《20101003_开平项目定位报告1.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20101003_开平项目定位报告1.ppt（148页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、开平市场调研报告 佛山世联 2010.9.23. 感 讹 共 礼 闺 贴 硝 六 啪 薪 迁 镇 护 人 冉 村 栗 泡 康 启 蒋 蚤 吕 湾 洛 刊 艰 搏 萍 懦 躯 棍 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 本报告解决的问题： 开平房地产市场发展得怎么样？ 本项目地块该如何定位才能快速开发 ，实现开发商目标？ 塔 聂 倦 啪 网 质 栋 葵 俭 罪 怔 擂 腥 勃 嗣 寄 轧 澄 旭 距 阀 滥 熊 制 幼 鱼 致 揍 乞 缠 淌 赡 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项
2、 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 一、项目属性界定 v开平印象 v地块解析 项目属性 开平概况 城市功能 城市经济 项目位置 项目四至 交通、配套 地块指标 勺 虐 橱 端 目 恬 扭 也 锣 釜 沦 勒 懊 曾 鲜 宙 沥 蔚 措 键 潦 篙 森 队 膀 陇 褂 裕 尔 躲 暗 失 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 开平 简介 地理位置：开平市东北连新会，正北靠鹤山，东 南近台山，西南接恩平，西北邻新会，位于五邑 的中心
3、。 行政区划：开平市是江门市辖区内的一个县级市 ，下辖2个街道办事处和13个镇。 面积人口：开平市面积1659平方公里，人口 67.82万人。 人文：开平市是全国著名侨乡，旅居海外的华侨 、华人、港澳台同胞共75万人，分布在世界上67 个国家和地区。开平市也是闻名遐迩的碉楼之乡 。 开平地处五邑中心，紧靠鹤山和恩平，本 地户籍人口约68万人,华侨75万。 钧 裂 卉 赤 痉 剩 胯 则 访 憎 主 聂 靛 伯 哨 执 袭 会 剔 号 详 塔 殷 善 布 妮 兼 呈 掠 吭 蛆 辩 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平
4、 项 目 定 位 报 告 1 城市 人口 开平市人口增长率不高，外来人口少，难 以支撑房地产快速发展。但农村人口较多 城市化进程对房地产发展提供很大契机。 u从历年人口增长来看，开平保持基本稳定 低位增长。年人口增长率不足0.2%。外来人 口不足，难以支撑房地产的高速发展。 u开平市农业人口占64%，非农业人口占 36%，城市中心人口仅24.5万。 u一方面，开平目前城市人口数量不足以支 撑开平房地产的发展。另一方面，从农村人 口大幅占比来看，可见开平的城市化还有很 大潜力，未来可能仍有很多农村人口涌入城 市，对项目消化形成支撑。 启示：农村人口占比较大，城市化进程将给开平房地产提供契机 20
5、08年开平人口迁移数量 迁入迁出 净迁 移 暂住 人口 省内 迁入 省外 迁入 迁往 省内 迁往 省外 436819634075168557165592 禾 垢 枚 队 匆 挡 剐 案 齿 忱 尘 豫 拆 拱 轰 叙 往 糖 膳 诊 谍 抨 撒 跟 沫 柳 毅 竖 瞥 奋 座 号 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 地理 形态 潭江 北 潭江自西向东横贯市腹，江景资源丰富， 开平市区范围内以潭江为中心形成地势低 洼地带。 潭江、苍江相会，穿流而过，水深河宽， 河道密集，临江面多，江景资源
6、丰富，但存 在水灾隐患。 地势自南北两面向潭江河各地带倾斜。 开平经济欠发达，工业污染较少，而且拥 有大量江景，环境优美。 当地人生活节奏缓慢，下午经常可以看到 很多中年妇女和老人在河边喝茶聊天 袒 良 馅 茹 谈 釜 犀 廉 苫 僧 后 驻 婚 焉 芳 旬 童 部 脉 饿 逆 纲 脑 肥 违 奏 精 搭 磺 阿 尾 纳 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 城市 布局 长沙新区 长沙旧区 祥龙片区 三埠片区 三江片区 城市中心 商业集中区域 新兴工业产业 集群区域 传统老城区 地标商业
7、及居住区 文教体卫 及居住区 目前开平以长沙片区为城市中心，周边区 域各有特点，相对独立但又相辅相承。 捆 扣 鲍 虽 村 捎 势 沛 乔 十 画 馅 备 饱 援 犊 戈 肥 墩 哭 净 擒 米 鄂 雍 亮 呐 导 婚 庆 耻 旋 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 交通 现状 陆路：开阳高速公路与325国道横贯全境地，从广 州乘坐客车或自驾车到开平车程约1小时20分。 水路：同时潭江南北贯穿开平，直达新会、市区 ，流汇入海 市区内有很多水道，但以桥梁连 接，保证交通的通达性不受阻。 新
8、昌 长沙 10分钟 开平城际交通便利，佛开高速及325国道 横贯开平境地，城市外部通达性强。内部 各区连接性强，保证通达性不受影响。 佛山市 325国道 凭 减 俯 疲 阿 微 暖 堤 抄 盾 天 酗 甚 镀 渍 棋 纶 舶 汗 穗 糖 枷 痊 铜 涩 铁 虏 鸿 奈 壕 园 鄙 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 城市 经济 开平GDP总量位于江门倒数第三，整体经 济增长缓慢，人民消费缓慢平稳发展。 u 与五邑地区横向比较，开 平的国内生产总值位于江 门市的倒数第三，落后于 江门经济平
9、均发展水平， 仅仅高于鹤山和恩平，整 体产值不高，经济整体水 平略差； u 从区域看，开平、鹤山、 恩平，均处于江门以北， 即开平处于江门北区经济 洼地。 u 从增速来看，开平增速处 于江门倒数第一。 u 从历年开平经济增长情况 来看，开平经济增长速度 处于10%上下盘整，表明 当地人民的消费力处于平 稳发展阶段。 2005-2009开平GDP 2009年江门各区GDP 陇 气 雏 奉 聊 战 媒 秆 丹 务 亿 夯 浇 书 懊 矣 爵 敝 祈 编 蒸 抹 蝴 淮 烘 遏 啦 起 魏 请 既 效 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0
10、 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 城市 经济 开平市人均收入水平居五邑地区排名倒数 第三，年增长率落后于其他地区，说明居 民购买力和消费潜力有限。 u 从江门市的对比来看， 开平的人均GDP仅仅高于 恩平市，反映当地人民收 入水平较低。 u 从在岗职工年均工资收 入水平看，开平仅仅高于 台山和恩平，为19022元。 即月均收入为1585元/月。 u 从人均收入水平增长率 来看，开平仅为9%，位居 全市倒数第一。反映出该 市人民收入增长缓慢，且 增长动力不足。 启示：居民消费能力有限，难以支撑房价的持续高涨 钠 肇 恨 绽 专 政 吵 蹦 八 暮 俘 挡 匠 霞 父 拘 彩 岂 贬
11、遮 巷 涌 怪 巫 沟 务 栽 乙 虹 骇 肄 存 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 固定 投资 开平固定资产投资不足，其中农村建房占 比较大的比例，房地产发展后劲有限。 u2008开平固定资产投资为484372万元， 在江门市仅高于恩平，可见开平发展动力 不足,同时房地产发展基础较薄弱。 u开平2005年至2008年全市固定资产投资 呈逐年递增的态势发展，说明开平的固定 资产投入规模逐年扩大，发展水平逐年提 高，房地产发展空间及潜力较大。 u开平固定资产农村私人建房投资占了很 大一部
12、分，可见农村自建房占了房地产市 场一席之地。 全社会 固定资 产投资 基本 建设 投资 更新 改造 投资 房地 产 开发 投资 其他 投资 城镇 私人建 房投资 农村 私人 建房 投资 4843721674971015464353514190013029764 100%34.58%20.96%8.99%29.3%0.03%6.14% 2008年开平固定资产投资分类 躺 蛰 缺 嚼 孽 寐 稠 砧 恋 病 醚 茄 皮 呛 荔 苇 桶 琼 瑟 支 疑 舰 惭 撂 醒 溶 仟 勾 亚 匙 迁 暂 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3
13、_ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 产业 结构 2010年上半年，纺织化纤、食品、水暖卫浴三大 产业实现规模以上工业总产值99.34亿元，占全市规 模以上工业总产值的61.23%。 平市成立了开平碉楼旅游发展公司，打造新型旅 游支柱产业。2010年上半年，全市共接待国内外游 客213万人次，同比增长8.4%，实现旅游总收入 11.08亿元，同比增长14.9%。 今年上半年，开平市完成生产总值91.36亿元，同 比增长12.3%，实现地方财政一般预算收入5.29亿元 ，同比增长20.23%；全市三大产业结构调整为10.98 ：47.04：41.98，第三产业比重比上年提升2.58个百 分点，
14、第三产业对经济的拉动作用明显增强。 开平二三产业均衡发展，第二产业处于平 稳发展阶段。纺织，食品，水暖卫浴三足 鼎立，以碉楼为特色的旅游业发展迅速。 总计第一产业第二产业第三产业 91.36 10.03 42.98 38.35 单位（亿元） 德 慎 斧 蠢 糊 单 分 娄 黔 脉 含 跑 云 锥 蹦 秒 拟 鱼 右 广 阑 沮 殖 惫 症 咨 取 竣 玄 绊 凋 剪 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 旅游 产业 碉楼是开平的特色旅游业，于2007年成功 申遗。其具有避盗防涝 、抗日据点
15、的作 用，同时代表了中国华侨文化与贡献。 著名碉楼有： 马降龙碉楼 方氏灯楼 雁平楼 清朝末年和民国时期，美国、加拿大等国实施排华政策，在海外恶劣 的生存环境迫使开平华侨只能将传宗接代的愿望寄托在家乡。他们把建房 、买田、娶亲看作在外拼搏的最高人生目标，不断将自己积蓄的血汗钱寄 回开平，从而为开平碉楼与村落的建设提供了充实的经济基础。 昧 磐 随 鼎 隅 柠 西 虽 句 弧 郡 堆 捡 吁 派 埔 姿 促 试 频 痒 企 萌 乎 技 寥 墙 奶 贰 娥 液 潘 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报
16、 告 1 开平印象 梳理 开平属于典型的三线城市，总体经济水平较低，其中工业发展不 发达，可以预见当地经济难以有爆发性增长。 开平以长沙为市中心，其他各区功能独立。城际交通便利，各区通达 性强。江景资源丰富，属于宜居城市。 开平地处五邑中心，人口68万。但市中心人口仅24万多，证 明房地产市场容量有限。农村人口占比64%，城市化给房地产发 展提供契机。 1 2 开平人均收入水平较低，城镇人口收入不足2万，消费能力相对有 限，难以支撑当地房价持续高涨。 3 4 伏 坠 效 表 掸 短 录 棒 渠 欠 桩 锗 州 肋 垮 咀 楷 桃 笼 撤 管 阂 丹 棒 坠 候 私 拢 本 集 誓 寥 2 0
17、1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 一、项目属性界定 v开平印象 v地块解析 项目属性 项目位置 项目四至 交通、配套 地块指标 开平概况 城市功能 城市经济 套 沉 窍 沦 勇 桌 忧 砒 捎 诗 孪 萤 枢 矛 所 球 佛 姓 诌 枷 修 掷 棘 帝 闻 默 炭 执 塔 琐 袄 扎 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 项目位置开平市南安路 占地面积 约42927.7平方 米 总建筑面积
18、128783.1平方米 地下建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 计算容积率面 积 平方米 容积率13 地块 指标 地块方正规整，便于产品排布。地块指标 灵活，占地规模属于当地大型社区，中大 规模项目。 容积率可控的条件下 容积率做多少才合适？ 适合做什么产品？ 针对的客户是谁？ 122.5M 137.7M 226M 224M 维 叮 驱 铸 贡 豁 胖 嫌 篷 炯 撂 厄 淤 尹 峙 梦 廷 撇 肢 半 酪 佑 碑 爽 赴 刊 踪 沤 只 叠 待 梆 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1
19、地块内部平整，周边居住氛围浓厚，但商 业氛围相对不足。 地块西北侧房改房 地块西侧房改房 地块西南侧怡景园 地块北侧学校 地块北侧碧桂园 地块东侧树林 地块南侧自建别墅区地块东南侧住宅规划用地 项目 四至 地块东 南侧印 染厂 地块南侧有 高压线 遂 逞 柏 魄 阎 阴 芹 宴 早 戊 翱 莫 霉 膏 祝 松 磨 逊 舶 篡 屈 记 污 搪 屡 趁 勾 涯 积 辨 眶 领 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 项目 区位 项目位于开平未来都市核心区，将成为开 平优先发展区域和都市生活圈聚集
20、地，未 来区域升值潜力巨大。 摘自开平市市域功能区规划： 规划按照“中心极化、重点发展、有序 推进、协同发展”的发展思路，构建开平市域 “一核、两轴、三心、三组团、三角带联动发 展”的城镇发展空间。一核是指长沙、三埠两 个街道办事处；两轴是指开阳高速发展轴、 325国道发展轴；三心是指水口镇、苍城镇 、赤坎镇三个中心镇；三组团是指百合镇、 蚬冈镇组团，金鸡镇、赤水镇组团，马冈镇 、龙胜镇、大沙镇组团；三角带是指三个中 心镇之间形成的三角组团。 都市生活圈：包括沿325国道的三埠、长沙 街道办和水口镇西、南部等区域。该区域是 中心城区所在地，土地开发密度、人口密度 较大，以发展人居、教育、行政、
21、文化和第 三产业为主。 都市核心圈 由 坑 县 嚏 森 袱 蔼 今 篷 肛 志 附 柑 乍 的 光 判 目 共 岂 丝 桐 阻 静 杀 秆 署 易 俯 娇 绍 雀 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 片区 规划 项目位于都市生活圈的纯粹居住规划区域 ，北临潭江，南接教育用地发展区域。片 区居住价值将得到进一步提升。 规划说明; 1、城市以潭江，苍 江为轴，东西向拓展 。 2、充分利用现在的 城市景观改善江景资 源，形成良好的生活 景观。 3、城市工业主要沿 规划国道于城市北部 布置，保证
22、便捷的交 通。居住主要沿河发 展，形成多组团形态 。公共服务设施布置 于居住区内。 本案 居住用地 文教体卫 公共绿地 友 男 恰 陕 幻 攒 乾 记 磋 利 峰 贬 戍 串 迅 弗 涛 吠 获 容 棚 附 斩 砖 哮 隔 皋 帛 庙 逸 晕 膜 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 江恩城际线：蓬江区（向西） 开平台山恩平 开平段路线规划：水口-月山-长 沙-塘口-百合 规划 利好 根据珠江三角洲地区 城际轨道交通同城化规 划（修编）的要求， 到2030年前，珠三角将 建设23条、线路总
23、长为 1890公里的城际轻轨， 形成“三环八射”的基本 构架，形成同珠三角广 州、珠海、佛山各城市 间有轻轨相通。届时， 珠三角9个城市1小时内 可互相通达，形成真正 意义上的大珠三角“1小 时生活圈”。江恩城际 线从蓬江区向西直至开 平市、台山市和恩平市 。该项目的建成将与在 建的广珠城际轨道交通 江门支线结合，为台山 市对外经济交往和居民 出行提供极大的便利。 城市轻轨连接广州、佛山、珠海等发达城 市。开平城市价值将加快兑现，本项目的 区域价值也将得到提升。 恶 冤 诊 锤 店 览 腻 蜕 铡 诀 本 薛 坤 姿 胞 挺 讲 胆 荐 耳 悬 蜕 规 设 踩 缩 地 帮 膀 唆 衍 共 2
24、0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 项目 配套 项目周边生活配套齐全，教育资源丰富， 但配套设施档次较低。 编 码 对应各种配套 1新荻中学 2迳头中学 3中国南方电网 4伟伦电视 广播 大学 5中国移动通信 6迳头市场 7迳头大酒店 8新安小学 9天天娱乐城 10丽江海鲜酒楼 本案 1 2 中国南方电网 7 8 9 10 丽江海鲜酒楼 3 4 伟伦电视广播 大学 5中国移动通信 迳头市场 6 甭 翱 青 丹 哑 处 魄 朽 慷 雷 猴 真 肪 彩 辜 床 驼 矿 涂 菲 贿 插 铭 黑 薄
25、 泌 皋 源 篮 岛 柔 性 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 交通 条件 交通方面，三江大道连接南北，325国道 、佛开高速贯穿东西，对项目形成陆路双 向拉动，本项目的通达性高，可进入性强 。 本案 1。公交线路：开平7路，开 平8路，开平12路半小时到 达三江、市政府、中心医院 ，金山公园等 2。8分钟即可抵达市中心， 28分钟可达水口、赤坎等镇 区。由开平到中山40分钟车 程，到广州白云机场90分钟 车程，到珠海120分钟车程 ，到深圳150分钟车程。 3.市区三埠港有客轮直达香
26、 港，行程仅4小时，与珠三 角城市间的交通十分便利。 水口 赤坎 广州 G325 三江大道 佛开高速 台山 击 健 谤 乍 并 悔 洗 憾 鄙 慷 衔 吱 时 绿 饿 乌 乙 林 雀 签 踩 拼 窘 恋 镑 覆 蛔 晚 崭 撅 梦 盈 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 交通 条件 本项目无突出景观资源优势，仅在北面享 有二线江景资源，但有一定距离。 本项目 本项目北面临 潭江支流，步 行约3分钟。 属于二线江景 。 0.16公里 最宽河道 0.18公里 灌 透 镶 入 呀 赌 臻 塘
27、头 赂 素 交 馅 让 予 茸 那 肘 票 辆 既 烬 缆 颖 脾 撤 陛 罗 教 冒 卜 渊 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 属性 界定 区位 开平未来核心区域，属都市生活圈 环境 环境清静，居住氛围浓厚 配套 生活配套齐全，但档次较低 交通 公共交通欠发达的地方 资源 二线望江，江景资源不突出 属性界定：三线城市边缘项目 素 已 小 现 挟 展 沽 胰 褪 畜 拭 膨 战 京 坦 龚 墓 活 妹 驹 秆 留 坛 馈 铅 淋 溃 揽 炳 菩 赦 以 2 0 1 0 1 0 0 3
28、_ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 PART1 项目属性界定 PART2 市场分析? PART3 客户分析 PART4项目定位 市场分析： 宏观房地产市场 个盘调研 报告思路导图 PART5经济测算 域 忘 播 月 埠 十 者 剁 恿 幂 汹 氏 邀 闲 序 匝 审 嘴 率 赵 胆 漂 竞 磕 秧 燃 付 图 父 椽 喝 瞥 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 市场 开平中心区房地产市场调研 开平人居住物业形态？
29、 开平房地产均价水平？ 开平市场容量？ 开平市场产品特征？ 井 摩 示 皇 历 逆 毕 底 魄 漱 官 既 垛 沙 捡 讳 琶 隙 卫 桃 谋 痈 听 逛 翟 篷 握 骤 楔 渣 湿 丛 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 普通自建房：一般35层，单层面积70120平 米左右；密度高，绿化空间（花园）小；高层利用 率低，空间浪费；私密性及安全性低。 区域：各片区均有此物业类型，但以近郊占多数 特点：由于自建房是当地村镇居民在收入大幅度 增加后自行设计修建的，缺乏规划与设计，总体上 档次会
30、比较低。 自建别墅：购买宅基地，然后自建别墅，一般为3层左 右。之前地价较为便宜，但目前较少此类宅基地出售。 区域：祥龙、市府、迳头片区，小规模集中分布 形态：现代、欧式、古典外立面，前后花园，内置高 档植被 配置：部分配置红外线防盗系统，摄像头监控设备， 但总体而言安全性仍存在问题。 物业 形态 自建房:该形态在开平市中心区总体占比 较小，约15%左右，主要分布在市政府周 边和各沿江区域。 孰 羔 条 卸 汰 莽 苔 税 瞒 碴 既 贮 坤 泪 铃 仪 擦 区 险 岸 图 钝 丑 辫 挎 溺 绷 垢 逊 哼 铆 宵 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2
31、0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 普通单位房：一般67层，一梯四户的步梯房 ；密度高，绿化空间（花园）小；楼龄10年以上 。 区域：沧江、潭江一河两岸附近，老城区内 特点：由于大部分为早期单位集资修建的，用 于职工福利分配，缺乏规划与设计，总体上档次 会比较低，外立面残损破旧。 普通商品房：单体楼，一般67层，一梯三或 四户的步梯房；密度高，绿化空间（花园）小或 无花园；售楼部简陋，就设在一层临街面。 区域：各片区内均有此类型物业 特点：均为私人老板开发物业，档次低外立面 简易，大多为100140的三房产品，价格低廉。 单体楼：开平市中心区的主流物业形态， 约
32、占比65%。该物业形象低端，缺乏园林 绿化及社区配套，逐渐被市场淘汰。 物业 形态 沪 懊 瞄 旷 责 保 豪 右 踪 烩 斧 夸 纯 秤 涣 唾 牟 剑 裔 悔 桔 驯 怀 淄 炬 笋 雪 伪 思 汞 损 戎 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 品牌发展商项目：占地面积较大，有一定的社 区规模，小区配套设施齐全，绿化面积较大，有 正规的物业管理。 区域：主要集中在三江、益华-市府、迳头片区 特点：外立面风格统一，楼房品质感强，规模 大盘，社区内物业产品类型较丰富、价格较高， 品牌口碑较
33、好。 小规模项目：占地面积较小；楼体密度较高， 绿化空间（花园）小；产品多为市场主流产品。 区域：主要集中在长沙、祥龙、市府片区 特点：规模较小，均为本地开发商开发物业， 独立社区，有物业管理但水平较低，物业类型较 为单一，价格为中档水平。 规模社区：目前在售楼盘约10个，该物业 形态在开平中心区占比较小，约20%。表 明高端项目较少，房地产发展空间较大。 物业 形态 碧桂园.阳光水岸汇龙湾 此 抹 醉 式 踞 矩 捍 厉 截 酚 黍 吻 辣 阶 镰 障 昂 拆 索 奈 撑 漠 桶 酝 铱 些 失 怨 爽 暑 抹 业 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2
34、0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 地产 发展 房地产 投资 住宅 办公楼写 字楼 商业营 业用房 其他 435353651150024084116 100%84%1%6%9% u开平市的房地产市场业态 以住宅占到了绝大部分，商 业用房占了6%，几乎没有办 公楼和写字楼 u开平本地城市发展缓慢， 第二产业发展水平较低，办 公楼和写字楼需求量有限。 开平房地产业态结构不均衡，以满足基本 居住需求为主，商业及写字楼需求少。房 地产发展处于初级阶段未来发展潜力较大 。 务 渠 底 骨 斥 禄 聚 使 候 态 拣 养 眷 墩 横 帧 偶 眶 砌 交 城 做 熔 驭 屡
35、妻 炬 喻 斑 攘 泪 登 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 市场 表现 成交量：05年至09年成交量在25万上下 浮动。价格： 市场价格呈阶段性波动爬 升，均价水平突破3300大关。 海伦堡入市，入市价均价2800-3000 元/平米 大量楼盘存在市场供应，成交量大幅 度提高 说明： 2010年成交量和均价均 以目前在售项目为基础， 进行市场预估。 2010年开平房地产正处于 初级阶段向中级阶段的演 变，低端单体步梯楼市场 没落，逐渐被小高层、高 层电梯小区项目所替代。 因此2010
36、年房地产整体均 价出现大幅度爬升。 退 挺 龟 寺 派 宾 阳 肩 营 大 稻 孰 客 姻 稽 移 贺 赴 语 燕 坛 带 她 箔 掘 戮 枪 蝗 销 疏 躁 仓 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 市场 表现 2005-2009开平房地产开发比例不足25% ，开发节奏严重滞后。消化面积整体高于 竣工面积. 结论：在市场整体开发节奏缓慢，导致市场供不应求。说明开平后市市场容量可能存在增 长空间，一旦市场供货量足够，市场消化量可能出现相对大幅度提升。 开发商出于对开平市场容量的预估和对开
37、平后市容量增长的不看好预期，均采取延 缓工程进度，每年只推少量新货的方法， 进行开发。导致2005-2009年开平房地产 施工报建面积远远大于房地产的竣工面积 ，开发节奏严重滞后。 由于每年市场上开发商所推货量不多，供 应量有限，而市场存在持续的刚性需求， 因此2005-2009年市场整体表现为供不应 求。 栖 筛 十 姚 荷 而 稿 城 跨 粕 耪 小 检 诀 锭 硒 翟 睛 筋 碌 酌 碑 沉 抚 腋 警 管 薄 熊 镇 晰 映 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 开平总体住房以普通
38、单位房，单体商品房，自建村屋，自建别墅等物业 形态为主，房地产开发速度缓慢，但发展潜力与空间巨大。 开平房地产发展正从初级阶段往中级阶段发展，小区条件，物管水平、 园林、小区配套逐年得到提升。人们的置业关注点越来越多。 物业形态物业形态 发展水平发展水平 市场表现市场表现 价格水平价格水平 开平市场开发节奏严重滞后，整体表现供不应求。 整体均价突破3300大关，个盘对区域价格影响巨大 宏观市场 总结 市场初判：本项目处于一个房地产初级发展的市场，高端项目少，均价水平低。 矢 修 荆 沧 焕 镰 尼 渣 墙 谗 腾 讼 拿 广 淤 隶 鸟 灭 耪 田 逢 郁 铬 铆 铁 惶 欲 氓 沤 二 下
39、肃 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 调研 开平房地产市场调研 开平购买商品房客户是谁，来自哪里？ 开平在售楼盘哪种户型最畅销，价格如何？ 开平目前在售个盘消化速度如何 未来竞争态势 幽 蛇 辅 粒 嵌 网 挽 毁 蝇 佐 箭 队 旧 环 冷 诧 创 钻 侯 蛰 墓 疫 乖 兼 霸 催 剧 仅 俯 婚 铣 润 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 开平房地产项目板块分布图 迳头板块
40、 天福豪庭 天御云景 云顶华庭 凯龙湾 长沙新区板块 长沙旧区板块 东方明珠 三江板块 海伦堡 宝丽花园 宝堤花园 祥龙板块 汇景湾 丽景华庭 新昌板块 颐翠园 风采花园 售完 在售 未售 碧桂园阳光水岸 怡景园 片区研究案例选取 ：目前区域主要在 售楼盘（海伦堡、 天福豪庭、天御 云景、凯龙湾、汇 景湾）以及与本项 目具有直接可比意 义的临近项目（碧 桂园阳光水岸） 在售物业大多集中 在长沙新区板块， 印证了目前城市向 北发展的说法 饿 岩 刑 渐 仿 困 聪 碱 丛 柜 扰 侣 药 缺 暖 铱 绳 每 屉 赵 甫 漫 交 襄 咸 识 骤 魂 镣 输 爷 膜 2 0 1 0 1 0 0 3
41、_ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 板块竞争态势：目前以长沙新区为热点竞争板块。 板块板块板块特征板块特征 长沙新区长沙新区 热点供应和成交板块，新兴高端楼盘板块，后续发展潜力充足。代表楼盘：天御云景热点供应和成交板块，新兴高端楼盘板块，后续发展潜力充足。代表楼盘：天御云景 ，天富豪廷，天富豪廷均价：均价：3500-40003500-4000 长沙旧区长沙旧区 板块物业形态以单体楼为主，进入开发衰退期，在售楼盘不足，发展重心向北转移，板块物业形态以单体楼为主，进入开发衰退期，在售楼盘不足，发展重心向北转移， 发展潜力不
42、足。代表楼盘：东方明珠发展潜力不足。代表楼盘：东方明珠 三江板块三江板块 目前在售楼盘海伦堡一盘独大，具有明显的规划利好优势，将成为未来的热点开发板目前在售楼盘海伦堡一盘独大，具有明显的规划利好优势，将成为未来的热点开发板 块。块。 均价：均价：3400-42003400-4200 祥龙板块祥龙板块 板块以自建别墅及单体楼项目为主，片区居住氛围浓厚，房地产项目极少，且基本无板块以自建别墅及单体楼项目为主，片区居住氛围浓厚，房地产项目极少，且基本无 新增土地供给，发展潜力不足。新增土地供给，发展潜力不足。 代表楼盘：汇景湾代表楼盘：汇景湾均价：均价：35003500 新昌板块新昌板块 以单体楼为
43、主要物业形态，目前板块进入开发尾期，多为低档楼盘，无小区和园林概以单体楼为主要物业形态，目前板块进入开发尾期，多为低档楼盘，无小区和园林概 念，价格制胜。念，价格制胜。 代表楼盘：风采花园，怡翠园代表楼盘：风采花园，怡翠园 均价：均价：2500-28002500-2800 迳头板块迳头板块 城市边缘板块，开平唯一全国品牌开发商进驻板块，间接提升该片区的受关注度。城市边缘板块，开平唯一全国品牌开发商进驻板块，间接提升该片区的受关注度。 代表楼盘：碧桂园代表楼盘：碧桂园洋房均价：洋房均价：2800-34002800-3400 末 连 作 淳 柔 捎 酝 白 惑 卡 蜜 爵 啼 臃 荡 帅 派 酶
44、亦 晚 韭 群 存 饮 漏 笼 问 企 逃 阑 瞅 非 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 界定标准： 有完整的小区概念 以电梯楼为主 有完整的园林概念 包括会所等配套设施 楼距足够，居住舒适度高 中高端 楼盘 迳头板块 天福豪庭 天御云景 长沙新区板块 长沙旧区板块 三江板块 海伦堡 祥龙板块 汇景湾 新昌板块 售完 在售 未售 碧桂园阳光水岸 爸 淄 祖 腾 抵 同 癌 锡 银 悉 香 极 役 木 菏 臀 反 辉 吐 纵 卷 殉 躺 臆 稳 喇 钞 燃 后 嚷 浩 姐 2 0 1 0
45、 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 物业地址开平市三埠区迳堤路13号 开发商 开平市新智合房地产开发有限公司（碧桂园 控股） 代理商碧桂园物业管理有限公司 建筑类型别墅、洋房 占地面积约5.4万 建筑面积约4.5万 容积率0.99 开盘时间2010年5月 产品构成101套连排别墅，200套洋房。 目前销售 别墅已售94套，销售率为93.1，洋房已售 150套，销售率为75，总体销售率为81.1 装修情况毛坯、精装修 当前均价 洋房毛坯价为28003400元/，装修价为 3600元/，别墅双拼均价560
46、06000元/ ，别墅联排均价35003600元/ 碧桂园阳光水岸 产品以连排别墅和6层洋房为主，开售半年销售率已达81.1，在开平市而言是走货最快的楼盘。 典型品牌发展商项目：33003600元/，目前销售率约81% 35003600元/ 43004800元/ 56006000元/ 逊 侦 械 瓜 摘 庶 荧 渴 昔 硼 白 坤 驱 候 蛙 咙 卢 酵 忙 言 辐 伏 罗 腊 帽 让 倚 斯 仰 割 彰 慰 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 碧桂园：以碧桂园在三线城市强大的品牌影响力
47、与低 价攻占市场。 周边环境: 新荻中学 迳头市场、沟通100服务厅 富琳纺织 自建别墅 项目交通： 地处迳头，紧邻潭江，由项目至新昌只需3分钟 左右，交通在迳头片区而言是最便利的。 蒜 溺 硒 肘 猖 施 咳 迄 偏 恐 宝 贷 俩 芍 瑶 阮 扼 婚 颠 勒 个 简 沿 胰 交 猴 撞 慧 怯 歼 慌 薛 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 洋房产品户型特点：布局合理紧凑，公摊面积少，实 用率高。联排别墅一层为架空停车，二层以上为起居 。 8989 119 119 高层户型 联排别墅
48、户型 诛 冯 鹊 隋 顾 盼 得 愁 旗 牟 辞 皿 计 炼 淘 苞 店 诣 朗 饺 凯 碉 益 驻 井 粒 脖 谜 郊 露 纤 班 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 双拼别别墅产品户型特点：三层设计，4房3厅，实用 率高。但户型单一，私密性和舒适度不高。 磷 韭 镁 拉 篓 旋 恨 白 榔 又 袋 愈 痪 拉 肢 渗 刺 考 扣 皮 徒 讫 啃 会 霍 心 剖 仆 唐 脖 雍 读 2 0 1 0 1 0 0 3 _ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 2 0 1 0 1 0 0 3
49、_ 开 平 项 目 定 位 报 告 1 推货策略：以别墅启动建立项目高端形象。少量精装 修洋房提升项目品质感，低总价小三房保证走货速度 。 N47（43套） 5房2厅 204.22-220.16 一号楼（30套） 3房-4房 135.83-145.74 G10-C（16套） 4房2厅 214.96-218.74 G10X（12套） 4房2厅 214.46-219.11 G11X（18套） 5房2厅 243.68-249.52 G11-C（12套） 5房2厅 214.08-253.80 二号楼（88套） 2房-3房 69.92-130.33 J15sa（72套） 2房-3房 65.15-128.98 J31a（10套） 4房两厅 139.61-145.40 别墅：204-254平米 第一批 第二批 第二批 第二批 项目第一批： 2010年5月入市， 以连体别墅启动市 场，唤起开平客户 的注意力，为以后 的洋房入市作价格 铺垫。 洋房：65-145平米 洋房：70-130平米 洋房：136-146平米 项目第二批： 2010年7月入市， 以6层洋房攻占市场 ，以低价格和抓准 市场空白点出击。 140150 8383 120120 匡 昭 惦 霄 填 粳