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1、第 1 页 房地产企业融资管理论文 特征码 FKvAyzFlEnrYDdWfUHtk 摘要：目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问 题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响， 也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内 房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积 极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管 理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推 动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。 关键词：房地产企业 融资渠道 一、目前房地产业融资问题现状 1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高， 融资压力大，不
2、容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境 出现的一些新变化：央行 121 文件，利率上涨，国六条国八条 第 2 页 的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的 融资压力。 2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有 资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不 仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移 给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部 资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有 发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、 利用外资、合作开发、产业基金等。 但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全
3、国房 地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占 23.86%，企业自筹 占 28.69%，定金及预收款占 38.82%。而在定金及预收款中大部 分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发 资金约有 60%银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较 大。 二、造成房地产业融资问题的主要原因 1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加 了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使 得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变 薄，资金的自我积累能力下降。 第 3 页 2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是 直线上升发展的，相关数据表明，我国房地
4、产业发展波动周期 一般为 4-5 年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从 2000 年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个 实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下 降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着 巨大的压力。 3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进 入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模 式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力 的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用 效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快 速壮大自身实力。 4、不重视自身资金的积累。作为一大投
5、资热点，中国房地 产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑 战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的 强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业 竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发， 不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金渠道较为单 一。 5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅 金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券 第 4 页 化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发 展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房 地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措 渠道不
6、畅，资金整体运行质量不高。 6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产 金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互 一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开 展。 上述 1、2、3 直接加剧了房地产企业的融资压力，而 4、5、6 使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。 比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大， 但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房 地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证 券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件 处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。 三、加
7、强房地产企业融资管理的主要途径 1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。 笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融 体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产 金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善 第 5 页 体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业 务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展 推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁， 给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方 面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根 据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。 （1）根据
8、房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承 载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金 融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成 本，提高了融资市场的效率。 （2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发 行 B 股、H 股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措 面，加速房地产金融的国际化进程。 （3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。 房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规， 如证券法 、 担保法 、 保险法等不适应房地产金融发展 与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如产业基金法 及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新
9、离不开法律的 保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育 并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的 意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于 国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素， 第 6 页 促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前 国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不 成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合 就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内 房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。 以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成 立的十几年中，就
10、成功的与新加坡的亮阁集团、DBS 发展银行、 香港菱电等企业合作，共同投资了 6 个较大规模的房地产项目， 比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽 景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转 向海外投资机构，20XX 年 7 月，公司与摩根士丹利投资基金建 立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟 天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外 方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹 利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓 二期项目也在 9 月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到 22000 元/平方米，且目前销
11、售状况良好，也会为海外基金在中 国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达 100 亿人民币，开发土地近 100 万平方米，应该说通过与国际 金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不 断的壮大了公司的自身实力。 如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先 第 7 页 要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合 作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外 方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行 的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则， “言必行，行必果” ， 这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙 伴关系。其次在
12、处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则， 即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼 有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维 护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。 3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建 设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目 的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业 自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。 （1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很 畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流 程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企 业财务人员的素
13、质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每 一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回 笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、 公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部 审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿 从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财 第 8 页 务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指 派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。 （2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金， 是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金， 如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，
14、 一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业 不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安 全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存 货等。以笔者所在的集团为例，95 年以后公司为完成政府的危、 棚、简改造任务，向银行贷款 3 亿多人民币，企业资产负债率 高达 89%每天须向银行支付利息 10 万多人民币，再加上当时市 场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自 拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和 研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格， 尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终 规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。 （3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准 确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审 批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。 企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。 【参考文献】 第 9 页 1 高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中 国房地产金融, 20XX, 06 2 潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,20XX,07 3刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经 贸, 20XX,07