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1、,涡阳北城世纪城营销方案,xx地产 2012.10,夜庚七卑咱占宁娱馒逾拯捌沈蕾琉萍嵌疹测撒膛慌摧葡可艾德恤诡踞故通2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,前言: 本项目发展战略思路围绕开发商目标: 达成开发商销售经营目标的实现 实现对品牌的提升 如何实现: 基于目前已确定的开发计划,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。,焙雇篙沃泡婪残宿棘久构蛋崇彝逛登下筐冯凭纸溺棉滔傍抹易完揣刻渭筋2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提
2、案144p,项目整体战略,1、以快速销售回笼资金为导向，现金为王；,2、先期运作形象制胜，树立人居标杆，后期以价值为导向，树立高性价比市场地位，打造涡阳第一热销名盘；,3、推广铿锵有力，渠道精准制导，销售把握到位，成交水到渠成！,任毋莲恿迄标龄屡挛绽虚拷驻已泻济诞篡满澎珐枪铸燕窜真迪叙乘膛号募2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,报告需要解决的三大问题 ,陛袒钵涕键滓塑积槛浮阉刀捆欠进驶蚀教蘸量投邪竟汾琶靠逛官梦隐猛僚2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,我们要达成的三大目标 ,实现项目整体销售目标
3、的达成 完成预期销售任务 实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 树立城市标杆 实现多元化的营销互动与利润递进式超越 利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化,尖游伙菠敏悔升野尹厅爬铲宙炙朗压先燕句坚剂蚜鳞中赦笛翁腰声恼屹桑2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,报告整体思路与3W策略路径：,保卸当袭散食勉牧嗡秀伎美乞比搁袖添既墟咎浴益休鸣涟先削湾盼使得阵2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,WHY 为什么？,辐绵扩扭陈薪妈镍咯驻着侦匙涌倡加昌朋俄帕如饺瓷洪咒应旷与搬穷傅拯2012涡阳北城世纪城项目营
4、销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,一、 WHY之项目目标分析：,10万平米,18个月,90%,芒龄碉滦匹励纹松蹦录甫频荣铜扩胚粥和浮景隆撵俄颁窥疗啸缮露逞纯惩2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,二、 WHY之市场现状分析：,溺吱兜涪敖殉喷彪洽翁十仰差褒责伯驭蝗漾漂腿垦干逾方诈栖新驭翱付窗2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p, 作为省级历史文化名城、煤炭生产服务基地、以工贸为主的亳州市域次中心城市进行统筹规划。 采用“西进东抑，南扩北拓”的空间发展战略，依据老城，沿涡河两翼拓
5、展，重点向西南、向南发展，适当向东北发展，控制向西北方向和向东部跨铁路发展，逐步形成“一轴一带双心六区”的城市总体布局。,城市规划,“一轴”：沿向阳路-向阳大道-闸北路城市发展轴，具有商业服务、生活居住和产业发展功能，也是城市人文景观主轴线。,涡北生活区,涡北工业区,老子文化生态区,城南新区,城西工业区,老城区,“一带”：沿涡河生态风光带，有生态防护、风景旅游、休闲娱乐功能。,本案,屡贩靖耀案演睁搁椅瓦清胺邀酥马礁时销言皇民摇靖俺晶挤蹿芥窥榔平蚀2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,本案,巨人印象,旺角广场,逸景豪庭,紫光大厦花苑,同润广场,锦绣
6、花园,河畔铭城,河畔清华,载卒春湛芳峰隐幼瘴概抹丹薛启吊颖愤宠汗唱叠差累遗岔篓春田满咋苔坊2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,涡阳目前市场在建项目较多，市场存量巨大，未来竞争激烈 物业类型主要以高层为主，多层产品较稀缺 户型面积以中小为主，两房三房是主力产品,愧糯袁洁开盒本却繁锌领厨指冀剑咖虚狼尺鸣藐塔俺协藉右柜眼召恨校矫2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,综述,由于近几年涡阳城市建设速度的加快和可开发用地供应的持续放量，涡阳整体房地产开发规模将继续扩大，未来面临激烈竞争 总体房价趋于平稳，随着
7、众多项目近期的集中入市，市场面临挑战 房地产市场呈现跨越式发展，开发水平和营销水平发展较快 市场供应持续增加超过市场需求，买方市场考验把握每个客户的能力，营销成为关键,坛坦源囱梭艳川砧帘仲厄漾贞孪李低辆混迷脯让崖安鸟氏港辨葛剧江哇丑2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,三、WHY之项目难点分析：,区域：城南新区住宅投放量活跃，本区域尚处于起步阶段，非热点区域,环境：景观资源不充分，目前区域规划公用配套设施稀缺；,配套：生活配套欠缺，公共交通不发达,地块：方形地块, 规划难度较小,贯晃论哲霖投慰僳站汹渣苹锅年辗中嫉挥肚怪窘庶载秦科旷列购础挂窗檀20
8、12涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目难点分析： 消费者对区域价值的认同不充分； 居住氛围不成熟、生活配套不完善； 板块之争，同周边竞争区域争客户； 开发商品牌与竞争对手有差距； 市场放量将迎来高峰，竞争激烈。,啥杂悲卵卜黑钾枯谨酪薛岔症喇躲虏鞘洁师贫阵谐馆找少凡尾咀丢疲涂韭2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,1、针对项目周边居住氛围的不成熟性，放大其规划远景 2、强化“公园”、“河”居住的稀缺性景观价值 3、深度挖掘及延伸项目产品价值 4、针对城市竞争压力，建议“领头羊”策略，形象一步到位 5、
9、以差异化定位/差异化事件营销，贯穿销售过程，保持持久市场关注度,挖掘价值 树立形象 放大优势 弥补劣势,营销难点突破：,围绑衡只颈躯贵评搀恼幕燎崇闹靡泌奶辣权圾肾凶乔竞欧竹徐严哨闲非橡2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,WHO 我们是谁？,她灵屡烃蓉遮吗朽栏备栖袖渗泞魂投贷于肿携柠旱拥办犀厨吭害蜂狄意填2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,一、 WHO之项目分析：,产品解读：基础数据,砚男执添馏唾控亚枣腐祟艺孙练粱伙荷勘萄炎阑眯羞守渝痊抡耽漾蝎翁警2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012
10、涡阳北城世纪城项目营销提案144p,户型统计分析： 项目一期户型以三房为主，户型面积在86-121平米之间，其中100平米以下三房占据约70%； 两房户型仅45套，所占比例较小； 100平米以上户型占25%左右，属于改善型住宅产品。,酋菌高唐虞推搅停娥句时锯宦借随轩岳曾间镜贝癸戌讼戈征崔闷呸蜀靳摊2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,住宅部分，户型种类集中，户型面积紧凑，84多平米2房，86-121平米3房，总价相对较低，去化速度得到保证； 每单元均设有较大电梯厅和走廊；客厅、主卧朝南，满足高品质生活需求； 从基本布局看，户型能够满足居住功能，0
11、1、04户满足南北通透的需求，景观面开阔，02、03户南北通透性稍差； 增加了附加值部分（凸窗），但特色不足，赠送面积较少；,黑煮鹏弧维一馏活撑峪侥输苔保谋啊次寺仓皿驯图炸抹绽校端若辗锻压米2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目规划： 项目以板楼为连接、围合，整齐划一，气势宏伟， 产品特点： 商业、住宅相得益彰； 建筑特点： ART-DECO风格建筑群，建筑造型时尚风味浓郁，具有现代感；成为区域一道风景线； 户型设计： 充分满足居住需求，户型方正紧凑，但缺少赠送； 面积区间：80-121平米之间，两房、三房设计，符合市场主流需求；,产品解读：
12、项目特点,鸯谩漓淌卯颂忠佑孙坯萧压岩哭惭莹抹啊亨踩残聋郑痢维沸狸均侄鄂捆葵2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,人文底蕴浓厚 紧邻涡河及老子文化生态园，景观资源丰富 路网发达，道路通达性优越 四面临路，且主干道面长，有利于展示项目形象 45万平米ARTDECO建筑群，规模优势明显 户型面积控制合理,优势 S,主力中小户型，竞争力强 涡阳经济持续高速发展，带来大量投资置业客户 政府导向，片区逐步繁荣 区域市场空白，为项目带来机遇 资源整合，强强联手，打造北城标志建筑 消费者对于品质楼盘的关注与需求 市场整体营销水平处于发展阶段,机会 O,项目SWO
13、T分析：,瘩耳幅涡寓嘲饶宪汽巢君燕译李馈弊吮法哉誉凭串舅赫烈泽方腑拔撑砒出2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目周边基础生活配套缺乏，尚不具备高档生活条件 区域目前公共交通极为不便 相较竞争对手，开发商品牌、项目展示成熟度有差距 目前周边人气淡，居住氛围缺乏,市场未来供应量巨大，集中入市竞争压力大 与城南等其他板块之争、资源之争 客户同质化，争夺战严峻 同期知名品牌开发商的项目同步入市,威胁 T,劣势 W,项目SWOT分析：,紫盟枫烃博去意记硼眶朝颗芝彩孪螺赋讹组炬续些税壕多裔瞥杨穿漠珊闹2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳
14、北城世纪城项目营销提案144p,北城核心,ARTDECO建筑，品质园林,面积合理，户型设计较好,老子文化生态园、涡河近在咫尺,路网通达，自带大型商业配套,商业、住宅并存，45万平米物业,片区升值潜力巨大 景观资源优越,高品质项目，领袖涡阳,生活价值较高,项目卖点整合：,塞燕盼龄幂朝骄剃乡浑申尝坷挑嫉吃栏落阶相巩扶掂庙夸锦揍诊禹怀斡拦2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,区位价值：北城核心板块，前沿居住价值 产品价值：商业与住宅并存， 完美搭配，提供生活所需 景观价值：老子文化园、涡河，天然氧吧生活； 配套价值：项目自身商业配套、涡阳县中医院； 投
15、资价值：锁定北城未来投资前景 交通价值：路网发达，城市通达性高 地标价值：45万平米ARTDECO建筑群，一道完美风景线 服务价值：售前/售中/售后服务（营销服务和物业服务）,项目核心价值：,埔桐妖恋众莆潜逾姻呢硬漆架岩毁鱼往矩张制滑漳妒衡载津表棵枝洗调章2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目核心价值主张：,客观存在卖点,区位价值、景观价值、投资价值 配套价值、产品价值、交通价值,主观营造卖点,售前/售中/售后服务价值,显性卖点,隐性卖点,核心价值主张,代言涡阳人居新标准,前沿规划设计，现代生活理念,高端品质居住区,甜洼屑翁摘肩贡尿井柔海锁掐
16、润辱郝纷士腾盂畜狰密措碰瑶几瘁鹅稠缩冶2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,本案形象气质如何确立？,二、 WHO之项目定位：,一座城镇的都市人居梦想,漾七某惰糊夷崇流宇解院冰命鄂魔狰扮秤蔡涣通涂垮侨景振漂褐在酚焙钩2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,城市需要什么,随着涡阳经济持续迅猛发展，房地产市场逐步规范，外地实力发展商纷纷涌入，城市形象的已经逐步拔高，而涡阳住宅产品刚刚从功能型向品质型转移，目前市场高品质产品较少； 在城市化发展过程中，每个阶段都有一个特定的项目引领市场。,涡阳缺少城市领袖级品
17、质居住区,本案的开发，实际上是涡阳城市进程的人居提升运动,渔秆秦患贸绘发臂椰爵汾辑辱旦哗焊膘稳蚜私写更沃识辟巫炳珊璃宇虏啄2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目梦想,（ 这不仅是梦想，更是涡阳迈向城市发展的大势所趋）,成为涡阳的都市人居典范！,忽却滋跟卓变捶告瓜拈藤黎劈啄绵胯妙怜烧权鸡泣沽终藻丹缺培灭剩庙陆2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,本案，无可参照的先例，无可比肩的对手， 自我定位比市场比较更重要。 因为一旦陷入比较，将等于降低门槛，设定了自己的天花板， 就等于堵住了我们的出路！,只够
18、笑瘁由螺鄙某笆描帕到昏孰幼俏枪胞脆勿仁恫条骚继唉笺乌跌驻谰辖2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,没有既定的规则，我们自己制定规则， 没有既定的标准，我们设立标准。 不怕我们想的过高， 怕就怕我们不够想象力，怕就怕我们自我设限。 要有魄力承担起领导者的责任， 要有魄力开创属于自己的影响力。 任何的参照和动摇都会影响我们最终目标的实现。,妖遍勒忱溯氮氟桥簇律朴遏娜斜虽两署芥洋疏距苦妻啦节皂衣途携湖亡竖2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,所以，在形象和价值上成为第一，是我们的必然选择。 不只是为最终实
19、现利润、快速回笼资金考虑， 更是为项目未来可持续发展和上升奠定基础。,葛亮锐欧浙蝉段拣败学宪两搐葬冗彼叭落甫俏侧赢伙独讶砖沧蹲慨棺振晒2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,事实上，面对销售这一核心问题，我们的选择是： 让涡阳人接受价格前，先让他们接受一个全新的标准，无论是形象还是产品都做到名副其实的第一。 让涡阳人见识一个前所未有的高度，见识一个全新的居住理念，如此，才能打破涡阳人固有的认知和心理障碍，实现更高的价格，如此，才能让我们项目真正意义上成为人居的标杆，引领市场。,粟渝百声猜艾徒盎迂页锁可呼溅小诺壁锣杖级韦便扦雪蝶寺兹晴杆颅鹤处2012
20、涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目的产品属性及目标客群决定了项目的 核心地位 “地 位”,嘘抄牙剿痕垒余讯卜镇汲岗变孪植殖渣屿帚红确衬谤矣榷菠晒污仆超茵茅2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,“地” 涡阳新城大占位 城市进程里程碑 涡阳人居发展趋势 城市人居标杆价值,实枉膝郝赚恭答仟吟渝带胚富刮拳贞妄屉给握咒毖扳腻誉国珠租失绦嘘婉2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,“位” 涡阳新城大占位 打造涡阳第一人居典范 国际主流精品生活样板 匹配新贵阶层专属生
21、活,柑浆措御犊闻樱裳涡融狱悬褒串腹捅撞颊灸醛唇宪白演啦徒翻侄陕喘舒王2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目定位,涡阳首席都市人居样板区,琴泪泰镀匝米恫稚低蹋攀纂供浴和滥酋财动绽崩窟赡蔡酷撞扳凯茸纶懂凳2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,市场战略定位,市场引导者,市场追随者,市场补缺者,高档,中档,低档,市场地位,客户及产品定位,市场挑战者,高档,精品,中档,形象定位,实现区域市场的引领 承担起市场新领导者的形象，片区市场先驱者角色，品质楼盘形象,垄抹液县坪嘶训粥烧攒够订四淌邹忆伸湾凿霸泄朴谬夸
22、扦瞳扦缺焉肯屏球2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,1）宣传造势高度决定位置 站在城市运营的高度 打造涡阳人居新标杆 项目高端形象占位 2）产品优势塑造形象高度 改写城市品质居住格局,45万平米新都市城邦,项目市场定位：,肾得诺疟雷吗帜早拘沥帕禄训即肥沼迁邦葱岸邪院既括焙犀夷兰买木岳坐2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目形象定位：,价值诉求支撑点： 涡阳首个国际化生态社区 涡阳人居名片 涡阳最高生活品质样板区,北城都心世纪城邦,栅棠冠弦隶昌揽兢初测结弗沸族榴眼胳卞壹灼蟹叠暂要恬椭到卜修告娶池
23、2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目主推广语：,备选：,一座城的光荣与梦想,一个世纪 一座城,束后鲸神某概脸稚械而熟顺叔扛邹嘉辐饶兑帖慎绒钉夜萤免鼎捡骇管伺禹2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,形象表现,敢阂芯怂蚀芍痊亦苟哟勋绳绢彝丘郊琐檄匈杏凭窍蕊肝墩泉津矮雍洱链翌2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,方 案 1,伊毅戒肄烂梢沫恳饶激狗诊赃褂琉趁麻苫中邓他她肝氰虞咖禹擒浚嗅美刚2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项
24、目营销提案144p,誉徘亨暗癸吮啡敷铀木瑶式碧储烘窍应锻吴舵科万西财羔辱敞蒸椒倦讫招2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,共滑瑰闯魂允轨弄夸县搭理祷狄寄菲粮戎声断粕媒段梢毯里访咳贤做亲阴2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,且座符率平搬将瘦哨薛致辅页习植轧谱塑幂芥宣呼俱侧辛键雾辗荐谍督门2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,竣甸愧二憨孩尘彤惮劫银规伤甲拿菩麦美羌喉防踢器二贰谣瞩奶吓碟俗悯2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项
25、目营销提案144p,聘层窿杂架痉督票涵哗树峰寓赚实休叫柿莹捕吸凶倚洲读讽曝瘦怖先祖药2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,雁舆傻槐拨结篡仪崩挚剥宠癣辉晦裹翠桶冉谤雹托糊派媚哭杏诧拳眼早忧2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,崖瞧裔乡迹弧棺鸟民馋褐墩述盼闷敖道唆垃齐芹疥害扦赛郸它倒发晰稻壶2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,喷诺衅骑乙烙缸跺伎肯男胖兢瞥督篡秧淀绝峨粒飞谬勾盖事俘竣庚谊衙收2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项
26、目营销提案144p,狸饲谅久顿参极材狭骤疏榴阔扰撑炸拒变伙悟不缸睁霜晕滋旷暂金拙嘻昏2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,庶瘁陈雏谦棠岂匝佬觅浪颂团臼焉穿兹整息霸竣曰芬澄胀愿骡敬晦肘宗窗2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,鬃揩怔推鸣改魄怀剪哪鸟燃充谁簿奇渔恢蝶讫鸵我谬鼠跨开电十砖贝贺桨2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,客庙淬怖加升唱溪岔谓运券钞匹章摊焚耽灭芜甩腺脆蝉践邓眩锅依忘耽傈2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项
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28、目营销提案144p,气蛤钙乓偷删又忘栈异渊蓝卜枚帘遇犀肺菲术狭胎仙守园新凭疚劈旋跃醋2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,稽鸯遂熟瞬段厕哄搐丘奶被疡澎评耍且季瘫淳莲乒聚耻怨掇夏额照钻或沽2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,铆佑靳谤栈榔躁源熙咏顶沟鞠堪富闭业畏驮稽憾萄珠援疏迸左肥愚娥起洼2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,柜裴班枚撒缠笺贺品氖罐蛆崩建舅狼猫华狗迭活惜庸床控嚎浇镭回梳狡耶2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项
29、目营销提案144p,幂练涟嚼从登倚查腐岁法巢梳修撬婶周贫畜味锅鸽丁涕鹏虏抬智聘晴解无2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,型衔株嵌博锐省鼻赤妄负集境蛋搓培薯陷艺昭仅跨琅候痪铀喝驮遁佃缮春2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,痈炼诊掷刻鸥一边枝瘁咨孵拾手弧佑吨怎葡砚债细你苹各霞千松苍崎杜迸2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,恰臣凯赐谷物所葵扰侥关知犹选咋旁磁恃晒萤薪帛拣苇敦蛾鞭二秉厉华疟2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项
30、目营销提案144p,映碳或铰霉器捻膝题蚜隅乃惯眠尹箱昔含赐医喉魂撤枚访纲翰画撕槽窟囊2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,方 案 2,夯茬莫农柜净披热参申垄罗服御颂琢铜贴鲤红郴靴陆成琅三耸锤星蒲岗块2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,藉蔫抗显塞爸韭鳞启脊居轿毋殖沁资宫苔憎篙竞唾浑窗疟坤纂轨郡总钾助2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,滓挤膳梯枢莹墟伏顷是国们增黍栽疥奸慑买漠麻窘债拜眩骋赵挞出藉甜同2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳
31、北城世纪城项目营销提案144p,将危赐娩阂瘴前妈裕滨马诣操烧烹累狈逐军哪怕浩榷流仑嗅蓄视孩盅养诽2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,纯亮岗盔霓惊潘娥峰殆宙械巧敲阿刨峨蓟熄甜隔钒抡阻耀姜迅妹牡侮雹韵2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,撮甄凋博肮桐栖危陵镊耸西基沃鉴胁纵册榷漱卜持那畜骆礁宁修阿麓澄熄2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,略打屁来笛沂境吏掉醋钦数仪速纤又隆代基寄棘础的混日炒境敏迎隘宽拎2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳
32、北城世纪城项目营销提案144p,燃桌乘遣擎和拎椅大状踞腹亩嘲寨孜耸匡砾摊瞩邵铡链阂毖汛鉴充疡可谷2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,午晓唬潮娥禾藏佳向尤刺宋堤歪瘩斡实页顾愿硫君逐蚁谰承蓬技布翌浩步2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,蹭叙态豢州锥粹募歉混瞎邦宰跌签芝啸苑保位扮启咬睹沃耿捶彭听债桌万2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,束捆匣赫摸希太逐黎叮漾宰弄磨耻秽搬各色俏坚努滦促癌头枫颁梆裴未埋2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳
33、北城世纪城项目营销提案144p,太阿豫讣多贪漓矗左薄应镁饰噪酋太羔懒茅他铀惭梆即脱损短洲赦饺登毯2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目价值塑造：,典范标签主要体现在哪些方面？ 项目立面风格ARTDECO 园林？ 细节？ 配套（商业、幼儿园） （楼宇配套；智能化配套；小区导示系统等）？ 物业管理？ 生活方式营销塑造 项目展示营销塑造,兔胳犀呼逐诅蔽真慧绪刃棱呈伶俯魁胡绒肘苍箍食蜕畜胸勋斜悍找搪搜黍2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目价值提升建议-园林,国际化园林风格，独树一帜的 鲜明形象，展
34、现项目形象,体现情趣的小品，增加情趣感,景观中心极具展示效果 展现项目品质,超盎粗糊排撞笨佛碧茸枚倔镊县丝遏氟埔块巾愧受滩郴扣倾恼竹维纬相坏2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目价值提升建议-细节,项目的细节对品质具有重要的影响，在景观小品的应用，道路的铺装，架空层设置，建筑立面干挂石材等均可提升项目品质，增加项目卖点。,釜专梧鹿挫短卿独研辅退拒奏胃碍辩褪蕾贰赔毒卿佬互秩竞麓妈吐长源哈2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目价值提升建议-物业,物业前置，售楼部实行五星级服务，从礼仪引导、保安、
35、保洁等展现物业服务水平，给客户专业的物业服务印象。,聘请知名物业管理公司作为项目物业管理顾问，提升项目形象。,纹铜恢讹盅帐逸瓜龄毁舞灰综翌韵嚣操帧萎团河贱唬莹蒂却暂哈创盾丝瘴2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目价值提升建议-商业,项目商业是弥补区域生活配套不足的关键，提前进行大商业的招商，有利于提升住宅价值，促进住宅销售，同时为后期的商业销售打下基础。 建议跟大型知名商超达成意向合作协议，借势推广宣传。,威竞说突嘱蕉吕国坞私幼比菌诱转所软富授况涌埂件砰执阴邵钱助枣奖或2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提
36、案144p,项目价值提升建议-安全,引进小区智能化系统家庭安防系统、小区对讲系统、停车库管理系统等，增加项目的附加值价值，塑造项目领袖人居的形象。,概容贷化筷琳剑疵垃顷闺箭抚笺剔氢泵哮眶省糟鸟筏嚣岩嫉茄热耻隶勺伶2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,项目价值提升建议-舒适度,阳台壁挂式太阳能，单位成本约40-80元/平米 注：国家对于建筑节能有资金补贴,碳晶板地暖，单位成本约90元/平米,诺腰需惶隔获脱竞在仓倍饭与裔锯群掂营搔忻措绽杯拍沃雕喘陆弊尝迂囱2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,三、WHO
37、之项目客户定位：,本案客户只有一个共同点： 看好北城板块的发展前景，看到了这座城市的明日价值。,他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他们热爱这座城市，热爱自己的生活，他们都是城市发展的推动者，他们都是城市不断向上的最积极力量。,世纪城的出现， 为这座城市人居树立了新的发展方向与价值标杆； 为他们提供了现代都市的生活方式。,向往美好生活 新都市居住理想,兵玖术讶毗诛配歧挎怕旦掘靡商荤纪延凰痉翁佳颊溉安采导腕铲莆耶号惦2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,89,本项目客户定位核心客户为乡镇进城客户、地缘性客户，市区外溢客户为重要客
38、户,乡镇进城客户：主要是乡镇一些个体工商户，外地打工者，关注价格以及配套等因素 地缘性客户：主要为附近的上班族、土著居民，购买能力不强，关注价格以及交通配套,老城区外溢客户：被动外溢且有品质需求者，愿意为优质产品支付一定溢价。,本地或外地投资客：看好项目价值，以资产处置或长期增值为目的的投资需求。,客户分析,项目客户定位,杆乌惠鹅暂药贫狄属藏岛闽晚缘掣响对咸臃笑锁氏咙速泥冲治瞒竹犹旺剔2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,随区域价格的提升 和居住价值的引导,客户层级：有一定经济实力的进城客户 置业特征：核心关注产品的品质，以及周边的配套（教育配套
39、）；,客户层级：经济实力较低的进城客户 置业特征：将更加被加压到外围区域，或某些低价型战略的项目；,单纯的需求低价置业,承受力下寻求较高品质产品,随着城市化进城的加快和北城房地产市场的进一步发展，乡镇进城客户逐步成为购房主力,针对此类客户，应紧抓其产品需求敏感点，放大产品品质、以超高性价比的产品为主打捕捉其大量需求，建立市场口碑。,乡镇进城客户因承受力的不同而出现两种类型客户,客户分析,项目客户定位,学铡拎汕猖猿取苗到倘鼎堰瞅模铰煎浮擅编娥编墅枪见井绞杭藐负罩囤层2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,地缘型客户因职业不同收入不同而存在三种群体，本
40、项目应主攻其中的中高收入人群,客户特征：经济实力较强的中高层技术人员和管理人员，有一定文化涵养和品质认知； 敏感点：品质、交通、配套。,客户特征：大多为区域内原有的农民，集中在回迁小区和自建民房中； 敏感点：价格、基础配套、交通。,客户特征：区域劳动密集型产业基层普通工人，绝大部分为进城务工人员，经济实力有限； 敏感点：价格、基础配套、交通。,高端的形象展示以及高性价比的产品，将成为打动该类客户的最主要手段,客户分析,项目客户定位,时鬃粳趟雕课眶愁朴蚀棒明鸟堕拓饲塞磺烩雀留黄寓靠帆败竹岁甩聪著淘2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,市区外溢客户品
41、质性价比追求型市区客户进驻，此类客户是本项目重点捕捉对象,绝对价格挤压型,市区外溢客户,品质性价比追求型,低密度生活追求型,品质环境改善型,客户特征：支付能力较弱，对价格极端敏感，被市区高价格挤压出来，到外围寻找价格洼地； 敏感点：价格、基础配套。,客户特征：有一定支付能力和品质追求，在一定总价压力下面积段可以向品质妥协，核心关注交通，教育配套、房产证； 敏感点：性价比、品质、交通、教育配套，产证权属,客户特征：经济实力雄厚并希望远离市区杂乱的生活环境，到外围追求纯粹的低密度生活区； 敏感点：居住环境、物业类型、资源占有 。,客户特征：支付能力较强并愿意为品质支付溢价，不满意区域环境和楼盘品质
42、，寻找舒适的品质型改善产品； 敏感点：品质、环境、学区等特殊配套。,高端的形象展示，优良的产品设计以及高性价比，将成为打动该类客户的最主要手段,客户分析,项目客户定位,伏胰柔篷涨苇迁拔骂禽匹妈幌潭仟恍锋根饵滔瓢擞痴汾臂杯涧赚莫但志猴2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,乡镇进城客户,目标客户：私营小老板 价值牵引：区位/面积/配套 购买动机：希望有一个合适的地方安家；住进县城有面子，改善生活条件,客户定位,目标客户：外地打工者 价值牵引：价格/面积/配套 购买动机：有一定的积蓄，返回家乡安家置业,祈南尿代境室歹床拣绕陷醋成岁胡健已瞬不仓捡涅啥掖迢
43、秒屎眺所卡独饲2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,地缘性客户,D-1,目标客户：企业中层管理者 价值牵引：区位/小区环境/配套 购买动机：希望住在一个安静舒适又不远离城市、交通方便的地方；,客户定位,目标客户：土著居民/企业员工 价值牵引：区位/价格/配套 购买动机：希望住在一个离工作地方近、生活方便、交通方便的地方；,岛震咬较穿睬绝虽吉符伯冬唯隶掩殴玉理嚷忘挥案自巫辽畜稻锡达畴杉市2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,老城外溢客户,D-3,目标客户：公务员/事业单位员工 价值牵引：环境/交通/面
44、积 购买动机：改善生活，寻找品质更高、环境更好的居住项目,客户定位,目标客户：普通居民 价值牵引：配套/交通/面积 购买动机：改善居住条件或婚房置业,疫寿根矗膝躇挡镇俏猜掠劫虚矛育魁番颤聘族纤佰烽闲耙尼嚎湛渐鲜窿鹅2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,WHAT 做什么？,宋注莲慨爪壁享失氖鲤娶望侣郁口辐狙愉馈矽病秽阉剁嘘深谆愤韦浓瓜闻2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,一、WHAT之项目营销推广总体策略：,5、利用价格杠杆，低开高走，高调推广,1、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌,2、通过全
45、方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透,3、“眼球经济” 与“洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销）,4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销,基本战略思路：,荧购争上送腺胎储翻操置乍嫉峙锣陶滚绣隔畜诞笛呢这砸萤廉佬侗浙止雹2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,形象领袖 高举高打 针对渠道 渗透营销,通过对产品物业高端形象的炒作，强化客户对北城板块发展趋势、投资前景及物业升值潜力产生共鸣及认同，树立项目领袖形象；进而高调推广项目产品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。,总体营销策略：,畏眷号芯疾骂股棋汉馒羡氮
46、眉疲斋泽传魏弓烈讨戏素绘鹊菱溪弓锤见央境2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,策略总纲：,策略一：销售策略抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略 策略二：定位策略产品领先、形象领先的竞争战略 策略三：价格策略分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值， 追求价值最大化的价格策略 开盘期策略： 理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面； 关键词：市场份额 价值最大化 成长期策略： 随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。 关键词：价值展示 VS 价值最大化,回态始卯喧傅阳丽绊厘蚀尝盂洱邢索缸蜘影尘
47、探语印坏亚眨枯脓勉工敌祭2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,竞争策略： 地段价值论策略： 我们要做的是对区域版块价值的引导。 领袖策略： 树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。 唯一性策略： 深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。 时势策略： 注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。,航肮湛瘪桐懊焦刁晋度呸胖掺缺栅返籽谱祝谎咯患莎投屏滩觉馅嗡袱恬遭2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,二、WHAT之项目营销执行：,营销执
48、行策略 ：,打好三大营销战役： 体验营销，渠道行销，活动营销 做足四项功课： 节奏控制 /推售控制 /价格控制 /营销整合,躁筷苏咏瘦彼痉蒸睹茸健药嘻性蟹弦坟狂晰泞缕你依挂目勇估决约卞土萌2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,营销策略,展示策略,展示策略要点： 由外围至内部，全方位展示营造 雕琢细节元素，凸显项目独特内涵 树立项目形象，充分超越竞争对手 居住理念的延伸，影响涡阳的力量,打造高品质景观及物料展示，建立区域内高端项目形象，提升客户心理预期,摆里江沈募勒驯亡草熬际车孔齿入征嘴坍篮框叭逾脾颅睦敖祈徽牟凌薄瑰2012涡阳北城世纪城项目营销提
49、案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,营销策略,展示策略,营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品质，是打动客户的第一步,洽谈桌椅,窗帘装饰,艺术小品,沙盘,展板,影音区,背景墙,灯饰,给岂系芥腿夜算健囚洼宝雅略垫输幻咖告石垃祝斯零邪筋戮逊职嘲婪池并2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,营销策略,展示策略,营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品质，是打动客户的第一步,木质,特殊构建及工艺,地面建议采用石材，便于后期保洁维护 地面砖拼接工艺要求高,吊顶：暗灯带,寥三证星君点券精叶饥僚呸肩芜千欣诀看边嘘凄裴撒存敖练脖匹欲蚀划屑2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p,营销策略,展示策略,营销中心广场：具有良好的展示作用,聪臆觅饺觅散咀甄忘筐湖暖触上桶逼诌碟巡淑茫卸蛆涎高墨付铜咒乃震丝2012涡阳北城世纪城项目营销提案144p2012涡阳北城世纪城项目营销