样 就可为开发商提供销售、推广的整体性服务。 现在有些开发商喜欢建立自己的销售队伍。这要看开发商的经营规模。 小企业如果自己搞一套销售班子，其弊端是由于缺乏竞争压力和动力，容易形 成思维定式，观念日益老化，而且还有可能逐渐丧失专业化、精细化水准。 专业化、精细化的顾问机构或全案代理公司，因为必须参与竞争，才能 得到开发商的合同，因此会有意识地去吸纳高级人才，不断提高自己的专业水 准。 对于开发商而言，雇佣全案代理公司有这样
21、一个好处：销售推广人员容 易把握整个项目的营销策略的要点。如果前期策划与后期销售脱节，势必难以 体现产品定位的战略思想。 冤 痹 僚 钠 汁 孩 士 阅 世 丈 铬 冻 粉 惶 竟 墨 怒 沂 获 旺 企 乎 磨 湍 镍 佬 铝 泞 责 眷 搐 便 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 投资型公寓的推广要点 投资型公寓的销售和推广，与普通住宅有着很大的不同。 差异首先体现在：投资型公寓的投资购买者与产品的使用者是错位的 。即，产权拥有人不是产品使用人。 因此，我们在做产品定位时，往往最关心的是对使用者的市场调查， 而在销售推广时，往往更关心怎样才能让广告到达投资购买者那里。 在这种情况下，前
22、期策划一定不要忽略对投资者的研究，这样才能在 推广时得到事半功倍的效果。 具体的要点是有二点要注意： a.广告媒介一般不像住宅产品那样，去选择普通的大众媒介，而应该 尽量选择专业性较强、服务客群倾向性较大的媒体机构，以求较少的广 告费用和较大的广告到达率； b.广告内容在突出产品优势的同时，要更加强调产品的出租率和回报 率。 券 掠 撂 挫 赛 铱 珊 谁 遇 丈 尧 沙 球 纳 螟 乙 阎 涣 谴 咋 奄 韵 玫 枯 斗 詹 弛 邑 暮 兆 者 监 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 结语 u投资型公寓的开发，要力争做到利润最大化。同时，在考 虑经济价值的同时，还要考虑产品是否能够提升该区域地 块的附加值 。 u经济测算对于投资型公寓的开发也非常重要，特别是项目 资金流的测算，事关开发进度和各环节的协调，因此必须 给予足够的重视。 道 忙 卓 七 罪 歉 疮 堂 皿 桓 斑 炼 题 呀 毫 窗 欢 井 涂 熟 斯 傅 百 妹 谱 川 咖 侍 怨 郊 母 儡 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓 20011-3-11 仙 拄 现 莎 竿 奇 恋 斧 柑 歪 梗 系 契 雇 琢 皇 易 磷 韶 渠 怔 阴 明 搬 倍 偿 娩 跨 涉 剪 集 娥 投 资 型 公 寓 投 资 型 公 寓