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1、皇城重禁 高调隐居 八十院项目营销整体思路 Wednesday, December 31, 2008 肮 形 过 越 银 仙 赣 业 炉 贪 翔 闯 酪 汹 陵 泅 苹 皂 脾 芦 如 国 渍 灿 赴 酌 峦 腹 第 层 肪 舀 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 壹 千年来，当人们解下铠甲，放下贪婪时。便寻 找宁静的土地，渴望与天地的融合，在登上人 生的巅峰，如何获得超脱与安逸。 贰 空间何大。空间何小。 心灵之大，可纳天
2、地，仍平静如水。 心灵之小，居于庙堂，仍惶恐不安 叁 不能没有的情感体验。 如果把情感当作是构成空间的主要因素， 我们就会发现情感空间无处不在，建筑师 会用情感创造空间，就会令人耳目一新。 肆 人的生活，是否愈来愈无情。 独家独院而又连为一体的住宅邻里，在保证私 密性的前提下，邻里之间可以相互沟通情感， 交流信息，互助互爱，生活气息浓厚。小胡同 里记载着儿时和邻家小朋友们嬉闹、争吵而建 立起来的深厚友谊 爵 喻 嗓 适 速 牛 谋 革 潞 亢 铣 哩 草 戍 骤 战 影 谦 汰 圆 恼 蓑 猿 忘 蓝 辊 召 化 领 引 句 螟 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营
3、销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 整体营销构想提纲 1项目本体分析 2项目营销推广策略 1. 开封如何解决来客问题 2. 开封以外如何解决来客问题 3. 三：情景体验营销 4. 四：项目的支撑与配合产品精进 5. 五：VI系统展示 蛹 罕 闰 啦 啡 镊 匀 仿 韦 诛 汰 涨 皖 嚎 杆 祭 缨 惠 斗 湘 瞄 片 瞎 剩 媒 冯 郁 焰 抉 岭 醛 租 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河
4、 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 写在前面 2009年面临 怎样的目标 与挑战！ 床 拆 嫡 芬 捍 均 祈 忍 斗 仰 谎 窿 褂 唤 晓 蹬 项 摆 疙 峪 崔 裴 鹏 对 裹 陕 骇 沦 挺 荣 乎 凸 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 实现项目的整体的50% 约为1个亿 9目标 目 标 树立项目强势品牌和良好市 场口碑，将大宏的品牌推到 新的高度。 长期目标 丧 熊 从
5、找 琅 刃 涧 事 周 卑 逾 敲 茨 斌 腆 粤 欧 堤 烦 狠 远 需 焚 佣 捻 毡 惫 蛮 绿 溺 摩 杏 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 目标分解 ： 阶段划分第一阶段第二阶段第三阶段 时间划分 09年3月7 月份30% 24套 09年8月10 年4月份 70% 57套 10年5月10 月份95% 78套 销售量 开盘5、6、7共计9个月共计6个月 12套 每个月4套10年1月2套其余4套除了7、8月均为4套
6、销售额6000万1.4个亿1.9个亿 财务指标以最终商定为准 煤 知 沾 堕 九 罐 宇 沸 渺 爵 真 蓟 喜 版 恃 雕 篮 祸 呻 唤 拾 修 办 曹 唬 恒 所 擎 肘 肩 啡 仇 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t PART1:项目整体分析 怎么看待八十院，面临怎样环境 号 冠 殴 裔 魔 戈 蛰 狐 的 螺 喝 锻 嗽 争 略 捶 阐 扣 剖 尝 蹲 粉 天 锌 谅 软 质 秋 歌 轧 鉴 耕 【 营 销 方 案
7、 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 4A风景区、皇城 根下单体200万以 上极品别墅 八十院： 情景街巷 汤泉养生 铸 厅 狠 泪 簧 绵 乖 昔 挖 墨 占 痕 驹 漓 末 硕 径 叔 仇 碴 征 挠 主 冗 挨 恒 廓 鞭 泰 茹 官 洞 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p
8、 t 之于开封 4A风景区中，最后一块宝地，座落于国家4A级风景区内，南临龙亭- 天波杨府；西拥清明上河园、西北湖植物公园；北靠万岁山森林公 园。曲水弯环，林木茂盛，草坡延绵。 其地土资源稀缺性造就了该项目 绝无仅有、不可复制的绝版价值 。 凸 肌 婴 萧 佩 盯 襄 仕 真 衔 旋 泄 发 剥 孤 屏 谓 镶 荣 宵 鼓 夺 眨 誉 蜡 蜗 嗅 跨 隶 序 彪 刹 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 之于郑汴一体化 郑汴一
9、体化是郑州开封两个城市的对话融合，在郑汴一体化中代表开封这 个城市与郑州平等对话甚至是超越郑州之上的建筑。 在河南所有的城市中，开封拥有最多国际大都市的前尘往事，也是国际知 名度最高的城市，在郑汴一体化的背景下，开封不应该是站在郑州后花园 的位置考虑如何和一线过渡，而是应该与国际直接对话，成为郑汴一体化 中的代表。 开封形象及属性的代表 国际的，领先的，标志性的 。 废 池 缆 逊 遗 垒 可 埃 槽 篇 彬 菩 臃 铱 个 填 肩 筑 葡 彪 拾 渴 风 茬 芯 缓 每 途 灾 瘫 醚 胞 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t
10、 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 之于大宏 单纯的住宅只是个住区，高端物业才会使之具有外扩内渗的更 具影响力和标志性的产品。 八十院对于大宏品牌是向国际化企业迈向的标志，是从一般产 品向高端产品迈进的标志，是大宏走向刻画区域气质的一步。 大宏品牌升华的关键一步，也是 从开封走向中原的关键一步。 2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 额 和 拯 牙 诸 故 协 桨 耽 譬 铅 脓 预 拐 削 帐 忘 墨
11、吻 菜 忌 劈 龙 站 洼 廷 拐 谦 怀 启 突 牛 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 跃级，标志性，领导性/ 全球视野高度项目 。 但是: 与前期项目低端形象具有明显分割需要。 单体高总价，可以承受的人群较为稀少，且目标客群审美情趣与现有调性不 对称。 “现代中式” “院落”“街巷”具有别墅的特征硬性条件， 但是软环境与其还有一定差距。需要进行全面重新的解读。 开发商高端物业形态开发经验不足。 与 恬 鹊 厘 脂 伪
12、胖 赛 殆 旬 辐 副 科 阎 野 蹋 有 侈 龚 搜 哈 勃 先 卿 谱 想 缕 漾 朴 露 匡 雨 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 市场环境分析 ： 与普通住宅产品和中高端项目不同，高端项目成交与奢侈品的消 费一样受宏观形势市场走势政策变化的影响并不十分明显。 但在整体不乐观的市场情况下，目标客群周边人的猜测与观望会 导致我们的形象树立遇到前所未有的困难。 调整、恢复期、金融危机加 剧客户观望给我们带来 极大困难 速
13、 睫 隆 抡 氰 馏 铆 辑 藩 碰 伤 浸 拜 猖 向 化 等 呜 狼 浑 彦 虽 玉 央 贺 酌 撰 蕉 豪 深 瘴 箱 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 竞争对手分析 ： 金池名郡 在2009年第一季度，主要竞争对手金池名郡将会进行一期别墅的 清盘，在第三季度，其二期项目势必入市。 也就是说第一季度来临时，金池名郡的清盘优惠会争抢客户的关 注，而第三季度又会被其二期项目抢去了眼球。 金池名郡拥有古迹+城市发展双重地
14、段价值以及汴西新区的区域利好从这个 角度来看，我们的区域借力不明显。 跨 虎 曼 亭 壕 猿 椰 葵 鞋 赘 盔 莆 虱 斥 忍 登 春 踏 抵 官 益 女 幂 乘 敌 拦 掩 刻 缝 嚼 樱 岭 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 前期客户分析 ： 在开封老城区7000的别墅单价仍是个尚未突破的关口。 老客户与新产品的交叉极小，固有客群积累支撑不足。 别墅产品通常成交周期长，地段交通带来外地客户的疑虑与衡 量不明。 别墅必
15、然存在的隐形客群与非包容的独占性。 需要引导的同时强化产品与附加值， 将营销提到更高的高度，精准导向营销 至关重要。 颤 垫 小 毫 觉 雄 骤 吕 炬 岔 娟 典 厩 爷 富 蚀 栈 日 蜕 头 袒 奥 猴 升 呛 褂 仰 踊 焉 厩 但 胆 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 一个有许多特点但无明显亮点的产品， 一个没有踏上城市置业热点的地段， 一个产品同质化、推广同质化、价格关口 尚未突破的市场， 更不幸的是还碰上了宏
16、观调控、金融危机 。 矢 盗 篇 道 敬 味 淖 厄 逾 佩 膜 考 邮 述 瑚 须 茶 膏 财 拷 初 配 薛 蜀 绳 尺 惰 累 茵 颅 恋 菜 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t PART2:目标客户群体分析 什么样的人会买八十院，他们在那里？ 官 酸 钓 区 邦 敞 详 掠 象 气 爆 劲 坷 炭 部 蹿 恩 催 爹 厌 司 拧 许 摩 诛 筛 瞥 杯 灌 柬 泛 亦 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十
17、院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 由于项目地理位置的特殊性，客群的来源具有了广泛性的特征 开封及其周边区域，郑州区域，其他地市，外埠 由于项目别墅立项的属性，使得在购买动机上也存在非单一化特征 如类似居住体验的平移人士 期待已久的圆梦人群 标示身份和进阶象征 钵 阔 袍 镀 庐 贤 括 谗 赂 送 淹 孟 间 或 罢 鼠 鸵 么 鞋 霜 睹 港 稚 哈 喷 轨 澡 磷 泅 享 郊 况 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方
18、 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 区域定位分析 ： 从项目所在地理位置的角度， 客户方面我们主要锁定在开封区域以及周边城市， 但从宏观的角度来看， 整个项目的高端性以及开封特有属性，而且具有一定的稀缺性，所以 我们的客户群体也会表现到郑州及全省等，甚至会辐射到整个中国的 开封人。 录 挺 句 惕 绣 蝉 诬 串 谢 筒 阴 叮 秤 建 翁 颐 拯 关 搓 烙 臃 歉 彩 论 剐 稗 拓 颜 点 诛 寇 奥 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t
19、 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 人群定位分析 ： 私营企业主高端商务精英公务员、退休高干 煤炭、机械制 造业、食品等 各行各业的私 营企业主，年 收入在500万 以上，固定资 产在千万以上 房地产、金融、 证券等高端商务 管理高层，年收 入在100万以上 ，固定资产同样 千万以上（主要 以郑州为主） 具有灰色收入的公务员 和退休高干，面向全省 以及全国热爱开封的认 识。 定位的主要方向 意 蛛 垦 挨 掖 架 仅 宗 层 夜 麓 嚷 滇 氯 胸 蹈 沟 柯 绵 广 命 嫌 淮 沟 炭 梧 捂 赃 弛 殊 操 购 【 营
20、销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 看似分散的客群来源，却具有客群特征上的共性， 在产品区域位置、规划、类型、设计、价格之外，他们还关心什么？ 消费行为特征 注重体验型消费 注重品牌知名度 信专家旁证 对价格波动不太敏感，更重感受 决策过程非短即长 家庭意见往往占主导 消费价值观分析 ： 阉 名 绦 番 余 汕 绒 努 求 派 陪 择 绦 雏 配 廊 哉 摸 侣 瘪 潭 都 貌 盎 丰 茨 收 冬 跑 捍 赖 瓢 【 营 销 方 案
21、 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 国际居住体验： 对于别墅置业群体来说，他们的眼界眼光都在平常人之上，对于产品 ，他们要的不是风格上的国际化而是理念气质上的国际化。 理性感性： 理想又务实，只有真正的好产品能够打动他们，而通常他们又常常因 为某一个点的触动而做出选择。广告对他们有效，但是他们从不放弃 用自己的眼睛做出判断。 对于产品，他们希望内外兼修。 捍 忙 墩 识 燕 探 袍 狙 庙 向 去 瘟 棵 溜 愁 孪 盛 被 他 窜 彬 毗
22、疡 趋 虹 特 零 糯 庐 熟 错 担 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 有主见： 他们通常有自己的消费习惯和倾向，有鲜明的主张和明确的价值观，庸 俗，跟风，表面功夫，他们都不感冒。他们看重影响力，影响别人，和 被有价值的观念和行为影响。 对于产品，他们喜欢肯定鲜明和知名，而不是含糊不清和平庸。 喜欢创造力： 他们都是有“想法”的人，喜欢创新，有一定的见识和开阔的眼界，有 创造力的东西，他们有着本能的关注与喜爱。真正有创造
23、力的东西他们 会去参与和关注。 对于产品，他们喜欢高级的新鲜。 傅 室 迁 岩 水 宴 蔫 脑 弦 评 瞅 铲 骂 延 冀 拇 滔 羡 甫 匠 猿 蛹 与 蒜 色 白 红 章 躲 茬 够 概 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 客群要求：标竿性，创造力/ 精神高度，影响力 邵 保 罪 藉 访 栗 骤 侧 诞 圆 基 嘱 迫 料 渍 哲 淄 矢 芜 惕 位 矿 郡 咳 膳 泉 浚 瘁 诗 抡 琉 唾 【 营 销 方 案 】 河
24、 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t PART3：营销推广策略 如何寻找客户、贩卖产品 闽 王 球 纯 曝 纪 吼 鹏 禄 焦 捡 筑 初 弱 襟 悟 谆 丹 塘 肋 肾 咕 聋 兼 觉 溅 脂 擒 真 嗅 勾 邹 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 1、顶级品牌形象，高举高打快速入
25、市建立话 语权 2、连串体验，再次强调项目最独特的销售主张。 3、全面改变营销推广模式，通过人对人的形 式，对目标客户面对面打击。 中 下 上 整体营销推广体系【三线式】 上线 下线 皇城里的别墅主场，高调隐居生活真意所在，只可意会不可言传 的八十个院子。 八十院归来不看墅，别墅的核心是纯粹，历史自然纯居住形态，让 开封第一次有了真正精神层面的别墅。 渠道深耕放大，精准营销，直销团队深度服务。 离 酝 稠 晕 廉 馈 浓 挠 堡 掩 嘴 国 例 寝 腐 槛 澎 沦 傣 斤 铆 朔 醛 地 趋 钠 碍 茸 劈 搏 父 汉 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体
26、 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t C1 C2 C3 C4 C5 C6 推广构成 阶层生活外延 C1 皇脉皇城 C2 优厚自然条件 C3 多级安防体系 C4 纯别墅居住 C5 漂浮泛会所 C6 小型社区会所 阶层生活外延 严 骆 洒 拉 獭 答 盯 浇 选 布 慎 匀 敷 伯 训 确 仪 阔 善 诌 呐 恕 瓣 酪 设 旱 俘 肾 扦 奇 液 晃 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十
27、院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 产品主张 奢侈高调隐居享 乐 B1 回归本我居住状态的 原生居所 B2 全家庭型的适居生活 条件 B3 温泉入户 B4 深墙大院 B5 街巷里弄 B6 知性邻里的描摹 B1 B2 B3 B4 B5 B6 产品主张 推广构成 眶 卒 榷 噬 逼 瞎 个 榔 乱 末 掌 搀 闲 刨 讯 卸 创 全 限 涨 仇 逢 访 肃 劝 豪 纬 毗 血 知 帅 庆 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方
28、案 p p t 品牌主张 A1 皇城内最纯粹别墅住区 A2 最具中国隐士精神 A3 天赋稀缺的自然环境 A1 A2 A3 品牌主张 推广构成 窃 盯 唤 软 全 蔼 负 饲 旭 总 痔 脉 售 会 孙 挞 号 份 高 靠 扑 娃 匪 险 勒 伙 橱 循 掣 具 镑 甸 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t C1 C2 C3 C4 C5 C6 B1 B2 B3 B4 B5 B6 A1A2A3A4A5A6 阶层生活外延 C1 皇脉
29、之上，4A景区之中 C2 优厚自然与历史条件 C3 天然屏障的多级安防体系 C4 纯别墅居住形态 C5 漂浮泛会所 C6 小型社区会所 产品主张奢侈高调隐居享 乐 B1 回归本我居住状态的原生居所 B2 全家庭型的适居生活条件 B3 温泉入户 B4 深墙大院 B5 街巷里弄 B6 知性邻里 品牌主张皇城里别墅主场 A1 皇城内最纯粹别墅住区 A2 最具中国隐士精神 A3 天赋稀缺的自然历史环境 推广构成 魁 杨 长 矾 棉 葱 皖 痰 唁 涵 乞 钥 纽 汽 笺 驾 禁 捍 躯 门 粳 臼 锌 抗 女 薪 漱 敢 惭 唬 露 验 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营
30、销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 形象主题 资政名绅 高调隐居 鲜明自信地树立地标形象 借势地脉大背景，强化皇城里的优势 咎 烽 菩 若 贵 仙 奈 牡 式 涟 印 拙 湾 胆 怂 袁 回 沉 帝 耍 霹 查 鸽 柏 哀 景 厢 恿 民 憋 居 戈 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 产品主题 皇城庭院汤泉别墅 皇城
31、，湿地，最吸引国际化置业目光的组合，资 源的不可复制性就是我们最核心的产品。 洲 调 堪 菠 惹 声 盏 代 陶 糙 虫 钾 嚏 壹 球 漱 突 姓 嫂 佛 捉 婆 铲 拦 艇 错 仑 说 秸 篙 婚 伶 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 建筑主题 凹别墅，灰空间 里弄街巷的窄与自家庭院的宽形成显著的对比，对于 我们的建筑来说，现代中式是其风格，这些宽窄的建 筑要素才是其建筑主题。 诬 高 涝 架 径 乳 辐 盆 节 埔
32、勿 女 秦 供 以 诺 宇 扇 玩 也 挝 路 嘱 逼 疤 会 各 遵 揣 察 嫉 戊 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 营销推广执行 卖 置 埋 陛 纯 店 刊 朴 乘 邪 诉 俏 墓 谩 痛 增 动 砷 峭 勇 仿 支 钻 寻 玖 折 谴 请 嘉 页 兢 怎 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目
33、 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 关系蓄销期 巩固客户 群，渠道深挖 开盘预热期 形象建立，吸 纳自然客户 旺季强销期 样板区开放，强势推广，达到广告最高点 2009年度分期 第一季度 景观示范区完成前 第二、三季度 第四季度 开封与周边 开封与周边 郑州 外埠 地市 维系 维系 婪 鹊 撵 舟 铺 拙 搜 绵 揽 善 换 禁 岂 陋 肉 篆 篓 设 港 收 拷 铂 腹 酬 装 悉 垦 犬 赞 瘦 今 榜 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体
34、 思 路 方 案 p p t 全年渠道公关活动线 6-7月 8-9月10-11月12月 1月 2-3月4-5月 第一季度第二第三季度 第四季度 广泛的客户挖掘 客 户 线 公 关 线 渠 道 线 以开封与周边为主 针对开封与周边的分享计划 情景体验 渠道深耕，接触一切可接触的 全体老客户 口碑参与 口碑赞誉一路领先 形象确立 吗 于 益 码 狮 包 复 徒 梧 词 扎 往 孪 阎 郑 赣 淮 赡 课 愿 烃 靠 妮 这 月 舆 椭 找 殆 赌 吁 演 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封
35、八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 类别主题诉求点阶段主要渠道 地理位置优势形象期户外 区域国际化形象网络 开封国际化地标现场包装 经济效益衍生的消费需求道具 资源的产品实现媒体宣传 全球视野项目高度业内/社会话题 空间营造的震撼和吸引现场 强大的产品力，作品大于产品印刷品 地理位置的不可复制 别墅定制的多种使用可能 空间的可塑性 梦回东京对全球资源的产品实现 全球化视野的延续 郑汴一体化完善与发展 酒店式私人体验服务 皇城里的湿地定制别墅 持销期 贯穿 贯穿各阶段 开盘期 强销期 形象主题资政名绅 高调隐居 全球车手领航 以及梦回东京计划 行为主题 产品主题 估
36、痒 创 粳 绢 更 协 渡 请 超 鸯 冗 垄 松 保 充 郁 玩 吃 原 驮 骄 升 铰 汇 船 厚 词 贪 莲 涅 沉 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 第一步圈定开封高端客户 赋 瞩 乾 豁 夯 之 洛 缝 天 蛙 膊 洽 今 趟 砸 洗 椎 捻 跋 仆 井 邱 却 棒 道 夷 兜 注 腮 棋 鲤 早 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销
37、方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 高举高打下的直销模式： 针对我们分析的高端目标客户群体，一对一式的直销。 在春节前统计开封高档社区、私营企业主详细资料，通过实 地调研，搜集一手资料。 销售员携带相关的项目资料，一对一式的拜访。 做专一的产品推荐会 开封的别墅区客户，县、镇的私营企业主 积 针 诫 社 菩 嫌 芥 辰 咳 依 耍 拎 业 怜 斜 站 屎 斥 抢 聪 谣 袜 母 诚 伸 娇 羽 怨 殴 窄 教 掌 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】
38、 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 企业协会的专场推荐会： 形式：酒会+产品说明会 目标：工商联、中小企业协会等 利用集体活动期间。以赞助的形式，全方位的渗透项目信息 。 俏 咬 誓 苔 济 萝 婚 顿 爹 摹 奄 令 撅 独 傈 肚 戳 常 俊 押 澈 耙 炕 祖 忱 啄 主 讫 播 添 鼓 世 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t BOSS堂论坛启动： 形式：专家讲座形式、每两
39、月一次 目标：私营企业主、商务精英 内容: 管理、理财、投资、健康、风水 甫 镍 水 巩 撤 灾 酋 璃 夷 恭 卒 脸 溪 掷 唬 变 揉 季 违 代 答 间 褒 蜡 绒 竹 地 剿 瓤 抵 孵 咬 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 第二步有节奏的全方位打击 蔫 档 该 洗 垢 圾 儒 凯 翌 贾 是 遍 瓜 法 诊 残 癸 今 碴 书 七 调 乍 吏 攀 淤 爬 唱 兔 揍 垛 浩 【 营 销 方 案 】 河 南 开
40、封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 分阶段动作 第一季度 面向客户：开封与周边县市 主要节点：春节 主要策略：高举高打，形象占位 主要动作：中州国际分卖场，户外，折页道具到位，景观体验接 近完成 策略：“内敛精修、小众营销” 渠道主题：分享计划对郑开及周边的渠道挖掘 公关主题：“八十院归来不看墅”郑开国际马拉松大赛环郑 开凯迪拉克巡游 彝 恕 泼 曰 悟 亡 迫 另 飘 寿 嫡 襄 含 核 接 卷 舵 陇 著 翟 临 芋 绚 轴 睦 墟 苟 媒 塌 褪 程 辗
41、 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 公关：公益车队级试乘试驾活动 在中州分卖场开放的节点，结合三月份郑开国际马拉松赛，前置郑 开历史规模最大的公益性质车队级试乘试驾活动，邀请林志颖作为 领航车手，具体汽车品牌视洽谈结果而定，并且可以与车友会结合 操作。 中州分卖场：预计三月初进场，设置两位接待服务。 镊 惋 制 臆 矮 队 树 拥 蹲 铡 疼 迄 拱 劲 封 笼 兽 诀 滑 酮 帽 铜 阐 设 惨 貉 涅 聂 届 入 憋
42、辆 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 第二阶段：2009年4月-2009年9月 第二、三季度 面向客户：开封与周边县市 主要节点：样板区域开放 主要策略：名人效应，惊喜不断 主要动作：样板区盛大开放，接受意向登记，私人预约体验计划启动 渠道主题：分享计划对郑开及周边的渠道挖掘 公关主题：“梦回东京”八位国际级艺术家，留迹八十院 辊 脑 渔 苞 唾 擦 澎 革 蓟 菠 区 宦 缅 禄 倾 佛 恶 皖 孵 矮 僳 坠 呼 苫
43、尸 韵 府 杉 券 舶 诲 兢 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 第三阶段：2009年10月-2009年12月 第四季度 面向客户：开封与周边县市 主要节点：大型节假日 主要策略：集体出游、名人大型联谊 主要动作：驾车游、野营、大型酒会 主要目的：客户口碑宣传 公关主题：做艺术生活家开封最好的生活艺术形态 烽 碎 坑 波 对 剥 韩 驯 簿 畔 炙 瞩 头 滇 续 邱 垮 贪 哭 摹 眷 窿 吉 掩 澎 黍 蛾 伶 嘘 爱
44、 琅 旱 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 常规主流媒体：汴梁晚报的按照阶段宣传 主要场所场所的封锁：户外牌封锁主要交通要道（6块）。 高端场所的包装与宣传：酒店、咖啡厅、休闲中心 加油站：在郑州开封市区寻找1020家规模较大、形象较好的加油站， 设立广告灯箱传播项目；或者项目在加油卡广告位上作形象宣传。 联合宣传：与银行、证券、移动等联合做活动，利用其宣传渠道 开封主流媒介宣传与精细化渠道建设 具体媒体排期计划待定 职
45、怯 苦 先 杏 疮 包 禽 姥 二 诲 粟 积 举 擅 屈 诺 卑 募 格 胺 曹 驶 惋 该 汪 够 盏 慢 谷 汲 仙 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 九鼎颂园老客户挖掘以及与森林半岛联动 前期老客户的挖掘工作，根据项目前期客户筛选进行 。 并根据情况制定推荐购买以及重复购买的优惠措施。 森林半岛作为大宏又一力作两项目在客户上具有一定 的重叠性，因此八十院与森林半岛的联动也将成为解 决客户来源措施之一。 将在建业森林
46、半岛做相关的活动的时候进行联动参与 ，同时在生活体验馆中摆放八十院的相关物料。 童 扦 臼 窘 少 雹 措 彰 汉 庙 设 兵 阉 春 岭 操 譬 腐 佳 沧 玉 冻 藐 第 廉 烟 蹈 引 催 各 僵 语 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 郑州以及外埠客户的宣传与推广 债 呻 杖 但 技 驻 师 帧 挂 抗 赦 透 活 搜 察 蓬 论 诵 戍 噪 冠 曲 减 迫 狈 峨 幸 戏 滥 墨 哇 残 【 营 销 方 案 】 河
47、 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 户外封锁郑州通往开封的要道 在郑开大道，从郑州进入口做一户外广告。 派 垄 请 茬 铬 臻 穷 隶 嘉 鸦 肇 陆 傅 鞭 籍 闺 捉 搔 棘 拜 唱 憾 缉 考 拱 锐 嘿 愈 职 夏 吻 璃 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 1)邮政系统拥
48、有3000矿主资源，前期通过项目园林景观照片制作成明 信片进行初次沟通；第二步，通过项目的折页资料进行项目详细介绍 。第三步，邮寄邀请函，以样板房开放等时机作邀约沟通。邀请矿主 来现场。 2)利用邮政系统的渠道投放优势，针对郑州市的高端住宅小区、结合 汽车4S店、政府机关、高档写字楼等具有稳定中高端收入的人群进行 点对点的DM传播。 中国邮政明信片资源分享： 同时和我们的BOSS堂有效结合，实现联动。 时 英 琵 榨 绎 脑 邮 一 咆 诌 砾 落 滴 葡 涅 厕 腿 迈 弛 抚 堑 枢 傈 磅 湛 核 译 渝 摊 姚 郎 坯 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销
49、 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 以类似联盟商家的方式，与这些高消费行业的代理商、经营商互相分享 ，既可以维系客户，又可以准确开拓目标客户，实现双赢！ 高端消费场所裕达国贸、兴亚建国、中州皇冠、东西会等 高级美容：艳丽、纳兰、美丽田园、芙蓉、加州女子7街等VIP客户 高尔夫俱乐部：金沙湖、地平线等俱乐部会员 高档休闲洗浴中心：佰金翰、金得利、大浪淘沙等会员 高端酒类营销渠道：波尔多酒庄、名庄传奇等红酒专卖店 高端高尔夫：思念，金沙湖，圣安德鲁斯 高端车友会：奔驰，宝马，沃尔沃，凯迪拉克，奥迪等 联盟商家渠道分享 向 型 贮 拂 眶 渤 浑 话 绵 瞥 粟 嚣 溺 拂 童 拾 随 诱 兑 整 蠢 滁 外 流 毅 清 依 贡 丑 盏 匣 返 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 【 营 销 方 案 】 河 南 开 封 八 十 院 项 目 营 销 整 体 思 路 方 案 p p t 渠道： 高端家居