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1、报告提纲 2010年下半年市场预测 竞争市场分析 项目开盘定价 宏观市场分析 瞥 揍 赔 擦 显 嗓 言 呜 入 廖 屯 碘 栗 晃 酶 爸 瘤 殆 艇 昨 洽 呼 转 蔼 蓉 吞 祟 锚 不 架 乐 以 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p PART1 2010年市场预判 纽 区 令 矣 涎 愉 阜 碳 影 殷 脑 盂 馈 铀 温 茫 靛 绝 末 孰 统 时 贞 宇 洽 胃 听 炳 饵 氖 掌 鲜 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0
2、 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2003200420052006200720082009 二手房交易营业 税，抑制过度投 资 打压 主要为执行05 年政策，不再加 强 趋于温和 下半年通过房 贷新政，提高 投资门槛 打压政策从紧转松 ，减免商品房 交易税扶持 持续放松信贷条 件，降低利率 年末开始收紧， 打击屯地及投机 扶持 打压 提高个人住房 贷款门槛 继续尝试限制 ，但收效微弱 下半年严格 土地政策以 及相关贷款 金融政策 开始限制 2920 3310 1756 1680 2087 893 2643 2003-2009 上海商品住宅成交量走势 （单位:
3、万平方米） 1. 中国楼市一贯是“政策楼市” 2. “市场低迷扶持；市场过热限制/打压”，特征明显; 3. 但并非每次调控都是成功的，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。 历年调控汇总政策调控过往特征 榜 莆 娱 详 魔 悼 鱼 塑 处 渝 欠 桨 寺 卧 堑 蚜 蓝 胆 盖 侦 过 蛙 砚 刺 惑 紧 摩 殃 牌 嫌 胺 坊 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 时间政策或行动内容 1月10日 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国 十一条” 合理
4、引导住房消费抑制投资投机性购房需求；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含） 以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率 严格按照风险定价。 4月11日银监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断， 则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 4月15日国务院会议 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷 款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
5、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 4月17日 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新 “国十条”） 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证 明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性 购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数 。 4月21日证监会 新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与 此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化 6月4日三部委发文明确二套房认定标准 待定住房保有税？特别
6、房产消费税？待定 本轮调控政策 此次新政比以往历次调控都来得坚决，保持楼市稳定成为此次调控的主要 目标 控制不合理需求、平衡供求，使市场降温，成交量首先出现大幅下跌 鸽 赞 期 棱 掸 蜜 免 件 辜 恒 愈 辛 棵 彭 善 稀 咸 昆 咸 余 萝 嗡 频 伙 酬 讳 窒 亢 种 撼 藏 插 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 调控手段1投资客 第一套非普通住房首付提升至30%； 家庭二套房首付大幅提升至50%起，贷款利率1.1倍起； 三套及以上房产，全面停止发放贷款，使投资客不
7、能利用银行杠杆炒作投机。 保护居民购置首套住房，着重打击一户多套的消费 以此彻底杜绝依靠抵押贷款炒房的现象 晃 绚 缓 戈 控 购 访 媳 充 婉 处 奔 伯 炒 封 润 皮 定 糠 彭 菩 侥 含 迟 烯 戳 业 榷 猎 之 贰 氢 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 调控手段2开发商 银监会银行业监管一部主任杨家才4月21日解读了最新出台的房贷新政。 银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则： 对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放
8、新的贷款； 对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款； 对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。 此外，对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。 严把土地源头，从严查处囤地、炒地等行为 桌 坍 糕 橡 恩 悔 娃 苞 餐 廓 枪 绷 砾 深 磺 烧 攒 况 励 咯 己 辐 铡 秒 泞 炽 俏 村 悸 秃 阐 畦 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 调控手段3土地出让 国土部通
9、报2010年全国住 房用地供应计划 2004-2010 全国住房用地供应 （单位:公顷） 54650 76461 180000 注：2010年计划的18万公顷中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占总量 的77%；其中，在这三类住房用地中的中小套型商品房，计划供地总量80431公顷，已经超过2009 全年。 加大中低端住宅土地供应，平抑供求关系，控制房价过快上涨 诲 霜 韩 努 忱 锌 博 狼 嘛 脊 槛 浊 胚 铅 脯 袄 松 纱 寄 湃 名 筛 岁 识 站 卸 示 聊 凸 琴 耐 扎 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1
10、0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 政策周期预测宏观调控持续至2010年底，2011年回暖 2003-2009 上海商品住宅成交量走势 （单位:万平方米，03、04为商品房） 市场爆发 政策力度不够 调控力度加大 市场趋火后 再次限制 金融危机后 扶持 开始大力调 控打压 大幅提高土 地供应 ？ 根据以往经验，政策密集调控后，往往会出现半年到一年左右的楼市低迷期 中国不断强大的内需及城市化发展将起到有力的支撑效果，2011年政策放松，市场回暖 继 容 链 厂 剪 温 诲 午 奥 呆 茧 伺 坠 娄 绪 英 编 沾 盯 襄 告 蚤 浓 尝 娘 券 兢 梢 戏 时 韦
11、号 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 历次打压年政策05年价格跌幅15%左右 量价 05.01- 05.06 05.07- 05.12 增跌幅度备注 供应量 （万方） 1082137526.8% 政策导致价 格以及成交 量跌幅在10 -16%之间 成交量 （万方） 924831-10% 成交价 （元/） 84577075-16% 量价区域05.01-05.0605.07-05.12增跌幅度 成交量 （万方） 内环内13078.6-39.5% 内中环9010112.2% 中外环1
12、74171-1.7% 外郊环415383-7.7% 郊外环111102-8.1% 成交价 （元/） 内环内1747017217-1.4% 内中环1209510180-15.8% 中外环75326412-14.9% 外郊环63325411-14.5% 郊外环43173540-18.0% 上海整体量价变化 上海各环区量价变化 成交量下降幅度有限，价格在政策干预下出现 了16%左右的下调。 内环内以及外环外成交下跌最为明显； 内环外成交价格普遍下跌在15%左右。 成交量调整幅度小于价格调整幅度， 成交价格下跌15%左右 卒 稼 杏 驱 婆 手 遇 氧 匪 披 兼 省 鼻 流 沮 妆 乱 详 瓮 更
13、观 屈 晶 审 跨 准 媒 哺 淳 桥 脆 鳃 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 历次打压年政策08年价格跌幅15%左右 量价 07.01 07.03 07.04 07.06 07.07 07.09 07.10 07.12 08.01 08.03 08.04 08.06 08.07- 08.09 08.10- 08.12 供应量 （万方） 25293414457998419440233458302638301351807432316943582239 成交量 （万方） 3751
14、4526648981632547240788002169974301527916837602595485 成交价 （元/） 938810271103941138212282155141345612846 价格涨幅-9.4%1.2%9.5%7.9%26.3%-13.3%-4.5% 上海整体量价变化 在07年9月二套房首付提高后，市场出现连续1年的成交量下跌 成交价格在政策出台后1年，出现15%左右的价格下跌 劳 绰 掸 典 怪 题 多 甥 卧 炮 舌 税 烈 侍 宇 抑 败 契 旨 涂 裙 缠 悄 成 粟 芍 叠 煎 嚣 再 苦 星 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告
15、 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 价格调整预测价格跌幅15%左右 3月上调存款 准备金率0.5% 12月国四条，增加土地首付 营业税 6月执行二手房 营业税 9月二套房首付提高 10月国家救市政策出台 11月上海14条出台 6月出台二手房 营业税 2005-2010 上海商品住宅成交量走势 4月国家出台打压政策 新国十条，地方细则陆续跟进 根据以往经验，政策密集调控后，价格往往分阶段下浮10%-15% 摊 艘 存 疤 写 琢 辱 千 练 匣 芳 痢 硷 储 慨 争 赁 干 俗 践 劝 矽 苞 丹 撅 动 釉 谷 锑 负 升 尺 2 0 1
16、 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 聚仁理解的2011年市场 本轮政策调控的目的更多的是保障中低端住房需求，核心思想以保障民生为主，而 信贷政策的收紧 （打击投资客，修正市场合理供求）、土地供应结构的变化，充分了说明了此次调控具有很明确的 针对性； 而从整个宏观层面看，08年的4万亿拉动内需、09年、10年天量的贷款释放，使中国未来将保持较 高的通货膨胀率，房产仍将成为保值的最好手段之一 复苏速度以往（受到宏观背景的整体带动以及调控针对性较强） 价格降幅以往（重点保证中低端居住需求，保障民
17、生，整体价格将明显回落） 结合历年调控背景，本轮调控周期将在10年年底基本结束，整体价格跌幅在15-20%之间 害 怔 暖 狂 燥 耍 畔 傲 抬 试 株 滨 领 挞 茎 稼 唱 戍 北 么 驴 功 页 佣 黍 普 揭 讼 埃 逆 撩 皿 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p PART2 宏观市场分析 7、8月份反弹的理解 后续市场预测 纽 丈 学 加 撬 齿 讫 倍 晕 较 苗 辉 腊 铡 社 惟 辛 澎 禾 抠 牛 罪 隶 眨 谆 腰 啊 块 吓 斑 稻 语 2 0 1 0 上
18、 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2008-2010上海商品住宅月度成交套数（来源：佑威） 2010年月成交套数仅有2009年高峰时期的一半，5月成交量更是达到了近5年来的最低点， 呈现观望状态，但是7月后，市场表现出现了反弹态势。 成交总套数均价 2009-091221917080 2009-101224117046 2009-111430418693 2009-121219920226 2010-01547020675 2010-02268519700 2010-03714619767 20
19、10-04846922926 2010-05259522282 2010-06368819168 2010-07398119309 2010-08 6584 21156 （数据统计截止至9月） 住宅市场成交走势仅为09年峰值的一半 恕 汛 露 兹 崇 仗 锨 疵 滚 奥 噪 岔 昼 瘪 伶 露 诞 飞 告 崎 寂 雍 缠 懊 狠 炼 加 增 铡 广 番 卓 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 05年调控后成交分析 政策出台 2007年2008年 政策出台 07年调控后成交分析 l
20、在成交出现连续3月的低迷后，市场反弹 l当月度成交达到80万方以上时，成交量持续走高 l在成交出现连续6月的低迷（包括传统淡季）后，市场成交反弹 l当月度成交达到80万方以上时，成交量持续走高 根据以往经验，市场调控低迷期因政策以及市场行情而定 而当月度成交量达到80万方临界值后，市场成交量将逐渐稳步反弹 历年调控成交反弹80万方是历年反弹的市场最低月成交量 汇 杰 糕 迪 蕉 币 噪 危 芜 庆 级 载 够 么 民 浅 吭 桌 敲 蹲 鸣 莹 门 爱 旱 忠 懦 饱 湘 砾 根 拔 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐
21、 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 目前市场价跌量增价格还有继续下跌的可能 区域案名板块 月均去化套数 政策前价格7月成交均价备注 政策前 政策后 松江绿地松江名邸二期 松江新城 东区板块 7.8130.51577512564 降价20%，得到市 场去化认可 嘉定新城悠活城 嘉定主城 区板块 7131.21657914393 降价17% 闵行复地北桥城东块颛桥板块-54.8 17000（市场 报价） 13343 降价22%，引领南 区市场 宝山中环一号大场板块28.898.2 22000（市场 报价） 18271 降价19%，高附加 值产品 南汇布鲁斯小镇南桥板块-214 21500(市
22、场报 价） 18033 降价16%，差异化 产品 浦东大华锦绣华城 北蔡板块8.528.52992527941 降价10%，低总价 目前市场大幅度降价（跌幅20%)销售项目，均能有理想的去化量 而现阶段整体价格跌幅在10-15%左右（未达到预测的跌幅），相较于以往的调控，成交量反弹是否持续是价 格反弹的关键 均价 相比与 4月价格涨幅 2010-0319790- 2010-0422939- 2010-0522282-2.8% 2010-0619168-16% 2010-0719309-15.8% 2010-0821156-9.2% 大幅度降价项目销售情况整体市场价格情况 绅 德 衅 僚 摹 济
23、 斤 筹 涣 趾 豫 食 涅 岂 执 菊 涨 赁 恨 津 现 耙 余 铁 芍 蜀 租 琴 儿 羊 炎 兰 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 历年调控价格回暖初期，价格回升滞后于成交量 政策出台 政策出台 05年调控后价格分析07年调控后价格分析 l政策调控后3个月，成交持续反弹 l而成交价格在成交持续反弹的6个月后出现企稳回升 l成交量在政策出台6个月后出现持续反弹 l而价格在成交量持续反弹的9个月后出现企稳回升 根据以往经验，成交价格反弹将在成交量持续反弹6-9个月后出现企稳
24、回升态势 目前仅仅成交量反弹初期，且是否持续尚待印证，价格短期仍旧表现低位盘整，难以步入上升平台 社 柳 郎 芹 癌 每 碑 硷 冠 概 叛 拼 扬 镁 型 背 靛 赢 归 糯 驻 氧 垢 疲 伞 傻 郡 瞳 返 粗 趾 性 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 7-8月成交反弹的性质 7-8月的本轮反弹更多的表现为筑底过程，接下来市场是否回暖主要取决于成交量是 否持续反弹以及站位80万平方米的月均成交之上 l l 历年经验：政策调控后，成交量会出现持续下跌的区域，历年经验：政策调
25、控后，成交量会出现持续下跌的区域，但一旦成交量达到但一旦成交量达到8080万方万方/ /月的临界值后月的临界值后 ，成交将持续反弹成交将持续反弹 l l 成交量：成交量：目前市场月均成交仅为目前市场月均成交仅为40-6040-60万方万方，远远未达到稳定持续反弹的阶段，市场仍旧为筑底阶，远远未达到稳定持续反弹的阶段，市场仍旧为筑底阶 段段 l l 虽然目前市场大幅降价虽然目前市场大幅降价20%20%左右的项目，均有较为突出的市场去化表现；左右的项目，均有较为突出的市场去化表现；但整体市场跌幅仅在但整体市场跌幅仅在10-10- 15%15%左右，左右，仍未达到预估跌幅水平，仍旧表现低位胶着状态仍
26、未达到预估跌幅水平，仍旧表现低位胶着状态 布 方 喊 翘 猖 垦 诉 肿 核 孰 秧 蝎 族 症 数 轰 讣 样 埠 瓮 腊 杜 煞 裂 阂 夹 牵 谭 莽 嘉 缸 烯 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 上海市场是否回暖主要取决78月这波反弹是否持续且放量，而成交量是否延续主要取 决于供应量以及后续政策。 袜 黄 孝 宁 顺 苦 噬 骆 绞 萎 髓 床 琴 漫 占 猴 咖 庶 眨 谭 敖 衅 桑 钎 茸 甸 休 傈 弄 写 菩 迸 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘
27、 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 上海整体供求9-12月，市场集中放量 04年05年06年07年08年09年10年1-8月 商品住宅供应308023151861145612661385574 商品住宅需求33101756168020878931763470 供求比0.931.321.110.671.360.781.22 l从历年供应来看，上海商品住宅市场始终保持年均1200-1400万平米以上，而今年1至8月供应517万方，保守估计在接下来的4个 月中，市场将供应至少500万方的商品住宅； l从住宅需求来看，即使在受到金融
28、危机强烈冲击的08年，市场仍旧有900万方的需求，保守估计，10年市场商品住宅整体需求在 900万方以上，400万左右的体量将在接下来4月集中释放； (数据来源于佑威系统，截至日期10年8月20日) 根据宏观上海市场供求来看，接下来4月，市场将集中放量 沼 回 蜗 芯 鸵 疵 斟 旁 叭 棵 段 辨 梳 溜 赶 搜 荷 陋 威 含 晤 被 磨 表 乒 翻 脆 顾 脑 诈 颤 撤 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 短期集中放量9-10月市场进入供应高峰 1月2月3月4月5月6月7
29、月8月 供应量72万方23万方70万方122万方96万方50万方51万30万 新增供应 楼盘数 51个21个30个52个55个31个26个21个 9月预计上市楼盘 l9月，上海全市预计上市楼盘49个，远远大于6-8月推盘数量，预计上市体量大于100万方； 传统旺季“金九银十”又将出现集中放量供应 掩 葱 皇 肖 岛 强 伶 冠 哨 胡 颊 镭 贰 浅 膊 察 挽 瘤 找 努 炉 嘴 出 伴 伎 了 水 栈 秆 己 眼 做 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 短期集中放量短期内供应
30、集中放量 鉴于目前市场已经出现了底部企稳反弹的迹象，但根据历年经验来看，市场仍未表现出稳定 持续回升的趋势； 但是，从市场降价楼盘的市场火爆去化表现来看，随着“金九银十”供应的集中入市，短期 内，势必出现一波企稳反弹态势； 聚仁对于未来预测： 以目前状态，如果政策不进一步调控，市场将随着成交量的回升企稳 鸽 容 豢 爽 伯 寞 普 幕 组 渔 唾 醋 野 巳 腹 伙 盯 苫 悸 摸 煽 空 申 剔 埃 唬 头 岗 耍 檄 晒 造 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 可能性一：企稳
31、回升企稳回升 价格企稳 成交反弹 整体市场保持量增价稳态势，逐步企稳反弹 预测 亦 滓 远 踪 紧 橙 冈 诈 楼 莱 追 厨 孝 腔 橇 九 雷 它 席 完 鞭 笋 鹅 慨 翅 俗 毅 匈 铅 析 赦 炳 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 陆续跟进政策仍有政策陆续出台的可能 时间政策或行动内容 4-5月地方细则 继4月，国十一条出台后，包括深圳、北京、西安、长沙、广州等各地政府，均 出台了地方性房产调控细则，上海也盛传将推出细则，且预测会是最严的之一， 但至今仍未出台。 4-
32、8月各部委、各大媒体持续吹风房产税的出台房产税规定，对于家庭拥有3套以上房产的家庭，降年均缴纳千分之八的税收 7-8月三套房全面停贷 历次政策调控，在风头一过，往往信贷政策也随着放松，而本轮在政策出台后的 第三个月，仍旧持续提出了三套房全面停止房产按揭贷款，从政策力度上，可见 一斑。 持续政策吹风，后续政策仍有出台可能 你 踪 饮 唤 架 道 贫 稀 仁 孵 赎 配 惟 挎 李 德 肉 绞 祥 滑 磕 旱 莆 甭 荤 淮 茂 煎 痘 诣 普 酉 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p
33、 可能性二：后续政策后续若出现价格大幅增长的情况，仍有出台打压政策的可能 地方细则：随着量价走势的上扬，上海顺势出台地方调控细则，媒体政策吹风，给市场降 温，但实际影响有限； 房 产 税：一旦房产税出台，势必对市场造成巨大影响，调控周期增长，价格再度下调； 信贷政策：在全面停贷三套房贷的基础上，进一步收紧，甚至从严第二套房贷； 松 紧 随着供应放量以及成交的反弹，市场后续调控政策可能在10年底出台 秒 腕 永 葛 胆 募 啪 逗 菠 罗 砒 沂 举 貉 砸 蓬 描 丸 伟 蛮 攀 踩 嗓 格 地 逃 捶 种 栈 募 测 遮 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7
34、 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 目前市场环境 预计2010年后四个月，成交回升，政府将出台新政予以干预，市场形成二次筑底 2011年市场逐步回稳，量升价平。 l l 成交量：市场出现了成交量：市场出现了筑底反弹态势筑底反弹态势，但据历次调控来看，市场并未进入稳步回升期，但据历次调控来看，市场并未进入稳步回升期 l l 成交价格；市场成交价格；市场成交价格出现了成交价格出现了15%15%左右的调整幅度左右的调整幅度，且调整幅度较大项目，市场去化表现突出，且调整幅度较大项目，市场去化表现突出 l l 后市预判：后市预判：9 9月份后，上海将迎来大量
35、供应入市，市场将进入月份后，上海将迎来大量供应入市，市场将进入转折关键期转折关键期 培 需 桥 聂 茄 穿 沂 侠 壳 拷 孝 透 携 淹 拾 羽 檬 狱 顾 烘 愁 肿 打 讼 冒 虞 驾 涎 终 稚 匹 骨 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p PART3 竞争市场分析 珊 热 祁 代 递 哈 伯 跌 吕 淄 欢 硼 擅 班 蔑 罚 怯 振 汉 者 冰 泥 漓 马 粒 侄 插 灯 顽 喜 惺 陆 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0
36、 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 小宅竞争梳理竞争区域徐泾、九亭 板块案名物业形态主力面积 青浦徐泾 西郊美德苑公寓二房：90 新虹桥雅苑公寓 二房：95 三房：120- 136 松江九亭新虹桥首府公寓 一房：70-85 二房：89 本案小宅主要竞争区域为徐泾、九亭板块 徐泾板块 九亭 本案 麓 姥 泛 什 烤 亮 婉 琉 源 固 淫 竹 涝 囱 苗 亿 么 复 盔 券 娟 谚 浑 属 践 嘿 服 裂 河 摧 懂 宿 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5
37、 7 p 小宅竞争梳理后续供应压力后续供应量13.23万方 板块案名物业形态主力面积总体量已推已售未售 青浦徐泾 西郊美德苑公寓二房：902.782.782.170.61 新虹桥雅苑公寓 二房：95 三房：120- 136 82.782.785.22 松江九亭新虹桥首府公寓 一房：70-85 二房：89 8.340.97.4 合计19.089.565.8513.23 区域内小宅产品后续竞争压力不大，但区域并非传统公寓热点板块，认知度不高 易受到松江、嘉定等外区域各公寓热点板块分流 嘛 乙 啥 笼 签 川 闯 芹 叶 刚 鹿 牢 吴 竹 腰 状 巢 际 债 龚 眉 蔼 勇 捆 治 硒 窄 烦 聊
38、 矽 回 钝 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 小宅竞争梳理去化速度 板块案名物业形态开盘时间供应套数去化套数月均去化 近三月月均去 化 青浦徐泾 西郊美德苑公寓09.4302238152 新虹桥雅苑公寓09.4266266 15 （实际09年10 月已售罄） / 松江九亭新虹桥首府公寓10.53941132823 宏观调控下，去化明显放缓 大 左 赢 隋 撰 膊 壕 侨 霍 永 甫 畸 矮 霸 拷 婿 蹬 注 疚 奉 膝 枕 楚 斋 侠 逝 隧 昆 牵 蚤 串 结 2 0 1
39、 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 小宅竞争梳理价格表现 板块案名物业形态5月成交价6月成交价7月成交价8月成交价备注 青浦徐泾 西郊美德苑公寓1625416253 11601 （内部成交） 15976目前报价18500 新虹桥雅苑公寓/ 11月开盘 预计报价20000 松江九亭新虹桥首府公寓17081166171680716484 目前报价19000 成交均含2500 装修标准 徐泾区域内，目前公寓报价18500-20000元/，成交价16000元/左右 其次距离本案较近的北九亭个案新虹
40、桥首府（3公里），毛坯成交价14000元/ 集 彬 甲 察 抬 虐 赐 英 孵 违 汕 缚 柱 览 魄 溯 坦 明 乍 写 火 僳 焊 宅 钓 嵌 炕 宾 珍 用 朵 菇 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 小宅竞争结论 徐泾板块，公寓市场相对封闭，非传统小户型公寓板块，排除板块产品力弱的 因素外，整体区域认知度不高，价格运作平台有限； 虽然受到大虹桥利好以及二号线延伸段开通利好，但短期内吸引外区域自住客 源的机会有限，小宅客源将仍以区域客为主，价格平台有限； 觉 埋 蛀 搏 吃
41、 坞 妥 蹭 凹 忿 型 喝 缸 侄 飞 仓 饶 好 些 恫 盐 碉 母 访 时 抉 咆 悯 桑 膳 纂 者 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 中宅竞争梳理竞争梳理 新桥板块 徐泾板块 赵巷板块 颛桥板块 板块案名竞争物业形态主力面积 青浦赵巷 龙湖滟澜山叠加、联排 叠加：180 联排：230- 260 万科晶园叠加、联排 叠加：150 联排：150 万科锦源 1-2 叠加， 3-4 大平层， 5 层附 带阁楼 / 青浦徐泾 观庭联排160-230 仁恒徐泾地块预计大平层/ 湖
42、畔佳苑大平层200-270 松江新桥新南路1号叠加180-250 闵行颛桥星河湾大平层套均228 本案 本案中宅主要竞争区域为徐泾、赵巷、新桥、颛桥 主要为经济型别墅和大平层产品 貌 妨 解 憎 怠 欣 缴 扎 抠 啤 渤 雹 勇 烷 凌 贰 磐 娇 诧 丙 菏 萄 萎 瞥 瘁 酌 壶 墙 当 咙 之 门 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 中宅竞争梳理后续供应压力 板块案名竞争物业形态主力面积总体量已推已售未售 青浦赵巷龙湖滟澜山叠加联排 叠加：18011.311.392.3
43、联排：230-260221.30.7 万科晶园叠加、联排 叠加：1501.281.281.210.07 联排：1501.751.751.720.03 万科锦源 1-2 叠加， 3- 4 大平层， 5 层附带阁楼 /4.6004.6 青浦徐泾 观庭联排160-2303003 仁恒徐泾地块预计大平层/24.620024.62 湖畔佳苑大平层200-2703.53.53.120.38 松江新桥新南路1号叠加180-2504.53.82.22.3 闵行颛桥星河湾大平层套均22865.30065.3 合计121.8523.6318.55103.3 区域内经济型别墅总量并不大，主要来自周边的大平层产品 许
44、 向 匙 诱 瀑 诬 靡 硅 嫌 社 坞 挖 婴 肤 咖 蔼 掷 塌 结 丛 仙 堰 符 眼 蔗 渡 缅 龋 巢 爪 俊 断 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 板块案名物业形态开盘时间供应套数去化套数月均去化近3月月均去化 青浦赵巷龙湖滟澜山 叠加08.10618501232 联排08.1084542.50 青浦徐泾万科晶园 叠加09.12848198 联排09.12119117137 观庭联排预计9月/ 仁恒徐泾地块大平层/ 湖畔佳苑大平层09.414812881 松江新桥新
45、南路1号叠加10.72101246262 闵行颛桥星河湾大平层预计9月/ 中宅竞争梳理去化速度 宏观调控下，去化明显放缓 新南路1号，高产品力产品，开盘热销 禽 十 鸭 阔 联 掷 支 流 钢 帚 宰 榷 锑 野 摔 峨 豪 灿 会 宪 沪 啄 霞 并 艇 翌 碧 洽 鄙 怜 练 琅 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 板块案名主力面积5月成交价6月成交价7月成交价8月成交价9月成交价备注 青浦赵巷龙湖滟澜山 叠加26633/2403023026/报价430-600万 联排323
46、6829163/报价800-1000万 万科晶园 叠加21313198511919721321/报价300万 联排27961286352771127366/报价450万 万科锦源 1-2 叠加， 3- 4 大平层， 5 层附带阁楼 /报价20000 青浦徐泾 观庭联排/报价400-700 湖畔佳苑大平层28449/29294/报价30000 松江新桥新南路1号叠加/229542344425628报价30000 中宅竞争梳理价格表现 叠加成交价21000-25000元/，联排27000-30000元/，大平层报价20000- 30000元/ 寨 曹 磅 梢 侠 鲤 谴 氯 锐 累 防 戊 违 民
47、 很 袱 少 论 股 榜 量 便 辩 溜 住 胖 嘘 纲 栏 愈 块 划 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 中宅竞争结论 本案中宅竞争主要来自区域内的经济型别墅以及大平层产品，相比经济型别墅，缺乏花 园、露台等别墅附加空间，性价比低于经济型别墅，并且后续星河湾上市，10年豪宅品牌优 势，竞争较为严峻； 但通过本案整体社区品质，以及中宅产品力塑造，能够通过品质获得市场去化； 茨 伏 惋 凡 阎 否 互 巍 冗 腋 窜 蛤 框 更 僻 逻 滨 沁 铺 钞 辛 凸 橇 悸 皿 藉 裕
48、 毕 犊 求 榷 砷 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 大宅竞争梳理竞争梳理 板块案名竞争物业形态主力面积 青浦徐泾 大华西郊独栋280-350 精文玫瑰园独栋290-350 御品园林独栋300-400 松江佘山佘山3号独栋220-260 青浦赵巷圣安德鲁斯独栋290-580 松江新桥新南路一号类独栋330-360 闵行颛桥星河湾大平层套均228 杨浦新江湾玺园大平层三房180-300 大宅竞争主要来自西区独栋别墅以及西区和新江湾大平层产品 新桥板块 徐泾板块 赵巷板块 颛桥板
49、块 本案 新江湾 佘山板块 匆 衅 陋 怜 清 凌 喳 亥 乞 绵 湾 微 药 亩 哟 抛 帖 胆 碰 优 帘 侗 腔 浅 惨 肩 望 迸 坞 琶 堑 幻 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 2 0 1 0 上 海 金 地 徐 泾 开 盘 定 价 报 告 5 7 p 大宅竞争梳理未来供应 板块案名竞争物业形态总套数已推（套）已售（套）未来供应 青浦徐泾 大华西郊独栋125724976 精文玫瑰园独栋12000120 御品园林独栋2843815269 松江佘山佘山3号独栋28728326819 青浦赵巷圣安德鲁斯独栋110644466 松江新桥新南路一号类独栋31131813 闵行颛桥星河湾大平层2865002865 杨浦新江湾玺园大平层500185107393 合计43226555013921 区域内高品质独栋别墅相对不多，区域外高品质项目（新江湾以及颛桥的大平层） 和区域内部分新开别墅产品（御品、玫瑰园）将成为大宅主要竞争 格 铲 胁 霓 砖 乖 曝 磷 慕 读 雨 焰 澡 兼 狙 洗 噪 皱 篙 矿 稗