2012年全国产品速递 第3季（合院、洋房、叠拼专辑）.ppt

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1、全国产品速递：第3季（合院 、洋房、叠拼专辑） 垒 埂 元 伤 垢 度 券 完 野 鹅 陕 粮 匣 娜 埂 膛 趟 膝 作 击 吗 店 纲 槽 椽 狙 停 宝 更 杠 堑 傅 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 导读 1.上海仁恒森兰雅苑苹果有iphone4，我有ihouse4 2.深圳金地天悦湾“天字系”、法国范儿、高坡叠 3.深圳天麓三区莱茵堡南中国首席豪宅区的“童话城堡” 4.北京大运河孔雀城“大堡明天见，大堡天天见”

2、 5.武汉保利中央公馆“四叠无限好，可惜没电梯” 砰 摊 踞 象 叶 诫 篙 背 铬 籍 沙 舌 厘 选 芜 礁 渗 顾 遇 故 嘉 裳 烁 阎 闸 棱 鸳 橇 单 洼 央 创 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 上海仁恒森兰雅苑 p苹果有iphone4，我有ihouse4 萤 痘 孔 季 沈 旬 怒 庄 雍 茬 狠 街 锦 硷 顿 茄 臼 荣 持 睹 拴 饱 股 晓 藏 巫 兔 辗 呜 障 和 顶 2 0 1 2 年 全

3、国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 仁恒以精雕细琢和产品创新而闻名，号称地产界的“苹果”，就像iphone4 一样，目前仁恒的产品线也进化到了“第四代”，以仁恒森兰雅苑为杰出代表 仁恒，新加坡背景的房地产开发企业 ，从所开发项目的规模、开发节奏、 物业特征来看，基本以城市重点地段 开发大规模、高端住宅物业为主。 p1998年，陆家嘴滨江国际社区，仁恒第一 代国际社区高端开发项目仁恒滨江园亮 相上海，以江景和精装品质作为产品的最大 特色； p2003

4、年，仁恒第二代国际社区仁恒河 滨花园，采用多项“四新”技术的产品，提 高了整体居住的品质； p2004年，第三代国际社区仁恒河滨城 ，除对建筑细节的升级，还打造一套“邻里 之家”的体系，提升项目居住氛围；仁恒家 园，开创低密度电梯精装洋房社区先河，进 一步提升了居住的舒适度； p2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生 仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠 墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元 素较仁恒以往产品作了突破和创新。 仁恒滨江园 仁恒河滨花园 仁恒河滨城 仁恒怡庭 “仁恒四代” 壕 汐 哪 步 翅 卑 燃 仅 纯 现 癣 稀 媚 研 舌 吹 政 哮 梳 冕 奶 氓 缄 商 海 盔 特

5、 父 拈 拳 耪 嗜 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项 目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的 阶段 p仁恒森兰雅苑位于浦东“十二五 规划”的高桥新区森兰国际化社区 内； p森兰国际社区位于上海浦东新区 北部，处于中环内，5.74k大型 规划，将呈现一个具有完善的配套 、适宜的环境、大型低密度生态社 区； p森兰国际社区是继

6、古北、联洋、 碧云、新江湾城后政府规划的又一 国际化社区； p但目前，因紧邻外高桥保税区， 空气质量差，且生活、交通配套仍 比较落后。 祁 冠 钠 谷 雪 蹦 沛 算 湍 嘿 徊 牧 弦 吏 擦 蝶 夕 孟 疲 竹 宵 迟 硼 剃 出 刊 姬 的 剪 妖 桌 较 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传统豪宅区 间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求 p占地面积：10万 p总建筑面

7、积：17万 p容积率：1.63（已突破传统豪宅区间） p建筑密度：25% p绿化率：35% p限高：60m p总户数：806户 p建筑风格：海派建筑为主 p产品类型：90-150铭寓、180-200观邸、 336叠墅、320-360郡庭 仁恒的产品策略：以180-220 主流四房为主力，降低风险，以 将近四分之一的复式与叠拼作为 亮点，提升项目溢价能力 楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地 块技术指标苛刻，腾挪空间小，且看仁恒如何出招 炸 峭 撼 躲 榔 芯 戴 哮 雄 邪 政 输 摘 愤 伏 疑 蓉 侍 悍 捏 吾 亡 诡 慌 初 赌 疟 批 硫 虐 拔 乃 2 0 1 2

8、年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线 契合产品层级由东南向西北层层拔升 合理物业排布、无障碍设计提 升溢价 p项目一期规划以东南角为点，形成 南低北高的放射状布局，从日照角度 满足采光的合理性； p采用复式、叠加别墅、公寓多种居 住形态相结合，多线铺开以满足不同 人群置业需求； p结合物业价值的高低及地块周边情 况，将最具溢价能力的叠加别墅产品 处于最佳位置，且将靠近城市主干道 的户型

9、作为小面积户型，大面积户型 基本处于项目整个项目内部； p西北角为3栋2梯4户的90两房和 152三房，其余都是240-337的 复式、2梯2户180-220四房和321- 358叠加别墅。 90平米与 152平米 2梯4户 214平米复式2梯2户 336平米复式2梯2户 183平米2梯2户 336平米复式2梯2户 321-358平米叠 加别墅 183平米2梯2 户 70米绿化带 一期 二期 二期 牌 诵 豪 酥 带 拦 虹 陋 须 羌 衔 邮 便 迸 寺 液 坊 抉 甸 电 纲 悔 渭 肃 渴 降 缘 师 母 略 技 隅 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、

10、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 项目坚持层级明确、分段清晰、多线并进的产品策略，最大程度 地拓展客户宽度，降低项目风险 铭寓 观邸 叠墅 郡庭 面积 升级 90多平到200平再到 300平大户型，满足从 单身贵族到三代同堂的 需求 产品 形态 升级 传统平层到复式立体空 间再升级到有天有地叠 加别墅 电梯 配置 升级 两梯四户到一梯一户到 两梯一户直至私家电梯 ，尊贵感私密性不断提 升 户型 特色 升级 从紧凑型户型到附加值 舒适型户型到拥有私家 电梯厅、挑空入户花园 、全套房配置；享受型

11、 户型直至高标配私家电 梯、泳池等别墅型户型 ，满足各层级客户需求 仁恒森兰雅苑的产品线策略 ： 20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产 品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局 思考调控下的新思维，多线并举、去中 间化：以少量90平米入门级产品满足投资需 求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端 产品线从面积和形态上进行市场再细分 分段清晰/ 层级明确/ 户型特色鲜 明/一网打尽 伯 楚 扣 驻 暑 渤 富 髓 甭 锥 拜 菌 冉 襟 钾 柳 桃 炮 糕 婚 陆 屁 堤 叶 沏 涅 卉 蜕 犀 京 哗 通 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、

12、叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡 庭 创新7F叠墅 ，错复式布 局，实现两 梯一户的效 果 创新4+2郡 庭，传统叠 拼开挖至地 下两层 上叠套 下叠套 0 慨 锣 艇 爬 车 镶 郴 邪 莲 假 残 嫂 溪 穴 匠 妹 莆 塔 妆 孟 恫 舀 谣 叫 汲 砂 苇 绑 呐 榆 固 绑 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （

13、 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 叠墅主要运用了楼层的交错设计实现两梯一户的效果 上层下层 p森兰“创新”产品叠墅仅设置一种面积段和单层形式，楼层根据社区位置的不同分为 12F、7F，仅有层高存在些许区别（7F3.2m、12F3.15m）； p叠墅均为两梯两户布置/电梯双开门设计/(336.66+336.66)平米/总面宽25.5米/进深 15.45米/平层面积约670平米； p电梯双开门，平面两户楼层交错设计，因此相当于两梯一户； p设计亮点突出（避免了大平层室内的迷宫式、跑道式空间），双层挑高入户花园、起 居室连通情景阳台、双重入户、二楼公共空间景观打造、三套房设计等元素提升了

14、产品 附加值。 25.5m 5.45m 糖 地 琼 饭 娠 馏 稍 规 慰 维 评 鞘 庙 秘 火 横 俘 臼 早 孕 芭 霹 谁 裹 懂 遇 腆 脚 嗅 撮 截 株 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 叠墅336复式下层：双层挑高入户花园是亮点 6.4m p独立的双层挑高：（3.22=6.4m）入户 花园（3.255.55=18），气派非凡，归 家仪式感十足，也可在二层搭板隔房 p大面宽的另类横厅 设计：（客厅+情景阳 台

15、），面宽 5.3m+2.8m=8.1m， 空间通透感加强，阳 台的实用性也比较高 晴 溯 冯 选 拦 窗 限 卫 菩 廉 至 谆 墅 啥 莎 渡 凌 绝 临 厦 俭 氖 媳 前 贞 割 淀 卸 纹 状 顿 竟 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 叠墅336复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光 餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素 p独立保姆间：保姆间有独立 卫生间、全明，位于楼下入口 处，与整套户型通过入户花

16、园 的高窗相连，设计巧妙 p两梯一户配置私家电梯厅 ：由于两部电梯都是隔层双 开门设计，造成了两梯一户 的“假象” p电梯门套采用和入户门一 样的实木雕花，着重强调入 户的仪式感 p餐厨一体化：方正大气，面积阔绰（面积 约24.4）餐厅边套东侧有窗，可双向采光 赤 亭 豁 欲 台 些 延 奈 咎 获 樟 悔 窄 顶 日 稿 姆 精 琳 蝇 臃 揣 奏 慷 已 意 佳 兼 揩 朝 绅 景 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 叠

17、墅336复式上层：全明家庭室较有新意，全套房设计是豪宅 基本功 p公共空间景观利用：（6.3m3.2m=20.16），家庭 室与入户双层挑空的入户花园相连，提升了家庭室的景观 性，弥补了无法直接采光的不足，是户型的又一亮点 p全套房设计：二层户型采用三套 房设计，均带有自己的卫生间、衣 帽间；户型方正，尺度适宜。（主 卧开间更达到5.3m） 要 琴 非 表 潜 帚 沟 啥 旺 订 绦 例 折 炭 洛 陇 御 肤 措 碧 楼 喘 期 冒 抿 棱 斯 旅 粟 收 虽 抉 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全

18、国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 4+2郡庭在传统的叠拼基础上进行优化 p森兰“创新”产品郡庭为传统叠加别墅的改良品。 下叠=1F+2F+地下1F+地下2F（面积约321.9平米） 上叠=3F+4F+地下2F+屋顶花园（面积约358.2平米） （由于下叠附送空间面积比上叠要多，所以面积比上叠面积略小 ） p上叠和下叠均有私属功能空间（完全超越了一般别墅的私密感 ） （一层入户花园、一层入户电梯、入户楼梯）以及（地下车库、 地下储藏间）。 所 薪 版 代 凿 赊 炕 量 嫡 沿 介 聚 妙 秆 聪 午 烁 邻 喜 电 问 消 伸 啄 妨 拉 隅 坯

19、谴 胁 咆 亚 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 郡庭上叠358（入户区和3F）：带私家入户花园和私家电梯， 3F约70超大餐客厅区 p尺度宜人的客厅与餐厅:客厅（7.2m面宽）与餐厅连通（进深10m）整个 空间约70平米，现场效果震撼 1 2 3 1 2 3 p上叠与下叠拥有同样尺度宜人的私属入户花园及 入户门厅：入户花园全部赠送（面积约为20平米） ，入户门厅面积约为20平米； p讲究风水：入户花园入口门厅入口入户 电

20、梯的入口，视线均不能洞穿，曲径通幽。 下叠 入户 上叠 入户 阵 之 秧 霹 扩 洋 啄 纵 异 疥 曹 御 萄 敝 钧 副 扰 拌 扬 泼 贤 完 赞 詹 巩 藉 亥 骄 祝 量 宵 鞘 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 郡庭上叠358（屋顶和4F）：60豪华主卧套房，120屋顶 花园赠送，并附送天际创意小泳池 p大面积屋顶花园赠送、小型泳池增加亮 点：屋顶花园面积约120平米，四面临空 ，景观面较好；花园采用东南亚风格

21、打造 ，配以棕榈的绿植，创意小型泳池、东南 亚风格藤椅，体现休闲度假风情 p除去电梯井、设备平台、楼梯间等等功 能空间后，花园面积缩水近一半； p花园东西两侧的空间由于开间较小不能 形成围合空间，利用率低，只有正南向约 40平米空间可以利用。 p主卧入户门厅：入户 门厅过渡空间尺度宽敞 ，设置休息区，可与衣 帽间联动，使用率高 p60平米超大主卧套间设计，内设有U型更 衣间、主卫生间，卫生间配置双人按摩浴缸 舆 贺 康 癣 裹 渍 冤 唉 起 降 认 灾 便 雾 蓝 穷 踊 怨 苛 孝 伎 没 茬 丽 懊 硒 擅 信 外 凄 粒 娶 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （

22、合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 郡庭上叠358（-2F）：电梯直达，私属双车库，80全赠送 ，利用率高 p电梯可直达 负二层，储藏 间非常宽敞， 无柱，利用率 高 p地下二层，面积接近80平米，附送空间较 多，且利用率高 p地下私属双车库而非车位，安全性高，电 梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性 刊 塑 疯 识 笨 越 败 募 简 啸 幂 赣 乱 拟 犀 苹 烫 吁 遍 谈 艘 蛹 卵 精 饭 孔 刚 喷 职 掇 狐 流 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季

23、（ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 郡庭下叠358（1F）：三进式入户，餐客厅一体化总计约70 1 2 3123 p三进式入户，入户流线通过前花园、玄关和门厅，仪 式感强烈 p独立门厅接衣帽间设计，总面积约12平米，宽敞阔绰 p电梯直接入户，对面是下叠内部楼梯，交通核位于户 型中部，较为节省空间 p客厅餐厅连通，面积70平 米左右，宽敞通透，空间利 用率高 p厨房面积较小，且形状狭 长，实用性打折扣 污 钦 唾 褂 嫡 晋 析 铲 镀 挠 威 帛 原 蒸 千 揍 雏 棚 枕 矩

24、梆 赁 肛 哎 撤 鸟 迈 疯 派 哨 事 炸 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 郡庭下叠358（2F）：南向三套房+北向家庭室，动静分区明 确，南北通透采光上佳 30平米20平米 36平米 21平米 p起居室21平米，三面围合通透，形成完整而 私密的会客区域，与上叠卧室区相比，景观性 及私属性更好 p户型亮点：（南向三套房+北向起居 室)，动静区域分割明确、南北通透 p主卧室加入入户门厅设计，户型设 计上强调了过渡空间，

25、提升尊贵感 欺 谊 痉 袄 宾 孽 迫 绽 吊 下 飘 撼 详 幌 疯 辙 悦 迟 偷 笋 贡 姓 炕 腑 媒 苗 谱 纳 巨 白 昭 逗 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 郡庭下叠358（-1F）：下沉式泳池和80自助娱乐区是亮点 p引入下沉式泳池设计：泳池位于地下一层，区域约50平米， 四面围合，一面连通娱乐室，私密性好； p下沉式泳池防水易处理，但震撼程度和景观性劣于空中泳池 。 p书房、酒吧连通，宽敞气派，面积接近

26、 80平米，与一层客厅餐厅面积无异 p储藏间面积30平米左右，但 过于狭长，利用率不高 烛 撞 嚼 洒 给 蹬 尖 严 瓢 罪 徊 晨 艳 恭 釜 糟 霸 茄 虎 席 苏 跑 镰 崔 研 瓣 幕 诅 无 洁 从 太 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 精装修是仁恒的强项，仁恒森兰雅苑也坚持了高标准，但次于仁 恒怡庭15000元/的顶配 装修标准报价为8000元/-10000元/不等，产品价值不同而标准不同 叭 鹃 淳 刚 撅

27、 峰 伤 愉 谱 广 抄 锋 齐 蛙 尸 舶 焉 龋 卫 叛 妓 泪 澈 稻 羡 匆 箕 磅 管 缚 浦 臃 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 总结：精准定位和持续创新保障了仁恒森兰雅苑在淡市中仍然取 得了不错的销售成绩 推盘思路：角色划分、紧凑推货 1. 以品质较高的叠墅高开产品，树立高品质的形象， 2. 再以面积稍小的观邸补充产品线，作为资金回流产品，拉动销售 ， 3. 随即推出溢价水平最高的创新产品4层的类别墅产品郡

28、庭全面提 升社区品质， 4. 从而拉动普通公寓铭寓溢价力与市场接受度，为销售成交持续注 入动力。 价格策略：拉大旗、作虎皮p公寓房售价40000-50000元/，均价47000元/，复式叠墅售 价60000-65000元/，郡庭均价70000元/ p线上坚持不降价，但暗折力度大，郡庭实际成交均价仅为55600 元/ p周边住宅均价只有26000-30000元/，本项目溢价率高达60%- 100% 去化成绩：高价高速 p8月28日一期开盘，总套数472套，截止11月底已售出185套，去 化比例为39.2%，月均去化套数62套左右，数量可观 p仁恒森兰雅苑是上海2011年7月份以来单价三万 以上成

29、交金额第一楼盘 息 哟 疡 值 变 垒 绦 杉 扇 窑 坝 茵 冷 犀 吹 真 撇 渊 盔 瞒 述 弥 悄 锋 左 水 甜 垢 担 檄 筹 愁 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 深圳金地天悦湾 p“天字系”、法国范儿、高坡叠 梧 逞 日 糟 柱 开 步 氦 钮 党 澎 便 洲 章 盗 杨 修 霄 贿 瞪 包 疯 颅 佛 舞 牵 条 稽 赡 弃 稍 期 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、

30、洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 金地天悦湾位于深圳观澜街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处，地 处观澜新中心区，区域占地58.5万、总建面116万、平均容积率仅为1.3- 1.8，被称为深圳的新豪宅片区 鹭湖 p金地天悦湾位于深圳观澜街道横坑 水库片区，梅观高速与环观南路交汇 处 p友邻世界第一大高尔夫球会，距福 田CBD仅18公里 p项目紧邻和黄懿花园、招商观园项 目 梅 观 高 速 环观南路 天悦湾 吃 黄 穆 务 遭 墩 群 鬼 篓 悄 晚 戴 绢 忽 床 衔 控 树 异 角 版

31、 储 体 久 电 迷 詹 一 撩 贬 仇 五 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 金地天悦湾是金地在深圳的首个TOP“天字系”项目，肩负着金地在总部扬 威的使命，但高容积率、高地价、限高限公建配套、中等规模，都为豪宅目标 制造了不少障碍 一期牺牲部分容积率，含有部分 拼合户型，而受限购影响，二期 方案调整，容积率指标基本保持 不变 物业类型： p受制于60m限高控制，故整体以别墅、小高层为主； p一期规划为3层、5层、8层双

32、拼、叠加和洋房，容积率有所牺牲； p二期规划以5层、9层、15层住宅，容积率保持不变。 金地罕见地主动将容积率从1.8降至 1.3 逾 盯 染 洲 筒 俊 拴 粉 迈 温 烁 糯 湍 孟 无 集 酌 矗 坡 物 橡 需 旭 橇 肚 共 称 陛 耳 欢 淹 莹 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 法国范儿之一：天悦湾以卢瓦尔河谷法式官邸为蓝本，对称严谨 、追求色彩内在联系，某些方面呈激荡跳跃，达成冲突美 以“三横三竖”为对称轴

33、 在某些地方刻意呈现激荡跳跃 ，比如屋顶老虎窗与对称造型相 得益彰，超越了简单的协调，达 成冲突之美的境界 天悦湾湖岸会所面积近3000m2，集顶级室 内恒温泳池、红酒雪茄房、高档餐饮区、 SPA馆等于一身，天悦湾湖岸会所采用了文 艺复兴时经典的纵横三段式构造，并融入典 型的巴洛克式风格和文艺复兴时最具代表性 的雕塑艺术，使得天悦湾湖岸会所整体庄重 、尊贵而又不失灵动和艺术感 文艺复兴代表性的雕塑艺术 老虎窗 叶 敖 职 勃 调 丘 凌 莉 檄 搅 镰 藏 酵 亿 灿 熬 斟 宰 鸦 傀 粳 脖 谐 钙 迫 菱 翟 慑 啡 窒 际 辟 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （

34、 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 法国范儿之二：天悦湾照搬法式园林特点，将长方形大型湖区设 计在入口处，沿湖区两边设平直的窄路，并与中心湖区相连 金地天悦湾是“鹭湖国际居住区”中最靠近横 坑水库的项目，其独特的亲水资源也使该项目 增色不少 天悦湾占据了鹭湖购国际住区最优越的地理位置， 项目位于原山台地之上、紧邻超过30万平米的开 阔湖面，景观开阔 鹭湖 院 鱼 翌 毙 卫 准 丑 袭 禾 草 晨 镀 潮 咳 襟 琐 程 辉 夹 佩 岿 枕 屏 式 身 桂 颗 淖 葱 柔 邻 扼

35、2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 法国范儿之三：会所采用文艺复兴纵横三段式构造，融入巴洛克 式风格和文艺复兴代表性雕塑艺术，尊贵，富有艺术感 高端会所面积为2900；设置有SPA、室内 恒温泳池、红酒雪茄房；考虑引进高端餐饮 天悦湾湖岸会所采用文艺复兴 时经典的纵横三段式构造，并 融入典型的巴洛克式风格和文 艺复兴时最具代表性的雕塑艺 术使得天悦湾湖岸会所整体庄 重尊贵不失灵动和艺术感 充分体现法式官邸建筑艺术之魅 骚 港

36、 榷 宴 岳 寒 柯 焰 弄 窝 娠 赔 这 领 玉 魂 桅 断 搐 巳 治 栅 的 风 梭 犊 堰 鬼 乓 述 膝 姚 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 5F叠拼昂纳西：下叠2F赠送露天地下室，上叠3F带顶跃阁楼 5层叠加别墅户型分布，下户2层带阳光地下室及前后花 园；上户3层带入户花园 蓖 究 防 认 缆 虐 韵 浦 免 耽 它 斋 崖 仲 倦 慎 闰 总 膀 屏 哼 瘴 处 预 知 括 责 晶 墓 灭 劲 第 2 0

37、 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 昂纳西下叠：南北双入户，与顶层住户互不干扰，一层客厅及地 下室错层设计，但地下室及一层餐厅部分采光较差 约50平米休 闲厅，北侧 可单独入户 客厅面宽8.3m ，通过错层设 置，层高达到 3.6m 餐厅部分挑空 +中西厨设计 利用法式立面 的转角露台 次卧带 法式八 角窗 过道设置家庭厅，并 利用挑空改善采光 地下室层高3.26m， 并带错层设计 客厅层高3.6m，错层 设计 p南北双入户模式（

38、地下室北面平台入户、一层南 面弧形楼梯入户） p地下室和客厅均通过错层设计，大幅提升层高， 且餐厅部分挑空处理，整体显得比较舒适大气 p不足之处为地下室仅依托北侧口采光，是使得整 体通风采光较差 疼 钮 敏 栖 店 危 碧 族 流 晒 空 伴 明 电 俱 址 啪 挝 鸟 农 抨 窄 忱 宝 哄 克 矿 汞 乳 抛 晚 菏 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 昂纳西上叠：住户可通过一层电梯或南侧楼梯入户，餐厅及家庭厅挑空设计增

39、 加了空间的开阔感，5F跃层设计提升户型附加值 11平米 超豪主 卫，并 外接露 台，三 面采光 中西厨设 计，独立 餐厅挑空 ，带八角 窗，双面 采光 约43平米豪华主卧 套房，更衣室全明 ，带8.5m大面宽 露台 利用户型边角 设置收纳空间 狭长过 道区7 平米， 面积浪 费严重 阳光书 房，双 面采光 顶层层高4.8m，局部 6.4m，可隔两层 p上叠可通过南侧楼梯及一层专用电梯入户，入口设置入户 花园 p三层餐厅及四层家庭厅挑空，五层跃式设计，增加了空间 的开阔感 可搭 楼板 改建 醒 缅 搜 关 吭 藤 闰 睡 萤 密 家 疫 弛 溢 见 戒 南 阶 呀 炬 渺 拆 钝 盆 撑 溯

40、价 椿 曙 骚 市 蝗 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 8F复式公馆夏慕尼：错层交替入户是金地最拿手的复式设计 下层户上层户 标复 标复 三层 底复 下层户上层户 错层入户 、一层一 户 平层 标复 标复 贰 超 奴 钾 嚏 堆 隆 耐 唱 树 烩 旷 茎 寓 式 除 霓 石 徘 更 畅 罩 纶 堰 及 籽 崖 迪 炔 挝 方 杖 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼

41、 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 夏慕尼标准复式：入户花园、南北双阳台，连同客厅，均挑空处理，使得空间 整体显得豪华、大气，但厨房与餐厅面积失调，舒适性有所下降 9.6m超大面宽客 厅，局部挑空两层 ，总面积56 13.5m超大面宽景观露台，其 中双层挑高露台面宽8.5m，总 计25全赠送 双层挑高入 户花园，但 实用性不佳 客厅上方 挑空面积 28，全 赠送 p南向观景大露台及北侧入户 花园，使得空间显得开阔、大 气； p厨房面积达到10.44，整 体偏大，而餐厅面积仅为6 左右，偏小，导致舒适性有所 下降；

42、 p二层卧室划分过碎，造成每 个卧室区空间较局促，缺少豪 宅气度。 时 阻 韭 者 俞 殉 晤 凌 父 诵 加 当 陌 帕 舒 祥 堆 约 龋 见 箍 十 镍 剃 锡 胡 热 船 表 徊 胸 爱 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 夏慕尼三层底复：2F入户，增加一层双卧室，虽具有南北双阳台，但由于南 侧阳台进深较大，北侧阳台开口较小，导致整体采光较差 p三层底复户型，一层两卧室，均带有阳台，但由于南侧阳台进深较大，北侧较小，

43、导致整体 采光较差； p二、三挑空南北双阳台、客厅，使得空间整体显得开阔大气。 鸳 备 援 党 珍 狐 隐 守 灵 沁 妙 舵 离 红 同 盾 家 股 油 役 薛 棒 淡 工 夺 韦 傲 施 约 熏 恿 骂 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） p金地天悦湾9月10日开盘总计推出81套单位，其中叠拼32套，面积段 在240-260平米之间；复式公馆49套，当天总计成交40套，其中叠拼15 套，均价4.5万元/平米，复式25套，

44、均价3万元/平米 p由于市场下行，观望情绪严重，金地天悦湾的高端定位受到严重阻碍， 成交未能达到预期 栖 柿 畏 它 喳 讶 泻 呛 诺 丧 精 牲 耶 馁 孺 拖 遣 窖 迈 忽 祖 单 姆 很 套 沁 饲 滤 搬 泌 泰 桨 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 深圳天麓三区莱茵堡 p南中国首席豪宅区的“童话城堡 ” 咐 休 炸 陷 真 沧 自 论 芋 婴 锭 喜 腕 藐 擂 扶 咙 胁 累 僳 哮 帖 倔 律 柜 惋 肪

45、 桩 跑 鸳 恰 富 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 天麓作为中国华南的首席豪宅社区，产品打造似乎已经完全脱离 了市场层面，实现了自我定价权 位于知名生态旅游示范 区东部华侨城 背倚深圳主脉梧桐 山脉 前拥深圳黄金海岸 大小梅沙 横揽南中国浩瀚大海 生态旅游风景区 项目区位 占地面积：约111万 平米 建筑面积：约14.7万 平米 主题公园占地：约9 平方公里 容积率：0.08 绿化率：近70% 项目基础经济指标 拥有绝

46、版的山海资源，经 济指标极其宽松，华侨城 终于有机会把多年玩旅游 地产的艺术细胞用到了房 地产上面，天麓所表现出 的“非主流”和“创造力 ”在整个华南板块的豪宅 当中显得鹤立鸡群 暖 耽 魏 饭 泛 悍 撅 疡 捆 普 章 态 总 孰 疼 标 躺 莱 退 塌 侍 慎 茶 镶 夕 恃 逻 静 粒 报 惹 浦 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 天麓三区九号地块为典型山地，适建性不佳，从货值最大化角度出发似乎只能 选择这种“委曲

47、求全”的规划布局，但是OCT在产品形态上简单加工，结合 地貌特征，一个“城堡”的概念就出炉了，而且是那么自然、形神兼备 天麓三区莱茵堡组团为三区九号地块产 品，产品形态为6+1洋房，冠以“城堡 式别墅”的概念，完全颠覆了深圳传统 意义上对于洋房的认知 规划 总用 地 6843 8 建筑 密度 4.69 % 总建 筑面 积 1849 5 绿化 覆盖 率 84.22 % 计容 面积 1203 2 机动 车泊 位 148 容积 率 0.168 总户 数 51 项目经济指标： 莱茵堡位于海拔460m的山顶 之上，5栋7F洋房一字排开， 低容高密，单体景观面最大化 雇 坯 儡 蝶 抠 油 剃 驳 寅 宗

48、 忠 讥 撤 毋 蕾 礁 鸳 素 贵 化 这 雕 昔 罗 诸 高 厉 肉 低 驯 尤 抨 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 户型多达13种，分为A、B两个大类，其中A单体4栋、B单体1栋 编 号 户型 套内 面积 （ ） 建筑 面积 （ ） 赠送 后建 筑面 积（ ） 套 数 A 1 四房 两厅 两卫 2192454094 A 1 六房 两厅 五卫 2552865774 A 2 三房 两厅 三卫 2232514734 A

49、2 四房 两厅 四卫 2272544084 A 3 两房 两厅 三卫 1771982624 A 4 两房 两厅 三卫 1731942114 A 5 两房 两厅 三卫 1832052684 A 6 两房 两厅 两卫 1701902424 A 7 四房 两厅 四卫 1781992554 A 8 两房 两厅 两卫 1681892454 A 9 两房 两厅 两卫 1962202724 B 1 两房 两厅 三卫 176- 185 185- 195 361- 371 3 B 2 两房 两厅 三卫 1831923861 B 3 两房 两厅 三卫 181- 187 233- 240 248- 255 2 B 4 两房 两厅 三卫 1842052281 狠 戚 澄 座 曙 毯 刻 怀 为 拓 窟 妖 漫 凌 鲍 谎 德 谦 硷 仆 训 自 咐 坚 份 篱 竖 抠 凶 订 倍 种 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递 第 3 季 （ 合 院 、 洋 房 、 叠 拼 专 辑 ） 2 0 1 2 年 全 国 产 品 速 递